物业管理项目招标文件范本.doc

.

广德华仑文化综合体前期物业管理项目

招
标
文
件

招 标 单 位
：
安徽华仑书郡置业有限公司
招标代理机构
：
安徽展鹏项目管理有限公司
项目编号
：
皖P
日 期
：
二〇一八年十二月十四日

目 录

第一部分 前期物业服务项目投标邀请书。。。。。。。。。。。
第二部分 投标须知前附表。。。。。。。。。。。。。。。。。
第三部分 招标项目综合说明。。。。。。。。。。。。。。。。
第四部分 物业管理服务内容及要求。。。。。。。。。。。。。
第五部分 投标人须知。。。。。。。。。。。。。。。。。。。
（一）总 则。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。
（二）招标文件。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。
（三）投标文件。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。
（四）投 标。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。
（五）开标、评标。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。
（六）定 标。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。
第六部分 评标细则。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。
第七部分 前期物业服务合同（示范文本）。。。。。。。。。。
第八部分 投标文件部分格式。。。。。。。。。。。。。。。。
精选范本
第一部分 前期物业服务项目投标邀请书
请收到投标邀请书的企业报名参加此次投标
根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》和宣城市、广德县有关文件的规定，现决定对广德华仑文化综合体前期物业服务项目进行邀请招标，请收到投标邀请书的单位前来投标。
一、招标项目概况：
.项目名称：广德华仑文化综合体前期物业管理项目
.项目规模：可收费建筑面积.㎡
.项目地址：广德大观国际
.招标内容：前期物业服务项目 。
.服务期限：暂定三年，合同一年一签（自合同签订之日起至业主委员会成立后，业主大会选聘物业服务企业入驻并顺利完成交接之日）。
二、投标人资格要求：
、符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的规定；
、中华人民共和国境内注册，具备合法有效的营业执照,且营业执照经营范围包含与本项目采购范围相关的内容；
、本次招标不接受联合体投标。
三、投标人招标文件获取：
、请收到投标邀请书的企业，于年月日 时 分前(北京时间，下同)，在宣城市公共资源交易服务网（）“限额以下项目”栏下载招标文件及工程量清单电子版。
、招标文件售价：元/份，开标会议现场支付，招标文件售后不退。
四、投标文件的递交。
、投标文件递交的截止时间(投标截止时间，下同)为年月 日 时 分，地点为广德县公共资源交易中心三楼。
、逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不予受理。
六、联系方式
招标人：安徽华仑书郡置业有限公司
地 址：广德县大观国际
邮 编：
联系人：龙女士
电话：

招标代理机构：安徽展鹏项目管理有限公司
地 址：广德金鑫世贸广场商务楼室
邮 编：
联系人：王鹏
电 话：-、
传 真：-

第二部分 投标须知前附表
序号
内 容 说 明 及 要 求

招标编号
皖P

项目名称
广德华仑文化综合体前期物业管理项目

招 标 人
安徽华仑书郡置业有限公司

招标内容
前期物业管理服务包括物业管理区域内共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；物业管理区域内的绿化养护和管理；物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；物业管理区域的日常安全巡查服务；物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务等工作。具体内容和相关要求详见招标文件。

招标方式
邀请招标

投标人资格要求
、符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的规定；
、中华人民共和国境内注册，具备合法有效的营业执照,且营业执照经营范围包含与本项目采购范围相关的内容；
、项目不接受联合体投标。

人员配备要求
、拟派的项目负责人须持证上岗。一旦中标，在合同服务期限内除不可抗力外，项目负责人不得更换。如需更换，须经房管局及建设单位考核同意后方可更换。
、拟派早期介入项目建设管理人员应合理配置，其中专职人员-名，客服人员不少于人。

现场踏勘
自行踏勘，踏勘费用由投标人自己承担，但投标人不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失，投标人应承担踏勘现场的责任和风险。

答 疑
递交投标文件截止之日日前。

投标有效期
日历天。（从投标截止之日算起）

最高限价
（）商铺物业管理费：最高限价：元/㎡·月;
（）商住物业管理费：最高限价：.元/㎡·月。
（）公共能耗费：.元/㎡·月（此项费用为不可竞争费用）
低于或等于最高限价的投标报价为有效报价。

评标办法
综合评分法(详见招标文件第五部分)

投标文件的份数
正本一份,副本四份

投标文件提交截止时间及地点
投标截止时间：年月 日 时 分
广德县公共资源交易中心三楼开标室

开标时间及地点
年月 日 时 分
广德县公共资源交易中心三楼开标室

投标保证金
/

提醒
投标人须委派法定代表人或授权委托代理人应参加开标，并携带以下有效证件的原件准时参加，逾时作弃权处理:
（）参加开标的法定代表人或授权委托代理人本人有效居民身份证；
（）授权委托代理人应携带法人授权委托书
注：上述资料缺一项或提供资料不符合要求，或参加开标人员不符合要求的，其投标文件将作为无效标处理。

第三部分 招标项目综合说明

按照中华人民共和国《物业管理条例》和建设部年《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及《安徽省物业管理条例》的规定，为规范物业管理行为，确保物业管理服务市场公平竞争，切实提高物业管理服务水平和服务质量，现决定对广德华仑文化综合体前期物业管理项目进行邀请招标，相关资料已经广德县房地产管理局备案，现将招标的有关事项说明如下：
、招标项目位置：广德大观国际
、项目物业类型：本项目规划设计的物业类型为商住及商铺。
、项目简介：
() 广德大观国际。
()该项目规划总用地面积约㎡；规划地上总建筑面积约.㎡，其中商业建筑面积约.㎡；办公楼A座.㎡；办公楼B座建筑面积约.㎡，地下室建筑面积约.㎡。容积率：.；建筑密度：.%；绿地率%。总户型数套。机动车停车位：辆（地上辆，地下辆）。
、物业服务用房的配置情况：
本项目物业管理用房面积按修订后的《安徽省物业管理条例》执行。提供的物业服务用房便于开展物业服务活动，具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能。物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。
、物业共用设施设备是指业主共有的附属设施设备，本前期物业管理项目主要共用设施设备配置情况如下:
（）室外照明设置路灯、草坪灯、景观灯等；
（）道路、给水、排水、排污设施，路灯、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等配套工程逐步实施到位；
（）水、电均为一户一表；
（）小区内宽带网、电话线、有线电视用户须自行申请开通；
（）配备周界电子围栏，配置电子巡更、单元门可视对讲系统等完善的智能化及安全防范系统；
（）配套消防设施系统；
（）环境卫生设施设置垃圾桶等。
、物业共用部位，是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
、项目开工和竣工交付使用时间
以项目竣工验收备案为准
、小区物业及配套设施设备保修期限
物业保修期限根据国务院第号令《建筑工程质量管理条例》的规定执行。设施设备保修时间计算：设备安装完毕经建设单位、监理单位和施工单位验收合格，对新安装设备进行调试和运行等方面检测合格后，自物业服务企业查验承接之日起为保修期的起始日期。
按照现行规定，需经过政府主管部门验收或备案的，设施设备保修时间计算：获得政府主管部门验收或备案证明后，自物业服务企业查验承接之日起为保修期的起始日期。
（） 配电设备个月；
（） 供水设备个月；
（） 消防设施个月；
（） 周界报警系统个月；
（） 电子巡更系统个月；
（） 单元门对讲系统个月；
（） 智能化管理系统个月；
（） 绿化个月；
（） 道路养护月。
以上保修期限暂定，以施工合同保修期为准。

第四部分 物业管理服务内容及要求
（一）早期介入阶段管理服务
前期介入工作分为以下几个时段和内容：
●施工期物业管理
●设施设备调试期物业管理
●竣工验收及物业接管验收期间物业管理
●前期物业管理人员安排与工作进度
●施工期物业管理工作
、熟悉施工现场和各类施工图纸。
、跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并作详细记录。
、了解设计和施工状况，各公共部分水电开关、装饰装修材料的造型及位置，环境清洁用水预留接口等。
、对可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题同开发商协商，进行改进。
、对影响功能、危及设备和业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题及时同开发商洽谈解决，一时无法解决的，列出整改报告提交开发商备案处理。
●设施设备调试期物业管理
、工程部门对设备的选型、安装提出建议，对现场设施设备安装状况进行检查。
、工程部门参加机电设备的检测检查，建立调试档案
、从物业管理的角度对可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，及时通报开发商。
、参与设备调试，对供配电、电梯、空调（包括空调、通风及消防排烟等）、给排水（包括消防供水等）、弱电（包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等）等项目的调试，对设施设备的性能、结构、参数、工作环境和操作要领进行详细记录；编制设施设备操作维修规程和各项操作指导书。
●竣工验收及接管验收期物业管理
、竣工验收
、物业企业接管验收
、.现场验收。包括土建工程，装饰工程，供配电系统，给排水系统，电梯系统，空调系统、弱电系统等。
、资料交接
（）产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。
（）技术资料：竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等）、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备（水、电、空调、电梯）及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。
（）验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。
、其他交接
（）设施设备的备用备件、施工剩余材料备品等。
（）具有保修期的设施设备施工或购买合同（保修协议也可）等。
（）公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、检查管井、信报箱钥匙等。
、设施设备试运行
为保证启用设备即能正常运行，必须在设施设备验收完成后有一个设备试运行阶段，在这个期间，管理处的工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，由管理处工程技
术人员开始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。
●其他前期准备工作
、室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入
根据室外绿化、停车场、道路标识系统及园林的配套计划，管理处将结合日后物业管理运作的需求和实际情况，提出相关工作建议供施工管理方参考。
、清洁卫生与环境卫生前期介入
在启用前，施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作，管理处应该予以全面配合。在此项工作中，管理处要注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等，防止腐蚀和划伤以上材料，造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。
、消防及安全管理前期介入
大消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在室内第一、二次装修中，许多材料是易燃品，施工现场情况复杂，极易发生火险和盗窃事件。管理处将对施工管理方进行严格巡视检查，及时发现危险隐患，报告施工管理方采取措施，以保证生命财产的安全。
、外部公共关系建立
、业主全面进驻准备
.向物业买受人宣传物业管理政策及物业管理制度，制定业主临时管理规约；
.向物业买受人履行物业管理服务告知义务，告知义务的方式：在办公场所、商城显著位置张贴公告（公示）及向物业买受人提供应明示的材料；将物业管理服务告知义务材料装订成册，由物业买受人签署“公告（公示）及明示材料收持确认书”。 物业管理服务告知义务材料由招标人、物业服务企业、物业买受人共同持有；
.、建立提前介入项目开发建设的管理档案。
●前期物业管理人员安排计划与工作进度
、人员安排计划
根据前期管理工作计划及施工进度，管理处的员工将按计划逐步招调到位。
、工作进度
（二）房屋交付阶段管理服务
、对房屋工程质量分户验收合格，经建设主管部门核准工程竣工验收备案，并依据《安徽省物业管理条例》第四十八条的规定及时办理相关资料的承接手续。
、由物业服务企业将符合交付条件的物业直接移交给物业买受人，物业服务企业应向物业买受人提供专业的物业查验和验收知识，并做好详细的物业查验、验收记录，记录应由招标人、物业服务企业代表签字及企业签章，以及由物业买受人或其授权代理人签章；
、物业服务企业可以与物业买受人签定“前期物业管理服务协议”，前期物业服务合同是物业买卖合同的附件，对招标人、物业买受人及物业服务企业具有约束力，应共同遵守。物业服务企业与物业买受人签定的“前期物业管理服务协议”不得与前期物业服务合同的内容相冲突。物业服务企业按照前期物业服务合同明确的项目、标准向业主直接收取物业管理服务的相关费用（包括由业主承担的分摊费用及代收、代缴等费用）。
、严格按照建设部令第号《住宅室内装饰装修办法》，制订物业装饰装修管理制度，规范物业买受人在装饰装修过程中的改建、扩建、设施设备安装、安全防范、垃圾堆放及清运等一切行为活动；
、助招标人筹备召开业主大会，成立业主委员会。
、本住宅物业服务按照《广德县住宅物业综合服务等级标准》，具体服务内容及要求如下。
物业综合服务等级标准（一级）

序号
内 容
服务要求

管理处设置
（）小区内设置管理处，并设客服接待中心，管理人员每日巡查小区两次以上，发现问题及时处理。
（）办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。

管理人员要求
（）小区项目经理持证上岗，有三年以上物业管理工作经历。
（）管理人员、专业操作人员按规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
（）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，行为规范，服务主动热情。

服务时间
周一至周日在小区管理处进行业务接待，并提供服务。

日常管理与服务
（）小时受理业主或使用人报修，急修半个小时内到现场处理，一般修理一日内完成（预约除外）。
（）对业主或使用人的投拆在二天内答复处理。
（）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定行为，现象及时劝阻、制止或报告。
（）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。
（）建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等实行微机查阅]。
（）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（）按有关规定和合同约定规范管理，使用专项维修资金。
（）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的%。
（）制定管理处内部管理制度和考核制度，并按有关规定和合同约定公布物业服务费的收支情况和物业经营性收支情况
（）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理房屋档案、日常管理等）
（）在小区醒目位置设立公示牌公示服务内容、收费项目和收费标准、监督电话、公告停水、停电及其它服务信息。
（）每年对业或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。
（）能提供四种以上特约服务（有偿）和四种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。
（）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
（）小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋、单元（门）户有明显标志。

公共区域卫生保洁服务
一、楼内公共区域
（）地面：地面每两日拖扫一次，门厅每日清扫一次，地面每日拖洗一次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。全天候保洁。
（）楼梯扶手、栏杆、窗台：楼梯扶手、栏杆、窗台 每周擦抹七次，保持无灰尘。
（）消防栓、指示牌等公共设施：消防栓、指示牌等公共设施 每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍。
（）天花板、公共灯具：天花板、公共灯具 每周除尘一次，目视无灰尘、无蜘蛛网。
（）天台、屋顶、雨蓬：天台、屋顶 保持清洁、无垃圾。
（）垃圾收集：根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾清运日产日清。
（）电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次以上；保持目视干净无污迹。
二、楼外公共区域
（）道路地面、绿地、阴沟：每日清扫二次以上，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫二次，明沟无杂物、无积水。广场地面砖每半月冲洗一次，全天候保洁。
（）公共灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁（米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。
（）垃圾箱（房）：有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾箱（房）每日清理、冲洗二次以上，垃圾箱（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善。
（）果皮箱、垃圾桶：每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。
（）水 景：每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。
（）消毒灭害：每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。
（）二次供水水箱定期清洗，水质符合卫生要求。

公共区域秩序维护
总体要求：住宅小区实施封闭管理；协助公安部门做好治安防范工作。
人员要求：
（）专职保安人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。
（）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案
件和各类灾害事故的应急预案。
（）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。
（）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
（）保安人员以中青年为主周岁以下的人数占总人数的%以上。
门 岗：（）各出入口 小时值班看守，其中主出入口双人值勤，:-:立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
（）对外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。
（）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
巡逻岗：（）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。
（）接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
（）在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。
技防设施和救助（监控岗）：
（）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
（）监控中心接到报警信号后，保安人员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。
（）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于次的应急预案演习。

车辆管理：
（）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
（）有专职人员小时巡视和协助停车事宜。
（）收费管理的车库应小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求
设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

公共区域绿化日常养护服务
基本要求：
、小区绿地率达%以上
、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率%以上。
、利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。
、乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。花坛、花境面积占绿地总面积的.%以上。
、绿地保存率%，乔、灌、草等保存率%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。
草坪：
修剪草坪保持平整，草高不超过cm；随时清除杂草，目视无杂草；常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水；按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上；及时做好病虫害防治；草地生长正常，斑秃黄萎低于%。
树木 ：
修剪乔、灌木修剪每年四次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于六遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀缘植物修剪及时，每年不少于四次，基本无枯枝；适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治结合、及时灭治，无病虫害发生；树木基本无倾斜；乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。
花坛花境：
一年中有二次以上花卉布置；保持有效供水，无积水；缺枝倒伏不超过三处；及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次；适时做好病虫害防治。

共用设备设施日常运行、保养、维修
基本要求：
（）房屋外观（包括层面、露台）完好、整洁；公共墙面及楼梯间墙面，地面不破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。
（）根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位、共用设施设备的使用情况，需要维修，属于小修范围内，及时组织修复；属于大、中修范围内，按规定使用专项维修资金。
（）共用设施设备照项目配套建设，管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。
（）载人电梯小时运行。
（）消防通道畅通。

路灯、楼道灯、景观灯：路灯、公共楼道、景观灯完好率%
房层结构：每年二次以上对房层结构、涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主，使用人。
门 窗：每周一次巡视房屋单元门，楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无剥落、无渗漏；面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
管道、排水沟、屋顶、窨井、化粪池：每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，并有记录。（月至月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。窨井、化粪池每半年清掏一次。
围 墙：每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好，并有记录。
道路、场地等：循环巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损，并有记录。
休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品：循环巡查休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用，并有记录。
室外健身设施，儿童乐园等：循环巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外），并有记录。
安全标志：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证检查清晰完整，设施运行正常。

三、物业合同中需明确事项：
、设施设备、智能化及安全防范系统超过保修期后的日常维修、保养等费用按国家及地方政策规定执行。
、招标人在物业建成后，将供水、供电、通信等设施，按规定移交给专业经营单位进行维护管理。
、已移交的共用设备、设施以及共用的水、电表需及时过户到相关业主名下。前期物资装备配备由投标人根据本项目实际配备。物业管理用房装饰装修由招标人负责。
、房屋交付至业主大会成立阶段综合管理服务费：对已出售的并已交付物业购买人的物业，由中标人负责向物业购买人按月收取，该部分费用可预收，但预收期限不得超出个月或合同终止期；对尚未出售或由于招标人的原因未交付的物业，由招标人支付和承担。
、业主装潢垃圾清运费：在合同期限内，按实际发生的装潢面积由中标人负责向发生装潢的物业购买人收取，对预收的而合同期满还未装潢的垃圾清运费，应全额移交给新的物业管理企业，或退还给原交费人。
、早期介入起始时间为:签定前期物业管理合同之日，前期物业服务起止时间为：本项目小区业主委员会成立之日。
第五部分 投标人须知
（一）总 则
一、定义
、招标人：招标人是指提出国内招标采购货物的国家机关、企业、事业单位或其它组织。本项目招标人为安徽华仑书郡置业有限公司。
、投标人：是指符合本次招标所约定的相应资格条件，获得招标文件并向招标人提交投标文件的物业服务企业。
、中标人：是指最终被授予合同的投标人。
、投标人代表：是指投标人法定代表人或投标人法定代表人授权委托的代表投标单位参加投标的人。
二、项目说明
、本招标项目说明详见前附表第项～第项；
、本招标项目遵照《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国合同法》及建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关法律、法规和部门规章，通过邀请招标方式选定中标人
三、合格的投标人
应是符合本次招标所约定的相应资格条件，获得招标文件并向招标人提交投标文件的物业服务企业。
四、现场踏勘
、投标人自行到现场进行实地考察，进一步了解详细情况。投标人不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失，投标人应承担踏勘现场的责任和风险。
、投标人被视为充分熟悉本招标项目所在地的与履行合同有关的各种情况，包括：
（）国家对物业管理服务的相关法律、法规及行业管理标准；
（）安徽省、宣城市及广德县有关管理部门的相关规定；
（）招标人的相关基础建设情况等；
本招标文件不再对上述情况进行描述。
五、投标费用
投标人应自行承担所有与参加本次招标有关的费用。不论招投标的结果如何，招标人和招标人在任何情况下均无义务和责任承担这些费用。
六、投标答疑会
本次招标不安排答疑会。
七、物业服务期限
招标人与中标人签订《前期物业服务合同》。前期物业服务期限为自合同生效之日起首届业主委员会成立并与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时止。

（二）招标文件
一、招标文件说明
、招标文件的组成
() 招标文件用以阐明所需物业管理服务、招标投标程序，见目录。
() 招标人在招标期间发出的修正书和其他正式函件，均是招标文件的组成部分。
、投标人获取招标文件后，应仔细检查招标文件的所有内容，如有残缺等问题，均应在获得招标文件后日内向招标人书面提出，否则，由此引起的损失由投标人自行承担。
、招标文件的答疑招标人
任何要求澄清或质疑招标文件的投标人，均应在 年 月 日 时前以书面形式将需要澄清或质疑的事项通知招标人，招标人将以书面的形式（书面文字、传真）予以答复，但不包括问题的来源，并通知所有招标文件收受人，逾期提出的，招标人可不予受理、答复，但法律法规及规范性文件有明确规定的除外。投标人获取招标人发出的答疑函后，在一个工作日内未向招标人提出书面异议的，视同投标人完全理解和接受，由此产生的后果，由投标人自负。
、招标文件的澄清、修改
在提交投标文件截止时间日前，招标人对已发出的招标文件进行必要澄清或者修改时，将以书面形式（书面文字、传真）通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分，对所有投标人有约束力。投标人在收到招标文件的澄清修改函后，应以书面形式予以确认。

（三）投标文件
一、投标文件的编制要求
投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应对招标文件提出的要求和条件作出实质性响应。
（一）投标文件的组成内容
投标文件由商务标及报价一览表两部分组成。
● 商务标部分
、 法定代表人授权委托书；
、 投标函；
、 报价表；
、 投标报价测算表；
、 投标资格证明资料：
（) 投标单位情况表（格式见附件）；
（) 年检合格的企业法人营业执照副本原件、税务登记证；（复印件加盖公章）
（) 投标人法定代表人身份证复印件（法定代表人到场时需要）；
（) 投标人授权委托代理人身份证复印件加盖公章；
（) 投标人企业机构设置及人员层次分配情况；
（）其他可以证明投标人资信、服务质量的证书、文件、推荐信等资料（如有）。
（）本项目管理机构配备情况表（格式投标人自拟），同时需附上各配备人员的资格证书（复印件加盖公章）。
（）投标人认为需要提供的其它说明和资料。
(二) 投标文件计量单位和使用文字
、投标文件及投标人和招标人就投标交换的文件和来往信件，应以中文书写。若其中有其它语言的书面材料，则应附有中文译文，并以中文译文为准。
、除技术规范中另有规定外，投标文件所使用的度量衡单位，均采用国际单位公制。
二、投标报价
、投标方按宣价房[]号文件所规定的一级标准，同时执行宣城市物价局宣价商[]号《关于进一步规范商品房价格行为的通知》第七条：“调整物业服务收费浮动幅度，促进物业服务优质优价。鉴于劳动力成本的上升和高端小区的出现，按照政府引导、市场调节的原则和放开物业市场的要求，将市物价局、房管局宣价房〔〕号文件规定的物业综合服务收费上浮幅度由不超过%调整为不超过%。”，以及根据广德市场行情、各自的管理经验及管理水平情况自主进行报价。本项目中针对每种物业类型只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。
、投标人应对招标文件内所要招标的全部内容进行报价，只投其中部分内容者，其投标书将被拒绝。
、投标报价测算
.物业综合管理服务费：该费用按宣价房[]号文件所规定的一级标准、宣城市物价局宣价商[]号《关于进一步规范商品房价格行为的通知》第七条的有关规定、广德市场行情、各自的管理经验及管理水平情况自主进行报价；计价单位为：元/㎡·月。非住宅物业管理服务费根据广德县市场情况自主报价。
.住宅部分的物业综合管理服务费测算除执行上一条款规定外，还应将约.元/㎡·月的公共能耗费另行计算入内。
.住户装潢垃圾清运费：该费用参照宣价房[]号文件收费标准按实收费，投标不作报价；
.小区停车服务收费、泊位使用费：参照宣价房[]号文件收费标准，投标不作报价；
.低于或等于最高限价的投标报价为有效报价。
、报价测算依据
.以上所有报价投标人应按宣价房[]号文件所规定的一级标准、宣城市物价局宣价商[]号《关于进一步规范商品房价格行为的通知》第七条的有关规定、广德市场行情、各自的管理经验及管理水平情况自主进行报价。
、合同费用的支付
（）早期介入阶段管理费：以单个单体工程为单位，在房屋经各参建主体竣工验收合格之日起日内，由房管局及建设单位对其进行考核，如考核合格将对其进行支付，如考核不合格，将对其采取处罚措施。前期物资装备配备由投标人根据本项目实际配备。物业管理用房装饰装修由招标人负责。
（）房屋交付至业主大会成立阶段综合管理服务费：对已出售的并已交付物业购买人的物业，由中标人负责向物业购买人按月收取，该部分费用可预收，但预收期限不得超出个月或合同终止期；对尚未出售或由于招标人的原因未交付的物业，由招标人支付和承担。
（）业主装潢垃圾清运费：在合同期限内，按实际发生的装潢面积由中标人负责向发生装潢的物业购买人收取，对预收的而合同期满还未装潢的垃圾清运费，应全额移交给新的物业管理企业，或退还给原交费人。
（）纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。
三、投标货币
本项目投标报价采用币种为人民币，以大写数字为准。
四、投标有效期
、投标有效期为“前附表”规定的投标截止之日起日内，在此期间内，凡符合本招标文件要求的投标文件均保持有效。投标有效期不足的将被视为非响应性投标而被拒绝。
、若遇特殊情况，招标人可于投标有效期满之前要求投标人延长有效期。要求与答复均应为书面形式（传真）往来。投标人可以拒绝上述要求。如同意延长投标有效期，投标人不能对投标文件进行修改。

五、投标文件的编制
、投标人商务标的份数分别为“正本”一份和 “副本” 四份，并明确标明“正本”和“副本”，正本和副本如有不一致之处，以正本为准。
、招标文件提供的文件格式（见第七部分）投标人必须使用。但格式可以按同样内容进行扩展；
、投标文件商务标的正本和副本均应采用A纸打印或铅字印刷或用不褪色的墨水填写、字迹应清晰、易于辨认并按顺序编号(页码)纵向装订成册(请不要活页装订,否则由此引起的后果由投标人自负),伴有目录及封面。如因投标文件无目录、页码或编写内容混乱无序而导致评委未完全审核投标文件有关内容并影响投标人得分的,责任自负。
、全套投标文件应无涂改或行间插字和增删，除非这些修改是根据招标人的书面要求进行的。或者是投标人造成的必须修改的错误，但修改处应由投标人加盖投标人的印章或由投标文件签字人签字或盖章。

（四）投 标
一、投标文件的密封和标记
、投标单位应将投标文件的商务标（正本、副本），装袋密封，同时为了方便唱标，投标人应将“报价一览表”单独密封提交，并在信封上标明“报价一览表”字样。
、所有密封袋上应注明项目名称、招标编号、投标人名称，并标注：“在 年 月 日时分前不得启封”。并在密封袋上加盖投标人公章，密封袋上的封口处应加盖骑缝章（投标人公章）；
、如果投标文件密封袋上未按上述要求密封和加写标记，或密封不严、标记不明，该投标文件将被拒绝（按废标处理），并退回投标人。
、如果投标人未按上述要求密封及加写标记，招标人对投标文件的误投和提前启封概不负责。对由此造成提前开封的投标文件将予以拒绝，并退还给投标人。

二、投标文件的递交
、投标截止日期
（）投标人须按“前附表”规定的投标截止时间和地点提交投标文件。
（）根据招标文件的澄清和修改之规定，因招标文件的澄清和修改推迟投标截止日期时，投标人则应按招标人修改通知规定的时间递交。
、投标文件的修改、补充和撤回：
（）投标人在递交投标文件后，可以修改、补充和撤回其投标文件，但这种修改、补充和撤回通知必须