西安市房地产抵押登记管理实施细则.doc

西安市房地产抵押登记管理实施细则

第一条 为了加强房地产抵押管理，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》及建设部《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》，结合本市实际情况，制定本细则。

　 第二条 本市行政区域内房地产抵押登记管理，适用本细则。

第三条 本细则所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

　 本细则所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

　　本细则所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

　　本细则所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　 本细则所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

本细则所称房地产抵押登记，是指房地产设定抵押时，以依法定程序进行登记。

　 第四条 房地产抵押实行登记制度，依法设定并登记的房地产抵押，受法律保护。

第五条 市国土资源和房屋管理局是市房地产行政主管部门，负责本市行政区域内的房地产抵押登记管理工作，并组织实施本细则。县级市房地产行政管理部门负责本辖区内的房地产抵押登记工作。

第六条 下列房地产抵押，应当登记：
（一） 抵押人所有的房屋；
（二） 抵押人依法有权处分的国有房屋；
（三） 抵押人依法预购的商品房屋；
（四） 抵押人所有的符合房地产转让条件的在建工程；
（五） 抵押人依法有权处分的国有土地使用权；
（六） 法律、法规规定可以抵押的其他房地产。

第七条 以房屋或者在建工程抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押登记；以依法有权处分的国有土地使用权抵押的，该国有土地上的房屋同时抵押登记。

第八条 下列房地产不得抵押登记：
（一） 房屋所有权、土地使用权，权属不明或有争议的房地产；
（二） 用于教育、医疗、学校、市政等公共福利事业的房地产；
（三） 依法列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（四） 依法列入城市房屋拆迁范围或者集体土地征用范围的房地产；
（五） 被依法查封、扣押、监管或者其他形式限制的房地产；
（六） 政府代管的房地产；
（七） 房屋所有权、土地使用权权利人不一致的房地产；
（八） 国有土地使用权设定抵押后的在建工程及建成的建筑物。（抵押给原土地使用权人的除外；
（九） 依法不得抵押的其他房地产。

第九条 抵押人申请房地产抵押登记，应当符合下列规定：
（一） 国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当报相关的国有资产管理部门或者授权投资机构审批；
（二） 集体所有制企业以自有房地产抵押的，应当经该企业职工大会或者职工代表大会通过，并报经上级主管部门备案；以上级调整使用的房地产抵押的，应当经上级主管部门批准。
（三） 股份有限公司、有限责任公司或者外商投资企业以房地产抵押的，应当经股东大会或者董事会通过，法律、法规另有规定的，从其规定；
（四） 在合伙企业存续期间，以合伙的房地产抵押登记的，必须经全体合伙人同意；
（五） 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权抵押的，必须付清土地使用权出让金；以划拨方式取得土地使用权抵押的，应当进行地价评估，由相关部门核定土地使用权出让金，抵押所担保的债务金额不得超过扣除出让金后的土地价值；
（六） 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限；
（七） 以共同共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。以按分共有的房地产中所占有部分抵押的，抵押人应当书面通知其他共有人；
（八） 以预购商品房抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证，其预售合同必须经备案登记；
（九） 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当书面告之抵押权人和承租人。原租赁合同继续有效。

第十条 有经营期限的企业以其所有的房地产抵押登记的，抵押期限不得超过该企业的经营期限；以具有土地使用期限的房地产抵押登记的，抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用期限。

第十一条 以未付清房款的预售商品房和在建工程抵押登记的，抵押权人必须是金融机构。以在建工程抵押登记的，其投入建设的资金应当达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工日期。

第十二条 房地产抵押登记时，抵押人所担保的债权不得超出该房地产的价值。房地产抵押登记后，抵押人以其价值大于所担保的债权的余额部分再次抵押登记的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况事先书面告之首次抵押和再次抵押的抵押权人。

第十三条 因城市建设需要，以抵押登记的房地产被拆迁的，抵押人应当按照国家有关规定将拆迁补偿价款清偿债务，或者重新设定抵押。抵押当事人也可以重新设定抵押物和抵押权，或者依法清理债权债务。

第十四条 抵押当事人在合同中约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押房地产投保，保险费由抵押人负担。在抵押期间，保险赔偿金作为抵押财产，抵押人有优先受偿权。

第十五条 企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更的法人享有和承担。
抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。

第十六条 房地产抵押合同应当载明下列主要内容：
（一） 抵押人和抵押权人的名称、地址或者个人姓名、身份证号码、住所；
（二） 被担保的主债权的种类、数额和债务人履行债务的期限；
（三） 抵押的房地产座落、名称、用途、建筑面积、用地面积、四至情况以及权属情况等；
（四） 抵押房地产的价值；
（五） 抵押担保的范围；
（六） 抵押房地产的占用管理人、管理方式、管理责任以及意外损毁、灭失的责任；
（七） 抵押权灭失的条件；
（八） 违约责任；
（九） 争议解决方式；
（十） 抵押合同订立的时间与地点；
（十一） 双方认为需要约定的其他事项。
以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：
（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；
（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；
　（三）已投入在建工程的工程款；
　（四）施工进度及工程竣工日期；
　（五）已完成的工作量和工程量。
以房地产设定最高额抵押地，抵押合同的内容除第一款外，还应包括以下内容：
（一） 连续发生债权的期间；
（二） 最高债权限额。

第十七条 房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押人和抵押权人应当到市国土资源和房屋管理局办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

第十八条 办理房地产抵押登记，应当交验下列文件：
　　（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
（二）抵押登记申请书；
（三）主合同和抵押合同；
（四）房地产权属证书或者经登记的预售合同；属在建工程期权设定抵押权的，还应提交该建设工程的总承包合同或者施工总承包合同及建审手续；属预购商品房期权设定抵押权的，还应提交已登记的商品房预购（售）合同。
　（五）抵押人有权设定抵押权的证明；
（六）相关房地产价值的证明资料；
（七 ） 依法应当提供的其他资料。

第十九条 持房地产权属证书办理房地产抵押登记的，登记部门应当在房地产权属证书上作他项权利记载后，由权利人收执，并向抵押权人核发房地产他项权证。

第二十条 持已经登记的房地产预售合同或者国有土地使用权申请办理预购商品房或者在建工程抵押登记的，登记部门应当在房地产预售合同或者国有土地使用证上作他项权利记载后由抵押人收执，并向抵押权人核发抵押登记证明书。

第二十一条 以预购商品房或者在建工程抵押登记的，抵押关系尚未终止而已核发房屋所有权证的，抵押当事人应当在领取房屋所有权证的三十日内，申请办理他项权利证。

第二十二条 经登记的抵押合同需要变更或终止的，抵押当事人应当在变更或者终止之日起十五日内，到登记部门办理抵押变更或者注销抵押登记手续。

第二十三条 登记部门自受理抵押登记之日起十五个工作日内，对符合抵押登记条件的，应当核准抵押登记，发给房地产他项权证或者抵押登记证明书。自受理变更登记、注销登记申请之日起十日内完成变更、注销登记。
对不符和登记条件的，应当书面通知当事人并告之不予登记的理由。登记部门在规定时间内不作答复或者符合条件不予登记的，抵押当事人可以提起行政复议或者行政诉讼。

第二十四条 抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，可以协商解决；协商不成的，抵押当事人可以根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁；没有仲裁协议的，也可以直接向人民法院提起诉讼。

第二十五条 抵押当事人涂改权属证书的，其证书无效，由登记机关没收。并对当事人处以一千元以上一万元以下罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十六条 未按期进行抵押登记的，由登记机关责令其限期补办登记手续，并按原登记费的三倍以下收取登记费。

第二十七条 抵押当事人对行政处罚不服的，可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》、《行政复议条例》的有关规定，申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，申请人民法院强制执行。

第二十八条 登记机关工作人员玩忽职守、滥用职权，或者利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十九条 本细则由市国土资源和房屋管理局负责解释。