武当山国际旅游养生功夫城综合开发项目可行性分析报告.doc

武当山国际旅游养生功夫城综合开发建设项目可行性研究报告

武当山国际旅游养生功夫城
综合开发建设项目

可行性研究报告

一、项目概况
由中国当代名人、中国武当武术研究总会会长、著名民营企业家、教育家陈逵大师投资拟建的武当山国际旅游养生功夫城，选址于湖北省武当山旅游经济特区境内，项目用地总面积300亩，总投资8888万元人民币，其中固定资产投资6472万元，流动资金2416万元。功夫城规划二园一院一村（武当武术园、生态农林园、道教养生院、旅游度假村），武当山国际旅游养生功夫城主要经营：建设武当武术园(兴办武当山道家养生功夫学校，开展国内国际武术、气功培训及交流；国内外演出、影视拍摄及基地建设等业务)；建设生态农林园(农林种养、农林产品加工销售、园林绿化、生态农林观光)；建设武当山道教养生院(开展道教文化研讨；道教养生、健体；养生酒酿造和保健食品开发生产)；建设旅游度假村(避暑、休闲、娱乐、宾馆接待)旅游项目延伸等投资开发。目前是湖北省乃至中部省市独一无二的生态游乐新兴项目。整个项目建设周期为四年，计划2014年8月底所有开发建设项目全部竣工、投入营运。
1、项目名称
武当山国际旅游养生功夫城
2、项目背景及研究依据
地处湖北省丹江口市境内的武当山是我国四大道教名山圣地、世界文化遗产地、全国重点风景名胜区及我国著名的旅游胜地和宗教活动场所。自古对今，她以“自古无双胜境，天下第一仙山”的显赫地位，吸引了众多高真逸士隐居、修炼、养生，潜心探研医术、养生术、仙术，为人类积累、遗留了极为宝贵的财富，成为千百年来人们顶礼奠拜的“神峰宝地”，被誉为“仙山琼阁”。
上世纪八十年代初，国家和当地政府集巨资修复武当山，面向世人开放，在恢复武当山大部分古群建筑文物的同时，建设和改善交通、水电、通讯等基础设施，让其面貌焕然一新，天下游客接踵纷至。据统计，每年来武当山旅游观光、烧香奠拜、度假休闲的游客、香客已超过百万人次，仅门票收入过亿元。特别是前来武当山修炼武当内家功、探寻道教养生奥秘的海外人士逐年倍增，既提升了武当山的品位和知名度，又带动了当地多方产业的快速发展。对兴建“武当山国际旅游养生功夫城”带来了千载难逢的机遇，提供了有力依据。
二、项目建设的必要性及有利条件
1、项目建设的必要性
兴建武当山国际旅游生态园让国内外游客领略到武当武术和道教养生术的博大精深，置身生态城中、调理心态、缓解内心，因生活、工作、事业、家庭、爱情等诸多方面产生的压力，科学合理用膳，养生修性，强身健体，充分感受舒适的生态环境给人带来的无限开心和愉快，享受快乐之旅。打造阳光产业，发展低碳经济，美化环境，服务社会。
2、项目的有利条件
①武当山地处汉江上游南岸，东径110°37′－110°57′；北纬32°23′－32°33′；景区面积，古称“绵亘八百里”，实际面积312平方公里。东连新兴工业城市襄樊市，南依神农架林区，西接车城＋堰市，北临南水北调源头丹江口市，为此，经济较为发达。襄渝铁路、汉＋高速及209国道在境内纵横穿行，目前武当山机场正在规划中。因此，承南接北，东南贯通，山水辉映，交通便捷。
②武当山气候处于北亚热带季风气候区，具有南北过渡属性，兼有丰富多彩的局部小气候，因此“冬寒不寒，夏炎不热”是理想的避暑胜地。
③土地肥沃，气候温和湿润，阳光充足，雨量丰沛，因此盛产优质稻、麦、豆、花生、柑桔、水蜜桃、名贵中药材、牲猪、家禽、淡水鱼等。
④近年来，我国旅游事业蓬勃发展，旅游经济已成为国家的支柱产业，旅游产值在GDP中占有举足轻重的地位，目前道教仙山洞府已成为我国旅游资源重点开发的目标和对象，其经济效益日益彰显。
⑤国家大力鼓励宗教人士兴办企业，并相应出台了系列优惠政策。
三、项目实施的政策依据
A、国家制定颁布的有关法律、法规及管理条例和办法
①国务院颁布《促进产业结构调整暂行规定》
②2005年12月国家发改委下发《产业结构调整指导目录》
③2006年国家农业部下发《关于实施“九大行动”意见》
④国家出台《关于加快旅游发展的若干意见》
B、湖北省人民政府及有关政策部门颁布的法规、条例、通知
四、项目的市场分析及前景展望
1、市场分析
上个世纪90年代末，我国的旅游业迅猛发展，旅游市场昌盛繁荣。特别是“五一”、“十一”假日游，使人们的生活方式瞬时改变，出门旅游的内容更加丰富多彩，特别是综合性较强的景区给人带来的不仅是快乐和享受，更多的是收获。旅游产业的崛起，为振兴地方经济注入了新的心液和动力。为此，全国各地抢抓机遇，立足自身优势，充分利用独特的旅游资源大力投资大开发，建设出一批新、奇、特旅游项目，从中获取丰厚的回报，推动地域经济快速发展。新世纪来临，一些以山水、园林、花奔、影视、民俗文化、民间艺术、音乐为主题的特色人文景点呈现，魅力四射，足以证明新兴旅游开发项目的潜力和前景光明。
2、前景展望
拟建的武当山国际旅游养生功夫城是一个能让游客吃出健康、住出健康、玩出健康的理想乐园，是游客流连忘返的世外桃源和人间仙境，更是天下游客期盼的温馨家园。因此，项目生命力强、吸引力大、游客多、经济效益显著、利润长久不衰、市场前景极为广阔。
五、项目的承担部门及承担方式
1、承担部门
武当山国际旅游生态园投资建设有限公司
2、承担方式
独资、合资、合作兴建
六、建设规模
武当山国际旅游养生功夫城用地总面积300亩，城内规划建设二园一院一村。在规划形态上各自独立、便于分期开发建设，其经营模式可独立经营也可统一经营。
1、武当武术园：规划用地50亩，园内主要建设项目：武当山道家功夫养生学校，武当武术演艺厅，武术训练基地。
2、道教养生院：规划用地30亩，院内主要建设项目：养生庭院、养生酒厂、膳房药浴室、养生大酒店。本院建成后计划在1－2年时间里创办北京、海南、神农架养生分院。
3、生态农林园：规划用地120亩，园内主要建设项目：家禽棚、水果基地、药材基地、蔬菜基地、名贵苗木基地、花卉基地、水库、田园风光。
4、旅游度假村：规划用地100亩，村内主要建设项目：100栋独立庭院，风格不一，楼层、面积相同的别墅。
七、建设进度计划
1、2010年8月－10月，成立项目筹建办公室（指挥部），完成整个项目征地并办理国有出让土地手续，11月－12月申请注册武当山国际旅游养生功夫城投资建设有限公司，完成城内项目的规划、设计及“武当山国际旅游养生功夫城项目”的立项。
2、2011年1月－12月建设好生态农林园所有项目。
3、2012年1－12月完成武当武术园内所有项目建设。
4、2012年1月－8月份底完成道教养生院内所有项目建设。
5、2013年9月－2014年12月，建设好旅游度假村100栋小洋楼（含装修），11月－12月举行生态城开城典礼。
八、机械设置、定员、培训
拟定中的“武当山国际旅游养生功夫城投资建设有限公司”按照科学管理体系实行扁平型现代企业编制架构。

董事长
武当武术园
总经理
道教养生院
总经理
生态农林园
总经理
旅游度假村
总经理
学 校
演 艺 厅
基 地
办 公 室
培 训 部
研究中心
酒 厂
大 酒 店
产品营销部
生产经营部
技术开发部
办 公 室
菌术
培育
家禽
喂养
服务管理中心
办 公 室

以上人员合计412人，属公司固定员工。如生产、教学经营及扩大需要，可临时和长期聘请所需专业人才或员工。
九、环境保护及安全生产
生态城依据生态原理，采用技术手段优化提升农林产品结构，形成生物良性循环的生产体系，使生产与合理利资，保护生态环境相结合，组建立体生态网布局，形成种、养、加工、销售等多元化的实体，在建立一个稳定互补并与自然生态系统相似的基础上，实现完全零排放，可持续发展。本项目将高薪聘请农林、园艺等专家指导生态城各项目区生态绿化的合理布局和生产，定期对员工进行技术培训，与此同时高薪聘请养生专家和美食专家对专业学员授经，帮助其掌握膳食的合理搭配，以满足人体健康的营养需要、科学养生、运动养生、功夫养生，从而达到强身健体，延年益寿之功效。农林园的养殖基地严格实行封闭式管理，认真做好生态城各项目区消毒杀菌工作是各园区工作中的重中之重，加强安全措施，加强食品检测、制度各项目防火、防盗等制度，确保岗位到人，有序开展食品安全检查和安全生产，是全面推进生态城各项目区协调发展的根本保障。
十、项目总投资预算及项目资金来源
生态城总投资由二园一院一村固定资产投资和流动资金两大部分组成，详见下表。

（一）武当武术园固定资产投资（含一次性投资）预算表
序
号
别
类

项目名称
分类
单位
数量
单价
(元/m2)
小计
(万元)
备注
1
武当武术园征地
购买
亩
50
20000
100
预算
2
养生学校教学楼
新建
M2
5000
600
300
预算
3
男生公寓
新建
M2
3000
600
180
预算
4
女生公寓
新建
M2
3000
600
180
预算
5
教职员工公寓
新建
M2
3000
600
180
预算
6
师生食堂
新建
M2
1000
600
600
预算
7
公厕澡堂
新建
M2
500
500
25
预算
8
武当武术演艺厅
新建
M2
1000
1000
100
预算
9
演艺厅灯光音响
购买
套(组)

200
预算
10
器械服装
购买
(套)件

20
预算
11
交通工具
购置
辆
2
6万/辆
20万/辆
26
预算
12
园内三通一平
修整
亩
50
40000/亩
200
预算
13
园内园林绿化
新造
M2
8750
40
35
预算
14
总投资合计

1606

武当武术园流动资金预算表
序
号
别
类

项目名称
分类
人数
工资标准
小计
(万元)
备注
1
武术教练
工资
12
2500元/月
30
核定
2
文化课教师
工资
16
2000元/月
38.4
核定
3
文武教师
生活费
60
300元/月
18
预算
4
文武教师
医疗保险
60
60元/人
3.6
预算
5
武术表演团
工资
40
2500元/月
100
核定
6
电视、报刊、媒体
广告
宣传费
全年
50万/年
50
预算
7
办公、旅差、接待
综合费
全年
30万/年
30
预算
8
不可预见的费用

全年
10万/年
10
预留
9
合 计

280

（二）道教养生院固定资产投资（含一次性投资）预算表
别
类
号
序

项目名称
分类
单位
数量
单价
(元/m2)
小计
(万元)
备注
1
项目征地
购买
亩
30
2万/亩
60
预算
2
养生楼
新建
M2
1800
600
108
养生培训学校
养生培训研究中心
3
养生酒厂
新建
M2
300
1000
30
预算
4
机械设备
购买
套
3
灌装生产线6万，洗瓶、压盖2万，蒸馏2万
10
预算
5
酿酒原料
购买
吨

20
药材大米
6
瓶装瓶
购买
个

10
包装材料
7
养生大酒店
新建
M2
3000
600
180
土建
8
养生大酒店(客房)
装修
间
60
2万/间
120
预算
9
酒店大厅·包厢
装修
M2
1200
400
48
预算
10
养生斋房
新建
M2
200
600
12
预算
11
养生药浴房
新建
M2
200
600
12
预算
12
院内三通一平
基础设施建设
亩
30
6000元/亩
18
预算
13
园林绿化
新造
M2
7000
40
28
预算
14
交通工具
购置
辆
2
6万/辆
14万/辆
20
预算
15
总投资合计

676

道教养生院流动资金预算表
号
序
别
类

项目名称
分类
人数
工资标准
小计
(万元)
备注
1
养生培训学校
教师
8
3万/年
24
核定
2
养生培训学校
教授
2
10万/年
20
核定
3
养生研究中心
专家
2
10万/年
20
核定
4
行政办公室
文员
2
3万/年
6
核定
5
电视、报刊、媒体
广告宣传费
全年
50万/年
50
预算
6
办公、旅差、接待
综合费用
全年
30万/年
30
预算
7
不可预见的费用
年
全年
10万/年
10
预留
8
合 计

160

（三）生态农林园固定资产投资（含一次性投资）预算表
号
序
别
类

项目名称
分类
单位
数量
单价
(元/m2)
小计
(万元)
备注
1
项目征地
购买
亩
120
2万/亩
240

2
土地三通一平
基础
设施
亩
20
4000元/亩
8

3
家禽棚
新建
M2
9000
400
360

4
农产品储存仓库
新建
M2
800
600
48

5
水电设备
改造

4

6
交通运输
购置
辆
2
6万/辆
12万/辆
18

7
鱼塘水库
改造
亩
20
6万/亩
12

8
苗木研究所
新建
M2
200
600
12

9
科研仪器
购置
台
2
5
10

10
办公用具
添置

4

11
办公宿舍楼
新建
M2
400
600
24

12
园林绿化
新造
M2
3000
100
10

13
总投资合计

740

生态农林园流动资金预算表
序
号
别
类

项目名称
单位
数量
单价
小计
(万元)
备注
1
桂花树苗
株
60000
10元/株
60
市场价
2
樟 树 苗
株
20000
20元/株
20
市场价
3
98种名贵树苗
亩
5
4万/亩
20
预算
4
100种花卉
亩
5
6万/亩
30
预算
5
100种名贵中药材
亩
20
3万/亩
60
预算
6
20种名优特水果
亩
20
1万/亩
20
预算
7
大棚蔬菜
亩
10
2万/亩
20
预算
8
经济作物
亩
5
4000元/亩
2
预算
9
鸡 仔
羽
24万
2元/羽
48
市场价
10
鸭 仔
羽
12万
3元/羽
26
市场价
11
鹅 仔
羽
4.8万
10元/羽
48
市场价
12
鱼 苗
条
6万
4元/条
24
市场价
13
鸡 饲 料
吨
1800
2000元/吨
360
市场价
14
鸭 饲 料
吨
600
2000元/吨
120
市场价
15
鹅 饲 料
吨
300
2000元/吨
60
市场价
16
鱼 饲 料
吨
100
2000元/吨
20
市场价
17
苗木复合肥
吨
100
4000元/吨
40
市场价
18
有机肥料
吨
10
8000元/吨
80
市场价
19
员工全年工资
人
30
2万/年
60
核定
20
农林专家
人
2
5万/年
10
核定
21
电视、报刊、媒体
广告宣传费
全年
50万/年
50
核定
22
办公、旅差、接待
综合费用
全年
30万/年
30
核定
23
不可预见费用
年
全年

10
预留
24
合 计

1118

（四）旅游度假村固定资产投资（含一次性投资）预算表
别
类
号
序

项目名称
分类
单位
数量
单价
小计
(万元)
备注
1
项目征地
购买
亩
100
2万/亩
200
预算
2
三通一平
基础设施
亩
60
1万/亩
60
预算
3
别 墅
土建
栋
100
18万/栋
1800
框架预算
4
别 墅
装修
栋
100
12万/栋
1200
预算
5
楼层生活用具
购买
层
300
2万/层
60
预算
6
园林绿化
新造
M2
40000
250元/ M2
100
预算
7
交通工具
购置
辆
2
6万/辆
24万/辆
30
预算
8
投资总额总计

3450

旅游度假村流动资金预算表
别
序
号
类

项目名称
单位
数量
单价
小计
(万元)
备注
1
别墅楼层服务员
人
300
2000元/月
720
核定
2
物业、安保、办公室
人
16
1800元/月
38
核定
3
办公、旅差、接待
全年
全年
20万/年
30
核定
4
电视、报刊、媒体
广告宣传费
全年
50万/年
50
核定
5
不可预见费用
全年
全年
20万/年
20
预留
6
合 计

858

项目资金来源
自筹资金＋政府扶持＋银行贷款＋招商引资　　
十一、经济效益与社会效益分析
生态城内项目经多方考察论证，精心筛选，既有家禽、牲猪、鱼类养殖、旅游度假村等获利较快的短期项目，也有苗木培育的中期项目，更有中药材种植长期项目（一次性投资多年受益）。项目的多样化能促进生态城各项目优势互补及共同发展，有利于资金的稳健和快速周转，有助于公司得到长足发展。
A、经济效益分析
（一）武当武术园年经济效益估算
园内新办的“武当山道家功夫养生学校”开设八大专业，年招生计划600人，学制2年，收费标准为8000元/年（不含食宿费）。
年收入为600人×8000元/人×2年＝960万元
（二）道教养生院年经济效益估算
①道教养生院内的“养生培训中心”年招收学员100人，年一次性交清学费和培训费，学制一年，收费标准为12.8万元/年（含食宿）。
年收入为100人×9.8万元/人＝980万元
②短期培训：每天计划招收养生班学员30人，收费标准为600元/天。
年收入为30人×600元/天×300天＝540万元
两项合计收入为1520万元
（三）生态农林园年经济效益估算
①养殖业
别
类
号
序

年出
栏数
饲养
天数
出栏
重量
市场
收购价
产值
(万元)
成本
支出
毛利
(万元)
鸡
24万只
180
2.5斤/只
26元/斤
1560
48
1512
鸭
12万只
120
4斤/只
12元/斤
576
26
550
鹅
4.8万只
180
8斤/只
15元/斤
576
48
528
鱼
6万条
年
4斤/条
16元/斤
384
24
360
总计

3096

2950
②种植业
别
类
号
序

数量
培育时间
市场
销售价
成本支出
（万元）
收入
(万元)
毛利
(万元)
桂花树
60000株
一年
30元/株
60
180
120
樟 树
20000株
一年
20元/株
20
40
20
药 材
20亩
一年
4万/亩
60
80
20
花 卉
5亩
一年
10万/亩
30
50
20
名贵苗木
5亩
一年
8万/亩
20
40
20
经济作物
5亩
一年
1万/亩
2
5
3
蔬 菜
10亩
一年
5万/亩
20
100
80
名优特水果
20亩
一年
2万/亩
20
40
20
总 计

535
303
（四）旅游度假村年经济收益估算
别墅100栋，每栋3层，共计300层，旅游住进别墅的每一层则享受①专职男女厨师（道家膳食）分做早、中、晚餐供游客免费就餐，膳食标准为早餐（20元）、中餐（80元）、晚餐（120元）；②免费游园；③免费观看演艺厅专场武术表演；④领取纪念品1份（10元）。住宿收费标准为1000元/晚。
年收入为1.08亿元，扣去餐费、纪念品费结余9396万元
全年别墅住房率为70%，则年毛收入为6577.2万元
综合上述二园一院一村所有项目的产出，第一年生态城年产值为1.2208亿元，扣除当年固定资产投资及各项目耗费成本额，全年纯收入为5298 万元（含税）。扣除上交税（按纯收入10%计算），则纯利润为4768.2万元。
投资回收期

投资利润率
B、社会效益分析
生态城所有项目投产后，每年可为当地提供412个长期就业岗位，200余个临时就业岗位，每年可向国家上交税500万元人民币，可带动当地农林种养加工业，运输、餐饮、娱乐业等行业的发展，推动区域经济快速增长。

十二、投资风险与不确定因素
1、难防天灾地害及不可预测或抗击的自然灾害
2、同区域、短距离盲目重建，同行业恶性竞争
3、农产品市场价格不稳定等诸多因素
十三、可行性研究结论
可行性分析结果表明，生态城所建设的项目属于国家政策性鼓励、财力扶持的项目，本园精选的项目优、技术成熟、投资风险少、资金回收期短、产品自销、双重效益显著，可大力投资兴建。

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联 系 人：陈逵大师
目 录
目 录
1.概 述 2
1.1项目名称 2
1.2项目建设单位 3
1.3项目性质 3
1.4项目产生背景 3
1.5建设地点 4
1.6工期 5
1.7项目内容与规模 5
1.8项目主要技术经济指标 5
2.编制原则及依据 6
2.1编制原则 6
2.2编制范围 7
2.3编制依据 8
3.项目现状与必要性分析 9
3.1项目所在地社会经济发展概况 9
3.2项目现状 14
3.3项目建设必要性分析 15
4.项目选址及合理性分析 17
4.1项目选址 17
4.2选址合理性分析 18
5.项目建设方案 19
5.1建设依据 19
5.2设计规范要求 20
5.3建设内容 24
5.4建筑结构设计 24
5.5建筑电气设计 26
5.6弱电系统设计 27
6.投资估算与资金筹措 29
6.1编制依据 29
6.2建设内容 30
6.3总投资估算 30
6.4资金筹措 31
7.项目实施方案 32
7.1工程特点 32
7.2施工布置 33
7.3施工进度计划 35
8.项目招投标 38
8.1招标范围 38
8.2招标组织形式 38
8.3招标方式 38
8.4招标公告发布 38
8.5投标 39
8.6开标、评标和中标 39
8.7合同管理 40
8.8项目竣工交付 40
9.环境影响评价 42
9.1编制依据 42
9.2咸宁市环境影响分析 42
9.3施工期环境污染的防治 48
9.4环境管理要求 51
9.5环境管理措施及监理内容 52
9.6 运营期环保措施 53
10.节能影响评价 54
10.1编制依据 54
10.2工程建设资源、能源节能利用 54
10.3能源指标 55
10.4节能主要措施 56
10.5节能效果评价 58
11.工程效益评价 59
11.1 社会影响分析 59
11.2 项目与社会的互适性分析 60
11.3社会评价结论 61
12.社会稳定性风险分析 62
12.1风险估计简述 62
12.2项目合法性遭质疑的风险 62
12.3项目合理性遭质疑的风险 63
12.4项目可行性风险 63
12.5建设安全性风险 64
12.6社会稳定风险综合评价 64
12.7社会稳定风险防范对策 65
12.8社会评价及风险评估结论 66
13.结论与建议 67
13.1结论 67
13.2建议 67

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