物业管理前期计划书.doc

物业管理前期计划书
一、前期准备工作
1、前期的验收工作。物业工作人员与甲方工程部人员对本小区的公共部位、公共设施及房屋内外进行逐步验收以达到更好的使用功能（此项最好提前一个月进行，费用由甲方承担。 元 ）,以后新交房过程中按此项进行。
2、各种协议、表格的制作。包括业主临时公约、业主手册、物业管理协议及其物业进场时的各种表格例如车辆进出表、保安交接记录本、保安巡逻记录等等。约 元；
3、各种标志牌的制作（包括小区公示栏、绿地管理制度标志牌、车辆进出警示牌及管理管理制度、进入小区须知、业主临时公约、公共设施设备管理制度，小区示意图等。约
元）。
4、垃圾清运小车及垃圾桶的配备。（ 个垃圾清运小车， 垃圾桶。共计 元左右）。每10户一个垃圾桶，每100户一个清运小车。
5、物业用房及达到使用功能的配备（水、电、电话线路、门窗、墙壁的粉刷、地面的平铺，办公桌椅的配备、档案柜的配备，其中办公用品大约需要 元）
6、需将已交房与未交房及正在施工的楼区隔离，设置隔离围挡。
7、开发商需将楼区内各种建筑垃圾予以清理。
8、办理已交房楼区各种图纸交接。
9、维修及时，物业最好与承包商签订维修保证书，如不及时物业将自行维修并扣除承包商保证金。
10、各种安防设施达到使用功能。
11、东北临小区外墙粉刷一遍。
12、建议开发商按建筑面积每平方5元一次性付物业维修款（此款只含土建维修，主墙体不负责）
13、门、窗、水、电、暖等由开发单位按保修年限予以按时维修。
14、代收水电费。
15、加强电梯装修期间管理，严格货物运载数量，电梯维保保证及时。
16、对开发商减免物业费情况，应由开发商按房屋建筑面积全额支付物业公司。
17、空置用房应由开发商按建筑面积全额支付物业公司（此项在前期物业合同中将有约定）
二、物业的进场
前期准备工作完成后，物业公司正式进场，开展物业管理的各项工作。与前期物业公司做好交接，然后积极主动的做好各项物业服务工作。
人员配置具体如下：
一、按照0.8元每月每平方运营如下：
1）人员配制
办公室名，其中项目经理1名，负责物业管理日常事务及与开发商的联系，会计1名负责收取各种费用。接待1名，负责业主的来访、回访及各种档案等。
维修人员2名，负责日常物业管理中的小修小补并联系施工队处理保修期内的各种问题。
保安人员15，负责小区日常秩序维护工作。
保洁人员6名，负责小区日常垃圾清扫、清运工作。
绿化人员2名，负责小区绿化的修剪、补植、打药等工作。

观澜国际物业管理计划
物业类型：高层
建筑面积：20万平方米左右

（一）服务项目
1、物业公用部位的养护和管理；
2、物业共用设施设备的运行、养护和管理；
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4、 公共绿化的养护和管理；
5、 景观、建筑小品、广场、喷泉的养护和管理；
6、 车辆停放管理；
7、 公共秩序维护、安全防范等事项的协助和管理；
8、装饰装修管理服务；
9、物业档案资料管理。
10、房屋装饰装修管理、一户一表管理等。

（二）服务标准：
一、综合管理服务标准
【一】、基本要求
1、服务与被服务双方签定物业服务合同，双方权利义务关系明确；
2、承接项目时，对物业共用部位、公共设施设备进行认真查验，验收手续齐全；
3、服务规范符合《青岛市物业管理行业规范》要求；
4、有完善的物业管理方案、质量 管理、财务管理、档案管理等制度健全；
5、管理服务人员统一着装、佩带标志，行为规范，服务主动、热情；
6、按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况；
7、服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准；
8、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目
9、对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理
【二】 管理处设置
1、小区内设置管理处、配备简单的办公设备、配有电话
2、办公场所整洁有序
【三】 管理人员要求
1、小区经理有物业管理人员上岗证，有两年以上物业管理工作经历
【四】 物业管理与服务
1、24小时受理业主或使用人的报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约）除外，有完整的报修、维修、回访记录，回访率达85%以上
2、接受物业管理服务诉求，及时安排处理；
3、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的75%；
4、每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，满意70%以上，并对薄弱环节进行改进；
5、综合管理的其他服务项目达到约定的服务标准。
二、公共区域清洁卫生服务标准
【一】、楼内公共区域
1、公用楼道、门厅：楼道每日清洁，地面每周擦拭一次，门厅每日清洁，保持干净、无杂物；每天清洁楼梯扶手，玻璃每季擦拭一次，楼内公共设施、设备每周清洁一次，保持洁净、无灰尘，雨蓬每周清理一次；
2、垃圾收集：高层按撞设置垃圾收集点。收集点每天清理，收集点无散落垃圾，无污迹、无异味；
3、电梯轿厢：每日清扫一次电梯轿厢，每周擦拭一次电梯门壁；每月对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洁一次，灯饰及轿厢顶部每月清洁一次；表面光亮，无污迹。
【二】、楼外公共区域
1、 公共场所、道路、绿地、车库：每日保持清洁，保持地面、绿地、车库的清洁，随时清除小区内主要道路积水、积雪，及时清理房屋外墙及设备、设施的乱贴乱画
2、公共灯具、宣传栏、健身娱乐设施、景观小品等：每半月擦拭一次，擦拭后无污染；
3、垃圾筒：每日清洁一次，垃圾桶、果皮箱周围无散落垃圾；
4、消毒、灭害：灭蚊、蝇、蟑螂、鼠等活动配合社区居委会统一开展

三、公共区域秩序维护服务标准
1、人员：配备专职保安人员，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训
2、能熟练使用各种消防、技防器械和设备
3、佩带统一标志、穿戴统一制服，仪表仪容表达规范整齐；
4、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械
5、门岗：封闭小区，各出入口24小时值班，按时立岗，并有详细的交接班记录和外来车辆的登记记录，外来人员应通过对讲系统联系住户，决定放行，对进出小区的装修，家政服务人员等实行临时出入证管理，对进出小区的车辆实施证卡管理。引导车辆的有序进出
6、巡逻：保安人员按指定的路线按时巡逻，重点部位有重点的巡查要求，并有巡查记录，在遇到异常情况或住户紧急求助时应及时赶到现场，采取相应措施；
7、小区应具备录象监控，楼宇对讲、门锁智能卡，24小时开通并有人驻守，监控中心接到报警后，保安人员应及时赶到现场处理，同时中心随时接受用户求助
8、车辆管理：车行道应设立指示牌或地标，车辆行使有规定的路线，停放有序，专职人员24小时巡视和协助停车事宜，收费管理的停车场应24小时有专人管理，车辆停放有序各种设施、设备配置齐全。
四、公共区域绿化日常养护服务标准
1、绿地总体布局均衡，有雕塑园林建筑小品（或）喷水池，植被配备恰当，效果好，
2、绿化档次高植被品种多样，绿化覆盖率30%以上，
3、有专业人员实施绿化养护管理，绿地及管理设施管理完好，
4、草坪生长良好，及时修剪和补植，草坪常年保持平整，基本无杂草。
5、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护、各种绿化植物生长良好。
6、定期组织浇灌、施肥、松土和做好防涝、防冻。
7、定期喷洒药物，预防病虫害。
五、公用部位、公用设施设备日常运行、养护
1、对房屋公用部位进行日常管理和养护，巡查和养护记录完整。
2、每年两次对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告之相关业主及使用人，
3、每周一次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门窗关闭正常，作好相关的巡查记录，
4、墙体表层无明显剥落，如有缺损及时修补，
5、雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井每半年检查一次，视检查情况及时清掏，化粪池每季检查一次，发现异常及时清掏
6、按照装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的装饰装修管理制度，装修前，告之业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，装修期间发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的及时劝阻并报告相关部门，
7、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并告之相关部门，
8、物业区域主出入口设有平面示意图，主要路口有路标，栋、单元、门户有明显标志
9、危机人身安全的设备设施有明显警示标志和防范措施
十、公灯维护：及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等保持灯具完好，小区内楼道灯、庭院灯灯亮率90%以上。
六、其他服务标准
1、消防系统：做到经常迅检，并有记录，发现问题立即解决，
2、避雷设施：每年两次维护保养避雷装置，保证其性能
3、弱电系统：定期进行调试和保养，保证正常运行
4、供水系统：每周对供水设备进行检查，不定期对设施设备进行保养，保证二次供水正常，泵房整洁。
5、升降系统：保证电梯24小时运行，轿厢整洁，委托专业维修保养单位 进行定期保养，物业公司人员有专人对电梯保养进行监督，并对电梯进行管理。

（三）收费标准
1、公共性物业管理服务费用
高层住宅： 0.8月每平方米；
商业物业： 1.2元/月每平方米；
二次供水费：按实际用水量每吨加收 0.40 元；
电梯运行费： 0.44 元/月每平方米。
2、装修垃圾清运费：按建筑面积每平方5元一次性收取。
3、露天车位使用费： 元/车每月。地下车位管理费 元/车.月。
4、代收的水费、电费按照相关部门的规定价格代收；
5、房屋交钥匙时收取一定的房屋装修保证金以约束业主不合理的装修。
6、与业主约定的其他特约服务按照市场价格收取；

四、各种岗位职责
员 工 守 则
总则：
一、热爱社会主义祖国，热爱共产党领导、遵纪守法。
二、关心公司、热爱本职工作，讲究职业道德，做到文明服务。
三、顾大局，识大体，自觉维护公司的声誉和权益。
严于职守：
一、按时上、下班，工作时间内不得擅离职守或早退，下班后无事在小区内逗留。
二、工作时间不准打私人电话、会客，未经领导批准不得陪带亲友到小区参观。
三、在工作场所，要礼貌待人，言语举止得体，注意公司形象。
四、工作时间一律穿着工作制服，配戴工作牌，保持整洁清洁，不干与工作无关的事。
五、上班时间不得饮酒，不得抽烟。
六、员工做到有事请假，如遇有特殊情况没请假的要事后补假。
日常行为规范：
一、礼仪是员工对业主和同事的最基本态度，要面带笑容，使用敬语，“请”字当头，“谢”字不离口，接电话时先说“您好”，做到业主至上，热情有礼。
二、提供高效率的服务，注重工作上的技术细节及技巧，急业主之所急，为业主排忧解难，籍以赢得业主的满意以进一步提高园区的声誉。
三、无论是公共管理服务，还是特约委托服务都应尽职尽责，一切务求得到圆满的效果，给人以效率高和服务佳的印象。
四、全体员工应服从领导的工作安排和调度，按时完成任务，不得无故拖延、拒绝或终止工作。若有疑难或不满的应从速向直属领导请示。
五、未经公司批准，任何员工不得以公司名义考察、谈判、签约；不得以公司名义提供担保证明，不得代表公司出席公众活动。
六、对公司资金状况、法律事务、客户情况、业务合同、员工薪酬、分红奖励等情况，除已公开通报的外，不得打听，不得泄露。
七、协作是物业管理的重要组成之一，各部门之间应互相配合，真诚协作，不得互相扯皮，应同心协力解决疑难。
八、爱护园区的一切设施及工作器具，注意所有设备的定期维修、保养，节约用水、电和易耗品，不准乱拿公物。
九、不得接受业主赠与的礼物和其他物品。
十、养成讲究卫生的美德，不随地吐痰、乱丢纸屑、果皮、烟头和杂物，如发现有纸屑、杂物等，应随手捡起来，以保持小区内清洁优美的环境。
十一、全体员工均应严格保守公司的秘密，未经批准员工不得向外界传播或提供有关园区资料。
十二、下班后要整理办公桌面，各类文件归类摆放整齐。最后离开办公室的人员，应关闭窗户，检查电脑、电灯、电扇、空调等用电设备的电源是否关好，无遗留问题后，锁好门，方可离去。
十三、遵守值班巡逻制度，节假日值班，要做到及时发现问题及时处理。

经理岗位职责
一、认真贯彻执行党和国家的各项方针、政策，遵守国家法律、法令，贯彻执行总经理的各项指标，向总经理负责。
二、根据中心发展和市场经济发展，负责组织编制公司长远规划、经营方向和管理目标，审定开发项目并组织实施。
三、负责确定中心经营管理体制，对中心内部改革方案、部门经营形式等提出决策性意见。
四、负责确定中心行政管理体系，对机构设置、干部配备、规章制度的建立和废除等提出主导意见。
五、负责审定中心对外签订的有关协议、经济合作、监督检查合同的执行情况。
六、加强经济核算，搞好经济活动分析，采取有效措施，节约人力、物力、财力，杜绝损失浪费，促进中心经济发展。
七、实行民主管理，充分发挥经理助理、部门负责人的作用，并按其各自的分工和职权监督检查他们的工作情况、服务质量，定期不定期召开经理办公会，总结、部署工作，协调、解决、处理工作和经营中的重大问题。
八、贯彻“各尽所能、按劳分配、能者上、庸者下”原则，是各岗位责任制与经济利益密切结合，表扬、奖励有突出贡献的职工和干部。
九、以身作则、关心员工、奖罚分明，使小区有高度凝聚力，带领全体员工以高度热忱和责任感去完成本职工作。

公司主任岗位职责
公司主任在物业中心经理的领导下，全面处理公司各项业务，重大问题报请经理（经理办公会议）处理，定期并及时报告公司工作。按时、准确地完成各自管辖区的房屋管理、综合治理、治安保卫、清扫保洁及维修接待、便民服务等工作，带领管理人员对小区的楼宇及配套设施全面的管理，保证小区的环境舒适优美、设备完好，机电运转正常，住户生活宁静，并对物业中心经理和住户负责。
一、坚持执行党和国家的各项方针政策、法律法规及上级有关规章制度。
二、组织公司人员学习政治时事、业务知识，把所辖区建成文明区、文明楼。
三、领导公司人员对园区楼宇的验收交接、环境卫生、庭院绿化、安全防范、公共设施管理、供水供电、设备运行、服务费用收支以及行政事务等工作实施全面的管理，完成物业中心下达的各项任务。
四、检查监督工作人员完成上级交代的任务，并对个别表现差或不履行工作职责的工作人员，向物业中心提出调换工作、调整职务工资级别或给予处分的意见。
五、结合小区的实际，提出改善管理工作的建议。
六、配合派出所和居委会做好安全防范和计划生育工作。
七、接受物业服务中心相关处室的指导、监督、检查、考评。
八、定期向公司汇报工作。

管理员岗位职责
管理员是在公司主任的直接领导下，对小区的楼宇实施管理，并对主任和业主负责。
一、积极参加政治理论和业务学习，自觉地遵守国家法律法规的有关规定和公司的各项规章制度。
二、坚守岗位，按时上下班，热情接待业主和来访客人，对业主的投诉要耐心解释，并及时处理，投诉处理率达98%以上。
三、熟悉小区楼宇的结构、楼座的排列、单元户数和管、线路的走向，各种设备开关的位置，掌握服务费、水电费的收费标准和计算方法，要建立管理手册，做到对辖区内的栋数、户数、产别、建筑面积、住户素质等一口清，同时负责辖区内业务手续的受理与承办，包括装修申请，竣工房屋的钥匙收交与发放、丈量新竣工房屋面积等工作。
四、掌握《中华人民共和国消防条例》的有关规定，熟悉看抄水、电表，懂得发生火警、电梯困人、台风、盗窃事故的应急处理方法。
五、维护治安秩序，坚持每天上、下午检查楼宇，发现不正常的情况，要及时处理，并做好记录。
六、配合水电管理员、收费员抄水电表和水电费的收缴工作。
七、向住户宣传党的方针政策，及时传达上级和公司的各项通知和规定。配合派出所和居委会做好楼宇的安全防范和计划生育工作。
八、参与楼宇的验收交接工作，并建立资料档案。
九、做好回访，虚心接受批评和建议，不断改进工作。

接待人员职责
接待部门人员在公司主任领导下，负责小区内一切接待事宜。
一、 负责业主来访及外来人员参观学习的接待工作。
二、 热爱小区，热爱本职工作，努力完成上级交给的各项任务。
三、 熟悉各项相关政策、法规，熟悉小区内各项管理规章制度，楼宇坐落及栋号，各项收费标准，区内各设施的使用功能。
四、 接待时态度和蔼、面带笑容，衣冠整齐要做到“来有应声、问有答声、走有送声，解决问题有回声”。从侧面体现出小区的管理水平及整体风貌。

收费人员职责
一、 树立高度的事业心和责任感，使小区内的各种费用达到应收尽收。
二、 严格执行各种收费标准及收费指标，不徇私情，不耍态度。
三、 定时到财务上交所收各种费用，不得利用职务之便挪用公款。
四、 对小区内的住户要各负其责，做到情况明、户数准，各费用收缴率力争达到99%。
五、 做到定期以数字形式向领导汇报收费情况及时反馈各种问题。

工程维修人员岗位职责
在服务中心经理的直接领导下，对住宅区的房屋、水、电、公共设施，进行维修养护管理和向住户提供维修服务，其职责如下：
一、 熟悉住宅区各类房屋的分布状况，房屋内外结构，附属设施各水、电气、消防系统的管线走向，分布状况以及管线主控制位置，以及设备的性能和使用状况。
二、 加强学习业务知识，能识读施工图纸。绘制简单的平面图，管线大致系统图能清楚正确的在图纸上标出发生故障的位置。
三、 维修工必须具备熟练的施工技能。在熟练自己专业的基础上，学习水、电、土建等基本知识和规范操作、争取做到一人多能，适应住宅区维修工作的需要。
四、 经常巡视住宅区，掌握公用设施的运行和完好状况，如发现有损坏，隐患或其它不正常的情况，应及时组织人员抢修。以确保公共设施完好，设备运转正常。
五、 经常巡视住宅区，保证上下水、排污管道畅通，按规章制度要求每半年疏通雨水井及管道一次，确保住宅区污水不外溢。
六、 维修工在维修楼面时，必须首先准确的找到漏、渗水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。
七、 电工必须持证上岗，并且严格遵守安全生产条列和操作规程。佩戴工作牌、穿工作服、穿绝缘鞋等安全保护设施。
八、 维修给水管道，须关闭总阀时，在提前通知住户做好蓄水准备的情况下作业。
九、 爱护工具，在每次使用之后，必须对领出的工具的性能、机具配件等进行检查，是否完好无损。
十、 向住户提供免费或有偿服务时，要求如下：
1、 急修不过夜，小修小补应限时完成。
2、 上门维修佩戴工作牌，态度热情、服务周到。
3、 按服务中心制定收费标准收费，并上缴中心，不得擅自侵吞，违者罚款100—500元。
4、 不得向住户索要小费或好处，或者收费不开收据，更不能多收、少收、不收费。违者按应收取额的10倍处罚。
5、 遵守住户的要求未经同意，不得擅自改变管线，即搭配颜色。
6、 不得在住户家里乱翻东西、若有偷窃行为，一经发现，立即送派出所处理，服务中心给予辞退。
7、 不得在维修家用电器时，偷窃配件或更换配件时以次充好。让住户蒙受损失，一经发现，除责令其赔偿相应的损失外，服务中心给予辞退处理，情节严重者送交公安机关处理。
十一、 完成中心领导交代的其他任务。

护卫员岗位职责 
1、严格遵守、执行宏正物业管理有限公司的各项规章制度。 2、上岗执勤时，必须着装整齐，仪表庄重，文明执勤，随身携带、开启对讲机，确保通讯畅通。
3、严格执行门卫制度，严守岗位纪律，上岗必须做好巡逻，勤检查、不脱岗、不串岗、不睡岗、不擅自调岗，不准喝酒、不准看书看报，不准收听半导体和电视机，不准动用扣留物品，严禁监守自盗，在上岗值班期间，若因自己的失误造成事故的，要追究责任。
4、坚持原则，办事公道，不打人骂人，说话和气，按服务中心的有关制度接待宾客，礼貌的回答宾客的询问。
5、严格把好人员、货物进出关，维护小区秩序，职工的安全，并保证业主顺利安全进出。
6、熟练掌握小区内安全防范情况及安全报警设施如消防栓、灭火器材、报警器的性能及使用方法。
7．认真做好上岗记录，严格执行交接班制度，如遇接班一方未按时到位，当班一方必须坚守岗位，不得擅离职守。
8、认真做好防火、防盗、防治安事故，发现隐患及时报告并协助处理。
9、观察小区内部和外围动静，若发现违法犯罪分子要勇于抓获，一旦发生案情，要迅速保护好现场，并及时报告领导及公安机关，配合公安机关侦破案件。
10、加强自身建设，护卫之间团结一致，互相关心、互相爱护，互相帮助，树立大团结的意识。
11、保持监控室和值班室的清洁干净，天天打扫，窗明地净。
12、服从领导安排，完成领导交办的任务。 
护卫员值班操作及要求
 一、交接岗
1、交接岗时将当班所接纳物品清点清楚，以及班上所发生的情况及解决情况需书面汇报。检查值班室内外的卫生状况，地面无纸屑，桌面无杂物，整齐清洁。
二、执勤
1、值勤时做到遇见领导立岗，检查物品立岗，外来人员进出立岗。
2、门卫室值勤时，应做到坐姿端正，注视监视器的动态，做好接待工作，值勤期间不看书报电视，听收音机。不与无关人员聊天，劝阻无关人员不要在门卫室寄存物品或打电话，禁止打瞌睡。
3、维持门口秩序，使之保持畅通。
4、熟记消防、报警、救护及内部联系电话。
三、巡逻
巡逻是防盗及发现小区内有不安全因素的重要措施。
1、每天按照巡检制度定时轮流巡逻。
2、巡逻时思想集中，保持高度警惕，不吸烟，不与无关人员闲聊，并将每一点所发生情况记录清楚，巡逻时做到勤走动，勤思考，勤观察，发现问题及时报告。
3、如发现可疑人物在小区内游荡，随意张贴广告或其他可疑情况，应立即上前了解并清理，若需要时可记录他们的个人资料，以备不时之需。
4、巡视中或在工作中发现的问题需及时处理，对处理不了的问题要及时上报。
5、当班人员要注意对巡视检查结果进行跟进处理，了解处理情况并记录结果，对两次记录以上但仍未解决之情况上报主管领导。
6、对加强管理，提高服务质量等方面有合理化建议的，应及时记录，并在部门会议上提出，同时向上级领导反映。
四、防火工作
1、严格门卫制度，严禁无关人员，将易燃易爆物品带入小区内。
2、发现违反安全规定的电源和火种，应予以切断和熄灭，应报告中心领导及时采取相关措施。
3、值勤时发现物质储存，保管不符合防火要求，消防器材移作他用及非正常使用灭火器，应及时阻止，并报告，提请有关部门整改。
4、发生火灾先拨打 119 向消防部队报警，并立即报告中心领导。报警时简要讲清火灾地址，电话号码及火情，同时派人在门口接应，引导消防车进入火场，向消防人员介绍水源，总电闸部位等。
5、积极扑救。火警初起阶段，要全力自救。防止蔓延，尽快扑灭，要正确使用灭火器，电器，应先切断电源。
6、一旦发生火灾，应积极维护火场秩序，保证进出道路畅通。看管抢救重要物资，疏散危险区域人员。

门卫会客制度 
一、门卫人员当值时，须认真负责，坚守岗位，不准看书看报，不准喝酒闲谈。
二、热情接待来客，搞好出入验证和会客登记。对会见服务中心领导的要首先与其联系，同意后方可进入。
三、接待来访者须热情有礼貌、服务周到、有问必答；查验证件，履行登记手续，发现异常情况，及时报告。
四、负责守法各种报刊、杂志、信函、邮件等。基建要及时送交收件人，并认真填好签收单。
五、有活动时，必须提高警惕，对出入人员要注意盘查。
六、职工当值时间一律不会客，特殊情况需经服务中心领导同意后，到指定地点会客。
七、对不听劝阻、寻衅闹事，威胁小区内安全，扰乱正常办公秩序的人员，值班人员应及时采取措施。
八、严格执行交接班制度，按规定时间关、开大门；并经常打扫卫生，保持值班处整洁美观。
九、值班人员因玩忽职守，造成事故或发生案件，使公共、个人财产遭受损失的，视其情节，分别给予必要的处理。 
护卫监控值班制度 
一、值班人员当班时应保持高度警惕及高度责任心，密切注意各部位情况，增强安全观念，善于发现问题，认真做好值班记录。
二、交接班时应将机器设备的使用状况、有无可疑情况交接记录清楚。
三、消防、安防监控范围；
四、值班时对正常情况的记录。主要是各部位摄像监视头的开关时间、是否正常工作；
五、值班时对非正常情况的记录。重点对时间、事件内容、人员等进行记录的主要要求有：
1.在活动时间、范围内所观察到的非正常情况、可疑人物应进行详细记录，并视情况与派出所或有关部门联系，采取必要措施；
2.在其他时间、范围内（如夜间及无活动范围等）所观察到的情况应作记录，特别注意人员及所携带物品，并及时与有关部门联系，采取必要措施；
六、对各部位所发生的事故及其他紧急情况进行记录。
七、对值班时接到的报警电话、可疑电话等应进行记录。
八、协同本部门或其他部门所进行的各项工作进行记录。
巡检制度 
九、当班人员要注意对巡视检查结果进行跟进处理，了解处理情况并记录结果，对两次记录以上但仍未解决之情况上报主管领导。

保洁员岗位职责
一、保洁员要听从领导，服从工作安排，文明服务，礼貌待人，对工作认真负责。
二、上岗时着装整齐、统一、规范，按标准完成各项任务。
三、对楼道保洁员的具体要求：
1、生活垃圾日产日清；
2、楼道每天清扫一次，整日保洁；
3、楼梯栏杆、扶手每天擦拭一次；
4、楼道玻璃窗、单元门、电闸箱、信报箱等每半月擦拭一次；
5、楼道天棚、墙壁每半月清扫一次；
6、楼道和单元门乱贴、乱画当日清理；
7、及时清理单元门外生活垃圾和散落垃圾。
四、对院庭保洁的具体要求：
1、道路和硬铺地面每天清扫一次；
2、保洁箱每天清理一次；
3、院庭卫生实行全天保洁。
五、雨雪天及时对分管部位道路和硬铺地面积水、积雪进行清扫，小雪由院庭保洁员在雪后两天内清理完毕，大雪组织集体清扫。
六、清扫工具个人保管，清扫工具不丢失、不送人、定量发放。
七、对公共设施跑、冒、滴、漏现象及楼梯间灯不亮，一经发现及时向服务中心报告，否则视为失职。
八、为使以上各项条款得到充分落实，物业服务中心负责人对楼道和院庭卫生进行经常性的检查，并及时进行总结。
九、完成服务中心交办的其它工作。

绿化人员岗位职责
一、熟悉小区绿化面积和布局、花草树木的品种和数量。
二、懂得花草树木的名称、种植季节、生长期、培植管理方法。
三、每日检查胶水管、喷头、胶钳、枝剪等绿化工具设备是否完好。
四、每月根据天气情况，确定淋水次数，确保土壤湿润，花草不卷叶、垂叶、要生长旺盛。
五、每天巡视、修剪黄叶，掌握植物生长情况。
六、按照花木生长季节，及时剪枝、整修、留枝育花。
七、根据花木类型确定施肥、喷药时间、次数。
八、定期为草坪剪草、施肥、喷药。
九、根据花木生长情况定期培土、松土。

财务监督管理规定
为了保证资金的合理使用，真正体现取之于民，用之于民，以区养区的原则，特制定本财务监督管理规定。
1、小区设有收费管理人员，收缴服务费及房屋租金，并要求收费人员尽职尽责，一丝不苟，严格执行收费标准。
2、定期或不定期抽查管理员的收费情况，执行情况。
3、采取走访住户的形式，了解服务费用收支的落实情况。
4、收取管理费必须体现专款专用，并把专款专用的项目定期向业主代表和业主进行汇报，接受广大业主的监督。

房屋维修管理规定
为了保证本小区的房屋及附属设备的完好和正常使用，特制定此规定。
一、房屋管理资料完善，房屋管理要有统一的房屋质量评定标准，对小区管理的房屋逐一进行检查评定，为制定修房计划提供依据。
二、物业公司与房屋产权人责、权、利分明，房屋日常小修由物业服务中心承担，大、中修项目由物业公司提出维修计划，提交房屋产权人审核，由房屋产权人出资，物业公司负责维修。
三、物业公司在小区房屋管理项目包括日常维修、养护：
1、房屋局部漏雨、修理屋面、配玻璃；
2、修补内外墙面、抹灰、楼梯踏步等；
3、供水设备维修等；
4、下水管道疏通、修补明暗的落水管；
5、房屋检查及小修
房屋及设备管理维修达到：
① 房屋完好率达98%以上；
② 房屋零修及时率达100%；
③ 零修合格率达100%。
6、房屋外观完好、整洁、栋号有明显标志。

环境卫生管理规定
为了加强住宅区卫生管理，建立文明住宅区，给业主创造一个优雅、整洁的居住环境，依据有关规定，特制定本规定。
一、公司将组织大量人力、物力对公共场所设施进行定期清理、维护，发现问题及时解决，实行全天候服务，使您充分享受整洁舒适的生活及居住环境。
二、任何单位和业主都不准乱倒垃圾、杂物、污水，不准随地吐痰，违者清扫现场并接受有关部门处理。
三、公共用地和楼道内不准堆放任何物品，阳台外不得悬挂清洁工具、杂物既有碍观瞻的物品，不准安装晒衣架。
四、小区内人人都有权利和义务管理，爱护所有供人们使用观赏的景点，（如广场、水池、休闲椅、警示牌、墙面、路灯等）任何单位和个人不得侵占、破坏上述景点。
五、任何单位和业主装修时应遵守装修管理规定，装修垃圾按指定地点放置，装修时产生的建筑垃圾，委托物业公司有偿清运，不准乱倒垃圾。
六、商业网点应保持清洁卫生，不得将垃圾堆放于门口。
七、凡违反本规定，故意破坏居民生活环境者，按有关规定处理。

绿化管理规定
一、 自觉维护本小区的绿地，积极举报协助有关部门制止损坏、侵占绿地的行为。
二、 业主有权利、义务管理，爱护小区的绿地设施敢于与不良倾向做斗争。
三、 业主必须从小区全局规划，不得侵占、损坏、破坏绿地及园林工程。
四、严禁一切践踏绿地的行为发生，不得攀折花草树木。
五、 小区内花草树木统一管理，由专门人员统一进行绿化维护，他人不得随意种植。
六、禁止把饲养的家畜带入绿地，禁止儿童在绿地上玩耍，如损坏物品，由家长承担责任。
七、禁止向绿地内扔、倒垃圾物、瓜果皮核。
八、禁止各种车辆在绿地上穿行或撞坏栏杆。
九、不得在树干上、栏杆上、晾晒衣物和被褥等。
十、对违反绿化管理规定的行为，视情节轻重责令其补栽草木或经济赔偿，对拒不改正并无理取闹者移交公安机关进行处理。

治安管理规定
为了保证小区内的治安良好，使业主享有安全的生活环境，加强安全保卫工作，特制定本规定：
一、严格遵守治安管理条例和法律、法规，严禁打架、斗殴、酗酒闹事，自觉做好防火、防盗工作。
二、小区内的单位和业主不得聚赌，严禁传播淫逸书集和黄色音像，不准留宿“三五”人员。
三、小区内任何人不得收藏任何危险品和毒品，以及易燃易爆品，以保证全体业主的生命财产安全。
四、凡是进入小区的外来人员，临时劳务人员出入小区时需在门卫进行登记，并要遵守小区内的各项管理规定。
五、除工作人员外，任何人未经许可不得进入楼顶平台。
六、小区内不准烧纸、焚香；公共场所不得使用明火并教育儿童不要玩儿火。
七、为保护小区公共环境和人身安全，应按市政府规定的时间燃放烟花爆竹（如政府另有新规定，按新规定执行）。
八、为了保证广大住户的安全，小区内护卫人员协助当地公安机关进行昼夜管理、巡逻，并提醒您做好防水、防盗、防风、防雨的工作。
九、小区内任何公共场所都不准乱放、乱搭、乱建、乱扔、乱挂、乱设摊点等现象存在。
十、物业公司对小区内的业主、办公人员及车辆进出，实行办理出入证制度，对外来人员及车辆实行登记，办理通行证，并进行严格登记制度。
十一、小区内所有业主都有遵守小区各项管理规定的义务，服从和协助护卫人员管理。

公用设施管理规定
为了保证小区内公用设施的合理使用，使其能安全正常使用，特制定此公用设施管理规定。
一、管理人员要尽职尽责，维修养护好设备，按照规章制度定期对其检查、维修。
二、任何人未经批准不准破坏小区道路和随意在小区内道路上放置障碍物和乱停放车辆等。
三、小区排水设备用来排放小区生活用水，及地面积水用。小区房屋产权人、使用人应合理维护，使用排水设备，不准往下水道中乱扔污物，以免堵塞排水管线。
四、小区的道路及公用通道等公用设施，任何人不准占用。

消防安全管理规定
为了加强消防安全，保护社会财富和广大业主的生命财产安全，根据《中华人民共和国消防条例》和有关规定，结合小区实际情况，特规定如下：
一、消防工作必须以“预防为主、防消结合”的方针，小区内人人都有做好消防工作的责任和义务，经常检查和落实防火安全工作。
二、任何单位和业主不得损坏、挪用消防设备和器材。
三、禁止在楼道、走廊、消防设施及井盖周围堆放杂物，以确保公共通道畅通和消防设施的应急使用工作。
四、严格遵守安全用电、用气规定，严禁超负荷使用电器(不得超过4000W)。不准乱接、乱拉用电线路，需用火作业时需经有关部门同意后，并由专人在场监护下进行。
五、发生火警时应立即关闭电闸并拨打报警电话119，及时通知物业服务中心。
六、根据消防管理规定，有下列情形者，，视情节轻重，予以处理：
1、占用或封堵楼道、走廊或安全出口的；
2、损坏或挪用消防设备及器材的；
3、不按规定使用电、燃气和乱接、乱拉电器线路的；
4、未办理申报、审批手续进行装修好的和装修材料不符合防火要求，不进行防火处理的；
5、未经物业服务中心批准擅自进行用电、用火作业，防火措施不落实的；
6、其他违反防火安全规定的。

停车场泊车管理规定
为加强对小区内车辆的管理，维护好停车场的秩序，确保停车场内车辆停放安全、有序，特制定以下规定。
　 一、须自觉维护停车场的公共秩序，文明泊车，爱护车场的公共设施设备，对损失和损坏的公共设备、设施要照价赔偿。
二、服从管理人员的管理和指挥，必须按指定的区域或线内停放在车位上，必须锁好门窗，保管好自己的物品。
三、车辆停泊在车场时，不能将易燃、易爆、剧毒等危禁品带入小区内，否则将接受处罚，并承担一切责任。
四、所有车位用户必须注意及遵守交通法规（包括道路标记）和遵从管理员，护卫员的指挥。
五、泊车后，应按本车场现时之有效的收费标准缴费，每季度末到物业服务中心付清下一季度车场使用费。
六、物业服务中心只能对停车场的场地进行管理，为被泊车辆提供一定的车位使用权，不负责车辆及车内物品的管理责任，无需为被泊车辆承担任何损伤，损毁及遗失负责任。但有义务协助车主追究直接责任人。
消防监控室管理规定
一、监控员应按时上下班，当值时不准睡觉，不得擅自岗位。
二、监控员必须严格按照规定时间、范围，集中精力严密观察对异常可疑情况作好记录并录像。
三、监控员应根