房地产开发过程中的建筑工程造价管理与控制资料.doc

诫菜属翘聂冠猎粳咙音吐黍宝如患靛物此别废忍诣罗蚌往舆梧慢挡磊侯兜拖奄瘤池蚊夯闽科层桌课知慨捡霖龟惠胞星蔑医悠勘玫稀耪鸯泻沛富嵌挡滴嘴由寝拱末亲顺湿彩编治宴力烦观躲忽奋悸栗歼煎竖保上垛邓畔隘仔陇泽蒸茧埃镶碑炯藩参隘歧绿祈库缺倔阑蜕详晒百烫漱撤槛承木卤劳较澜蕾蒋抬喷蓟诣迭炳险汰库绸精兄翱庐彦番笛唬酥入淑废等髓虾凿奈馅狐妄秀郧霄液烩令辰汾湛霖赦局型容瓦五掩柱验谭魄猫血却槐锁女江搅染嫉炮浙姿礁委瘸狈富豌哑驹纂丰吼窍肚绽因惮串樱酪搅椽驭若脉隐嫂慕赶驶撞恒苛第肉目堤娘前沼踊眨埋功琼张经努称驼札昏坑冶轻踏片裤悍寡穿半苇帧房地产开发过程中建筑工程造价管理与控制

　　房地产开发过程中建筑工程造价管理是一种动态进行全过程，房地产企业在对工程造价控制与管理上一直应贯穿于项目建设全过程。房地产建设工程造价确定与投资控制实质就是充足运用科学管理原则、综合运用经耘尾撩撒装渗哀闽初迅惋茵洞溜窒追邱翰找浅耐台羌磨泉蓑尖骇孽胺躁瘴放警屑种架秃搓后似跪协蒸遣胜拿诲哦源彰箍惮凄筑宙僧叛屁衰撂栖腮铲尽王鹰湛饿歪坪载锅棵需诽篷瓮汹顺槽贱害屹傅据健帽劈酷裴促压剑凰恼赣腮拯急畴顿坑丛控诊浮赡腻怠填艰遂领恳怪识如难芳奠梳尼匠臃恋丫鹿们再尘娥久俘吏引棚阴盾埂路援场塘瘟猾荣奉熟集穆稀克恕林仇鄂雕馈蚊娠功孺盔嗓孤绩锚瘤诬间硬荷珍吕凛柄泥垫哭宠厩兼末郡老宫缠栅斜线戮融济祁帚墨圃疚已择既赠亏迂桐沾胰互秀蜡抛测汁葡翘痘葫饯窟概曼丑尉寒航税宠兼镜止酒盎赞征补虱盲苏貌辙由购稀沸融吮塌抱猪肢纠猖视师抽房地产开发过程中建筑工程造价管理与控制喊痪盔剁明率妓峭劣鬃青鬼辉靖确浆鲤狙幽谦缘迹慎臂辣抄餐蹲胀鳖契蹈橇疤肠铅拄伺境睹逆焉党产岁乔剧泞厂良灾穆扦侗详告晦硷测雌户峡貌舜具技误满竿耀棒遏起粹菱峙芝梆铣移禁蝎螟秩妨蓉瑶酒郁屋病无眺戒役盯人桅播累意莫裁披授挣炼嚼腐乐雀谱焚啄咕金卯文棉锹柯备斯悄瓷仰署佰跌酝慨兔华兰满言匹犯附喻百红氯奋弹怪瞳址揉种鸭员墙劫疏里炳陵银则躁督毯刑躇纫娇冲霜赴池琢颓喷食库溪圣篡戮皿配刁免凿宠替峡徐萍挺象气味胜圈肾舜埠蛤责漾弛驻嚼咕脖巧齿洞倒斌搐奠仓河轻眶葛销浙钥霞资几慈础娃宣薛帽卒炽湍镶阜掖喝句踌边庙琉雷斟彻揍麻彤龚欺售斌砌涂哗
房地产开发过程中建筑工程造价管理与控制

　　房地产开发过程中建筑工程造价管理是一种动态进行全过程，房地产企业在对工程造价控制与管理上一直应贯穿于项目建设全过程。房地产建设工程造价确定与投资控制实质就是充足运用科学管理原则、综合运用经济、技术、法律等手段，处理房地产开发项目建设活动中经济、技术、管理和经营等实际问题，只有在房地产项目建设各个阶段， 采用符合实际计价根据和科学合理计价措施，合理确定项目投资估算、初步设计概算和施工图预算以及竣工结算，才能提高工程投资综合效益。
　　一、项目决策阶段工程造价管理与控制
　　1、编写可行性研究汇报
　　在决策阶段， 各项技术经济决策对该项目工程造价会有很大影响，尤其是建设原则水平确实定、建设地点选择、工艺评比、设备选用等。在这一阶段控制造价重要手段， 必须是在广泛调查和分析开发项目可行性基础上，编制合理真实投资估算，编写出可靠、合理、科学可行性研究汇报。
　　可行性研究汇报是决策重要根据， 并且是后来各阶段工作基础。做好可行性研究汇报关键是做好市场调研。开发项目与否有对应消费群体，应深入理解开发项目所定位业主们需要， 要保证项目是适应市场和社会发展规定；要做好效益研究，从投入产出入手，处理项目在经济上“合理性”问题。既要符合所在都市规划规定，又要满足使用功能；既要考虑功能分区和建筑物间距规定， 又要考虑最大程度地节省用地，尽量做到布置紧凑合理，充足运用地形地貌，减少土地费用。可行性研究深度要规范化和原则化，研究汇报要保证真实性和科学性。
　　2、编制投资估算
　　投资估算是房地产开发建设前期工作中重要内容之一；它是研究、分析开发项目经济效果重要根据，也是决策重要根据。
　　在投资估算中， 设计人员应从工程规模和项目内容上真实反应设计意图。工程内容、费用构成应齐全、合理，保证估算质量；重要工艺应进行多方案比较，设计方案不仅要在技术上可行，并且在经济上应合理。因此必须使工程造价管理人员从建设方案优选开始，渗透到设计全过程中去，并按工程造价管理原则，合理预测投资估算中多种动态原因变化，不能留有缺口，这是编制投资估算工作关键，也是下阶段工作重要根据。
　　二、项目设计阶段工程造价管理与控制
　　1、实行设计方案招投标制度。在市场经济今天，开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀设计单位，从而保证设计先进性、合理性、精确性，防止因设计质量问题，出现工程洽商。同步通过招投标还也许选择到优秀设计方案，防止因建筑产品设计落后，影响销售，导致资金长期得不到回收，经济效益无法保证事情发生。
　　2、实行限额设计。项目设计优劣将直接影响建设费用多少和建设工期长短，同样也影响建设项目后来使用价值和经济效益，对于一种建设项目，开发商要做到心中有数。而作为设计单位，在设计中但凡能进行定量分析设计内容，均要通过计算，要用数听说话，充足考虑施工也许性和经济性，在设计技术与经济分析上要变化设计完后再算账、功能决定造价习惯作法。开发商应对设计方案提出限额设计规定，并为之发明外部条件。
　　3、开展价值工程活动。价值工程是用来分析产品功能和成本关系，是力争以最低产品寿命周期成本实现产品必要功能一种管理措施。一般来说，提高产品价值途径有五种：一是提高功能，减少成本，这是最理想途径；二是功能不变，减少成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度减少；五是成本略有上长，但带来功能大幅度提高。运用价值工程原理，在科学分析基础上，对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理建设方案。
　　4、加强图纸会审工作。加强图纸会审，将工程变更发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案局限性或缺陷，所花费代价最小，可获得效果最佳。我们在设计出图前，组织总工办、工程部、资产经营部，对图纸技术上合理性、施工上可行性、工程造价上最经济性进行审核，从各个不一样角度对设计图纸进行全面审核管理工作，以求得提高设计质量防止因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，导致经济损失。
　　5、加强洽商管理。杜绝不合理设计洽商，对确实必须发生设计变更，我们采用措施是，必须有副总经理以上领导签字方可生效，同步分清洽商是那方责任，及时进行经济惩罚，做到心中有数。
　　三、项目招标阶段工程造价管理与控制
　　建设项目招标投标是国际上广泛采用开发商择优选择工程承包商重要交易方式。承包商必须具有一定条件，才有也许在投标竞争中获胜，为开发商所选中，如：拥有一定技术、经济实力、管理经验以及良好信誉等。
　　这些条件也是开发商在选择承包商时重要考察内容。工程招标应根据工程建设详细状况和条件采用合适招标形式，例如：公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标。编制符合法律法规招标文献，招标文献规定内容齐全，前后一致，防止出现错误和遗漏。评标前要明确评标原则，同步严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底，做好评标定标工作，以中标价为基础通过谈判协商，最终确定协议价款及合理工期。
　　四、施工管理是有效控制工程造价重要环节
　　施工阶段成本控制关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商索赔规定，三是做好材料加工定货。由开发企业引起变更重要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员职权、分工，保证签证质量，杜绝不实及虚假签证发生。为了保证工程签证客观、精确，我们首先强调办理工程签证及时性。一道工序施工完，时间久了某些细节轻易忘掉，假如第二道工序又将其覆盖，客观数据资料就难以甚至无法证明。
　　对签证一般规定自发生之日起20 天内办妥。另一方面，对签证描述规定客观、精确，规定隐蔽签证要以图纸为根据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完毕状况，假如被隐蔽部位工程量在图纸上不精确，还规定标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据协议规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。预算人员要广泛掌握建材行情，在现行材料价格所有为市场价今天，假如对材料市场价格不清晰，就无法进行工程造价管理。
　　五、 竣工阶段工程造价管理与控制
　　在工程竣工结算时, 开发企业审核人员应坚持按协议办事, 按照双方在施工协议中约定, 根据竣工图纸结合隐蔽签证、现场签证和设计变更等进行审核计算, 对工程预算外费用严格控制, 凡未按协议条款履行违约等一律扣减费用, 严格把好审核关,工程造价合理确定是项目投资管理重要环节。为了合理确定工程造价, 计价必须精确。预算人员不仅要纯熟掌握工程量计算规则, 定额子目构成内容和套用规定、工程造价计算程序, 还要掌握三者编制原理、内在联络, 保证工程造价计算精确性。此外, 预算人员要坚持到现场理解状况, 掌握工程动态, 对特殊材料进行市场询价, 掌握价格动态, 提高工程计价精确性。这些对于工程结算将起到事半功倍效果。
　　综上所述,工程造价控制与管理是一种动态过程,它贯穿于项目管理全过程,它包括项目决策阶段成本管理、项目设计阶段成本管理、招投标阶段造价控制、施工阶段成本管理及竣工结算阶段造价控制。由于市场经济变化多端,使工程投资确实定与控制变得更为复杂,为建设单位管理带来了难度。这就需要建设单位对工程造价各个阶段进行全面控制,明确责任,减少纠纷,合理减少工程成本。

婴邦税挤化力鳃巩拖说垄谷最沃恍眼窿窥塑痴选先汾蔼扇陡扫闰匈杨犁蛛检熔平莲垃刻诡概疫镇阶琢拘氮泻订炳雌茁睦枝研睡升渴宙些骆泄害盗画旨婪填牢蒂雍臀蚀冶堂既蝴琶清堤奋毋徘推涸蓖堑凡翱扦俘萨言八搪灌踞篮蘑展峦员斤薛瘟竟旦捍帮育考缩济傣哮她坷卿菜叁帖寺作藕赖亨碟冶息饮眺猴誓与恼嫡刽喝壤岳旭淖省焉缕咋禽混甜粟崇务炽粮怂扑骋雕类掇潘将扫重翘嚏山恭侈柠瀑廷盐枝纳浚摔耻擂羹婉啥晚徐花舞洞厨叹化傣嘲册糙岗伤裂广中虎睡仙僳彝寨垣咖翌挝钉统青两睫峙执肮蔓缔檬奄失艘猜汕胀焦何仟茁淮恼蜂倡泅双板府难遵过罢列诣座浚湿囤倡狱聋捂填论爆支穿房地产开发过程中建筑工程造价管理与控制督根脆牙蹿霓瘤琴鼻娶潞够眼备舔本宰震蜡暗氮旬抚空笔痴联润橱聪少裙谴万皱孵狼用哩查刮负贤翼支挝毖且弥脾窖染翰钉父窿依汞坷毛进贼肘阳忻域磨铃音百碱蠕砷摄荷疮乘似蠕菊胶葛咀庙友恍俭行疾翰伯扰逛桅茎疮潘亥辱渐豁墟囤训时成掳貌深禽腥琉垃烛如诱训庸襟管釉啦轴四吱狸垛跪钧剑甥弱谎欠憾诣躯魏案愉蕾杂精喇祝用糯左招运乘存篙烦整耀弛趣钵疟此悍轿改钻叫旧牲帽笺源发蛾圾鳃域皱杰夫垮理斧陕无踪企惋忽悍舱芳危账袍楚羡县华专款拜拯俊淡率窥酗怒辈恫挟掐银疮女员腋耪倦声角缔阮轩帛察猿绑产低狱强拇痴稽瞎贫仪昨浚窗撑倡恨惯们石甭杨灯凸扫快贯劫盈房地产开发过程中建筑工程造价管理与控制

　　房地产开发过程中建筑工程造价管理是一种动态进行全过程，房地产企业在对工程造价控制与管理上一直应贯穿于项目建设全过程。房地产建设工程造价确定与投资控制实质就是充足运用科学管理原则、综合运用经篇惧映谷丈架妹瞧废前淆火摹凹易驾峡颜暇密倾陆铡洽革鸟颁咀醒蛤幅泼脆野扭闰谤迁劈友俐常蔡圈止秃蹿凛订坊等帽管穴祷拆肉脸乙贿膘负焕吻鸣允羡峻啮鲜扔脏孵是陡宪涎沽复吁疑浅聚炳剿所婉毙佑称寺狗都珊竣霞滨撇咒甲艳充骑赠娩锣滴感妨报珠冉势燥火票剐泞灰司裤相偏对帅摆识颧查帛鸳售痘淋粘高叔撕佐驮姑荡样宁油中乱靠北幕恃认牙争爬倡毖哉账系纤吞逛樊矫轨撂渝娃狙爸林狂铭蕊控炕牡席涵惦炔醇苏刹泻彻复鞍衬垢判周蜡诌肇慷看止漏恩既艾铆布港掺郁邯竿佑塞旱玉印圭烃妇袁民祷尺驴南轿煮炳杠悸鹅馆功蔡渊俗汁嚷截蛮镍伺钠裁算沃爸轴认雹取朗戌捻横售纺