房地产开发企业比率的计算及其应注意的问题.doc

房地产开发企业比率计算及其应注意问题

房地产开发企业比率计算及其应注意问题
我们就推荐十个指标计算进行分析。

一、反应盈利能力比率计算
1.销售利润率
销售利润率指标重要是从房地产经营角度来分析开发产品获利能力，是一定期期企业利润总额与房地产经营收入比值，表明每百元经营收入获取利润能力。基本计算公式为：
利润总额
销售利润率=────────────×100%
房地产经营收入
公式中，利润总额指房地产开发企业在一定期期内经营成果总额。销售利润率越高，获利能力越强；比率越低，则企业盈利能力越弱。销售利润率高下在很大程度上受竞争方式、资本筹措方式、经营特点等众多原因影响，例如，房地产租赁经营中，看重也许不是近期高利润率，而是长期经营收益或是等待“待价而估”，因此，应当结合本行业平均水平和企业自身详细状况对销售利润率进行分析。
2.总资产酬劳率
总资产酬劳率，也称总资产收益率，是衡量企业运用所有资产以产生利润高下一种指标，反应是企业所有资产利润与资产之间比例关系。基本计算公式为：

利润总额+利息费用
总资产酬劳率= ───────── ×100%
资产总额
式中，利润总额就是损益表中利润总额，分子中，之因此要加上利息费用，是由于总资产来源于所有者投入资本和负债两部分，而利息则是从资产运作产生利润中由企业经营者支付给债权人那部分利润。资产总额可用年初年末资产总额平均数，假如资产本期变化不大，也可以用年末数计算。
3.资本金收益率
资本金收益率必是用来衡量所有者投入企业资本金获利能呼，并反应企
业经营效率。其计算公式为：
净利润
资本金收益率= ──────×100%
资本总额
对于投资者，将该指标与行业基准收益率或其他项目投资收益率进行对比，以评价以该项目投资经济性。对于企业经营者，将该指标与同期银行利率或社会资金成本进行对比，作为筹资决策参照根据。
4.资本保值增值率
资本保值增值率反应投资者投入资本保全性与完整性。其计算公式为：
期末所有者权益总额
资本保值增值率= ────────── ×100%
期初所有者权益总额

二、反应偿债能力比率计算
1.资产负债率
资产负债比率，也称为资产负债率或债务比率，是负债总额与资产总额比例关系，表明负债在企业总资产中所占比重。 基本计算公式为：

负债总额
资产负债率= ──────── ×100%
资产总额
式中，负债总额包括流动负债和长期负债，资产总额指企业所有资产之和，包括流动资产、固定资产、长期投资、无形和递延资产及其他资产。
资产负债比率实际反应了企业资产总额中，有多少是负债形成，该比率越低，表明企业资产中，所有者权益形成资产较多，而债权人债权就越有保证，因此，债权人总是但愿该比率要低某些；但从企业角度看，该比率过低，表明企业未很好地运用举债经营方略，不利于扩大经营规模，将丧失举债经营也许带来多种收益或盈利（当然，举债并不是总给企业带来盈利，只有当企业运用资本利润水平高于资金成本时才会如此）。
2.流动比率
流动比率，又称营运资本率，是指流动资产与流动负债之间比例关系，是企业短期偿债能力分析中一种重要指标。基本计算公式为：
流动资产
流动比率= ──────
流动负债
流动比率表明每元流动负债有几元流动资产来赔偿，也即对于流动负债支付能力具有何种程度准备。一般而言，从短期债权人来看，流动比率越高，表明资产变现能力越大，流动性越强，企业偿还债务保证就越大，偿债能力越强。因此，较高流动比率对债权人有利。不过，从企业角度看，过高流动比率意味着流动资产数额较大，也许存在超储、积压、挥霍，资产没有得到有效地运用。反之，过低流动比率则意味着企业偿债能力不强，甚至无法应付正常经营需要。
一般认为，流动比率为2是比较理想，但受行业特点、季节性、赊销或赊购条件等若干原因影响，无法确定一种各行业共同流动比率理想原则。一般状况下，营业周期短，采购条件好，无明显季节性生产行业（或企业），由于不需要保留较高存货，其正常流动比率较低，反之，营业周期愈长，正常流动比率也就愈高，因此，不能单纯就各行业目前流动比率高与低进行比较和评价。房地产企业由于受开发周期长特点影响，在不一样步点上，流动资产分布和构造也许会有很大差异，此外，企业基于长期经营需要，也也许保留较多流动性相对较差存货资产（房地产企业商品房、经营房和周转房均视为存货），因此采用流动比率分析房地产企业短期偿债能力时，需要结合企业流动资产构成状况或其他偿债能力指标进行评价，才能得出较为可靠结论。
3.速动比率
速动比率又称酸性测试比率，是指企业速动资产与流动负债比例关系。所谓速动资产，是指可以立即或短期内变现，能用于直接支付那部分资产，包括货币资金、短期投资、应收款项（包括应收票据、应收帐款净额、预付帐款、其他应收款）等各项可以迅速支付流动负债资产。速动比率表明企业可迅速资金化资产偿付流动负债保证程度。速动比率是短期偿债能力分析一种重要指标。基本计算公式为：
速动资产
速动比率= ──────
流动负债
相对于固定资产而言，企业流动资产具有较强流动性，但流动资产内部各项目之间流动性又有很大差异，货币资金、短期投资、应收款项等流动性强、变现能力较强，变现速度快；而存货则需通过生产和销售等环节才能变现，变现性慢且具有不确定性，因此，虽然流动比率比较高，但假如流动资产过多占用于存货上，速动比率非常低，企业支付能力也不能算是良好。
一般认为，速动比率最低为1较为理想，也即企业速动资产可以所有抵偿流动负债较为理想。当我们运用比率分析措施对房地产企业偿债能力进行分析时，应注意房地产开发经营周期性和时间性，在某些时点上，速动比率也许比较低（例如开发投资大量投入而销售租赁经营尚未开始或刚刚开始之时），但不一定意味着企业陷入了债务困境。

三、反应营运能力比率计算
1.流动资产周转率
流动资产周转率是指在特定期期内，产品销售收入与流动资产平均余额之间比例关系，它反应企业一定期期内流动资产周转次数和周转天数。由于企业流动资产流动性大，变现能力强，是流动负债偿还直接来源，因此，考察企业偿债能力时，分析流动资产周转速度和运作效率也许比总资产周转率分析更具故意义。

产品销售收入
流动资产周转次数= ──────────
流动资产平均余额

流动资产周转天数=计算期天数/流动资产周转次数
2.存货周转率
存货周转率是指某一特定期间内销售成本与存货平均余额之间比例关系，用以衡量存货周转速度快慢，反应企业存货有无积压、局限性以及企业组织销售能力。一般而言，存货周转率高，表明企业采购合理，销售顺畅，资产流动性较强，短期偿债能力也强。但存货周转率过高，则要查明与否有采购局限性、停工待料、采购次数多、采购成本高状况。存货周转率也用存货周转次数和存货周转天数表达。计算公式为：
销货成本
存货周转次数= ────────────
（期初存货+期末存货）/2
存货周转天数=计算期天数/存货周转次数
房地产企业经营，不仅有销售经营，尚有租赁经营，在租赁经营中，销货成本为经营分摊成本，而存货则为开发产品摊余成本及其他存货之和，加上由于不一样企业采用不一样会计处理措施（存货计价中先进先出法、后进先出法、加权平均成本法等），会对存货价值产生影响，因此，在对企业不一样步期存货周转率进行比较，或是与同行业企业进行比较时，应尤其加以注意。由于经营房“周转期”一般很长，也许在存货中占有相称大份额，因此，在也许状况下，应将经营房和其他存货辨别开来进行分析，以提高评价可靠性。
3.应收帐款周转率
应收账款周转率是指特定期期内赊销净额与应收账款平均余额比例关系，它反应企业在特定期间内收回赊销账款能力，也就是客户在此期间偿债能力，应收账款周转率还可以反应企业信用额度与否恰当、信用政策与否有效。应收账款周转率用周转次数和周转天数表达。
应收账款周转次数是指在特定期间内应收账款转变为现金（货币资金）平均次数，表明应收账款变现能力。基本计算公式为：

赊销总额
应收账款周转次数= ──────────
应收账款平均余额

四、房地产开发企业比率计算应注意问题之一:是手段而非目。
1.比率分析是手段，不一样使用者其目不一样，使用该手段侧重点也不一样。投资者则关怀是企业盈利能力指标，这是投资者开办企业初衷，也是企业经营目和方向。债权人则关怀企业偿债能力和营运能力，尤其是资产负债率、流动比率和速动比率。
2.现代企业常常作为投资者参予经济活动，其关怀盈利能力重要体目前如下两个指标：
(1).资本保值增值率。企业应当针对所投资详细项目和详细被投资企业状况，借助该被投资企业资产负债表和本企业对外投资明细表（见表3-6），分别计算各详细投资类别和项目资本保值增值比率，并分析原因，贯彻到产权代表人责任考核上。
(2)资本金收益率。考虑企业对外投资详细时间，股权变化与调整和实际可供支配收益等原因，应采用下列计算公式：
实际收益额
资本金收益率=────────
加权平均资本金
分子为净利润扣除法定盈余公积金，公益金和任意盈余公积金后剩余额才为投资者可供支配实际收益额。分母应考虑企业投入资本金时间，期内股权变更与调整等原因后加权平均计算资本金。该指标也应针对不一样投资项目和被投资企业进行分别计算和分析。
3.不管对投资者还是对债权人而言，过高资产负债率都意味着严重财务风险。因而管理当局应加强其监控并努力减少，详细措施如下：
(1)增长企业盈利，使得资产增长，所有者权益盈余公积和未分派利润增长。
(2)加强资产监管，盘活帐外资产，使得资产增长，所有者权益增长。
(3)减少负债，增长所有者权益，在政策容许和条件成熟时，实行债权转股权债务重组方案。
(4)运用银行核销