新疆某经济技术开发区白鹭园小区建设项目立项建设可行性论证研究报告书.doc

乌鲁木齐高新技术产业开发区
XX实业有限责任公司XX分公司

XX经济技术开发区
白鹭园小区建设项目
可行性研究报告

2008年11月6日

１

目 录
1. 总说明 ２
1.1 项目名称 ２
1.2 开发单位概况 ２
1.3 报告编制单位 ６
1.4 土地取得方式 ６
1.5 地块位置、交通及周边环境 ７
1.6项目规划方案 ７
1.7项目评价与结论性意见 ９
2. 市场分析与产品定位 ９
2.1 乌鲁木齐区域经济与房地产业发展趋势分析 ９
2.2 乌鲁木齐房价变动趋势 １２
2.2.1 目前价位 １２
2.2.2 目前价格变动趋势分析 错误！未定义书签。
2.2.3 中长期价格变动趋势分析 １３
2.3本项目产品定位 １４
2.3.1.优势分析 １４
2.3.2 劣势分析： １４
2.3.3 根据目前价位及可能变动幅度定价 １５
2.4 市场定位——闹中取静的宜居家园 １５
2.4.1 目标客户群分析 １５
2.4.2 产品建议 １６
3. 项目开发与销售计划 ２２
4．投资估算与资金筹措 ２２
4.1投资估算 ２２
4.2资金筹措 ２３
5．财务效益分析与评价 ２３
5.1.产品开发成本 ２３
5.2 销售收入和营业税金及附加估算表 ２３
5.3 财务效益基本分析 ２５

附件：
1．营业执照复印件
2．组织机构代码证复印件

1. 总说明
1.1 项目名称
经济技术开发区——“白鹭园小区”
1.2 开发单位概况
开发单位：乌鲁木齐高新技术产业开发区XX实业有限责任公司XX分公司
项目负责人：

乌鲁木齐高新技术产业开发区XX实业有限责任公司简介：
乌鲁木齐高新技术产业开发区XX实业有限责任公司成立于一九九五年十一月。注册资本金1000万元人民币，具有房地产开发三级资质，董事长、总经理——唐恒志。主营业务：房地产开发经营、国内综合贸易。
XX公司自成立以来，始终贯彻“诚实守信”的经营理念，实践着“以人为本”的企业精神，致力于公司团队精神的培养，自觉的塑造富有特色的企业文化。公司十分重视吸收和培养各类人才，以科学、有效的用人机制发挥每个人的特长，努力打造一支有热情、有信心、有活力、知识与年龄结构合理的相对稳定的员工队伍。公司本部26名员工基本上都具有大专以上的学历。中国共产党党员9人。公司员工平均年龄30岁。
XX公司以高标准的工程质量、功能合理的户型设计、色彩绚丽的楼宇外观、整洁宁静的小区环境以及细致完善的物业管理服务，为所有购房者营造出优美、和谐、舒适的人居环境，获得了上级主管部门、行业主管部门和广大用户们的好评。经过十年来的不懈奋斗与追求，XX公司已经初步形成了自己的企业风格，在社会上具有了一定的知名度和美誉度，在新疆的房地产市场上树立起“XX房产”的品牌和良好的企业形象。
XX公司目前的控股公司包括：吉尔吉斯斯坦海燕商贸公司、新疆康年物业管理有限公司、新疆玉成进出口有限公司、新疆楼兰影视城有限公司、新疆维希果蔬吧有限公司、新疆秀水地产投资有限公司。
XX公司历年来所获得的主要奖励有：
一九九八年五月，公司获得自治区消协和新疆城调队授予的“乌鲁木齐商品住宅居民满意企业”称号。
一九九九年六月，公司被乌鲁木齐市工商行政管理局评为年度市级“重合同、守信用”企业。
二零零零年二月，公司被乌鲁木齐高新技术产业开发区评为“社会治安模范单位。”
二零零零年六月，公司首批参与了由国家建设部在北京组织的“全国百家房地产开发企业承诺销售放心房‘联合宣言’大会”活动。
二零零零年十二月，公司被中国农业银行新疆分行营业部评为“AA级信用企业”。
二零零一年三月，公司荣获自治区建设厅授予的“2000年度自治区房地产开发先进单位”荣誉称号。
二零零一年四月，公司再次被乌鲁木齐市工商行政管理局评为年度市级“重合同、守信用”企业。
二零零一年八月，公司荣获由自治区房地产业协会、自治区消费者协会和新疆城调队联合授予的“2001年新疆首届优秀房地产开发企业”称号。
二零零一年九月，XX公司荣获国家建设部授予的“销售‘放心房’承诺活动先进单位”称号。
二零零四年十二月，XX公司荣获乌鲁木齐高新技术产业开发区授予的“2003—2004年度AA级信用企业”称号。
二零零五年十二月，XX公司荣获新疆房地产业协会授予的“新疆房地产百家开发企业诚信评比活动‘A级诚信单位’”称号。
XX公司历年来的主要开发业绩有：
一九九六年五月——一九九七年十月开发了“新世纪广场”商住小区，位于天津南路，建筑面积约19000平方米，五栋砖混结构多层住宅楼，绿化率超过30%，现已售磬。
一九九九年五月——一九九九年十二月开发了“朗润园”经济适用住宅小区，位于北京北路，建筑面积约15000平方米，五栋砖混结构多层住宅楼，绿化率超过30%，当年即销售完毕。
二零零零年六月——二零零一年八月开发了“千禧”小高层商住综合楼，位于北京北路，建筑面积13000平方米，全框架板式楼。销售率达90%。
二零零零年七月——二零零二年十月开发了“明润园”商住综合小区，位于高新区钻石城昆明路，总建筑面积约50000平方米，包括有：一栋全框架结构板式小高层住宅楼，建筑面积约14000平方米；七栋砖混结构多层住宅楼，建筑面积约36000平方米，绿化率达到30%。多层住宅当年即销售完毕，小高层住宅的销售率已超过95%。
二零零一年九月——二零零三年十二月开工建设“新疆数码港”大厦，位于高新区“钻石城”的北京路入口处，建筑面积43000平方米，地上28层，地下3层，是一座数字化、智能化的高档写字楼，现为乌鲁木齐高新技术产业开发区党委政府办公楼。
二零零五年四月——二零零五年十二月开发建设了“多明苑”商品房小区，位于多斯鲁克路，建筑面积约9000平方米，是两栋砖混结构的多层住宅楼，绿化率达35%。目前销售率已达90%。
二零零六年三月——至今，正在开发的高新区火炬广场旁的钻石公寓22层商住高层已接近封顶，建筑面积18700平方米，现内部认购已经过半，预计二零零七年九月三十日入住。
XX公司成立十年来，累计开发商品房总面积约17万平方米，不仅为企业发展积累了一定的经济实力，更重要的是为今后的长远发展积累了丰富的房地产开发管理经验，培养和锻炼了一支素质过硬的员工队伍。
公司的组织运营机构完全按照现代企业法人治理结构设置，实行董事长负责董事会决策总经理执行的企业管理模式，重大决策由公司股东会研究决定。公司有10个自然人股东和一个工会法人股东。董事长兼总经理唐恒志先生占有公司43%的股份。
唐恒志先生简历：男，汉族，生于1957年2月，祖籍山东，研究生学历，中国共产党党员。新疆师范大学中文系本科毕业。曾任第十五中学教师、校长。曾在乌鲁木齐市委统战部工作，先后任干部处处长、对台办主任等。1993年乌鲁木齐高新技术产业开发区成立，调到开发区管委会任政策研究室主任。1995年11月创建乌鲁木齐高新技术产业开发区XX实业有限责任公司，任董事长、总经理（属国有独资企业），开始进入房地产开发领域。1996年12月至1998年12月就读于中国社科院研究生院企业管理专业，获研究生毕业证书。2004年2月，带领乌鲁木齐高新技术产业开发区XX实业有限责任公司完成股份制改造，任董事长、总经理（属民营企业）。唐恒志先生以其渊博的学识、敏锐的思想、创新的观念在新疆房地产业界具有极佳的声望，是新疆房地产业内的佼佼者。
目前，XX公司正步入快速发展的轨道，在新的房地产开发大潮中紧紧抓住机遇，积极扩大开发量，上台阶、上水平、上规模，为公司创造更加良好的经济效益。
1.3 报告编制单位
乌鲁木齐高新技术产业开发区XX实业有限责任公司XX分公司。
1.4 土地取得方式
该项目土地原属于新疆XX市大华实业开发有限责任公司生态农业开发用地，随着XX地区经济建设快速发展，原有的城市布局已不能适应经济飞速发展的需要，这种情况下，XX市政府从城市发展的大局考虑，提出城市东移南扩，将新城老区与经济技术开发区连为一体城市建设的发展思路。据此，XX市经济技术开发区为了响应政府整体规划思路，结合开发区的实际情况，对原有规划方案中的用地性质做了调整，将该宗土地用途由农业开发用地调整为商住开发用地，提供优惠政策鼓励房地产开发企业投资，开发建设高品质的商品房住宅小区。
由于开发区用地政策的调整，新疆XX市大华实业开发有限责任公司以市场为导向，调整自己的发展思路和经营方向，在对房地产市场深入细致的考察调研，并与众多房地产开发商接洽合作开发事宜之后，最终选择了乌鲁木齐高新区XX实业有限责任公司合作，双方采取股份合作的形式，共同投资，组建乌鲁木齐高新技术产业开发区XX实业有限责任公司XX分公司，联合进行房地产项目的开发。

1.5 地块位置、交通及周边环境
XX房地产开发项目位于XX市经济技术开发区开发大道右侧，东靠白鹭河，西靠国道，南靠经七路，北靠开发大道。本项目规划面积19.6公顷，用地性质为商业居住综合用地。
XX经济技术开发区概况
为加快库尉经济一体化，州委、州政府决定重点突出“一主两翼”，即形成以XX市为中心、尉犁县为副中心、东西两翼发展的格局。“一主”；既对原XX经济技术开发区、XX石化工业园区、尉犁西尼尔工业园区进行优化整合，统称XX经济技术开发区。“两翼”；即西翼——库西工业园，东翼——金川工业园。融合地方、兵团和石油等疆内外企业，围绕“一主两翼”统筹规划；合理布局工业和产业带，实现工业园区化，为库尉工业化奠定基础。
XX经济技术开发区是库尉经济一体化的载体。2005年9月6日州委、州政府做出了《关于进一步理顺XX经济技术开发区管理体制的决定》，对原XX经济技术开发区、XX石化工业园区、尉犁西尼尔工业园区实现统一规划、统一政策、统一产业布局的一区多园化的管理体制，规划面积80平方公里。形成“专业集成、投资集中、资源集约、效益集聚”的格局。
该地块在XX经济技术开发区正大门南侧，开发区区位条件优越：XX经济技术开发区在XX市的东南方向，开发区管委会距市中心8公里、距新飞机场6公里、距火车东站5公里，北至南疆铁路、南至西尼尔水库、西临新飞机场、东沿霍拉山角。
开发区交通便利：现有两条国道，即新老218国道贯穿其中，与XX新飞机场毗邻，铁路专用线已至XX石化园区，形成了便捷的立体交通网络。
1.6项目规划方案
根据市场调研和分析开发区未来发展的前景，充分利用开发区管委会提供的各项优惠政策，该项目开发将秉承以人为本的开发理念，高起点规划、高水平设计、高品位开发、高质量建设、高比率绿化；住宅与商业街规划设计采用新科技、新材料，针对不同的消费群体，产品设计将体现现代建筑风格与传统建筑风格相结合、中式风格与欧陆风格相结合；以中高档社区为主流，价格不高品质高，以满足不同消费群体的居住需求；整个小区花草、树木、小桥、流水、廊亭、小品、大小广场，错落有致，布局合理；休闲与娱乐、运动与锻炼、饮食与购物，配套齐全，设施完善；园林设计将突出自然景观与人造景观相结合，依托白鹭河天然景观为轴线营造“一岸两带”的特色景观（即水岸和绿带、色带），将水景辐射、渗透至小区庭院，努力打造一个亲近自然、绿色环保、舒适温馨的康居示范小区。
该小区总建筑面积约31万平方米，开发周期3年。
用地平衡表

面积（ha）
百分比（%）
备注
总用地
19.4
100

住宅用地
12.4
58.2

公建用地
3.5
18.1

道路用地
2.4
12.4
含广场、停车
公共绿地
2.2
11.3

1.7项目评价与结论性意见
本项目具有开发投资大，周期长，产品风险性较大的特点，从市场分析来看，如政策支持、定位准确、管理精细、销售顺畅也可获得相应的投资利润率。若能合理利用筹资手段、加XX本控制，则项目经济效益可以进一步提高。见表1.1。
经济评价指标汇总表
表1.1
序号
指标名称
单位
数量
1
项目总投资
万元
36800
2
资金筹措
万元
36800
2.1
资本金
万元
16261.6
2.2
长期借款
万元
0
2.3
预租售收入
万元
15538.4
2.4
短期借款
万元
5000
3
营业收入
万元
40334
4
营业税金及附加
万元
2359.72
5
土地增值税
万元
429.04
6
利润总额
万元
3533.7
7
所得税
万元
1166.12
8
税后利润
万元
2367.58
9
投资利润率（税后）
%
6.43

2. 市场分析与产品定位
2.1 XX区域经济与房地产业发展趋势分析
1.XX的城市定位
目前的地位：XX已成为新疆南疆重要中心城市之一。
XX市、尉犁县未来的定位：根据《XX经济技术开发区总体规划》的内容，计划用十到二十年时间把XX市建设成为华夏第一大洲——巴音郭楞蒙古自治州的首府，是全州政治、经济、文化、教育、信息中心，是自治区党委确定的全疆两个重点发展的城市之一，现有的能源资源，在未来的建设中，成为西北地区乃至全国的重要城市之一，2006年10月16日，XX被评为“CCTV2006年度中国十佳魅力城市”称号，作为我国西北五省唯一一座获此殊荣的城市。

2. 经济快速发展是XX城市化的原动力
市场调查表明，XX市作为南疆重要的政治、经济中心，依靠优越的地理位置及便利的交通，以棉花、石油、矿产、化工等资源为主导产业。2004年末，全市总人口42.23万人，实现国内生产总值173.98亿元，人均GDP为39896元，在全国百强县（市）中排名72位，西部地区第一；实现工业总产值149.38亿元，工业总产值最大的五个行业依次是：石油和天然气开采业、纺织业、电力热力的生产和供应业、橡胶制品业、造纸和纸制品业。
尉犁县位于XX市域南面，县城距XX52公里，县辖7乡2镇4场，2000年末，全县总人口99636人，其中县属人口56490人。农村经济形成了以棉花为龙头的“粮、棉、肉、果”四大支柱产业，被国家列为“优质商品棉基地县”，城市经济现已构筑起以棉纺、建筑及蛭石、甘草、罗布麻、食用油加工为主的工业框架，乡镇企业异军突起。两个建制镇之一的西尼尔镇位于尉犁县北部与XX市交界处，北距XX市中心18公里，离火车站和飞机场15公里，南距尉犁县城33公里，218国道贯穿其中。西尼尔镇的工业以轻纺、农副产品加工、建材和热电为主，西尼尔工业园区被国家农业部列为全国乡镇企业东西合作示范区和国家乡镇企业科技工业园。
XX市是南疆最重要的交通枢纽，是南疆唯一有铁路、公路、航空运输的城市。
铁路：南疆铁路已于1982年通车至XX市，并于1996年开工向西南延伸至喀什市，现已全线贯通营运。XX市又是新疆通往内地的第二条铁路干线——青海~新疆铁路的接轨点。
公路：全疆有6条公路国道在巴州境内通过，其中乌鲁木齐~喀什的314国道（二级公路），伊犁~若羌的218国道（三级公路）在XX市交汇，阿勒泰~巴轮台的公路，海格尔木~新疆的公路也可通达XX市。国道314线和硕至XX段高速公路也已通车。
航空：XX市有军民合用机场一处，已开通XX~北京、上海、广州、成都、乌鲁木齐等多条国内航线。军民合用机场由于离市区太近，目前正在尉犁县西尼尔镇域西面建设新的机场，飞行区等级指标为4D。

4．XX房地产业的发展
XX房地产业的发展与其他产业同步推进，XX2006年房地产开发投资出现呈成倍增长的态势，2006年1月——9月，全市住宅投资完成5.57亿元，比重占房地产开发投资的72.5%，同比增长9.3%。2006年全市房屋施工面积131.92万平方，同比增长48.7%，其中新开工面积83.85万平方米，同比增长2倍。市域房地产开发投资完成7.68亿元，比去年同期增长1.21倍。截至9月30日，XX市计划开工110万平方米，现已开工约106万平方米，已办理预售商品房742766.81平方米，城市化进程的快速推进是房地产业发展的强大动力，且销售势头比较好。
5．XX土地管理有序
XX的土地管理有序，多数土地经过成片开发后掌握在政府手中，可以根据市场供需关系投放土地，可以更有效地防止房地产业因宏观失控可能引发的大起大落。有利于房地产开发商控制风险。
XX房地产需求预测
根据人口与人均住房面积模型预测XX未来住房需求量，资料的完整性及资料的可靠性都比较好，预测结果的可信程度也就比较高。预测结果显示2006年至2010年需求量包括拆迁安置总和约为700万平方米,价格稳中有升,大约每年每平方米增长50—100元。
2.2 XX房价变动趋势
2.2.1 目前价位
价格水平与供求关系共同决定价格走势。价格水平可以用价位来表示，价位可用高位、正常价位、低位三个来状态反映。
如何确定XX房价正常价位标准，国际公认的标准是房价收入比，根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。日本是4比1；美国是3比1；而中国各个城市不一而论，从10比1到15比1都有，２００２年，深圳市房价比1994年下降了18％，房价收入比从14.6倍下降到5.74倍，房地产增加值则从1995年的58.74亿元上升到2001年的110.69亿元，年均增长11.1％。以南京为例，相当多的家庭甚至达到了13∶1左右；1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0.8～30，平均值为8.4、中位数为6.4。20世纪90年代初世界银行中国局的首席经济师哈默先生（Andrew Hamer）在进行中国住房制度改革研究时，得出一个房价收入比在3～6倍之间比较适当的结论，这是一个世界银行认为“比较理想”的比例。
因此，我们可以将正常价位定在收入的3～6倍。高于6倍可以认为是在高位运行，低于3倍认为在低位运行。
市场调查表明，XX市作为南疆重要的政治、经济中心，依靠优越的地理位置及便利的交通，以棉花、石油、矿产、化工等资源为主导产业。2004年末，全市总人口42.23万人，实现国内生产总值173.98亿元，人均GDP为39896元，在全国百强县（市）中排名72位，西部地区第一；实现工业总产值149.38亿元，工业总产值最大的五个行业依次是：石油和天然气开采业、纺织业、电力热力的生产和供应业、橡胶制品业、造纸和纸制品业。
结论：XX目前价位处于正常运行状态。

2.2.2 中长期价格变动趋势分析
根据“价格水平与供求关系共同决定价格”的原则，判断如下：
1.需求强劲
XX将建设成为一个外向型经济占主导地位的城市，在正常的国际形势下，城市发展将会继续保持高速，对房地产的需求将提供强大的动力。
2.目前价位基本处于合理状态
目前价位基本处于合理状态。目前XX的人均收入增长较快，2004年增幅为7.06%，增幅不会回落，目前的房价收入比4.16，居民可支配收入增长在保持房价收入比不变或略微降低的情况下，也能承受房价每年以一定幅度上涨，估计房价的上涨幅度可以保持在5%—10%左右；
3.供需关系对价格的影响不会太大
目前土地供应与需求基本平衡，而且供应有序，若今后继续保持目前供需状况，可以肯定既不会因供需关系导致价格过快上涨，也不会引起房价大幅下跌。
4.专家的看法
此次宏观调控虽然对房地产个人投资产生了一些抑止作用，但没有影响自住房购买者的热情，反之，不少人觉得这是一个买房的好机会。由于需求强劲，加上土地资源的稀缺性，多数专家预测XX房价走势2010年平均房价将达2300元（2005年在建商品房均价1580元）。平均涨幅虽然不高，但保持稳步的持续增长，属于满足人民生活水平基本需求简单改善形涨幅阶段。
2.3本项目产品定位
2.3.1.优势分析
1.该项目地处XX经济技术进口南侧，交通主干道——开发大道旁，石化大道距离市中心8公里，虽距离较远，但交通还算方便。
2.经济技术开发区作为一个成长中的新型综合园区，在巴州的经济建设中发挥着举足轻重的作用，也将成为XX市经济腾飞的一个新的增长点，这将为开发区房地产的快速、健康发展注入活力。
3、该地块比较大，场地平整度高，建设大型的住宅小区条件基本成熟；
4、地块基础设施建设基本完成，“七通一平”临近开发大道旁；
5、未来几年随着新型工业项目及高新技术产业入住开发区，将带来人流和物流的急剧增长，高素质、高收入白领阶层的大量涌入，将成为房地产开发的主要消费群体。
2.3.2 劣势分析：
1、地块位置比较偏离市中心，区域内居民人口稀少，交通不便，基础设施及生活配套设施较差，园林绿化比率低，给居民生活、工作、休闲娱乐、教育、医疗、购物带来了诸多不便。
2、碳黑厂与造纸厂产生的废气对空气造成的不良影响，四季风量稍大于老城区。
3、开发初期由于产品售价低，规划条件高，造成投资大，收益小，开发及销售周期长，整体管理成本大，可能造成一、二期开发风险增加，微利或亏损。

2.3.3 根据目前价位及可能变动幅度定价
经过市场调研得出结论，本项目周边的多层住宅的价格目前在1300元/㎡（均价）左右，依据目前住宅价格上涨速度、国家宏观政策及整个XX市房地产价格趋势分析，近几年内商品房价格的上涨空间应在5%—10%左右，而本项目住宅属于多层住宅楼，估计本项目在2007年6月开始预售时，价格确定在1330—1350元/平方米应当是适宜的。
2.4 市场定位
将以目标客户群为主导，与经济技术开发区可持续性发展思路相结合，打造和谐温馨的品位小区。考虑到开发区将在加大招商引资的力度，大量的疆内外著名企业的逐一入驻，带来大量的高素质科技型、技术型人才，大量的周边乡镇县、兵团的退离休职工、小企业主、个体商户，也因为今后开发区完善的配套设施、优美的景观、清静的环境而进驻开发区，将成为项目的主要购买人群。同时，随着新老城区的一些投资者和工作单位调整而更换住房条件在该项目购买人群中也占到一定的比例。
2.4.1 目标客户群分析
1.目标客户群所在区域
区 域
所占比例
老城区
20％
新市区
20%
经济技术开发区
40%
周边乡镇县、兵团
20%
合计
100％
2.目标客户职业构成
客户类别
所占比例
普通工薪阶层
15%
个体商户、小企业主
20%
外乡镇县和兵团的离退休人员
15%
普通公务员、事业单位工作人员
20%
其他（企业家、白领阶层等）
30%
合计
100%
分析：本项目客户群较为分散，争取更多客源是成功关键。
3.目标客户年龄构成
年龄范围
所占比例
25-35岁
45%
35-60岁
40%
25岁以下及60岁以上
15/%
合计
100%
4.购买目的或购买动机
自用：一般是第一次置业，35岁以下的人员，占本案购房者占多数；
为改善居住条件而换房、或拆迁安置户： 基本上是二次以上置业，年龄主要分布在两个阶段，30－45岁和45—60岁。
投资：基本上是二次甚至三次置业，年龄在35－55岁之间。
为子女、父母购买房子的目前来判断占的比重较小
2.4.2 产品建议
设计要求
1、建设项目用地容积率：商住综合不低于1.7；
2、建筑密度：25——30%
3、绿地率：不低于35%；
4、建筑限高：建筑高度：沿街一般建筑的控制高度，不得超过道路规划红线宽度加建筑后退距离之和的1.5倍。（小高层、高层除外）
5、沿开发大道两侧为配套公共建筑用地，如办公、商业金融等。沿南环路，凯吉尔等景观大道，原则上配置民用建筑。
6、建筑色彩：居住以暖色调淡黄为主，具有现代感，相邻小区保持相近建筑风格；公建要求形象突出个性鲜明，并作夜景亮化处理。
7、居住建筑之间建筑按1.5H；地块内所有建筑的间距除必须符合消防、环保、卫生、建筑保护、车辆回转和管线埋设等要求。
8、门卫室建筑面积不得大于20平方米，立面新颖、美观。
9、居住区充分考虑公见服务配套，并设置组团及小区公共绿地、公共活动场地，景观轴线、幼儿园等。并结合开发区开发大道街景设计和白鹭河设计作建筑设计。
10、户型比例：
户型 户型比例（%）
一室 10
二室 60
三室 10
老人房 10
景观房 10
道路交通组织
小区的道路交通组织，在满足通达、方便的基础上，最大限度地组织人车分型的交通体系。因此，在交通组织模式上，强调“组团分流”：即小区主干道在住宅组团间穿过，而组团内则以步行为主，车流的转换组织在组团的入口处或外围。这种模式的优点在于可以避免车辆的干扰，保证组团环境的完整，易于创造和谐、融洽的邻里生活与文化，成为人们日常生活的重要的环境空间。
1、车行系统：
小区的车行系统分为两个层次，即小区级和组团级。小区级车行系统以环路为依托，车行路幅7米，其主要功能是满足各自个组团内的居民便捷、顺畅的出行；组团级道路路幅5米。
2、步行系统：
该地块步行系统一个为小区主入口及步行街与小区中心相连的小区中心绿化带，并在中心绿地处形成步行网络与组团及滨河景观带相连；另外则是每个组团内的步行空间。
3、静态交通
考虑小区的品质与定位，主要以地上和半地下停车为主。
绿化景观设计
实际利用建筑布局将基地东侧的水体作为视觉上的倒入，营造“一岸两带”的特色景观，即泊岸和绿带，色带；并将水景渗透到庭院内，营造出温馨宜人的生活氛围。同时强化处理界面空间，对主要城市界面进行开放性处理，将城市视线引向小区的各型化建筑及内部空间。对次要城市界面则软件处理，以软景设计突出其空间上的节奏感。对车行道路主要以流畅韵律的软景及小品谁及体现出小区规划的音乐美，对小区人行界面则在大空间处理统一完整的前提下，进行细腻的空间变化，达到亲切宜人的效果。
1、功能界面设计
入口形象：整个小区的三个入口中，北出入口为形象主入口，其中商业街的建筑物采用古典与现代相结合的英式建筑外观，塔楼的设计高低呼应，线条美观即古典又现代突出的欧式建筑的特色。景观设计则低调配合，通过单列树阵和间接现代化的彩色座椅强调其进深感和空间的开放，与办公楼、商业街融为一体。
岸景设计：岸景为一长方形板块，设计中结合建筑空间的开合，设计出软硬的变化，体现出空间的节奏感。在开放性的区域，景观以硬景为主；在相对闭合的绿化中，则设计儿童活动区及老人活动区；亲水处则设置亲水平台，强化水岸的感觉。
景观带设计：该区域的设计以现代极简主义的设计手法进行处理，线性的水系、阵列的树阵、大面积的草坪，形成简洁利落的景观环境。两条穿插的景观带形状相似，面积逐渐递减，并分别以绿化和景观为主题即相似又有所不同。
2、绿化设计
本小区的绿化拟采用都市市化绿景与自然化绿景的形成。
都市化绿景：主要运用于小品：“一岸两带”及商业主入口区域，营造出现代、时尚、具有未来干的景观效果。
自然化绿景：主要运用于滨水带、两带外围区域，采用现代手法对自然地形地貌加以提炼，成为现代感的仿自然绿景，即显简洁纯粹，又与整体风格协调。
3、水景设计
水景是小区景观中的亮点，主要集中在入口区、两带区中心绿化区及沿河景观带。
入口区：结合商业造型，设计中利用兰色的地砖石商业街仿佛浮在一片长方形的水面上，沿主入口的通路纵向布置一条景观通道与主要景观相呼应，形成统一景观体系，同时也大大丰富的入口小区及商业街的氛围。
两带区：主要采用自然与硬制景观相结合的手法，加上别致的小品设计，贯穿整个小区的纵横两轴线上，使人行系统完整化，从小区的任何角落都能到达中心景观区。
沿河水景景观：利用河道的自然景观相结合的手法，加上别致的小品设计，贯穿整个小区的纵横两轴线上，使人行系统完整化，从小区的任何角落都能到达中心景观区。
沿河水景景观：利用河道的自然景观设置亲水平台、漫步通道，与中心景观带对应的位置则视线开放，强调视线的通透性，以利将河景及河对岸的景观引入本小区，达到借景之功效。中心位置则设计了旱喷泉与跌水平台、徐徐的微风、涓涓的流水、淙淙的水声，无不带给人愉悦的心情。
小品景观：在组团内部，除了植物景观外，局部点缀趣味性小品，成为小区中的活泼元素，跳跃的水体，婆娑的树阵，让住户流连忘返。
公共设施
1、区域性的定位：
由于小区所处地段的功建配套相对欠缺，而本小区又具有相当的规模，故此其公建应成为规模。在设计中为此提出了商业街和商业广场相结合的商业模式。即主要商业除沿街商业外，主要为两面对开的商业街概念的引入，使单调的沿街商业从单向变为双向，除有效的增长了商业容量外，更强烈地突出了商业气氛，而这正是商业成败的关键。在小区入口西侧设置一个集中商业，为大规模的商业服务设施提供充足的场所。集中商业和沿街商业在小区北侧带状布置能产生聚集效应，将吸引附近的商业元素，不仅能为小区提供服务而且能成为开发区地区级的商业服务中心。集中商业的南侧贴建小区内部的社区服务中心，结合集中商业为小区居民提供服务。
2、造型上，商业在突出其现代感的同时加入了欧洲小镇的设计元素。希望通过较低造价的涂料或面砖，配以仿木色白质格棚与铝合金的框料体现设计理念。即与住宅相呼应，又突出其现代感，在主出入口处设置标志塔，突出小区的标志性。
八、主要技术经济指标
1、综合技术经济指标
项目
指标
单位
小区规划用地
19.42
Ha
居住户数
2918
户
居住人口
9338
人
总建筑面积
314871
平方米
住宅面积
252567
平方米
公建面积
62304
平方米
住宅平均层数
5．35

住宅间距系数
1．5H

人口毛密度
480
人/公顷
住宅建筑面积毛密度
1．32
万平方米/公顷
住宅建筑净密度
2．07
万平方米/公顷
容积率
1.62

停车率
30%

建筑基底面积
58124

建筑密度
29.9%

绿地率
37%

90平方米以下户型占
90．8%

机动车停车位
875
辆
3. 项目开发与销售计划
项目开发销售周期3年，
一期、5万平方米（住宅）
二期、10万平方米（商业、住宅）
三期、16万平方米（商业、住宅）
一期住宅销售均价1350—1370元/平方米（立足于收支平衡或微利），二期开发根据市场情况制定销售策略。
4．投资估算与资金筹措
4.1投资估算
经估算，本项目总投资为36800万元左右，构成说明如下：
1.土地成本60元/平方米（拆迁补偿）。
2.建筑安装工程850—950元/平方米。
3.基础设施、城市配套及财务、销售、管理等费用估算350元/平方米。
因此，综合建筑成本约1226.67元/平方米，总建筑面积约300000平方米，合计项目总投资约36800万元。
4.2资金筹措
项目开发共需资金总额为36800万元。其中：利用预售收入20538.4万元，项目融资16261.6万元。
5．财务效益分析与评价
5.1.产品开发成本
遵循权责发生制原则，将直接发生的投资和土地费用以及其它各项费用归类分摊到开发产品。
经估算产品平均开发成本为1226.67元/平方米。
详见表5.1“开发产品成本估算表”。
5.2 销售收入和营业税金及附加估算表
销售收入与经营税金及附加估算表
表5.2
产品名称
项目
单位
金额
住宅用房
营业收入
万元
32833.7
销售价格
元/平方米
1300
数量
平方米
252567
营业税金及附加
万元
2134
经营用房
营业收入
万元
7500
销售价格
元/平方米
3000
数量
平方米
25000
营业税金及附加
万元
487.
共公设施用房
营业收入
万元
0
销售价格
元/平方米
0
数量
平方米
15000
营业税金及附加
万元
0

二、三期的销售收入与经营税金及附加估算表根据市场情况来调整。

开发产品成本估算表
表5.1
序号
项目
单位
数量
1
产品数量
平方米
300000
2
开发产品总成本
万元
36800
2.1
建筑安装工程费
万元
23606
2.2
土地费用
万元
1850
2.3
前期工程费
万元
1890
2.4
基础设施建设费
万元
1500
2.5
公共设施建设费
万元
1980
2.6
开发期税费
万元
950
2.7
其他费用
万元
294
2.8
开发间接费
万元
830
2.9
管理费用
万元
930
2.10
销售费用
万元
1470
2.11
不可预见费
万元
780
2.12
贷款利息
万元
720
3
单位产品开发成本
元/平方米
1226.67

5.3 财务效益基本分析
经分析，项目总投资36800万元，利润总额3533.7万元，税后利润2367.58万元，投资利润率9.6%，经济效益一般。

２５