婚纱影视拍摄基地项目投资策划书.doc

现代山水洲婚纱影视拍摄基地可行性研究报告

现代山水洲影视拍摄基地可行性研究报告

二〇一三年九月

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目录

第一章 项目总体概况 - 1 -
一、项目简述 - 1 -
二、报告研究范围 - 2 -
第二章 项目建设背景及必要性分析 - 3 -
一、项目建设背景分析 - 3 -
1、行业发展及宏观政策的背景 - 3 -
2、当前婚庆发展趋势 - 4 -
二、项目建设的必要性 - 5 -
1、项目建设将婚庆产业品牌，推动浏阳市旅游经济发展 - 5 -
2、建设影视基地，可以改善当地基础设施建设 - 6 -
3、促进浏阳市现代服务业发展的有效途径 - 6 -
第三章 项目开发市场需求分析 - 7 -
一、市场前景分析及预测 - 7 -
二、项目建设可行性分析 - 7 -
三、本项目特殊市场分析 - 8 -
1、影楼顾客群体 - 8 -
2、电影电视剧组 - 9 -
3、旅游购物酒店服务 - 9 -
第四章 项目定位、目标与建设条件 - 11 -
一、项目定位与目标 - 11 -
1、项目总体定位与目标 - 11 -
2、市场定位 - 11 -
二、项目建设方案 - 11 -
1、选址依据 - 11 -
2、建设地址的选择原则 - 12 -
三、项目选址合理性分析 - 12 -
四、场地条件 - 12 -
1、气象条件 - 12 -
2、工程地质条件 - 13 -
3、交通条件及公用设施条件 - 13 -
五、选址用地权属性质类别及占地面积 - 13 -
六、项目选址综合评价 - 13 -
第五章 项目建设内容和规划方案 - 15 -
一、项目实施内容 - 15 -
二、项目规划目标 - 15 -
1、指导思想 - 15 -
2、规划原则 - 15 -
3、规划目标 - 16 -
二、项目主要建设内容与规模 - 16 -
三、项目规划设计 - 18 -
1、设计指导思想 - 18 -
2、设计原则 - 18 -
四、公用设施工程建设规模 - 19 -
1、交通系统 - 19 -
2、供电 - 19 -
3、给排水 - 19 -
4、燃气 - 19 -
五、项目主要技术经济指标 - 19 -
第六章 环境影响评价与保护 - 21 -
一、环境质量控制标准 - 21 -
二、污染来源与防治措施 - 22 -
1、污染物的来源 - 22 -
2、污染物的治理 - 22 -
三、生态保护措施 - 23 -
四、绿化与景观 - 23 -
五、施工期污染防治措施 - 23 -
六、环境影响评价的结论 - 24 -
第七章 资源和能源消耗 - 25 -
一、节能 - 25 -
二、电力节能措施 - 25 -
三、节水 - 26 -
四、节约土地 - 26 -
第八章 消防与劳动安全卫生 - 27 -
一、建筑消防及人防 - 27 -
1、消防标准 - 27 -
2、消防工程规划 - 27 -
二、劳动安全卫生 - 27 -
第九章 组织机构与人力资源配置 - 29 -
一、组织机构 - 29 -
二、项目运行管理及工作制度 - 29 -
三、人力资源配置 - 29 -
第十章 项目开发进度计划 - 30 -
一、进度计划编制依据 - 30 -
二、项目工期 - 30 -
1、项目准备期 - 31 -
2、项目一期工程安排 - 31 -
3、项目二期工程安排 - 31 -
4、项目三期工程安排 - 32 -
第十一章 项目投资估算 - 33 -
一、估算范围及依据 - 33 -
1、投资估算依据 - 33 -
2、投资估算围范围 - 33 -
3、费用的计取 - 33 -
二、投资估算 - 34 -
三、资金筹措 - 34 -
四、资金使用和管理 - 35 -
五、项目财务评价 - 36 -
1、项目评价的依据 - 36 -
2、项目经营成本与收入预测 - 36 -
六、财务盈利能力及投资回报期分析 - 37 -
七、清偿能力分析 - 38 -
八、不确定性分析 - 38 -
九、敏感性分析 - 38 -
十、项目财务评价结论 - 39 -
第十二章 综合评价和建议 - 40 -
一、评价 - 40 -
二、建议 - 40 -

第一章 项目总体概况

一、项目简述
1、项目名称：现代山水洲婚纱影视拍摄基地。
2、项目性质：新建、文化旅游产业。
3、项目地点：现代婚礼影视基地位于湖南长沙浏阳柏加镇仙人湖金科山水洲，长沙、株洲和浏阳三地结合部。
4、投资金额：2500万元。
5、投资企业：。
6、资金来源：企业自筹
本项目根据国家扶持政策对建设项目资本金的要求，结合本项目实际，资金包括政府财政性资金、商业贷款、企业自有资金。
7、建设周期：3年
8、项目建设规模：建筑面积约为3000平方米。
9、主要建设内容：设置休闲体验区（童真年代、姻缘古镇、花海、游艇码头、罗蔓维森大道）、婚俗文化区（中华婚俗文化博艺馆）、中式爱情文化体验区（桃花岛、蜜蜜花海、梦幻丛林）、西方爱情文化体验区（欧洲风情街、王的宫殿、莱茵河畔、旋转木马、卡尔洛郎浪漫、地中海、米妮庄园、婚礼教堂、古堡、皇家马场）及其他配套服务设施（水、电、道路、绿化等公用工程）等。
二、报告研究范围
本报告主要从项目建设背景及行业市场前景、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项目方案设计、建设规模、投资估算及资金筹措、效益分析以及结论与建议等方面进行充分的论证和可行性研究，为项目建设提供依据的一种综合性的系统分析报告。
第二章 项目建设背景及必要性分析

一、项目建设背景分析
1、行业发展及宏观政策的背景
随着我国国民经济的快速增长，城乡居民生活水平的日益提高，人民群众对生活质素的不断提高，以及人们对现代社会时尚追求，使得大众生活中婚庆习俗在不断产生变化，从而诞生了有一定规模符合我国国情的婚庆市场，通过这一市场不断完善和扩大，必定使中国婚庆文化走向更个性化和时尚化，这已成为当今社会的又一流行趋势。婚庆作为一个新兴行业，在全国已到了火爆的程度。北京、上海、广州、深圳，婚庆公司如雨后春笋般涌现。
根据国家相关部委预估，未来5年内，中国的城市化将超过50%，城市人口将达到7亿。这一城市化目标的实现，意味着婚纱摄影行业市场的扩大。假设人口的粗结婚率不变仍维持0.8%，在城市人口的结婚拍照率也不变的情况下，城市新婚婚纱摄影市场订单容量将增长30%以上。如今拍婚纱照的除了结婚人士，还有为纪念单身拍的，也有母女同行的，更多的是姐妹结伴而来拍婚纱照。另外，时下不少老年人为了弥补年青时没有拍过婚纱照的遗憾，受子女鼓励补拍婚纱照的也不在少数。
从全国的结婚新人情况可以看到，每年的结婚人群数量和结婚消费都与日俱增，且目前阶段正处于80后结婚的高峰时段，与之带动的婚庆市场将面临很好的发展机遇，发展前景良好。而且《中国结婚产业发展调查报告》中也指出，有88.4%的新人结婚时要拍婚纱照，婚纱摄影是结婚消费的首选。中国每年大约有1000万对新人喜结良缘，仅城镇新人在婚礼上的消费就达4183亿元人民币，其中婚纱摄影在整个婚庆支出的比例约为15%，约为627亿元人民币，发展前景良好，市场潜力巨大。
近年来，湖南省委、省政府把发展文化产业作为一大战略摆在了发展的重要位置。湖南省文化产业的蓬勃发展，促进了第三产业的发展，同时带动了社会综合效益的发展，湖南省将打造成全国的民族文化大省，浏阳市文化资源优势，项目建设正是基于这样条件下提出。
2、当前婚庆发展趋势
从全国的结婚新人情况可以看到，每年的结婚人群数量和结婚消费都与日俱增，且目前阶段正处于80后结婚的高峰时段，与之带动的婚庆市场将面临很好的发展机遇，发展前景良好。
据调查，新婚人群愿意把积蓄的31%用于婚庆有关的消费。在结婚人群保持稳定的基础上，目前婚庆消费总额还在不断增长。婚庆这一朝阳产业已显示出巨大的发展前景。婚庆消费总额的不断增长，为从事婚庆产业的上下游企业带来了巨大商机。

结婚消费项目结构图
统计显示，在结婚消费项目选择上，新人对仅结婚才需要的主要服务和产品选择中，其首选为婚纱摄影（88.4%的新人需要拍摄婚纱照）；其次为婚宴服务（78.74%的新人准备到酒楼举办婚宴）；然后依次为蜜月旅游、婚礼服务和购买婚纱。
情侣度假消费产品类型表
项目
住宿消费
餐饮消费
购物消费
特色消费
是否有蜜月旅游的打算
蜜月游的首选地
内容
情侣套房、特色蜜月套房
情侣套餐、结婚纪念日特色套餐
爱情信物、特色纪念品
定制型服务，如主题摄影、主题婚礼等
蜜月度假旅游
山水资源丰富，主题特色明显的旅游地
比例
42％
51％
43％
26％
23%
82％
因此，根据婚庆产业发展趋势，也正是在这一背景下提出建设该项目恰逢时机。
二、项目建设的必要性
1、项目建设将婚庆产业品牌，推动浏阳市旅游经济发展
婚纱影视基地是文化产业发展的一个重要方面。湖省在实施民族文化大省的战略中，依靠湖南丰厚的民族文化底蕴，欲将湖南建设成为全国最大、最优、最美的影视拍摄基地，成为中国最大的天然摄影基地，成为“东方好莱坞”。而浏阳市有交通方便、天然的影视拍摄良好条件，也曾是不少影视剧的重要外景拍摄地，给这里的影视拍摄塑造了良好形象。只要在此基础上进一步深挖文化内涵，加强基础设施的建设，对建设婚纱拍摄地等将起到事半功倍的效果。反过来，基地的开发建设及良好运行，也会给这里的旅游业带来无限商机，产生良好社会效益和经济效益，同时能新增社会就业机会，对地区经济的发展和社会稳定将产生积极的影响。
2、建设影视基地，可以改善当地基础设施建设
由于受经济、区位条件的制约，要使其发展成为主体鲜明、交通便利、服务配套、吸引力强，在国内外有较大影响的婚纱影视旅游目的地，项目区的建设将改善当地基础设施建设，而影视文化产业链长、产业关联度高、劳动密集度大、经济带动力强的特点，其涉及的核心产业包括吃、住、行、游、购、娱六大产业，此外，还涉及通讯、保险、电力、环保、供水、社会服务等其他产业。可带动当地经济发展，为了方便摄制组的拍摄与游客的进入，相应的旅游交通、住宿等基础设施建设都会在旅游业的发展过程中逐步完善起来，而设施的完善反过来也会促进当地社会经济得到更快的发展。
3、促进浏阳市现代服务业发展的有效途径
本项目涉及建设内容众多，是具有一定规模和综合服务功能的婚纱拍摄基地，项目对旅游业发展的拉动作用将十分明显，集拍摄、游览、观光、休闲于一体。。
国家“十二五”规划对服务业着重提出“两个比重”的概念，即“十二五”期间，服务业增加值占GDP的比重、服务业劳动就业占全部就业人口的比重。到2015年，中国将迎来重要拐点——全面进入服务经济时代。到2015年，全国农业增加值占GDP比重将由现在的接近10%下降到7%，工业比重将下降至45%，而服务业比重将从目前的43.4%上升到48%。显然，到“十二五”末期，服务业将成为第一大产业。

第三章 项目开发市场需求分析

一、市场前景分析及预测
外景摄影基地成为一种趋势,婚庆行业服务范围不断扩大，提供的新婚消费产品和服务更加丰富，重要的是分工正在逐步细化；
婚庆行业中服务质量需要不断提升，注重服务档次和内容，有系统的职业取向序列。
婚庆行业中各种类型的服务公司分工协作、合纵连横、强强联合、资源整合,趋向共赢发展。
随着我国经济的快速增长,居民生活水平的不断提高，婚纱摄影在婚庆产业中越来越得到广大新人的普遍关注和热忱参与。据民政部相关资料统计，过去十年间，中国年均有912万对新人喜结良缘。2012，全国城镇居民因结婚产生的直接消费总额已超过9000亿元人民币，其中婚纱摄影在整个婚庆支出的比例约为20%，达到1200亿元人民币，这是一个庞大的市场。而且《中国结婚产业发展调查报告》中也指出，有88.4%的新人结婚时要拍婚纱照，婚纱摄影是结婚消费的首选。
二、项目建设可行性分析
婚庆行业中婚纱摄影的强劲势头及趋势吸引了众多婚纱摄影机构的创办，除了极少数资金雄厚的机构可以设置室内摄影棚外，大量摄影机构的拍摄基地还是以周边旅游景区、环境风光优美之地为主，而随着现代新人对拍摄外景档次要求的提升，专业外景摄影基地打造的需求不言而喻。
专业的外景摄影基地主要由北京蓝调庄园、大连燕窝岭、广州婚庆主题公园、苏州维多利亚等地，而且处于刚刚起步阶段；而目前先天有利条件非常适合做专业婚纱摄影浪漫基地的不在少数，如何选址、如何与周边摄影机构联合、如何开拓市场、如何推陈出新、如何独具一格、如何运营等等，形成什么样的协作模式，实现共赢的商业业态，共同促进婚庆产业的规范化、规模化、精品化发展，实现古典、田园、前卫、时尚、现代、欧派、非主流等风格尽显的浪漫创意，还是一个极具挑战的建设项目。
现代婚纱影视基地位于柏加镇仙人造水库，长沙、株洲和浏阳三地结合部，隶属于浏阳市。地处长株潭经济圈腹地，距浏阳 市城区约40公里，离省会长沙39公里，距株洲24公里,紧邻株洲的云龙新城，距湘潭市37公里，距黄花国际机场15公里，长株高速，上瑞高速和沪昆高速环绕左右，具备了便捷的可达性。
现代婚纱影视基地项目以“人文金科、山海金科”为背景，以“婚纱摄影和山水洲景区”为载体，以“生态型滨海养生度假区”为目标，整合自然资源，提升服务水平，优化景点结构，精化产业链打造“文化、爱情、生态”高度融合的养生亲水景区，集中部六省首家影视创意及婚纱摄影融内外景于一体的国际婚庆产业中心。
要进一步深挖文化内涵，加强基础设施的建设，对建设婚庆影视拍摄地等将起到事半功倍的效果。反过来，基地的开发建设及良好运行，也会给这里的旅游业带来无限商机，产生良好社会效益和经济效益。
三、本项目特殊市场分析
1、影楼顾客群体
现代山水洲婚纱摄影基地接待拍摄的客户主要来自中南六省5个小时车程以内的即将步入婚姻殿堂的新人们以及陪伴新人们来拍摄婚纱照的家长们。
（1）车程在1-3小时以内的影楼顾客们，在基地逗留的时间为一整天，需基地提供餐饮、娱乐休闲等相关服务。
（2）车程在3-5小时之间的影楼顾客们，需提前一天就赶到基地，第二天进行拍摄，那就需要基地提供新人们以及工作人员的住宿、餐饮、娱乐休闲等相关服务。
（3）基地预计一期日均拍摄量为200-300对新人,一年预计迎接8万对新人前来摄影，就相当于一年摄影基地给金科山水洲楼盘带来了不低于20万的来自拍摄婚纱照这个客户群体的准客户。
2、电影电视剧组
一部冯小刚《非诚勿扰》将杭州西溪湿地展示给了全国影迷，影片中葛优看的一套西溪别墅，也引起了人们的关注。随后《非诚勿扰二》里面的热带雨林鸟巢酒店在电影播出后变成了趋之若鹜的旅游地，不仅酒店的价格翻番，而且供不应求。《郑氏十七房》、《情定大酒店》、《王的盛宴》、《宝贝战争》、《搜索》等。今年已有10多部影视剧在宁波取景拍摄，在这些影视剧中，大家不但可以看到宁波人熟悉的和义大道、鄞州南部商务区、宁波博物馆等地的影子，一些耳熟能详的楼盘更是频频“露脸”。
影视剧拍摄组与楼盘“联姻”，剧组为楼盘宣传，而楼盘则为剧组提供拍摄地点，互惠互利。
3、旅游购物酒店服务
山水洲完备的商业配套服务中心，游客集散广场等购物一条街将为旅客游人及基地现场人员提供摄影和婚庆为主题的购物商店、中高端的品牌购物街及集购物、娱乐、休闲为一体的购物中心和商业区。从真正意义上服务每一个到基地拍摄的人员，提供最完善的商业服务配套设施。
山水洲配备的专属婚礼教堂能为山水洲的社区居民们提供一个高端有品位的西式婚礼场地，配备的五星级酒店能为婚礼提供餐饮服务。

第四章 项目定位、目标与建设条件

一、项目定位与目标
1、项目总体定位与目标
以展示各国或民族的婚俗文化，建设婚俗文化馆和各文化所特有的和婚庆有关的建筑为主体，为情侣提供平时难见的中西式结婚快照、影视拍摄服务，打造一个古典、田园、前卫、时尚、现代、欧派，集摄影、旅游观光、休闲、娱乐的现代婚纱影视拍摄基地，建设成为有情人成眷属的婚庆圣地。成为当湖南省有影响力专业婚纱影响的婚庆旅游场所。
2、市场定位
摄影基地和婚庆中心配合金科做好充分的准备，进行周密的策划，抢占市场份额的先机。摄影基地首先以即将结婚的新人和家庭为主。来金科山水洲婚纱影视基地拍摄或举办婚礼的新人及其亲人好友都是商业摄影中的高端客户群体。
二、项目建设方案
1、选址依据
1、浏阳市土地利用总体规划
2、浏阳市用地布局和基础设计规划
3、浏阳市主城区控制性规划
2、建设地址的选择原则
1、符合浏阳市城市总体规划，应符合浏阳市市工业项目占地使用规划的要求，并与大气污染防治、水资源和自然生态保护相一致。
2、交通方便，便于开展工作。
3、节约用地，不占良田，不占耕地。
4、地势干燥，通风良好，便于排除雨水及生活污水。
5、水源可靠，水质良好，有可靠的电力供应。
三、项目选址合理性分析
浏阳市为湖南省长沙市代管县级市。是湖南省重点建设的五座县级大城市之一，与宁乡、耒阳、祁阳、邵东并称湖南县级市五朵金花。为中国较具实力的县市之一。交通便利，交水电供应充足、通讯设施先进、各项基础设施也逐步完善。
主要有长永高速公路、长浏高速公路、大浏高速公路、浏醴高速公路。长浏城铁（2011年开建，2014年通车，长沙火车站--星沙--黄花国际机场-永安--工业新城---浏阳市区）。
优越的地理位置和发达便捷的交通条件赋予了它独特的区位优势和巨大的发展潜力，加快发展跨越发展的基础条件已经成熟。
四、场地条件
1、气象条件
浏阳市属亚热带季风性湿润气候。气候特征是：气候温和，降水充沛，雨热同期，四季分明。年平均气温16.8℃—17.3℃，年积温为5457℃，市区均降水量1358.6～1552.5毫米。夏冬季长，春秋季短，夏季约118—127天，冬季117—122天，春季61—64天，秋季59—69天。春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。
2、工程地质条件
本工程选址地区处于较稳定的构造部位，地势较平坦，场地无不良地质现象，经地质勘察地貌属湿陷性黄土场地。根据地质灾害评估和地震初步评价，适宜项目建设用地。
3、交通条件及公用设施条件
项目建设所需配套的供水、排污、供电、消防、通讯等外部配套条件均由浏阳市现有配套设施供给，项目建设的外部条件具备。
五、选址用地权属性质类别及占地面积
本项目选址用地权属类别为文化旅游用地。拟定建设区域总建筑面积为3000平方米。
六、项目选址综合评价
该项目的婚纱影视拍摄的外景地，并可以带动该地旅游业发展，周边区域内空气清新，植物种属较多，层次丰富具有极为浓郁的原始野生气息，给人以自然美的享受，也为生态旅游增色不少，给人以回归自然、亲近自然的乐趣，更是颇理想的外景影视拍摄基地和城市居民理想的休假地。这里自然生态环境较好，野趣浓郁，适合现代生态旅游的环境景观需要。
1、项目选址所处位置交通便利、地势平坦、地理位置优越。通讯便捷，水资源丰富，能源供应充裕，适合于节能家电产品取暖器生产制造活动，为此，该区域是建设该项目的理想场所。
2、周围没有自然保护区、生活饮用水水源地等环境敏感目标，自然环境条件良好。
3、项目区供水、供电条件，生产、生活用水全部由浏阳市市政方面提供，完全可以保障供应。
4、综上所述，项目从周围环境概况、资源和能源的利用情况以及对周围环境的影响分析，拟建婚纱影视拍摄基地是科学合理的。

第五章 项目建设内容和规划方案

一、项目实施内容
项目实施内容包括室内与室外影棚的整体规划设计；项目工程建设施工；各项配套服务设施建设。
二、项目规划目标
1、指导思想
浏阳拥有深厚的历史文化底蕴对发展婚纱影视文化产业提供了先决条件；丰富的自然景观资源、历史人文资源和民俗文化资源，为发展婚纱影视文化基地建设提供有得天独厚的保障。
2、规划原则
保护优先原则：在开发过程中必须始终贯彻保护优先原则，避免因开发过度造成环境不可逆性破坏，实现生态环境的良性循环，保障资源的永续性利用。
时序推进原则：应坚持有层次、有步骤、逐步推进的原则，一方面通过不同阶段重点地区和重点项目的打造，不断地在市场上营造新的亮点和热点，维持持续竞争力；另一方面出于保护资源的考虑，避免条件不成熟情况下对资源的野蛮利用和盲目开发，造成破坏性开发，。
3、规划目标
总目标：建设国内一流的现代婚纱影视基地。
二、项目主要建设内容与规模
本项目建筑面积约3000平方米，主要建设内容包括：休闲体验区（童真年代、姻缘古镇、花海、游艇码头、罗蔓维森大道）；婚俗文化区（中华婚俗文化博艺馆）、中式爱情文化体验区（桃花岛、蜜蜜花海、园梦幻丛林）及西方爱情文化体验区（欧洲风情街、王的宫殿、莱茵河畔、旋转木马、卡尔洛郎浪漫、地中海、米妮庄园、婚礼教堂、古堡、皇家马场）及其他配套服务设施（水、电、道路、绿化等公用工程）等。
摄影棚将采取门式刚架轻型钢结构。主体结构耐久年限为50年。
该结构方案的布置对于大空间施工具有板材重量轻，造型新颖美观，保温隔热，隔声性能良好，强度、刚度、稳定性能较好，以及预制装配化程度高，施工快捷等许多优点，可改变了传统的“肥梁、胖柱，重盖，深基”做法。
摄影棚为长方形（30m×40m），高度为13m，一般总建筑面积3000平方米（2×1500平方米/个，标准化摄影棚），其中主棚面积800平方米/个，可搭制2～3堂大布景。并配套工作用房服装室、化妆室、道具室、休息室及布景预搭间等。
表5-1：拍摄基地棚设备配置表（按1500平方米/个标准化配置）
序号
项目及名称
数量
单位
一
音响设备

1
摄影棚主扬声器
2
只
2
导播机房监听扬声器
2
只
3
专业功率放大器
1
台
4
百调音台
1
台
5
界面话筒
2
支
6
采样话筒
2
支
7
手持无线话筒
2
套
8
领夹无线话筒
2
套
9
监听耳机
3
付
10
MD机
1
台
11
CD机
1
台
12
双卡座
1
台
13
净化电源
2
台
14
耳机放大器
2
付
15
均衡器
1
台
16
效果器
1
台
17
压限器
1
台
18
数字录音机
1
台
19
专业机柜
2
个
二
拍摄设备

1
字幕卡
2
个
2
电脑
2
台
3
切换台
1
台
4
摄像机/照像机
2-4
台
5
编辑机
1
台
6
监视器
5
台
7
编辑控制器
1
台
8
摄像机三脚架
4
台
9
电脑音响
2
套
10
升降机
2
台
三
灯光设备

1
影视三基冷光灯
60
台
2
影视调焦泛光灯
60
台
3
影视散光灯
60
台
4
三基色银光灯
270
根
5
泛光灯灯管
90
根
6
散光灯灯管
90
根
7
数字硅箱
12
台
8
数字调光台
1
台
9
铰链式恒力吊杆
45
台
10
工字铝轨
300
米
11
电缆钢丝滑线
36
套
12
轨道挡板
80
套
13
轨道固定件
90
套
14
灯具滑车
120
套
15
万向转换接头
20
套
16
灯具保险链
120
条
17
杆控杆
8
根
三、项目规划设计
1、设计指导思想
基地建设规划的指导思想是立足现实，着眼未来；统筹规划，分步实施；合理布局，突出特色。按照人性化、现代化的总体要求，建设一个设施完善、环境优美、品味高雅、和谐文明的拍摄基地。
无论是整体建设方案还是单个项目建设都要具有科学性、前瞻性和协调性，在充分论证的基础上实施。根据实际情况采取阶段施工、阶段竣工、阶段验收。
拍摄基地方案设计努力创造丰富多变的空间形态，让游客体会到真正欢快、浪慢、逸情。设计功能合理，各部分联系便捷，提供高效复合的功能空间。
2、设计原则
因地制宜合理组织主体建设位置，考虑到拍摄影视功能及附属配套设施，严格遵守国家及浏阳市的有关政策规定和技术规范。
（1）拍摄基地合理划分功能分区，各分区既相互独立，又相互联系，形成疏密有致、动静结合的有机整体；在建筑造型上运用形体色彩组合，曲线与直线的交织构成新颖生动的形态，采用现代建筑材料与丰富的细部语言，充分体现现代人文的建筑风格。建筑造型力求体现自身艺术个性和时代感，并考虑与整体及环境相呼应。
（2）充分考虑经济、技术、生态、环境、社会等多方面的综合效益。
（3）坚持整体性、规范化原则。处理好单体建筑与整体规划、局部特色与整体风格、实用性与艺术性之间的关系。
（4）无论是规划还是项目建设都要充分论证，符合科学规律考虑节能和生态环境的可持续发展性。
四、公用设施工程建设规模
1、交通系统
（1）道路
区域内规划建设市政道路约离市区38公里。
（2）静态交通系统
项目区设置公共停车场。
2、供电
由浏阳市供电局提供。
3、给排水
在市政道路建设的同时埋设地下给排水管网，同时并入城市管网。排水体制为雨污分流制及生活污、废水分离制。
4、燃气
区域内道路建设期间与燃气公司联系同步铺设燃气管网。
五、项目主要技术经济指标

表5-1：项目主要技术经济指标表
序号
名称
指标
1
总建筑面积
3000平方米
2
建筑层数/高度
/
3
容积率
0.2
4
建筑密度
34%
5
绿化率
40%
6
室外停车数
40

第六章 环境影响评价与保护

本项目可能引起的环境问题主要是该项目实施过程中所产生的扬尘、施工车辆等排放的废气及噪声，以及项目完成后可能产生的生活污水、生活垃圾、噪声、烟气和汽车废气等生活污染物的排放。
本项目实施坚决贯彻《中华人民共和国环境保护法》、《国务院关于环境保护若干问题的决定》和各有关部门的相关法规政策，采取相应措施，切实做到保护环境。遵循有关环境保护的技术规范和设计标准，认真执行“预防为主”的方针，在项目建设和经营过程中对污染物进行控制与治理，必须采取科学有效的治理措施，保证项目建成后，各种污染物的排放符合国家标准的要求
一、环境质量控制标准
1、整个规划区执行《环境空气质量标准》（GB3095—1996）中的一级标准。
2、水按Ⅱ类水体标准控制。
3、大气环境根据《大气环境质量标准》及《浏阳市市环境空气质量功能区划》确定，行政办公区、居住区、商业、交通、文化区执行二级标准。
4、声环境根据《城市区域环境噪声标准》(GB3096—93)的标准分类。一类区：居住区、文教区、办公区，昼间执行标准55 dB(A)、 夜间执行标准45dB(A)；二类区：居住区、商业与工业混合区、规划商业区，昼间60dB(A)、夜间50dB(A)；三类区：规划工业和已形成的工业集中地，昼间65 dB(A)、夜间50dB(A)；四类区：交通干线两侧区域，昼间70 dB(A)、夜间55dB(A)。
4、禁建区：规划中确定的山林绿地、公共绿地、防护绿地、农耕地等非建设地一律作为禁建区。
二、污染来源与防治措施
1、污染物的来源
拟建项目属区域工业用地，所在地周围无环境敏感点，无自然保护区，无工业污染源，空气质量良好，地下水水质符合《地下水质量标准》（GBT14848）Ⅲ类标准要求，该节能采暖产品项目的建设对区域生态环境影响较小。
该项目在建设和生产过程中，可能产生建筑施工弃土和扬尘、施工机械噪声、建筑施工人员产生的生活污水和生活垃圾、装饰工程使用的涂料、油漆产生的废气等。生产过程产生废水、废气、噪声和固体废弃物等，可能会污染周围环境，因此，必须采取相应的有效措施，确保环境不受影响。其污染源及污染物主要产生于以下过程。
（1）项目建设期污染源
本项目建设期土建施工过程中产生建筑施工弃土和扬尘等建筑垃圾，施工机械噪声，建筑施工人员产生的生活污水和生活垃圾，装饰工程使用的涂料、油漆产生的废气等。
（2）项目运营期污染源
该项目正常生产过程将产生废水、废气、固体废弃物和噪音等。
——废水：源自办公及生活废水。
——固体废弃物：来源于生产过程中产生的边角下料。
——噪音：动力设备、机械加工设备等设备运行时产生的噪声。
2、污染物的治理
按照“减量化、无害化、资源化”的原则，加强对污染物产生全过程的管理。同时，依照项目建设“三同时”的建设原则，对废气、固体废弃物和噪音等污染积极进行无害化处理和综合回收利用，通过对污染源的有效治理，确保项目建设区域环境质量达到国家标准要求。
三、生态保护措施
严格保护现有绿地，控制开发建设规模，任何项目的建设不得占用现有绿地。
四、绿化与景观
本项目绿化采用点、线、面相结合的方式进行全方位、立体化绿化。除建筑物占地和道路外，对地面、边角地带全部实行绿化，绿化地表应人工造型，有起伏；草皮应选择耐寒优良草种，并具有多样性，使草皮能在正常的气候条件下保持四季常青。引进一些常年绿的灌木、乔木和针叶、阔叶树种，选择分别在各个季节开花的花木、花草，有比较好的立体绿化景观
五、施工期污染防治措施
拟建工程施工期环境空气的主要污染源为扬尘，主要包括土方挖掘、现场堆放、土方回填期间造成的扬尘，人来车往造成的道路扬尘；运土方车辆及施工垃圾堆放和清运过程造成的扬尘及施工车辆等排放的废气；噪声影响建筑工地周围居民等。
施工期间的噪声影响和扬尘影响因施工面多、线长，对其全部控制难度较大，主要从加强施工管理着手，提倡文明施工，建立临时隔声障，合理安排施工时间来控制和减缓；施工过程中所造成的环境污染是短暂的，可减缓和改善；建成后环境噪声影响和扬尘影响消失。施工期废水经预处理后排入城市污水管网。
施工期废弃建材、木材等合理处置、分类利用；生活垃圾在回收可利用部分后，按时将垃圾聚集集中，环卫部门用垃圾车将垃圾转运处理。从事住宅室内装饰装修活动必须严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染。住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准。
六、环境影响评价的结论
1、项目为新建项目，其建设内容符合建设场地周边环境要求。
2、本项目绿地规划合理。
3、本项目废水、废气排放严格按照相应的国家排放标准进行设计。
4、项目噪声控制严格按照相应的国家标准进行设计。
5、固体废物袋装定点集中存放，定时由环卫部门清运，符合城市垃圾处理要求。
6、本项目没有大的污染物排放源，产生的废液等污染物经治理后可满足相应环境标准要求。
在认真落实以上措施后，本项目的所有固废物都己妥善处理，基本可达到资源化、减量化和无害化。
综上所述，本项目的建设不但不会对该地区的环境构成负面的影响，而且建成后能够优化该地区环境，从环境保护的角度而言项目是可行的。
第七章 资源和能源消耗

一、节能
当今社会能源的有限和短缺的事实已被大家所公认，资源、能源的有限和短缺形势日益严峻，节能概念已经深入人心，项目建设必须采取措施以 “提高建筑中的能源利用率”，不是消极意义上的节省，而是从积极意义上提高利用率。
节能是我国经济和社会发展的一项长期战略方针，也是当前一项极为紧迫的任务。目前，我国已经成为世界第二大能源生产国和第二大能源消费国。特别是近两年来，在国民经济快速拉动下，我国能源需求增长较快，能源紧张已成为制约经济持续、稳定发展的重要问题。
由于高耗能产业比重偏大，致使能源消耗增长过快，能源自给率不断降低，对外依存度加大，单位国内生产总值综合能耗、工业企业单位产品综合能耗、建筑业单位建筑面积采暖能耗等指标高位运行。
本项目节能主要是设备能耗及施工期间机械的节能问题，主要通过提高工程质量，特别是做出优质路面，从而间接产生节能效果。
二、电力节能措施
主要是供、配电系统的节电措施。项目根据企业生产车间的建筑布局，正确设计供配电系统，合理安排供电负荷及供电半径，优先选用节能型电气产品，通过运用科学管理手段和措施，实现供配电设备的经济运行，以保证供、配电系统的能效指标，采取相应的节能措施。
1、根据用电性质、用电容量，选择合理供电电压和供电方式。
2、变配电室的位置应接近负荷中心，减少变压级数，缩短供电半径，按经济电流密度选择导线截面。
3、优化用电设备的工作状态，合理分配与平衡负荷，使用电均衡化，提高项目负荷率。
4、在提高自然功率因数的基础上，在负荷侧合理装置集中与就地无功补偿设备，使生产装置在最大负荷时的功率因数不低于0.90。
5、积极选用S11系列节能型变压器。正确选择和配置变压器容量，通过运行方式的择优，合理调整负荷，实现变压器经济运行，通过合理调整负荷，提高功率因数，提高变压器的利用率，降低变压器运行温度。
6、项目区内照明灯具配备使用。照明灯具按生产车间对照明的实际照度要求，根据使用场所和周围环境要求及不同电光源的发光特点，优化照明设计，选择合理的照明方式。在保证照明质量的前提下，优先选用光效高、显示性好的光源及配光合理、安全、高效的节能型灯具。
三、节水
项目建设要体现水资源综合利用，采用因地制宜的水循环管理的策略，提高区域内水环境的自净能力，保证水质不会因为地区的开发而恶化；提倡优水优用、节约用水，建立节水型项目区；实行分质供水、雨水利用、建筑节水装置等；地区内的道路、绿化告示等绿化浇灌、景观等对水质要求不高的用水，采用中水回用
四、节约土地
项目建设用地应尽量采用弃耕地、坡地和荒地，尽量少使用耕地、林地和果园地，不使用基本农田，因地制宜，十分珍惜和合理利用每一寸土地，发挥土地资源的最大效用。
第八章 消防与劳动安全卫生

一、建筑消防及人防
1、消防标准
《建筑设计防火规范》(GB50016—2006)；
《汽车库设计防火规范》(GBJ67-84)；
《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-98,1999年版)；
《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)；
《自动喷水灭火系统设计规范》(GB50084-2001)；
《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；
2、消防工程规划
消防用水要结合给水规划，在区域内形成环状管网，增大供水能力，保证消防时供水的安全性。
给水管网供水压力要保证市政消火栓流量不低于10升/秒，压力不低于100KPa，道路的配水管均应按120米间距配套建设市政消火栓。
项目区内各片区在详细规划设计时必须考虑在主要建筑外围布置环型消防通道，设置室内消防报警及喷淋灭火系统。
各个配电房均要求设置气体灭火或干粉灭火系统。
二、劳动安全卫生
为保证施工人员、居民的身体健康和生命安全，保护好环境，劳动安全卫生方面应采取以下措施：
1、加强施工人员、居民的安全防范教育，重点区域应采取相应的安全防护设施。
2、注意餐饮卫生，经常检查、消毒，定期请检疫部门来检查。避免用餐不洁、发生食物中毒。聘请当地的卫生防疫部门进行监测和防治，以保证对施工人员、当地居民和旅游者的身体健康。对施工人员产生的生活污水和粪便进行消毒和简易沉淀处理，避免传染病的发生和传播。
3、各建设项目施工期间工地应设置围栏、防护网和警示标志，设专人管理避免闲杂人等进入。对施工人员进行安全培训教育，防止高空作