玉峰山原生态森林休闲旅游村建设项目投资可行性计划书终稿.doc

玉峰山原生态森林休闲旅游村建设项目

玉峰山原生态森林休闲旅游村建设项目

可
行
性
研
究
报
告
目录
第一章 总论 1
一、项目基本情况 1
二、项目由来 2
三、相关政策 3
四、政策依据 3
五、建设原则 5
六、结论 6
七、技术经济指标 6
第二章 项目支撑体系 8
一、 政策支撑 8
二、 环境支撑 10
三、 运营与管理支撑 11
四、 其他支撑 14
第三章 项目建设地点 16
一、项目建设地概况 16
二、项目环境分析 18
第四章 运作主体和模式 22
一、设计指导思想与原则 22
二、项目建设规模 22
三、运作模式 23
第五章 用地情况 28
第六章 建设内容 29
一、基础设施建设 29
二、项目建设工程 35
第七章 资金来源及建设进度 37
一、投资估算范围 37
二、投资估算依据 37
三、计算期 38
四、项目投资 38
五、资金来源 40
六、建设进度 43
七、招投标方案 43
第八章、效益分析 45
一、 经济效益分析 45
二、 环境效益分析 61
三、 社会效益分析 62
第九章 结论与建议 65
一、主要研究结论 65
二、建　议 66

60

第一章 总论
一、项目基本情况
（一）项目名称：玉峰山原生态森林休闲旅游村建设项目
（二）项目业主：重庆中孚投资有限公司
（三）项目地址：重庆市渝北区玉峰山镇龙门村10社
（四）项目性质：新建
（五）项目建设内容及规模
本项目拟租赁土地652亩（其中林地450亩、耕地180亩、农民宅基地22亩），其建设主要内容为乡村俱乐部、互助农庄、生态农业园及农民新村的建设。主要建设规模如下：
1、乡村俱乐部：用地面积3000平方米，主要用于游客餐饮、娱乐、住宿以及精致农业产品（如：特色瓜果，花草）和精致特色旅游手工艺品展示和交易。
2、互助农庄：用地面积9000平方米（其中新建7000平方米，维修改造2000平方米），主要用于出租给热衷于休闲度假和田园生活的城镇居民或者出售，并帮助业主管理以及经营。
3、生态农业园：用地面积5000平方米，以本杜植物群落和新引入植物中的展示为主题，打造特色植物风情园，种植具有地域风情的植物，突出和显示了风情特色元素，挖掘农业旅游的价值。
4、农民新村：用地4674平方米，利用农民原有宅基地用地将农民集中安置的区域。
（六）项目工期：
项目建设期拟定为3年，即2009年1月至2011年12月。
（七）项目总投资及资金筹措
1、项目总投资为5300万元，其中建设投资4438万元，土地租金562万元，流动资金300万元。
2、资金筹措：
项目资金全部由业主自筹。
二、项目由来
本项目积极响应党和国家对三农问题的关注和号召，严格按照十七届三中全会的政策指引和精神解读，合理利用农村自然资源，森林资源，农副产品资源，劳动力资源以及农村荒地、林地基础资源，并充分发挥本团队在过去十几年来积累的技术研发手段，开发组织管理手段和市场运作能力，建立起新的商业运作模式——集“休闲互助农庄、乡村俱乐部，农业生态园和农民新村”于一体的创新型开发模式。该模式从根本上保障和解决了农民的终身利益：提高和改善了农民的居住条件，充分利用农村剩余劳动力资源，提供工作机会，保障农民长期稳定的经济收入，让农民的生活有所依托，得到社会的保障；同时，该模式为政府减轻了社会就业压力，为地方政府长期稳定的税收做出积极的经济贡献；保证了农民，政府等多方利益。在更大的程度上发挥了土地的经济价值，改善并优化了农村自然资源配置，保护林地、耕地的使用性质和规模，对农村集体建设用地实现集约有效利用。该模式实现了农民，政府和企业的利益的统一，使三者相互相承，和谐共生。该模式在实现三赢的基础上，为农村生态环境保护，农村资源利用和社会效益等方面提供了可持续发展的模式，在创造社会主义和谐社会这条路上，积极探索和实践出一个可持续发展道路的方向。
三、相关政策
1、《渝北两路城区分区规划》。
2、《渝北区土地利用总体规划》。
3、《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。
4、《四山管制规划》。
5、《重庆市渝北区人民政府关于推进农村土地承包经营权流转促进产业发展的意见》。
6、渝府发〔2008〕45号关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知。
四、政策依据
2008年10月19日，党中央发布了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。其原文如下：
1、加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包出租、互换、转让、股份合作等形式流转土承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。
2. 可以允许农民以5种形式流转土地承包权，它们是：A. 转包，就是指承包方将部分或全部土承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。B. 出租，是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他们从事农业生产经营。C. 互换，是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。D. 转让，是在土地家庭承包经营的情况下，由第三者代替自己的发包人履行承包合同的行为。E. 股份合作，是指承包方之间为发展农业经济，将土承包经营权作为股权，入股组成股份公司或合作社等，从事农业生产经营。
3. 现有土地承包关系长久不变。文件指出，要稳定和完善农村基本经营制度，以家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制，是适应社会主义市场经济体制，符合农业生产特点的农村基本经营制度，是党的农村政策的基石，必须毫不动摇地坚持。赋予农民更加充分而有保障的土承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。
4. 允许农民开发经营集体土地。文件中提到，在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土建设非公益性项目允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。文件指出，依法征收农村集体土地，按照同地同价同原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业，住房和社会保障。逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。
五、建设原则
1、以《重庆市城乡总体规划》、《四山管制规划》为指导，明确规划片区功能定位及发展方向。
2、将玉峰山镇龙门村10社作为一个完整的空间，从功能、空间、景观及建筑形态方面进行整体设计、开发控制和引导。突出规划的综合协调作用，统筹考虑区内经济、社会和环境的均衡发展；一、二、三产业协调发展；实现区内土地和各项资源的优化配置，使玉峰山镇龙门村10社在有机、合理、统一的原则下进行有序的发展建设。
3、策划应能满足玉峰山镇龙门村10社不断发展壮大所需要的空间构架，远近期相结合，保留林业、农业用地，合理开发宅基地，并不断完善城市功能，使城市健康有序的发展。
4、策划应充分利用该地区的人文、自然景观、不破坏自然及生态环境，严格控制农民宅基地，保证占用耕地与开发复垦相平衡，创造既具有地方文化特色又与现代功能有机结合的新城镇。
5、策划要与当地经济发展相适应，从用地划分、功能分区和道路结构等方面，为近远期建设提供方便，有利于镇区整体规划，分片实施，项目启动，滚动发展的模式。

六、结论
本项目经济、环境及社会效益良好，在不改变土地性质和用途的基础上，最大程度的提高了土地质量，增加了农民年收入，为重庆市民休闲娱乐提供了场所，并且改善了当地自然环境状况，是可行的。
七、技术经济指标
表1-1 主要数据及技术经济指标
序号
名 称
单 位
数 据
备 注
1
总规划面积
亩
682

1.1
林地
亩
450

1.2
耕地
亩
180

1.3
宅基地
亩
22

2
总用地面积
亩
35

2.1
农民宅基地
亩
22

2.2
林地
亩
13
按林地面积3%
3
项目总投资
万元
5300
企业自有资金
3.1
其中：建设投资
万元
4438

3.2
建设期利息
万元
0

3.3
土地租金
万元
562

3.3
流动资金
万元
300

4
资金筹措
万元
5300

4.1
其中：企业自筹
万元
5300
企业自有资金
4.2
银行借款
万元
0

5
设计生产能力

6
年销售收入
万元
4200
正常年份
7
总成本费用
万元
991
正常年份
8
所得税
万元
787
正常年份
9
年净利润
万元
2361
正常年份
10
所得税前财务内部收益率
%
38.40

11
所得税前财务净现值
万元
10219

12
所得税前投资回收期
年
4.87
含建设期
13
所得税后财务内部收益率
%
31.25

14
所得税后财务净现值
万元
6882

15
所得税后投资回收期
年
5.39
含建设期
16
总投资收益率
%
66.43
正常年份
17
项目资本金净利润率
%
44.95
正常年份
18
盈亏平衡点(BEP)
%
22.76%

第二章 项目支撑体系
一、 政策支撑
本项目参照的政策及有关法律法规有以下几个：
1、《渝北两路城区分区规划》。
2、《渝北区土地利用总体规划》。
3、《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。
4、《四山管制规划》。
5、《重庆市渝北区人民政府关于推进农村土地承包经营权流转促进产业发展的意见》。
6、渝府发〔2008〕45号关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知。
项目依据《渝北区土地利用总体规划》、《渝北两路城区分区规划》和《四山管制规划》及产业规划，采取土地整理、宅基地置换、农村土地承包经营权流转等方式使用农民集体所有的土地，发展休闲、托老、旅游、度假等项目，带动区域经济增长，实现城乡统筹发展。在项目的设计、施工、销售过程中也将严守国家、重庆市的各项政策规定。
根据《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中可以看出，本次决定主要强调了以下6点：
1、新形势下推进农村改革发展的重大意义
本点指出，目前农业基础仍然薄弱，最需要加强；农村发展仍然滞后，最需要扶持；农民增加收入仍然困难，最需要加快。我们必须居安思危、加倍努力，不断巩固和发展农村好形势。
2、推进农村改革发展的指导思想、目标任务、重大原则
本点通过5个必须，指出了目前农村改革发展的指导思想与目标。统筹工业化、城镇化、农业现代化建设，加快建立健全以工促农、以城带乡长效机制，调整国民收入分配格局，巩固和完善强农惠农政策。
3、大力推进改革创新，加强农村制度建设
农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划，并优先满足集体建设用地。
4、积极发展现代农业，提高农业综合生产能力
按照建设生态文明的要求，发展节约型农业、循环农业、生态农业，加强生态环境保护。继续推进林业重点工程建设，延长天然林保护工程实施期限，完善政策、巩固退耕还林成果，开展植树造林，提高森林覆盖率。
5、加快发展农村公共事业，促进农村社会全面进步
社会主义文化建设是社会主义新农村建设的重要内容和重要保证。坚持用社会主义先进文化占领农村阵地，满足农民日益增长的精神文化需求，提高农民思想道德素质。
6、加强和改善党的领导，为推进农村改革发展提供坚强政治保证实现全面建设小康社会的宏伟目标，最艰巨最繁重的任务在农村，最广泛最深厚的基础也在农村。锐意改革，加快发展，在推进中国特色社会主义伟大事业进程中努力开创农村工作新局面！
本项目的建设，正是响应了推进农村改革发展的号召。项目建成后，通过土地整治，不但能够提高当地的土地质量；而且农民通过租借宅基地并入股的形式，每年可以得到分红，从而提高自身收入；本项目的建设过程中及项目建成后可以提供大量的工作岗位，解决了农民的就业问题。
综上所述，本项目的建设具有可靠的政策支撑，是可行的。
二、 环境支撑
"渝北第一峰"的玉峰山，"峰含玉润，蔚然深绣"，山上尚存光绪年间用条石修砌3000余米的古长城、天城寨、永佛寺，与之相关的遗址有净瓶仙境、莲花池、杨柳潭。
玉峰山旁的牛心山因貌似牛心而得名，山上除保留古城遗址外，山下已钻出汩汩的温泉，正待开发。
玉峰山公园内有来自原始山东省谷净水的枫叶湖、玉泉湖、龙胆湖，因水纯净甘甜，当地人及游客常直接取用，玉峰山泉水点的豆花，更是一绝。
盛夏，这里远离尘嚣、炎热，由于玉峰山相对海拔高、加之森林植被好，林涛送来的习习凉风，清爽宜人。
冬日，白雪压弯了松枝，围在火炉旁烤羊肉、品尝玉峰山萝卜炖猪蹄更是浪漫温馨！玉峰山有宝贵的森林植被、美好的自然景观、丰富的人文景观，是一块"养在深闺无人识"的旅游宝地。
玉峰山已向游客开放玉峰山森林公园海拔270-848.8米，国家森林覆盖面积蓄18000亩，是目前重庆近郊覆盖面积最大、植被保护最好的森林公园，其森林植被属亚热带温性常绿阔叶林带。森林植物种类326种，野生中草药、野菜近200种。丛林中虎豹虽已绝迹，但仍有野兔、松鼠、锦鸡、杜鹃等多种野生动物出没，年平均气温17度，常年气温比市区气温低约5度。
玉峰山有满山的苍翠，高耸的山梁，纵横的沟壑，古朴的农舍，美丽的田园，缭绕的云雾，清澈的山泉，清新的空气等都市稀缺旅游资源，山上山下尤如隔世，好一个自给自足的农耕文明时的“世外桃园”，在这几十平方公里的山坳、峰谷、森林、田野中，依山就势地建造旅游度假村、乡村俱乐部、互助农庄等休闲娱乐设施，其价值是十分巨大的。
三、 运营与管理支撑
（一）项目运作
1、“纲举”：
就是在项目设计之前，要尽快占领该项目行政与技术的至高点，也就是说要得到与本项目相关的最高行政与技术部门的支持、指导与帮助。
2、“目张”：
就是在相关行政与技术部门的认同、支持、指导与帮助下，找到项目的建筑设计、施工单位、园林保护、拆迁安置方面的专家。在找到各类单位与专家后，依据先设计，后施工，再管理的原则，编制项目开发的进度表，严格按进度表实施。
（二）项目管理
1、建设期管理
为了实现项目预期的质量、工期、投资等目标，业主应成立项目管理的组织机构。由该项目组织机构对项目进行管理。项目组织机构应根据项目总目标制定各分项目标、各阶段目标。要建立适当的职位体系，明确职权范围，对各职位的主要任务应有明确的规定。还应明确与其他部门人员的工作关系，以便于相互协调。
（1）为了更好实现项目预期目标，建议业主委托监理单位对项目的质量、进度、投资等进行控制。业主可将精力主要放在总目标的控制，项目各分项、分阶段工作的衔接协调，项目的外部协调等。
（2）工程项目从筹划、选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入生产或交付使用的整个建设工程中，必须遵循先后工作次序。建设期的各个阶段可以进行合理交叉，但不能任意颠倒次序。应严格执行工程建设有关法规、规定、标准。
（3）业主单位应高度重视合同管理。建设合同是业主和项目实施各主体之间明确权利、责任关系的具有法律效力的协议文件，也是应用市场经济体制、组织项目实施的基本手段。从某种意义上讲，项目的实施过程就是建设工程合同订立和履行的过程。一切合同所赋予的责任、权利履行到位之日，也就是建设工程项目实施完成之时。
（4）组织协调是实现项目目标必不可少的方法和手段。在项目实施过程中，业主需要处理和协调众多复杂的业务组织关系，主要内容包括：
1）外部环境协调，包括：与政府管理部门之间的协调，资源供应方面的协调，生产要素的协调，项目周边环境方面的协调等。
2）与参建单位之间的协调。
3）业主单位内部各部门、各层次之间的协调。
（5）为了保证项目目标的实现，在项目实施应采用动态控制的方法，阶段性地检查实际值与目标值的差异，采取措施纠正偏差，制定新的计划目标值使项目的实施结果逐步向最终目标逼近。工程项目目标控制就是在项目前期筹划、勘察设计、施工、竣工交付等各个阶段采用规划、组织、协调等手段，从组织、技术、经济、合同等方面采取措施，确保项目总目标的顺利实现。
（6）要保证建设项目的投资效益，必须对项目风险进行科学管理，其目的是通过风险分析减少项目的不确定性，以便决策更加科学，以及在项目实施阶段保证目标控制的顺利进行，更好地实现项目质量、进度和投资目标。
（7）在工程建设中应强化环保意识，切实有效地把环境保护和克服损害自然环境、破坏生态平衡、污染空气和水质、扰动甚至破坏地下管网等现象的发生，作为项目管理的重要任务之一。在项目实施阶段，做到主体工程与环保措施工程同步设计、同步施工、同步投入运行。在工程承发包中，必须把依法做好环保工作列为重要的合同条件加以落实，并在方案审查和施工过程中，始终把落实环保措施、克服建设公害作为重要内容予以密切注视。
2、运营期管理
项目建成后，运营期间各种事物由项目开发企业来统一管理。
（1）运营期管理的利与弊。
利：积极性高，效益好。
弊：管理复杂，难以规范。
（2）运营期管理部门设置：
行政事物部：含行政事物与人力资源的招聘与培训工作。
综合管理部：含景点管理、园林维护、清洁卫生、森林保安工作。
工程维修部：含景区内所有工程的维修与养护工作。
租赁部: 含项目运营区内所有农庄、客房、餐饮、商店的租赁管理工作。
财务部：含公司所有财务工作。
四、 其他支撑
1、 资源丰富
玉峰山镇幅员面积48.56平方公里，林地面积为35000亩，耕地面积9500亩，总蓄水量74万立方。生态休闲旅游资源丰富，玉峰山森林公园是目前重庆近郊覆盖面积最大、植被最好的森林公园之一，山上尚存光绪年间用条石修彻的3000米的古长城、古城门（天城寨）和历史悠久的永伏寺、宝神洞等人文景观。矿产资源以石灰岩、煤、粉沙岩为主，是重庆主城区建筑石料的主要供应地。
2、基础设施
玉峰山镇水、电、气以及通讯设施完备，场镇规划面积0.6平方公里，建城区面积0.4平方公里， 基础设施完善， 关兴、玉峰（旱土）、天堡三个场镇及玉峰村分别建有自来水厂各1座，农电网络遍布全镇，有变压器30台，送变电线路190公里，镇境内有西南气田主管卧渝线、卧两线通过，有天然气气阀室一个，闭路电视覆盖全镇，有用户2790户，通信网络健全，有程控电话1500门，移动、联通网络基本覆盖全镇，宽带网络接通全镇。全镇公路通车里程98公里，基本实现社社通，其中319国道横贯镇区东西，旱白公路与新桂连接渝长高速路和五桂路渝邻高速，已动工修建的重庆市外环路从境内高笋村接口横穿全镇。
3、交通情况
从项目周边交通布局看，渝邻高速、渝碚高速和渝怀铁路分布于项目区域周边，重庆江北国际机场距项目仅17公里，受限于项目区域与周边道路连接道路建设的滞后和319国道道路路况差的现状，目前仅有从江北区鱼嘴至旱土村的风景区道路——峡峰路路况较好，极大的制约了项目地块的可达性。

第三章 项目建设地点
一、项目建设地概况
（一）地理位置
玉峰山镇位于渝北区东部铜锣峡背斜山脉中部，地理坐标介于东经106°43′52″-----106°47′54″；北纬29°42′53″-----29°49′18″之间，镇幅员面积48.56平方公里，林地面积为35000亩，耕地面积9500亩，人口14132人。东与龙兴、石船镇相连；南与江北区接壤；西与石坪镇双凤桥街道、王家镇接界；北与古路镇相邻，距区政府驻地17公里、距市政府驻地25公里。规划区位于重庆市渝北区玉峰山镇龙门村10社。

（二）历史沿革
玉峰山镇系原关兴乡发展而来，民国18年（1929年）建关兴乡，是当时重庆市5区3镇62乡之一， 民国29年（1940年）与旱土合并建关兴乡，民国30年（1941年）复置关兴乡，新中国成立后仍为关兴乡，隶属于江北县石船区公所管辖；1958年改为关兴人民公社， 1984年复建乡；1994年撤区并乡建镇，与旱土乡合并，保留关兴乡，隶属于重庆市江北县管辖；2001年撤乡建关兴镇，2002年更名为玉峰山镇，2003年将原天堡寨3个村及石坪镇1个村划入玉峰山镇管辖至今。
（三）自然条件
玉峰山镇处于川东平行岭谷铜锣峡山脉的铁山坪上，地貌呈垄岗状，山体雄厚，属山岭深丘地带，总体地势呈“西北高、东南低”，海拔在450——800米之间；土壤属紫色土和黄壤两大类灰棕紫泥土；属亚热带季风气候区，年平均气温17℃，日照1341.1小时，降水量1099.8毫米，无霜期319天。
（四）经济现状
全镇主要以建材业和生态休闲旅游产业为主。现有生态休闲旅游企业17家；工矿企业58家，其中农业科技企业2家。2006年实现地区生产总值14260万元，同比增长32.4%；农民人均纯收入达3800元，同比增长8.8%；一、二、三产业的国内生产总值比为：15:53:32。2005年，镇地方财政收入完成450万元，同比增长30%。
二、项目环境分析
（一）项目环境现状
玉峰山铁山坪板块——以森林为主要休闲旅游资源
玉峰山森林公园和铁山坪森林公园为板块主要的休闲旅游景区，该板块有森林、温泉、宗教寺庙等休闲旅游资源，其中森林是该板块最强势的资源，并有“天然氧吧”之称，是重庆典型的绿色生态工程，是重庆市自驾游的主要线路，景区对外开放时间比较短，加上政府对原生态森林的保护政策，景区原生态是最大的休闲旅游资源，交通市政设施逐渐完善，景区内正从农家乐转向酒店等高档度假中心的打造，为市民养生休闲度假提供更好的配套，交通道路的实施将使板块成为重庆最具资源和潜力郊区休闲旅游度假胜地。
景区资源：
作为重庆市首次开发的市级森林公园，1.8万亩的森林覆盖面积，有着上百种野生动植物，特别是森林新鲜的空气是都市人们最向往的，最理想的养生之处。
农家乐和度假山庄：
目前玉峰山和铁山坪上有近百家农家乐和度假山庄作为人们休闲度假的主要配套，但由于档次较低，配套设施及服务相对较差，因此近年也开始修建高档生态酒店，有完善的配套设施，如玉峰山生态园。
（二）项目区域分析
1、项目区域资源分析
（1）区域位置分析
玉峰山镇位于重庆铜锣峡背斜山脉中部，重庆市渝北区东部，距渝北区行政中心两路镇和江北国际机场约16公里（约10公里的山地道路），重庆观音桥城市副中心25公里（约10公里的山地道路）；在城市功能规划中，项目地块规划定位为城市绿肺——玉峰山森林公园，属于重庆城市化边缘地带；
从重庆城市主要沿南北向发展轴线分析，项目区域正处于城市发展轴线上，但受铜锣峡山脉的隔断，项目区域城市化进程在短期内将不能实现，在项目开发后期可考虑城市化对项目房地产开发的促进作用。
项目所在区域，玉峰山镇幅员面积48.56平方公里，区域北临统景风景区，东靠渝北复盛镇、龙兴镇和石船镇，西面是渝北行政中心两路镇、北部新区和工业园区，重庆江北国际机场，南面紧邻重庆江北区寸滩港和铁山坪风景区；由于玉峰山与铁山坪山系相连，铁山坪风景区在对外宣传的度假山庄和休闲旅游地产项目，大部分物业位于玉峰山镇辖区内，这对项目借助铁山坪风景区休闲旅游资源进行整体开发，有较大的益处。
从项目四至分析，项目西面和南面均为重庆主城区主要的城市组团，其城市发展成熟，尤其是北部新区和工业园区及寸滩港片区，已成为重庆富人居住区和主要的重庆GDP增长源之一，区域经济的发展，将带动玉峰山片区的发展进度。
（2）项目地块内部交通状况
项目地块内部交通组织主要依靠319国道和从江北区鱼嘴至旱土村的风景区道路——峡峰路；319国道受超重车的碾压，道路交通状况较差，如玉峰山采石场不进行整治，该道路在未来的使用率低；峡峰路路况较好，是目前区域内最好的交通道路，且开通了812路公交线路，通行较为便捷；
（3）区域人口分析
玉峰山镇辖区人口14132人，多为农业人口，其外来人口多为采矿业工人及相关人群，人群经济购买能力不高，不是本项目发展的主要消费群体；
（4）区域产业环境分析
区域产业主要以建材业（采石场）和生态休闲旅游产业为主，现有生态休闲旅游企业17家，工矿企业58家。其中，生态企业多为普通的农家乐或小型度假山庄，集中在玉峰村铁山坪风景区内，但规模相对较小，缺乏鲜明的休闲特色；工矿企业则分布于319国道为轴线的峡谷平地内部，对当地生态资源、交通条件均有较大的破坏；
（5）项目地块资源评价
受区域位置、地形地势和城市交通的影响，项目所在区域城市化进程较为缓慢，大规模的城市化建设对本项目区域而言还具有相对较长的周期；
根据《重庆市“四山”地区开发建设管制规定》条例，重庆周边山体土地资源将受到严格的保护，在距离市区23公里的半径内，47平方公里的山水资源将是极度稀缺和唯一的，因此，在本项目开发中，结合城乡统筹进行山水休闲旅游地产开发，与其它休闲旅游地产在规模、经营主题和交通距离上形成差异化竞争；
结合区域景观资源分布状况（玉峰山镇——铁山坪片区资源优势最为明显，在区域内知名度最高，借势发展），同时考虑到项目区域采矿产业将对生态环境和交通环境有较大的损坏，在本项目休闲旅游地产开发中，先开发玉峰、旱土、高笋区域，将石壁和关兴片区作为储备控制用地。
就玉峰山整体休闲旅游资源评价而言，可以概括为几句话：占地区域很广；地理位置较佳；交通进入较优；休闲旅游资源较好！

第四章 运作主体和模式
一、设计指导思想与原则
（一）遵循观光旅游与森林工程的内在功能联系：即利用自然或人工营造的环境空间，向游客提供逗留的场所，提供体验交流的场所，提供农产品交易的场所。
（二）坚持可持续发展观念，以保持生态环境为出发点，保持自然环境每一自然元素完整性，突出生态、环保及绿化的特征，实现经济、社会、生态效益三者完美统一。
（三）考虑到玉峰山镇的历史与人文环境，建筑形象追求稳重、纯净，与项目所处环境有机结合。力求做到功能完备、形象新颖、个性鲜明、文化内涵深蕴，展现新的风姿。
二、项目建设规模
该项目建设规模如下：
1、项目宅基地共涉及农房的农户有22户，共占地22亩、耕地180亩、林地450亩。
2、主要建设内容：
①土地整治。
②修建乡村俱乐部、互助农庄、生态农业园。
③修建农民新村。
④修建其他配套公共设施。
3、农民的安置工作。
三、运作模式
（一）总平面布置
本项目主要是以森林工程和生态观光农业为主线，充分利用周边的自然、人文景观展开布局。采用空间主题结构，依据场址地形特征及内容特点，空间主题结构分为五个区域，主要有乡村俱乐部、互助农庄、生态农业园、原生态森林保护区及农民新村。
（二）功能分区
1、乡村俱乐部：以森林公园和农业园配套，用于游客餐饮、娱乐、住宿以及精致农业产品（如：特色瓜果，花草）和精致特色旅游手工艺品展示和交易。有别于普通的自由市场的传统的交易中心，本俱乐部的建造突出了“精品、休闲、风情感”等特色。通过打造精品，创造服务的高附加值。
利用农民宅基地设立一个集多中心为一身的功能机构。它包括接待中心、游客集散中心、服务中心、餐饮与娱乐中心、旅游特色产品交易中心等等。它的出现使农村和农副用地以单纯的农民居住及农副业生产活动向乡村生活结合休闲旅渡假的复合功能转化，乡村俱乐部是这种功能复合转化的中心杻带和重要载体。
2、互助农庄：通过翻新和整修原有农舍或重建危旧农舍，并利用农舍周围耕地、林地形成一对一配置，建成新型农庄，以集体土地流转的方式形成开发成果，出租给热衷于休闲度假和田园生活的城镇居民或者出售，并帮助业主管理以及经营。同时使当地农民以乡村生活向导，耕作生产教练或代工民工的的身份参与该农庄的工作，与城镇居民形成合同关系，当地农民获得可持续的收入，城镇居民花钱享受田园、森林生活，这样的农庄成为名符其实的互助休闲农庄。
3、生态农业园：以本社植物群落和新引入植物中的展示为主题，打造特色植物风情园，种植具有地域风情的植物，突出和显示了风情特色元素，挖掘农业旅游的价值。
4、原生态森林保护区：本区域为玉峰山森林的一部分，利用原生态的森林保护区为游客和居民提供观赏、休闲和娱乐的场所。
5、农民新村：利用农民原有宅基地用地将农民集中安置，并科学专业地集约配置建筑结构和水电气的设备资源，修建花园洋房供农民居住。这样不仅一次性解决农民的安居问题，而且由于科学专业的设计和建设，而且其住房用材、构造、彩光和节能条件，其住房的给水、排水、污水处理条件，以及照明、电讯条件都生步达到与城市居民比肩的水平。与此同时，其原有的自然景观，植被水土继续得到保持，其抗震、防灾防火和生态环境措施则远胜从前。
（三）土地利用规划
规划区用地主要分为公共设施用地、居住及娱乐用地、道路广场用地、、耕地、原生态林地等四大类。
1、公共设施用地
公共设施用地包括行政办公用地、商业用地、医疗卫生用地等。
2、居住及娱乐用地
该区主要包括乡村俱乐部、互助农庄、农民新村及生态农业园。本区域的规划主要是根据规划及设计方案的需要，利用宅基地和林地面积的3%进行建设。
3、耕地
该区为农民原有耕地。
4、原生态林地
本区域利用项目原有的林地，不需要进行太大的调整，只对林地与其他区域结合处稍作调整即可。
5、道路广场用地
该区域主要是进行道路及广场的修建。
（四）绿地系统规划
1、绿地指标
规划绿化总占地约630亩，其中林地约为450亩，耕地180亩，绿化覆盖率大于95%。
2、规划以本项目周围的林地、农田作为规划的绿色环境背景，通过沿道路的绿化，将大环境背景与主体工程联系起来，形成了点、线、面相结合的绿地系统。
3、该区林地面积大是构成该区特色的积极因素，又要保护好原生态林地，避免破坏，于是规划该区建筑中低层搭配，建筑与高大的乔木、矮小的灌木有机的配置，造就了多层次具有人情味的景观。
（五）空间设计
1、商业空间：商业空间是该区的重要功能空间之一，也是该区最具活力的地区，整个商业区的主要组成部份为乡村俱乐部和生态农业园，以广场、农田、森林和道路作为两部分的中介空间，使室两部分过度和交融。
2、居住空间：该区主要由互助农庄和农民新村组成。分为一般农庄、休闲农庄、旧住宅区、农民新居住区。一般农庄采用院落式布置方式，分别形成各自的组团中心绿地。休闲农庄区建于原生态林地中，交通便利、环境优美、宁静。农庄采用智能化设计，为来此休闲旅游观光的人提供先进、舒适的居住空间。
（六）建筑形态设计
1、建筑形态设计
（1）区中的建筑造型设计简洁、格调平和、宁静、富于想象并与生态景观良好地结合在一起。建筑形态强调一种生活的态势，由生动、简练的几何形体和线条构成。
（2）区中标志性建筑力求洗练，追求现代感，其它公建采用加法，体形丰富、活泼。
（3）建筑高度与尺度
互助农庄2~3层，一般住宅1~3层，乡村俱乐部主体部分可达4~5层，以丰富空间轮廓线。
2、建筑材料与色彩
（1）建筑材料：使用已经成熟的新型材料，体现了节约能源、美观耐用的原则，外观材料一般采用以不反光的砖石面材、不反光的玻璃、塑板。
（2）建筑色彩：区内建筑主要和周围环境的色彩相搭配，清新淡雅中焕发出勃勃生机。
（七）地块开发强度及控制规划
1、开发强度
区内建筑总用地面积约35亩（宅基地22亩、林地3%13亩），耕地保持180亩，绿地率大于95%，区内可容纳上千人居住。
2、地块控制规划
规划地块控制要素包括两部分：功能控制要素和形体环境控制要素，功能控制主要分为土地利用和开发强度、道路交通及竖向交通，涉及的要素主要有：用地性质、用地面积、容积率、建筑覆盖率、绿化率、林地面积、耕地面积、建筑限高、居住人口、配建停车位及公共配套设施，其中前7项为规定性指标，后4项为指导性指标。

第五章 用地情况
本项目拟租赁土地652亩（其中林地450亩、耕地180亩、农民宅基地22亩），其建设主要内容为乡村俱乐部、互助农庄、生态农业园及农民新村的建设。主要建设规模如下：
1、乡村俱乐部：用地面积3000平方米，主要用于游客餐饮、娱乐、住宿以及精致农业产品（如：特色瓜果，花草）和精致特色旅游手工艺品展示和交易。
2、互助农庄：用地面积9000平方米（其中新建7000平方米，维修改造2000平方米），主要用于出租给热衷于休闲度假和田园生活的城镇居民或者出售，并帮助业主管理以及经营。
3、生态农业园：用地面积5000平方米，以本杜植物群落和新引入植物中的展示为主题，打造特色植物风情园，种植具有地域风情的植物，突出和显示了风情特色元素，挖掘农业旅游的价值。
4、农民新村：用地4674平方米，利用农民原有宅基地用地将农民集中安置的区域。

第六章 建设内容
一、基础设施建设
（一）给排水工程
1、设计范围与依据
（1）设计范围：红线范围内工程给水、排水及消防。
（2）设计原则
l 《建筑给水排水设计规范》（GBJ15-88）（1997版）；
l 《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001版）；
l 《室外给水设计规范》（GBJ13-86）；
l 《室外排水设计规范》（GBJ14-87）；
l 《生活饮用水卫生标准》（GB5749-85）；
l 其它有关部门资料。
2、给水系统
（1）水源
采用市政供水。
（2）用水量及要求
本项目年工作日为365天。
用水量
考虑到节水的原则和本项目建设期较短的因素，一次性预测水量预测指标如下：
游客—— 按40升/人·日计算
客房—— 按80升/人·日计算
公建—— 按居民用水量15%计算
其他（含绿化、道路、漏损等）及未预见水量——上述水量20%计算
用水要求
水质：符合饮用水卫生标准
水温：≤20℃
水压：≥0.3MPA
（3）管网设计
管网布置
本工程给水管网系统采用生产，生活和消防共同给水系统，为保证供水的连续性，主供水管网干管布置成环状，支管布置成树枝状。
城市干管为DN300毫米，给水管布置于道路右侧（标准横断面）。管网上按规范设置阀门、排气阀和泄水阀。
管材及接口
室外管道：DN>50毫米，均采用镀锌钢管，热熔焊接。
室内管道：DN<50毫米，采用PPR管，热熔焊接。
阀门设置及防腐
阀门设置：DN>65毫米，采用闸阀：DN≤65毫米，采用截止闸。
管道防腐：镀锌钢管埋地时，采用普通级石油沥青防腐层结构防腐，管道露置时，采用底漆一遍，调合漆两遍防腐。
3、排水工程
（1）系统的划分
本工程排水管网划分为污水，清下水和雨水排放系统，采用清污分流排放方式。
污水按性质分为生产污水和生活污水两大类，生产污水和生活污水一同排入污水处理池，经处理达标后排放。
（2）污水量统计
污水排放总量按用水的80%考虑，排放量0.44万立方米/天。
（3）管道设施
采用混凝土排水管，水泥砂浆抹带接口，一般情况下，采用弧形素土基础，地基较差时，采用混凝土带形基础。在充分利用现有的市政污水排放管汇入市政道路下污水主干管。
（二）供电设计
1、设计依据、规范
（1）《民用照明设计标准》（GB50034-92）；
（2）《建