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购房合同的注意事项
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签订购房合同的注意事项

第一项：关于五证
陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。
对策：1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。
律师建议增加补充条款：
出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的,出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
第二项:关于公摊面积
陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约,买受人也起诉无据。
对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积.2、在附件二中列明公摊面积的构成.3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。
律师建议增加补充条款：
双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理：
1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少于暂测面积,买受人据实结算.
2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算.
第三项：关于房产证
陷阱:建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。
对策：1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈.2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。
律师建议增加补充条款：
如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理:
1、 买受人不退房的,出卖人按照本合同第九条第1种第（1）项的违约金计算标准承担责任。
2、 买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。
如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任.
如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任.但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件,否则视为出卖人违约。
第四项：关于书面通知
陷阱:合同中约定通知义务后（如：交房通知），开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。
对策：1、将书面通知的形式约定清楚,开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。
律师建议增加补充条款：
本合同中所含书面通知义务的,双方均应以邮政快件的方式通知对方。
第五项：关于所售房屋的坐落位置
陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。
对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号.2、开发商应在此附图中盖章确认。
律师建议增加补充条款：
出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章.
第六项：关于所售房屋的抵押
陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押,进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证,不具有物权。
对策：1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案.3、要求开发商提供保证责任。
律师建议增加补充条款：
出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况,若因此导致买受人退房,出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
第七项:关于物业管理公约
陷阱：《物业管理条例》今年9月1日实施,其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则，开发商就不得出售房屋.潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证.
对策：1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》.3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。
律师建议增加补充条款:
出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。
买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。
第八项：关于各方责任范围
陷阱：如果因开发商的各种原因(如：五证不全、一房二买、又抵又买等）情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。
对策：1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化.2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。
律师建议增加补充条款：
如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如下：
出卖人的责任范围：
1、 退还已付房价款及其利息（此利息的计算，如果是一次性付款按同期银行存款利率计算；如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算）。
2、 赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价.
3、 赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用(此费用仅以装修实物和相关票据为限)。
4、 对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用（包括：银行手续费、保险费、评估费、公证费等）。
陕西许小平律师事务所建筑房地产部 罗润国律师 〈INPUT type=hidden value=”签订购房合同八大注意事项
第一项：
关于五证陷阱：
有些开发商没有五证或五证不全时,为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件；或者提供 小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。
对策：
1、复印件要注意看原件。
2、有原件要看批准 日期以及使用和出售面积的多少。
3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任.
律师建议增加补充条款：
出 卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的,出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任.
第二项：
关于公摊面积陷阱：
建设 部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约,买受人也起诉 无据.
对策:
1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。
2、在附件二中列明公摊面积的构成。
3、按套购买使用面积,双方不涉及公摊处理。
律师建议 增加补充条款：
双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理：
1、如果实测公摊面积超出暂测面积的,买受人在超出暂测面积的3％以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少于暂测面积，买 受人据实结算。
2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算.
第三项：
关于房产证陷阱：
建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指 法定还是约定期限,所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。
对策:
1、五证齐全的项目一般买受人得到房 产证有保证，所以五证不全就免谈。
2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。
律 师建议增加补充条款：如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理:
1、 买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第（1）项的违约金计算标准承担责任。
2、 买受人退房的,出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任.如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内 不能为其办理取得房产证的,买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。如果因颁证行政机关的原因,导致出卖人在交房后360日内 不能为买受人办理取得房产证的,买卖双方互不承担责任.但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件,否则视为出卖人违约。
第四项：
关于书面通知陷阱：
合 同中约定通知义务后（如：交房通知），开发商如期不能履行义务,延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责 任。
对策：
1、将书面通知的形式约定清楚,开发商违约时，买受人就有确凿证据。
2、如有开发商违约,买受人应一具体的书面形式通知对方,以备证据。
律师建 议增加补充条款：本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方.
第五项：
关于所售房屋的坐落位置陷阱：
开发商开发多个楼盘时，买受人可 能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。
对策:1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。
2、开发商应在此附图中 盖章确认。
律师建议增加补充条款:
出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。
第六项：
关于所售房屋 的抵押陷阱:
有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时,买受人得不到房屋。因为买受人还未得到 房产证，不具有物权.
对策：
1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。
2、要求开发商将合同在房管局备案。
3、要求开发商提供保证责任.
律师 建议增加补充条款：
出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
第七项：
关于物业管理 公约陷阱：
《物业管理条例》今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则，开发商就不得出售房 屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。
对策：
1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。
2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。
3、 买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。
律师建议增加补充条款：出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》. 买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。
第八项：
关于各方责任范围陷阱:
如果因开发商的各种原因（如：五证不全、 一房二买、又抵又买等）情形导致买受人得不到房屋,买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围.
对策：
1、根据《民法通则》以及6月1日的《解 释》将实际损失细化。
2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。
律师建议增加补充条款：
如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如下：出卖 人的责任范围:
1、 退还已付房价款及其利息(此利息的计算，如果是一次性付款按同期银行存款利率计算；如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算）.
2、 赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价.
3、 赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用(此费用仅以装修实物和相关票据为限）.
4、 对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用(包括:银行手续费、保险费、评估费、公证费等)。

楼房买卖合同

甲方(卖方)：
乙方(买方): ___________身份证号码：_______________________
：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》及其他有关法律之规定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房屋,达成如下协议：
一、所购房屋的基本情况 (本楼房为小产权房）
乙方对所售房屋做了充分了解，自愿购买如下房屋：
项目名称
号楼 单元 室
备注
项目类别
建筑面积（m2）
单价（m2)
金额（元）
住宅（阁楼）

商铺

车库

储藏室

金额合计
大写：
￥

注:以上价格不包括以下费用：
（1） 房地产权证办理费用。
（2） 集中供暖、燃气、闭路的开通费等其他费用。
（3） 乙方入住后的物业管理费用.
（4） 乙方入住后的维修基金。
二、付款方式及期限：

乙方同意按下列第___________________________种方式按期付款：
1、一次性付款：___________________________________________________________。
2、分期付款：
（1）、_____________________________________；
（2）、_____________________________________；
(3）、_____________________________________.
3、按揭付款：（1）、首付_____________________________________________________;
（2)、按揭________________________________________________________________。
买受人在出卖人的合同按揭银行申请贷款：如买受人的按揭贷款手续未成功办理，出卖人不予办理更名手续，受买人应在接到银行通知10日内向出卖人一次性付清房款。
三、 面积确认及差异处理办法：
（1）、产权面积(实际建筑面积）大于合同价格时按实际结算补交购房款。
(2）、产权面积(实际建筑面积）小于合同价格时差异部分的房价款交房时退还乙方.
四、交房标准：甲方将房屋交付乙方时,交房标准为毛坯房。
五、房屋交付期限：
甲方应当在_________年____月______日前，将验收合格的房屋交付乙方使用，因特殊原因或遭遇不可抗力因素，且甲方在发生之日起30日内告知乙方的，甲方可据实予以延期。
六、交接
楼房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知或公告买受人办理交付

手续.双方进行验收交接时，应当签署房屋交接单。
买受人应在交接前付清所有房款和公共维修基金及装修保证金,符合上述条件后双方办理交接手续，交付钥匙，签署房屋交接单。否则,出卖人有权拒交房屋，买受人应按同第五条规定承担违约责任，因此造成的延迟交房责任由受买人承担。
受买人应按出卖人通知日期办理交接手续，若受买人在通知期限内不办理交接手续或不签署房屋交接单,出卖人可将该房屋交给物业公司管理，则视为受买人自动在通知期限内的最后一天办理,出卖人已交付房屋.自移交之日起，与该房屋有光的权利义务及物业管理费用由受买人承担.
七、 物业管理
1、交付使用后,需再增加装修的费用由买受人自行解决。改造装修千须报出出卖人许可并不准影响结构安全方可装修。买受人所用的水费、电费、卫生费、垃圾清运费等相关费用由买受人交纳,出卖人统一管理.
2、住房交付使用后,买受人应自觉服从小区的物业管理，讲文明、懂礼貌，爱护公共设施，自觉做好治安、计划生育、卫生等工作。
3、楼房交付使用后,买受人不得改变所购房屋用途，不准改作工厂或其他影响结构安全和环境卫生的场所使用,更不准私自拆墙凿洞等，破坏住宅结构，影响结构安全所造成的一切损失由买受人负责，使用期间发生的维护费用有买受人自付。
4、自该楼房交付使用后1年内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务.因不可抗力或并非出卖人原因造成破坏，出卖人不承担责任,但可以协助维修，维修费用由买受人承担.

5、 买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该房屋有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公共分摊面积承担义务。
八、违约责任：
在分期付款的每个应付阶段，乙方应如数缴纳房款。乙方若逾期付款，每逾期一天按该应付款阶段应付款额的1%偿付逾期违约金，并继续
履行合同，逾期15日后，甲方视为乙方自愿弃购此房，该房甲方有权另行安排。由甲方扣除乙方已收房款的10%作为违约金，剩余房款无息返还乙方,本合同自行终止.
甲方如因乙方不按时交房款或因不可抗力因素延误工期,而不能按时交付，甲方不承担责任，若因乙方原因不能按时交付时，乙方有权按已交房款向甲方索赔相应的利息，乙方有权提出解除合同。
九、保修责任：
自楼房交工之日起,甲方对该楼承担建筑工程质量保修责任,楼房保修期为一年,水电保修期为一年，保修期内保修费用由乙方承担。
保修期内因不可抗力因素或其他非甲方原因造成的损失，甲方不予承担费用,但有协助维修的义务，费用由乙方承担。
十、甲乙双方就下列事项的约定:
（1） 、楼房的屋面、外墙、楼梯间使用权归同栋业主共有。
（2)、乙方在使用房屋期间不得擅自改变房屋的用途、主体结构和承重结构。
（3）、乙方应接受物业部门的正确管理，按时交纳管理费用。
(4）、乙方50岁以下的育龄妇女,必须接受本居委会计划生育的管理。
（5）、本合同空格部分填写的文字与印刷文字，具有同等法律效力。

（6） 以上各条，如乙方不服从管理，甲方有权采取停水、停电等措施。
十一、 受买人对下列内容予以认可并声明同意：
1、 买受人对《楼房买卖合同》及附件内容已认真审阅，对其内容理解无误.特别是对本合同附件，买受人已给与特别关注,对其内容明白无误。
2、 买受人声明，在买卖合同和附件内容之外出卖人没有其他承诺内容.
十二、 本合同连同附件共_____页，一式____份，具有同等法律效力.甲方执______份，乙方执______份,签字盖章后即日生效。
十三、 如发生争议，双方协商解决，协商不成的可以向莱芜市当地人民法院提起诉讼或交莱芜市仲裁委员会仲裁。

甲方：（签章） 乙方签章:

年 月 日 年 月 日

购 房 合 同

合同号：
房屋买卖合同
卖房人：身份证号码:
详细住所：
联系方式：固定 移动
买受人：身份证号码：
详细住所：
联系方式:固定 移动
买卖双方就房屋买卖相关事宜，依照现行法律法规,本着平等、自愿、公平、公正的原则，协商一致，订立本合同如下条款，供双方共同遵照执行：
第一条 买受人所购房屋基本情况
1、房屋名称:
2、房产地点：
3、房屋所有权证证号:
4、房屋平面图及其四至见房产证。
5、出售范围:住宅房屋一栋,属结构,层高为层，建筑面积共平方米;附属庭院一处,面积平方米；附属构筑物，面积平方米；附属场地平方米;附属围墙、水、电等配套设施、设备；房屋占用范围内的土地使用权；基于房屋产生的相关权益。上述内容以下统称“本房产”。
第二条 计价方式与价款
本房产采用整体一次性计价方式，房产总价款为：人民币___拾___万___仟___佰___拾___元整(￥元）。
第三条 付款方式及期限
买受人按下列第种方式按期付款:
1、一次性付款，即本合同签订之日起日内,买受人向出卖人一次性支付房产总价人民币元整。
2、分期付款,即本合同签订之日起，买受人分期向出卖人支付房产价款，第一期为年月日前支付人民币元，第二期为年月日前支付人民币元，第三期为年月
日前支付人民币元.
3、预交定金，即本合同签订之日起日内，买受人支付给出卖人履约定金人民币万元；买受人支付定金之日起日内，向出卖人支付房产价款人民币元（定金可充作房款)；如出卖人违约，按定金双倍赔偿给买受人;如买受人违约,定金不退。
3、预留尾款，即本合同签订之日起日内，买受人向出卖人支付房产价款人民币元;剩余尾款人民币元于房屋交付之日付清(或房屋产权完成登记之日付清）。
4、其他方式,
出卖人收到买受人的房款时，应出具收款收据。
第四条 买受人逾期付款的违约责任
买受人如未按本合同约定的付款方式及期限付款的,按下列第＿＿种方式处理：
1、逾期在＿＿日之内，自本合同约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十五的违约金，合同继续履行.
2、逾期超过＿＿日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的百分之15％出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金.
3、其他方式，
第五条 交付期限
出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的房产交付买受人使用。
第六条 出卖人逾期交房的违约责任
出卖人如未按本合同约定的期限将本房产交付买受人使用,按下列第______种方式处理：
1、逾期不超过_____日,自本合同第五条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____（一般不少于万分之十）的违约金,合同继续履行。
2、逾期超过_____日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之15，向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十_的违约金.
第七条 房产交接
1、出卖人应在本房产交付前腾空房屋，并缴清已产生的水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费。
2、出卖人应在本房产交付前将落户于该房屋的户籍关系迁出。
3、在本合同约定的交付期限内,出卖人应通知买受人办理交付手续。
4、双方进行验收交接时，出卖人应当出示本房产的有关证明文件和交付房屋钥匙,并签署房屋交接单.出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或验收时发现房产不符合本合同约定的出售范围，以及存在其他有碍买受人接收使用本房产的情形，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
第八条 收益与风险
1、本房产交付之日起，其所有收益(含征地拆迁补偿等）均归买受人享有，出卖人不得以任何理由追偿任何费用.
2、本房产毁损、灭失的风险自产权变更登记之日起转移给买受人。
第九条 权属纠纷排除
出卖人应保证本房产没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成本房产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。
第十条 房产质量责任
1、出卖人应保证本房产没有任何质量问题，并且不得擅自改变房屋建筑主体结构、承重结构及其附属设施、设备的使用情况。
2、房产交付之日前存在的质量问题,由出卖人承担全部责任;因出卖人原因造成本房产损坏或出卖人发现质量问题不向买受人告知的，维修费用由出卖人承担；因质量问题影响房屋使用的，买受人有权解除本合同，出卖人应向买受人支付房产总价款百分之十的违约金。
3、因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。
第十一条 产权登记
出卖人应当在本房产交付使用后＿＿＿日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并积极协助买受人办理本房产的过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第＿＿＿项处理：
1、买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起＿＿日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的＿＿＿%（一般10-20%）向买受人支付违约金.
2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的＿＿＿％向买受人支付违约金。
第十二条 补充协议
本合同未尽事宜，买卖双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议与本合同具有同等效力。
第十三条 争议解决办法
本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人本着友好协商的态度磋商解决；若协商不成，则依法向合同签署地人民法院起诉。
第十四条 其他约定
1、本合同为一式三份，买卖双方各执一份，见证人各一份，均具同等效力。
4、合同附件：本房产相关有效证件、合同当事人身份证复印件（含见证人员）。
出卖人（签名、按指模)：

年 月 日
买受人（签名、按指模):

年 月 日
见证人（签名）：

年 月 日