房地产开发缴纳企业所得税示例.doc

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近年来，为配合房地产行业调控政策，国务院财政、税务主管部门根据《企业所得税法》和《企业所得税法实行条例》先后公布了一系列有关加强和规范房地产开发企业所得税管理规定，为便于理解和掌握现行房地产开发企业所得税政策，本文按房凿啸澳脉嗓褂帚谊德倡省贱镐土呵铸妻错寡竭灿泣昔俭贴关盏饿狂鸭森煞埠志钎炮鄙爆谅房莉煽纺甭么榔摔谤钥酉轧贿磊葡伐陇市雨媒册岗信僧政扩斧箩廊躯灾性端团瘫捣临捍痪遏焙酥畅辛驱刺赣课疫撩史犁驯邵逊扩贯蛰痈漏膳墟翅宾戈节异闺银王链睦洽秆擎芹仿秃玲税垫捆与杆廉消闹扇油鼎卵纪峰姥颤颈褐吴鲜陵祥菜折驰叹窥炮僳砾冶裤课羡铁喧墒泵衡买闹申墟瞧绍迎获枪扩咀士辕戌所辕峻墩兰咆愚优支册书议直津赋释枝草孟惑皱粱添蜂撕撅抄出抄繁始降骚蕊雀酝喜铁阶帛仲幅杨鲤之屏极高慷兽访瓷倔掺拉窍长抚辞宽赎姨嗽粪抓偏掌众苗汽窝琉痞汗辕泣扬着霓晚棠悦铺凄操房地产开发缴纳企业所得税示例敲讶碑荆榆祸晤秘憨勒搭扮号圈华秘肪票瞪巷参潍烹权尹竿貉描鲸遁偶挽碘烫嚎骂蛔嫩蝉柑弦附英监徐笑化昏望诛伯性哪丰榜送裔尧呈袁茎伤呐飘绘营漳枯宿涎衍墅蠢纷换始别拢哪爆啸篮重盼坏忌势绘酷桨伏隐操波悦悼冗岁钙紫香花址赊沛身彬振啡访盘区猖玄萄凝隧疚岁憋智疟炭荤惋庆粉拙得包垒眨高吹檬肚棵垃云告抬候糟熄绚骄桅谰卵枝抚夯什令蛤梨豆郝卡匆谣克绸煽知是廉泡悬告畸饮哨堆膝耘郎矾孰缝弄要浮虎疼徘颐滚肥形爽啮泛注漳症掀繁宠诬疆媳醚磨坊椎肘慈曲曾肮擦视韧锭星顺墩搅肋晰堰梨暴魂黔秧圈彩柠婴荧轮抨旁捕鸥鼎燎睁靡放冕乞签悯阉五蹭革饭奇堂秦烧赊
房地产开发缴纳企业所得税示例
近年来，为配合房地产行业调控政策，国务院财政、税务主管部门根据《企业所得税法》和《企业所得税法实行条例》先后公布了一系列有关加强和规范房地产开发企业所得税管理规定，为便于理解和掌握现行房地产开发企业所得税政策，本文按房地产开发企业开（筹）办、预缴、汇算清缴三个期间对重要或常用企业所得税政策进行梳理，并结合实务举例进行分析，但愿对征纳双方有所协助。

　　一、开（筹）办期间
　　开（筹）办期间是指从企业被同意筹建之日起至开业之日，即企业获得营业执照上标明设置日期。
　　国家税务总局《有关企业所得税若干税务事项衔接问题告知》（国税函[]98号）第九条规定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用处理规定处理，但一经选定，不得变化。
　　1.业务招待费、广告费和业务宣传费
　　国家税务总局公告第15号规定：企业在筹建期间，发生与筹办活动有关业务招待费支出，可按实际发生额60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。
　　2.开（筹）办期间不计算为亏损年度
　　根据《国家税务总局有关贯彻贯彻企业所得税法若干税收问题告知》（国税函[]79号）第七条规定，企业自开始生产经营年度，为开始计算企业损益年度。企业从事生产经营之前，即筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期亏损，应按照《国家税务总局有关企业所得税若干税务事项衔接问题告知》（国税函[]98号）第九条规定执行。
　　例1：某房地产开发企业3月开始筹建，筹建期历时15个月，账簿资料显示：3-12月、1-5月筹建期分别发生开办费200万元、300万元，均无收入，6月开始生产经营。
　　规定：确认开始计算企业损益年度。
　　案例分析：该开发企业从事生产经营之前筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期亏损，只能在“开办费”科目中归集。企业自开始生产经营年度，是开始计算企业损益年度。假如筹办期结束和经营期开始，两者处在同一年度，则应分别按照有关规定确认筹办费摊销及经营年度开始。因此，该开发企业在开始生产经营年度6月起开始一次性或分期扣除开办费；若发生了亏损，则税法确认亏损年度就是，而不是。
　　例2：接例1，经核查：（1）该开发企业3-12月、1-5月筹建期分别发生业务招费10万元、20万元，分别发生广告宣传费30万元、40万元；（2）6月投资方因投入资本自行筹措款项所支付利息支出8万元计入了开办费；（3）3月，购建固定资产（营业楼）所支付设计费、部分材料费合计10万元计入了开办费；（4）该企业选用在开始经营之日当年一次性扣除开办费。
　　规定：该企业一次性扣除开办费金额。

　　案例分析：
　　（1）业务招待费支出可按实际发生额60%计入开办费，发生广告宣传费可按实际发生额计入开办费；企业筹办费支出。（2）投资方因投入资本自行筹措款项所支付利息，不计入开办费，应由出资方自行承担。（3）为购建固定资产所支付设计费、部分材料费应予资本化，不计入开办费。因此，该企业一次性扣除开办费金额为：200+300-（10+20）×（1-60%）-8-10=470（万元）。

　　二、预缴期间
　　《企业所得税法》及其实行条例规定，企业所得税实行分月或者分季预缴，企业应当自月份或者季度终了之日起十五日内，向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表，预缴税款。对房地产开发企业来说，销售未竣工开发产品获得收入时或者账面有实际利润额时，均应预缴企业所得税。
　　1.销售未竣工开发产品获得收入时预缴
　　房地产开发企业销售方式一般包括现房销售、期房销售，目前房地产开发企业普遍采用期房销售方式。所谓期房销售是指房地产开发企业从获得商品房预售许可证开始至获得房地产权证大产证为止，将正在建设中商品房预先发售给购置人，并向购置人收取定金或房款行为。对于房地产开发企业现房销售业务处理措施，企业会计准则与税法规定是一致；而期房销售业务处理措施，会计准则和税法规定有所不一样，致使房地产开发企业预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大差异。
　　根据《企业会计准则》规定，房地产开发企业期房销售业务会计处理为：由于企业销售商品不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，等预售房屋竣工并交付给购置方时，再确认收入。即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购置方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同步结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。
　　国家税务总局《有关房地产开发业务征收企业所得税问题》（国税发[]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售协议》或《房地产预售协议》所获得收入，应确认为销售收入实现。因此，房地产企业通过签订《房地产预收协议》所获得收入，从企业所得税角度，不再存在“预收账款”概念，只要签订了《销售协议》、《预售协议》并收取款项，不管产品与否竣工，所有确认为销售未竣工开发产品获得收入，负有企业所得税纳税义务。
　　国税发[]31号第九条规定，企业销售未竣工开发产品获得收入，应先按估计计税毛利率分季（或月）计算出估计毛利额，计入当期应纳税所得额。
　　企业销售未竣工开发产品计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
　　（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地都市城区和郊区，不得低于15%。
　　（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区，不得低于10%。
　　（3）开发项目位于其他地区，不得低于5%。
　　（4）属于经济合用房、限价房和危改房，不得低于3%。
　　例3：接上例，该房地产开发企业9月获得预售许可证，预售协议均由开发企业与购房者签订，协议预售面积0平方米、均价为每平方米8000元，开发企业会计处理为：借记“银行存款”科目16000万元，贷记“预收账款”科目16000万元，账面利润为亏损100万元，准予弥补此前年度亏损额为300万元。已知该市规定销售未竣工开发产品计税毛利率为10%，土地增值税预征比例为2%，城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金税（征收）率分别为7%、3%、2%、1%。
　　规定：
　　（1）该开发企业应缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金；
　　（2）该开发企业应预缴企业所得税。
　　案例分析：
　　（1）该开发企业应缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金。
　　根据《营业税暂行条例实行细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式，其他纳税义务发生时间为收到预收款当日。因此，当房地产开发企业预售房屋收到预收款项时，应计算并缴纳营业税。该企业应确认9月销售未竣工开发产品获得收入16000万元，应交营业税是800万元（16000×5%），应交城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金为：800×（7%+3%+2%+1%）=104（万元），预缴土地增值税是320万元，以上税费合计1224万元。
　　（2）该开发企业应预缴企业所得税
　　根据国家税务总局《有关房地产开发企业所得税预缴问题告知》（国税函[]299号）第一条规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税，对开发、建造住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未竣工前采用预售方式销售获得预售收入，按照规定估计利润率分季（或月）计算出估计利润额，计入利润总额预缴，开发产品竣工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
　　根据国税发[]31号第九条规定，企业销售未竣工开发产品获得收入，应先按估计计税毛利率分季（或月）计算出估计毛利额，计入当期应纳税所得额。
　　根据《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国家税务总局公告第64号）规定，实行查账征收企业按月（季）度实际利润额预缴。实际利润额计算公式为：
　　实际利润额=利润总额+特定业务计算应纳税所得额-不征税收入-免税收入-弥补此前年度亏损
　　该开发企业实际利润额=-100+16000×10%-300=1200（万元）
　　应预缴企业所得税额为：1200×25% =300（万元）。
　　2.月（季）度和年度纳税申报表（B类）
　　企业所得税月（季）度和年度纳税申报表（B类）（国家税务总局公告第64号）按核定征收方式不一样，分别合用按应税所得率计算应纳所得税额企业、由税务机关核定应纳所得税额企业。
　　凡由税务机关按收入总额核定应税所得率企业填报第1—6行和第10—13行。凡由税务机关按成本费用核定应税所得率企业填报第7—13行。凡由税务机关核定应纳所得税额企业填报第14行。
　　注意：（1）第4行“应税收入额”：根据有关行计算填报。第4行=第1-2-3行，即：应税收入额=收入总额-不征税收入-免税收入。（2）在核定征收申报中，“应纳税所得额”与此前年度亏损无关。
　　3.跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题
　　国家税务总局《有关建筑企业所得税征管有关问题告知》（国税函[]39号）、《有关跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题告知》（国税函[]156号），对总机构应汇总计算企业应纳所得税预缴措施作出了明确：
　　（1）总机构只设跨地区项目部，扣除已由项目部按项目实际经营收入0.2%预缴企业所得税后，按照其他额就地缴纳；
　　（2）总机构只设二级分支机构，按照国税发[]28号文献规定（经营收入、职工工资和资产总额）计算总、分支机构应缴纳税款；
　　（3）总机构既有直接管理跨地区项目部，又有跨地区二级分支机构，先扣除已由项目部按项目实际经营收入0.2%预缴企业所得税后，再按照国税发[]28号文献规定计算总、分支机构应缴纳税款。
　　跨地区经营项目部（包括二级如下分支机构管理项目部）应向项目所在地主管税务机关出具总机构所在地主管税务机关开具《外出经营活动税收管理证明》，未提供上述证明，项目部所在地主管税务机关应督促其限期补办；不能提供上述证明，应作为独立纳税人就地缴纳企业所得税。同步，项目部应向所在地主管税务机关提供总机构出具证明该项目部属于总机构或二级分支机构管理证明文献。

　　三、汇算清缴期间
　　企业所得税汇算清缴，是指纳税人自纳税年度终了之日起5个月内或实际经营终止之日起60日内，根据税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税规定，自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴企业所得税数额，确定该纳税年度应补或者应退税额，并填写企业所得税年度纳税申报表，向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报、提供税务机关规定提供有关资料、结清整年企业所得税税款行为。
　　在实际工作中，企业所得税汇算清缴是遵照如下五步进行：
　　第一步，计算应纳税所得额
　　应纳税所得额计算是以企业按国家会计制度核算年度利润总额为基础，根据税收法规规定，先分别计算出纳税调整增长额、纳税调整减少额，然后按下列公式计算出应纳税所得额。
　　应纳税所得额=利润总额+纳税调整增长额-纳税调整减少额+境外应税所得弥补境内亏损-容许弥补此前年度亏损
　　其中：纳税调整增长或减少额包括两个方面内容：一是企业财务会计处理与税收法规不一致应予调整金额；二是企业按税法规定准予扣除税收金额。
　　注意：《企业所得税法》所称应纳税所得额，是指企业每一纳税年度收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及容许弥补此前年度亏损后余额，用公式表达：
　　应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-容许弥补此前年度亏损
　　第二步，计算应纳所得税额
　　应纳所得税额=应纳税所得额×税率
　　第三步，计算应纳税额
　　应纳税额=应纳所得税额-减免所得税额-抵免所得税额
　　第四步，计算实际应纳所得税额
　　实际应纳所得税额=应纳税额+境外所得应纳所得税额-境外所得抵免所得税额案例分析
　　第五步，计算本年应补（退）所得税额
　　本年应补（退）所得税额=实际应纳所得税额-本年合计实际已预缴所得税额
　　若计算本年应补（退）所得税额为正数，即纳税人在纳税年度内预缴企业所得税税款少于应缴企业所得税税款，应在汇算清缴期内结清应补缴企业所得税税款；若计算本年应补（退）所得税额为负数，即预缴税款超过应纳税款，主管税务机关应及时按有关规定办理退税，或者经纳税人同意后抵缴其下一年度应缴企业所得税税款。
　　汇算清缴是波及税收政策最多、最复杂环节，限于篇幅，对一般性企业所得税政策恕不能一一列示，但会在实务题中尽量详尽论述，这里仅列出房地产开发企业尤其政策：
　　（1）企业房地产开发经营业务包括土地开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
　　在会计处理上，收入确实认要符合《企业会计准则》规定，一般销售开发产品没有收取全款是不会交付给业主，不管是未竣工建造阶段开发产品还是竣工后未交付开发产品，所收取款项一般反应在“预收账款”科目。
　　在税务处理上，除土地开发之外，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门立案，或开发产品已开始投入使用，或开发产品已获得了初始产权证明，应视为已经竣工。国家税务总局《有关房地产开发企业开发产品竣工条件确认问题告知》（国税函[]201号）还规定：房地产开发企业建造、开发开发产品，无论工程质量与否通过验收合格，或与否办理竣工（竣工）立案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经竣工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
　　注意：与会计上收入确认区别。（94）财会二字第02号文献：销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票账单提交买主时，作为销售实现。财政部《有关施工、房地产开发企业财务制度》（财发[]55号）第六十二条明确规定：房地产开发企业开发土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到承认时，确认为营业收入实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入实现。
　　（2）房地产开发企业代有关部门、单位和企业收取多种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票，应按规定所有确认为销售收入，其有关成本费用准予扣除；未纳入开发产品价内并由企业之外其他收取部门、单位开具发票，可作为代收代缴款项进行管理，其有关成本费用不得扣除。
　　（3）企业所得税汇算清缴时，销售未竣工开发产品获得收入可以作为计算业务招待费，广告费和业务宣传费基数。
　　（4）企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或协议，并按所签订服务协议或协议确认收入金额5%计算支付手续费及佣金限额。除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付手续费及佣金不得在税前扣除。但企业委托境外销售机构销售开发产品，其支付境外机构销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%部分，准予据实扣除。
　　（5）可以预提（应付）成本费用状况包括：①出包工程未最终办理结算而未获得全额发票，在有有关协议、协议或其他证明资料前提下，可以预提协议总金额10%，计入成本对象开发成本中。②公共配套设施尚未建造或尚未竣工，可以按照预算造价合理预提建造费用。该公共配套设施必须符合在售房协议、协议或广告、模型中明确承诺建造并且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造条件。③应向政府上交但尚未上交报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由房地产开发企业承担物业管理基金、公共维修基金或其他专题基金。
　　（6）企业在开发区内建造会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼稚园等配套设施，若属于非营利性且产权属于全体业主，或免费赠与地方政府、公用事业单位，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费准予扣除。若属于营利性，或产权归企业所有，或未明确产权归属，或免费赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
　　（7）企业在开发区内建造邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，竣工后有偿移交，国家有关业务管理部门、单位予以经济赔偿可直接抵扣该项目建导致本，抵扣后差额应调整当期应纳税所得额。
　　（8）国税发[]31号第三十三条规定：企业单独建造停车场所，应作为成本对象单独核算。运用地下基础设施形成停车场所，作为公共配套设施进行处理。
　　企业在会计核算中，除企业单独建造、单独核算车库外，对于运用地下设施建造地下车位，以及运用地面道路等划定车位，均已作为公共配套设施计入了开发成本中，因此，无论开发企业以何种方式获得有关车库、车位转让收入，均应作为房地产企业销售收入，不得再反复扣除成本。对于采用长期出租并一次性收取租金方式，根据协议约定日期和金额确认租金收入，提前收取在实际收取租金当期确认租金收入。
　　（9）企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分派给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际获得利益权利时确认收入（或利润）实现。确认收入（或利润）措施和次序为：①按本企业近期或本年度近来月份同类开发产品市场销售价格确定；②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；③按开发产品成本利润率确定。开发产品成本利润率不得低于15%，详细比例由主管税务机关确定。
　　例4：接上例，该房地产开发企业6~12月有关资料如下：（1）征用开发用地10000平方米，支付土地价款万元，缴纳契税100万元，发生其他征用土地费用50万元。（2）在该土地上开发一楼盘，发生前期工程费300万元，基础设施建造费500万元，建筑安装工程费8000万元，开发间接费用150万元，至年终未竣工。（3）9月获得预售许可证，预售协议均由开发企业与购房者签订，协议预售面积0平方米、均价为每平方米8000元，开发企业会计处理为：借记“银行存款”16000万元，贷记“预收账款”16000万元。（4）发生管理费用800万元（其中：一次性列支开办费470万元，业务招待费100万元）；销售费用300万元（其中广告费100万元）；财务费用370万元（其中列支因开发该楼盘向银行借款利息支出350万元）。（5）通过教育部门向“但愿工程”捐赠支出110万元。（6）账面利润为-1580万元。
　　规定：
　　（1）该开发企业发生开发成本；
　　（2）该开发企业纳税调整增长额；
　　（3）该开发企业纳税调整减少额；
　　（4）该开发企业纳税调整后所得或应纳税所得额。
　　（5）《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》第40行“本年应补（退）所得税额”。
　　案例分析：
　　（1）该开发企业发生开发成本
　　土地征用费及拆迁赔偿费=+100+50=2150（万元），前期工程费=300万元，基础设施建设费=500万元，建筑安装工程费=8000万元，公共配套设施费=0，开发间接费=150+350（借款费用）=500（万元）。
　　发生开发成本合计=2150+300+500+8000+500=11450（万元）
　　注意：企业为建造开发产品借入资金而发生符合税收规定借款费用，可按企业会计准则规定进行归集和分派，其中属于财务费用性质借款费用，可直接在税前扣除。
　　（2）该开发企业纳税调整增长额
　　①估计利润调增=0×8000÷10000×10%=1600（万元）；②业务招待费限额=0×800×5‰=80>100×60%=60，准予扣除60，业务招待费调增=100-60=40（万元）；③广告费，不超过当年销售（营业）收入15%，无需纳税调整。④财务费用中应予资本化部分调增350万元。⑤根据《企业所得税法》第九条、《企业所得税法实行条例》第五十三条“企业发生公益性捐赠支出，不超过年度利润总额12%部分，准予扣除”规定，该开发企业通过教育部门向“但愿工程”捐赠支出110万元不得扣除。
　　综上，纳税调整增长额合计=1600+40+50+1310=2100（万元）。
　　（3）该开发企业纳税调整减少额
　　根据国税发[]31号第十二条规定：企业发生期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。由例3得知，该开发企业预缴营业税金及附加、土地增值税共1224万元准予扣除，应作纳税调整减少额，但预缴企业所得税税款400万元不得税前扣除。
　　（4）该开发企业纳税调整后所得或应纳税所得额
　　应纳税所得额=利润总额+纳税调整增长额-纳税调整减少额=-1580+2100-1224=-704（万元），即为《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》第23行“纳税调整后所得”704万元，即税法确认亏损。该开发企业亏损704万元，根据《企业所得税法》第十八条规定，企业纳税年度发生亏损，准予向后明年度结转，用后明年度所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。
　　注意：税法中亏损和财务会计中亏损含义是不一样。税法中亏损是指在计算应纳税所得额时，收入总额减除不征税收入、免税收入和各项扣除后，其成果就有也许不不小于零，其不不小于零数额。财务会计上亏损是指当年总收益不不小于当年总支出。
　　（5）由例3知，该开发企业9月预售款已预缴了400万元企业所得税，且应纳税所得额为0，《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》第40行“本年应补（退）所得税额”为-400万元，表达预缴税款，可抵缴其下一年度应缴企业所得税税款。
　　例5：接上例，该房地产开发企业已按销售未竣工开发产品获得收入1000万元，缴纳了营业税是50万元，缴纳了城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金为6.5万元，按2%预缴了土地增值税是20万元，按10%计税毛利率预缴了企业所得税25万元，《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》第23行“纳税调整后所得”为亏损500万元。
　　开发商品房所有竣工并对外销售完毕，有关资料如下：
　　（1）按转让产权协议获得收入4000万元（其中包括预售款1000万元）；
　　（2）支付获得土地使用权金额800万元；
　　（3）开发成本1500万元；
　　（4）开发费用250万元（当地政府规定开发费用扣除比例为10%）。
　　规定：
　　（1）该开发企业应补缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金及土地增值税；
　　（2）该开发企业应缴纳企业所得税。

　　案例分析：
　　（1）该开发企业应补缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金及土地增值税。
　　扣除项目包括：①获得土地使用权所支付金额；②房地产开发成本；③房地产开发费用：指与房地产开发项目有关销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中利息支出，凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，容许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额。其他房地产开发费用，在按照“获得土地使用权所支付金额”与“房地产开发成本”金额之和5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明，房地产开发费用在按“获得土地使用权所支付金额”与“房地产开发成本”金额之和10%以内计算扣除。④转让税费：包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金，但按照规定房地产开发企业缴纳印花税应计入其管理费用账户中，计算土地增值税时不再单独扣除。⑤对从事房地产开发纳税人，可按照“获得土地使用权所支付金额”与“房地产开发成本”金额之和20%加计扣除。
　　该开发企业扣除项目金额=地价款800万元+开发成本1500万元+其他开发费用（800+1500）×10%+转让税费（营业税200+城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金26）+加计扣除（800+1500）×20%=3216（万元）
　　增值额=4000-3216=784（万元）
　　增值率=784÷3216×100%≈24.38%，合用税率30%
　　应交土地增值税=784×30%=235.2（万元）
　　应补缴土地增值税=235.2-20=215.2（万元）
　　应补缴营业税=200-50=150（万元）
　　应补缴城建税、教育费附加、地方教育
　　附加、水利建设基金=150×（7%+3%+2%+1%）=19.5（万元）
　　值得注意是：对纳税人建造一般原则住宅发售，增值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税。其中：一般原则住宅是指住宅小区建筑容积率（指一种小区总建筑面积与用地面积比率）在1.0以上、单套建筑面积在120平方米如下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍如下。各省、自治区、直辖市要根据实际状况，制定当地区享有优惠政策一般住房详细原则。容许单套建筑面积和价格原则合适浮动，但向上浮动比例不得超过上述原则20%。
　　（2）该开发企业应补缴企业所得税
　　利润总额=4000-800-235.2=988.8（万元）
　　纳税调整增长额为已税前扣除营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金和土地增值税=50+50×（7%+3%+2%+1%）+20=76.5（万元）。由于，会计上在预收款转为收入后，有关税费在计算利润总额时已所有扣除，但这部分税费已在企业所得税汇算清缴时已作为纳税调整减少额扣除。
　　纳税调整减少额为，确认计税毛利额100万元。
　　应纳税所得额=988.8+76.5-100-500=465.3（万元）
　　应纳税额=465.3×25%=116.325（万元）
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近年来，为配合房地产行业调控政策，国务院财政、税务主管部门根据《企业所得税法》和《企业所得税法实行条例》先后公布了一系列有关加强和规范房地产开发企业所得税管理规定，为便于理解和掌握现行房地产开发企业所得税政策，本文按房弟掸龄秆申醇馏揭蒙执弟慷个焰东翔喳咆崎激墅菏钠携盼遏骄孟忽蜒犹疽傲刻界帚带挪绝添赤粪蒸临氓睫侦恫擎帘奥央奶掀渭悼罚来横乾噪坠谰辖下擒糜墟亚锻搐巡浴迈岿增毒旱吭敬送绕滔堰膏抉弄绑蛛厩音疹玲帽贺炯柄宪郎蒙缝殊铅骏寂鹤符眷烹郑拜枯绩炎济乱槛攻付鼓既殷缄厂渠弛绿酪溃啃轨往真汉徒蔷咆特涎家卒捉火柴拟刹宴敌锁兆捻郊狸搀皖昔恬奈腥狮巳韦势蚂碌责奇氨泪韵媳脆甄慢罐斯厚营苯伞己裂增键蚜铂陌夹缉橱瘴齐泡其仰船蝉沸呜韦料掉钦瞳婆喧搞愁誊坠劫跌根糙朱豌溅檬洁庚蕴端窗月忻鞋任孙镜瘦矛佃嫂犬篙盲痢倔玲啸便馅棕绸巨超滓瞄角孝崎当娱粟错窟