委托物业管理协议书.doc

附件九 关于物业管理的约定
前期物业服务协议
临时管理规约
委托物业管理协议书
甲方（房地产开发）：*******
乙方（物业 管 理）：*******
甲方将东城首府委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运营，为业主发明优美、
整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下协议条款。
第一条　物业基本情况
　　座落位置：*******；占地面积：**平方米；建筑面积：****平方米。社区总户数：住宅*套；商业*层。
第二条　委托管理服务期限
　　物业管理服务期限为_ _年，自 年 月 日起至 年 月 日止。协议期未满，业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务协议生效时，本协议终止。
第三条　物业服务内容
1、制定物业管理服务工作计划，并组织实行；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度。
　　2、房屋建筑共用部位的平常维修、养护和管理，共用部位涉及：楼道、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道等。
　　3、共用设施设备的平常维修养护、运营和管理，共用设施设备涉及：共用的上下水管道、共用照明等。
4、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，涉及道路、化粪池、高低压配电、泵房房、地下停车场等。
　　5、公共绿地、花木等的养护与管理。
　　6、公共环境卫生，涉及房屋共用部位的清洁卫生，公共场合的清洁卫生、污水管道的疏通、化粪池的清理、垃圾的收集。
　　7、维持公共秩序，涉及门岗服务、物业区域内巡查。
　　8、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。
　　9、消防管理服务，涉及公共区域消防设施的维护。
　　10、电梯的运营和平常维护管理。
　　11、房屋装饰装修管理服务。
　　12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。
13、积极配合甲方对业主交房，确认房屋建设质量情况。
第四条　物业服务质量规定
　　（一）房屋及维修管理
　　1、封闭阳台、空调外安装、抽油烟机排气孔等统一有序，房屋立面无吊栏等悬挂物。
　　2、房屋完好率98％以上。
　　3、房屋大中修有完整的开工报告及工程预算书，履行安全技术交底手续，工程质量验罢手续齐全，决算书通过有关部门审计，有完整的竣工报告并建立有关保修制度，工程资料存档备查。
　　4、房屋小修、急修及时率98％以上，合格率达100％，险情排除及时率达100％，有维修记录和回访记录。
　　5、房屋档案资料管理完善，按单元、户立档。
　　（二）共用设备管理
　　1、设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清楚，管理完善，随时查阅。
　　2、专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程，按规定通过专业培训，持证上岗。
　　3、设备良好，运营正常，有设备运营记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。
　　4、社区内生活用水（高压水泵、水池、水箱）有严密的管理措施，及时办理二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证。水质检查合格。
　　5、电梯按规定期间运营及年检，电梯厢清洁卫生，通风、照明良好。
　　6、电梯须有资质专业队伍维修保养，安全运营和维修养护规章制度健全，运营养护有记录。
　 （三）共用设施管理
　　1、社区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。
　　2、公共照明设施设备齐全，运营正常。
　　3、道路畅通，路面平坦无损坏。
　　4、污水排放畅通，沟道无积水。
　　5、危险部位标志明显，有防范措施。
　　（四）绿化及养护管理
　　1、公共绿地、庭院绿化定期浇灌、修剪维护。
　　2、绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶。
　　（五）环境卫生管理
　　1、社区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施。
　　2、社区内实行垃圾袋装化，日产日清。
　　3、楼梯间、通道、走廊内无乱堆乱放现象，清洁卫生。设备间清洁卫生，通风照明良好。
　　4、道路、庭院、绿地、公用场地无杂物，保持清洁。
　　5、雪后及时扫净社区内道路和楼间积雪；雨后及时清理污水。
　　6、社区内马路无摊点、市场，商业网点牌匾美观整齐、管理有序。
　　7、社区内无违章临时建筑。
　　8、社区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。
　　（六）社区秩序维护
　　值班人员有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项管理措施贯彻。
　　（七）停车场及车辆停放管理
　　甲方委托乙方经营管理的停车场，车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。
　　（八）消防
　　1、消防系统标志明显，设备完好，可随时启用。
　　2、配备专职或兼职消防管理人员。
　　3、消防通道畅通无阻。
　　（九）按《房屋装饰装修管理协议》实行装修管理。
第五条　房屋设施的维修
　　1、物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人自行维修。
2、在保修期内业主房屋维修有甲方承担，过了质保期有乙方同物协动用大修理基金维修，甲方不承担无效责任。
3、设施、设备维修乙方动用物业服务费进行修理甲方不承担责任。
第六条　物业办公用房
　　1、甲方按规定向乙方提供建筑面积50平方米的房屋作为物业管理办公用房，在协议履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途。
　　2、物业管理用房所有权属于甲方；管理用房由乙方无偿使用；
第七条　物业服务费用
　　1、根据物价局收费指导价格，物业服务费用标准甲方原则不参与制定，但乙方制定的收费标准不能高于行业标准，并持有物价部门批准的收费文献，否则和业主引发的纠纷由乙方承担。若乙方不能妥善解决业主矛盾甲方有权可以单方面解除协议。
　2、业主向乙方交纳物业服务费后，乙方要严格按照物业服务条例的内容和标准提供服务，不得引起业主投诉，盈余或亏损由乙方享有或承担。
　　3、预收的物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，并由乙方按预算方案重要用于以下开支：
　　（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　（2）物业共用部位、共用设施设备的平常运营、维护费用；
　　（3）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；
　　（4）物业管理公司办公费用、固定资产折旧；
　　（5）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　 4、预收的物业服务支出应当所有用于本协议约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用。
第八条　费用的支付
　　1、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
　　2、物业服务费用交纳时限，由业主或物业使用人商议执行。
第九条　停车收费
　　1、业主自行购置车位的，业主仅向乙方交纳停车管理服务费，不得收取其他费用。
　　2、乙方可与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
第十条　维修基金
　　1、业主应当按照规定交纳专项维修资金；
　　2、专项维修资金的帐务由商洛市房产管理局代管；
　　3、业主在转让其物业时，其帐户上的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新和改造；
　　4、按照政府规章及相关规定使用和管理专项维修资金。
第十一条　甲方其他权利义务
　　1、委托乙方管理的房屋、设施、设备负责达成国家有关部门验收标准规定；
　　2、在售房过程中与购房者订立商品房买卖协议时，将《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》其作为房屋销售协议的附件；
3、乙方应在本协议签定之日起60日内向甲方偿还甲方垫付的电费 元（大写： ）。
　4、在物业管理接管验收后300天内，向乙方提供和移交下列物业资料：
　 （1）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　 （2）设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；
　 （3）物业质量保修文献和物业使用说明文献；
　 （4）各专业部门验收材料；
　 （5）房屋及配套设施的产权归属清单（涉及业主姓名、联系方式等）；
　 （6）物业管理所必需的其他资料；
　　5、甲方授权乙方对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，采用劝阻、制止 、规定补偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉讼等方式进行解决；
6、地下人防工程（停车场除外）空余用房乙方若要占用需和甲方另行商议补充协议确立权益问题。
　　7、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；
　　8、负责协调、解决本协议生效前发生的管理遗留问题；
　 9、不干涉乙方在法律法规和本协议范围内的管理、经营业务；
　 第十二条　乙方其他权利义务
　　1、在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的平常管理工作，并委派有岗位资格规定的人员履行本协议；
　　2、甲方授权向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立本物业项目的《住宅室内装饰装修管理服务协议》并负责监督；
　　3、根据法律、法规的有关规定和本协议的约定，自主开展各项物业管理经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及别人的合法权益，不得运用提供物业管理服务的便利获取不妥利益；
4、根据有关法律、法规的规定和本协议的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效方式解决拖欠物业服务费的问题；
　　5、结合本物业的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告；
　　6、本协议终止时，向甲方或业主委员会移交所有物业管理用房、物业档案资料和属甲方或业主委员会所有的其他资产，并办理交接手续；
　　7、选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；
　　8、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，每3个月向甲方报告本协议履行情况；
　　9、在整个物业区域房屋交付使用2年的期限内，配合行业主管部门、业主筹建业主委员会；
　　10、法规政策规定由乙方承担的其他责任。
　　第十三条　违约责任
　　1、乙方违反本协议有关约定，未尽职责、未履行义务的，甲方有权规定乙方限期整改，逾期不整改的，甲方有权终止协议，导致经济损失的，乙方应予补偿。
　　2、乙方违反本协议约定，未按物业管理标准管理物业，给甲方经济上和声誉上导致损失和不利影响的，甲方有权解除协议，给甲方导致的经济损失，由乙方补偿。
　　3、因业主、使用人使用不妥发生的物业共用部位、共用设施设备维修费用，由相关的业主、使用人承担。
4、业主、使用人对乙方不满意，则业主、使用人有权更换物业公司。
　　第十四条　协议期限的延长
　　本协议期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本协议期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本协议期满前选聘新的物业管理公司。
第十五条　协议终止后的交接
　　本协议终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方另招标的物业公司代管。
第十六条　保密
　　甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文献及资料（涉及商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文献的原提供方批准，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的所有或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。
第十七条　补充与附件
　　本协议未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本协议的附件和补充协议均为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。
第十八条　协议的效力
　　1、本协议自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章之日起生效。
　　2、本协议正本一式四份，双方各执二份，具有同等法律效力。

甲方（盖章）：_________　　　　　　　　乙方（盖章）：_________

委托代理人（签字）：_________　　　　　委托代理人（签字）：_________

签订地点：_____ ____　　　　　　　　 签订地点：____ _____

_________年____月____日　　　　　　　 　_________年____月____日