御景花园二期房地产开发项目可行性研究报告.doc

目 录
1项目概况
1.1项目提出背景
1.2项目状况
1.3项目开发建设条件
1.4项目投资估算
2 市场分析与预测
2.1全国房地产市场宏观形势分析及预测
2.2项目所在市房地产市场状况分析及预测
2.3项目所在区域房地产状况分析
2.4 项目目市场分析
3 建设条件
3.1开发项目用地状况
3.2项目方案确实定
4 规划设计方案
4.1规划设计方案指导思想
4.2建筑规模及规划设计方案设想
5 项目销售计划
5.1项目定价
5.2项目分阶段销售计划
5.3项目销售收入计算
6 投资估算及资金筹措
6.1投资估算原则
6.2项目建设投资估算
6.3资金筹措与使用计划
7 财务评价
7.1财务评价基础数据测算
7.2盈利能力分析
7.3清偿能力分析
8 风险分析
9结论及提议
11.1结论
11.2存在问题及提议
10 附图
1．项目概况
1.1项目提出背景
（1）项目名称:现代花园
（2）承接单位概况
承接单位是蒲氏房地产开发集团企业，注册资本3000万元，开发资质为一级。企业经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。企业实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承"诚信、合作、卓越、创新"经营理念，开拓进取。
蒲氏房地产开发集团企业经营宗旨是：
为客户发明生活--提供高质量住宅产品和服务，让人们生活愈加简便、高效、丰富多彩；
为社会发明价值--服务社会，发明文明进步生活方式，充足实现蒲氏房地产集团社会价值；
为员工发明机会--发明发展空间，提高员工价值，提高蒲氏集团人工作生活质量；
为股东发明回报--以长远利益回报蒲氏集团股东。
（3）可行性研究汇报编制根据
1）项目提议书及其批复文献
2）国家及武汉市颁布有关法律、法规、政策
3）武汉市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目纲要
4）武汉市、国民经济和社会发展记录公报
5）武汉市都市总体规划大纲（—）
6）东湖高新技术开发区经济和社会发展规划
7）房地产开发机构公布工程建设方面原则、规范、定额
8）《武汉市市区基准地价》
9）武汉市及项目周围地区市场调研和现场勘察资料
10）投资项目方签定协议书或意向书
11）编制《汇报》委托协议
12）其他有关根据资料
（4）项目提出理由与过程
房地产经济是国民经济重要构成部分，是国民经济重要支柱之一。发展房地产经济有助于加紧我国产业构造和消费构造调整，从而增进国民经济健康持续发展。目前房地产经济（尤其住宅经济）是我国新经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众住房需求，倡导大力发展房地产经济。我们企业为了响应国家安居工程，决定规划、开发现代花园。
东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业源头，享有“中华光谷”美誉。目前开发区产值上亿元企业已达35所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业重要基地。
近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业经验和新区建设中存在问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创立面向二十一世纪集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适武汉科技新城奋斗目。
现代花园选择此处规划、开发，等项目实行后，将有助于启动东湖高新热电企业集中供热初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居”为一体总体规划，并极大改善东湖开发区面貌。
1.2项目状况
（1）拟建地点
拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。
（2）建设规模与目
自有资金为3000万元，现代花园项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。小区内设幼稚园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。
我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们企业超前思想，规划、开发“现代花园”，致力于为在东湖高新技术工业园区工作白领阶层周围高校院所知识分子，入住华中光谷从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入很好市民家庭提供一种优美、舒适居住环境。
整个花园小区现代中不乏温馨，温馨伴伴随现代。
温馨是一种感觉，是人生美好向往
温馨是一种品位，是人生独到见解
温馨是家元素，是人生永恒主题
温馨来自情感交流、理智选择，蒲氏集团人对于温馨认知，是源于对生活细节完美追求。让蒲氏集团人“真诚、勤奋、友好、求精”为您营造温馨家。
1.3项目开发条件
（1）供水
在鼓风小区东侧有现实状况DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。
（2）雨水、污水排放
武黄路大街既有现实状况DN2100毫米雨水管线和DN1800毫米污水管线，可以就进排入。
（3）供热
拟从武黄路新敷设供热干线接入。
（4）供电
拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫三五饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。
（5）供气
已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后道路、绿化以及所需多种市政条件及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发企业统一开发，多种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以到达“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。
（6）电信
本项目估计需装机容量为820门程控互换机，拟由洪山区电话局从831开设下属分局处理。
1.4项目投资估算
本项目投入自有资金3000万元，贷款5002.61万元，再加上房屋预售款，共投入总资金14828.67万元。
本项目完毕后，估计销售收入为23185.92万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加1247.54万元、所得税2346.21万元、提取法定盈余公积金及公益金857.43万元后，估计合计未分派利润为3906.08万元。
项目总投资估算表

序号
项目费用名称
金额（万元）
1
土地开发费
4082.56
2
建筑工程费
5361.70
3
安装工程费
2056.48
4
其他投资费
2070.86
5
项目管理费
124.20
6
不可遇见费
186.31
7
建设期利息
946.56
8
总投资
14828.67

2.市场分析及预测
2.1全国房地产市场宏观分析及预测
房地产市场急剧升温。在国家经济刺激政策尤其是宽松货币政策和通货膨胀预期等原因影响下，今年我国房地产市场体现远好于预期，出现了投资加紧、销售增长、价格迅速上涨和资金来源富余等新状况。
（1）投资增长：逐季加紧，回升势头好于预期
在市场回暖、销售增长等原因带动下，今年以来我国房地产开发投资增长逐季加紧。前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅分别比上六个月、一季度提高了7.8、13.6个百分点；其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%，比上六个月、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点。测算表明，9月份当月，房地产开发投资增速达37%，高出8月份2个百分点，持续第二个月高于同期城镇固定资产投资增速。此前业界预测今年房地产投资增长在10%以内甚至出现负增长，目前来看今年前三季度增速已经到达17.7%，整年增速估计在20%左右，远远好于预期。
（2）销售增长：三大需求集中释放，市场销售猛增
进入，伴随市场迅速升温，房地产销售大幅增长，出现了近年来所没有过“井喷式”行情。前三季度，全国商品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。
分地区来看，市场调整幅度较大地区销售增长也更快。如伴随楼市逐渐回暖，北京、上海、浙江等热点地区成交量持续回升。1-9月份，北京市销售面积和销售金额同比增长均在100%以上，江苏、浙江、福建、广东等重要地区销售面积和销售额增幅都在50%以上。
（3）价格上涨：同比涨幅由负转正，环比持续7月上行
在成交量不停放大同步，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比持续7个月正增长。9月份，全国70个大中都市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格持续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比持续7个月正增长。
分地区看，9月份全国70个大中都市房价同比上涨都市有57个，比6月份增长了26个，其中涨幅最大5个都市是：深圳11.1%、温州8.2%、金华7.7%、银川6.1%、宁波4.9%；价格下降都市有13个，比上六个月减少31个，其中降幅最大5个都市是：石家庄下降3.7%、吉林下降3.3%、岳阳下降3%、唐山下降2.9%、徐州下降2.8%。尽管近期北京、上海等一线都市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线都市房价却在加速上涨，表明我国房地产市场涨价潮正在由一线都市向省会都市、中小都市等二、三线都市蔓延。
（4）资金来源富余：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加紧。受货币政策宽松、销售量增长和直接融资增长三大原因影响，今年以来房地产开发投资资金来源富余，增长较快，有效缓和了开发商资金紧张局面。前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%，增速比上六个月提高了15.2个百分点，比去年同期提高了28.2个百分点。尤其值得关注是，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加紧，占资金来源比重明显提高。前三季度国内贷款增速达47.2%，同比加紧了近40个百分点，占资金来源比重达21%，同比提高了2个百分点；个人按揭贷款增速达107.7%，去年同期则是下降14.9%，占资金来源比重为13.7%，同比提高了6.6个百分点。
（5）供应回升：施工面积增速止跌回升，新动工面积强力反弹
前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比上六个月提高2.7个百分点，这是今年以来施工面积增速持续4个月实现正增长。房屋新动工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点。施工面积增速持续回升，新动工面积降幅收窄，表明伴随房地产市场“量价齐升”和去库存化进程加紧，开发商市场信心正在逐渐恢复，企业扩大投资意愿正在不停增强。
（6）国房景气指数持续走高。9月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.08，比8月份提高1.00点，比6月份提高4.5点，是今年以来持续第2个月保持在100以上。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.01，比8月份提高2.26点；本年资金来源分类指数为107.75，比8月份提高1.93点；土地开发面积分类指数为93.93，比8月份提高0.68点；商品房空置面积分类指数为90.32，比8月份提高1.01点；房屋施工面积分类指数为99.06，比8月份提高4.11点。
2.2武汉市房地产市场宏观形势分析及预测
（1）武汉市整体都市规划
自20世纪90年代初，武汉市设置武汉经济技术开发区和东湖新技术开发区以来，以这两大国家级开发区和吴家山海峡两岸科技产业园“两园一区”为重点形成了都市新区开发热点。同步由于天然江、河、湖泊分割，武汉市政府因地制宜制定了武汉市总体规划布局，将武汉市规划为圈层式布局构造，即以主城为关键由内向外第三、二、一产业圈层式布局构造。建成包括“两园一区”在内南湖、白沙洲、黄家湖、四新、什湖、古田等九大功能组团。
这九大功能组团相对独立，交通及市政基础设施相对集中配套、关联和辐射外围走马岭、蔡甸、常福、金口、纸坊、流芳等6个重点镇，由“三环十放射”构成整个都市规划交通框架构造。
九个组团功能分区明确，以“两园一区”和白沙洲工业园、古田经济发展区、什湖产业园这六个重要产业园区为关键带动所在组团发展以第二产业为主，在形成规模后逐渐引入发展第三产业。同步以汤逊湖、白沙、四新、郭徐岭、黄狮海等五处为主居住区作为远景规划中都市人口重要安顿地。六个重点镇则运用邻近组团优势及特性发展物流、轻工、旅游、生活居住区等功能，并承担疏散主城人口作用。
武汉市这种都市多组团式布局制定决定了都市发展方向多样性，功能类型多样性。从都市发展角度考虑可以防止无序滚动式连片式开发，在保证环境优先前提下，可以给主城以拓展空间和机会。对开发商而言，为我们未来开发方向，以及开发产品类型选择上予以指导，未来开发热点将重要集中在几种板块儿当中。
（2）土地市场影响政策
武汉市房地产一级市场（即土地市场）规范历程在全国来讲是属于启动较早，但也同样经理了此前协议出让阶段，当时许多开发商通过协议方式以低价圈了很好地块，在目前房地产市场上，大多数在建在售楼盘都是在哪是获取土地，同步在目前日渐规范土地市场上，仍由当时协议转让土地在进行再转让，目前土地部门已经考虑有效措施限制，以保证25%投资量规定真正能得到有效保证。
武汉市建立起土地储备制度，行政管理上采用三级管理即武汉市土地资产管理委员会是作为决策机构，宏观调控土地储备与供应计划。武汉市国土资源管理局作为土地储备体系行政管理机构。武汉市土地储备中心则是详细实行土地储备实行及土地供应前期工作。武汉市土地交易中心，详细负责土地招投标等详细供应工作。
从管理区域划分上，中心城区（江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、洪山、青山）土地仍实行市土地行政主管部门垂直管理体制，城郊各区（东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂、新洲）和开发区（武汉东湖新技术开发区和武汉经济技术开发区）土地由地方土地部门进行储备转让，市土地行政主管部门与地区人民政府或开发区管委会共同管理、指导和监督。
初，武汉市政府提出土地储备原则是：旧城改造、新区拓展、轴线推进、均衡发展。同步武汉市土地部门采用了调整土地供应量和“最高限价”等政策，以遏制房价过快增长。到了年终则提出要在土地市场平稳发展同步，在未来几年内将房价推过3000元关口，以真实地反应出与武汉市地位相匹配房价，措施就是从房地产开发源头——土地开始，从年初计划向市场投放6000亩土地到年终上市也只有4000亩左右。其中还包括在年终集中推出35万平米旧城改造地块。这一点即可看出。同步这一趋势将延伸到。
将继续进行武汉老城区改造工作，力度将超过今年。同步启动汉阳大开发。汉阳开发率先沿汉江开始，选择好几种重点板块启动，把汉阳地区建设重要提成三个部分，汉江旅游文化生活区组团，四新组团介于生活区、文化区与生产区之间，重要承担政治、金融、商业等生产性服务与生活两大功能，沌口组团重要建设现代制造业基地。
（3）房地产市场影响政策
在房地产二三级市场上，近几年来国家及武汉市也对应出台了有关开发、融资、销售管理措施、信贷等有关政策。首先规范了开发市场，从而保证市场良性竞争，减少办事环节和有关税费以最终有助于消费者购房，另首先从信贷、公积金等方面直接保证需求面畅通，以保证商品房市场可以良性循环。伴随危改力度深入加大，二手房市场将深入被激活，将会给商品房市场带来一部分投资性客户。
各年度数据指标回忆
指标类别（增长率）
房地产投资额
商品房销售额
存量房交易额
发放贷款额

11．07%
11．01%
/
47．8%

13．92%
24．04%
24%
156．8%

14．90%
26．62%
39%
60%

19．80%
19．26%
41%
56．6%
从上述指标对比可以看出，武汉房地产市场四年来投资额一直在稳步增长，存量房交易额也在迅速稳步增长，其中重要推进力量来自于金融对个人信贷支持，但值得关注是以来，初次销售额增长出现了下滑。
2.3武汉市洪山区房地产市场宏观形势分析及预测
据武房指数汇报显示:房地产综合物业价格为2968.76元/m2,住宅平均价格为.31元/m2写字楼平均价格为4149.16元/m2从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。
目前武汉市住宅市场供应上,住宅面积在100m2如下占总量4%,住宅面积在101--120占总量32%,121--140占总量45%,141--160占总量5%,161--180占总量10%,180以上占总量4%。从以上记录成果看,120m2--140m2住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应主力,市场接受程度最高。
购房者能承受多高房价,是房地产市场上最为关怀问题,根据我们这次调查成果,购房者对购房总价格承受能力如下:承受总价格在20万如下占33%,承受总价格在21--30万之间占30.5%承受总价格在31--40万占24.50%承受总价格在41-50万占8%,承受总价格在50万以上占4%。
以上调查成果显示,武汉市购房者所能承受价格在20-30万之间，比例占到总量60%以上,可见是重要购置力承受范围。
此外，重点调查了我们项目所在洪山区房地产市场及项目周围重要楼盘销售状况。在第四季度洪山区住宅价格指数为1488.67点，比上季度上涨了36.92点；住宅平均价格为2325.85元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54%。
武汉市洪山区住宅价格指数
季度 
洪山区指数
第四季度
1145.39
第一季度
1273.52
第二季度
1327.12
第三季度
1451.75
第四季度
1488.67

第四季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000元/平方米左右，且销售状况良好：书香门第售罄，均价在3200元/平方米左右兆富国际大厦获得了3000平方米以上销量。究其原因，一是有良好地理位置，交通以便；二是该区域楼盘有充足消费群体——高校教职工和成长中新小企业、个人投资者，如书香门第住宅重要针对是高校教师和博士、硕士等。从市场现实状况看，武珞路沿线地处都市中心，土地成本比较高，因此开发项目多为高层商务写字楼或商住楼。
在楚雄大道沿线汇集了名都花园、尚文创业城、华城新都、现代光谷智慧城等多种住宅项目，除了名都花园价格到达2900元/平方米以外，其他楼盘均价在1940元/平方米上下浮动，该区域高校众多，有很好自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。华城新都本季度销售量在1万平方米以上；现代光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格均有所提高。
楚雄大道以南沿珞狮南路汇集了丽岛花园、新开盘明泽·半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐减少，获得了很好销售业绩，本季度新开盘明泽·半岛尊邸获得了开门红，销量在4000平方米左右。该区域楼盘展现别墅化、大户型化发展趋势。
坐落在洪山区“中国光谷”所在区域本季度又推出了学府佳园三期，平均价格在元/平方米左右。汤逊湖版块在本季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为1600元/平方米，仍保持着很好销售势头；银河湾均价为1700元/平方米，销量到达1.4万平方米左右；均价在2300元/平方米玉龙岛花园别墅本季也销售了4000多平方米；水蓝郡通过6月底暂停销售后于8月重新登场，呈良好态势。
2.4项目目市场分析
根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增长，上六个月武汉完毕住宅建设投资39.47亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积到达958.2万平方米。总投资额为132.5亿元，同比增长14.9%。其中住宅投资99.39亿元，同比增长15.4%，占总投资75%，经济房开发投资13.65亿元，占总投资10.3%.从销售投资比率来看，98年销售额只占到投资额43.78%，99年上升到60%，在，全市销预售总面积为759.32万㎡（其中住宅销售面积393.13万㎡）同比增长17.17%；总销售额为118.55亿元，同比增长26.62%。虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅良好销量，再结合入住武汉光谷高科技企业不停增多，白领阶层以及周围高校教师对中高档住房需求一定会更大，此外国家对居民购置住宅金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。
据调查，今年武汉市还将陆续推出一系列中高档项目，整体项目水平与项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一种档次，从而拉动武汉市房价继续走高。今年武汉市基础建设将要迅速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为武汉市商品房销售提供了契机，这将导致武汉市商品房价格出现上涨趋势。今年武汉市房价升幅在10%左右，其中合用房升幅达20%，从原因上看，重要有四：
（1）在政府土地供应政策与方式变化状况下，地价上升。住宅集中区地段周围开发项目增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。
（2）需求量大。从目前本市房地产消费市场来看，有84.6%消费者都采用了商业贷款或组合贷款方式进行购房置业，并且更多人因贷款利率较低则更但愿采用公积金贷款；尚有居民福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累需求量在短时期内释放出来。
（3）购置力增强，按揭作用。本市城镇居民人均可支配收入增长，使居民购置力有所增强，再加上不少“持币观望”者加入，银行按揭到位，国家对居民购置住宅金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。
（4）住宅品质提高，也成为了房市升温。由于伴随经济发展，居民对住宅选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔目光审阅、评判选择住宅，对住宅品质以及物业管理服务规定提高。最终导致价格上扬。
（5）竞争剧烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场，带来了剧烈竞争。由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入武汉。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商到来，使武汉房地产市场竞争更为剧烈化。
综上所述，再结合我们企业竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大概每平方米1800—2200元。考虑到自有资金有限（3000万元），现代花园项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。小区内设幼稚园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。(小区基本规划简图见附图2)小区规划以中等多层住宅为主，配以少许高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑风格上充足体现“以人为本”设计理念。重视环境营造并赋予其浓郁文化内涵，充足体现二十一世纪科技新城高品质住宅区风貌。
现代花园项目重要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作白领阶层，周围高校院所知识分子，入驻华中硅谷电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入很好市民家庭。根据以上多种消费对象不一样品位和规定，故选择了多种户型，见下表：
户 型 分 配 表
楼型
户型
格 式
面积（㎡）
数量（套）
①
A
3室2厅2卫1厨1阳台
128.52
64
B
3室2厅2卫1厨2阳台
131.22
64
②
C
2室2厅1卫1厨1阳台
90.08
80
D
3室2厅2卫1厨3阳台
168.44
80
③
E
4室2厅3卫1厨2阳台1书房
181.26
90
F
3室2厅3卫1厨2阳台1书房
165.82
90
④
G
3室1厅1卫1厨1阳台
90.79
264
H
2室1厅1卫1厨1阳台
81.44
264

3.建设条件
3.1开发项目用地状况
考虑到自有资金有限（3000万元），现代花园项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。小区内设幼稚园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。(小区基本规划简图见附图2)

技 术 经 济 指 标
项 目
单 位
数 量
居住户数
户
996
居住人数
人
3187
户均人口
人
3.2
总建筑面积
万㎡
12.9
1.住宅建筑面积
万㎡
11.6
2.公建面积
万㎡
1.3
住宅平均层数
层
6.53
容积率

1.29
绿地率
%
45

用 地 平 衡 表
项 目
单 位
数 量
小区规划用地
万㎡
10
1.住宅用地
万㎡
4.37
2.公建用地
万㎡
2.13
3.道路用地
万㎡
1.09
4.公共绿地
万㎡
2.0
其他用地
万㎡
0.41

3.2开发项目用地状况项目方案确实定
眼下人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区环境、园林设计、信息网络等与否到位。本着节省用地，少占耕地，减少拆迁移民有助于场区合理布置和安全运行几有助于保护环境和生态，有助于保护风景区和文物古迹原则，根据（1）造就武汉市建设规划规定。（2）适应小区投资项目规定。（3）适应小区房屋用途规定。（4）拥有便利交通条件。（5）满足土地地质条件，市政基础设施等原因需要。我们选定三个位置(详见附图1：场址位置图)。
选址位置一：
拟建于鲁巷广场西南。小区北靠雄楚大街、东接民院路，西临湖北经济管理大学，南至南湖。
选址位置二：
拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。
选址位置三：
拟建于华中科技大学西一门外，北接中国地质大学，西临鲁磨路，南靠华中科技大学紫菘公寓。
三个方案各有千秋，但通过比选优化，最终选择“选址位置二”。其理由：
通过搜集资料、走访调查、查阅资料及抽样调查，运用科学措施整顿和分析有关信息资料，兹对项目选址科学性、可行性作如下评述。
（1）自然条件
通过对该地块构成成分、构造形式、资源状况、承载力状况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（沙砾坚土），地基强度好，合用于钢筋混凝土基础，建造10万平方米房地产才不会超过土地承载力。该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。
（2）都市基础设施条件
政府部门通过开发项目征收环境配套费，已为项目提供了排水、电力、燃气、供热、交通等基础设施。项目与都市基础设施网络连接点较近，不需要建造水处理系统。同步经该楼盘有十余条公交线路，五条过江航线，即将修建汉口常青至武昌森林公园地铁线路其始就在这里，交通以便。周围学校、医院、购物、娱乐场所和公园绿地完善齐备，为居民平常生活提供便捷。珞瑜路这几年变化日新月异，一改昔日荒芜，成为今天武昌地区一块黄金地段开发热土。该街区各项目配套设施正在不停完善。如菜场、超市、邮局、银行、……伴随大量居民入住和光谷运用开发，该街区发展前景将一片乐观。
（3）周围环境条件
小区拟建于关东科技工业园内，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院。由原城建学院向北为东湖自然风景区，东湖是全国最大市内湖淡水湖之一，水域开阔，风光宜人，环湖路绿树红花掩映，曲转回折，是武汉市民周末休闲度假理想去处。东北面武昌自然环境保护区——马鞍山森林公园，步行5分钟就可抵达。整个小区有山有水，树木繁密，绿地完善齐备，污染小，空气清新，环境幽雅。
湛蓝天、清澈水是其引认为傲亮点，郁郁葱葱松林、芳草茵茵绿地让你在蓝与绿交响中感受大自然气息、享有返朴归真漂亮。独特地理位置，赋予了小区更深刻内涵。
小区地处光谷，且处在武汉重点教育基地位置，周围有上10所高等学府，学术气氛浓厚，汇集大量高素质人才，形成一流人文环境。与书为邻，以德为友，让人尽情享有私密化个人空间。
项目选址区域附近人口密度适中，居住人口都是从事高新技术人员，受教育程度高，文化素养好，消费能力可靠，具有很强够房能力。
此地浸染着闻名全国武汉高校风景区书香墨秀。山水环抱，人杰地灵。云集高校带来济济人才。故选择此地人士同步也为下一代选择了一种良好文化和教育环境。
4．规划设计方案
4．1规划设计方案指导思想
现代花园提出“绿色生态小区”概念。在目前房地产开发过程中，讲究园艺设计，倡导健康住宅已是大势所趋，但目前国内景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力活生生“软质景观”，只重视视觉效果，而没有营造整体气氛，”形成了层次分明景观体系，同步设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人视线从高大建筑物上转移，从而减少了人压抑感。45%绿化率保证了周围良好环境，建成后重视人文环境和只人化控制，污染较少。自然景观优越、空气清新、湿度合适，夏季凉爽，远离闹市区鲁巷，周围高校分布极广，绿地面积率大。远离重工业区，工业污染小。
4．2建筑规模及规划设计方案设想
（1）建设规模
总占地面积10万平方米，总建筑面积12.9万平方米（其中公建面积约1.3万平方米），总户数996户，地下停车场4820平方米，绿化面积近4.5万平方米，容积率1.3。小区内部规划“一中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布，周围四个组团各成体系、各具特色。小区内有托儿所、小商场、银行…………节能节水措施
（2）建筑技术
现代花园小区建筑热环境和能源系统设计应贯彻国家和地方有关节省能源法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计原则》。保证舒适，健康室内热环境基础上，采用有效节能措施，改善建筑热工性能，减少建筑整年能耗；积极采用对环境污染小可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统效率；最大程度地减少建筑对能源需求和对空气污染破坏，以实现可持续发展目。
a.建筑节能技术
该工程维护构造保温材料选择和构造方案如下：
屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/(m2.k)
外墙：一般内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)
门窗：选用产品规定其抗风性能属原则GB7106第2级，空气渗透性能属原则GB7108第3级，雨水渗透性能属原则GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)
楼梯间：一般内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)
b.采暖系统保温节能措施
小区供热采用高热效率29MW热水锅炉(热效率为80%)、APV湍流技术高换热系数换热器、高度聚乙烯保温管(热效率达90%)、自力式流量控制器等措施，到达了供热系统部分节能规定。小区内热互换站采用变频循环泵和流量自动调整系统，可根据设定流量极值和室外温度变化自动调整流量。小区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效防止了在管网传送中热量损失。
供暖系统采用上供下回双管式。系统布置简朴，水路畅通，安装检修以便。最大长处是可以实现各组散热器单独调整而不影响其他散热器热力工作状况，并为未来安装热表计量收费发明了条件。每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。该阀门可随室外气温变化自动调整室内温度到达恒定温度，克服了双管系统垂直失调弊病。采暖系统按单元设置，各热力出口均安装差压控制器。可防止水力平衡调整困难，并为外网自动调整发明了条件。房间散热器选用铝合金暖气片。
c.建筑节能技术、材料、工艺应用
除了在保温节能做法及措施中简介新技术外，在现代还原建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业发展起到一定作用。
地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水所有采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。
(3)节水措施
a、小区水环境
合理规划和建设小区水环境，提供安全。有效供水、污水处理、日用系统，节省用水。实现水资源可持续发展和运用，改善小区生态环境。建立完善给水系统，保证供水水质符合卫生规定，水量稳定，水压可靠；建立完善排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等多种用途时，水质应到达国家规定对应原则，以保障回用水安全和合用。
对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽居民用水量估算资料。提出合理用水分派计划、水质和水量保证方案。最大程度地有效运用水资源，减少小区污水排放量，实现小区用水良性循环。以足够水量和水压向所有顾客不间断地供应符合卫生规定饮用水、消防用水和其他生活用水；及时将小区内污水和雨水排放搜集到指定场所。
搜集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，防止雨水淹渍、冲刷给环境带来破坏。充足运用雨水，减少市政供水。搜集后雨水经合适处理后回用做小区杂用水。
b、绿化景观用水节水
保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分派，提高景观用水水质和效率。 景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。倡导营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应运用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及运用自然渗透补充地下水。
C、节水器具应用
大力推广使用节水型器具，不停提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上座便器。
龙头：不使用螺旋升降式铸铁水嘴。根据用水场所不一样，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。
淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调整器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。
节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。
5．项目销售计划
5.1项目定价
（1）确定项目均价：以A亿海玉树临居、B晶品枫林、C乐活源，D 为今都为可比楼盘，对本案进行均价制定。

原因
X
A
B
C
D
价 格
待定
6300
7000
6000
6200
开盘时间
10月
6月
9月
6月
11月
区位原因
很好
好
很好
一般
一般
建筑设计
好
好
一般
一般
很好
绿化率
45%
45%
35%
40%
40%
建筑质量
好
很好
很好
很好
好
私密性
很好
好
好
很好
很好
交通便捷
很好
好
很好
一般
一般
周围配套
完善
健全
完善
完善
健全
户型构造
好
好
一般
很好
很好
小区景观
欧式
德式
生态景观
西班牙风格
现代都市型
比较根据

交易时间
08（月）
6
7
8
9
10
11
指数
1.14
1.13
1.14
1.15
1.16
1.16

A: 1.16/100=1.14/a a=98.3
B: 1.16/100=1.15/b b=99.1
C: 1.16