毕业设计房地产上市公司资本结构对经营业绩的影响以万科地产为例.doc

青岛农业大学
毕 业 论 文

题 目：房地产上市公司资本结构对经营业绩的
影响——以万科地产为例
姓 名：
学 院： 经济与管理学院
专 业： 会计学
班 级： 2010级5班
学 号： 20101488
指导老师： 金贞姬

二O一四年六月十日

目 录

摘要……………………………………………………………………………Ⅰ
Abstract………………………………………………………………………Ⅱ
前言……………………………………………………………………………1
一、资本结构与经营业绩的涵义……………………………………………2
（一）资本结构………………………………………………………………2
（二）经营业绩………………………………………………………………2
二、房地产上市公司资本结构基本现状……………………………………2
（一）融资方式单一…………………………………………………………2
（二）资产负债率偏高，短期负债占较大比重 …………………………2
（三）股权集中度较高，国有控股比例较高………………………………3
（四）债权主体过于单一……………………………………………………3
三、房地产上市公司资本结构对经营业绩影响的实证分析………………3
（一）样本的选取……………………………………………………………3
（二）数据的来源……………………………………………………………3
（三）各个指标的选择………………………………………………………3
1.被解释变量……………………………………………………………3
2.解释变量………………………………………………………………4
3.控制变量………………………………………………………………4
（四）对样本数据指标的统计性描述………………………………………4
（五）模型的构建……………………………………………………………5
（六）样本各变量的相关性分析数据………………………………………5
（七）样本各变量的回归分析数据…………………………………………6
1.共线性诊断……………………………………………………………6
2.多因素回归分析………………………………………………………7
（八）对实证结果的分析……………………………………………………8
1.破产制度的不完善……………………………………………………9
2.债务的“硬约束”作用失灵…………………………………………9
3.债券市场不发达，融资渠道单一……………………………………9
4.流通股个人股东比例大………………………………………………10
四、房地产上市公司完善资本结构，提高经营业绩的建议………………10
（一）控制房地产公司的负债比率…………………………………………10
（二）大力发展多渠道的融资方式…………………………………………10
（三）调整房地产公司的负债结构…………………………………………11
（四）加强培育机构投资者…………………………………………………11
结论……………………………………………………………………………12
参考文献………………………………………………………………………13
致谢……………………………………………………………………………14

房地产上市公司资本结构对经营业绩的影响
——以万科地产为例会计学专业2010级5班 李江雪
指导老师： 金贞姬
【摘要】在近几年的发展中，房地产行业展现出迅猛发展的态势，并且对我国国民经济的影响力日益加大。资本结构能够体现出企业的相关利益者的权利与义务。企业资本结构对经营业绩的影响如何，一直都是各国学者研究的主要内容。本文首先梳理了资本结构与经营业绩相关概念，在此基础之上，进一步分析了房地产上市公司资本结构现状，选择以万科地产为例，选取多个指标对万科地产的资本结构对其经营业绩的影响进行分析，根据分析结果，进一步提出了如何优化房地产上市公司资本结构，从而提高企业经营业绩的对策和建议。
【关键词】房地产上市公司 资本结构 经营业绩 万科地产

The Impact on Operating Performance Resulted from the Capital Structure of Real Estate Listed Company——Take Vanke as an example
Major：Accounting Class 5，Grade 2010 Li Jiangxue
Tutor：Jin Zhenji
【Abstract】In recent years, with the rapid development of China’s real estate market, the real estate listed companies are playing more and more important role in our national economy. Capital structure can reflect the rights and obligations of the business stakeholders. Scholars at home and abroad are studying the impact on operating performance resulted from the capital structure all the time. This paper first introduces the concept of capital structure and business performance. Then the paper analyzes the capital structure of the real estate listed corporation. Take Vanke as an example. The paper chooses some indicators to study the result of operating performance influenced by capital structure. According to the study, the paper gives some suggestions on optimizing the capital structure of real estate listed companies to improve the companies’ business performance.
【Key words】the Real Estate Listing Corporation Capital Structure Operating Performance Vanke

II

前 言
随着我国经济的全面发展，我国房地产行业的发展非常迅速，国内的房地产市场日趋火爆，创造一个又一个的财富奇迹，在这种大风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域。房地产业的发展会对我国的国民经济产生一定的影响，甚至能够在某一些地方的经济发展中起到十分重要的支柱作用[1]。我国的房地产行业在最近的几年中快速发展，而且不管是投资额，还是销售额的年增长速度都超过我国GDP年增长速度一大截[2]。房地产业是一个非常重要的产业，有自己本身独特的特点，比如房地产业整体需求的资金较高，资金回收时间长，投资回报高，资产负债率高等。企业发展的最重要的就是资本，资本是企业所有有关经济的活动的物质基础，也是出发点。企业在进行经营管理的时候，非常重要的环节就是要考虑到资本结构问题[3]。资本结构问题在企业的成长发展过程中有着非常重要的影响，关于企业资本结构做出的决定会对企业的资本成本结果有很大影响，而企业的资本成本同时又会对企业的获得效益水平的风险程度产生一定的影响，从而进一步能够地对企业的可持续增长能力产生影响，最终会影响到使企业价值最大化目标的实现[4]。所以怎样能够合理地使用资金，以及如何保持合理的资本结构，这些问题都是房地产上市公司应当认真考虑的问题。
本文采用理论研究与实证研究相结合的方法，在梳理企业资本结构与经营业绩概念的基础之上，选择以万科地产为例，分析近11年的相关数据，选取多个相关经济指标，通过回归分析，对万科地产资本结构对经营业绩的影响进行分析，最终发现房地产上市公司的资本结构情况会对其公司经营业绩产生反方向的影响作用。在本文的最后，提出了通过优化房地产上市公司资本结构从而提高经营业绩的对策和建议。

一、资本结构与经营业绩的涵义
（一）资本结构
资本结构，指的是一个企业的资金来源的组成成分，以及每个组成成分数量之间的一个比例关系,反映的是企业各种资本价值的构成和比例关系。在一定的程度上，资本结构能够对企业的偿债能力以及融资能力产生一定的影响，同时企业的盈利能力也会受到资本结构的影响。如果要对一个企业的财务状况进行衡量，那么其中一个很重要的指标就是资本结构。
西方财务理论对于“资本”的概念界定，不同学者有着不同的解释，所以也就有资本结构的广义和侠义的两种定义。广义概念中的资本结构里的负债指的是资产负债表中所列出的全部负债，既包括短期负债，也包括长期负债。狭义概念中的资本结构里的负债仅仅指的是企业的长期负债，而短期负债则不在考虑范围之内[5]。本文采用了第一个概念进行研究，也就是说在本文的研究中资本结构中的负债指的是所有负债，包括长期负债和短期负债。
（二）经营业绩
对企业的经营业绩做出客观合理的评价可以帮助经营者改善公司经营，帮助投资者进行理性投资，这都有十分重要的作用。
经营业绩是对由于企业自身从事的经营活动，而给企业带来的整体财务情况，也直接反映了企业的经营成果[6]。经营业绩的主要依据是企业的真实、公允的会计报表，比如说以资产负债表、现金流量表及相关附注为基础对企业的财务状况做出判断，以利润表等损益类报表及其附注为基础对企业的经营成果做出判断。通过经营业绩对公司的状态做出的评价是静态的，它反映的应当是客观事实，而不应带个人主观色彩。
二、房地产上市公司资本结构基本现状
（一）融资方式单一
从我国房地产市场上市公司的资金筹集链来看，大多数的房地产上市公司的资本主要依赖于从外部筹集资金，其中最主要的就是通过银行信贷[7]。在公司很多的经营活动中都涉及到银行信贷，从企业储备土地开始，一直到销售，其中包括交易和开发，商业银行提供了主要的经济来源。
（二）资产负债率偏高，短期负债占较大比重
资产密集是房地产行业的一个很主要的特点，其他行业的资产负债率远不及房地产行业，房地产行业的资产负债率甚至已经超过了 50％，这样的情况说明房地产业的大多数资本是通过负债积累的。在企业承担的全部负债当中，其中占比较大比例的是短期负债。
（三）股权集中度较高，国有控股比例较高
房地产业在我国所有产业中起着主导作用，它有很高的股权集中度，并且房地产企业的国有控股的比例也很高。根据相关的统计，近几年来这两者所占比例都有一定程度的下降，只不过下降的幅度比较小。
（四）债权主体过于单一
按照现在的情况来看，我国房地产上市公司主要是通过银行来进行融资，公司通过这样的方法进行融资并不会感到太大的债务压力。这是因为如果公司发生了财务困难，银行往往比较希望重组公司的债务，然而我国情况不同，尤其是当债权人为国有银行时，如果公司承担的债务到了期限，但是不能够按照规定偿还本金和支付利息，银行也没有办法对企业相关的财产行使最终控制的权利。
三、房地产上市公司资本结构对经营业绩影响的实证分析
（一）样本的选取
本文选择以万科地产为例进行相关研究。1984年5月，万科企业股份有限公司成立。它正式进入房地产行业是在1988年，经过三年的努力发展，万科企业股份有限公司于1991年成为在深圳证券交易所上市的第二家公司 [8] 。本文通过研究万科地产的公司资本结构对经营业绩的影响，提出了优化我国房地产上市公司资本结构对策，对房地产上市公司的管理具有重要意义。
（二）数据的来源
在本文的研究中所用到的所有原始数据均是来自于从同花顺金融终端，搜集的指标变量为企业2003——2013年11年的相关数据，并利用Excel和SPSS对数据进行整理和分析。
（三）各个指标的选择
1.被解释变量
在本文的研究中，选择公司经营业绩衡量指标作为被解释变量。本文出于更加便于实证分析的角度考虑，关于衡量公司经营业绩的指标最终选择了总资产净利润率ROA，也就是总利润和总资产的比值。做出此选择的主要原因有三个：
（1）通过总资产净利润率，人们可以了解这个企业的盈利能力状况。总资产净利润率既可以反映出企业的资产以及企业资产结构的情况 [9] ，也可以反映出企业的净利润，以及它们和企业经营和管理的水平之间的关系；
（2）为了更好的和之前已有的相关研究有更好的可比性。在很多以前的相关研究中，大部分的学者在研究资本结构对经营业绩的影响时，对于评价指标的选择都选取了总资产净利润率。
（3）该数据比较容易获取。
2.解释变量
在本文的研究中，解释变量选择了资本结构。关于资本结构的定义有两种：广义的资本结构指的是公司从不同渠道筹集的资金的比例，即所有者权益资本和长期负债和短期负债之和的对比关系 [10] ；狭义的资本结构则是所有者权益资本和长期负债资本的对比关系。因为人们对负债的认识有所不同，导致出现了以上两种资本结构的不一样的定义。在我国，很多的企业习惯把短期负债当作长期负债使用，所以出于对我国企业债务融资特点以及本文研究的需要考虑，本文采用了第一种资本结构的概念，广义资本结构，也就是认为总资产负债率（DRA）等于总负债比上总资产的比值。
3.控制变量
因为很多因素都会对企业的经营业绩产生影响，所以为了达到控制其余变量对企业经营业绩产生影响的目的，在本文的研究中除了资产负债率外，还引入了其余四个变量：流通股比例（CSP），第一大股东持股比例（S1），前十大股东持股比例（HSP10）和公司规模（LN（ASSET）），其中公司规模由公司总资产规模表示。因为总资产规模的数字通常都比较大，所以对总资产的数值选取对数，从而进行分析，即LN总资产。
（四）对样本数据指标的统计性描述
表1 万科地产2003——2013样本数据
年份
总资产负债率（%）
总资产净利润率（%）
流通股比例（%）
第一大股东持股比例（%）
前十大股东持股比例（%）
公司规模
2003.12.31
54.92
6.0275
84.1666
11.1870
21.4490
23.0804
2004.12.31
59.42
6.9947
85.4191
12.8910
28.1690
23.4663
2005.12.31
60.98
7.6395
86.5772
11.8090
24.9050
23.8140
2006.12.31
64.94
6.7388
87.0078
14.5430
27.9050
24.6337
2007.12.31
66.11
7.0893
97.5737
14.6350
22.7080
25.3294
2008.12.31
67.44
4.2309
97.3622
14.7300
22.0100
25.5044
2009.12.31
67.00
5.0069
99.7803
14.7300
22.9100
25.6477
2010.12.31
74.69
5.0048
99.8239
14.7300
23.7700
26.0969
2011.12.31
77.10
4.5325
99.8324
14.7300
23.1500
26.4243
2012.12.31
78.32
4.6407
99.8326
14.7200
23.4400
26.6603
2013.12.31
78.00
4.2651
99.7837
14.7000
22.3000
26.8954
数据来源：同花顺金融终端

表2 万科地产各变量的统计描述

样本量
（N）
最小值
(Minimum)
最大值
（Maximum）
平均值
（Mean）
标准差
（Std. Deviation）
总资产负债率
11
54.920
78.320
68.084
8.014
总资产净利润率
11
4.230
7.640
5.652
1.273
流通股比例
11
84.170
99.830
94.287
6.829
第一大股东持股比例
11
11.190
14.730
13.946
1.332
前十大股东持股比例
11
21.450
28.170
23.883
2.250
公司规模
11
23.080
26.900
25.232
1.317
表2为万科地产各相关变量的描述性统计分析结果，我们可以从表中看出每一个变量的最小值、最大值、平均值以及标准差的具体数据。从上表可以看出，在所有数据中，只有总资产负债率和流通股比例这两个指标的样本数据有比较大的差异，两级分化都非常严重。其余的四个变量的数据则相比之下比较平均，差异很小。
（五）模型的构建
本文为了使用SPSS软件对数据进行回归拟合分析，首先建立了一个多元的线性回归方程。所构建模型如下：
Y=A1+A2DAR+AiXi +ui
其中：Y 的意思是总资产净利润率（ROA）；DAR表示总资产负债率；Xi 为控制变量。A1的意思是截距，Ai（i≠1，2）的意思是系数，ui的意思是随机误差项。
（六）样本各变量的相关性分析数据
不同的事物之间很有可能会存在某种联系，但是我们有的时候又无法直接知道它们之间因果关系，这种情况下我们通常将这种关系称为相关关系。为了对一些具有相关关系的事物得出一些结论，就需要通过一些合理的指标对相关的数据做出分析。
表3 各变量之间的相关分析

总资产净利润率
总资产负债率
流通股比例
第一大股东持股比例
前十大股东持股比例
公司规模
总资产净利润率
Pearson Correlation
1
-.724*
-.750**
-.584
.572
-.764**
Sig. (2-tailed)

.012
.008
.059
.066
.006
N
11
11
11
11
11
11
总资产负债率
Pearson Correlation
-.724*
1
.861**
.784**
-.266
.970**
Sig. (2-tailed)
.012

.001
.004
.429
.000
N
11
11
11
11
11
11
流通股比例
Pearson Correlation
-.750**
.861**
1
.830**
-.530
.941**
Sig. (2-tailed)
.008
.001

.002
.094
.000
N
11
11
11
11
11
11
第一大股东持股比例
Pearson Correlation
-.584
.784**
.830**
1
-.094
.858**
Sig. (2-tailed)
.059
.004
.002

.782
.001
N
11
11
11
11
11
11
前十大股东持股比例
Pearson Correlation
.572
-.266
-.530
-.094
1
-.387
Sig. (2-tailed)
.066
.429
.094
.782

.240
N
11
11
11
11
11
11
公司规模
Pearson Correlation
-.764**
.970**
.941**
.858**
-.387
1
Sig. (2-tailed)
.006
.000
.000
.001
.240

N
11
11
11
11
11
11
注：*代表P值小于0.05，**代表P值小于0.01
我们由表3可以知道，总资产负债率、流通股比例和公司规模关于总资产净利润率的相关系数分别为-0.724、-0.750、-0.764，它们三者对应的P值都比0.05小，说明三者都具有明显的统计学意义，即以上三者与总资产净利润率都具有明显的相关性。并且它们的相关系数都小于0，所以可以认为它们会对总资产净利润率产生负影响。也就是说，提高企业的资产负债率，提高流通股比例，扩大公司的规模，就会降低企业的总资产净利润率。除了上面的三个影响因素以外，可以看出来第一大股东持股比例和前十大股东持股比例与总资产净利润率没有什么相关性。
在进行各变量相关性分析的基础之上，进一步使用多因素回归的分析方法来分析各变量对总资产净利润率的影响作用。
（七）样本各变量的回归分析数据
1.共线性诊断
如果研究结果的每一个变量的容忍度（Tolerance）均比0.1大，而且它们的方差膨胀因子（VIF）也都比10小，那就说明我们选取的变量之间没有复共线关系。由表4可以看出，我们选取的变量没有问题。
表4 共线性诊断数据
变量
Tolerance
VIF
总资产负债率
.151
6.4560
流通股比例
.581
1.735
第一大股东持股比例
.621
1.625
前十大股东持股比例
.160
6.235
公司规模
.700
1.42
2.多因素回归分析
表5 模型概况（Model Summary）
Model
R
R Square
Adjusted R Square
Std. Error of the Estimate
1
.842a
.708
.417
.97191
a. Predictors: (Constant), 公司规模, 前十大股东持股比例, 第一大股东持股比例, 流通股比例, 总资产负债率
从表5可以看出，模型的相关系数为0.842，决定系数是0.708，调整后的决定系数为0.417，由此计算出的所选变量的解释度为41.7%，远高于30%，所以我们可以认为此模型所选择的变量具有较高的解释度。
表6 模型拟合优度检验（ANOVA）
Model
Sum of Squares
df
Mean Square
F
Sig.
1
Regression
11.472
5
2.294
2.429
.046a
Residual
4.723
5
.945

Total
16.195
10

a. Predictors: (Constant), 公司规模, 前十大股东持股比例, 第一大股东持股比例, 流通股比例, 总资产负债率
b. Dependent Variable: 总资产净利润率
由表6的模型拟合优度检验得出的检验结果可知道，如果回归方程里所有的自变量不一样的时候，计算出来的F的值是2.429，显著性概率值是0.046，比0.05小，所以我们可以得出结论，我们建立了拟合效果不错的回归方程。

表7 回归分析结果（Coefficients）
Model
Unstandardized Coefficients
Standardized Coefficients
t
Sig.
B
Std. Error
Beta
1
(Constant)
-11.152
42.567

-.262
.804
总资产负债率
-.195
.308
-1.229
-2.634*
.034
流通股比例
-.069
.187
-1.370
-2.768*
.028
第一大股东持股比例
-.611
.930
-.639
-.657
.540
前十大股东持股比例
.414
.341
.733
1.215
.279
公司规模
.880
2.777
.911
.317
.764
a. Dependent Variable: 总资产净利润率
注：*代表P值小于0.05，**代表P值小于0.01
通过上表可以得出的结果，是当选择因变量为总资产净利润率，自变量选择总资产负债率，并且选择流通股比例、第一大股东比例、前十大股东比例以及公司规模作为控制变量时进行多因素回归分析所得出的结果。我们可以通过表7看出：总资产负债率的标准化回归系数是-1.229，流通股比例为-1.370，它们二者对应的P值都比0.05要小，所以这两个变量都具有明显的统计学意义。因此可以认为企业的总资产负债率和流通股比例能够对企业总资产净利润率产生明显的负影响作用。也就是如果企业提高了总资产负债率越高，或者提高了流通股比例，就会降低企业的总资产净利润率。回归分析控制了变量之间的混杂作用，因此虽然公司规模在相关性分析时P值小于0.05，但最后结果以回归分析结果为准。所以除了以上两个变量以外，其余的变量所对应的P值都比0.05大，所以它们没有统计学意义，可以认为它们不会对总资产净利润率产生明显的影响。
因此根据回归系数可建模：
总资产净利润率=-0.195总资产负债率-0.069流通股比例-0.611第一大股东持股比例+0.414前十大股东持股比例+0.880公司规模-11.152；
（八）对实证结果的分析
通过上述一系列的分析，我们从分析结果可以知道，企业的资本结构对经营业绩的影响是负作用的，如果企业采取一定的措施去使企业的资产负债率变低，就可以在一定的程度上提高公司的经营业绩。造成企业资本结构与经营业绩之间是以上关系的原因有：
1.破产制度的不完善
企业资本结构朝着相反方向影响经营业绩，在很大的程度上，这是由于我国长久以来建立得还不够完善的公司破产制度造成的。有一些公司虽然处于经营不利的情况，但是国家还是会考虑到就业或者是一些其他别的因素，这就会对濒临破产的企业进行一系列的干预，让这些公司没有办法进行破产程序。处于这种情况下的公司，它们为了能够继续维持经营下去，就不得不选择进行融资。在这个时候，政府就会充当起银行担保人的角色，来让企业能够筹集到能够维持经营的资金。同时，国家相关制度还不是很完善，没有严格的债务约束机制对这些业绩不好的企业的管理层进行约束，所以他们中的许多人都会不以公司价值最大化为目标，相反更有可能为了自己的利益而进行盲目地投资。在这样的一个情况下，公司绩效就会越来越不好，然后就会导致上面所写的恶性循环，企业不断向银行贷款，然后又进行目盲地投资，企业就会继续亏损。这个样子下去，公司的负债融资比例就会越来越高，最终不断降低公司的经营业绩。
2.债务的“硬约束”作用失灵
债务约束作用在我国的房地产行业中对上市公司起到的作用是“软约束”作用，造成这种现象的主要原因有：（1）公司往往是通过银行进行债务融资，从银行借款来筹集资金，而且公司债务融资的债权人基本上都是国有商业银行，它和其余的国有控股公司的所有者是有一定的重叠性的，意思就是都是国家的，会受到国家政策和宏观调控或者其他的不是市场因素的影响，且影响较大。根据我国的法律的相关规定，上市公司的股东不可以是银行，银行也不能最终控制公司资产，也不会积极地参与公司治理。（2）基本上我国的房地产上市公司，它们的长期负债所占比例都低于短期负债，长期财务杠杆的小幅度提高只能将公司的资本成本有所增加，无法激励和监督公司经营管理。（3）我国的市场经济体制发展到现在仍没有完善，还有很多地方的不足 [11] ，有一点就是市场上的监督机制还有很多值得完善的地方，有效经营者无法通过资本市场上的业绩评价体系得到合理的评价，经营者就没有办法得到充分激励 [12] 。企业债务所形成的契约给企业在到期偿还本金支付利息的情况下的压力不够大，企业在经营不善出现财务危机的时候由债务契约所带来的压力也不大。
3.债券市场不发达，融资渠道单一
从下面的几个方面可以看出来债券市场目前尚不够发达的现状：（1）企业自身缺乏发行债券的动力。银行为企业的债权人时起到的作用是“软约束”，同时目前股权市场的约束机制仍发展不完善，所以中国企业往往在选择筹资方式时最后才会选择债券融资。（2）就现在来看，公司如果发行债券，成本会比较高，债务的流动性也会减少。国家发布一系列的有关政策，对公司发行债券进行严格管理和约束，在最近的几年中，公司发行的债券有所减少。不管是债券的品种，还是发行债券的规模，公司在发行债券的时候都在一定程度上受到了限制。（3）国内的企业资信评估体系还不够健全 [13] 。在我国，公司信用档案建立得上不完善，也没有权威、公正、客观的企业资信评估机构，这对于企业债券的发展起到了一些限制作用。（4）有一些企业在兑付债券时存在着比较严重的违反规定的行为，国家为避免这种情况的发生，对公司债券的发行采取了比较严格的控制。
4.流通股个人股东比例大
从上述的分析陈述中我们还可以得出一个结论，就是四个控制变量之一的流通股比例对经营业绩的影响也是负相关的。这是因为：我国发行的流通股指的是在我国境内的个人或者是机构，所持有的由上市公司发行的、并且能够在证券市场上公开交易的股权。然而，在实际中，在所有的流通股股东中只有很少的一部分是机构投资者，其余的大多数则是个人股东，个人股东的人数众多并且它们所持有的股份比较分散。由于个人股东的资金有限，而且承担风险的能力比较低，所以他们一般都是追求短期的利益，常常以获取股票差价为目的，而不是注重公司的长远发展。因为单个流通股股东的持股比例比较低，大多数的个人股东是不可以通过参加股东大会来行使自己的权利的。如果流通股股东利益和大股东或者经营者的利益产生矛盾的时候，个人股东一般会选择直接将股票抛售出去来表示自己的不满意，个人股东大量抛售股票肯定会使得股价下降，这样就会给公司带来不好的影响。流通股股东因为他们自身经济条件的限制，所以他们一般只能拥有上市公司比较小的一部分股权。如果他们积极对经营者进行监管，那么很可能他们通过监管获得的收益根本没有办法弥补他们所付出的成本，所以流通股股东对经营者没有足够的监管动力，“搭便车”的现象非常普遍。
四、房地产上市公司完善资本结构，提高经营业绩的建议
（一）控制房地产公司的负债比率
根据有关资料，资产负债率偏高的现象在房地产行业比较普遍发生，过高的负债使得企业的经营风险加大，特别是很多的房地产上市公司主要是通过银行的短期借款来筹集资本，增加了企业负债可能伴随的风险。因此，房地产上市公司应当大力拓展更多的融资方式，正确地减少目前企业的负债程度，来使得负债带给公司的危险降到最低。
（二）大力发展多渠道的融资方式
根据有关的资料可以知道，房地产上市公司最主要的融资方式就是负债，然而企业往往又是通过银行借款增加负债，所以企业的融资渠道基本上只有一条。但是近几年来国家对房地产业的宏观调控加大力度，出台了一系列的相关政策，这导致了负债融资的成本不断增加，房地产上市公司融资时面对的情况也更加严峻。除了上述原因外，选择多种途径融资可以使房地产上市公司融资时的成本降低，进一步地将融资风险也有所降低。当投资组合中的两种投资的融资方式不一样的时候，可以在一定程度上降低企业融资时发生的风险，特别是如果两个关系为负相关的资产在同一个组合里的时候，这个时候进行融资的风险是最小的。
如今，根据我国政策和法规的规定，在国家许可的范围内，企业除了可以通过银行贷款之外，还有其他的融资渠道可以选择：一是房地产投资信托（REIT）；二是寿险资金；三是吸引外资。上面三种渠道以外，企业也可以选择下面的几种融资方式来优化资本结构，比如发行房地产投资基金，进行上市融资，或者是发行企业债券。但是现在我国的相关法律、法规对企业发行债券和企业进行上市融资有一定的限制，所以只有一小部分的企业选择这两种方法进行融资。总而言之，开辟更多的融资渠道有利于房地产上市公司信贷风险的降低，有利于企业资本结构的优化，并由此使得企业的绩效有所提高，实现企业价值的最大化目标。
（三）调整房地产公司的负债结构
在我国，流动负债在房地产上市公司的全部负债中占得比例是最大的，这样的情况会使企业的经营压力增大。企业债务到期限时要偿还本金支付利息，企业在这样的压力之下会更注重短期效益，从而忽视长期效益。过高的短期负债会给企业带来很多不利，如果一个企业的流动负债所占的比例比较高，那么很可能使企业在资金周转上出现问题，进而影响企业的经营。在参与公司治理的积极性方面，长期负债的债权人比短期负债的债权人的积极性更好，债权人会积极干预、优化企业的相关决策，更有利于企业的发展。所以，房地产上市公司应该对长期负债和流动负债的比例定期进行一定的调整，尽量提高企业负债中长期负债的比重 [14] 。
（四）加强培育机构投资者
在我国的资本市场上，实际上最主要的投资者是个人投资者。机构投资者不管是从他们的整体数量上看，还是从他们所持有的股票份额上看都不是特别多。但相比而言，机构投资者的监管能力以及动力都远远高于个人投资者，提高机构投资者所占的比重是提高董事会对经营者约束的一个好方法。我国的政府要出台良好的政策来培育和发展机构投资者，让机构投资者能够在上市公司中发挥其应该有的作用，促进公司资本结构的优化，提高经营业绩。

结 论
各个国家的学者一直都对资本结构的有关课题非常关注。本文梳理了资本结构与经营业绩相关概念，在此基础之上，进一步分析了房地产上市公司到现在为止的资本结构情况：融资方式单一；资产负债率偏高，短期负债占较大比重；股权集中度较高，国有控股比例较高；债权主体过于单一。本文选择以万科企业股份有限公司为例，选取11年间多个数据指标对万科地产的资本结构对其经营业绩的影响进行分析，得出了房地产上市公司资本结构向相反方向影响公司经营业绩的结论，并对原因进行了分析。
在本文的最后，提出了一些可以调整我国房地产上市公司资本结构的建议：控制房地产上市公司的负债比率，大力发展多渠道融资，调整房地产的负债结构 [15] 。企业可以通过上述的方法优化自身的资本结构，从而提高企业的经营业绩，进而有利于企业更好的发展。

参考文献
[1] 周晓唯.经济主体及其权利资源市场化配置的法学分析[D].西安：西北大学