房屋租赁管理标准本.doc

银川市人民代表大会常务委员会
公　　　告
《银川市房屋租赁管理条例》，于2023年10月25日银川市第十二届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过。2023年3月29日宁夏回族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准。现予公布，自2023年5月1日起施行。

　　　　　　　　　　　银川市人民代表大会
　　　　　　　　　　　常　务　委　员　会
　　　　　　　　　　　　2023年4月9日
宁夏回族自治区人民代表大会
常务委员会关于批准《银川市房屋
租赁管理条例》的决定
（2023年3月29日宁夏回族自治区第九届
人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过）
宁夏回族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议决定：批准《银川市房屋租赁管理条例》，由银川市人民代表大会常务委员会公布施行。

　　　　　　　　　　　宁　夏　回　族　自　治　区
　　　　　　　　　　　人民代表大会常务委员会
　　　　　　　　　　　　2023年3月29日
银川市房屋租赁管理条例
第一章总则
第一条为了规范房屋租赁行为，维护社会治安秩序，保护租赁当事人的合法权益，促进房屋租赁市场健康有序发展，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国治安管理处罚法》和有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条本市行政区域内的房屋租赁及其管理活动合用本条例。
实行政府定价的公有房屋、廉租住房、经济租赁房等社会保障性房屋的租赁，不合用本条例。
第三条本条例所称房屋租赁，是指出租人将住宅、工商业用房、办公用房、仓库及其他用房提供应承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第四条有下列情形之一的，应当纳入房屋租赁管理：
（一）以联营、承包等名义提供房屋给别人使用，取得固定收益或者提成收入而不承担经营风险的；
（二）将房屋以柜台、摊位等方式分割提供应别人使用，由使用人支付约定价金的。
第五条本市房屋租赁管理的行政主管部门(以下简称房产行政管理部门)是银川市房产管理局，兴庆区、金凤区、西夏区的房屋租赁管理工作由银川市房屋产权产籍管理机构具体负责。
永宁县、贺兰县、灵武市房屋租赁由其所在县（市）负责房产行政管理工作的部门管理(以下简称房产行政管理部门)，业务上接受市房屋租赁管理部门的指导、监督。
公安、消防、计划生育、税务、工商等部门及街道办事处应当按照各自职责，共同做好房屋租赁管理工作。
第二章租赁管理
第六条房屋租赁实行登记、备案制度。
房屋出租人应当在签订租赁协议之日起30日内办理房屋租赁登记备案手续，应当向房产行政管理部门提交下列材料和证件：
（一）房屋出租人持有合法的房屋所有权证或者宅基地使用证或其他房屋使用证明等有效证件；
（二）房屋租赁协议；
（三）房屋租赁双方当事人以及实际居住人的身份证明。
转租房屋的，需提供出租人批准转租的书面证明。出租委托代管房屋，需提供委托代管人授权出租的证明。
第七条房产行政管理部门应当在收到房屋租赁登记备案资料、证件之日起5日内，对符合本条例规定的，予以登记备案，并出具《房屋租赁证》。
《房屋租赁证》的有效期最低为1年，有效期内承租人发生变化的，出租人应当将承租人及实际居住人的身份、计划生育、社会治安综合治理目的责任书签订等基本情况记录在《房屋租赁证》中。
对不能提供本条例第六条第二款第（一）项规定要件的，房产行政管理部门只对房屋的状况和出租人的身份进行登记，出具《房屋出租证明》，不予核发《房屋租赁证》。
第八条房屋出租人应当与房屋承租人签订书面的房屋租赁协议。
租赁协议应涉及以下重要内容：
（一）当事人姓名及身份证件的号码或者名称及地址；
（二）房屋所有权证号、位置、面积、装饰及设施；
（三）房屋用途；
（四）租赁期限；
（五）租金、物业、供热、水、电、气等费用数额及交付方式；
（六）房屋维修责任；
（七）装修的约定；
（八）转租的约定；
（九）解除协议的条件；
（十）违约责任；
（十一）当事人约定的其他条款。
第九条有下列情形之一的，房屋不得出租：
（一）房屋产权有争议的；
（二）共有房屋未取得全体共有人批准的；
（三）司法机关和行政机关依法查封的；
（四）已公告列入拆迁范围的；
（五）不符合安全使用条件的；
（六）擅自将住宅用途改变为经营性用途的；
（七）其他法律、法规规定严禁租赁的房屋。
第十条出租居住房屋用作集体宿舍的，实际居住人人均占用建筑面积不得低于6平方米。
第十一条非本市户籍的承租人应当在房屋登记、备案后10个工作日内，持《房屋租赁证》或者《房屋出租证明》到出租房屋所在地公安机关办理暂（居）住证。
第十二条工商行政管理部门在办理工商营业执照时，对经营场合属租赁房屋的，应规定当事人提供房产行政主管部门出具的《房屋租赁证》。
第十三条从事房屋租赁的经纪机构（以下简称经纪机构），不得居间代理不符合出租条件的房屋。
经纪机构接受租赁委托业务时，应当告知租赁双方当事人办理租赁协议登记备案手续。
经纪机构应当将房屋租赁信息定期上报房产行政管理部门。
第十四条经纪机构代理出租房屋，应当与产权人或者其代理人签订出租代理协议，代理协议应当明确委托的具体事项及办理租赁协议登记备案手续的责任方。
经纪机构将所代理的房屋出租给承租人使用，应当与房屋承租人签订房屋租赁协议，房屋租赁协议应当注明该房屋的权属情况及委托代理关系。
第十五条房产行政管理部门应当建立健全房屋租赁经纪机构及其从业人员的信用档案。
第十六条市、县（市）房屋管理部门，应当建立房屋租赁信息网络，定期公布房屋租赁市场信息。
第十七条房产行政管理部门应当与公安、规划、消防、城市管理综合执法等部门及街道办事处互通掌握的危险房屋、违章建筑、消防安全隐患、租赁等信息，并依法及时查处。
第十八条房屋出租人和承租人办理出租房屋登记备案、流动人口暂住、计划生育等手续，应当到市、县（区、市）政府政务大厅或指定地点办理。
第十九条房屋出租人应当遵守下列规定：
（一）不得向未提供身份证件的个人出租房屋；
（二）督促流动人口办理《婚育证明》，发现房屋承租人和居住人员生育或者怀孕的，及时向计划生育行政主管部门报告；
（三）办理房屋租赁登记备案手续后，应当到房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书；
（四）发现出租房屋内有涉嫌违法犯罪行为的，应当及时向公安机关或者其他相关行政主管部门报告；
（五）对出租房屋进行安全检查，及时发现和排除安全隐患；
（六）依法申报、缴纳房屋租赁相应税款。
房屋出租人委托代理人履行管理职责的，受委托的代理人应当履行出租人的义务。
第二十条房屋承租人应当遵守下列规定：
（一）按照房屋规划用途、结构、消防安全及环境保护规定使用房屋，不得擅自改变建筑物使用性质，或者实行其他违法建设行为。发现承租房屋有安全隐患的，及时告知出租人予以消除；
（二）不得运用居住的房屋非法生产、加工、储存或者经营易燃、易爆、剧毒等危险物品；
（三）不得运用出租房屋从事违法犯罪活动；
（四）积极向承租房屋所在地计划生育部门交验《婚育证明》；
（五）提供真实有效的身份证件，如实填报有关表格；
（六）非本市户籍的房屋承租人应当到房屋所在地公安机关办理暂（居）住登记手续。
第三章罚则
第二十一条房屋出租人违反本条例规定，未办理房屋租赁登记备案的，由房产行政管理部门责令限期补办登记备案手续；逾期仍不办理的，对自然人处以100元以上300元以下罚款，对法人或者其他组织处以500元以上2023元以下罚款。
第二十二条房屋出租人违反本条例第九条第（一）至（五）项规定之一的，由房产行政管理部门给予警告，责令限期改正；逾期仍不改正的，对自然人处以500元以上1000元以下罚款，对法人或者其他组织处以2023元以上5000元以下罚款。
第二十三条房屋出租人违反本条例第九条第（六）项规定的，由房产行政管理部门给予警告，责令限期改正；逾期仍不改正的，对自然人处以2023元以上5000元以下罚款，对法人或者其他组织处以5000元以上2万元以下罚款。
第二十四条房屋出租人、承租人违反本条例第十条规定的，由房产行政管理部门给予警告，责令限期改正；逾期仍不改正的，对自然人处以1000元以上5000元以下罚款，对法人或者其他组织处以5000元以上1万元以下罚款。
第二十五条房屋租赁经纪机构代理不符合出租条件房屋的，由房产行政管理部门给予警告，责令限期改正，逾期仍不改正的，处以1000元以上5000元以下罚款。
第二十六条违反本条例规定，有下列行为之一的，由公安机关依照职权予以解决：
（一）房屋出租人将房屋出租给无身份证件的人居住，或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的；
（二）房屋出租人明知承租人运用出租房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的。
第二十七条房屋租赁当事人违反本条例其他规定，法律、法规规定行政处罚的，由相关行政管理部门依法予以查处。
第二十八条当事人对房产行政管理部门和其他行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第二十九条房产行政管理部门工作人员玩忽职守，徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四章 　　附则
第三十条本条例自2023年5月1日起施行。

关于制定《银川市房屋租赁管理条例》
的　说　明
(2023年3月27日在宁夏回族自治区第九届人大常委会
第二十七次会议上)
银川市人大常委会副主任吕秀斌
主任、各位副主任、秘书长、各位委员:
银川市第十二届人大常委会第十八次会议，于2023年10月25日，审议通过了《银川市房屋租赁管理条例（草案）》，现就制定《银川市房屋租赁管理条例》（以下简称《条例》）作如下说明：
一、 制定《条例》的必要性和法律依据
近年来，随着我市经济社会的发展和城市人口的增长，房屋租赁市场快速发展，2023年我市房屋租赁备案面积和备案房屋租金分别是157.8万平方米和12671.4万元，2023年上半年房屋租赁中介机构已有183家，房屋租赁已成为我市房地产业发展的一个重要组成部分。
为了加强房屋租赁管理，市人民政府于1998年出台了《银川市房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》依据国家有关规定对房屋租赁实行行政许可制度，对规范房屋租赁中介机构的经营行为，维护房屋租赁市场的发展发挥了积极作用。但2023年国务院取消房屋租赁行政许可事项后，《办法》已不适应形势发展的需要。
房屋租赁缺少法律规范，不仅对房屋租赁市场的健康发展带来了一定影响，也给租赁房屋的管理导致了一定困难。重要问题是：（一）擅自改变房屋用途，并违章出租；（二）房屋出租人法治观念淡薄，不依法予以登记备案，特别是个人住宅出租登记率低，租赁房屋底数不清，部分承租人的情况不明；（三）房屋租赁管理部门的管房职责和流动人口管理部门的管人职责分离，政府监管难以到位，漏洞较多；（四）房屋租赁市场机制不健全，市场行为不规范、透明度差，在租金给付、房屋维修以及物业、供热等缴费方面纠纷较多，难以解决；（五）获得房屋租赁信息的渠道不畅，信息资源不能发挥应有的作用，出租房屋中的安全隐患、治安隐患较多，发生案件后侦破难度大。因此，为了规范房屋租赁经营行为，保障当事人的合法权益，促进房屋租赁市场健康发展，发挥房屋租赁管理在社会治安综合治理方面的作用，维护社会公共安全，制定一部相关的地方性法规非常必要。
制定本《条例》的重要依据是《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国治安管理处罚法》。
二、制定《条例》的过程
制定《条例》是人大常委会2023年度立法计划的预备项目。2023年银川市房产管理部门在总结实践经验和反复调研的基础上，起草了《银川市房屋租赁管理条例》草案稿。经反复征求意见、讨论修改，提交市政府研究，形成《条例（草案）》，于2023年7月4日提请市十二届人大常委会第十六次会议审议。会后，常委会法工委根据常委会组成人员审议时提出的意见，会同市法制办、房产局等有关部门对《条例（草案）》作了修改，形成了《条例（草案）》征求意见稿，并根据常委会主任会议决定，将《条例（草案）》征求意见稿全文刊登在银川晚报上，广泛征求社会各界的意见和建议。与此同时，法工委还将《条例（草案）》征求意见稿和提案稿及说明一并分别呈送自治区人大常委会法工委及市人大常委会立法专家征询委员会征求意见。自治区人大常委会法工委在向自治区有关部门征求意见后，向常委会法工委反馈了修改建议。立法专家征询委员会也提出了具体的修改意见。法工委在研究各方面意见的基础上，又邀请立法专家征询委员会进行专题论证，并再次召集法制办、公安、工商、税务、房产、计划生育等部门对《条例（草案）》征求意见稿进行研究修改，形成了《条例（草案）》修改稿。
2023年8月18日市人大法制委员会召开会议，对《条例（草案）》修改稿进行统一审议后，认为《条例（草案）》修改稿尚不成熟，需要进一步调研、论证，建议暂不进行再审。随后法工委根据主任会议的决定又会同有关方面进行调研、论证，对《条例（草案）》修改稿作了进一步修改，于10月20日再次提请市人大法制委员会对《条例（草案）》修改稿进行统一审议。2023年10月25日市十二届人大常委会第十八次会议审议通过了《条例》。
三、《条例》的重要内容
《条例》共五章三十一条，分别就房屋租赁管理所调整的范围、原则、方式以及法律责任等作了规定。需要说明的是：
（一）关于调整的范围和监管部门
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定，《条例》从银川市的实际出发，将本市行政区域内的房屋租赁及其管理活动都纳入了调整的范围，规定“房屋租赁，是指出租人将住宅、工商业用房、办公用房、仓库及其他用房提供应承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”并将“以联营、承包等名义提供房屋给别人使用，取得固定收益或者提成收入而不承担经营风险的”和“将房屋以柜台、摊位等方式分割提供应别人使用，由使用人支付约定价金的”行为，也纳入了房屋租赁管理的范畴。同时明确了“实行政府定价的公有房屋、廉租住房、经济租赁房等社会保障性房屋的租赁，不合用本条例。”
为了对房屋租赁实行有效监管，《条例》规定“本市房屋租赁管理的行政主管部门(以下简称房产行政管理部门)是银川市房产管理局，兴庆区、金凤区、西夏区的房屋租赁管理工作由银川市房屋产权产籍管理机构具体负责。”“永宁县、贺兰县、灵武市房屋租赁由其所在县（市）负责房产行政管理工作的部门管理(以下简称房产行政管理部门)，业务上接受市房屋租赁管理部门的指导、监督。”同时还分别明确了各相关部门在房屋租赁监管工作中所承担的职责。
这样规定，其目的就是希望通过《条例》的施行，实现房屋租赁信息共享，由房产部门重要负责相关部门配合，达成既管房又管人的社会综合治理效果。
（二）关于房屋租赁行为的规范
《条例》规定“房屋租赁实行登记、备案制度。”“有下列情形之一的，房屋不得出租：（一）房屋产权有争议的；（二）共有房屋未取得全体共有人批准的；（三）司法机关和行政机关依法决定查封或者以其它形式限制房地产权利的；（四）已公告列入拆迁范围的；（五）不符合安全使用标准的；（六）擅自将住宅用途改变为非住宅用途的；（七）其他法律、法规规定严禁租赁的房屋。”
对符合条件的出租房屋《条例》规定房产行政管理部门应当在收到房屋租赁登记备案资料、证件之日起5日内，予以登记备案，并出具《房屋租赁证》。对城乡结合部一些没有合法证件的出租房屋，《条例》也进行了规范，规定房产行政管理部门只对房屋的状况和出租人的身份进行登记，出具《房屋出租证明》，但不予核发《房屋租赁证明》。这一制度的确立，重要目的是要把城乡结合部的不具有合法出租的房屋也能纳入监管的范围，以便可以比较准确地掌握房屋出租情况和流动人口的情况。以利于促进社会治安综合治理和保护外来打工者的合法权益。《条例》还规定“向单位出租居住房屋用作集体宿舍的，承租人人均占用建筑面积不得低于6平方米。”这样规定重要是为了保障居住人的基本居住条件和身心健康。
（三）关于房屋租赁双方当事人应当遵守的规定。
为了依法加强房屋租赁的监管工作，《条例》遵循既管房又管人的原则，分别在第二十条、第二十一条中将房屋租赁双方当事人应当遵守的规定做了明确规定。这些规定充足考虑了房屋租赁双方当事人作为公民应当依法履行相关的义务，并承担相关的责任，规定租赁双方当事人要依法租赁，依法维护各自的合法权益。同时也为房屋租赁双方当事人指明了运用法律渠道解决房屋租赁矛盾的途径。
此外《条例》还明确了房屋租赁监督管理人员、中介机构和房屋租赁当事人违反《条例》规定应承担的法律责任，并注意了与相关法律、行政法规的衔接。
以上说明及《条例》请审议。