浙商发展大厦建设项目可行性研究报告.doc

目 录
第一章 总 论 1
1.1 概 述 1
1.1.1 建设单位概况 1
1.1.2 可行性研究报告编制的依据及研究范围 1
1.2 项目概况 2
1.2.1 项目综述 2
1.2.2 项目由来 3
1.2.3 项目建设规模 3
1.2.4 项目投资及资金筹措方案 4
1.2.5 主要经济技术指标 4
第二章 项目建设背景 5
2.1 项目所在地规划 5
2.2 项目所在地概况 7
2.3 行业背景 11
2.4 相关产业政策 16
第三章 市场分析 19
第四章 项目选址及建设条件 23
4.1 建设条件 23
4.2 项目选址 25
第五章 建设方案 26
5.1 概述 26
5.2 建筑单体设计 31
5.3 结构设计 32
5.4 给排水设计 35
5.5 电气设计 39
5.6 暖通空调设计 45
5.7 消防设计 50
5.8 环保、卫生防疫及无障碍设计 57
5.9 节能设计 58
第六章 节能方案分析 60
6.1 用能标准和节能规范 60
6.1.1 相关法律法规、规划和产业政策 60
6.1.2 合理用能标准及节能规范 61
6.2 节能指标 62
6.3 能耗分析 62
6.4 建筑节能计算 63
6.5 节能措施及节能效果分析 64
第七章 环境影响评价 66
7.1 生态环境保护依据 66
7.2 项目所在地环境和生态现状 66
7.3 环境影响分析及保护措施 67
7.3.1 规划设计对环境影响分析 67
7.3.2 施工期环境影响分析 68
7.3.3 营运期环境影响分析 72
7.4 特殊环境影响分析 75
第八章 劳动安全卫生消防 76
8.1 危害因素及危害程度分析 76
8.1.1 施工过程中危害因素分析 76
8.1.2 项目使用过程中危害因素分析 76
8.2 安全措施方案 76
8.2.1 施工过程中的安全措施 76
8.2.2 项目使用过程中的安全措施 77
8.3 消防设计 77
第九章 项目管理 81
9.1 项目管理制度 81
9.2 项目组织 81
9.3 招标内容及招标方式 82
9.4 项目控制 82
9.5 项目监理 83
9.6 项目实施进度 83
第十章 招标方案 84
10.1 招标范围 84
10.2 招标组织形式 84
10.3 招标方式和招标内容 84
第十一章 投资估算与资金筹措 86
11.1 投资估算 86
11.2 资金筹措 89
第十二章 财务和经济评价 90
第十三章 社会影响分析 93
13.1 社会影响效果分析 93
13.1.1 项目社会影响 93
13.1.2 项目环境社会效益评价 93
13.2 社会风险及对策分析 94
第十四章 结论与建议 95

91

第一章 总 论
1.1 概 述
1.1.1 建设单位概况
建设单位：XX市XX置业有限公司
企业性质：有限责任公司
注册地址：XX省XX市
注册资金：贰仟万元
单位简介：XX市XX置业有限公司是由XXXX科技有限公司投资组建的全资子公司，是一家专业从事房地产开发的企业。该企业于2012年1月正式成立，注册资金2000万元人民币。
1.1.2 可行性研究报告编制的依据及研究范围
一、编制依据
1、《技术服务合同书》
2、《投资项目可行性研究指南》
3、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
4、《中华人民共和国城市房地产管理法》
5、《产业结构调整指导目录(2011年本)》
6、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
7、《XX省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
8、《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
9、《限制用地项目目录（2006年本）》
10、《禁止用地项目目录（2006年本）》
二、研究范围
1、依据国家宏观调控政策，提出项目的建设背景及必要性；
2、通过对项目分析，研究市场发展趋势并拟订营销战略；
3、项目建设方案；
4、对项目建设所在地的地理位置、气象、水文、地质、地形、交通运输以及社会经济现状等因素进行综合分析；
5、环境保护措施；
6、节能分析及相关措施；
7、安全生产、劳动保护措施；
8、生产组织、管理体制、劳动定员、人员培训；
9、编制投资估算，提出资金筹措办法；
10、经济评价和风险分析；
11、综合结论与建议。
1.2 项目概况
1.2.1 项目综述
项目名称：XX省XX市XX县浙商发展大厦项目
建设单位：XX市XX置业有限公司
项目性质：新建
建设地点：XX市XX县新区，XX大道以南
投资总额：8230.92万元，全部为建设单位自筹
建 设 期：2年，2012年7月~2014年6月
1.2.2 项目由来
XX市XX置业有限公司在XX市XX县新区XX大道以南地块建设“XX省XX市XX县浙商发展大厦”项目，该宗地的用途为商业办公用地。XX市XX置业有限公司根据本项目所在区位、地段、交通、商业配套、规模、整体景观、商务价值以及规划要点要求，拟打造一座商业及资料室、会议室等办公用楼和配套的裙房。
1.2.3 项目建设规模
本项目总用地面积6801.2平方米（合10.18亩），项目拟建设32971.0平方米，其中地下建筑面积3196.7平方米，地上建筑面积29774.3平方米。本项目建筑主楼19层，裙房3层，地下一层为水泵房、消防水池及车库，地下一层夹层为机动车库。
本项目的主要技术经济指标见表1-1。
表1-1 建设项目主要技术经济指标
项目
单位
指标
备注
总用地面积
m2
6801.2
（合10.18亩）
总建筑面积
m2
32971.0

其中
地上总建筑面积
m2
29774.3

其中
办公主楼建筑面积
m2
23389.0

裙房建筑面积
m2
6385.3

地下总建筑面积
m2
3196.7
不计容积率
建筑基底面积
m2
2379.7

绿地面积
m2
1702.3

建筑密度
%
34.9

容 积 率

4.4

第二章 项目建设背景
2.1 项目所在地规划
XX县城位于县域中部,县城驻地XX镇。2003年XX市进行“撤乡并镇”区划调整，将原城关镇、高安乡、横山镇、马坝乡和新港镇合并成XX镇，现状镇域面积达206.5Km2，人口为153175人（2003年底数据），耕地面积 72540亩。（2006年,新港与高安合建成新港镇,2005年底XX镇人口10.22万人）。XX县城紧依芜铜路（省道321），距XX市区39Km，距铜陵市区50Km，距南京152Km，距上海390Km。
为实现XX县国民经济和社会发展计划，促进城市社会经济持续、快速、健康、和谐发展，指导城市建设，特制定《XX县县城总体规划（2004-2020年）》。
城市规划区范围：东以峨溪河、疏港一级公路为界，南以三荻路平行向南500米为控制界线，北以沿江产业带南部边缘为界，西以芜铜路平行向西500米为控制界线，规划区用地面积约为130平方公里，约为城市建设用地的6倍。
规划的期限：2004～2020年，其中近期规划期限为2004～2010年，远期规划期限为2011～2020年。
XX县城的城市性质：马芜铜城市群中重要的沿江工业城市，XX市域副中心。
城市人口规模：规划预测XX县城近远期城市人口规模分别为：
近期（2010年）城市人口为11.0万人；
远期（2020年）城市人口为20.0—22.0万人。
城市建设用地规模：规划XX县城近远期城市建设用地规模分别为：
近期（2010年）城市建设用地10.98平方公里，人均建设用地99.79平方米；
远期（2020年）城市建设用地21.92平方公里，人均建设用地99.64平方米。
城市发展总目标：到规划期末，XX县城要建设成为经济繁荣、社会进步、功能完善、环境优美、可持续发展的现代化中等工业城市，构建和谐社会，全面实现小康。
城市社会经济发展目标：
城市人口近期2010年达到11万人，年均增长10.7%，远期2020年达到22万人，年均增长7.2%；
城市地区生产总值近期2010年达到23.06亿元，年均增长15%，远期2020年达到93.3亿元，年均增长15%；
城市人均地区生产总值近期2010年达到20964元，年均增长5.3%，远期2020年达到42409元，年均增长7.3%。
城市用地发展方向：规划XX县城空间主要向北发展，新增主要建设用地位于脊岭以北广阔平原地区，芜铜路东侧。
城市空间结构：
规划XX县城为双组团式空间结构，两组团分别为XX南区和XX北区，以芜铜路为两组团之间的联系主轴。
XX南区是在县城现状基础上向周围适度拓展，以向北发展为主，形成XX县城的商业金融、行政办公和生活居住的中心，配套一定的工业和仓储物流用地。
XX北区为城市开发新区，重点发展工业用地和居住用地，并配套相应的公共服务设施，是XX县城新的工业发展基地。
XX南区功能布局：
南区规划格局为“一心、一带、五组团”；
“一心”为中部核心区，由环城路与峨溪河围合的区域，规划作为城市商业金融中心；
“一带”为位于县城北部“产业带”，重点发展工业和物流业，由XX工业园起步区和仓储物流用地构成；
“五组团”为五个居住组团，即城北居住组团、城西北居住组团、城西南居住组团、城东北居住组团和城东峨山居住组团。
XX北区功能布局：
该区为城市开发新区，北区规划格局为“一区、一带、四组团”；
“一区”位于XX北区的南部，主要作为新型工业发展基地，布置一类、二类工业用地和一定的物流用地；
“一带”为公共服务设施带，位于XX北区的中心部位，布局行政办公、文教科研和商业金融等功能用地；
“四组团”为四个居住组团，即西北组团、西南组团、东北组团和东南组团。
2.2 项目所在地概况
地理位置：
XX，XX综合实力第二大城市，位于XX省长江南部，长江三角洲平原腹地，北倚长江，东接杭州，西连合肥，北依南京，南向黄山，芜申运河从中穿过。
XX县位于XX省东南部，XX市境西南部，介于北纬30°37′°31°17′，东经117°58′至118°22′之间，面积590平方公里。南倚皖南山系，北望江淮平原。浩浩长江，自县域西南向东北川流不息，峨溪河由南向北穿城而过，汇入长江。全县辖6个镇：XX镇、荻港镇、孙村镇、平铺镇、新港镇、峨山镇，共有21个居委会、82个行政村。
地处沿江平原与丘陵交错地带，地势西南高面东北低，北部和东部沿江 为洲地和圩区，中南部多低山丘陵。寨山主峰高程477.2米，为县内最高点。江中有小洲和黑沙洲。漳河及支流峨溪流经东部，黄浒河流经西部于狄港入长江。属亚热带季风气候，年均气温15.3℃，年降水量1244毫米。
沪铜铁路、沿江高速公路、216省道、321省道过境。长江黄金水道穿境而过，沿江狄港、新港建有客货运码头。
地形气候：
XX地势西南高面东北低，地貌类型多样，山、圩、洲、滩兼有，丘陵、山地主要分布在西部、南部和东南部，一般在400米以下；北部和东部为平原，海拔7—30米。
境内主要山岭有：寨山、红花尖、马仁山、五华山、浮山，分布在县境西北部。
境内平原按其特征分为圩区平原和少量河谷平原。圩区平原地势低平，水网密布，一般标高6—10米，是我县主要农业生产基地。分布在县境漳河系统及北部横山河和西部黄浒河流域。河谷平原，俗称“冲田”，一般高程8—30米，包括孙村赤沙河流域龙塘湾至九连圩一带、水口山至九连圩一带以及荻港古家冲、XX长形冲、范冲、峨山毛塘等地。
境内主要河流和地表水系有：长江、漳河、峨溪河、黄浒河、苏伍滩和中塘。
XX位于北亚热带温润季风气候区南缘，全年气候温和，四季分明，冬夏长、春秋短，雨量适中，无霜期较长，光照充足。年平均气温15.3摄氏度，年平均降水量1244.1毫米，年平均日照时数为2068.3小时，年均无霜期231天。
矿产资源：
XX矿产资源十分丰富，根据地质勘探境内拥有金属、非金属、燃料、化工、冶金辅助材料等七大类34种矿产品。其中，金属矿产有铁、锌、铜、金、银等；非金属矿产有石灰石、沸石、瓷土、膨润土、花岗岩、大理石、紫墨玉、砖瓦粘土等；燃料有煤、泥煤、天然气；化工原料有硫、硫铁矿、石膏、重晶石等。
金属矿产中铁矿石储量最多，保有储量约4000余万吨，并且含铁品位高，有害元素低，伴有自熔或半自熔矿物。主要矿床有长龙山铁矿床、白马山铁矿床、顺风山铁矿床、小阳冲铁矿床、铁山坡积铁矿床。县内已形成上规模的开采企业有荻港杨山铁矿集团公司、孙村磁墩头铁矿公司、芦南大元旦铁矿、俞冲铁矿等。此外还有国有马钢桃冲铁矿、国有铜陵顺风山铁矿等。其次是锌矿，矿石量7.55万吨，金属量0.67 万吨，分布在峨山乡随山、XX镇阳冲等地。第三为铜矿，储量约4000吨。
非金属矿产中以石灰石储量最丰富，地质储量17亿吨，含氧化钙50-55%，全县年产350万吨以上；沸石矿地质储量约1.5亿吨， 沸石矿物一般含量40-60%；膨润土几千万吨以上；花岗岩分布面积15平方公里，约10亿立方米；紫墨玉分布在荻港、孙村等地；紫砂陶土分布在平铺、峨山等地；高岭土（瓷土）储量相当丰富，而且质地优良，泽白似玉，结构细腻，是制造瓷器的上等原料，畅销江浙。
燃料主要是煤的储量较为丰富，据现有资料统计约1500万吨左右；泥煤储量约6000万吨；还有天然气估计储量约4500万立方米。
化工原料主要为硫、硫铁矿，现探明的储量为1000万吨。
经济建设：
改革开放以来，XX充分发挥自身区位优越、交通便利、资源丰富的优势，始终坚持“以工强县、以农安县、以商富县”的发展方向，县域综合实力日益增强，对外开放日趋活跃，城市建设日新月异，社会事业蓬勃发展，人民生活蒸蒸日上。目前，全县已形成以水泥建材、纺织服装、冶金机械、船舶制造等为支柱产业的工业体系，以蔬菜、水产、油菜、棉花为主产的优势农业板块，以房地产开发、现代物流、旅游、保险、金融、中介为重点的服务业体系，以XX经济开发区为主体，孙村服装工业园、荻港建材工业园等为支撑的特色园区。县域综合实力位居XX省前列。
初步核算，2010年全年生产总值（GDP）107.5亿元，按可比价计算，比上年增长19.5%。财政收入17.2亿元，增长36.4%，其中地方财政收入10.1亿元，增长40.4%；固定资产投资146.9亿元。增长46.6%；社会消费品零售总额21.1亿元，增长20.3%；农民人均纯收入7653元，增长11.5%。
全县规模工业企业发展到324家，净增89家；实现产值241.9亿元、增加值73.9亿元，分别增长70.2%和37.3%；综合效益指数达245.8%，提高18.3个百分点。产值超亿元企业发展到35家、10亿元企业5家，富鑫钢铁、金鑫水泥进入全省民营企业100强。
全县新增城镇就业岗位5500个，城镇登记失业率为3.98%。人口出生率7.72%。出台了大力推进创业富民工作的实施意见，完成职业技能培训3139人，发放小额担保贷款5325万元。
2011年，XX县实现地区生产总值140.5亿元，同比增长22.3%；固定资产投资完成126.7亿元，增长29.6%；财政收入25.9亿元，增长51%；社会消费品零售总额25.4亿元，增长20.4%。社会事业全面进步，科技、教育、文化、人口计生等10多项工作先后获得国家级表彰。县人均GDP和人均财政收入均位列全省第一。
2.3 行业背景
1、2007年对于房地产行业来说是调控政策的执行年。之前，随着宏观调控的一系列措施出台，政府收紧“银根”、“地根”、2007年年初出台的土地增值税政策、建设部等有关部门正在酝酿将商品房预售款专项账户管理措施，以及预期保有税种的征收等，以及2007年9月15日央行第五次加息，2007年9月27日中国人民银行、中国银监会联合下《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中关于严格房地产开发、土地储蓄、住房消费、商业用房购房等贷款管理，都对整个房地产行业和房地产板块起到负面作用。
2、严格房地产开发信贷管理，对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
3、严格商业用房购房贷款管理，从2007年9月28日起，利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。
4、土地供应将会继续收紧。2006年5月的9部委“十五条”做出了加大闲置土地处置力度的规定，2006年9月份国务院专门下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》，强调对各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法中存在的问题进行有效治理。
5、物业税。虽然近期市场上对物业税出台的传闻较多，但开征物业税未必会对房价产生重要影响，房地产价格受宏观经济和微观经济两方面因素影响。宏观方面，主要受到税收调节的影响；微观方面，房价的变化取决于供求关系的变化。征收物业税是一种必然趋势，但时点上不是现在。
6、2008年，国家宏观调控政策的作用显现，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。
7、2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。其中，现房销售面积为13716.96万平方米，同比减少19.4%；期房销售面积为35431.42万平方米，同比减少17.9%。商品房销售面积降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降为1-11月份的18.3%。四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40%以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。同时，商品房空置面积较快增加。2008年5月，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长局面，11月底，商品房空置面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%；其中，商品住宅空置面积为同比增加22.9%，增幅比3月底增加33.5个百分点。
8、受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.5个百分点；房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减少2.5%。2008年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。1-11月，商品房新开工面积为84289.51万平方米，同比增长5.4%，增幅比去年同期减少17.5个百分点；商品房施工面积为254936.14万平方米，同比增长17.7%，增幅比去年同期减少5.3个百分点；商品房竣工面积为35084.23万平方米，同比增长6.1%，增幅比去年同期减少2.4个百分点。
9、各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，2008年8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。2008年，70大中城市房屋销售价格同比上涨6.47%，涨幅比2006年下降1.1个百分点。其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨7.07%和6.2%。从环比来看，2008年70大中城市房屋销售价格下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2%。12月份，70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有52个城市二手住房价格出现环比下降。
10、2008年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济适用房投资比重与去年同期基本持平。1-11月，别墅高档公寓投资额为1720.04亿元，在商品住宅投资中的比重为6.5%，下降0.9个百分点；经济适用房投资额为819.37亿元，同比增加18.2%。
11、据中国财政部网站发布通知称，下达2009年中央财政廉租住房保障专项补助资金70亿元。
通知称，为支持财政困难地区及新疆生产建设兵团尽快解决城市低收入家庭住房困难问题，加大廉租住房保障工作力度，近日，财政部、住房城乡建设部联合印发《关于下达2009年部分中央廉租住房保障专项补助资金的通知》，下达2009年中央财政廉租住房保障专项补助资金70亿元，用于补助财政困难地区及新疆生产建设兵团廉租住房租赁补贴开支以及购买、改建、租赁廉租住房支出。
12、《2009－2011年廉租住房保障规划》已经出台，总体目标是从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。
《规划》还列出了年度工作任务，即2009年新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户；2010年新增廉租住房房源180万套，新增发放租赁补贴65万户；2011年新增廉租住房房源161万套，新增发放租赁补贴43万户。
13、住房和城乡建设部（下称住房部）与监察部祭出重拳。住房和城乡建设部、监察部联合专门下发了《对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理工作的通知》，要求对2007年至2009年3月底期间领取规划许可证的所有房地产项目进行清理，重点对大中城市涉及提高容积率及改变土地性质的房地产项目逐一清理检查。
两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。对2007年1月1日至2009年3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。
2.4 相关产业政策
1、关于发布实施《限制用地项目目录（2006年本）》和《禁止用地项目目录（2006年本）》的通知（国土资发[2006]296号）
2、《产业结构调整目录（2011年本）》
3、2006年，建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》
4、国家发展改革委员会《关于印发《固定资产投资项目节能评估和审查指南（2006）》的通知（发改环资[2007]21号）
5、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）
6、国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发[2005]8号）
7、国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）
8、国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)
9、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台《经济适用住房开发贷款管理办法》(银发〔2008〕13号)
10、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台《廉租住房建设贷款管理办法》(银发〔2008〕355号)
11、财政部和国家税务总局联合下发《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)
12、《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)
13、《民用建筑节能管理规定》（建设部部长令第76号）
14、2009年1月1日起，外资企业和外籍个人统一依照 《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
我国房地产业的发展源于90年代初期，严格来说是在党中央、国务院于1998年之后正式开始发展我国房地产业，《关于深化住房建设的改革若干意见》着重强调发展住房商品化，走市场经济道路，将原来的分配性住房调整为分配性加补贴住房的分配模式，进一步过渡到今天的住房建设完全商品化、市场化。对于新兴的房地产业，在我国高速增长的经济环境下，得到了快速的发展，特别是近些年来，房地产业对于国民经济的发展起到了中流砥柱的作用，房产价格也成为了行政主管部门和老百姓关注的热点话题。我国房地产业的发展也毫不例外地出现了产业政策相对滞后的现象，相关的产业政策和宏观调控政策针对房地产业频频亮剑，取得了一定的成效，但仍有不尽人意之处。
对于房地产业的发展，关系着老百姓的生存问题，是社会稳定的重要因素。在以上的各项政策中，重点加强了土地管理，信贷管理及市场交易管理等，着手于房地产的供给与需求之间的实质矛盾，发展商品房、廉租住房及经济适用房相结合的住房建设模式。对于房屋建设的各个环节进行监督，确保工程质量和社会、经济、环境效益的成效建设。既要保持房地产业的健康发展，也要促进其他相关产业的发展，进一步完成最好的社会产业发展和经济建设。同时也努力做好资源节约型、环境友好型以及人与自然和谐共处的和谐社会构建。
当前的房地产建设，除了房价成为相关产业政策关注的焦点之外，建筑节能也是其中重要的一个焦点，乃至成为世界关注的焦点。目前我国80%的新建筑不节能,当前要大力开发资源节约型建筑。房屋建筑是各类消费中耗用资源最多，同生态环境结合最密切的产品，在建造和使用过程中直接消耗的能源占社会总能源的1/3，每年消耗各类建材总量近40亿吨，而现有建筑中符合节能要求的不到5%。当前营造节能住宅的重点是太阳能的利用，污水处理和中水处理利用，节能保温墙体和节能门窗，无污染化学建材，节水节能厨卫设备的利用。
资源上的节约，合理利用。要抓住节地、节能、节水、节材等重点，不断提高对资源的利用率，达到资源最佳利用，最经济节约地利用的目的，着眼长远，抓好居住区规划和住宅单体设计的布局，为后人改造，优化留下余地，创造必要条件，注重绿色建材的应用，逐步淘汰严重影响健康的污染材料和部件。
在建筑的节能指标和规范要求中，针对建筑耗能较多、比例重、建筑节耗能的关键结构，在建筑节能规范要求中均有重要体现。
本项目的建设严格按照我国现有的产业政策及相关文件的要求，控制房屋结构及户型建设，控制成本及投资结构，采用先进的施工工艺及技术方案，加强工程质量及建筑节能的建设，促进产业建设和产业政策协调发展。
第三章 市场分析
一、房地产开发完成情况
2011年全国房地产开发投资额波动下行，8月份之后累计投资增速更是加速下滑。数据显示，2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为71.8%，比去年上升了1.3个百分点。
2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点；其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落4.3个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。今年房地产开发投资面积增速整体上大不如去年，尤其是施工面积和新开工面积增速，竣工情况则相对较好。
2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点，比1-11月回落0.4个百分点；土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%，1-11月为增长4.3%。
作为房地产行业供应情况的先行指标，新开工面积和土地购置面积增速大幅下降，显示出新开工动力持续减弱，未来市场供应情况不宜乐观。

二、房地产开发企业资金情况
在国家调控不断深入的情况下，信贷不断收紧，企业资金压力不断加大。2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点，比1-11月回落4.9个百分点。其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；利用外资814亿元，增长2.9%；自筹资金34093亿元，增长28.0%；其他资金35775亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，下降12.2%。
从资金来源结构上看，国内贷款占比15%，比重下降2个点；企业自筹资金占比41%，上升4个点；利用外资比重不变为1%；其他资金总体比重不变，资金结构整体上没有大的变化。其他资金中的个人按揭贷款占其他资金比重下降5个点，定金及预付款占比上升2个点。

三、市场销售情况
在市场销售方面，市场观望情绪浓厚，楼市交易不景气，库存加大，房价下降城市增加。2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，比1-11月回落3.6个百分点；其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点，比1-11月回落3.9个百分点；其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。
另外，截至2011年末，全国商品房待售面积27194万平方米，比11月末增加1763万平方米。其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业用房增加203万平方米。27194万平方米的待售面积几乎相当于当年销售面积的1/4，可见当前市场库存压力之大。
房价方面，与11月相比，12月份70个大中城市中新建商品住宅价格下降的城市有52个，持平的城市有16个。与11月份相比，12月份环比价格下降的城市增加了3个。环比价格上涨的2个城市中，涨幅均为0.1%。与去年同期相比，70个大中城市中价格下降的城市有9个。

(数据来源：均来自国家统计局）

第四章 项目选址及建设条件
4.1 建设条件
一、地理位置
项目建设地选在XX市XX县孙村经济开发区。
XX县位于皖南北部，长江南岸，介于北纬30度37分至31度17分，东经117度58分至118度22分之间，面积630平方公里。南倚皖南山系，北望江淮平原。浩浩长江，自县域西南向东北川流不息，峨溪河由南向北穿城而过，汇入长江。
二、地形地势
XX地势西南高面东北低，地貌类型多样，山、圩、洲、滩兼有，丘陵、山地主要分布在西部、南部和东南部，一般在400米以下；北部和东部为平原，海拔7—30米。
三、气候降水
XX位于北亚热带温润季风气候区南缘，全年气候温和，四季分明，冬夏长、春秋短，雨量适中，无霜期较长，光照充足。年平均气温15.3℃，年平均降水量1244.1毫米，年平均日照时数为2068.3小时，年均无霜期231天。
四、社会经济
改革开放以来，XX充分发挥自身区位优越、交通便利、资源丰富的优势，始终坚持“以工强县、以农安县、以商富县”的发展方向，县域综合实力日益增强，对外开放日趋活跃，城市建设日新月异，社会事业蓬勃发展，人民生活蒸蒸日上。目前，全县已形成以水泥建材、纺织服装、冶金机械、船舶制造等为支柱产业的工业体系，以蔬菜、水产、油菜、棉花为主产的优势农业板块，以房地产开发、现代物流、旅游、保险、金融、中介为重点的服务业体系，以XX经济开发区为主体，孙村服装工业园、荻港建材工业园等为支撑的特色园区。县域综合实力位居XX省前列。
初步核算，2010年全年生产总值（GDP）107.5亿元，按可比价计算，比上年增长19.5%。财政收入17.2亿元，增长36.4%，其中地方财政收入10.1亿元，增长40.4%；固定资产投资146.9亿元。增长46.6%；社会消费品零售总额21.1亿元，增长20.3%；农民人均纯收入7653元，增长11.5%。
全县规模工业企业发展到324家，净增89家；实现产值241.9亿元、增加值73.9亿元，分别增长70.2%和37.3%；综合效益指数达245.8%，提高18.3个百分点。产值超亿元企业发展到35家、10亿元企业5家，富鑫钢铁、金鑫水泥进入全省民营企业100强。
全县新增城镇就业岗位5500个，城镇登记失业率为3.98%。人口出生率7.72%。出台了大力推进创业富民工作的实施意见，完成职业技能培训3139人，发放小额担保贷款5325万元。
2011年，XX县实现地区生产总值140.5亿元，同比增长22.3%；固定资产投资完成126.7亿元，增长29.6%；财政收入25.9亿元，增长51%；社会消费品零售总额25.4亿元，增长20.4%。社会事业全面进步，科技、教育、文化、人口计生等10多项工作先后获得国家级表彰。县人均GDP和人均财政收入均位列全省第一。
4.2 项目选址
本项目建设地位于XX市XX县新区，XX大道以南地块，项目周边土地利用情况良好，主要为城市公用设施、居民生活区及相应的商业配套等。便捷的交通网络以及齐全的生活配套设施，让在这居住和工作的人们充分享受生活的美妙和乐趣。

图4-1 项目区位分析图

第五章 建设方案
5.1 概述
一、主要经济技术指标
本项目总用地面积6801.2平方米（合10.18亩），项目拟建设32971.0平方米，其中地下建筑面积3196.7平方米，地上建筑面积29774.3平方米。本项目建筑主楼19层，裙房3层，地下一层为水泵房、消防水池及车库，地下一层夹层为机动车库。
本项目主要经济技术指标见表5-1。
表5-1 建设项目主要经济
项目
单位
指标
备注
总用地面积
m2
6801.2
（合10.18亩）
总建筑面积
m2
32971.0

其中
地上总建筑面积
m2
29774.3

其中
办公主楼建筑面积
m2
23389.0

裙房建筑面积
m2
6385.3

地下总建筑面积
m2
3196.7
不计容积率
建筑基底面积
m2
2379.7

绿地面积
m2
1702.3

建筑密度
%
34.9

容 积 率

4.4

绿 地 率
%
25.0

机动车位
辆
119
按0.4/100平方米配置
其中
地上机动车位
辆
20

地下机动车位
辆
99

非机动车位
辆
893

其中
地上非机动车位
辆
313

地下非机动车位
辆
580

项目总平面布置详见下图：

图5-1 项目平面布置规划图

安徽省芜湖市繁昌县浙商发展大厦项目可行性研究报告
二、设计指导思想及原则
（1）结合地形和周边环境的城市景观设计
（2） 极富感染力的形体设计
（3）高效节能设计
（3）结构合理，功能齐全、实用性强