工业旅游项目可行性论证报告.doc

目　录

第一章 总 论 4
1.1项目概述 4
1.2项目提出的背景和必要性 4
1.3 项目建设的可行性分析 16
第二章 项目依据和范围 20

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2.1项目编制依据 20
2.2编制原则 20
2.3项目编制范围 21
第三章 市场发展预测及行业关键指标分析 22
3.1市场风险及发展预测 22
3.2 价格分析 25
3.3 关键指标分析 28
第四章 项目选址与建设条件 36
4.1 项目选址 36
4.2 区域建设条件 36
4.3社会环境简况 37
第五章 项目建设内容与规模 39
5.1 项目建设内容 39
5.2 建设规模 39
第六章 项目实施进度安排 41
第七章 环境保护和交易流程 42
7.1 市场污染评估与处理 42
7.2 交易流程 42
第八章 项目经营管理与劳动定员 49
8.1 项目经营管理 49
8.2 劳动定员 49
8.3 劳动保护和安全生产 50
第九章 投资概算及资金筹措 51
9.1 投资估算 51
9.2 资金筹措 51
第十章 经济效益分析 53
10.1项目的制度成本分析 53
10.2 项目效益分析 55
10.3 本项目成本估算 56
10.4 投资初期的营销计划建议 57
10.5 销售收入及税金 57
10.6 利润估算 58
10.7 财务平衡分析 58
10.8 不确定性分析 58
10.9 结论 59
第十一章 结论及建议 64

本市工业旅游开发可行性研究报

旅游项目可行性研究报告

目 录
1项目总论 1
1.1项目名称 1
1.2部门主管 2
1.3项目承办单位 2
1.4项目拟建地区、地点、面积 3
1.5项目可行性研究初步结论 3
2项目背景和发展概况 5
2.1项目提出的背景 5
2.2项目发起人和发起缘由 5
2.3.本市旅游资源调查及分析 6
2.4投资的必要性 8
3市场分析与建设规模 9
3.1市场预测、调查 9
3.2市场选择 9
3.3建设方案和建设规模 12
4建设条件 15
4.1当地资源禀赋状况 15
4.2区位条件 15
4.3交通状况 16
4.4社会经济条件 17
4.5人力资源条件 18
5总体规划 19
5.1主题定位： 19
5.2总体项目布置 19
5.3 山顶休闲区 28
5.4项目设计容量 29
6环境保护 32
6.1环境保护原则 32
6.2生态环境保护 32
6.3废物处理方法及达标要求 33
6.4大气环境保护 34
6.5噪声污染 34
6.6消防、安全与卫生 34
7企业组织和劳动定员 36
7.1组织机构 36
7.2企业组织形式 36
7.3劳动定员 37
8项目实施进度安排 39
8.1项目总体进度计划 39
8.2项目建设方式 40
8.3项目建设依据 40
8.4项目产品规格及质量标准 41
8.5项目组织管理 41
8.6开发第一阶段的详细时间安排 41
8.7项目总体开发步骤 42
9项目运作及风险规避 43
9.1项目资本运作基本思路 43
9.2项目运作结构 45
9.3项目运作模式 46
9.4方案设计 47
10投资估算与经济分析 49
10.1投资估算依据 49
10.2项目总投资估算 49
10.3测算说明 50
10.4财务评价 53
10.5不确定性分析 53
10.6风险与对策 56
11可行性研究结论与建议 58
11.1结论 58
11.2建议 59

３

本市工业旅游开发可行性研究报告
1项目总论
1.1项目名称：
1.2部门主管：
1.3项目承办单位：

1.4 项目拟建地区、地点、面积

■ 特点

■ 关于政府

1.5项目可行性研究初步结论
一、政策可行：该项目是国家鼓励发展的产业，加快开发可尽早形成本市的产业优势。亦契合本省“旅游兴省”的产业政策导向。
二、区位可行：文化氛围独特，地理位置优越，自然环境优美，适合开发文化景观类景区和休闲度假项目。
三、市场可行：目前同类产品的供给市场不足，需求市场较旺盛。
四、效益可行：本项目的经济效益、社会效益、生态效益均较佳。
五、技术可行：项目本身所需高端大型娱乐设备，由国外设备公司提供。
六、文化可行：本市工业文化悠久，自然风光良好，该项目建成后，可与其他景区形成璧合优势，促进该地区旅游业有突破性的发展。

2项目背景和发展概况
2.1项目提出的背景：

2.2项目发起人和发起缘由：
项目发起单位或发起人的全称：

发起缘由：

2.3.本市旅游资源调查及分析
2.3.1本市旅游资源调查

2.4投资的必要性

为了充分挖掘和利用本市州的工业文化、历史文化、建筑艺术和自然风光等资源，将资源优势转化为产品优势，以打造本市州新的旅游亮点和经济增长点，并力争将其塑造成具有地方特色的旅游精品区，必须从吃、住、行、游、购、娱六个方面对项目进行整合。本项目的建立必然促进本市的经济发展。
2)政府需做强、做大旅游业，打造旅游拳头产品。
虽然改革开放后的20几年中，本市旅游业与本省省日新月异的变化一样得到了长足的发展，但横向比较国内其他地区，其产业规模仍然偏小，仍有较大发展空间。本项目对规划范围内进行本市工业文化包装，是充分利用本市旅游资源，增加旅游新亮点的有效途径，也是做大做强本市旅游业，整合和提高本市旅游的重大举措，必将丰富、壮大整个本市地区的旅游产业。
3)通过本项目的建设，将增强旅游业在本市地区国民经济中的地位。
旅游业产业关联度很强，对本市州国民经济发展有强大的辐射和波及作用，可以带动本市地区相关产业部门的发展，进而增强旅游业在本市地区国民经济中的地位。
4)通过本项目的建设，将增加本市的税收、提高就业率。
本项目建成后，旅游业属于劳动密集型产业，将从本市本地招收大量的劳动力经过陪训以后进入服务行业，必将提高本市的劳动就业率。旅游业的开发建成也将为本市市提供稳定的税源。
3旅游客源市场分析
3.1市场预测、调查
预测
1.产品的消费对象群
2.产品的消费条件（预测某一种产品的市场需求量时，应将哪些不具备消费条件的消费领域或时间段从消费对象总量中剔除掉。）
3.产品更新周期的特点，说明本产品有效经济寿命的长短
4.可能出现的替代产品，即代用品
5.价格预测
调查
1.拟建项目特点分析（观光类产品、度假类产品、会议接待、散客接待）
2.同类产品的市场满足情况调查
3.现有同类产品供应规模（接待能力）及销售情况调查
4.替代产品、模仿风险调查（旅行社的线路产品就极易模仿）
5.产品价格调查
3.2市场的选择
根据市场战略定位理论和本次市场调研，确定了此项目的市场选择的依据，并按照滚动发展的逻辑，将项目的发展和市场的拓展分为近、中、远三期，
结合现有的产品发展态势，形成以下市场战略方略：

市场分级
游客结构
一级市场
外地到本市

二级市场
外地到本地区

三级市场
东部沿海发达地区城市居民

3.3建设方案和建设规模
1. 建设方案：
■ 中国旅游产业发展趋势
◆　区域性的竞争将更加激烈
在全球经济一体化和国际、国内区域性合作不断增强的大背景下，作为自身就具有很强分工协作和协调合作特性的旅游业，区域联合、地区旅游一体化已成为一个必然趋势，并且区域社会经济发展水平和现代化水平越高，区域旅游一体化的迫切性和必然性越高。
◆　旅游业发展面临新的发展机遇
从现在的情况分析，将旅游业作为我国国民经济新的增长点的大政方针不会改变，与此同时，随着民营经济的进一步发展，旅游业的投资主体也会随之改变，非国有经济对旅游的投资将继续扩大。近年来民营经济投资所产生的示范效应，将使更多的民营资本转向投资大、回收相对稳定的长期投资项目。
◆　公民休闲消费方式的变化引发休闲产业的新发展
随着经济的发展和人们生活水平的提高，人们休闲的方式正走向多元化，需要有更多新型的休闲产业提供服务，来满足这些新的休闲需求。总体来说，旅游业是休闲业的一个组成部份，而且是一个重要的组成部分，随着整个休闲需求的不断增加，休闲产业也必将扩大，旅游消费在整个休闲消费中的市场空间也将会越来越大。
◆　可持续旅游发展将进一步被关注
旅游业的规模越来越大，参与旅游活动的人越来越多，旅游活动所涉及的范围也越来越广，因此，旅游业的发展对各个方面造成的影响也越来越受到关注。人们在关注旅游业的发展对地方经济的促进作用的同时，更加关注它对环境、生态、社会文化遗产可能造成的破坏。在这方面，人们的关注点主要有三个方面：一是制止或控制建设性的破坏 ；二是控制环境敏感地区的游客流量；三是普及“绿色经营”观念。

2. 建设规模：

4建设条件
4.1当地资源禀赋状况
1、本市旅游项目在一定地域内具有一定独特性、稀缺性和垄断性。
2、本项目的自然资源吸引力较强，可观赏性较佳。本市旅游资源具有一定神秘性，能较好的满足游客猎奇、体验心理需求。
3、深厚的旅游资源使本项目具有良好的永续开发价值。
4、本市的人文民俗资源较丰富，具有较高的开发价值。
4.2区位条件

4.3交通状况
■ 内部交通
◆ 铁路：
◆ 公路：
■　外部交通
现在本市市与外部联系的主要公路有：
――
――
――
――
4.4社会经济条件

4.5人力资源条件
人力资源的可获得性：目前，本市州当地适合本项目的高级经营管理人才较欠缺，但由于本省省是旅游大省，其从外地引进人力资源的能力较强。本地一般人力资源的可获得性较强。

5总体规划
旅游业发展势头很好，但大繁荣必将带来大竞争，严峻的竞争形势已接踵而来，这是市场规律，更是时代的必然，游客讲究旅游质量的时代已悄然来临，而质量的依托点便是景区的文化底蕴和人文含量，所以我们应把握本市历史的地位，现代的价值，地域的优势，在本市旅游区的开发上，立足以“建筑为形，文化为魂”的理念。
5.1主题定位：
“开采”
游客纷至沓来与
5.2总体项目布置

1总体功能分区图：

5.3 山顶休闲区
1 项目功能和主题
此项目位于老阴山顶上的“万亩草场”，是一个高端的度假休闲区。它以独特的地理位置、静谧的环境和幽雅的异域文化氛围吸引部分高端游客在此度假、休闲、举行会议等活动，其不但可以成为一个赢利点，还将提升本市旅游业的整体水平。主要旅游点有：法式古堡、山顶光观道、小型高尔夫球场、趣味赛场、露天酒吧和餐厅。
2 项目风格和环境
作为高端的度假休闲区，整体环境幽雅，注重细节的精心打造；风格类似于法式的度假庄园，开阔的草场、木制的栅栏、类似古堡的酒店等等；由于建在山顶，因此建筑不宜过多过高，仅是山体的点缀。
万亩草场山顶观光道：度假酒店法式餐厅、酒吧、咖啡厅观光缆车
5.4项目设计容量
景区内每个项目的规模都是由市场的需求量和项目自身的容量所决定。根据项目初期所做的专项市场调查，预测新计划实施后的市场需求量，同时行业的经验参照也是至关重要的指标，结合每个项目的特点，提供新增项目的设计规模参照。在这里我们将对本市嘉年华的核心片区进行这方面的测算。
1 项目设计容量测算
主题区
项目
吸引力
周转率（次/小时）
停留时间（分钟）
项目ECU
服务系统
小食店

导游

地心之旅

体验之旅

总停留时间

游客量

设计容量

6环境保护
在本市旅游开发项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要提出防治措施，并达到技术可行、经济、布局合理、对环境的有害影响最小。
1环境保护原则
旅游开发项目内的环境保护规划要与本省及周边地区的文化氛围、生态的总体环境相适应，注重与本地工业文化和自然的完善结合与融洽，忌生硬楔入，不伦不类。
在开发利用工业资源的同时，保护自然资源，并维护整个区域的完整性，体现继承与发展的原则，遵循继承——开发——维护——改善生态环境——再开发的可持续发展路径。
本市工业旅游区内各设施严禁向周边水体排入未经防染处理的废水废物，保护本旅游区资源不受污染是本旅游开发良性开发运转及长期生存的前提条件。
明确界定本旅游开发项目的地理界线，划分环保责任及要求。
严格遵循国家对环保的各相关管理法规。
2生态环境保护
主要目标：通过本旅游开发项目的建设，提高项目区域范围内的森林覆盖率和绿化率。
保护措施：本旅游区域及周围水资源保护，防止污染；植树造林，防沙固土；本旅游及周围地区禁止挖泥采石、开矿，防止沙尘颗粒物污染空气；保护生物资源，禁滥捕滥猎滥伐；统一规划建设，杜绝本旅游及周边地区滥建设；退耕还林。
主要依据：《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国地表水环境质量标准》、《中华人民共和国野生动植物保护法》、《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》、《中华人民共和国大气污染防治法》、《ISO14001 environmental management systems》、ISO9001质量管理体系等。
主要措施：加强法制宣传和生态意识教育；加强对植物的防病防虫措施管理；制定本旅游环境保护地方法规，在项目开发建设中不得有损生态环境。
3废物处理方法及达标要求
废水污水处理
配套建立废水污水处理厂，项目区域内的所有生活污水采取分片集中处理，分片收集处理达标之后排放入规定区域，严禁未经处理直接对外排放。
旅游垃圾处理
——垃圾收集
在本旅游区各景区入口、停车场、餐馆购物点及本市工业旅游区内各景点、道路两旁适量放置垃圾盛放装置，区分可回收及不可回收垃圾装置。垃圾盛放装置的材质、形状、色调适宜与本旅游区相关并与周围景观相协调。
——垃圾分类
区分可回收循环利用和不可回收循环利用两大类，大类垃圾收集后再分细类处置，对物资资源（如酒瓶、饮料瓶罐，报刊、纸张之类），分类捆绑装进专用的资源回收袋。
——垃圾处理
分类后的垃圾可分别采取卫生填埋法、堆肥法或者运往专业工厂回收处理。无论采用哪种方法，最终都应以无污染、有效资源充分回收利用的综合处理方为标准。从根本上改变以往城市垃圾处理方式，真正实现垃圾处理的综合化。
高科技生态旅游厕所建设
在经济可行的条件下，建设高科技生态旅游厕所。旅游厕所建设不仅可以改善旅游生态环境，而且对本旅游区品牌格调的塑造有重要作用。
6.4大气环境保护
1主要目标
整个项目施工期内，本旅游区大气中的SO2、NO和颗粒悬浮物等主要污染物指标不超过《中华人民共和国国家标准：大气环境标准》的二级标准，并力争逐年减量，空气质量应为优等。
2主要措施
距离开发项目设置较远的山区或最近几年内不会开发利用的地方全部种树，项目开发区内可因地制宜种植花草和树木，不致有裸露的土地。
本旅游区内的敖包、锅炉烟尘和厨房烟尘都要经过环保处理才能对外排放。
通过政府规定的方式，承诺今后在本市工业旅游开发的一定范围内不新建立工业污染物排放量大的工厂。
6.5噪声污染
本旅游区内主要景点车辆禁止高声鸣笛；主推无污染、无噪音的电瓶车。
6.6消防、安全与卫生
本旅游区开发项目应配备完善的消防设施，在主要景点及游客集中的餐厅、敖包等人员集中的地方应重点配置消防设施及设置醒目的警示标志。加强本旅游区内的安全保卫工作，明确责任，实行专人专片。加强本旅游区内餐饮卫生管理，执行国家《饮食娱乐服务业管理条例》标准，注重本旅游区内户外地区的野生害虫、蚊鼠等的防治工作。
向进入本旅游区的所有游客发放安全注意事项，可将其印制在门票上。
■ 道路安全
繁忙的交通必然带来安全隐患，崎岖的山路更加大了行车的危险。
定期检修沿河临崖危险路段防护栏。事故多发地段要有明显警示标志。规范国道上交通工具的结构，禁止不达标车辆上道行驶。设立公路安全小队，加强公路安全巡视，处理各类突发交通事故。加强对本区群众的教育，提高人民的道路交通安全意识。
■ 野外安全
定期对各项旅游活动涉及的设备进行检查，严格杜绝设备隐患。在自由活动区域设立明显标志，标注目前所在位置，预防游客走失。宿营地和露营的设置在相对安全的区域，并对于可能发生的灾害做出明示。按照自然灾害可能发生的频率划分游览区域，对于灾害多发地段实行进入游客申请准入制，严格限制游客的随意进入。对于进入人数上也要加以控制，不允许独自一人进入危险区域。标明整个区域内可能出现的安全隐患。成立设备齐全的救援小队，要求队员具有良好的野外生存技能和救援本领，熟悉当地环境，能够迅速有效地开展搜救工作。
■ 饮食安全
中毒。这是危害人身安全的另一个意外伤害因素。一方面要防止饮食方面的中毒，吃腐烂和不洁食物、饮用污染了的水等均可引起中毒。对于专业提供餐饮服务的网点，要实行卫生许可制度，从业人员必须持证上岗。另一方面就是在大自然旅游中，人们往往陶醉于自然界鲜花青草的美妙，却忘记了有不少植物是有毒的，森林中旅游更应注意有毒植物对人身的侵害。在各景区应建立紧急医疗救护站，使相关人员能够得到及时的治疗。
■ 社会安全
加强社会治安建设，在游客集中区域设立治安点，成立联防队，避免各种骚扰、偷窃、抢劫、诈骗、行凶事件的发生。

7企业组织和劳动定员
1组织机构
在可行性报告编制完成后，应立即进行项目的申报立项。项目一旦获得批准，须及时成立本旅游开发有限公司负责景区的建设和经营管理。具体架构见下图：
本旅游区开发有限公司作为旅游资源所有者的实质性代表，负责全面协调和统一组织项目实施工作，例如：国土、交通、行政、工商、税务的协调，负责规划区内项目的审批、监督；进行基础设施的配套；居民搬迁的协调等工作。同时，负责监督、管理本旅游区内相关旅游企业的经营活动和环境文化的保护工作。
全面负责本项目区域内旅游经营单位的管理工作，负责开发建设期内的招商引资、产品营销，旅游销售渠道的组建、实施、推广。有关经营规章制度的制定；招聘人员，当地农牧民就业的培训等，开发满足市场需求的旅游产品，维护消费者权益。
负责本项目区域内旅游环境和文化的保护工作，防止旅游资源的建设性破坏。定期对本市工业旅游区内的环境进行跟踪检测，发现问题及时修正。
2企业组织形式
(1)设立公司董事会；设董事长１名，董事会是公司的最高权力机构，直接对大会或投资者负责，并保证景区投资者获得应得的利益。
(2)成立总经理室，具体负责公司的日常经营决策和管理。总经理室由一位总经理和两位副总经理组成，全面贯彻、执行董事会做出的各项决策和决定，并对董事会负责，同时对景区的一切经营活动进行指挥、协调和控制。
(3)成立监事会，根本目的就是要防止董事会滥用职权、谋取私利、伤害股东权益，保证景区在有效监督的条件下开展经营活动，实现可持续发展。
(4)设立9个专业职能部门。
这9个部门共分为三类：一是经营管理类部门，有：市场部、商品开发部、景区管理部；二是开发投资类部门有：环境部、工程部、投资部；三是支持部门（即为公司提供人、财、物等方面保障的部门），有：人事部、财务部、行政部。根据以上的部门设置，分别任命市场总监、工程总监、财务总监，作为相应业务和部门的负责人。
3劳动定员
在项目建设期本旅游开发有限公司的人员主要是从政府的各个职能部门抽调，如：旅游、国土、交通、规划等部门。
在项目经营期本旅游开发发展有限公司的人员主要面上社会招聘旅游、管理、市场营销、财务、人力资源等方面的专才，总编制为xx人。
各区域的其他劳动人员xx人
说明：
1、以上劳动定员是根据各企业经营淡季所需人员编制，旺季可适当增加临时工。
2、以上劳动定员只考虑自营企业人员编制，不考虑租赁，外包企业人员编制。
8项目实施进度安排
1项目总体进度计划
资源有限，智慧无穷，这是一切旅游景区的共性。要使游客到了本市不想走，走了梦里还要来，就必须开发新景点，包装旧景点，没有文化，就没有品位，没有经济，就缺乏后劲，本旅游定位于休闲旅游和旅游观光、科普教育、度假休闲等产业上，营造成永远的文化氛围、永远的人文、永远的绿色，永远的幽情。
根据当前全球、全国经济及旅游业发展态势，以及资金到位的可能性和建设内容，抢抓我国西部大开发、加入WTO和旅游产品升级转换的历史机遇。本报告确定本旅游开发项目大致按以下三个阶段进行：

项目建设要高质量、高标准按时完成，严把施工监督、竣工验收及建设进度关。
项目采取边施工、边营业的办法，力争早日投入使用，尽快产生效益。
2项目建设方式
对建筑图纸设计及施工过程，采用通行的招标投标方式。建设施工由建设单位、施工单位、工程监理三方共同负责。
3项目建设依据
经济依据：根据前期本旅游资源及供给调研报告、本旅游开发旅游客源市场调研报告、本旅游开发旅游项目建议书的结论为基本依据。
建筑工程依据：本旅游开发建议书、本旅游开发项目开发建筑形态设计指引。
工程质量与安全依据：《中华人民共和国安全生产法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑安全生产监督管理规定》、《旅游景区管理规定》等。
消防卫生依据：《娱乐场所消防安全管理规定》、《公共场所卫生管理条例》等。
4项目产品规格及质量标准
本开发项目所有产品将在文化的基础上，结合本旅游的开发环境，借鉴国内外度假旅游区开发的成功经验，在产品设计上力求超前创新，自然化、人性化、体验化和个性化；在旅游产品的设计时注重其在投入使用后可能对游客的安全造成的影响，杜绝一切安全性未加周密考虑的产品推向市场；加强工程施工中的监理，用高质量的新颖产品、优质的服务，吸引顾客、服务顾客，在度假旅游行业，培育市场，引导消费，从而树立本旅游开发的品牌。
5项目组织管理
项目的组织形式上建议采用矩阵式的管理形式；管理方式上，建议以具体的项目或以大类项目为基准单位，建议采用目前国际上通行的、也是一种较科学先进的项目管理制，各个项目负责人独立进行计划、资源分配、协调和控制，从制度上保证项目的质量、进度、成本、人员，再通过招标，选用专业水准高、资质过硬的工程监理公司监理工程。
6开发第一阶段的详细时间安排
建议本旅游开发旅游项目第一阶段建设共分四个时期实施，即
•  筹备期（可行性研究报告申报立项获得批准后的三个月内）
•  建设期（ 1年内完成主体工程建设）
•  试运营（ 选择“五一”、“十一”黄金周或暑期、春节等旅游旺季）
•  运营期（ 试营运后的三个月）
7项目总体开发步骤
本旅游开发由于内设服务项目多，工程量大，开发建设需较长的时间，因此，应坚持一边开发，一边经营，一边完善的原则，逐步完成各项服务设施总体设计分三个阶段进行。
一、完成基础设施和中心设施的开发建设。
本旅游的主题公园、因此，第一阶段首先要解决上述设施的投资参与者，再逐项实施工程部分的建设。就整个工程的建设顺序来看，应首先将资金投入到开发建设上，其次根据资金和招商情况进行实际性的运作。因此，应将政府的配套资金和开发单位的自筹金首先投入到开发建设上，计划该工程到第一年底交付使用。
二、综合服务设施的开发建设阶段。
这一阶段对基础设施和主体设施做局部计划修改和完善。同时，开始向投资者销售、餐饮服务区、并重点抓好服务设施的完善、配套。此外，第一阶段的在建工程将继续进行，预计第二阶段到基本结束。
三、完善规划设计中各项服务设施的开发建设。
这一阶段为度假村开发建设的攻坚阶段，这期间以开发建设度假为主，同时，注重提高完善已建项目的服务功能，将规划要求中的各个项目配置完整，到项目开发的第1年度假村的整体开发基本结束。
9项目运作及风险规避
1项目资本运作基本思路
项目运作的成功不但要靠专业的策划、科学的管理，更需要资本的运作。资金在项目的开发过程中将起到举足轻重的作用。从产品经营到资本运营是市场经济发展到一定阶段的必然产物。资本运营的主要作用在于：
1、通过企业的融资和对项目资源的整合，实现企业资源的合理配置，提高资源利用效率；
2、通过企业物质资源、人力资源和组织资源的整合，促使企业转换经营机制，进而建立起现代企业制度；
3、通过资本运营，实现企业的规模化和集团化，为旅游业的发展提供现实的基础。
目前该项目所处地区的旅游业还处于初创阶段，旅游业投入不足，旅游基础设施薄弱，旅游企业发育缓慢、配套设施不健全，市场知名度不高以及营销手段缺乏等，这些都在很大程度上制约着地区旅游业的发展。为了切实发挥本地区旅游资源的优势，努力促使旅游业成为当地经济发展的支柱产业，通过组建规范化的股份制旅游企业（公司），通过市场运作的方式加大投资和招商引资的力度，并争取在规划的近、中期阶段实现股票上市，这些无疑将会极大地促进地区旅游业持续健康的发展。
项目公司资本与经营运作的基本思路：
1、多种融资渠道
2、经营运作的三大阶段
对于核心功能，又称之为项目的基础功能，完善这一功能阶段需要我们踏踏实实来把基本的事情（基础建设）做好；而支持功能是增值功能（旅游配套设施建设），它能为项目的核心功能添加附加值，支持功能越完善，附加值就越大，这一阶段也是创造竞争优势的阶段；辅助功能可以称之为放大功能，这一阶段要考虑经济效益与社会效益并重，强化辅助功能创造社会效应进而达到做大整个旅游区的目的。
2项目运作结构
本旅游开发项目实行企业化运作，组建规范化的项目开发发展有限责任公司或股份公司，从事项目的开发建设、招商引资和经营管理。
前期聘请专家机构对项目进行策划、规划、招商引资等工作，后期聘请专业的管理公司或组建管理团队对整个项目实施运作，开发公司将依据实际情况组建不同的控股子公司和参股企业，全面为本项目招商引资及发展壮大提供支持平台。
建立政府出资、企业和个人入股的中小企业信用担保公司，解决本旅游开发项目开发公司贷款难、银行放贷难，化解风险，提供保障。担保机构实行政企分开和市场化运作、企业化管理。
鼓励支持商业银行、信用合作金融机构等以民营企业为主要服务对象，利用贴现贷款、再贴现贷款以及重点支持旅游开发等金融政策拓宽本旅游开发项目开发公司的融资渠道。

3项目运作模式
本旅游开发项目的运作将顷力打造其权威性与排他性竞争优势，不但要有旅游本身的核心产品及核心功能，还要采用专业化运作的思路，在时机成熟时，考虑经营运作与资本运作相结合的思路。
当本旅游项目开发发展到一定阶段，具有优良的经营模式，良好的赢利前景，迅速将其做大的一个比较有效的措施就是资本运作。加油站经营权、公交运营线路、长途客运线路经营权、旅游客运线路和政府投资的旅游设施经营权等一切特许经营权是政府掌握的公共资源。特许经营权的配置要严格按照市场化思路，通过股份制、租赁、承包、招投标、拍卖或经营权入股等形式来实现。政府出面引导和牵线搭桥，通过项目引资、融资、吸引投资，形成独资、合资多元投入的格局。建立并规范运营好旅游股份有限公司，支持公司发行债券、募股、扩股，力争在３－５年内使其成为上市公司，成为本地区旅游业发展的龙头，促进旅游业的快速崛起。
4方案设计
根据上述发展状况及操作思路，资本运营的第一步是：组建本旅游开发有限公司（暂定）
●　组成：依相关法律进行组建，由合营双方共同出资，组建有限责任公司。
●　 宗旨：响应党中央、国务院的号召，弘扬民族文化，大力发展旅游产业，振兴地方经济，依法经营，通力合作，共同获利，共担风险。
●　本旅游开发有限公司的主要任务是，根据地区旅游业发展总体规划，独立投资或引资建设主要的旅游景点及其附属设施，进行旅游产品的市场策划和宣传。
●　项目建设周期及合营期限：项目建设周期为1年（就本市嘉年华单体项目而言），合营期限不限。
●　合营各方利润分配及亏损分担原则及比例：依有关法律法规及公司章程规定，合营双方在税后利润中支付各项赔偿金、违约金、滞纳金、罚息、罚款；提取企业储备基金、企业发展基金、职工奖励及福利基金后，按各方出资比例进行利润分配。企业亏损由合营双方按出资比例进行分担。

资本运作的具体方案：
◆ 本旅游开发项目开发有限公司的注册资本为xxx万元人民币。（根据情况可设立自然人股）。
◆ 公司成立后，以公司资产为抵押（或由担保公司），向银行贷款3xxx万元，这样公司的总资产将增加到xxx万元（如果将区域内的经营性资产划拨到该公司名下，公司资产将更多，今后的资本运营更顺利）。
10投资估算与经济分析
1投资估算依据
■ 所有设备价格均依据厂家报价和市场询价；
■ 建筑工程采用本省省本市地区当地同类工程类比法进行估算；
■ 国家有关建设项目投资估算的规定；
2项目总投资估算
本经济分析只对本项目做详细分析。项目总投资是指拟建项目从前期准备阶段开始，到建成营运为止所发生的全部投资费用及营业期所需预付的全部流动资金。
本项目估算表
分区
项目
投资额度（万元）
第一年
第二年
生活区
餐厅

购物区

休闲区

娱乐区
俱乐部

文体休闲区

参观区

各分期投资额度

总投资

3测算说明
1、开发时序：项目总共分三期开发，本市嘉年华开发期为x年。
2、项目基准收益率取x%。
3、缴纳税金和税率：按税法规定，该项目营业税的适用税率为x%，城市维护建设税为营业税的x%，所得税为xx%。
4、折旧按xx年提取，残值为xx%。
4财务评价
1、内部收益率：通过现金流量表计算出该项目的内部收益率（IRR）为xx%>基准收益率x%，说明项目可行性较高。
2、回收期：静态投资回收期为xxx年，动态投资回收期为xxx年，为典型的好项目。
3、净现值：项目在x年经营期内的净现值为xxx万元>x说明项目可接受，故项目可行。
5不确定性分析
在本旅游开发项目评估工作中，大量计算分析所用的数据都是来自预测和估计，由于受客观条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限的影响，本项目的实施结果（投资效果和经济效果等）不一定符合我们原来所作的预测和估计。因此，无论采用哪种方法对本市工业旅游开发项目进行财务效益评估时，总是有一些不确定性的因素。由于这些不确定性因素的作用超过一定程度时，就会给我们所评估的该项目带来风险。一般来说，不确定因素和风险存在是不可避免的，因此，我们在做财务效益评估的同时，需要对本旅游开发项目进行不确定性分析。
不确定性分析的方法很多，我们在此处选用项目评估中最重要也是最常用的两个分析方法：盈亏平衡分析和敏感性分析。
(1)盈亏平衡分析
盈亏平衡分析也叫保本分析、收支平衡分析、损益临界分析，它是根据项目正常生产年份的产量、成本、产品销售价格和税金等数据，计算分析产量、成本和盈利三者之间的关系，确定销售总收入等于生产总成本时即盈亏平衡点的一种方法。在盈亏平衡点上，企业既无盈利，也无亏损。在不确定性分析中，投资者可以通过盈亏平衡分析，判断拟建本市工业旅游开发项目能够承受多大风险而不致发生亏损。
按项目全部完工后的数据测算，本旅游开发盈亏平衡点为接待量的xxx%＜xx%，即平均年接待xxx人次时，项目即可保本；超过此接待量，项目开始盈利。表明项目抗风险能力较强。
(2)敏感性分析
敏感性分析是指通过测试，计算各种不确定性因素的变化对项目经济效益指标的影响，从中找出敏感因素并确定其敏感程度的一种分析方法。影响经济效益的因素很多，敏感性分析通常选择对投资项目资金流量起主要作用的因素，如投资、成本、价格、规模、建设周期等，研究这些因素发生变化时对经济效益指标的影响及影响程度，我们在本报告中主要分析投资额、销售收入二者的变动对内部收益率的影响。
在进行敏感性分析时，应先确定不确定性因素的变化范围，我们对本市工业旅游开发项目按增减xx作为因素变化幅度。10.8.2环境效益
本项目所在的本市州，旅游资源丰富，交通区位环境在西部地区较为优越，旅游资源特色突出。但当地目前对旅游资源的粗放利用，不利于可持续发展。通过建设本市工业旅游开发项目，可以使全州上下普遍重视旅游资源保护和环境建设，让本地居民自觉维护旅游资源，让游客深入体验矿业工作环境，从而最大限度的协调好人与环境、历史的关系，其所取得的环境效益是无可估量的。
6风险与对策
1国家宏观经济政策变化分析及对策
根据国家开发西部、大力发展旅游产业的精神，以及实施长期假期的政策（即春节、五一、国庆）无疑为旅游项目的发展提供了良好的宏观环境。由于旅游业以人的精神文化消费为对象，当国家实行财政紧缩政策时，对人的旅游消费会造成一定的影响。由于"本旅游开发项目"具有其他旅游区无可比拟的自然资源和人文资源，对游客有着巨大的吸引力，加之本州洲的持续发展战略。以特色旅游来吸引游客，以消除国家宏观经济政策对项目的影响。
2国内外市场波动变化及对策
国内外市场波动变化因素主要表现为两个方面：
1、区域产生的经济危机，导致旅游市场不景气；
2、旅游景区的逐渐增多，造成争夺客源的竞争。
这些不利因素均会造成旅游区内的客源数量减少，从而影响项目的收益。针对这种情况，一方面须重视保护自然资源、人文资源，创建独具特色的旅游区；另一方面须从各个方面，利用现代化手段加强宣传促销力度。
3成本波动变化及对策
成本的变动将直接影响企业的利润，投资回收期等指标，公司将采取科学的成本核算制度，将成本降至最低点，同时采取其他各种促销手段，增加营业收入，以冲抵由于成本增加给公司项目带来的利润损失，争取尽早收回投资。
11可行性研究结论与建议
就本旅游项目本身而言，既是对文化的诠释，更是蕴藏着巨大的商机，旅游与文化是天然的盟友，两者之间从来都是相辅相成的，没有文化的旅游是没有品位的闲逛，旅游业向纵深发展的标志，正是对文化层面的探求，只有民族的，才是世界的，最含文化的，才会是长久和可持续发展的。一个名不见经传的地方，一旦和特色文化联系在一起，它就会获得当之无愧的声望和雄厚的经济效益，充分开发利用祖先留给我们的丰富的遗产资源，做到高起点、高档次、大气魄、大手笔，就一定能获得大发展、大回报。
1结论
本项目是在综合考虑拟建地域的旅游资源特色、市场开拓前景和预期经济效益、社会效益、生态效益的基础上提出的。项目拟建地域旅游资源优势突出，投资环境和经营条件有利，位置选择得当，交通便利，用地宽裕，水、电通过技术措施即可解决；建设规模适中，配套设施完善，空间布局与功能分区合理，保障措施有力，实施计划目标明确而又具体可行；投资估算准确，财务评价客观，预期效益显著，只要积极促销，加强成本费用控制，善于经营管理，财务收益称佳。该项目的实施对本市州加快发展特色旅游，培育新的经济增长点意义重大。研究结果表明，从项目的地点、功能、标准和相应的市场需求状况来看，建设本项目是必要的和可