旅游综合服务中心建设可行性分析报告.doc

淇县德胜庄园旅游建设项目第一章 总论一、项目概况（一）项目名称：*德胜庄园旅游建设项目（二）项目业主：*德胜旅游产业发展有限公司（三）建设地点：*铁西工业路西段路南（四）项目性质：新建（五）建设目标本项目通过德胜旅游大酒店（三星级）、游客接待中心、旅游产品开发中心、采摘体验园等旅游配套基础设施建设，改善*旅游基础设施条件和旅游环境，提升各旅游景区吸引力和旅游竞争力，以合理保护和开发*旅游资源，推动*旅游业的可持续发展。（六）工程建设规模及内容1、德胜旅游大酒店：建筑面积33500平方米，功能：集旅游住宿、餐饮、洗浴、娱乐和休闲度假养生为一体的涉外三星级度假酒店，共有客房450间，可日接待游客600人次以上。2、游客接待中心：建筑面积3700平方米、标准停车位50个，功能：旅游信息咨询、景区风光展示、导游服务、售票、车辆调度、侯车、卫生医疗、修理、洗车、员工休息等服务功能及设施。3、旅游产品开发中心：建筑面积1500平方米，功能：旅游产品开发、旅游产品销售。4、采摘体验园：总占地面积30亩，种植苹果、梨、杏、石榴、无核枣等多种水果以及花卉、时令瓜果，供游客观赏和采摘，养殖部分特种动物，供游客观赏和购买，建垂钓池一个，对外和游客开展垂钓活动。5、购置大巴车20辆。6、配套建设水、电、气及环境基础设施。项目总占地面积56亩（其中采摘体验园占地面积30亩），总建筑面积38700平方米。（六）建设工期：1年，2011年7月2012年7月。（七）项目投资估算及资金筹措1、项目总投资：10764.5万元，其中建设投资10365万元，建设期利息199.5万元 ,流动资金200万元。2、资金筹措：申请银行贷款6000万元，自筹4764.5万元。（九）主要技术及经济指标主要经济技术指标序号名称单位数量备注1建设规模1.1德胜大酒店平方米335001.2游客接待中心平方米37001.3旅游产品开发中心平方米15001.4采摘体验园亩302项目总投资万元10764.53.1建设投资万元103653.2建设利息万元199.54资金来源万元10764.54.1企业自筹万元4764.5自有资金4.2银行贷款万元6000贷款本金5新增固定就业岗位人1986经济效益6.1经营收入万元5848年均6.2营业税金万元5435年均6.3总成本万元3897年均6.4利润总额万元1640 年均7财务评价指标7.1投资利润率%15.23%平均7.2投资利税率%20.28%平均7.3全部投资静态投资回收期年6.9 含建设期税后7.4全部投资财务内部收益率%20.06%税前全部投资财务内部收益率%1552%税后7.5全部投资净现值万元5098税后7.6盈亏平衡点%568%达产年7.7贷款偿还期年5含建设期二、业主简介与项目实施基础*德胜旅游产业发展有限公司，是由*民营企业家申根运投资注册的旅游开发企业，公司主要从事旅游开发，旅游基础设施项目投资与管理等。该公司法人申根运先生，多年从事旅游服务、宾馆餐饮、副食品批发等行业的投资与经营，现拥有康辉国际旅行社、恒辉旅行社、北京恒辉宾馆、*恒辉宾馆、恒辉食府、恒辉超市、淇滨润发商贸、名优特产品代理等多家服务性企业，是*著名的民营企业家。申根运先生热爱旅游事业，在旅游服务业、宾馆餐饮业等方面具有丰富的经营和管理经验，企业有一定的经济实力，对如何开发*旅游产业有一定的研究，并得到了市县旅游局的大力支持，这就为本项目的实施和以后的经营管理奠定了坚实基础。三、编制说明（一）编制依据1、国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版），国家发改委投资项目可行性研究指南；2、国务院风景名胜区管理暂行规定3、建设部风景名胜区建设管理规定4、*国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要5、*旅游业发展规划6、*城市发展总体规划7、业主提供的相关资料和具体要求等。（二）编制原则1、贯彻执行国家有关保护和开发利用风景名胜资源的方针政策及相关的法律、法规。2、实现资源的有效配置，社会效益、经济效益、生态效益相结合，实现可持续发展原则。3、符合地方社会、经济发展规划，协调发展原则4、运行经济、合理，投资节省，规模经济与实际相结合原则。5、动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则。（三）编制范围本报告就*德胜庄园旅游建设项目进行可性行研究，编制范围包括：项目建设背景及必要性分析，建设规模及方案策划，投资估算及经济社会效益分析等，通过可性行分析研究，得出合理结论，为投资人及审批部门提供决策参考，并作为下阶段开展工作的基础和依据。四、主要结论与建议河南省历史文化名城朝歌（*），有着十分明显的旅游资源优势和区位优势。本项目依托*旅游资源优势，打造集游览观光、旅游接待、旅游度假于一体的综合旅游服务中心三星工程。通过项目建设，为保护和开发*的旅游资源奠定更好的基础，是对*旅游产业发展要素的完善和补充；通过项目建设，能有效提高*旅游承载力、服务能力，增强*旅游吸引力和市场竞争力，全面推动*旅游业发展，并实现良好的商业投资效益。引入商业资本开发旅游资源，可以实现保护开发与社会经济的协调发展和可持续发展，实现地方旅游业发展与公司发展的有机统一，对于推动*旅游业和经济社会的发展具有积极意义。可见，项目建设是必要的，也是可行的。第二章 项目建设背景一、*概况*，地处豫北，总面积567平方公里，总人口26.8万人，辖1乡4镇4街道办，175个行政村。北距首都北京500公里，南至省会郑州120公里，处于安阳、濮阳、新乡、焦作、开封、郑州等中原城市群的中心位置。京广铁路、京珠高速公路、107国道纵贯全境南北，国家西气东输工程、南水北调工程西傍县城而过。1、历史沿革*最早叫沫乡，也称沫邑，即景色优美之地。(诗经淇澳云：“瞻彼淇澳，绿竹猗猗”)古代淇地竹木茂盛，水草蓊郁，景色秀丽，气候宜人，谓之淇园，既是游猎之所，又是发展农业、畜牧业和手工业的好地方，又系交通要冲，故历来为兵家必争之地。从西汉开始先后为朝歌县、朝歌郡、临*，隋代设卫县，清至民国间一直为*。新中国国成立后，*归新乡专员公署领导，1954年9月20日，撤销*并入汤阴县，原*县城改为朝歌镇，*归安阳市管辖，1985年划归*管辖至今。1989年被省政府命名为省级历史文化名城。2、经济社会发展*原是一个以种植业为主的农业县。改革开放以来，*工业经济快速发展，形成了以纺织服装、食品加工、机械建材等行业为支柱的生产体系，随着产业聚集区的建设，汽车及零部件、光伏等产业已成为发展势头迅猛的两个新兴产业，成为*的经济支柱。目前，工业增加值占全县生产总值的比重75%以上。同时，*还是一个畜牧大县，人均肉蛋产量居全国前茅，全省第一，是河南省食品出口创汇基地、全国食品加工强县。随着*国民经济稳定发展，综合经济实力不断增强，人民生活水平逐步提高。2010年，预计全县生产总值完成110.4亿元，人均GDP达到4万元以上，“十一五”期间年均增长16.2%。全社会固定资产投资达到81亿元，社会消费品零售总额达到23亿元，城镇居民人均可支配收入达到1.4万元，农民人均纯收入达到7020元，财政一般预算收入完成2.65亿元,“十一五”期间，全县财政收入年均增幅达20.3%。“十一五”期间全县财政累计投入社会保障资金3.2亿元，年均增长34.2%。二、*主要旅游景区简介1、云梦山景区云梦山，又名青岩山，位于*城西十五公里的太行山东麓，主峰高584.5米，峰峦叠嶂，山起云浮，气象万千，飞瀑流泉，鬼斧神工，素有云梦仙境之称。现为国家级文物保护单位和国家4A级旅游景区，是以战国军事文化为特色的历史文化类人文风景旅游区。云梦山由主景区战国古军庠、上圣古庙及云梦五里鬼谷大峡谷游览区、云梦大草原游览区三部分组成，面积约26平方公里。景区以景色壮美、文化内涵丰富著称，被称为“青岩仙境”,有中华第一天古军校之美誉。战国古军庠是纵横家鼻祖鬼谷子王禅隐居授徒之地，被中国人民解放军军事科学院确定为“中国古代军事思想研究基地”，被国防大学确定为中国古代军事文化教育基地.孙膑、庞涓、苏秦、张仪、毛遂等名人志士，由此出山，叱咤风云，演绎了一部春秋战国史。云梦大草原是太行山脉中极为罕见的山顶草原，起伏舒缓，空旷开阔，春季桃花烂漫，夏季绿草如茵，秋季一片金黄。景区内山、泉、洞、谷浑然天成，奇山、秀泉、妙洞、幽谷，加之壮观的高山草原风光，与人文景观“中华第一古军校”巧妙结合，形成云梦山景区的独特魅力。云梦山向社会开放后，先后建立了电瓶车、高空吊桥、“三十六计”文化步道等游览设施；每年举办云梦草原风情文化节，吸引了大量游客；1994年、2001年先后举办了两届全国鬼谷子文化研讨会，并成立了中国鬼谷子文化研究会，成为全国鬼谷子文化研究基地。主要景观有鬼谷祠、鬼谷墟、舍身台、映瑞门、水帘洞、仙牛洞、孙膑洞、庞涓洞、毛遂洞、王老圣母洞、太阳洞、月亮洞、青龙泉、仙泉、鬼谷井、映瑞池、五里井、一线飞瀑、清溪、五里鬼谷、天书崖、魔壁、演兵岭、八卦阵、剑秀峰、青龙背、云梦大草原等100余处。2、古灵山景区古灵山风景区位于太行山东麓，距*城西北10公里，是国家AAAA级景区、封神榜故事发生地，女娲修真处，可游览面积25平方公里，由主景区、朝阳寺、清凉庵、灵湖、铜顶、凉水泉清代古民居石头城六大版块组成。现有景点130多处。主景区灵山寺在群山环抱之中，峰峦 拱翠，龙虎二山保驾，灵山、馒头山前后呼应，山岩嵯峨，曲溪流泉 峰回路转，步换景移，绿树红花，百鸟欢歌。可谓“灵山抱妙寺，神泉涤心埃”。灵山寺自古就是群山聚汇的风水宝地，南北朝梁陈年间，由曾出任京城昭统寺大统、网领全国僧尼四十年的著名高僧、朝歌人法上创建。唐永徽六年，高宗皇上曾特召灵山寺长老法一人到长安垂徇佛事，唐开元年间，灵山寺又得以重修。这期间，寺院所辖面积500余亩，高僧200余人，古磬阵阵，木鱼声声，游客云集，香火旺盛。寺西侧有女娲宫，相传是殷纣王降香的地方。灵山寺现存女娲峰、古佛洞、女娲宫、玉带河、黑龙潭、大佛殿、观音洞、卧虎洞等主要景点40多个。雄浑秀丽的山水景色与千年古迹、优美传说融为一体，构成了独特的旅游胜地，是人们观光、朝拜、探险的好地方。 3、摘心台公园摘星台又名摘心台，现己成市区中心，既是古城墙的一角又是一个大土台，高13米，面积约为1500平方米。相传，由于殷纣王在其上建摘星楼，言其极高 而得名。比干在这个台上被剖腹挖心，后人们为了怀念他，便把“摘星楼”叫作“摘心台”。1984年进行整修，辟为公园，供人们游览参观。 台上有心星阁、忠烈坊、比干摘心处等遗迹。园内有三仁祠、碑廊、扯淡碑、田迈造像、麒麟壁、子母狮等古迹。公园现为国家AAA级风景区。4、淇河天然太极图景区淇河天然太极图位于河南省*市淇滨区上峪乡。距*市中心20公里。京珠高速公路、107国道、京广铁路均经*市。景区规划面积3平方公里，是山水型自然风景旅游区。2004年成立天然太极图景区管理处，正式对其进行开发和建设。秀丽的淇河水在这里由东向西呈“S”形绕南北两架山梁而流，使两岸青山酷似古太极图中的阴鱼阳鱼，天然形成一幅神奇的阴阳太极图。远远望去，淇水幽柔似情，怀抱阴府，背负阳宫，太阳朝阳含露，太阴拜月藏风，太极纵横坎离，定位乾坤，蔚然天成。相传周文王被禁青岩绝，观此太极神图而演绎周易的太极八卦。天然太极图阴阳分明，幽柔含神，为国内罕见。阳鱼之首，有省级文物保护单位青岩寺佛洞、北魏群佛石雕、绍圣摩崖留笔、元代参天古柏、明代玲珑石塔、清代古寺楼阁等。深厚的历史文化底蕴、悠久的历史文化遗产和俊秀怡人、水影山光的淇河风光融为一体，构成了天然太极图风景旅游区鬼斧神工般的奇景妙色。三、项目的提出游客接待中心是接待来访客人的地方，是旅游地区对外形象展示的一个主要窗口。大到一个城市，小到一个公园，一个景区都应该有自己的访客中心。随着景区（点）质量等级划分与评定出台的相关政策和景区提高服务质量的客观要求，旅游服务中心的建设已逐渐被旅游经营者和管理者所重视。旅游服务中心作为一个新生事物，给旅游事业将带来新的活力，将会成为展示旅游区文化、形象的窗口”。目前，我县旅游产业存在的主要问题，一是产业体系尚不健全，旅游业处于观光型阶段，以景区门票、集资收入为主，主要产业要素培育不充分、整合不到位，产业链条延伸度低，餐饮、住宿、购物等环节薄弱，抗风险能力弱。缺少精品旅游线路，游客在*逗留时间短；二是开发建设投入不足。尚未采取市场化运作模式来发展旅游，投融资体制不活，旅游景区的开发建设主要依靠政府，资金投入明显不足，造成旅游基础设施和配套设施不齐全、不完善；三是旅游管理水平有待提高。行业管理体系不健全，与旅游密切相关的旅行社、宾馆、酒店、娱乐城等旅游服务业发展水平低，与现代旅游业发展水平不相适应。近年来，随着宣传开发力度的加大，知名度的不断提高，来*旅游的人数不断增加，对*旅游接待能力、交通承载能力提出了新的要求。为进一步提高*旅游接待、服务水平，整合、完善*旅游市场要素，*德胜旅游发展有限公司提出了建设*旅游服务中心工程项目。该项目的建设不仅可以为来当地旅游观光的游客提供旅游信息咨询、旅游产品展示、游人集散、购物休闲等多功能服务，也为*旅游业的快速、健康、有序发展提供保障。通过这些旅游服务基础设施的建设，将不断提高当地旅游承载力、服务能力，增强旅游吸引力和市场竞争力，全面促进当地旅游发展和社会经济全面发展。第三章 项目建设必要性一、是适应旅游经济快速发展的需要改革开放以来，我国综合国力大幅度跃升，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，政通人和。目前我国人均GDP已超过1000美元，总体达到小康。党的十六大提出了全面建设小康社会的目标。当人均GDP达到800美元至1000美元时，旅游消费将进入快速增长期。根据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国。目前旅游业已是世界第一大支柱产业。中国旅游业经过二十多年发展，取得了长足进步。政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。目前，我国旅游业面临前所未有的发展机遇。随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达1000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。为适应旅游经济的快速发展，建设旅游服务中心项目是十分必要的。二、是提高*旅游承载力和旅游服务能力需要随着*旅游业发快速发展， 旅游配套设施明显滞后。目前，*的宾馆、酒店、餐饮业发展水平，与旅游业发展速度相比不相适应，现已成为制约*旅游业发展的瓶颈。目前，*没有一家星级宾馆，且一般的宾馆规模也比较小，一般客房数只有不足100间，接待一个中型会议或一个大型旅游团需3-4家宾馆合作。旅游接待能力不足给游客带来诸多不变，制约了淇旅游业发展。本项目建设星级宾馆和接待中心是规范旅游接待业，提高交通承载能力，提高游客停留时间和促进旅游消费的需要，有利于提高*的旅游承载力和旅游服务能力，改善旅游环境，打造特色旅游住宿、餐饮和休闲度假业，增强旅游吸引力和市场竞争力，促进旅游经济发展，实现旅游综合开发。三、是推动*旅游业发展和经济发展的需要旅游业作为*正在培育的支柱产业之一，被喻为“朝阳产业”、“无烟工业”，是当前推动经济持续发展的新增长点。本项目建设符合国家和地方旅游发展政策导向，坚持旅游资源开发与保护并重的原则，区域经济协调发展的原则，对于推动*旅游业发展，繁荣旅游市场，推动*旅游业发展均有重要的意义。旅游业的发展对促进当地经济发展也有着十分显著的作用。据测算，旅游业一人就业可带动相关行业5人就业，通过旅游开发能带来直接的旅游收入和相关旅游业服务收入，也能改善当地经济结构，活跃地方经济，有效地带动地方各项事业的发展。第四章旅游市场分析与建设规模一、产业发展分析旅游业是充满生机和前景广阔的朝阳产业，旅游业的产业特征、产业规模完全符合新的经济增长点的要求，必然会为整个经济的持续、快速发展培育更多的新增长点。旅游是现代人们生活方式的一项基本内容，旅游需求只会随着经济社会的发展而不断增长。因而，旅游业是当今世界最富活力，前景无限的产业，发展总趋势可长盛不衰。当今世界许多国家和地区都将其作为大力发展的优势产业，并已经发展成为世界最大的产业之一。（一）国内旅游发展趋势随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。近年来，中国旅游业依旧保持了较快增长，三大市场全面增长。2010年，国内旅游人数达21亿人次，比上年增长10.6%；国内旅游收入1.26万亿元，增长23.5%;入境旅游人数1.34亿人次，增长5.8%；入境过夜旅游人数5566万人次，增长9.4%；旅游外汇收入458亿美元，增长15.5%；出境旅游人数5739万人次，增长20.4%；全国旅游业总收入1.57万亿元，增长21.7%。作为国民经济的新兴行业，中国旅游业在发展初期就明确了开发建设的基本方针。一方面坚持对外开放，广泛吸引海内外各界资金；另一方面，充分利用社会资源，鼓励国家、集体、个人投资建设旅游项目。这种开放的投资方针推动了中国旅游投资市场的活跃和旅游接待能力的提高，为旅游业的繁荣发展创造了条件。尽管中国旅游业的发展仍存在诸多问题和障碍，特别是旅游业管理体制和投资机制的市场化程度较低，但总体上看，中国旅游业的投资环境呈不断优化的趋势。未来10年间，中国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业/政府旅游的增长速度将达到10.9%，到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。到2010年中国旅游总收入占GDP的比例将达到8%。因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会。（二）*旅游业发展概况*是河南省首批命名的历史文化名城，具有3000多年的文明史。也是河南省旅游名县，现有景区4个，其中国家AAAA级景区2个，总游览面积80平方公里，旅游景点380多处。近几年来，*县委、县政府审时度势提出了建设“旅游名县”和实施旅游业“二次创业”的战略目标，以科学发展观总揽旅游工作全局，先后开发建设了云梦山、云梦大草原、五里鬼谷、古灵山、朝阳寺、摘心台等景区；成功打造了“中华第一古军校”、“山顶草原”、灵山山水”等知名旅游品牌。同时，不惜一切代价保护了*境内的文化遗迹，精心包装了一批重点文物，使*旅游产品形成了殷商文化寻根和鬼谷文化研究两块金字招牌，在海内外产生了广泛的影响，形成了包括北京、河北、山东、安徽、江苏、山西的在内及台湾、东南亚等地国内外客源市场，确立了在全市旅游发展中的龙头地位，成为全国旅游行业的一处新亮点。*云梦摩崖石刻、卫国故城被公布为“全国文物重点保护单位”，摘心台遗址及石刻、纣王墓等11处被公布为全省文物重点保护单位。云梦山景区先后被公布为“省级风景名胜区”、“国家AAAA级旅游景区”、“中国最佳旅游景区”、“河南省十大魅力景区”，被确定为“中国古代军事思想研究基地”、“河南省爱国主义教育基地”、“河南省国防教育基地”；古灵山景区被评为国家AAAA级旅游景区。2010年，*共接待游客219万人次，实现旅游直接收入2890万元，分别同比增长13.8%和19.6%。（三）*旅游发展前景规划紧紧围绕旅游业二次创业，深化改革，创新机制，突出重点，提升效率，更加注重项目建设、更加注重品牌打造、更加注重资源整合、更加注重协调发展，大力开发 “三区一带”， 做大叫响“文化朝歌神奇山水”旅游主题形象品牌，把*打造成我省最佳旅游目的地，促进旅游资源优势向旅游经济优势转化，全面提升我县旅游经济的规模和市场竞争能力。“十二五”期间，云梦山景区将大力实施项目提升和精品工程，围绕鬼谷子军事文化，以世界军事历史文化风情园项目建设为抓手，重点打造古军校、大峰门、大草原、五里鬼谷四大板块，使云梦山景区成为全国知名景区和世界性军事文化旅游区；古灵山景区将大力实施整合工程，对古灵山、朝阳寺、清凉庵、灵湖、尖山及周边村庄进行统一规划开发，加快构建“大灵山”旅游区；同时积极开展朝歌古城、卫国古城遗址、纣王墓、许穆夫人垂钓处、青龙阁的保护和开发，加大黄洞森林公园开发建设力度，使全县的旅游景区由现在的4个发展到10个左右，并通过努力再创建1-2处3A级以上的景区。积极开发文化旅游、生态旅游、观光旅游和乡村旅游，进一步完善吃、住、行、游、购、娱等服务要素，把*建成*的后花园。到2015年，全县接待游客人数达到450万人次以上，旅游总收入达到13.5亿元，通过旅游带动第三产业占国民经济的比重增长12个百分点，成为我县国民经济的重要产业。二、*接待游客预测*旅游未来接待游客受到诸多条件限制，如自身接待能力、景区最大容纳能力等。*未来接待游客最大容量是指仅仅考虑自身的接待能力的条件下，各景区所能容纳游客的最大数量，也就是说，各景区未来可能接待游客规模的最大值，其实际接待的游客人数必然低于此标准。可见，各景区最大容纳能力可作为未来接待游客规模预测的重要控制指标。未来接待游客最大容量指标一般可参考旅游发展规划报告。2010年，*各景区接待国内外游客219万人。参考以上规模，同时考虑自身发展的前提下，按*旅游规划10%以上的增长速度计算，预测2015年*各景区接待游客为450万人次/年，年均增长15%，2020年将达到725万人次/年，年均增长10%。考虑到旅游出行具备明显的季节性或时段性特征，旅游旺季或高峰期旅游出行呈现出行强度大、交通量水平高的特点，届时将对接待设施提出更高的要求。为此，我们考虑了以旅游接待高峰日规模作为计算主要依据指标，在最不利的情况下能够实现服务设施供给稍有富余。在高峰日以及年均日接待游客的规模，具体结果见表4-1，其中高峰日出行规模是参考我国现行节假日管理制度下游客高峰日出行规模占全年出行总量的比率计算得到。*各景区游客接待人数2015年2020年年均日接待游客人次（万人/日）高峰日接待游客人次（万人/日）年均日接待游客人次（万人/日）高峰日接待游客人次（万人/日）1.233.691.98万5.85通过以上预测数据，按各景区接待游客总数的10%由本项目服务中心提供各项接待服务，2015年日均接待量为1230人，高峰日接待量为3690人；2020年日均接待量为1980人，高峰日接待量为5850人。按各景区接待游客总数的5%入住本项目星级宾馆，2015年日均入住量为600多人人；2020年日均入住量为900多人。四、旅游综合服务中心建设规模根据以上预测分析，确定本项目建设规模为：1、德胜旅游大酒店：建筑面积33500平方米，功能：集旅游住宿、餐饮、洗浴、娱乐和休闲度假养生为一体的涉外四星级度假酒店，共有客房标间450间，可日接待游客600人次以上。2、游客接待中心：建筑面积3700平方米、标准停车位50个，功能：旅游信息咨询（开设一家大型旅行社）、景区风光展示、导游服务、售票、车辆调度、侯车、卫生医疗、修理、洗车、员工休息等服务功能及设施。3、旅游产品开发中心：建筑面积1500平方米，功能：旅游产品开发、旅游产品销售。4、采摘体验园：总占地面积30亩，种植苹果、梨、杏、石榴、无核枣等多种水果、花卉和时令瓜果，供游客观赏和采摘，养殖部分特种动物，供游客观赏和购买，建垂钓池一个，对外和游客开展垂钓活动。5、购置大巴车20辆。项目总建筑面积38700平方米。第五章 项目选址与建设条件一、项目选址（一）选址原则1、旅游服务中心的选址，应注意到水源、电能、环境保护、地理条件、抗灾等基础条件是否具备，因旅游服务中心是人口聚集区，能源和安全保障尤为重要，同时应靠近交通便捷的地段，便于人流疏散，依托现有服务设施及城镇设施，既节约费用也可以原有服务设施连为一体。2、旅游服务中心的选址应避开易发生自然灾害和不利建设的地段，同时还要分析检测所选位置的自然生态环境，应因地制宜，使旅游服务中心与周围环境相互协调，尽量充分顺应和利用原有地形，最大限度地减少对自然环境的损伤或改造。3、旅游服务中心是一个地区旅游业的主要服务场所，集信息发布、风景展示和对客服务三大功能于一体，旅游服务中心往往会聚集大量人群，所以，应具备一定面积的空旷的广场，这不仅便于人群出入和疏散，而且利于旅游车辆的停放。在选址时，应选择地势平坦、面积较大、空间广阔的地方，使其能够容纳大量的游客和车辆。（二）实施地点项目选址于*铁西工业路西段路南，这里是*通往云梦山、古灵山两大景区的必经之路。因此，在此建设一个具有一定规模的旅游接待中心，使其成为各路游客的中转站和服务站，将为*旅游业带来更多的机遇。二、自然条件1、地质条件（1）场地地形地貌*地处太行山区与豫北平原的交接地带，地貌多姿，山、丘、平、泊均有。境内地势总的特点足：西北高，东南低。最高处在*、汲县、林县三县交界的山峰上，海拔高程955.2米。拟建项目位置属山前丘陵地貌，所处位置地形基本平坦，无不良地质现象。地层主要由粉土和粉质粘土组成，属于中低压缩性土，地耐力为15吨平方米。（2）项目区地下水水质较好，为中性水，对混凝土无侵蚀性，并对基础施工无影响。2、气象条件*属北暖温带大陆性季风气候，四季分明，春季风多雨少，夏季旱涝不均，秋季雨量集中，冬季寒冷少雪。 年平均气温 14.2 极端最高气温 42.3 极端最低气温 -15.5 全年无霜期 222天 年平均降水量 683.2mm 年最大降水量 1394.1mm 平均相对湿度 59 年平均日照时数 2437.4h 日照率 22 主导风向 西北风 年平均风速 3.3ms3、地震根据“河南省地震烈度区划图”的区划标准，该区域地震烈度为8度设防区。三、基础设施条件1、给排水项目场区现有自备深井一眼，配备无塔供水增压器形成自来水管网供水。生活污水经处理后可排入采摘园浇灌。2、供电由*袁庄110KV变电站供电，可以满足项目建设及运营需要。3、供热、供天然气本项目距*天瑞热电公司约1公里，可实现对本项目的热力供应；项目地址距西气东输*天然气门站不足1公里，本项目使用天然气十分方便。4、建筑材料项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、河砂、石子、石灰等，均可就地购买。木材、钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项目建设的需要。四、用地条件本项目接待中心和德胜大酒店用地约26亩，业主已征用，性质属集体建设用地，目前正在办理国有建设用地手续。采摘体验园占地约30亩，因不改变土地性质，不需要征用，拟通过流转承包等形式，来进行开发。该项目建设不涉及土地征用补偿和居民拆迁安置工作。建筑项目选址不压覆矿床和文物，不影响防洪、交通等设施安全。项目建设符合*国民经济和社会发展总体规划以及*旅游业发展规划的总体要求；项目用地符合有关土地管理的政策法规要求，符合土地利用总体规划要求。第六章 项目建设方案一、建设思路（一）指导思想1、科学发展，统筹规划，同步设计，整体与局部相统一；2、建筑风貌尽可能体现朝歌历史文化特色；3、投资少，质量好，效益高，可持续发展；4、国民经济效益、社会效益、生态效益、环境保护相协调。（二）建设目标本项目通过德胜旅游大酒店（三星级）、游客接待和换乘中心、采摘体验园等旅游配套基础设施建设，改善*旅游基础设施条件和旅游环境，提升各旅游景区吸引力和旅游竞争力，以合理保护和开发*旅游资源，推动*旅游业的可持续发展。二、建设规模及内容1、德胜旅游大酒店：建筑面积33500平方米，功能：集旅游住宿、餐饮、洗浴、娱乐和休闲度假养生为一体的涉外三星级度假酒店，共有客房标间450间，可日接待游客600人次以上。2、游客接待中心：建筑面积3700平方米、标准停车位50个，功能：旅游信息咨询（开设一家大型旅行社）、景区风光展示、导游服务、售票、车辆调度、侯车、卫生医疗、修理、洗车、员工休息等服务功能及设施。3、旅游产品开发中心：建筑面积1500平方米，功能：旅游产品开发、旅游产品销售。4、采摘体验园：总占地面积30亩，种植苹果、梨、杏、石榴、无核枣等多种水果和时令瓜果，供游客观赏和采摘，养殖部分特种动物，供游客观赏和购买，建垂钓池一个，对外和游客开展垂钓活动。5、购置大巴车20辆。项目总建筑面积38700平方米。三、德胜大酒店建设方案（一）建设内容德胜大酒店建设内容是利用原德胜庄园建筑平方米，在其东边再建设平方米的主楼一座。德胜大酒店按三星级饭店标准建设和装修。（1）主楼，八层建筑，建筑面积为30000平方米；一层为大堂，设有总台、大堂副理、商务中心、银行、超市、茶吧；并设有美容美发、网吧，办公室；二至六层设置标准间、三间套房、大、中、小型会议室；七至八层设置休闲和KTV包厢、棋牌室、健身房、KTV包厢和大型演艺吧等。主楼设有电梯两部，楼梯通道三座。（2）原德胜庄园：作为餐饮、洗浴中心，建筑面积3500平方米。设厨房、大餐厅、西餐厅、雅间、桑拿、足浴等（二）建筑方案1、建筑艺术与风格建筑的形式美首先体现在对内部空间的合理组织上，也蕴含于完美比例的推敲和细部的雕琢上，各类建筑均力求在此三个方面达到完美的结合。从当地特有的建筑中提取典型的建筑语汇和符号。在典雅的比例，装饰物品，色彩的控制，屋顶的尺度中创造一种基本的建筑意象。整体造型力求简洁统一，含蓄而不张扬。努力把建筑风格与朝歌文化结合起来。创造一种真正富有感染力的建筑形象。融古雅、简洁、富丽为一体，使建筑保持独有艺术风采。2、建筑特征与结构德胜大酒店是集旅游度假、餐饮、娱乐、休闲为一体的涉外四星级度假酒店。本项目主楼共八层，为钢混结构，原德胜庄园建筑为三层或二层，为砖混结构。建筑装饰：整个建筑按三星级宾馆标准装饰。铝合金窗、高级木门，吊顶采用轻钢龙骨石膏板吊顶，室内古建式装饰，一层大堂地面贴高档大理石，墙面乳胶漆，大堂柱面为高级木雕装饰；二、五层地面铺地毯，墙面贴墙纸。六层为轻钢龙骨石膏板吊顶，墙面乳胶漆，古建式装饰，地板砖铺地。（三）主要设备配置主要设备明细表序号设备名称型号规格数量用电量（KW）用水量（t/h）用汽量（t/h）单价(万元)总额(万元)备注一中央空调系统采用环保蓄能产品1基载风冷热泵机组制冷量660KW，制热量690KW1150KW6868台佳2双工况机组制冷550KW，制冰工况制冷350KW1110KW3636台佳3蓄冰装置有效容积65m31120KW5555美国CRYOGEL4冷却塔流量120t/h11010良机、金日5风机盘管Q=80m3/tH=20m450120凯泉，创新6水泵Q=120m3，H=20m9100KW0.867.74凯泉，创新7全自动控制系统PLC自动控制+触摸屏1套3335德国西门子，美国CRYOGEL8自备柴油发电机组60小计391.7二其它设备1全自动洗衣机XGQ-50F1套36上海航星2智能化监控系统1套703会议音响系统6984通讯设备655变压器及配电800KVA2286信息中心30含软件小计327合计718.7四、旅游接待中心和旅游产品开发中心建设方案（一）功能分区根据旅游服务中心的功能，主要分为以下几个功能区域：1、旅游信息咨询区这是一个提供综合性信息的服务区，起到咨询和解答的作用，主要是为游客提供各旅游景区相关信息，包括旅游景观介绍、当地历史文化风土民情、景区游览路线、服务区点分布、提供旅游景区手册、景区内的交通工具的乘坐使用、求救电话等各方面关于旅游景区的信息。该功能区还提供国内外旅游信息，组建一家旅行社，组团到国内及国外景区旅游。2、景区风光展示区此服务区主要是向游客展示景区的优美风光，引导游客对各景区进行游览。主要是展示风光图片、播放风光片等，值得说明的是，此功能区起着很好的广告宣传和教育游客的作用，不仅可以展示景区风光，还可教育游客保护景区资源。 3、旅游产品开发区主要向游客介绍并出售本地的一些名优产品、土特产、旅游纪念品等旅游商品，还兼具出售旅游过程中的一些必备用品。4、导游服务区主要提供导游服务，游客可在此雇佣、租赁或免费获得各种导游服务，如：导游员、便携解说器等。5、其他服务区包括失物招领、物品寄存、医疗服务、邮政服务、修理、洗车等。（二）建设规模与内容总建筑面积5200平方米，主要包括旅游信息咨询大厅、*及周边景区风光展示大厅、旅游产品开发和购物大厅、导游服务及旅行社等，并建设停车场1500平方米。（三）建筑设计建筑设计方案旨在通过结合现代建筑的构造方法，营造*独特的建筑形式空间，从空间、 比例、 符号和色调等数个方面对*传统建筑进行较深入的探讨，充分展示其窗口功能和连接历史的价值。具有展示功能的大空间的建筑形式, 与传统建