冷链物流市场项目计划书.doc

一、总论
（一）项目简介
1、项目名称：
2、建设地点：宣恩县经济开发区
3、建设单位：湖北宣恩通泰冷链物流有限公司
4、建设性质：新建
5、建设方案：项目拟在宣恩县征地30亩，平整场地后新建鲜活农产品冷链配送中心、农产品质量检测中心、蔬菜水果批发市场、农产品电子商务交易平台、金融、税务、工商等行政服务中心、公司行政办公中心、员工生活设施。项目总用地20010平方米，各类建筑物基底面积21730平方米，建筑系数为32.65%，行政办公及生活设施用房占地面积2310平方米，占3.5%，各类建筑物总面积31480平方米，容积率0.47，道路、停车场和场坝36937平方米，占55.4%，绿化面积8000平方米，绿化率12%。
6、项目投资及资金筹措：项目总投资5000万元。其中：固定资产投资4500万元，流动资金500万元。项目建设所需资金全部由项目业主自筹或融资解决。
7、项目效益分析
经济效益：项目投产后，每年实现销售收入2222万元，实现经营利润699.1万元，所得税174.8万元，企业净利润524.35万元。投资利润率7.9%，投资利税率7.6%，投资纯收益率5.7%,税前投资回收期3.3年，税后投资回收期4.4年。盈亏平衡点20.1%
在社会效益方面：项目投产后，可供就业岗位约500个，有利于调控恩施农产品产销之间淡旺季矛盾，进一步促进全州特色优势农产品产业健康有序发展；有利于促进全州农产品从传统经营方式向现代流通方式的转变；有利于降低农产品流通损失，减少流通费用，增强市场竞争力，促进全州农产品做大做强；有利于提高区域蔬菜水果经营行业的经营水平和质量安全；能带动馐印刷等相关产业的发展，进一步新增就业岗位250个，促进社会稳定。
（二）编制依据及设计原则
1、编制依据
（1）《中华人民共和国食品卫生法》；
（2）《中华人民共和国农产品质量安全法》；
（3）国家发改委、建设部关于印发《建设项目经济评价方法与参数》的通知（发改投资[2006]1325号）（第三版）；
（4）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》工业项目用地比例指标控制（国发[2004]28号）；
（5）《商务部财政部农业部关于做好农产品“农超对接”试点工作的通知》（商建发〔2009〕286号）；
（6）中共恩施州委、恩施州人民政府关于印发《恩施州国家农业综合开发政策创新试验区建设十年规划总体实施纲要〉》的通知（州文[2008]34号）；
（7）《恩施州“十二五”社会经济发展纲要》；
（8） 《恩施市“十二五”规划纲要》；
2、编制的基本原则
（1）坚持以科学发展观为指导，以市场为导向，以满足和改善城乡居民对鲜活农产品消费者需求为取向，努力提高全州蔬菜、干鲜果等农产品产业的标准化、规模化、品牌化、市场化程度，延长产业链，增加产品附加值，力争把恩施本地无公害农产品产业真正办成有效推进农民增收致富奔小康和丰富城乡居民菜蓝子的朝阳产业。
（2）生产车间总平面布置紧凑，工艺流程顺畅，厂区绿化设计面积达到规定要求。
（3）采用国内外先进成熟可靠的技术，科学、合理、有效地引进国外关键部件，确保系统装备设备水平处于领先地位。
（4）优选优化设计方案。
（5）在设备选型上选用信誉良好，产品质量优秀，价格合理，业绩突出，售前售后服务周到的厂家设备。
（6）用户至上的原则，强化节能与环保设计，为业主实现最大的经济效益和社会效益提供保障。
二、项目建设背景
（一）项目背景
恩施州及武陵地区小气候发育完善，生物具有多样性。蔬菜、小水果是当地的农业主导产业之一，也是政府发展特色优势农产品的主攻方向之一。但是，从恩施州及武陵地区蔬菜水果产业发展的现状看，存在如下问题：一是品种结构不合理，不能完全适应外向型蔬菜市场的要求；二是产品的卫生安全性较差，严重影响质量，不利于发展蔬菜出口贸易和树立地方蔬菜品牌形象；三是产品的贮藏保鲜加工技术滞后，不能有效地平衡蔬菜产品的淡旺季矛盾，影响蔬菜产品的整体效益。因此，为了有效解决上述问题，突显优势，必须培育蔬菜贮藏保鲜的龙头企业。而本项目则是以湖北宣恩通泰冷链物流有限公司为龙头，依托恩施州及武陵地区高山反季节蔬菜板块基地和各类蔬菜水电专业合作社提供的蔬菜水果为主要来源，有效解决各地蔬菜、水果产销淡旺季矛盾，进一步发挥区域性特色蔬菜水果的产业优势，切实促进资源优势转化为经济优势，实现产业升级，企业发展，农业增效，农民增收。
（二）项目区经济社会发展现状
恩施土家族苗族自治州位于湖北省的西南部，地处云贵高原东延武陵山脉与大巴山之间，连接着我国中西部经济带，是湖北省唯一享受国家西部大开发政策的地区，国家新一轮扶贫开发的重点地区，国家农业部定点扶贫地区之一，财政部农业综合开发政策创新实验区。
恩施州独特的地理环境和气候条件造就了生物的多样性。草食畜牧业、富硒茶、烟叶、中药材、干鲜果、蔬菜是本地的特色优势农产品。所产“毛坝生漆”、“金丝桐油”、 “利川鸡爪黄连”、“富硒茶叶”、“恩施板党”“来凤凤头姜”、“黄金梨”“建始官口葡萄”等土特产品斐声海内外。该项目建设在恩施州府所在地，水、陆、空立体交通网络基本形成，为货物运输奠定了良好基础。
全州辖六县及二个省级经济开发区；国土面积2.4万平方公里，其中耕地面积430万亩；总人口近400万，其中农业人口333万。2010年全州实现生产总值330亿元，比上年增长12.8%。按照恩施州经济社会发展“十二五”规划纲要，要在“十二五”时期逐步将恩施州建设成为“全国知名的特色农产品基地”，大力发展特色、优质、专用、无公害农产品；加大品牌的宣传推介力度，努力培植一批具有资源优势、民族特色、品质独特的精品名牌，抢占市场制高点。建设以32个乡镇为重点的高山蔬菜基地，总面积60万亩；以凤头姜、山药、白皮大蒜、莼菜、葛仙米为重点的地方特种戎基地，总面积25万亩；以薇菜、葛、蕨菜、鱼腥草为重点的山野菜基地，总面积15万亩。到2015年，基地规模达到100万亩以上，总产量160万吨以上，结合产值40亿元以上。
（三）项目业主基本情况
湖北宣恩通泰冷链物流有限公司注册资金本1000万元。主要经营范围为宾馆管理、仓储服务、停车服务、货物运输代理服务、货运信息服务。公司法人代表于2005年开始在恩施市板桥镇大山顶建设高山板季节蔬菜基地，常年种植面积保持在4000亩左右，已建成蔬菜初加工车间和组合式冷库，雇请农民工80余人，年外销蔬菜8000多吨，年经营额1800万元，纯利100万元左右。公司已经对白萝卜、胡萝卜、包菜等六个品种申报了绿色食品认证。经国家绿色食品发展中心审核，有4个产品都符合绿色食品A级标准，被认定为绿色食品A级产品，颁发了绿色食品证书，许可使用绿色食品标志。公司运作模式为“公司+基地+农户”的订单农业经营管理模式。种子、肥料、技术由公司提供，统一生产技术和质量标准，农民出土地和劳力，产品出来后公司按合同收购。生产加工由公司统一清洗、分选、包装、冷藏、运输。公司生产的白萝卜与广州、上海、长沙、武汉等地蔬菜批发市场建立了稳定的供求关系。李文渊先生在长期经营蔬菜业务中，掌握了当地蔬菜水果产销淡旺季规律，摸清了本地蔬菜与外地大棚菜之间的特色与差别，致力于鲜活农产品保鲜贮藏业务的研究，多次到全国很多蔬菜市场进行考察，探索其中奥秘，并大胆进行实践运用，获取了很多成功的经验。因此，在恩施市小龙潭枫香湾征地100亩，建设一个具有一定规模的农产品冷链配送中心、农产品质量检测中心、蔬菜水果批发市场、农产品电子商务交易平台、金融、税务、工商等行政服务中心、公司行政办公中心、员工生活设施。把产业进一步做强做大。
三、项目建设必要性和可行性
（一）项目建设的必要性
1、发展壮大全州蔬菜、水果优势产业，增加农民收入的需要。
2、满足市场供应，丰富城镇居民菜篮子，提高人民生活水平的需要。
3、降低农产品流通损耗，节约流通费用，提高农产品流通领域的商品质量，确保消费安全的需要。
4、完善恩施州农产品市场流通体系的需要
（二）项目建设的可行性
1、建设项目符合国家现行产业发展政策和投资方向。
（1）2000年国家发改委制定了《国家当前重点鼓励发展的产业、产品及技术目录》，将农产品储藏、加工和综合利用列入其中；
（2）2001年由国家经贸委等六部委联合下发《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知，为现代物流的发展指明了方向；
（3）十七届三中全会作出了《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，强调要把建设社会主义新农村作为农村改革发展的战略任务；
（4）2008年国务院办公厅又下发了 《关于搞活流通扩大消费的意见》。指出：要进一步强化农村商品配送中心的商品采购、储存、加工、编配、调运、信息等功能，增加统一配送的商品品种，降低经营成本。积极推动“农超对接”，促进产销衔接；
（5）中央连续8年的1号文件都是关于解决“三农”问题的方向信号，这表明中国经济的发展，农业需要稳定，农村需要发展，农民需要致富，这是最有力的宏观政策导向；
（6）随着西部大开发战略的推进，国家新一轮扶贫开发的实施，恩施州及武陵地区基础设施建设进程明显加快，生态旅游快速发展，必将促使本地的特色优势农产品产业化的快速发展；
（7）2009年省商务厅下发了《省商务厅关于进一步加强市场体系建设扩大消费的通知》，明确要求和鼓励各地开展农产品冷链项目建设，并给予一定的资金扶持，为项目建设提供了强有力的政策保障；
（8）武陵地区经济协作区已上升为国家战略，必将促进恩施州及武陵地区特色农产品产业化发展的加速；
（9）省委、省政府提出用10年时间把恩施州建设成全国最先进的自治州，商品流通的现代化不言而喻，恩施州农产品冷链物流市场的建设填补了现代商品流通的空白。
2、项目建设符合地方产业发展规划和城市规划
下列规范性文件都将恩施州特色蔬菜作为农业主导产业之一，制定了中长期发展规划。
（1）《湖北省优势农产品及特色农产品区域布局规划》；
（2）《恩施州“十二五”计划纲要》；
（3）《恩施市“十二五”计划纲要》；
（4）《恩施州国家农业综合开发政策创新试验区建设十年规划总体实施纲要》。
3、项目建设已有一定的产业基础，原材料来源有保障。
近年来，恩施州围绕建设“全国知名的绿色产业基地”目标，初步形成具有恩施区域特色的农业优势产业，总面积达400余万亩，小水果产量突破30000吨，蔬菜产量突破50万吨，辐射带动农户近30万户。外加地域广阔的武陵地区。
4、产品品质优势明显，销售市场广阔。
该项目是以宣恩为中心，南四县为支撑，依靠恩施州及武陵地区地道的无公害富硒时令蔬菜、水果为主要原材料为依托，在内质上与外地大棚菜有本质的区别，更加适合当地人的口味，同时减少了长途运输和许多中间环节，节省了流通费用，具有明显的价格优势，其发展前景看好。
5、交通便利、方便运输。
该项目建设在宣恩经济开发区，恩来、恩黔高速、209国道横穿全境，可与全国各大中城市相联，交通十分便利。
四、市场预测与分析
（一）冷链物流的兴起与发展
冷链起源于十九世纪上半叶，到了二十世纪三十年代，美国和欧洲的农产品冷链已经初步建立。目前，国际上最典型的农产品冷链物流是美国的蔬菜物流，美国、欧盟、加拿大、日本等发达国家和地区发展冷链起步较早，肉禽蛋乳制品及饮料的冷链比例已达100%，蔬菜水果的冷链比例也达到95%。真正建立起了“从田间到饭桌“的一体化冷链体系，农产品损耗处于较低的程度。
（二）我国冷链物流业发展现状
我国的冷链物流最早产生于50年代的肉食品外贸出口， 1982年颁布的《食品卫生法》推动了食品冷链的起步，农产品冷链也开始起步。经过近20年来的发展，我国已经不同程度地建立了农产品冷链物流体系。从目前看，仍存如下问题：一是完整独立的食品冷链体系尚未形成，损耗浪费惊人。目前大约90%的肉类、80%的水产品和蔬菜水果基本上还是在没有冷链保证的情况下运输销售。由于我国果蔬采后加工和流通设施落后，腐烂损失严重，物流成本增加，全国每年果品腐烂损失近1200万吨，蔬菜腐烂损失1.3亿吨，按1元/kg计算，经济损失超过上千亿元。二是冷链物流的硬件设施陈旧落后，冷藏运输效率低，与国际标准差距较大。发达国家预冷保鲜率为80—100%、果蔬采后损失率5%、冷藏运输率80—90%，冷藏保温车占货运汽车比率1—3%，而我国分别为30%、20—40%、10%、0.3%。三是食品冷链的市场化程度很低，第三方介入很少。我国的冷链物流业尚处于初级阶段，市场规模还不大，且区域特性比较强；第三方物流企业能提供的综合性全程服务还不足总体需求的5%，而专门针对生鲜易腐农产品的物流服务更是微乎其微。缺乏有影响力的、全国性的第三方冷链物流行业领袖，服务网络和信息系统不够健全，准确性和时效性较差，物流成本和商品损耗很高，造成生鲜易腐农产品的区域性过剩，从而大大挫伤了生产商的积极性和市场的健康发展。四是冷链物流缺乏上下游的整体规划和整合。冷链物流的效率取决于冷链物流各节点的有效衔接。由于中国农业的产业化程度和产供销一体化水平不高，缺乏供应链上下游之间的整体规划与协调，很大程度上影响了食品冷链的资源整合及行业的发展。
2008年国办下发了《关于搞活流通扩大消费的意见》指出：要进一步强化农村商品配送中心的商品采购、储存、加工、统配、调运、信息等功能，增加统一配送的商品品种，降低经营成本。积极推动“农超对接”，促进产销衔接。2009年开始，很多冷链基础设施建设项目在各地纷纷上马，对促进我国冷链物流发展起到了极大的推动作用。
商务部、农业部、财政部《关于开展农超对接试点工作的通知》（商建发〔2008〕487号）精神，按照城乡统筹的总体要求，积极发展农产品现代流通方式，推进鲜活农产品“超市+基地”的供应链模式，引导大型连锁超市直接与鲜活农产品产地的农民专业合作社对接，培育大型农产品流通企业与自主品牌，保障城乡居民食品安全，促进农民持续稳定增收，扩大农村消费。与此同时，商务部将支持大型流通企业农产品冷链配送系统建设和农产品批发市场改造工程，提高鲜活农产品进入冷链系统的比重。
除此之外，我国对于冷链设施的投资也在逐渐加大。前不久，商务部部长陈德铭表示，我国将加快储备基础设施建设。投巨资建中央储备肉直属冷库。另外，各地方政府也抓住机遇，积极进行冷链设施建设。在四川乐山投资建设的蓝雁集团乐山冷链物流中心占地面积325亩，总投资4.2亿元，是目前西南最大的冷链物流中心。该项目建成后，将与广东蓝雁食品有限公司30万吨冷库物流中心联袂，打造西南一流的大型冷链物流配送产业集群。洞庭湖区的一些农村正在加快完善农产品市场体系，改扩建一批现代化水平较高、辐射范围广、功能齐全的大中型农副产品专业批发市场。积极发展以鲜活农产品冷藏和低温仓储、运输为主的冷链物流系统。引导鼓励农副产品批发市场、流通企业与农副产品生产基地建立农副产品 “从种养基地到城市”直达快速通道。哈尔滨市于2010年4月开工建设的33万平方米的食品物流中心。总投资14.8亿元，内设大型冷库、农副产品交易市场、蔬菜交易中心、果品交易中心等相关配套服务设施，总投资10亿元，于2010年开工建设的国内规模最大的冻品物流基地——天津市水产集团水产产品冷藏加工物流基地，占地面积233亩，总建筑面积22万平方米。投产后预计年可加工各类水产品5万吨，年交易量100万吨，实现年交易额300亿元。该基地将成为立足津京、辐射 “三北”的全国最大的冻品物流基地。
（三）恩施州冷链物流市场预测
目前，州内除肉食品外还没有一家专业从事蔬菜水果冷链物流配送的企业，仅有的都是各类蔬菜种植龙头企业建立的一些小型速冷库，主要是便于将蔬菜冷冻后外销运输，基本上不具备储藏保鲜功能，运输过程中也没有专业的冷藏运输工具，蔬菜水果的冷链物流基本上是空白。恩施州现有人口400万人，其中：城镇居民约90万，州城所在地约30万人。按照城镇人口每年消费280公斤蔬菜计算，全年需要25.2万吨，其中仅州城就需8.4万吨。根据州委、州政府提出的要在未来的5——10年内将恩施州城建设成为中等城市的目标，届时州城人口将超过50万人，年蔬菜消费量将超过14万吨。按照恩施州蔬菜水果生产淡旺季和市场供应淡旺季规律，基本上在夏秋季是对外销售，蔬菜需要大量流出；在春冬两季，则需从外购进。因此，在恩施州建设蔬菜水果冷链物流项目，不仅可以填补恩施州农产品冷链物流的空白，平衡淡旺季矛盾，而且有着广阔的发展空间，必将带来巨大的投资收益。此外，由于项目业主从事蔬菜经营多年，在广州已建立了固定销售渠道，该项目建成后，年储藏经营蔬菜水果16200吨，产品50%运往广州市场，50%供应本地市场。从市场预测看，项目前景十分看好。
五、项目建设选址及市政配套条件
（一）项目选址
该项目建设选址在宣恩县经济技术开发区，恩来、恩黔、209国道贯穿全境，区位优势明显，有利于项目建设中的材料运输和项目建成后的物资中转发送。选址地段既符合城市规划布局，又能满足项目业主建设用地要求。
（二）市政配套条件
1、供电：经过城网改造后，无论项目建设过程中还是建成后，电力供应完全有保障。
2、供水：完全能保证供水需求。
3、通讯：数字程控电话、固定电话、移动电话、IP电话、语音服务、呼叫电话、光缆宽带网传输信息全面开通，满足项目建设要求。
4、排污：项目建设只需安排建设自身的污水管网排放系统即可。
六、项目建设方案内容及规模
（一）项目设计要求及依据
1、总体要求。符合《中华人民共和国食品卫生法》、《中华人民共和国农产品质量安全法》及《建设工程质量管理条例》等有关法律法规规定。
2、设计依据：按照《冷库设计规范》（GB50072—2001）、《冷藏库建筑工程施工及验收规范》（SBJ11—2000）、《制冷设备、空气分离设备安装工程施工及验收规范》（GB50274—98）等设计、施工及验收规范的要求和相关储存食品的技术规定及标准建设。所选用的制冷设备应符合相关的国家标准、行业标准或企业标准。
（二）项目建设方案
项目总用地20010平方米，各类建筑物基底面积21730平方米，建筑系数为32.6%，行政办公及生活设施用房上地面积2310平方米，占3.5%，各类建筑物总面积31480平方米，容积率0.47，道路、停场地和场坝36937平方米，占55.4%，绿化面积8000平方米，绿化率12%。共区域内平面布局为：在大门两旁分别建设蔬菜水果批发市场及行政办公楼，蔬菜批发市场建在大门左边，占地面积1950平方米，建筑两层，建筑面积3900平方米；水果批发市场及行政办公楼建在大门的右边，占地面积1950平方米，建筑五层，建筑面积9750平方米。在场地西边从南至北依次建设蔬菜原材料仓库、包装车间和冷冻库，其中：蔬菜原材料仓库占地2500平方米，建筑面积2500平方米；蔬菜包装车间占地面积1000平方米，建筑面积1000平方米；冷冻库占地面积1000平方米，建筑面积1000平方米。在场地东边从南至北依次建设职工食堂、澡堂卫生间、水果原材料仓库、包装车间和水果恒温库，其中：员工食堂占地面积450平方米，建筑面积450平方米；澡堂和卫生间占地面积300平方米，建筑面积300平方米；水果原材料仓库占地1500平方米，建筑面积1500平方米；水果包装车间占地面积1000平方米，建筑面积1000平方米；水果恒温库占地面积2500平方米，建筑面积2500平方米。在场地北边中间建蔬菜恒温库，恒温库占地面积7200平方米，建筑面积7200平方米。在蔬菜恒温库与冷冻库之间建制冷机房和水泵房，共占地200平方米，建筑面积200平方米。在蔬菜恒温库与水果恒温库之间建配电房，配电房占地面积中100平方米，建筑面积100平方米。在水果批发市场后大门右边建一个地磅房（兼门卫室），占地面积80平方米，建筑面积80平方米。在蔬菜批发市场后设置停车场，在整个场地中央建一个园型花坛，花坛中间设计喷泉，间作消防池。围绕花坛设计9米宽的环型车道，通达各主要建筑物和停车场。在整个场地的东、西、北三面建筑物与围墙之间建3米宽绿化带，在停车场和道路两傍种植一定数量的绿化树。整个场地布置紧凑，疏密有致，产品在各环节的运行路线和流向合理，车辆出入上下货都十分方便，并对今后企业发展需要增加仓储能力留有空间。
（三）项目建设内容及规模
1、项目建设内容
主要有蔬菜水果原料仓库，清洗分级包装车间、蔬菜水果批发交易市场、农产品电子商务交易平台、农产品质量检测中心、鲜活农产品保鲜储藏库、行政办公服务设施等。
2、项目建设规模
（1）前期工程。征用土地30亩，推山填土，场地平整，做围墙和集排水沟。
（2）土建装饰工程。水果批发市场及行政大楼占地面积1950平方米，采用全框架混凝土结构，共建设五层，总建筑面积9750平方米，其中一层设水果批发独立门面30间，每间最小面积不低于40平方米，二层为农产品电子商务交易平台，三层为业务开票室、业务洽谈室、财务结算中心，四、五层为农产品质量检测中心、行政办公中心、电脑监控室、会议室等。蔬菜批发占地面积1950平方米，共建二层，总建筑面积3900平方米。其中一层设蔬菜批发独立门面30间，每间面积不小于40平方米；二层为农产品电子商务交易平台。蔬菜原材料仓库占地面积2500平方米，建筑面积2500平方米。蔬菜包装车间占地面积1000平方米，建筑面积1000平方米。水果原材料仓库占地面积1500平方米，建筑面积1500平方米。水果包装车间占地面积1000平方米，建筑面积1000平方米。冷冻库占地面积1000平方米，建筑面积1000平方米。蔬菜恒温库占地面积7200平方米，全框架混凝土结构，一层，库内净高5米，中间留一条10米宽的通道，通道两旁按每500平方米隔为一个小库房，共计12个库房，建筑面积7200平方米，并附设隔气层、防潮层，建立冷却水循环系统以节约生产用水。水果恒温库占地面积2500平方米，全框架混凝土结构，一层，库内净高5米,按每500平方米隔为一个小库房，共计5个库房，建筑面积2500平方米，并附设必要的隔汽层、防潮层，建立冷却水循环系统以节约生产用水。配电房占地面积100平方米，建筑面积100平方米。制冷机房和水泵房占地面积200平方米，建筑面积200平方米。地磅房（兼门卫室）占地面积80平方米，建筑面积80平方米。职工食堂占地面积450平方米，建筑面积450平方米。澡堂和卫生间占地面积300平方米，建筑面积300平方米。以上土建装饰工程均采用节能环保建筑装饰材料，力争既节能环保，又节约生产用水。
（3）辅助工程。包括供电工程、供水工程、消防工程、排污及垃圾堆场、弱电工程、道路、圆形花坛、喷泉、绿化带。
（4）设备工程。检测中心，对农残、重金属含量和违禁药物的检验和检测。农产品电子商务交易平台，即互联网移动商务一体化平台，包括互联无限的中心平台、地方近网互联的电子商务平台、多级体制的简易操作平台。冷冻设备，全部采用自动化控制系统，所有冷间温度自动控制，所有冷风机自动融霜，全部制冷机、设备自动安全保护。原材料处理、包装、产品运输及其他设备。以上设备均采用国内国际先进制造企业所产，力求设备科技含量高、市场适应强、智能化设计明显。
七、节约能源、环境保护与消防安全
本项目建设力求从战略和全局的高度做好节能工作，体现能源的可持续发展，充分、合理地利用能源资源，采用高效节能材料，采取科学的节能措施，千方百计降低能源消耗。
为了保护好生态环境，实践可持续发展，本项目建设将根据国家颁布的有关环保法规及恩施州人民政府发布的环境保护管理暂行条例等文件精神，结合项目建设“三同时”的原则，在建设和营运过程中对“三废”进行有效治理，使各项指标均达到国家环保法规要求。
按照《中华人民共和国消防法》等法规的规定，本项目建设的消防设计范围主要为室内外消防设施系统。
八、机构设置及劳动定员管理
 （一）企业组织机构
湖北宣恩通泰冷链物流有限公司设总经理1人，副总经理3人，财务总监1人，由5人组成公司领导班子。总经理负责全面工作；一名副总经理负责行政、办公、人事、安全、后勤、批发市场和农产品交易中心管理等工作；一名副总经理负责基地建设、原材料采购、产品销售工作，一名副经理负责抓生产加工、仓储管理、质量检验、运输调配、设备管理。财务总监负责财务工作。
（二）生产经营机构及人员设置
市场和交易中心工作人员6人，质检员5人，原材料采购8人，市场营销8人，原材料收购保管车间10人，分级、整理、包装车间30人，制冷机房和水泵3人，电工机修工3人，仓库保管发货10人，司机12人，地磅及安保员4人，食堂3人，装卸工人4人，勤杂2人。共计108人。
（三）公司总用工
公司总用工138人。其中：管理人员30人，从业人员108人。
（四）劳动安全保护
本项目在策划时，根据物流管理流程要求，全面科学地分析了劳动安全及职业卫生，各建筑物布置充分利用自然采光和通风，设计建设了一定的绿化，以改善生产生活环境，设备选型选用技术性能安全可靠、机械化、自动化程度较高的设备。除此之外，还采取以下措施加强劳动安全保护：
1、加强安全卫生管理，保持环境清洁、安静、卫生；
2、统一配置生产人员的工作服、安全帽及手套，对特殊岗位人员增加特殊津贴；
3、对电器设备采用接零保护；
4、对高层建筑设置防雷保护；
5、内设有食堂 、澡堂、卫生间；
6、根据工作需要，定期发放个人劳保用品，加强职工安全卫生教育。
九、项目组织方式及实施进度安排
（一）项目实施的组织机构与分工
为了确保项目的顺利进行，邀请有关部门领导参加，组建“工程筹建小组”，专门负责项目的组织、协调、领导工作。由“工程筹建小组”负责组建工程项目部，作为项目执行单位，全面负责项目的具体实施工作。聘请有关专家担任项目的技术顾问，配合项目进行重大技术问题的咨询与决策。项目部下设三个职能部门：
1、资金部：负责项目的财务计划和实施计划安排、与项目履行单位办理合同协议，以及资金的使用收支手续。
2、综合部：负责行政工作以及与项目履行单位的接待联络等项工作。负责项目技术文件、技术档案的管理。主持设计图纸会审、处理有关技术问题，以及组织职工的专业技术培训等工作。
3、工程部：负责项目的土建与安装工程施工，施工进度与计划安排，施工质量与施工安全的监督检查以及工程验收工作；项目设备材料的订货采购保管，调拨等项工作。
（二）项目实施进度安排
1、建设工期。本项目的建设工期按照国家建设部《全国统一建筑安装工程工期定额》（2000年中国计划出版社）中的有关规定，结合本项目的实际，确定施工工期为18个月。
2、实施进度安排。经过策划，本项目进度计划安排如下：
（1）2013年9月—12月底共3个月时间完成项目可行性研究报告编制、环境评价报告、土地预审、规划选址、项目立项批复、土地征用、场地平整。
（2）2014年1月—2014年11月底共12个月时间完成主体工程施工。
（3）2014年12月底之前工程项目全部验收交付使用。
十、投资估算及资金使用
（一）投资估算范围及依据
1、投资估算范围。依据项目的建设内容，建设投资估算的内容包括土地征用费、项目前期费、工程费用估算，其它费用、预备费用估算。其中工程费用包括土建工程、建筑装饰工程、设备设施采购及安装工程、室外工程、环境保护等。
2、投资估算的主要依据。先将投资估算的主要依据作如下说明：
（1）《建设工程工程量清单计价规范》CB50500－2008；
（2）《湖北省建筑、安装、市政、土石方工程消耗量定额及统一基价表（单位估算表）（鄂建文[2008]214号）；
（3）《工程材料市场信息价》（2009年2季度）（恩施州建设委员会监督发布）；
（4）建设单位管理费按照《财政部关于印发〈基本建设财务管理规定〉的通知》（2002年9月27日财建[2002]394号文件规定计算；
（5）勘察设计费按国家计委、建设部《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号工程）计算；
（6）工程监理费按国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格[2007]670号）计算；
（7）环境影响评价费按《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）文件计算；
（8）建筑物的室内给排水、供配电、弱电等系统按单位面积指标法估算；
（9）基本预备费按工程费用及其它费用之和的5%计算。建设工程前期有关费用按国家及地方有关规定计算；
（10）参照同类建筑物当地造价水平。
3、项目投资估算结果。项目总投资5000万元。其中：固定资产投资5000万元，流动资金500万元。固定资产投资方面，土地征用费500万元，项目前期费300万元，土建及装饰工程1659万元，配套工程326.5万元，工程建设其它费用72.2万元；设备采购安装工程1045.5万元，项目总预备费159.5万元。
（二）资金筹措
项目建设总投资5000万元由业主自筹或融资解决。
（三）资金使用计划
1、项目从2013年9月开始征地，2014年1月动工，2014年12月全部建成，其固定资产投资分为两期：2014年2500万元， 2014年2500万元。
2、流动资金投资发两期：2013年500万元，2014年500万元。
十一、项目效益分析
（一）经济效益分析
1、财务效益评价的依据。在财务分析中，按设计仓储能力、年销售量和销售价格进行财务分析。投产第一年按达到产量的50%测算，第二年按80%测算。计算财务的总资金为5000万元，其中固定资产投资5000万元，流动资金500万元。
2、财务效益分析。财务效益分析主要从收入、税金、经营成本和项目损益四个方面进行：
（1）收入测算。本项目的收入主要有五项，鲜活蔬菜水果储藏保鲜后的销售收入、蔬菜水果批发市场门店出租收入、农产品电子商务交易平台收入、农产品检测中心收入、本地销售送货运费收入。
A、产品销售收入。参照同类产品市场批发价格，以稳定物价，让利消费者的原则制定产品出库价格。
萝卜：本地出库价1000元/吨，销售量2500吨，运达广州销价 1800元/吨（含运费），销售量2500吨；
山药：本地出库价5000元/吨，销售量250吨，运达广州销价 6000元/吨（含运费），销售量250吨；
辣椒：本地出库价2400元/吨，销售量500吨，运达广州销价 3000元/吨（含运费），销售量500吨；
生姜：本地出库价3000元/吨，销售量250吨，运达广州销价 4000元/吨（含运费），销售量250吨；
春芽：本地出库价10000元/吨，销售量25吨，运达广州销价 12000元/吨（含运费），销售量25吨；
洋合：本地出库价5000元/吨，销售量25吨，运达广州销价 6000元/吨，销售量25吨；
黄金梨：本地出库价3000元/吨，销售量250吨，运达广州销价 4000元/吨（含运费），销售量250吨；
官口葡萄：本地出库价5000元/吨，销售量125吨，运达广州销价 6000元/吨（含运费），销售量125吨；
猕猴桃：本地出库价4000元/吨，销售量125吨，运达广州销价 5000元/吨（含运费），销售量125吨。
根据以上资料测算，第一年达产50%时，销售收入为963.5万元，第二年达产80%时销售收入3084万元，第三年以后每年销售收入3855万元。（详见附表14—1）
B、代储水果收入。全年按代客商代储水果2500吨，代储保管费每吨400元，第一年达产50%时代储收入为50万元，第二年达产80%时代储收入80万元，第三年以后每年代储收入100万元。（详见附表14—1）
C、门店出租收入。蔬菜水果批发市场共建独立门面30间，每间面积不小于40平方米，门店收费标准，每间每月可收费2000元，全年出租收入72万元。其中：第一年为72万元，第二年为115.2万元。（详见附表14—2）
D、农产品电子商务交易平台会员收入。农产品电子商务平台可供50人以上会员同时进场操作，按每个会员每年收费1万元计算，年会费收入50万元。其中：第一年为50万元，第二年为80万元。（详见附表14—2）
E、农产品质量检测中心收费收入。农产品质量检测中心除满足公司自身检测外，可对外进行质量检测和鉴定，全年按1000批次计算，每检测一批次收费300元，全年可收费30万元。其中：其中：第一年30万元，第二年48万元。（详见附表14—2）
F、运费收入。蔬菜水果批发对外销售的已包涵到销售价格之中，销售批发给本地市场的总量为4050吨，在州境内平均运费按100元/吨测算，年运费收入40.5万元。其中：第一年40.5万元，第二年64.8万元。（详见附表14—2）
G、项目总收入。项目全部建成投产后，预计第一年达到产量的25%时，收入总额为1110万元，第二年达到产量的40%，收入总额为1676.1万元，第三年及以后年份每年收入总额为2220万元。（详见附表14—2）
（2）税金。本项目建成投产后，其经济业务主要涉及以下几个税种：
A、房产税。门面出租所获租金收入应按12%的税率计算征收房产税。各年度应缴的房产税详见附表14—2
B、营业税：检测收入、运费收入和房屋出租收入应征收5%的营业税。各年度应缴营业税详见附表14—2
C、城市维护建设税和教育费附加：以缴纳的营业税的计税依据计算征收7%的城市维护建设税和3%的教育费附加。各年度应缴的城市维护建设税和教育费附加详见附表14—2
（3）经营成本。主要考虑单位产品经营成本和总成本。
A、单位产品生产成本和经营成本测算：主要计算蔬菜水果自收购、清洗、挑选、整理、分级、包装、保鲜贮藏等过程的材料消耗和生产车间工人工资。单位产品成本计算结果详见附表14－3、附表14－4
B、总成本及其测算。具体从以下六个方面考虑：
a、企业总用工为138人，收购加工车间工人40人的工资及福利已按计件工资核算到经营成本。高级管理人员5人，工资及福利费按3000元/月.人估算，年支出18万元。中层管理人员25人，工资及福利费按2000元/月.人估算，年支出60万元。其它员工68人工资及福利费按1500元/月.人估算，年支出122.4万元。三项共计200.4万元；
b、养老保险、工伤、失业、生育、医保等五项统筹费用按工资总额的30%估算。每年应缴“五费”为60.1万元；
C、固定资产总投资5000万元，其中：设备2091万元，按八年折旧，其余固定资产按30年分摊，残值率5%，每年就提折旧费441.6万元；
d、维修费按固定资产的1%提取，每年应提82万元。
e、销售费用按收入总额的2%列支；
f、管理费用收入总额的5%列支。
经测算，该项目在达产年总成本为2942万元，其中：固定资产折旧441.6万元，维修费82万元，管理费用202.7万元，销售费用81万元，工资福利200.4万元，五项统筹费60.1万元。各年度总成本详见附表14－5。
（4）项目损益分析。在损益分析中，其他业务支出是指汽车营运支出，企业所得税按25%的税率计算。经测算，该项目在达产年后，每年可实现经营利润1398.2万元，上缴所得税349.6万元，企业净利润1048.7万元。各年度财务损益测算详见附表14－6。
3、项目效益指标分析。评价该项目的经济效益主要采用以下指标：
（1）投资利税率（达产年）7.9%；
（2）投资利润率（达产年）：7.6%；
（3）投资纯收益率5.7%；
（4）按达产年计算投资回收期（所得税前）3.3年,所得税后4.4年。
4、现金流量及财务净现值分析。根据现金流量表，项目累计净现值从第十年开始由负数转为正数，累计大于零。（详见附表14－7）
（五）盈亏平衡分析。当产量达到项目设计能力时：
盈亏平衡点=493.4/（2222-977.5-16.75）×100% =20.1%
也就是说,当设备生产能力达到设计能力的40.2%时,该项目盈亏平衡。