大酒店改扩建工程项目可行性研究报告.doc

XX州XXX大酒店改扩建工程
第一章 总 论
1.1项目背景
一、项目概况
项目名称：大酒店改扩建工程
建设单位：酒店管理有限责任公司
建设性质：改扩建
项目法人：XX
二、项目建设单位基本情况
XX州XXX酒店管理有限责任公司成立于1993年，企业法人代表XX，公司注册资本伍仟万元，主要从事房地产开发、房屋销售、园林绿化等。
三、项目可研报告编写依据
1、XX州XXX大酒店改扩建工程可研项目报告编制委托书；
2、国家和地方以及酒店行业的建设政策、法令和法规；
3、XX市国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要；
4、国家发展和改革委员会、建设部颁布的《建设项目经济审评方法与参数》（第三版）及建设部有关设计规范、标准；
5、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，以及XX州XXX酒店管理有限责任公司提供的有关技术、经济资料。
四、项目可研报告编制原则
1、编制的全过程贯彻安全、规范、完善和经济的原则；编制的成果需符合国家相关法规、标准、规范和规划；
2、坚持技术可靠、经济合理、运行稳定、节能降耗、便于管理、降低成本的原则；
3、在XX市总体规划的指导下，以发展、提高为中心，满足XX市政策、环境、建筑与城区建设规划整体要求的协调统一；
4、以人为本，精心设计，通过该工程项目建设，逐步完善XX市城区的基础设施，进一步带动XX市的经济建设，促进XX市酒店服务业的全面发展。
五、项目可研报告编制范围
本项目可研报告主要介绍XX州XXX大酒店改扩建工程项目的可行性研究，对该项目在市场需求、市场分析及建设规模、经济效益等诸方面可行与否的研究，并作出结论。
六、项目提出的理由
为了认真贯彻落实XX市委、市政府提出的“加快旅游兴市”战略部署，打造XX藏传文化特色旅游的目标，更好地促进XX市“两型”社会的建设，提升XX市旅游接待服务设施层次不高等实际问题，打造独具特色的高档酒店，打造XX市高规格接待服务平台。
1.2项目概况
一、项目简介
XX州XXX大酒店位于XX市人民街53号，本项目为XX市规划中的建设项目。项目分为三个部分：①原有XXX大酒店（中楼）室内外装修工程，为5层建筑，其建筑面积为5631.68m2；②原有XXX酒店南侧扩建南楼建筑与室内外装修工程，与原酒店形成内部连通的整体，5层建筑，一层为藏餐厅，二层为休闲会所，三～五层为酒店客房，增加客房24间，总建筑面积2617.28m2；③新建XXX大酒店北楼建筑与室内外装修工程，为16层建筑，层高为63.6米，框架结构，总建筑面积为20685.4平方米，大楼一～三层为酒店超市、餐饮、商务、休闲区，第四～十四层为酒店客房，第十五、十六层为职工宿舍。
本可行性研究报告重点分析XX州XXX大酒店建设项目的可行性分析、论证和结论。
XX州XXX大酒店北楼主要技术经济指标表
序号
结构布局
建筑结构
层高
建筑面积
客房套数
功 能
1
地下室
框剪
4.2m
2250.4㎡

设备间、锅炉房、洗衣间
2
1层
框剪
4.2m
1338.5㎡

休息大厅、超市
3
2层
框剪
4.2m
1450㎡

餐饮
4
3层
框剪
4.2m
1450㎡

KTV、足疗、棋牌等
5
4～14层
框剪
3.6m
12689.6㎡
222套
客房、总统套房
6
15～16层
框剪
3.6m
1506.9㎡
24间
宿舍

合计

63.6m
20685.4㎡
222套

二、周围环境与设施
该地块处于XX市城市中心繁华地段，交通便利，办事方便，环境优美，距省会兰州267公里，夏河拉卜楞寺60公里，碌曲则岔石林风景区129公里，尕海湖候鸟保护区160公里，郎木寺风景区170公里，黄河首曲第一弯195公里，也是去九寨沟风景区的必经之路。项目附近有XX市卫生局、XX市工商局、XX市地方税务局、XX市中医院、XX市实验小学、中学等单位及活动场所，是酒店开发的黄金宝地。
三、主要建设内容
1、XX州XXX大酒店改扩建工程主要包括：①原有XXX大酒店室内外装修工程，为5层建筑，其建筑面积为5631.68m2；②原有XXX酒店南侧扩建南楼建筑与室内外装修工程，总建筑面积2617.28m2；③新建XXX大酒店北楼建筑与室内外装修工程，总建筑面积为20685.4平方米，包括土建工程、酒店装修及设备，其它配套工程等。
2、项目建设进度
项目建设期12个月，于2011年5～6月底完成项目的可行性研究、勘探、设计工作，于2011年7月完成工程发包工作，确定工程施工队伍与设备供应商，确保2011年8月～2012年4月底全部完成施工任务，并申请竣工验收。
3、投资估算和资金筹措
项目总投资：估算为19534.68万元。其中建安工程投资17443.91万元，工程建设其他费用1166.74万元，工程预备费924.03万元，无建设期利息及流动资金。
投资估算汇总表
单位：万元
项目
分项投资
建安工程投资
工程建设其他费用
工程预备费
北楼
14497.74
12956.66
854.52
686.56
南楼
1875.22
1671.40
116.90
86.92
中楼
3161.72
2815.84
195.32
150.56
总投资
19534.68
17443.91
1166.74
924.03
建设资金来源：全部申请国家无息贷款。
4、项目财务和经济评价
本项目年均营业收入为7658.46万元，年均利润总额4383.90万元，所得税后年均净利润总额为2959.13万元，总投资利润率22.68%，所得税后全部投资财务内部收益率为24.14%，投资回收期5.32年（含建设期1年），税后财务净现值9526.53万元，大于零。主要财务指标均高于行业基准指标，经济效益较好，因此在财务上是可行的。
项目财务评价指标表
序号
名 称
单位
数量
备注
1
项目营业收入

7658.46

1.1
年均休闲度假中的餐饮收入
万元
1800

1.2
年均住宿收入
万元
3677.74

1.3
年均娱乐项目收入
万元
655.52

1.4
年均会务会展收入
万元
25.2

1.5
年均旅游商品销售收入
万元
1500

2
年均营业税金与附加
万元
538.71

3
年均总成本费用
万元
2735.85

4
年均经营成本
万元
1461.99

5
总定员
人
80

6
投入总资金
万元
19534.68

6.1
建设投资
万元
19534.68

6.2
建设期利息
万元
0.00

6.3
流动资金
万元
0.00

7
项目经济效益数据与指标

7.1
项目税前财务内部收益率
%
27.95%

7.2
项目税前财务净现值
万元
16064.39
Ic＝12%
7.3
项目税前静态投资回收期
年
4.48
年
7.4
项目税后财务内部收益率
%
24.14%

7.5
项目税后财务净现值
万元
9526.53
Ic＝12%
7.6
项目税后静态投资回收期
年
5.32
年
7.7
总投资利润率
万元
22.68%

1.3存在问题及建议
项目属于商务酒店，经营过程中，在消费能力、服务水准、运营管理等方面存在一定的风险。建议加强员工岗前培训，强化服务意识，提高服务质量，聘请知名的酒店管理机构进行专业化、规范化管理，并根据当地市场的实际情况，对目标市场进行深度细分，拿出切实可行的营销策略和市场运作方案，以规避项目运营期间的投资风险，保证项目的财务安全。
第二章 市场分析
2.1酒店业发展状况
一、中国酒店业现状
我国酒店业目前发展十分迅速，2004年我国住宿与餐饮业营业总额1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民生产总值的7.3%左右，成为我国国民经济的重要产业。随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展和新的动向，目前来看，酒店业发展呈现以下几个特点：
（1）酒店产品功能不断完善，酒店市场进一步细分
经过20多年的发展，我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等，这是一个不断满足市场多样化需求的过程；
（2）酒店集团化步伐加快，国内外品牌酒店管理公司逐鹿中国市场
目前，我国酒店集团已经有100多家，连锁酒店近1000家。酒店联合重组还在不断推进，特许加盟也开始兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐正在加快；
（3）酒店个性化服务更加突出，信息技术进入中国酒店业
以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技正加速进入我国酒店业并向客人提供全新服务，如人工智能对技术温度，光线的自动调节，在客房能有宽带上网、客房电视机能接收卫星网络信号、远程网络预定等，一句话，酒店业的发展越来越离不开科技进步；
（4）绿色、环保、节能、安全、健康将成为酒店业发展的新时尚。绿色、环保、节能、安全、健康是经济发展的必然要求，21世纪酒店业发展的新趋势也离不开这个方向。顺应这种趋势、积极创建绿色酒店、推动中国酒店业进入以“安全、健康、环保、节能”为主题的新时代，将是国内酒店业的必然选择。
二、XX市酒店业现状
（1）从XX现有酒店的绝对数及容纳能力来看
XX市目前有全市有国内旅行社5家；旅游商品购物点8家；定点饭店11家（其中：二星和三星级旅游涉外饭店各一家）；草原旅游点18家；普通类型宾馆饭店66家，拥有总床位3730张。2001年至2009年，旅游接待人数累计达106.41万人次，年均增长16.86%，旅游总收入累计达24070.3万元，年均增长58.82%。全市客房平均开房率为75%以上，节假日开房率为100%，从这个角度来看，XX市酒店市场无疑是个值得投资的市场。
（2）从利好因素对XX市酒店业的支撑来看
根据XX州委、州政府出台《关于XX州旅游业实现跨越式发展的实施意见》，提出了建设“一区一节两点三线”特色旅游的开发思路，编制了《XX市旅游业发展总体规划》，把旅游业作为全市经济的增长点和支柱产业来培育。投入449万元实施了当周草原生态旅游综合开发项目，完善了景区的各项旅游服务配套设施，并通过连续成功举办五届XXX旅游艺术节，使XX市旅游业得到了前所未有的快速发展。XX市已经确定把建设新型的具有藏民族特色的高原旅游商贸城作为城市建设的定位和方向，提出了“三年见成效，五年大发展”的奋斗目标。建设了世纪广场，并对过境路段国道、省道进行了扩建，以城市建设为龙头，整体提高了城市综合服务能力，健全了城市管理机构，这一系列措施，为建设旅游、文化、服务、商贸强市的目标奠定了基础。立足高原生态旅游商贸城的定位，不断拓展服务业领域，优化结构，扩大总量，提高水平，继续大力发展商贸流通业、房地产、文化娱乐、旅游等消费性服务业，使服务业成为经济增长的重要力量，第三产业成为XX市的支柱产业，三产创造的税收占XX市财政收入的60％以上。
旅游产业既是新兴产业，也是朝阳产业，旅游业对经济和就业的影响与促进作用已为各地的实践所证明。目前XX市的旅游资源开发由于投入少、开发层次较浅、开发深度不够，尚未发挥出应有的效益。随着以宗教文化、自然景观、民俗风情、历史遗迹四大特色资源的开发、包装与宣传为主的同时，充分利用XX市地处拉卜楞寺、冶力关－则岔石林－黄河首曲－黄龙－九寨沟等旅游热线的必经之路这一优势，加大旅游基础设施配套建设，建立健全各项服务规范和行业服务标准，将XX市打造成XX州旅游业的服务中心平台，不断完善和优化吃、住、行、购、娱等方面的服务，把XX市建成高原自然风光与民族文化融合一体的旅游服务城，会有大批游客来XX市观光旅游，这些团体频频光顾XX市，将会给XX市的酒店带来的滚滚客源。
另外，XX市居民的收入近年来明显增加，消费水平提高，消费观念更新很快，红、白喜事、交友聚会不再局限于家中和小酒店，中、高档次和环境优美的酒店更能吸引消费者。正是这些利好消息，吸引了大批投资者投身于XX市酒店行业。
（3）从酒店经营状况来看
从经营的角度来看，XX市酒店市场收入中，客房、餐饮和娱乐休闲三大收入三国鼎立，特别是娱乐业，它已成为XX市一种产业化的经济，其规模之大、层次之丰富已经成为了XX市一个主要的创收经营项目。
（4）从酒店竞争能力来看
XX市现有酒店规划相对周边县市还有待完善和发展。XX市酒店大多独体建设、散点布落，环境较差，缺乏真正意义上的多元化、规模化、具有较高美誉度的品牌酒店，主题特色酒店几乎为市场空白。
这是由XX市酒店业的发展历史所决定的：一方面，XX市酒店业发展才不过五、六年的时间；另一方面，XX市酒店的投资者一般都不是酒店业出身，再者缺乏经验丰富的本土管理人才；这些因素决定了XX市酒店还不具备长远眼光和规划能力，还没有形成深厚的企业文化内涵，所以真正意义上具有强大竞争力的酒店还没形成。
2.2XX市酒店消费者研究
XX市酒店主要接待度假休闲的客户，并为他们提供各种相关服务。所以对它的要求有所不同：
（1）从自然条件来说，度假酒店最好位于自然风景区的附近，位置与气候最好具有非常独特的特点；
（2）度假酒店因为远离客源地，其知名度对酒店的影响非常重要；
（3）度假客人的需求与商务客人的需求有所不同，他们主要选择旅游、休养、度假、运动等活动项目，而且客人的结构相对复杂，所以，针对不同的客户群，在不同的季节，营造不同的配套，如高尔夫、中医养生、儿童娱乐等，就显得十分重要；
（4）度假酒店业务对时令、季节非常敏感，在节假日火爆，但平时比较泠淡。为了熨平这种波动，很多度假酒店都特别注意营造本身的建筑特色与配套特色，例如有些度假酒店配备了各种会议；
（5）度假酒店基本上没有商圈的概念，但度假客户对度假城市的旅游资源、文化底蕴、生态环境、休闲配套的要求很高。
2.3XX市酒店消费者特征
调查表明：
（1）从职业角度看，XX市酒店的消费者主要来自两大块：第一种是企业、工厂的高管、老板和所有者，这些人成为酒店最重要的消费群体，约占酒店客人总量的65%；第二种是来自机关和事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外，成为酒店的消费者。
（2）从入住酒店的时间上看，来自外地的客户入住的时间相对来说长一点，一般是三天左右，而且这种入住都带有非常强的季节性。他们去酒店消费时往往在餐饮、娱乐方面消费的比较多而住店的时候少，而且他们在酒店里面消费这些项目的频率非常高。
（3）从消费偏好来看，一般来说，客户更注重保健、休闲、棋牌等，他们对房间的空间要求比较多一些，大多比较喜欢娱乐（桑拿、KTV、酒吧）以及相关服务。
（4）另外，平均来讲，XX市酒店所接待的业务中，大部分为为考察、度假、旅游，他们大都喜欢选择幽雅、安静的环境。从收入角度来看，中、高收入人群占总数的大多数，而低收入阶层在总数中所占比例较少。
第三章 项目分析与定位
3.1项目资源分析
（1）项目自然资源分析
XX市地处XX藏族自治州北部，是XX州的州府所在地，东连卓尼，南靠碌曲，西接夏河，北倚临夏州的和政、临夏两县。地理位置独特，区位优势明显，国道213线和省道306线贯城而过，是内地通往青海、西藏的枢纽。XX藏语原音译为“黑措”，意为羚羊出没的地方。全市有藏传佛教寺院13座，活佛15人，僧侣1371人，尼姑50人，除曲宗红教寺（尼姑寺）为宁玛派外，其余12座寺院均为格鲁派，信教群众3.5万多人。汉传佛教寺院1座，和尚2人，道士7人，信教群众2万多人。清真寺3座，阿訇5人，满拉52人，信教群众1万多人。
旅游业已成为XX市的一个朝阳产业，处在兰州—刘家峡—则岔石林——郎木寺—九寨沟、黄龙寺等旅游黄金热线上，离闻名遐迩的拉卜楞寺72公里。境内旅游资源主要有美丽的草原风光，悠久的藏传佛教文化建筑，传统、多彩而又独特的藏族民俗民情以及风景如画的自然景观，是中国的小西藏，甘肃的后花园，吸引着更多的人们前来投资、旅游、观光，使这方热土充满着无限的活力和生机。
（2）项目政府资源分析
到目前为止，XX市城区能提供高水平接待能力的酒店太少，兴建一家高档以上酒店不仅能为当地政府创造可观的国民收入，更为重要的是，它能为当地的经济发展提供良好的润滑作用。正是因为这个原因，XX市政府对本项目建设非常支持，这也是本项目一项非常重要的资源。
（3）项目区位分析
根据XX市城区规划方案，在城市改造和建设中，以道路、广场、给排水、防洪、垃圾处理以及电力、通信、路灯、住宅等项目为主，完成了包括东路（306线XX市城区过境段）606公里拓宽改造工程、西路（213线XX城区过境段）8.7公里拓宽改造工作、东西一、二、三、四路拓宽改造2.4公里以及东二路仿古步行一条街、羚羊大市场改造工程、腾志街（中路）5.44公里挖补罩面及人行道硬化工程。本项目位于XX市人民街53号，项目所在地正好是XX市城区的商业地段，交通便利。
3.2项目定位
一、项目总体定位
酒店的总体定位：集度假、商务、会议、娱乐为一体的大型绿色生态酒店。定位说明：
（1）度假——以高原生态旅游为依托，同时也注重商务与娱乐，打造外来游客的栖息场所。
（2）商务——完善电子信息系统，成为企业交流、会议、会展的场所。随着XX市经济的飞速发展，酒店的商务及娱乐的需求量也会随之增长，从既有经验来看，商务与娱乐是XX市酒店市场的重要收入来源，所以不可忽视这些市场的需求量；
近年来，随着政府工作的不断深入，XX市招商引资力度的加大，全市硬、软件环境都得到了飞速的提升。每年都有众多企业考察团前来学习、考察，这部分客户同时也具有旅游、度假、会议等需要，本项目多方面入手，做好宣传，能更好地满足该类客户的需求；
综合考虑，项目不能忽略棋牌、休闲、娱乐的存在；在项目的整体规划设计过程中，要充分考虑商务、娱乐与度假功能的相互影响；
（3）绿色、生态、自然是人的需求发展到一定阶段后的必然选择，酒店也是如此，注重酒店内外自然生态环境的营造，体现人与自然的和谐，将是一种潮流。本项目本身就具备天然的绿色自然生态环境，再经过营造，这些条件将会有力地保证本项目在未来的竞争中不落人后；
（4）项目在本地人文历史底蕴的依托下，从酒店的建筑风格及园林艺术等方面多加考虑，将更有利于提升酒店的文化内涵。XX市现有酒店的设计基本上都是以简约风格或欧陆风格为主题，为使项目不入俗套，独树一帜，可以考虑走差异化道路，选择藏族传统建筑为主题风格。
二、项目档次定位
项目定位：高档
（1）从XX市其它酒店营运经验来看，就XX市以及周边地区的社会经济条件以及其自然、人文、政治等资源而言，XX市完全有能力支撑一个大酒店的正常运作并盈利；
（2）到目前为止，XX市尚未有高档大酒店，本次XX市兴建一座高档大酒店能弥补这个缺憾，可以把外出其他县市消费的客人留在XX市，为XX市创造价值；
（3）就项目地块综合素质而言，一座低于高档的酒店与该地的环境极不相称，这不仅会削弱地块本身的利用价值，更重要的是，它还会破坏项目地块所在片区的可持续开发和利用。
第四章 项目选址与建设条件
4.1项目地理位置
XX市是XX藏族自治州州府所在地，是全州政治、经济、文化、科技中心。也是藏区唯一设立的县级市，地处青藏高原的东南端，甘、青、川三省交界处，位于甘肃省西南部，地理座标东经102°54′，北纬39°59′。国道213线和省道306线环城而过。北距甘肃省会兰州250公里，南距四川省会成都860公里，平均海拔3000米以上，年均气温1.7℃，无绝对无霜期。 全市总面积2670平方公里，其中草场面积246.7万亩，林地面积56.97万亩，城区总面积12平方公里，人口8万。
XXXX酒店位于XX市人民街53号，项目地势平坦开阔，交通极为便利，风景宜人，空气质量较好，适宜该项目的建设。
4.2XX市政治经济条件
一、XX市独特而重要的战略地位
XX市位于XX藏族自治州北部，是XX州的州府所在地，东连卓尼，南靠碌曲，西接夏河，北倚临夏州的和政、临夏两县。地理位置独特，区位优势明显，国道213线和省道306线贯城而过，是内地通往青海、西藏的枢纽。
自建市以来，市各级党委和政府以“三个代表”重要思想为指导，以加快小康社会建设为目标，紧紧抓住西部大开发和国家扶持少数民族地区发展的历史机遇，认真实施项目拉动、工业强市、科教兴市、开放带动、城乡统筹发展战略，加大了基础设施建设、生态环境建设、城市建设与管理、社区建设的力度，促进生态、旅游、商贸、畜牧业、畜产品加工、藏药和矿产六大产业的发展，逐步形成了独具特色的高原生态旅游商贸城。
旅游业已成为XX市的一个朝阳产业，处在兰州—刘家峡—则岔石林——郎木寺—九寨沟、黄龙寺等旅游黄金热线上，离闻名遐迩的拉卜楞寺72公里。境内旅游资源主要有美丽的草原风光，悠久的藏传佛教文化建筑，传统、多彩而又独特的藏族民俗民情以及风景如画的自然景观，优越的地理位置和不断改善的投资环境，使XX市的经济迅速发展。XX市已成为一个集旅游娱乐、商贸、畜产品加工、藏医药开发等为龙头的全州县域经济文化中心。同时，由于近几年XX市政府加大了招商引资力度，一大批客商纷纷来投资，伴随着XX市经济的迅速崛起，风景旅游区的不断开发，越来越多的外来人口涌向XX市，这对本来就比较薄弱的XX市服务业是一种考验，是挑战也是机遇，因此建造能够提供高质量服务的酒店已是势在必行，据此，我们认为项目的开发建设在经济上可行的。
二、XX市城市发展规划
“十二五”期间，XX市突出强化城市建设，进一步提高城市品位，按照建设——管理——经营的大理念来经营城市、发展城市，建管并举，打造甘青川一流民族特色化高原生态旅游商贸城市。不断加快城市基础设施建设，提高城市综合服务功能，完成集中供热、污水处理工程的收尾和城区中路拓宽改造、生活垃圾处理项目的建设任务。改造民族风貌，对城市风貌全面进行改造，重点对城市南北两个进出口民俗一条街和“三纵八横”临街主建筑，特别是对中路建筑物通过“穿衣戴帽”进行系统改造，突出藏族建筑风格，进一步打造和提升高原生态旅游商贸城的特色和品位。
三、XX市社会经济条件
随着XX市政府着力扩大城市规模，基础设施投资加大了投入，新建、改建和扩建了城市道路，对老城区进行大规模改造，加大了拆迁力度，经济上致力于招商引资，投资氛围十分浓厚，相继建设了各类专业市场和旅游服务配套项目，城市环境以及相关市场环境得到很大程度的优化。XX市随着经济实力的增强，人民收入的提高，总体消费水平，总体投资能力，包括消费和投资额等均有极大的提高，随着城市化建设进程的加快，本项目的市场基础是可靠的。
截止2010年底，XX市国内生产总值59118万元，增长11.6%；完成全社会固定资产投资23406万元，增长72.74%；大口径财政收入为4080万元，增长13.21%；社会消费品零售总额达到22560万元，增长11.7%；农牧民人均纯收入达到1554元，增长5.6%；城镇居民可支配收入达到5182元，增长11.3%；人口自然增长率控制在6.43‰以内。
XX市辖七乡四个街道办，39个行政村，9个居民委员会，有272个村民小组。2010年XX市城市化进程进一步加快，全市年末总人口112万人，其中城镇人口达50.4万人，城镇化率为45.0%，提高5.8个百分点。城市建设总投资3515.3万元，全年新修城区街道14420米，新增绿化面积7.6万平方米。建成区面积20.2平方公里，建成区绿化覆盖面积204公顷，城市人均公共绿地面积5.0平方米。城镇人均居住面积33.6平方米，农民人均居住面积38.69平方米。
2010XX市完成财政收入101316万元，增长14.1%，地方一般预算收入完成50199万元，增长19.0%。财政支出123020万元，增长22.5%。财政收入受经济发展、政策调整等因素影响，收入结构发生了变化，城乡居民收入稳步提高，人民生活水平进一步改善。全年农民人均纯收入5598元，增加540元，增长10.68%；农民人均食品消费支出占生活消费支出的比重为40.78%（恩格尔系数），比重下降4.3个百分点。城镇居民年人均可支配收入达12330元，增长8.1%。全市从业人员年人均货币工资16947元，增加1839元，增长12.17%；在岗职工年人均工资达16917元，增加1788元，增长11.82%。城乡居民生活用电22353.6万度，增长17.5%。社会治安状况良好，人民生活安居乐业。
该项目建址于XX市城区核心地段，地理位置优越，环境优雅，交通运输便捷，人流、物流畅通。附近有众多的单位和高档住宅区，市场潜力巨大，是理想的酒店投资场所。
4.3建设条件
一、自然条件
（1）地形、地貌、地震情况
①地形、地貌
XX市在地质构造上，属于西秦岭与昆仑两大东西走向地槽褶皱系的连接处，地势大致东低西高。特殊的地质结构造就了这里神奇秀美的自然风貌和丰富的自然资源。
项目区地形地貌分为三类：高山草原区、高山森林区、丘陵低山区。高山草原区是地形的主体，山低谷宽，植被良好，沃野辽阔，是甘肃省主要的畜牧业生产基地之一。高山森林区边缘是主要农区，地处岷山山脉与西倾山南支，山奇水秀，森林茂密，不但有着多种贵金属矿藏，而且凭着独具魅力的风光使其成为旅游胜地。丘陵低山区除少部分沟谷深峡以外，大部分地区山峦起伏，沟浅谷宽，是发展饲养业和种植业的主要地区，也是中国西北闻名的药材基地。项目区建设地域地势平坦，适宜于项目建设。
②地震
根据国家地震局2001年版《中国地震动峰值加速度区划图》（GB18306-2001）（1:400万）及《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）附录A.0.25规定，本区50年超越概率为10%时的地震动峰值加速度为0.10g，相应的地震基本烈度为Ⅶ度，属第一组。
（2）气候条件
①气候特征：XX市大部分地区气候寒冷湿润，高原大陆性季风气候特征明显。自然灾害频繁，主要是霜冻、寒潮，强降温、大雪、冰雹和秋季洪涝等。
②气温：冬季漫长，干燥多风，属高寒气候区，年平均地面气温11.5℃，年最低气温-28℃，年最高气温28℃，最大冻土深度1.47m。
③降雨量：光热水基本匹配，光照充足，年均降水558.1mm，集中于七、八、九三个月，年最大降水量799.8mm，年最小降水量374mm。地表径流深200～350mm，年蒸发量1222mm。
二、交通运输条件
XX市因其特殊的地理位置，自古以来就是中原和西蜀与安多（甘、青、川藏区称谓）藏区连接的重要枢纽，历史上是藏汉交流、东进西出、南来北往的著名商贸集散地。据史料记载，远在春秋战国时期，XX就是古西羌首领无弋爰剑建立的羌族政权的北塞重镇，而无弋爰剑则因最早将农、牧业生产技术自秦地传入青藏高原东部而著称于世。中唐时期，西北游牧民族吐谷浑在北距XX仅80余公里的枹罕地区建都立国，并开辟打通了历史上著名的西连西域、西藏和印度，南接中原和蜀的“丝绸南路”，XX开始成为这条繁华商贸线上的重要贸易集散地之一而沿袭至今。
境内国道213线贯穿全市并与省道徐合公路交错相连，各级乡村公路四通八达，贯穿于每乡各村。
三、公用设施社会依托条件
XX市近年来为提高综合服务能力，投入大量资金对城市基础设施进行了大范围的改造建设，现已初见成效，市区范围内已基本解决了通讯、电、水和煤气等供应紧张的问题。供电、通讯、给排水等城市基础设施的管线（道），均已沿路架（铺）设。城区供水扩建、路灯建设、当周草原生态旅游综合开发、城市电网改造、城市污水处理、城区集中供热、通信、城市公交、居民住宅楼，以及广场建设和城区路、街、巷两边绿化等一大批项目的相继建设和完成，使城市基础设施得到了极大的改善。
市内通讯方便，程控电话已与全国联网，市区电话覆盖率达70％。互联网络已在市区内悄然兴起，水电供应充足。全市民族工业有较大的发展，已具备一定的规模和生产能力，城市建设和各项基础设施建设正在快速发展之中。
四、防洪、防潮、排涝实施条件
项目建设地附近有城市下水道，排水方便；项目区已纳入城市总体防洪、排涝实施规划。
经现场勘察，建设场地可以满足施工需要；该场地水、电供应充足；附近有城市下水道，排水方便；场外是市区主要交通道路，运输方便，建设便利。
第五章 建设方案规划与设计
5.1总体规划原则
一、生态安全原则
重点保护可视度范围内原生生态环境，使之成为场地重要的生态景观资源与开放空间。充分挖掘、提练场地景观要素特征，提升场地整体形象。
二、规模控制原则
对场地的环境容量和用地规模进行双重控制，同时完善相应规模的配套基础设施和公共服务设施。
三、因地制宜原则
场地规划、项目布局、环境艺术设计均应满足因地制宜的原则，尊重用地条件和建设可行性。
四、综合效益最大化原则
寻求经济、社会与环境效益三者结合最优化的开发模式。　
5.2规划布局
一、总体规划布局
规划设计方案，详见规划总平面图
二、道路分析布局
项目区主干道路宽10米，区内道路呈环形路网，建有760.6平方米的地下停车场，满足消防和宾客停车的需要。酒店入口道路和电梯进行无障碍设计，满足残障和老年人的需要
三、建设项目构成
本项目建设内容由三个部分构成：
①原有XXX大酒店室内外装修工程。原酒店为5层建筑，其建筑面积为5631.68m2；
②原有XXX酒店南侧扩建南楼建筑与室内外装修工程。扩建南楼与原酒店形成内部连通的整体，5层建筑，一层为藏餐厅，二层为休闲会所，三～五层为酒店客房，增加客房24间，总建筑面积2617.28m2；
③新建XXX大酒店北楼建筑与室内外装修工程。新建XXX大酒店北楼为16层建筑，层高为63.6米，框架结构，总建筑面积为20685.4平方米，大楼一～三层为酒店超市、餐饮、商务、休闲区，第四～十四层为酒店客房，第十五、十六层为职工宿舍。
四、建筑结构及功能分区
本工程采用钢筋砼框架剪力墙结构，防火设计建筑分类为一类；耐火等级为二级；按抗震烈度7度构造设防，设计耐久年限为70年，屋面防水等级Ⅱ级。
新建南楼为原酒店扩建，扩建后1层增加藏餐厅，2层增加休闲会所，3～5层增加客房24间。
新建北楼酒店为16层高层建筑，底层为架空层，主要为地下停车场、水、电及消防控制区；1～3层为餐饮、商务厅、足疗、健身、棋牌区；4～14层为客房区，设有中高档标准间和豪华套间，满足不同消费者的需求；15～16层职工宿舍。
XX州XXX大酒店北楼主要技术经济指标表
序号
结构布局
建筑结构
层高
建筑面积
客房套数
功 能
1
地下室
框剪
4.2m
2250.4㎡

设备间、锅炉房、洗衣间
2
1层
框剪
4.2m
1338.5㎡

休息大厅、超市
3
2层
框剪
4.2m
1450㎡

餐饮
4
3层
框剪
4.2m
1450㎡

KTV、足疗、棋牌等
5
4～14层
框剪
3.6m
12689.6㎡
222套
标间、商务间、豪华商务间
6
15～16层
框剪
3.6m
1506.9㎡
24间
宿舍

合计

63.6m
20685.4㎡
222套

五、XXXX酒店的设计标准
本酒店设计标准：高档商务大酒店
（1）前厅
a. 有与接待能力相适应的前厅。内装修美观别致。有与饭店规模、星级相适应的总服务台；
b. 总服务台各区段有中英文标志，接待人员24小时提供接待、问询、结帐和留言服务；
c. 提供一次性总帐单结帐服务（商品除外）；
d. 提供信用卡结算服务；
e. 提供饭店服务项目宣传品，客房价目表，所在地旅游交通图、所在地旅游景点介绍、主要交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊；
f. 24小时提供客房预订；
g. 有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私；
h. 设门卫应接员，16小时迎送客人；
i. 设专职行李员，有专用行李车，18小时为客人提供行李服务。有小件行李存放处；
j. 有管理人员24小时在岗值班；
k. 设大堂经理，18小时在岗服务；
l. 在非经营区设客人休息场所；
m. 提供代客预订和安排出租汽车服务；
n. 门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅，能为残疾人提供必要的服务。
（2）客房
a. 至少有230间（套）可供出租的标准客房，80间（套）商务间及2套豪华商务间（套）可提供服务；
b. 有门窥镜和防盗装置，在显著位置张贴应急疏散图及相关说明；
c. 装修良好、美观，有软垫床、梳妆台或写字台、衣橱及衣架、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯及行李架等配套家具。室内满铺地毯、木地板或其他较高档材料。室内采用区域照明且目的物照明度良好；
d. 有卫生间，装有抽水恭桶、梳妆台（配备面盆、梳妆镜和必要的盥洗用品）、浴缸或淋浴间。浴缸配有浴帘、淋浴喷头（另有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头）。采取有效的防滑措施。采用较高级建筑材料装修地面、墙面和天花，色调柔和，目的物照明度良好。有良好的排风系统或排风器，温湿度与客房适宜。有110/220V不间断电源插座。24小时供应冷、热水；
e. 有方便使用的电话机，可以直接拨通或使用预付费电信卡拨打国际、国内长途的电话，并配有使用说明；
f. 可以提供国际互联网接入服务，并有使用说明；
g. 有彩色电视机。播放频道不少于16个，画面和音质清晰，备有频道指示说明。播放内容应符合中国政府规定；
h. 具备有效的防噪音及隔音措施；
i. 有至少两种规格的电源插座，并提供插座转换器；
j. 有遮光窗帘；
k. 有单人间；
l. 有套房；
m. 有与本星级相适应的文具用品。有服务指南、价目表、住宿须知、所在地旅游景点介绍和旅游交通图。应客人要求提供相应的报刊；
n. 客房、卫生间每天全面整理1次，每日或应客人要求更换床单、被单及枕套，客用品和消耗品补充齐全；
p. 床上用棉织品（床单、枕心、枕套、棉被及被单等）及卫生间针织用品（浴衣、浴巾、毛巾等）材质良好、工艺讲究、柔软舒适；
q. 24小时提供冷热饮用水，免费提供茶叶或咖啡；
r. 70%客房有小冰箱，提供适量酒和饮料，备有饮用器具和价目单；
s. 客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务；
t. 提供留言和叫醒服务；
u. 提供衣装湿洗、干洗和熨烫服务；
v. 有送餐菜单和饮料单，18小时提供送餐服务，有可挂置门外的送餐牌；
w. 提供擦鞋服务。
（3）餐厅及吧室
a. 有餐厅，提供早、中、晚餐服务；
b. 有宴会单间或小宴会厅，能提供宴会服务，有会议康乐设施设备，并提供相应服务；
c. 有酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供饮品服务的场所；
d. 餐具无破损，卫生、光洁；
e. 菜单及饮品单美观整洁，出菜率不低于90%。
（4）厨房
a. 位置合理，紧邻餐厅；
b. 墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有地槽，有吊顶；
c. 冷菜间、面点间独立分隔，有足够的冷气设备。冷菜间温度符合食品卫生标准，内有空气消毒设施；
d. 粗加工间与其它操作间隔离，各操作间温度适宜；
e. 有必要的冷藏、冷冻设施；
f. 洗碗间位置合理；
g. 有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭；
h. 厨房与