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我国房地产和住宅发展形势分析
前不久，建设部召开了2003年全国住宅与房地产工作会议。兹根据会议的精神，分析一下房地产和住宅发展的形势。
一、过去几年我国房地产和住宅发展的形势
(一)房地产市场稳步上升
一是在需求的拉动下，房地产开发投资高速增长
1998年到2001年这四年，我国商品房完成投资平均每年增长20．6％、竣工面积平均每年增长19．35％、销售面积平均每年增长22．5％。从这三组数字的对比来看，基本上是同步增长，而且销售面积的增长要高于完成投资和竣工面积的增长。这表明我国商品房市场供求两旺，是一种需求拉动增长的好势头。
二是商品房销售价格有升有降，从总体上看，没有出现大起大落
1998年全国商品房销售价格比上年上涨3．27％；1999年下跌0．48％；2000年上涨2．88％；2001年上涨2．76％。低于1997年之前的上涨幅度，也低于同期城镇居民可支配收入和GDP增长幅度。
三是产品结构逐步向合理的方向调整
在房地产开发中，需求量最大的商品住宅占商品房的比例逐年上升：1997年为78％，2001年上升到84％。
以上是就全国的总体态势而言的。但是，由于房地产市场的地域性很强，各地的市场情况是不相同的。目前，部分地区也出现了值得注意的问题。例如，投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快等等。一些结构失衡问题也仍未得到很好的解决。例如，高档住宅和中低档住宅的生产供给比例，住房一级市场和二级市场的比例等等。2002年有少数省市房地产开发投资增幅超过40％，新开工面积增幅超过40％，是否与有效需求相匹配，值得研究。有的城市土地价格和商品房平均销售价格连续几年大幅上涨，远远高于同期人均可支配收人增幅，致使中低收人家庭难以买房。有的城市大量建造高档、高价的所谓“豪宅”，造成大户型、高档公寓严重积压，住房供求结构失衡，空置量增加。个别地区甚至单栋住宅占地几十亩、几百亩，浪费了土地资源。这些问题，有的属于“过热”或“虚热”现象(如投资、土地供应过度扩张)，有的属于经济泡沫现象(如个别地价、房价的大幅上涨)，这些，都有待通过加强宏观调控来加以解决。
那么，什么是“过热”或“虚热”现象呢?房地产热，本来是件好事。但我们判断某个城市的房地产市场是否“热”，首要的根据应该是看销售是否活跃、旺盛(热卖)，其次才是由此所带动的投资和开发量的增长。而不能脱离销售状况去单纯地看投资和开发量是否增长。销售活跃、旺盛并带动了投资和开发量的增长，是实实在在的“热”。而如果超过当地国民经济发展的总体水平，以及过度超过由当地国民经济发展水平所决定的社会有效需求能力，则是“过热”。换句话说，“过热”或“虚热”是指房地产投资和开发量的过度扩张，大大超前于当地国民经济发展的水平和社会有效需求的能力。国民经济的发展水平通常可以通过社会的有效需求能力而直观地表现出来。
“过热”或“虚热”会导致“供大于求”、“商品积压”等严重后果。而空置房过多，资金沉淀过多，则会对金融市场，进而对整个经济造成危害。所以，我们既要警惕恶性泡沫现象的发生，又要努力防止“过热”或“虚热”现象的发生。
(二)住宅建设规模巨大，住宅品质不断提高
过去5年，全国城镇住宅竣工面积约34亿平方米 (其中2002年按竣工面积7亿平方米估算)，年均城镇住宅竣工面积达到6．8亿平方米。同时，改造了5亿平方米左右的危旧住房。城镇人均住宅建筑面积由1997年的17．6平方米，提高到2002年的22平方米左右，户均住宅建筑面积达到70平方米左右。国家住宅产业“十五”发展计划纲要提出的目标是，“到2005年城镇人均建筑面积达到22平方米”，现巳提前三年实现。同时，农村新建住宅每年也达到6亿平方米左右。
不仅建设规模很大，而且住宅的品质也在不断提高。总的来看，住宅建设已开始从生存型向功能舒适型发展。住宅已不再单纯是一种生存资料，而同时也是一种享受资料。
住宅品质提高主要表现在：
一是住宅的功能空间设计更加合理。功能分区趋向细化(如增加了操作室、书房、电脑间、储藏室等)，平面布局趋向合理(如将动区、静区分开，增强私密性等)，面积控制更加理性化，超大客厅风光不再，超大户型也已不是发展的主流，而是力求在较小的空间内创造较大的舒适度，并出现了一些大开间、灵活隔断的住宅，更能适应消费者的需要。
二是住宅的室内环境和物理性能得到改善。住宅结构、消防安全、保温、隔热、隔声、通风、采光与日照等物理环境不断优化。
三是住宅的设施与设备水平不断提高。厨房、卫生间设施、采暖与制冷系统、智能化技术系统等的水平都有了较大提高。
四是居住小区的环境与配套设施进一步改善，向着生态健全、生活方便、环境优美、天人合一的方向发展。
五是住宅新体系(如钢结构节能住宅体系、木结构节能住宅体系等)、新技术、新材料进一步得到广泛应用，住宅建筑的整体水平有了较大提高。
(三)住宅生产方式开始发生变革
目前，我国住宅产业正由粗放型向集约型转变。其主要标志是科技进步对产业的贡献率逐步有所提高。1995年为25．4％，2001年提高到31．8％。但是，我们之所以说“开始发生变革”，是因为住宅生产方式与发达国家的差距仍然很大。按国际通行标准，科技进步对产业的贡献率超过50％，才能算是集约型发展的产业。我们还差得很远，可以说还是一种典型的粗放型发展方式。主要表现在：
一是住宅建设的工业化程度低，施工仍以现场手工操作为主，生产效率低。发达国家建筑工人的劳动生产率可达到150平方米／人·年左右，我国才30平方米／人·年。
二是建筑材料、设备及住宅部品还没有形成技术先进、规模生产、系列化配套的社会化生产和供应体系，导致住宅质量不高、设备通用性差、性能成本比不合理。我国的住宅建筑材料和部品的生产企业很多，但大多数都是以单项产品为主，缺乏技术、部品集成和配套能力。
三是资源、能源浪费严重。例如，目前因烧制实心粘土砖，每年要毁掉12万亩农田。这对人均耕地量少 (只及世界人均耕地3．73亩的一半)的我国来说，是绝对不能容许这种现象再继续下去的。又如，由于建筑物的保温隔热性能差，我国采暖地区的能耗为相同条件下发达国家的3倍左右，供暖效率很低。
为了缩短差距，我国正在加快推进住宅产业现代化进程，就是要以提高劳动生产率和工程质量为目标，以建立新型建筑体系和部晶体系为基础，实现标准化设计、工业化生产、装配化施工、规范化管理的社会化大生产。
这个发展趋势，也将引起建材行业生产和供应方式的深刻变化。一是要求建材的标准化、系列化；二是要求建筑部品和材料的集成化；三是要求开发新型建材，例如随着“钢结构节能住宅体系”、“木结构节能住宅体系”等住宅新体系的出现，新型保温材料将会进一步在住宅建筑的墙体及围护结构、屋顶结构、防止空气渗透技术、地面结构中得到广泛应用。
二、“全面建设小康社会”的宏伟目标，为房地产和住宅发展指明了广阔的发展前景
胡锦涛总书记在2002年12月召开的中央经济工作会议上指出：“住房、汽车、电信、旅游、环保等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大、产业关联度大，对促进结构调整、拉动经济增长有重要作用。要完善政策，促进其健康发展。”
总体来看，进一步发展房地产和住宅产业主要是以下几个方面的需要：
1、国内生产总值翻两番的需要
按照“全面建设小康社会”宏伟目标的要求，到 2020年，GDP要比2000年翻两番。住宅产业必须也能够为此作出应有的贡献。
1997年，城镇住宅与房地产投资占GDP的比重将近6％。1998年以来，提高到7％到7．8％之间。每年拉动GDP增长1个百分点以上。2001年，城镇居民个人购买商品住宅的比例，比1997年提高了28．2个百分点，比1990年提高了66．5个百分点。个人购买新建商品住宅的交易额达到3675亿元，是1997年的4．54倍。同时，据对35个大中城市的调查，居民购买存量住房的交易额也已达到786亿元。再加上其他形式建房中的个人投入。2001年全国城镇个人住房支出的总额达到7500亿元以上，可带动相关消费近万亿元。
而在今后一个相当长的时期，国内市场对住宅消费将保持旺盛的需求。每年新建十几亿平方米的城乡住宅，必将为拉动国民经济的增长作出新的贡献。
2、“城镇人口比重大幅度提高”的需要
1980年，我国城镇人口占总人口的比重为 19．4％。2001年，市镇总人口占全国总人口比重又提高到37．7％，达到4．7亿人左右。同时，据公安部统计，2001年全国城市还吸纳了暂住人口4744．3万人，占城市总人口的8．5％。
据专家预测，到2010年我国城市化率将达到46％，城市人口将达到6．4亿人，比目前净增1．9亿人，平均每年要新增人口1852万。按照城市化水平与人均GDP的正相关性的规律，如果到2020年中国人均GDP增至2800多美元，那么届时城市化水平可达到60％左右。
城市化进程的加快，必然要求房地产和住宅产业与之相适应。单单拿住宅这一项来说，按现在的城市人口计算，每增加1平方米人均住宅建筑面积，就要新建5亿平方米左右的住宅。而如果按预测的到2010年城市人口达到6．4亿人，人均住宅建筑面积按目前的 22平方米计算，那么仅满足新增加的1．9亿城市人口，就需要建设41．8亿平方米住宅。
3、“家庭财产普遍增加”的需要
江泽民同志在十六大报告中把“家庭财产普遍增加”作为全面建设小康社会的重要奋斗目标之一。
根据国家统计局对房屋及附带装修现有价值评估测算结果，截至2002年6月，城市家庭现有房产价值 (含装修)为每户10．94万元。其中：私房及部分产权的私房现值为9．89万元，公房现值为0．7万元，家庭装修现净值为0．35万元。
大城市家庭现有房产价值最高，户均达13．69万元；中等城市户均为8．95万元；小城市户均7．46万元。
房产在家庭总资产中所占比重已接近一半，达到了47．9％。其中大城市为49．3％、中等城市为45．1％、小城市为48．1％。
由此可见，房产已经成为城市居民家庭财产中最重要的组成部分，成为居民家庭中价值量最大的财产。
为了实现“家庭财产普遍增加”的目标，不仅需要我们“多建房”，为增加家庭财产的数量作贡献，而且更需要我们“建好房”，为提高家庭财产的质量作贡献。
4、“人民生活更加富足”的需要
温饱之后的需求重点，必然转向注行、教育等方面。这是全面建设小康社会时期提高人民群众物质生活水平的重要内容。2001年，我国城镇居民消费的恩格尔系数已经下降到37．9％，农村居民消费的恩格尔系数也下降到47．7％。恩格尔系数下降以后，必然会把可支配收入转向住房消费。从这个意义上说，我国住房消费已经启动。
人们常说：“小康不小康，关键看住房”。全面建设小康社会，要求住房基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。
目前，我国居民住房水平虽然有了很大提高，但距离这个要求还相差很远。据2000年全国人口普查统计，我国城乡人均住房为0．78间；有3间或3间以上住房(接近人均1间)的家庭占45％(其中城市仅为3l％)。人均住房建筑面积8平方米以下的家庭仍占 9．1％，约3091万户(其中城市和镇约1520万户、涉及城镇人口近5千万)。另外，城乡住房成套率还较低，约为67％(其中城市71％、镇62％)。有15％的家庭住房中还没有独立厨房或者是与其他家庭合用厨房；有 30％的家庭住房还没有厕所或与其他家庭共用厕所；约13％的家庭还没有自来水装置。为此，就需要我们加快危旧住房的更新改造步伐。
通过以上分析，可见我国房地产和住宅发展在今后一个相当长时期内的光辉前景。尽管每年的发展态势会有潮起潮落的现象发生，但总体上是螺旋式上升。