房地产公司实习报告.docx

房地产企业实习汇报

　　 序言:前进大学生活最终一种年头,站在我们面前就是那个向往已久工作社会,我们心已经开始飞进那里.我们快乐,我们兴奋,由于我们终于可以在这个巨大舞台上展现自我,我们可以回报社会,我们可以服务国家.不过我们又胆怯又胆怯,我们常常会扪心自问:我们准备好了吗 是,我们在校园里生活了数十载,而社会与校园是完全不一样两个世界,也许我们不能完全立即适应这剧烈残酷社会.因此我们选择一种过渡桥梁把我们平稳送上社会大舞台,这就是专业实习.
　　我们专业是工程管理,房地产是我们后来就业重要方向之一,加上我俩对房地产十分地感爱好,因此我们选择了一种房地产信息充足企业来丰满自己幼嫩翅膀.房地产评估企业属于房地产中介机构,是房地产开发商与消费者之间桥梁,在这里实习会使我们得到更好锻炼.而许多专家学者给房地产估价下了一种美妙定义:房地产=科学+艺术.正式这种既有科学知识严谨也有艺术魅力,我们才能满腔热血爱上房地产估价这一行业,才能积极才房地产知识中自由遨游!
　　实习一种月很快就要结束了,再回首这丰收一种月,我们感到十分欣慰,它使我们在实践中理解社会,让我们学到了诸多在课堂上主线就学不到知识,,也打开了视野,增长了见识,为我们即将走向社会打下坚实基础.为了体现自己收获喜悦,我们将分开几种部分讲一下自己感受,汇报实习状况!
　　一,企业简介
　　XX北方房地产征询评估有限责任企业(如下简称:北方企业)系XX北方房地产征询评估中心(从属于国土资源部)脱钩改制后形成企业.是国内最早从事评估业务且具有最全面评估资质中介服务机构之一.北方企业以XX为依托,业务范围辐射全国.具有技术力量雄厚,信息敏捷可靠,服务行为规范,规模信誉良好优势.
　　1,企业重要业务有:
　　①,房地产开发土地使用权获取方式前期筹划;房地产投资分析,可行性研究;房地产投资资金融通;房地产市场营销筹划;房地产抵押贷款(个贷)评估;房地产拆迁评估.北方企业自1993年以来,对不少项目参与了整个筹划,并成为多家集团企业长期征询评估机构,成为许多集团企业顾问单位,例如:北大青鸟集团,隆达集团,XX市供销社,XX金隅集团,首创置业,国贸,北辰等.
　　②,基准地价及各类宗地地价,房产价值评估业务.
　　基准地价编制:北方企业曾在1993年主持制定了浙江省温州市基准地价,并参与了其他省市基准地价制定,获得原国家土地管理局颁发1993年局级科技进步二等奖和浙江省土地管理局颁发1992年度局级科技进步一等奖;业务包括出让或国家收回土地地价评估;转让,出租,抵押,作价入股房地产评估;企业吞并,破产,清产核资波及房地产估价;司法仲裁波及到房地产估价;征收土地税费波及土地估价;其他根据法律,法规需要进行房地产估价.
　　③,在全国范围内为企业股份制改制提供土地资产评估及政策,法律征询.
　　北方企业自1993年起一直被国土资源部确认为A级土地估价机构,是全国最早从事上市企业土地估价机构.已参与了百余家上市企业股份制改造中土地资产评估,政策征询,及土地资产处置协调工作,积累了丰富经验,熟悉股份制改造中各个环节,可认为企业提供最合理土地资产处置方案,便于土地资产与其他资产衔接平衡,到达上市原则.
　　④,为多种形式产权变动提供整体资产征询评估服务.
　　目前已为几十家企业进行了整体资产评估及其征询服务,积累了丰富经验.包括企业清算资产评估,企业工商注册资产作价入资评估,资产赔偿评估,无形资产评估等,类型丰富多样.
　　⑤,具有提供完备法律征询服务能力.
　　北方企业既有法学硕士4名,其中具有律师资格3名,具有提供全套法律征询服务能力,尤其在房地产专业法律方面具有丰富经验,使客户权益得到最大程度保护.
　　2,企业特点及优势
　　①,企业具有五种资质:
　　⑴中国土地估价师协会颁发全国土地评估资格
　　⑵国家建设部颁发一级房地产价格评估资质
　　⑶XX市国土资源和房屋管理局颁发评估资质
　　⑷XX市国土资源和房屋管理局颁发房地产经纪资质
　　⑸XX市国土资源和房屋管理局认定房屋拆迁评估机构(第一批)
　　作为目前全国具有资质最全面,最高级别评估机构,北方企业在目前许多评估项目同步归口两个以上政府部门领导状况下,在协调各方关系方面更显示出我企业巨大优势.这一点是那些资质不全或不具有资质评估机构无法比拟.
　　②,敏捷可靠信息来源
　　北方企业与国土资源部,建设部,财政部,外经贸委,各省及地方房地产管理部门等建立了良好业务联络,能及时精确地理解国家各项政策法规,并融会贯穿.尤其与各省市土地管理部门及土地评估机构关系亲密,理解和掌握全国各地地价行情,可以协助客户办理评估成果确认,土地资产处置,权属变更登记等手续,有协调各方面关系能力和经验.截止目前,企业已为数百家企事业单位进行了高质量房地产征询评估及交易代理服务.
　　③,良好信誉
　　北方企业是中国银行总部,国家开发银行,建设银行XX分行指定评估机构之一,与其他银行亦有业务联络,享有良好信誉.目前,房地产抵押评估业务量日益扩大.北方企业在接受评估工作过程中,从专业角度协助银行机构审查贷款企业抵押财产证明合法性,并协助企业明晰产权关系.既为金融机构贷款安全性提供保障,又为企业理顺产权关系,顺利获得金融支持提供法律征询及协调工作.
　　④,雄厚技术力量
　　北方企业是国内成立最早,技术力最雄厚专业评估机构.从事过各类资产评估项目,并与境外评估机构进行过多次合作,有丰富协调经验.在长期房地产评估工作中,全体员工不停总结经验,熟悉并掌握国际公认评估原则和措施,目前已形成了一套科学有效评估程序,保证了评估工作客观,公正和具有权威性.自1992年以来,各省市基准地价制定,北方企业从长期宗地评估中积累了基准地价制定措施丰富经验,并对基准地价数字化,原则化有独到见解.
　　⑤,高素质人才构造
　　北方企业既有专职人员中,50%左右具有硕士学位,形成了以经济,财会,建筑,法律等专业人员为主业务队伍,体现了最佳组合效益.其中重要组员为原国土资源部土地经济研究所地价所组员,数年以来从事土地经济理论,地价理论及评估措施研究,参与了多项国家重点课题研究和国土资源部《城镇土地估价规程》等重要文献起草.企业既有人员中,具有国土资源部土地估价师证书15名,建设部注册房地产估价师证书12名.除此之外,还拥有一支稳定具有评估执业资格兼职人员队伍,能承接多种类型评估项目及基准地价编制项目.
　　二,在企业工作状况
　　能在这样有实力房地产企业实习,我们十分快乐,这就像给与了我们一种巨大舞台,让我们在上面有机会挥洒自己才华,演绎自己青春.我们也十分珍稀这样来之不易机会,好好向同事们学习,增长自己知识与经验.
　　在北方这一种多月,我们是慢慢进入工作角色,由开始学习房地产评估汇报,到成为同事们助理,再到参与到项目中来,最终得到项目主力位置.这些渐渐进步是同事们给与我们肯定,也是我们努力成果,我们获得不仅仅是知识,还得到了走向社会自信.下面简朴简介一下我们小组在北方所参与 某些项目.
　　项目一:国家土地局XX年XX地价监测
　　XX地价监测是为了以便国土局对XX地价控制和管理,在每年年末时
　　候,在每个地区选用一两个代表性地点进行估价,从而掌握XX地价分布.
　　国土局分给北方企业6个监测点任务,由于任务比较艰巨,这次总共有6人参与了这个项目.按照国家土地局规定,我们分别测算出在现实状况容积率和现实状况土地开发程度条件下楼面毛地价和地面熟地价以及在设定容积率2,土地开发程度"七通一平"条件下楼面毛地价和地面熟地价.在5天内完毕工作任务.外出考察花费了3天时间,2天用于写估价汇报.外出考察重要任务就是考察监测点以及使用市场比较法而使用比较案例地点,做好记录和拍照工作.
　　这六个监测点及其比较案例分别是:
　　一,南池子大街52号用地价格评估
　　(王府井百货集团股份有限企业住宅用地,四合院)
　　比较案例: 1,西城区银锭桥胡同18号院 2,东城区国子监街45号院
　　3,西城区南官房胡同1号
　　二,都市芳庭居住用地价格评估
　　比较案例:1,紫芳园四,五,六区 2,蒲安东里7-8号楼
　　3,芳古园住宅小区一区
　　三,建欣园地价格评估
　　比较案例:1,宋家庄家园1#2#3#楼 2,马家堡路88号1,2#住宅楼
　　3,珠江骏景南区住宅项目
　　四,芳星园二区体育健身中心土地价格评估
　　比较案例:1,丰台区方庄芳城园三区 2,XX市五金矿产进出口企业土地
　　3,丰台区供销合作联合社1层底商
　　五,上汽首创厂房土地价格评估
　　比较案例: 1,莲花池长途客运站公交用地 2,丰台区于家坟88号
　　3,中关村科技园丰台园产业基地二期
　　六,XX海运商业服务企业土地价格评估
　　比较案例: 1,夕照寺危改三期西区 2,中国医药保健品进出口总企业办公楼 3,方庄芳城园一区21#楼中段变电室办公房
　　下面就以建欣园项目为例,阐明这些项目评估措施
　　一,估价项目名称:建欣园地价格评估
　　二,估价对象:估价对象位于大红门西路4号,东临建欣园小区路;西至建欣园小区路;南至建欣园小区路;北至建欣园小区路.估价对象建筑面积为7420平方米,土地面积为6321平方米,容积率为1.17,土地规划用途为居住,五级用地.
　　三,估价期日:十二月三十一日
　　四,地价定义:该监测点地价是:
　　1,于估价时点XX年12月31日,在现实状况容积率1.17,现实状况土地开发程度"七通"条件下,居住用途,土地使用权年限为法定最高使用年期70年完整土地使用权公开市场价格.
　　2,于估价时点XX年12月31日,在设定容积率2,土地开发程度"七通一平"条件下,居住用途,土地使用权年限为法定最高使用年期70年完整土地使用权公开市场价格.
　　地价类型有地面熟地价,楼面毛地价两种.
　　五,估价措施:市场比较法,假设开发法
　　1,测算在现实状况容积率1.17,现实状况土地开发程度"七通"条件下楼面毛地价和地面熟地价.
　　(1)市场比较法测算楼面毛地价及地面熟地价过程
　　原因阐明
　　比较原因
　　实例1
　　实例2
　　实例3
　　资料来源(即获取途径,例如网上,查出让档案等)
　　宋家庄家园1#2#3#楼
　　马家堡路88号1,2#住宅楼(新增面积)
　　珠江骏景南区住宅项目
　　位 置
　　丰台区宋家庄
　　丰台区马家堡路
　　丰台区永外果园43号
　　交易日期
　　XX年5月14日
　　XX年5月14日
　　XX年4月29日
　　交易价格(楼毛)
　　550
　　480
　　460
　　交易状况
　　正常
　　正常
　　正常
　　用 途
　　住宅
　　住宅
　　住宅
　　区域原因
　　繁华程度
　　一般
　　一般
　　很好
　　公共交通
　　一般
　　一般
　　很好
　　公共设施
　　一般
　　一般
　　一般
　　集聚条件
　　很好
　　一般
　　很好
　　个别原因
　　临路条件
　　一般
　　一般
　　很好
　　建筑物状况
　　钢混
　　钢混
　　钢混
　　使用年限
　　70
　　70
　　70
　　比准价格
　　545
　　480
　　442
　　楼面毛地价(元/平方米)
　　489
　　楼面毛地价=489元/平方米
　　考虑该地区居民居住密度状况,估价人员结合该地区正常项目拆迁费用水平,确定在规划容积率1.17时楼面拆迁安顿赔偿费用为1200元/平方米.因此
　　楼面熟地价=楼面毛地价+楼面拆迁赔偿费用
　　=489+1200=1689元/平方米
　　地面熟地价=楼面熟地价*容积率
　　=1689*1.17=1976元/平方米
　　(2)假设开发法测算地面熟地价及楼面毛地价过程
　　销售单价
　　销售面积
　　开发价值
　　建筑费用
　　专业费用及不可预见费
　　利息
　　销售费用
　　税费
　　利润
　　开发余值
　　地面熟地价
　　5000
　　7420

　　1760
　　168
　　406238
　　74XX
　　2040500
　　2942399.6

　　1959
　　数听阐明:
　　销售单价:根据市场调研获取;
　　建筑费用:根据同区域同规模档次建筑获取;
　　专业费用:根据同区域同规模档次建筑,取建筑费用5%;
　　利息:开发期一年,年利率取估价期日中国人民银行一至三年期贷款利率为5.76%;
　　销售费用:含买卖手续费,代理及广告宣传费等,取销售价格4.5%;
　　税费:营业税,城建税和教育费附加为销售价格5.5%;
　　利润:根据XX市住宅开发市场平均投资回报率,在本次评估中取开发商投资回报率20%.
　　楼面熟地价=地面熟地价/容积率=1959/1.17=1674元/平方米
　　楼面毛地价=楼面熟地价-楼面拆迁赔偿费用=1674-1200=474/平方米
　　(3)在现实状况容积率,现实状况土地开发程度"七通"条件下地价综合测算:
　　取两种措施测算成果均值作为估价成果,计算如下:
　　楼面毛地价=(489+474)/2=481元/平方米
　　地面熟地价=(1976+1959)/2=1968元/平方米
　　2,测算在设定容积率2,土地开发程度"七通一平"条件下楼面毛地价和地面熟地价措施与前面测算现实状况容积率下措施同样.(过程略)
　　这个项目是我们正式参与第一种项目,我们十分专心去做,边学边问,其中碰到困难,在同事们协助下和自己努力下一一化解,最终我们向国土局交上了一份满意答卷.
　　项目二,中国科学院行政管理局资产评估
　　这次评估是根据中国科学院文献,中国科学院拟将中科院行管局可用于经营资产剥离出来,投资到XX中科资源有限公,实现中科院行管局由事业单位转为企业体制改革.本次评估目在于确定拟投入到XX中科资源有限企业中科院行管局可经营资产价值,为其拟投资资产提供价值参照根据.
　　这个项目历时估计会有2个多月,到目前还没结束.本次评估范围包括两部分:1,由中科院行管局原账面资产中,以XX年12月31日为基准日,直接剥离出资产及负债,其中共有21家单位.2,保留划拨土地使用权地上建筑物.
　　由于资产及其负债清查比较复杂,我们作为一种初涉工作新人,还没有能力完毕这一部分工作.因此我们就负责资产清查核算工作,这是一项相对比较简朴工作,对我们来说又是有难度,但肯定会给我们带来不少收获.资产清查核算中资产占有方调整后纳入评估范围资产类型包括:1. 流动资产调整后账面值(货币资金,预付账款,其他应收款,存货,待摊费用)2. 长期投资账面值 3.固定资产包括房屋建筑物及车辆,机器,电子设备等4.流动负债账面值(预收账款,其他应付款,应付工资,应付福利费,应交税金,其他应交款).注:由于规定保密,在此不敢把详细数目公开于众.
　　在清查过程中,我们对货币资金进行了账实查对;对债权债务进行了账面核算,对资产占有方已经办理核销审批手续债权债务理解了有关状况;对长期投资投资协议,产权登记证等进行了理解,核算;对车辆,电子设备及其他设备数量,规格型号,寄存地点,进行逐台清查核算,在资产占有方有关设备管理人员,技术人员配合下对价值量较高设备填写了设备技术鉴定表;对房屋根据产权证等有关文献核算其建筑面积,建筑构造,建筑数量,并理解房屋使用及维修状况;对也许影响资产评估其他重大事项进行了理解.
　　在未来一种月内我们还要继续努力为这个项目而努力工作,在过去一种月我已经得到不少收获,相信伴随项目继续进行,我得到东西肯定会诸多,这也就给了我更多动力.我们在这次项目中得到最大知识就是做事要细心,不能少也不能多主线贯穿我们工作一直.
　　项目三,森力资源资产评估学习及评估机构林权评估收费原则
　　林权这个概念在我国还是一种新鲜事物,把森林资源资产化管理是我国有效运用森林资源良好开始.目前是我国森林资源资产化管理初级阶段,也是我们探索阶段.像所有资产同样,我们都可以用科学手段评估出其价值所在,从而增进森林资源多方综合运用.
　　因此,后来伴随森林资源全方位运用,林权评估将占有一种很重要角色.为了跟上时代步伐,北方企业目前已经进入了森林资源资产评估学习紧张阶段,我们以《林业资源资产评估及作价计算手册》我辅导材料,每周进行3次以上交流学习.并且受国家森林管理局委托,让北方企业制定资产评估机构林权评估收费原则,总经理就把这个艰巨任务交给了我们两位新人去做.这对于我们来说是一种真正大考验,我们上网找资料,以国外森林管理为参照,再到北图找信息,通过半个多月努力,我们把自己制定收费原则上交给领导,领导对我们工作十分满意,这也是我们信心倍增,对未来十分憧憬.
　　这次过程我们学了某些从未接触过森林东西,我俩均有一种体会,就是其实知识没有界线,只要你肯学,就肯定能进入到这个知识领域中来,这对我们后来工作生活是一种很好启示.只要努力,你就可以得到你所想要东西.
　　项目四,某工厂污染扰民搬迁评估
　　有了前些日子圆满完毕工作经历,领导和同事对我们也是给与了很大信任与肯定.上几天,领导把一种项目交给我们,让我们独立去完毕,就是有关XX汽车工业控股有限责任企业某一工厂污染扰民搬迁评估,这个项目从开始会面交涉到合约签订我们都起到重要作用,只是有不懂地方就向同事们征询,这次项目前期经历让我们懂得了一种项目是怎样谈判成功,再过几天项目就要进入正式评估阶段了,我们自己也十分快乐能有机会展现自己.我们在这次项目前期工作中我们学到更多是谈判技巧,学到是社会经历.
　　三,实习感想
　　通过一种多月艰苦而又快乐实习旅程,我们满载而归,我们不仅仅学会到了房地产更多知识,把房地产估价理论和实际紧密联合起来.我们得到愈加宝贵东西就是经验与自信.我们不再胆怯社会鼓励竞争到来,我们目前喜欢上了暴风雪洗礼,我们会真诚看待后来每一件事和每一种人,相信有了这次实习成功经历,我们会在后来岗位上走更稳做得更好.