关于李玉兰诉马海涛房屋买卖合同纠纷案法庭全真模拟.doc

关于李玉兰诉马海涛房屋买卖协议纠纷案法庭全真模拟
书记员：原告（或上诉人）李玉兰诉被告（被上诉人）马海涛房屋买卖协议纠纷一案，即将开庭审理。请肃静！现在请当事人和其诉讼代理人入庭。（原告、原告代理人及被告、被告代理人入庭）
书记员：原告是否到庭？
原告：到。
书记员：被告是否到庭？
被告：到。
书记员：原告代理人是否到庭？
原告代理人：到。
书记员：被告代理人是否到庭？
被告代理人：到。
书：请肃静，现在宣布法庭纪律。
①所有人员都必须服从审判长的指挥；
②任何人对合议庭及其成员故意见，除回避的理由外，可以在休庭后以书面形式向法院或有关国家机关反映，不得当庭提出；
③未经法院许可，不得录音、录像和摄影；
④不得鼓掌、喧哗，或有其他妨害法庭秩序的行为；
⑤不得吸烟和乱扔乱吐；
⑥旁听人员不准发言，不得进入审判区；
⑦应将通讯工具置于无声状态，不得接听；
⑧审判人员或法警有权制止违反法庭纪律，妨碍民事诉讼活动的行为，对不听制止的，可依法予以训诫、责令退出法庭或者予以罚款、拘留；对情节严重的依法追究其刑事责任。
书：全体起立，请审判长、审判员入庭。
书：报告审判长，原告（上诉人）李玉兰，原告代理人陈旭、王立则，被告马海涛，被告代理人董秀娟到庭。庭前准备工作就绪，请开庭。
（审判长进，让众人坐下，敲法锤，宣布开庭，审判长一般会说现在开庭审理----案）
[开庭审理]
审：现在核对当事人、诉讼参与人基本情况。
审：原告讲一下你的姓名、性别、出生年月日、民族、职业、住址？
原：李玉兰，女，1969年5月11日出生，汉族，河北省邯郸市邯山区居民，住北京市通州区宋庄镇辛店村。
审：原告委托代理人的姓名、身份、委托代理权限？
原告代理人：原告第一代理人陈旭，北京隆安律师事务所律师，代理权限是一般代理。
原告代理人：原告第二代理人王立则，男，1950年5月15日出生，画家，住北京市通州区宋庄镇白庙村。一般授权。
审：请讲一下委托代理权限的具体内容？
原告代理人：代为进行诉讼、质证、辩论、和解
审：被告讲一下你的姓名、年龄、职业、住址？有无代理人？
被：马海涛，男，1964年7月21日出生，汉族，北京市通州区潡县敬老院职工，住北京市通州区永顺镇乔庄西区14号楼142室。
审：被告委托代理人的姓名、身份、委托代理权限？
被告代理人：董秀梅，1962年11月7日生，汉族，北京市通州区潡县敬老院职工，住北京市通州区永顺镇乔庄西区14号楼142室。代理权限是全权代理，即出了代理进行诉讼、质证、辩论、调解外，还代为放弃、变更诉讼请求。
审：经审查，原、被告出庭人员符合法律规定，可以参与本案庭审活动。
北京市第二中级人民法院现在公开开庭审理原告李玉兰诉被告马海涛（这里不知道用原被告这样的称呼是否可以） 房屋买卖协议纠纷一案，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第一款、第一百二十条的规定， 本案由审判员潘聪担任审判长、审判员叶婷、魏噗噗、组成合议庭合用普通程序进行审理，书记员王冰担任法庭记录。
有关当事人诉讼权利与义务的规定，庭前已以书面形式告知双方当事人。原、被告对诉讼权利、义务是否清楚？（根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十五条，第五十条，第五十一条，第五十二条，第六十四条第一款的规定，当事人有权委托诉讼代理人，提出回避申请，收集提供证据，进行辩论，请求调解，提出上诉，申请执行，原告可以放弃或者变更诉讼请求，被告可以认可或者辩驳诉讼请求，有权提出反诉，双方当事人可以自行和解，当事人可以按最高人民法院规定查阅，复制本案庭审材料，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证实，当事人必须依行使诉讼权利，遵守诉讼顺序，自觉履行发生法律效力的判决书， 定书和调解书，以上告知了审判人员的姓名，职务，当事人的诉讼权利及义务，双方当事人听清楚没有。）
原告，你听清了吗？
原告；听清楚了。
审；被告，听清楚没有。
被告；听清楚了。
审；如双方当事人对本案合议庭人员，书记员，认为有下列情况之一的，可以提出理由申请回避。
1．是本案当事人或者当事人诉讼代理人的近亲属的
2．与本案有利害关系。
3．与本案当事人有其他关系，也许影响对案件公正审理的，
审：原告是否申请回避？
原：不申请
审：被告是否申请回避？
被：不申请
[法庭调查]
1．诉辩阶段
审判长：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定，现在进行法庭调查。由原告及其诉讼代理人陈述诉讼请求和事实理由。
原告：2023年7月1日，我与被告马海涛签订看房屋买卖协议，约定由我购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村的房屋8见及院落，房屋价款为45000元。2023年12月，马海涛向北京市通州区一审法院起诉，规定确认双方的买卖协议无效，让我返还房屋，他照市场价给予我补偿。最后，一审法院判决我们的买卖协议无效，由马海涛向我付补偿款93808元，让我将让我腾退给马海涛，我认为协议有效，不服一审判决，所以提起上诉。
审：原告代理人对诉讼请求、事实、理由有无变更或补充？
原代理人A：基于我当事人所陈述的事实，在一审中有双方的《买卖房屋协议》、双方的陈述在案可以证明，一审中对我当事人所陈述之事实已所有采纳。由于我当事人不服一审判决，现向法庭提出我方的上诉请求：（1）撤消一审判决；（2）请求判决买卖协议有效；（3）被上诉人承担诉讼费用；提出以上请求是由于以下事实：1一审法院认定事实有误；2 一审法院合用法律不妥。理由如下：一方面，马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店村农民，于1998年转为居民，现其户籍性质是居民，而非农民，而在双方签订协议时间为2023年，此时马海涛已农转非长达四年之久，虽然马海涛自其父马万春继承双方诉争之房屋，但是由于其已经在之前转为居民户口，而该土地的所有权属于辛店村农民集体所有。根据我国相关法律规定，马海涛只对房屋具有处分权，对该房屋所在的集体土地使用权并没有处分权，他不能将该土地的使用权转移给李玉兰。所以我们由此认为，马海涛在一审中作为原告提请法院判决买卖协议无效之诉。其一，他属于无权处分；再则，他并不是适格的当事人，应当由具有处分权的个人或集体充当当事人。2上诉人李玉兰与马海涛签订的房屋买卖协议，双方意思表达真实，双方都具有民事行为能力，至于双方的行为是否违反法律，我们认为，根据民法“约定优于法定”的原则，双方是基于各自的利益出发点去作出的合法的行为，并不存在违法，即使违法也应当由马海涛负所有责任。

审判长：由被告及其诉讼代理人陈述答辩意见及事实理由。
被告：（大约的陈述一下事实，加进去哦）
被告代理人：（适当的加入你方的意见）
审：被告对答辩意见有无变更或补充？
被：没有了
[归纳焦点]
审：根据双方诉辩意见，本庭认为以下事实是双方认可的事实：
1马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店村农民，于1998转为居民，现户籍地为北京市通州区永顺镇乔庄西区14号楼142号。李玉兰系城市居民，户籍地为河北省邯郸市。双方诉争之房屋原系马海涛之父马万春继承之祖遗产，1993年北京市通县土地管理局向马万春核发诉争房屋所在院落之《集体土地建设用地使用证》，确认马万春为该宅院之土地使用权人。马万春与吴淑敏系夫妻，二人共生有一子四女，分别为马海涛、马海芹、马海兰、马海伶、马海明。马万春于2023年9月去世。

22023年7月1日，马海涛与李玉兰签订《买卖房协议书》，将诉争房屋及院落以45000元的价格卖与李玉兰。《买卖房协议书》上书：“宋庄镇辛店村马海涛与李玉兰商定将正房五间、厢房三间卖给李玉兰作价4．5万元整，房屋及院落以上级下发的土地使用权证为准，房款自签字后一次性交清，双方遵守协议”。落款处除有买卖双方签字，尚有中证人康文宏及代笔人郭化勤签字，并加盖北京市通州区宋庄镇辛店村民委员会印章。同日，北京市通州区宋庄镇辛店村民委员会在诉争房屋所在院落之《集体土地建设用地使用证》变更记事一栏中记载“马海涛于2 0 20237月1日将上房五间、厢房三间出售给李玉兰使用”。

3该契约签订后，李玉兰支付给马海涛房款45 000元，马海涛将房屋及《集体土地建设用地使用证》交付李玉兰。李玉兰入住后对原有房屋进行装修，并于2023年1 0月经北京市通州区宋庄镇辛店村民委员会批准新建西厢房三间。
4在原审法院审理期间，马海涛批准按照房屋及添附物的现值返还，并申请对诉争房屋及添附物的现值进行评估。原审法院依法委托北京东华天业房地产评估有限公司对诉争院落内房屋及其他地上物的现值进行评估，评估结论为房屋及其他地上物在2023年4月20日的价值为93808元。

双方争议焦点有： （请把焦点加进去啊）
1
2
3
审：原告，对本庭归纳的争议焦点有无异议？
原：没有异议
审：被告对本庭归纳的争议焦点有无异议？
被：没有异议
2．质证阶段
审：现在由原、被告双方就庭前证据互换程序中提交的证据进行质证。审：由原告出示证据？

原：证据一，双方当事人在一审的陈述笔录，证明：以上事实的真实性。
审：被告质证？被告只对证据的真实性、合法性、关联性、证明力进行质证

被：没故意见
证据二，被告户籍证明，证明：被告系城乡居民，无权出卖农村集体经济组织成员的住房。
审：被告质证？
被：被告对证据的真实性、合法性没有疑问，但是对证据的关联性和证明力不予认可。
证据3，《集体土地建设使用证》证明：李玉兰取得房屋系程序合法的交易，协议有效，李有权取得房屋
审：被告质证？
被：被告对证据的真实性、合法性没有疑问，但是对证据的关联性和证明力不予认可。

审：被告出示证据？
被：证据一，原告户籍证明，证明原告系城乡居民，无权买卖双方协议的标的物。
审：原告质证？原告也只能对证据的真实性、合法性、关联性、证明力进行质证
原：对证据的真实性、合法性没有疑问，但是对证据的关联性和证明力不予认可。

审；原告有无证人到庭作证，
原告代理人；无
审；被告有无证人到庭作证/
被告代理人；无。
3、问答阶段
审：（可以设几个简朴的问题）
原：——————————
被：————————

辩论阶段
审：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定，现在进行法庭辩论。
一方面上诉人发表辩论意见？（或原告代理人发表代理意见）
原告A：一方面，我想指出本案在一审的审判中存在的问题，一审法院审理认为，我当事人系城市居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。而在一审审理中也明确得知被上诉人马海涛也是城市居民，也和我当事人是同样的户口性质。那么两人在买卖中我当事人处在买方，而对方当事人自然就无可置疑的担当了卖方的角色，而两者又都不属于农村经济组织成员，那么试问“依法不得买卖农村经济组织成员的住房”是不是既涉及买方同时也涉及卖方？如此一来，马海涛是协议的卖方，而他同样不属于农村经济组织成员，他当然也不能卖该组织成员的住房。而原审法院却错误的认为，马海涛认定协议无效的诉讼请求，理由合法，证据充足。我敢请问法官大人，马海涛自身无权去卖房子，又谈何理由合法，证据充足呢？
审：现在由被上诉人发表辩论意见
被告A: 根据“地随房走”原则，我的当事人已经继承了他父亲的房子，由于其转为城乡户口，对于农村宅基地没有处分权，所以协议无效。
审：上诉人尚有无辩论意见？
原告B：在本案原审中，有双方签订的《买卖房屋协议书》客观公正的说明双方是基于自由、自愿、公平的去进行交易，并不存在任何欺诈、胁迫行为，这样是符合双方利益需要的。所以恳请法庭判决该协议有效。另一方面，在该买卖协议中的尚有宋庄镇辛店村村委会的印章，这足以说明，该村集体是认可双方的交易行为的，也即该农村经济组织乐意将该土地的使用权转移给我方当事人的。
审：现在由被上诉人针对上诉人意见进行答辩。
被告B：法律既然有明确规定，宅基地不能转让给城市居民，中国是法治社会国家，任何公民都必须遵守法律是规定，意思自治的意思是，在法律没有明确规定的情况下，双方可以约定他们的权利与义务，但是本案中的情况，法律有明文规定，所以双方当事人必须严格遵守，这样才干保证社会的稳定，维护法律的威严。
拟定协议有效，才会真正导致法秩序的混乱。协议有效，等于可以置国法与不顾，当事人之间可以在意思表达一致的情况下，将国家利益和集体利益搁置一旁，显然这是不能被允许的，由于我们还需要法律，由于走的是法治道路，何谓法治？法治就是法律至上，法律高于一切。而在本案中双方的协议是明显违反我国关于城乡居民的不能买卖农村集体经济组织成员的土地的相关规定，属于违反法律的协议，自然自始无效。
审：双方尚有无辩论意见？
原告A：本案的发生是处在一个比较特殊的阶段也即社会主义市场经济高度发展繁荣的阶段。在此之间，处在该社会的人都会为了自己的利益而进行交易与往来，同时随着而来的是一系列的问题与纠纷。在此种情况下，法律发挥了它不可替代的作用，但是我们说法律是死的，同时法律也不也许涵盖一切问题，所以我们既要遵守法律条文，但是我们更要遵守法律的原则和精神。假如被上诉人的诉讼请求得到支持，那么它也就等于将公序良俗、诚实信用等精神置之于不顾了，由于我们都清楚的明白，交易是需要遵循公序良俗、诚实信用等这些基本的原则的，而被上诉人既然已已经通过双方签订协议，将其房子卖与我当事人，而在看到经济的发展带来的房屋价值的增值后，既然不顾这些基本原则，将我当事人诉诸法院，于情、于理、于法都是不对的，对方当事人明显是基于恶意而与我当事人进行交易的。所以恳请法院考虑到我当事人是基于善意不知情的情况下与对方当事人进行了合法有效的交易。此外，希望法院能慎重考虑本案的真确解决所产生的影响。假如法院判双方交易协议有效，将更能体现交易自由之原则，体现民法的意思自治的精神，实现民法定纷止争、物尽其用、畅其流的目的，这样有助于社会的稳定和发展。反之，假如法院判决该协议无效，我想后果是相称严重的，由于假如交易的一方可以置公序良俗、诚实信用于不顾，出尔反尔，今天卖出去的东西，明天看到它的价值提高了就去将它要回来，那么社会还谈何交易呢？这样一来，尚有谁敢去买卖商品，还谈何市场经济呢？再说希望法庭可以一意识到类似于本案的情况，在北京是相称普遍的，据我们所知这样的例子在该镇是数见不鲜的，假如法院判决协议无效，等于判决了所有类似于该情况的那些协议无效，这样是不利于去维护那些善意的购房者的权利的。
被告A：我的当事人作为普通民众并不知道农村宅基地使用权不可自由转让,由辛店村的房子被搁置,其在城里买了房子,因此将在通州区宋庄镇,辛店村的北房五间,西方三间卖与李玉兰,后因被告知农村宅基地地,属集体所有,不得自由流通和转让因此起诉至北京市通洲区人民法院,经审理判决协议无效.我当事人乐意按市场估价将房款退还当事人.请求法院陈维持一审判决。对方说我方当事人恶意将房屋卖掉又主张协议无效想索回房屋,从法律上讲,房子的所有权并未发生变化,由于双方买卖的标的物不仅是房子尚有相应的宅基地使用权,,并且集体土地建设用地使用证至今未变更登记到李玉兰的名下,所以原告无权占着我当事人的房屋不退还.。
审：双方尚有辩论意见吗？（被上诉人也可以基于自己的立场发表意见，然后由上诉人仅对意见进行辩论，不要太多啊）
上：没有了
被上：没故意见了
（辩论结束）
审：现在原告方做最终陈述
原：恳请法庭认真考虑我当事人的意见，采纳我方的观点，支持我当事人的诉讼请求
审：现在被告方做最终陈述
被：恳请法庭认真考虑我当事人的意见，采纳我方的观点，支持我当事人的诉讼请求

[法庭调解]
审：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第128条之规定，由本庭主持调解。原告是否批准调解？
原：不批准
审：被告是否批准调解？
被：不批准
〈当庭宣判〉
审：由于原、被告不批准调解或双方意见分歧较大，调解未成。现休庭，由合议庭进行评议。（敲法锤，宣布休庭）
书：全体起立，请审判员退庭
休庭后（这以后假如要判的话就由法官去弄了）
书：全体起立，请审判员入庭）
审：现在继续开庭（敲法锤）。
对原告李玉兰诉被告马海涛协议纠纷一案进行宣判。原告认为一审认定事实有误、法律合用不妥，双方买卖协议合法有效，请求撤消原审判决，判决协议有效。被告认为协议无效，请求维持原判。经审理查明，本案事实是-----。基于以上事实，本庭认为————（法律关系、责任承担）。依据依照————（法律），判决如下：（书：请当事人、诉讼代理人起立）
1、
2、
原告发表对本庭判决的意见？
原：
审：被告发表对本庭判决的意见？
被：
审：当事人于宣判后第十日到本院XXX室领取判决书。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于XXX级人民法院。
现在闭庭。
书：全体起立，请审判员退庭。