关于地下商业街的问题及浅谈.doc

关于地下商业街的问题及浅谈引言：合理运用城市地下空间，发展地下商业是都市商业成熟的标志。特别是在土地资源日趋紧缺的中国的大城市，科学、有序、理性、有效地发展地下商业，是一个国际化的趋势。从空间发展战略来看，发展地下商业是增长城市商业成熟度的一个重要因素，是形成“立体商业”的重要一环。也是实现商业地产整合城市景观和空间资源的需求。立体商业的概念将是国内商业发展的必然趋势。目录：地下商业街的发展趋势地下商业街所面临的问题地下商业街成功的因素地下商业街开发的模式创新一.发展趋势1：呈现集购物街、餐饮街、休闲街、娱乐街、体验街于一体的“五街合一”的趋势；现在的商业街，已经远远突破了传统意义上只是买东西卖东西的概念。2：呈现以商业、旅游、文化于一体的商旅文项目，成功的商业项目除了满足人们消费需要外，还已经成为一种生活方式、成为生活态度、一种享受，成为一种时尚。3：呈现出以建筑形态街区化、空中、地上、地下立体化，经营业态多样化于一体的综合化趋势。从某种意义上讲，现在没有出现新的商业形态，只有商业概念的组合，最后达成一定的效果，不管叫什么名称，不管什么业态，我们要把握住其内涵和素材。4：呈现出集名街、名店、名品为一体的品牌化趋势，现在各地不仅仅是在做一条街，而是做品牌化商业街。总结：中国的地下商业街这几年逐步变热的发展趋势，其重要因素：一是人防工程的需要、平战结合的使用设施；二是地面上资源短缺，成为必然无奈的选择；三是很多城市交通恶化，需要从地上商业街过渡到地下商业街。二.所面临的问题1：高成本。地下商业街的开发成本高于地上的两三倍，再加上一些设施，风、水、汽、耗能要按照不低于地上的标准来计算，成本要比地上高许多，因此所谓说地不要钱或少花钱，开发商只有在无偿使用或少量支付地价的情况才有也许实行低成本开发。2：高难度。重要体现两个方面。第一方面经营的难度，目前从全国看失败的地下商业街成为了死街，或藏污纳垢的地方。另一个难题是法律难度，开发地下商业街有没有产权，商户因没有产权，就不会购买，开发商要对投资者负责。但是，现在的地下商业街正面临这新的转型期，特别在产权等方面，尚有以下的转型:1,地下商业街正从政府投资的人防工程兼做地下商业街，向开发商积极进行商业化开发、兼有人防功能的趋势转型。2,从被动运用地下人防工程进行商业化运用，转向积极开发城市核心地段的地下空间，有目的的发展特色地下商业。3，开发商都超前把握地下交通发展的机遇，提前占据地铁通道，开发与之配套的地下商业设施。这是一个可喜的转型。特别需要理性而审慎地进行规划建设，实现科学开发，有效运用，赢得更好的经济效益、社会效益和环境效益.具体问题分析部分：一、地下商业街兴旺与萧条的地上业态背景分析。地上、地下业态的错位整合。地下商业街的繁荣与否，制约因素很多。其中致命的因素是与地上空间环境的整合关系。1，是地上空间的业态直接影响地下商业街的经营业绩；2，地上客流主体的需求心态直接关系地下商业的业态。3，交通环境直接关系到地下商业的经营状况。坦率的讲，几乎所有的人，涉及经营者、消费者对地下有偏见，引导消费者改为喜欢地下商业街的购物习惯是一个极大的难题。目前看地下商业街的重要消费群体是打工者和中、低消费者。大凡经营业绩好的地下商业街，都是与地上商业业态整合较好的特色商业。大凡经营不好甚至关门的地下商业街，绝大多数都是与地上建筑物业态不整合的人防设施。地铁出站口的地下商业街，大都不愁经营不好，由于交通必经之地，来往的客流中百分之十的人顺便购物，就可以维持其经营业绩，并且商品结构不断优化，吸引旅客自愿消费。可以把大批过客的潜在消费激活。激发游客的消费冲动，调动消费方面的流动偏好。二、地下商业街的业态与品牌定位。品牌忠诚，培植消费目的地。有些区位不一定很好的地下商业街，也能很红火。特色、品牌、认知度是顾客乐意光顾地下商业街的重要因素。大品牌、高知名度、配套完善的地下商业街，可以成为中高端消费者购物目的地，也能红火。不少城市火车站地下的商业街，就像临时拼凑的杂货铺，给人一种假冒伪劣商品集散地的感觉，即使没有关门，经营收益也不高，服务的附加值太低。零售业在国际贸易中属于服务贸易，服务贸易的经营效益，体现在服务和信誉的附加值上，而不是商品自身。三、空间环境对地下商业街业态的影响。拟定地下商业街的业态，一定要认真地聘请专业市场调研分析策划机构进行调研分析，绝对不能想当然或者简朴凭主观推断。要用精确的数里分析，搞清楚业态定位与相关诉求的关系。譬如开超市，必须要对周边居住群体的人口、消费需求、购物习惯、交通工具等相关信息进行摸底调查分析。要建高档名牌商品街，必须分析一公里半径内高端群体购物需求和购物出行趋势。不然，就也许出现定位错误而功败垂成。四、硬件设施对地下商业街制约。地下商业街配套设施的设计、装饰，直接关系到客流的取向，也能决定其项目的生死存亡。由于商业是顾客用脚选择的产业。没顾客进入，就倒闭。当然，通风、采光、空调等设施自不待言。出入口、游线、地上配套景观至关重要。1，地下交通地铁对地下商业的带动作用地下商业街假如可以与地铁出入口整合，解决了一个最主线的问题，就是顾客源。并且是几乎强制性地引导客流进入地下商业街，红红火火的人气，可以烘托商业气氛，刺激人们的消费冲动。只要商品结构比较合理，一般都能获得较好的经济效益。2，出入口对“以人为本”设计理念的把握针对大众的地下商业街，必须解决人流进入地下的便捷、舒适和愉悦，必须设计建造如履平地的地下入口和具有吸引力的交通游线，吸引客流从快乐的地上走，到乐于地下逛的过渡。高度注意人流导向系统，地上地下人流避免人流反复交织，出口的设计、与地面的连接，既是一种景观艺术，也是一种对客源的引导。这个设施搞好了，风险化解一半。3，地面景观和配套设施的选择。地上地下的文化整合。大部分地下商业街都选择在城市黄金地段，因此地面设施受到地上建筑的制约，很难把下沉采光、地面景观设计得符合地下商业形象的需要。因此，更需要很高的智慧，运用地上资源，策划和完善地面景观，实现双赢的景观效果，为地下商业街赢得很好的公共形象和绝妙的吸引标志物。五：地下商业街成功因素1，是国际化特大城市的地下商业街比较容易成功。地下商业街是衡量一个城市国际化商业发展限度的重要标志；2，往往和交通枢纽连接在一起或融为一体的城市比较成功。如深圳地铁、香港地铁周边地下商业发达，石家庄的轻轨建成就将使地下商业街有一个大的发展。3，往往地上商圈发展比较发达，才干将地下商业街带动起来。4，自然条件非常极端的地方比较成功：如东北特别冷，南方比较热，都可以有助于地下商业街的发展，因此，南方和东北发展地下商业街都具有发展条件。5，特色突出的比较成功。特色是地下商业街成功的条件，目前在国内成功的地下商业街的定位十分有特色。定位是地下商业街成败的关键，一条地下商业街定位脱离不了区域环境、经济发展、人口资源、消费水平、市场机会等，也脱离不了项目的自身优势。六：地下商业街开发模式创新1.公园型我国各个城市中都有很多的公园，公园良好的生态环境和大批的人流为地下商业街的打造提供了良好的条件。可以选择在公园的一侧建地下街，或者选择在公园内建地下商业街，也可以再造空中花园，打造地下多层商业街。多层地下商业街可以将地下商场、地下停车场分别停靠在不同的层面上，层次间的流通性。2.广场型广场型的概念与公园型的相似，这种形式在我国很多大中城市都已经大量出现，但是对于此种模式的实行也是比较的单一，没有突破以往地下商业街的限制。而在公园型打造的过程中，多层打造可以再次借鉴使用，使广场式商业街朝着地下多层级打造的目的发展和突破。3.游乐场型游乐场吸引来的客户是多样化的，并且消费水平可以使大部分的群体接受，游乐场的成功建构将引来大量的多类型人流。运用与游乐场的融合来吸引人流量是该模式的创新手段，当前一些地下商业街已经=引入一些小型的游乐设备，例如地下电玩城等。在做好安全设施的前提下，地面更多的游乐设备都可以引入地下，与地下商业街的发展完美的结合。4.生活综合型地下城市建设在世界各地已有很成功的典型案例。地下空间具有冬暖夏凉的优势，将地下打导致为一个与地面相同的，可以满足多项衣食住行等方面的综合性的地下城市型商业街。我国北方较为寒冷的城市已经将商业、娱乐项目、酒店等引入地下，打破季节带来的寒冷感，使消费群体可以长时间的呆在地下满足更重需要。综述：通过以上四个方面的阐述，地下商业街是一种新型的商业地产模式，作为一种新型的业态，所面临的问题尚有待我们进行更加专业的进一步研究与探讨，一条成功的地下商业街还需要注意几点：1，区位性。在一个地方先抓市场空白，这个地方这个区域没有又是市场需要的空白点。2，专业性。专业化发展的原则，以专而全，外延部门要考虑，做一个项目的现代商业业态应注重其扩展性。地下商业街面临着双重的困难，地下商业街与地下各种公益性设施，是紧密结合的。这需要政府在地下商业街开发中，政府要做的公共设施项目要做到位，公司要做好链接工作。地下商业街要与地下交通设施、地下停车场，商圈内成熟的大型商业设施有机结合在一起，注意与公益性的设施结合起来。3，综合性。地下商业街要注意综合性规划，一般地下商业街，都要具有有商业中心，交通枢纽和旅游景观的多种功能。只要我们能把这些问题都考虑的完善了，有条不紊的开展工作，一定能把地下商业街经营的十提成功。