永城天信国际商贸城项目建设可行性研究报告.doc
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1、永城天信综合服务中心建设项目 可行性研究报告永城天信综合服务中心建设项目可行性研究报告 目录第一章 总论41.1项目概述41.2可行性研究报告编制依据41.3编制指导思想51.4 编制的原则51.5 研究范围51.6 结论和主要技术经济指标6第二章 项目背景7第三章 项目建设的必要性和条件112.1.项目建设的必要性及意义122.2.项目建设的条件13第四章 选址与建设相关条件154.1 选址原则154.2项目选址154.3选址综合自然条件164.5 选址评价16第五章 用地规划与建设内容185.1用地规划185.2景观规划195.3交通规划205.4能源、水、电及通信工程规划20第六章 可持
2、续发展与环境保护236.1建设实施可持续发展战略236.2项目环境影响分析236.3环境保护与资源节约利用措施24第七章 劳动安全卫生与消防257.1劳动安全卫生257.2消防257.3节能措施26第八章 项目组织管理与实施进度278.1项目建设程序278.2项目建设计划278.3项目建设管理278.4项目建设进度288.5项目管理监督28第九章 项目招标内容309.1 招标主要依据309.2 招标组织原则309.3 招标范围309.4 招标组织形式319.5 招标内容31第十章 投资估算与资金筹措3210.1投资估算3210.2资金筹措33第十一章 效益分析3411.1 经济效益3411.2
3、社会效益35第十二章 研究结论与建议3712.1评估结论3712.2有关说明38第十三章 存在问题与建议措施40第十四章 希望政策支持和优惠41第一章 总论1.1项目概述项目名称:永城天信综合服务中心建设项目项目建设单位:永城市天信置业有限公司建设项目开发性质:按照国家关于发展与完善社会主义市场经济体制的有关法律、法规和政策,积极筹措土地开发、基础设施建设、城市建设所需的资金,并实施开发建设,推动区域乃至全市的产业升级。项目概况:永城天信综合服务中心建设项目位于永城市产业集聚区永宿路以南、浍河路以北、僖山路以西、磨山路以东。是一个以金融、咨询等服务为主,星级酒店、写字楼、购物、休闲娱乐等后勤服
4、务为辅,并配以公寓、学校、生活区的综合服务中心,打造国际化产业聚集示范园区,在提升城市形象的同时,带动园区持续、健康、快速发展。项目规划建设分为三个区,A区以金融、法律咨询等直接服务于企业升级和持续发展为主的智能型信息产业,该区内拟建甲级写字楼;B区从提升产业集聚区的整个软性环境出发,以星级酒店、餐饮、休闲娱乐、医疗保健等后勤服务为主,拟建5.2万的五星级酒店及相关的商业服务配套;C区以城市生活配套为主,拟建公寓楼、生活区,便利在产业集聚区企业内上班人员的生活。总规划用地规模为510亩,总建筑面积86万平方米,预计总投资37.6亿元,区内设有相关综合配套服务设施。1.2可行性研究报告编制依据1
5、永城市年鉴(2010年)2永城市年鉴(2011年)3现场踏勘及其他有关调查资料1.3编制指导思想根据项目建设的特点,编制本项目建议书的指导思想是:紧密结合区域内经济社会发展的实际和需要,结合永城市以及产业聚集区发展的特点,增强前瞻性,经得起长期检验,定位科学明确,远近结合,设施完善,经济实用,环境幽雅,体现一流。1.4 编制的原则1. 优化设计方案,节约建设投资,使可行性研究切实可靠。2. 立足当前,着眼未来,实现可持续发展。3. 设施完善,功能齐全,符合规范,各项基础设施要充分满足城镇发展的需要,做到规模适宜,分区明确,功能齐全,实用方便,符合有关规范要求。4. 环境幽雅,建设具有现代意识,
6、环境优美、舒适,实现人与自然和谐交融。5.投资经济,节能省地,建筑物要充分利用现有地形,合理布局,充分利用自然通风和采光,注意节约土地和节约能源,使建设投资经济有效。1.5 研究范围根据永城市发展计划委员会对项目可行性研究报告和项目建议书的有关内容和要求,并在所提供的有关原始资料的基础上,结合项目的实际情况对项目提出的背景、项目建设的必要性、建设条件、建设规模及内容、主体设施的功能及技术条件、总平面布置及公共设施、项目建设进度和组织管理、资金估算和资金筹措等方面进行论述,研究和计算,为项目的决策提供依据。1.6 结论和主要技术经济指标1.6.1 结论(1)永城天信综合服务中心建设项目符合河南省
7、经济结构调整的战略要求和永城市的经济发展需求,一方面服务于永城市乃至整个豫东地区的经济发展,另一方面也满足永城市自身发展的需要,项目意义重大,必要性充分。(2)项目建设内容合理可行,功能齐全,满足规模需要。(3)项目选址合理,建设条件成熟,符合国家产业政策导向。具有较好的经济、社会综合效益,项目切实可行,应加快推进建设。1.6.2 主要技术经济指标序号项目名称单位数量备注1规划用地面积亩5102总建筑面积m28600003项目总投资亿元37.6第二章 项目背景项目提出的背景永城市位于河南省最东部,地处豫、鲁、苏、皖四省结合部,素有“豫东门户”之称,是河南省东引西进的桥头堡城市、河南距离出海口最
8、近的城市、中原经济区区域性中心城市、河南省直管试点县(市)、中国县域经济百强县(市)市。在实现中原崛起、中部崛起战略中,永城将肩负特殊使命,利用自身特殊地位与作用带动豫东地区崛起。按照以人为本、全面协调可持续的科学发展观和“五个统筹”的总体要求,紧紧围绕全面建设小康社会和建设大永城的战略目标,进一步解放思想,开拓创新,加快发展,保持稳定,为民谋利。 2012年全市地区生产总值完成370亿元,增长10%,位居河南省商丘市第一位;境内财政总收入完成70.28亿元,位于河南省第一位。城镇居民人均可支配收入19408元,农民人均纯收入7432元,分别增长13%。再次进入中国百强县行列,位居第90位。一
9、般预算收入20.01亿元,居全省县市第六位。国税收入超过5个省辖市,地税收入超过3个省辖市,国地两税综合收入超过4个省辖市。生产总值万元能耗降低6.1%;主要污染物排放降低率全省领先。以旅游业和科技含量高、环境污染少、经济效益好的高端产业为代表的“绿色经济”快速增长,为以“黑白经济”著称的永城市奏出了发展的最强音。永城市产业集聚区位于河南省永城市新城区南部,规划面积19平方公里,建成区5.8平方公里,发展区5.2平方公里,控制区8平方公里,分两期开发建设。永城市产业集聚区近期规划范围北至永宿路、南临南环路、西为西外环路南段、东至中原路以及沱河以北区域;远期规划范围在近期的基础上向东扩展至东外环
10、路,向西扩展至西外环路。永城市产业集聚区以铝精深加工、装备制造、煤化工为三大特色主导产业,是全省50个新型工业化产业示范基地之一。 截止2010年7月底,永城市产业集聚区按照“七通一平”的要求,建成标准厂房71000平方米;铺设园区道路40.1公里;铺设给排水管道18公里;建成污水处理厂一座;装备制造区10万千瓦线路已完成铺设;铝精深加工区220KV输电工程即将竣工;浍河路、铝箔路、芒砀路南段、中原路南段等“三纵三横”园区道路网初步形成;热力管道、燃气管道正在铺设;集聚区综合服务中心已开工建设。今后一个时期,永城将突出以下发展重点:建设“富裕永城”。经济结构更加优化,产业特色更加突出,综合实力
11、显著增强,城市的集聚力、带动力、辐射力日益凸显,勇立中原经济区建设第一方阵,在全国百强县中的位次持续提升,率先实现全面小康目标。力争到2016年,全市地区生产总值年均增长10%以上;境内财政总收入年均增长20%以上;财政一般预算收入年均增长15%以上。固定资产投资年均增长16%;城乡居民收入年均增长11%建设“文明永城”。“四城联创”任务确保完成,新型农村社区建设扎实推进,城镇化率年均提高2个百分点,达到50%左右,基本建成现代城镇体系和现代产业体系。科技教育和文化事业更加繁荣,城市文明程度和市民文明素质显著提升,良好道德风尚、和谐人际关系进一步形成,全社会创造活力明显增强,创新型城市基本建立
12、,成功创建全国文化先进市、全国文明城市和国家卫生城市。建设“平安永城”。“平安建设年”、信访“四无”县和“安全永城”等创建活动扎实开展,社会管理更加科学,社会大局持续稳定,安全生产形势持续向好,社会更加安定有序,群众安全感和满意度不断增强,保持全省平安建设、信访和安全生产工作先进市等荣誉。建设“生态永城”。做实做优省级生态示范市建设,努力使生态环境恢复良好,自然资源科学利用,生态效益型经济实现较快发展。城乡人居环境优美舒适,人与自然和谐相处,城市品位显著提升。人口自然增长率控制在6.5左右,生态环境进一步优化,林木覆盖率达到32%以上,城市绿地覆盖率达到40%以上,城镇污水处理率和垃圾处理率达
13、到100%,生态文明建设取得显著成效,建成环境优美宜居市、循环经济示范市,争创国家森林城市。建设“幸福永城”。覆盖城乡居民的社会保障体系进一步健全,就业和再就业率不断提高,收入分配趋于合理,人民群众过上富足的生活,幸福指数显著提升。民主法制更加完善,依法治市全面推进,人民群众合法权益得到切实尊重与保障。在不断提高城乡居民生活水平的基础上,人民生活需求的满足感、利益分配的公平感和精神生活的充实感不断提升。永城天信综合服务中心建设项目正是在这样的背景下产生的。从国情、省情和地区情况看,永城天信综合服务中心建设项目都是时代发展的一个必然产物,是符合社会经济发展规律的行为,能实现资源共享,形成集群效应
14、,促进整个产业集聚区商贸规模化发展,并进一步促进永城市乃至整个豫东地区商贸发展、升级。第三章 项目建设的必要性和条件2.1.项目建设的必要性及意义1.服务中心建设的必要性(1)产业集聚区的需要永城市产业集聚区属商丘经济圈和徐州经济圈的交界处,距离商丘90公里,距离徐州100公里,距离郑州300公里,距离南京320公里。青阜铁路连接陇海铁路,京九铁路,京沪铁路三大干线和已开工建设的郑徐高铁共同形成三角形铁路网;311国道、连霍高速、永登高速、济祁高速穿境而过,区内公路四通八达,并通至省内外。近年来,随着产业集聚区的发展,已经初步实现了超百亿产业集群。然而目前区域内仍以第二产业为主导,第三产业的产
15、值占比较小,区域内需要一个强大的动力实现产业升级。而综合服务中心就是一个强大的引擎,产业集聚区的发展需要这个引擎带动第三产业的发展,实现产业升级。(2)产业集聚区呼唤服务中心的落地永城市产业集聚区位于河南省永城市新城区南部,规划面积19平方公里,建成区5.8平方公里,发展区5.2平方公里,控制区8平方公里,分两期开发建设。 2010年5月,被河南省人民政府评为2009年度发展又好又快的产业集聚区。 随着永城新区的规划发展,产业集聚区成为了永城新区的生态工业园区和产业支撑区。为了更好的发挥产业集聚区的作用,承接永城新区的产业支撑,优化永城城市的产业升级,需要在产业集聚区建设一个综合性服务中心永城
16、天信综合服务中心建设项目。2、服务中心所需配套参考国内知名产业集聚区服务中心的运行情况,永城天信综合服务中心将引入五星级酒店、甲级写字楼、高档餐饮、娱乐休闲等,将带来近万人的就业机会。依照“30平方米/人”的住宅建设目标,该服务中心需要建设相应配套的生活区,为服务中心就业人口带来便利的生活。2.2.项目建设的条件1.经济指标永城市位于河南省最东部,地处豫、鲁、苏、皖四省结合部,素有“豫东门户”之称,市政府驻东城区东方大道。是河南省东引西进的桥头堡城市、河南距离出海口最近的城市、中原经济区区域性中心城市、河南省直管试点县(市)、中国县域经济百强县(市)市,面积2000平方公里,人口150.6万人
17、,下辖29个乡镇。1996年10月撤县设市;2011年6月被确定为全省10个省直管试点县(市)之一。相继荣获了河南省文明城市、河南省卫生城市、国家园林城市、全国生态宜居城市、全国幸福感城市、全国科技进步先进市、全国粮食生产先进市、全国计划生育优质服务先进市等一系列称号。全国六大无烟煤基地之一,华东工业的能源后方,也是国家唯一授予“中国面粉城”称号的城市,永城拥有两家中国500强企业永城煤电控股集团和神火集团,是河南省最大的煤化工基地。(1)国内生产总值继续平稳增长永城经济一直保持了良好的发展势头,据统计,2012年全市地区生产总值完成370亿元,增长10%,位居河南省商丘市第一位;境内财政总收
18、入完成70.28亿元,位于河南省第一位。再次进入中国百强县行列,位居第90位。统观近几年的发展趋势可以看出,永城的国内生产总值一直维持较好的增长状态。从2008年开始,增长幅度保持在10%以上,2012年永城的经济总量达到了较高的水平。(2)居民收入达到较高水平,继续保持良好增长速度2012年永城市市城镇居民可支配收入达到19408元,农民人均纯收入7432元,分别增长13%。居民收入的增长必然带动消费需求的扩张,进而对宏观经济发展起到良好的促进作用,从而带动其新一轮的发展。总的来看,永城居民收入的增长态势良好,未来几年经济发展仍然能够得到稳定的保证。(3)城镇固定资产投资受宏观调控影响,仍保
19、持快速增长2011年永城市城镇固定资产投资138.8亿元,增长24.8%,以目前的状况来看,政府宏观调控基本达到了控制投资过快增长的目的,但对城镇固定资产的投资并未表现出明显的弱势。(4)产业结构第二产业仍占主导地位,第二产业与第三产业差距有缩小趋势 二三产业是永城经济的支柱,二者合计占到经济比重的85%。第一产业作为初级产业,对GDP的贡献较小,永城市第一产业近几年所占比重更连年下降,到2011年降到15%。从目前的经济发展状况来看,永城的产业结构还较为合理,因为即便是诸如上海之类的大都市,也不可能像发达国家城市那样完全倚重第三产业的发展,而永城目前仍是较为落后的中小城市,第二产业在一定时期
20、内仍是发展的重点。但从长期来看,永城的产业结构显然有待调整,毕竟第三产业才是向现代化都市迈进的必由之路和最终发展方向。而且从行业角度来讲,只有第三产业的发展才能更有效的带动经济的持续繁荣。所以,今后政府仍应致力于对产业结构的调整工作,尽力扶植第三产业的发展。总体来说,2012年永城经济仍保持了良好的发展态势,国内生产总值和居民收入无论是从绝对数值上,还是从增长幅度上都达到了较高水平,由此为未来永城的经济发展打下了坚实的基础。第二、三产业差距的缩小趋势也为未来产业结构的优化埋下了伏笔,这些都为未来永城经济的平稳运行提供了保障。2、施工条件永城市建设队伍实力较强,经验丰富,有承建大型市政工程的能力
21、;附近建筑材料齐全,供应充足,使建设的技术条件、物质条件有保证。第四章 选址与建设相关条件4.1 选址原则与城市其他区域有方便快捷的交通联系;可综合利用林地、缓坡、河流等,创造良好的景观特色;具有足够的用地和发展空间;具有较高标准的市政基础设施配套条件;要充分考虑所在区域的环境承载力及生态环境质量;地质条件符合要求。4.2项目选址永城天信综合服务中心建设项目位于永城市产业集聚区永宿路以南、浍河路以北、僖山路以西、磨山路以东,四条道路环绕,是一个以金融、咨询等服务为主,五星级酒店、写字楼、购物、休闲娱乐等后勤服务为辅,并配以公寓、学校、生活区的综合服务中心。该选址与中心商务区隔僖山路相望,区内道
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