酒店可行性研究报告绝对完整模板.doc
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1、酒店可行性研究报告绝对完整87资料内容仅供参考,如有不当或者侵权,请联系本人改正或者删除。某酒店项目可行性研究报告编撰单位: *有限公司编撰时间: *年*月*日目 录第一章 总论1、 1 项目概况1、 2 项目提出的背景及建设必要性1、 3 可行性研究的依据和范围1、 4 主要技术经济指标1、 5 施工进度计划第二章 市场调研及前景预测2、 1 度假公寓的概念2、 2 三亚引入度假公寓的情况介绍2、 3 当前三亚已经推出和即将推出的可比项目分析2、 4 本项目与其它项目相比较优劣势分析2、 5 本项当前景预测第三章 项目定位3、 1 主题定位3、 2 功能定位3、 3 市场定位3、 4 项目建
2、设方案及规划设计定位3、 5 价格定位3、 6 入市姿态及推广时机定位3、 7 销售方式定位3、 8 物业管理定位 第四章 营销策略4、 1 宣传主题概念4、 2 卖点整合4、 3 优惠措施4、 4 销售目标体系整体推广思路4、 5 分阶段控制的公关效果4、 6 外发式宣传策略4、 7 销售进度目标4、 8 资金回笼计划第五章 投资估算和资金筹措5、 1 投资估算5、 2 资金筹措第六章 财务评价与社会效益分析6、 1 盈亏平衡分析6、 2 赢利预测6、 3 敏感性分析6、 4 社会效益分析第七章 结论第一章 总论1、 1 项目概况本报告所陈述的对象为*酒店*, 以下简称本项目。本项目位于三亚
3、著名的国家级旅游度假区亚龙湾。亚龙湾犹如一颗璀璨的明珠, 镶嵌在地球北纬18, 与阿拉伯海、 红海、 加勒比海、 孟加拉湾、 墨西哥湾、 夏威夷群岛一道, 呼吸着温馨的海洋季风, 这是一条关于热带, 关于滨海的假日旅行线。这里长夏无冬, 有最明媚的阳光、 最纯净的空气、 最碧蓝的海水、 最洁白的沙滩, 自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把三亚认证为4A级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进行监测评价, 三亚空气质量位居世界第二, 中国第一。国家环境保护总局把三亚亚龙湾浴场列入全国5个水质优、 最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使亚龙湾在全球游客中
4、具有很大的吸引力。天域度假酒店二期便位于亚龙湾海岸线的中点。 本项目建设用地东接天域度假酒店一期; 南临南中国海; 西接红树林度假酒店( 五星级) ; 北靠亚龙湾高尔夫球场, 地块方正规则, 视野开阔, 观海效果极佳, 是建设高档度假酒店的理想用地。1、 2 项目提出的背景及建设必要性在过去的20年, 随着中国经济持续升温, 中国的旅游业有了长足的增长, 现已跻身于世界旅游大国之列, 跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点, 它在扩大开放, 带动相关产业的发展, 促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大
5、形势下, 三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。近几年, 三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济的阴影, 开始复苏, 并朝着良性的方向发展, 三亚的房地产开始了新一轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转、 国家假日经济的刺激、 国人消费观念的改变以及三亚旅游综合环境的不断改进, 使得三亚作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。与其同时, 三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、 华北地区的人们对到三亚过冬、 度假充满热情, 客观上造成了三亚近期推出的房产特别是海景房大多数被内地人所购买。业内人士认为, 未来几年的三亚房地产,
6、特别是海景房产具有较大的市场需求。在美丽的亚龙湾区域内能够供给的滨海一线房地产当前尚无一家, 亚龙湾二线房地产产品也屈指可数, 在未来几年内将远远难以满足市场对亚龙湾滨海房地产产品的强大需求。在此背景下, 我们准备开发建设的天域度假酒店二期无疑适时而上, 具有一定的建设必要性, 一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品, 满足市场的需求, 另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。1、 3 可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的, 具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、 项目定位、 规划设计定位、 营销推广策略以及
7、项目的财务评价进行研究。1、 4 主要技术经济指标总占地面积: 58070平方米总建筑面积: 67981平方米可销售面积: 34000平方米, 建筑密度: 24。46%容积率: 0。72绿化率: 65。6%1、 5 施工进度计划1、 5、 1 11月29日破土动工1、 5、 2 1月26日结构达到正负零1、 5、 3 5月18日结构封顶1、 5、 4 6月30日交付使用第二章 市场调研及前景预测2、 1 产权式酒店的概念产权式酒店由时权酒店( TIME SHARE) 演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大 .奈特。1976年, 法国阿
8、尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的而产权酒店则是进而买断产权而不但是买断时段, 即将酒店的客房分割, 每间客房作不住时为一个带有独立产权的独立单位, 出售给客户。投资者既可长期居住, 也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报, 同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。产权式酒店的流行趋势 由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为单体的组合, 为拥有一定闲置资金的投资人获得较高回报, 且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会, 因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织 报告, 其增长率达到19.3%。到 , 已有
9、6.5万个家庭在81个国家的6000多个旅游目的地购买了时权酒店和产权酒店。美国的产权酒店已超过了1000个。 在中国内地, 从1995年开始流行。当前北京、 青岛、 北海、 珠海、 长春、 兰州、 昆明、 长沙、 深圳、 海南等地均开始出现各种规模的产权酒店。2、 2 天域度假酒店二期引入产权式酒店模式情况分析 一市场形势分析( 一) 客观区域市场分析天域二期的定位是: 中国亚龙湾国家级旅游度假区的一家有五年成功经营历史的五星级度假酒店的二期工程。酒店是旅游产业链中的重要环节, 而度假酒店是酒店类型中数量不多, 但占经济比重较大的类型之一。项目所处的市场形势利好。 1从三亚市来看, 是中国近
10、年来旅游业发展最迅速的城市之一。在过去的20年, 随着中国经济持续升温, 中国的旅游业有了长足的增长, 现已跻身于世界旅游大国之列, 跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点, 它在扩大开放, 带动相关产业的发展, 促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下, 三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。 , 坐落在大东海的”瑞海豪庭”推出高档海景房, 在极短的时间内, 三幢高层楼盘就发售一空, 点燃了三亚房地产春天来临的信号。紧接着, ”碧海蓝天”、 ”蓝海花园”、 ”昌达海
11、景花园”等随之跟进。 底, ”阳光海岸”投资资愈三亿, 在三亚湾开发高档海景小区, 打造高品质的海景居所。现在, 一批依山傍海, 环境优美的海景房成为颇受消费者欢迎的”皇帝女”, 销售势头有增无减。 1月-7月, 三亚市共销售住宅面积达31.17万平方米, 商铺面积1.67平方米, 在非典疫情刚过去的7月份中, 销售面积达3.11万平方米( 其中认购面积为1.35万平方米) , 这表明, 几经风雨, 三亚房地产业已经驶入健康快速的发展轨道。 2三亚有着天生丽质的自然美。阳光、 海水、 沙滩、 椰树是这个城市美为骄人的资源。而天域二期, 则是位于综合自然条件最好的亚龙湾。国家环保总局对全国17个
12、沿海城市的28个海水浴场进行的水质监测结果表明: 三亚大东海浴场、 亚龙湾浴场是全国5个水质优、 最适宜游泳的海水浴场。这一稀缺资源对世人的吸引力越来越大。每年有300多万的海内外游客赴三亚休闲度假, 居住养生。亚龙湾更是成为人们来三亚旅游的必到之处。3的生态市貌和与时俱进的青春活力, 让世界瞩目。近年来三亚城市发展日新月异, 城市品位显著提升。市委、 市政府围绕建设”国际性热带滨海风景旅游城市”这个目标, 以”旅游度假、 生态示范”为个性特色, 对城市总体规划进行了布局修编, 创造了”山、 海、 河、 城”融为一体的城市生态环境, 大力营造城在绿中、 城在花中、 城在水中的大生态环境。为了增
13、加城市的综合竞争力以及在世界范围内的知名度, 三亚市政府进行了系列的形象工程建设, 组织了大量的重大文化活动, 这一切都成功地将三亚推向全国、 甚至世界优秀旅游城市的前列。 4房产投资从腹地转移到旅游度假胜地, 旅游地产正在形成市场。据新华社经济观察报道, 到 之中, 三亚房地产的购买者当地居民只占10%, 海南岛的客户占了20%, 而全国其它城市的购买者占了70%。这就证明中国的旅游地产正在形成市场。房地产投资从腹地走向旅游度假胜地, 是房地产发展的一个必然。这就使得人们的眼光自然投向三亚这样的旅游胜地, 给三亚房地产带来了百年一遇的良机。 , 以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是一个
14、信号。我们能够看到, 三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市, 吸引了来自全国各大城市的买家, 包括港澳台和东南亚各国的买家。在中国最好的度假地区投资房产, 似乎成了人们相互之间发自内心的默契。一线海景和近海的公寓、 酒店式公寓、 别墅等成了房产投资的首选。特别是亚龙湾的一线海景, 这种最为稀缺的资源尤为抢手。三亚现在的海景房地产, 价格一升再升, 很多房产一开盘就差不多全部售罄。所有在三亚的房地产商都明白了一个道理: 时机来了。综上所述, 天域二期的开发有着良好的外部经济环境, 社全环境和地理位置。这都是本项目面正确市场基础。( 二) 市场供求分析天域酒店开业之时, 亚龙湾仅为凯莱一家五星级酒
15、店, 客房接待能力达不到30万人次/年, 但经过几年的发展, 已经出来了喜来登、 环球城等十几家星级酒店, 客房接待能力越过300万人次/年。三亚旅游市场的稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。从当前来看, 亚龙湾酒店的接待能力并没有饱和, 特别是在周末和节假日, 入住亚龙湾五星级酒店要提前一周预订, 在黄金周根本就供不应求。根据亚龙湾公司提供的资料, 近五年来游客增长的速度远大于酒店接待能力与增长速度之比如下: 酒店接待能力实际到访游客数量图例: ( 表3) 8151426321705022080330 单位: 万/人次 1999年 从上表可见亚龙湾的酒店还没有达到饱和, 星级客房接等依然有很大的市
16、场。天域二期的开发完全是顺应了这一市场需求的。天域二期与天域一期联为一体, 以其完全开敞式的热带滨海酒店风格, 以其毫无可比拟的特色区别于凯莱、 喜来登等酒店, 这将牢固的巩固和保持其竞争地位。( 三) 项目比较分析 1项目地块情况项目的地块A5-2, 约58070m2, 位于亚龙湾中部, 南面南中国海, 北靠起伏的山岭和亚龙湾高尔夫球场, 紧挨着天域一期, 是一块优质的专属沙滩的一线海景地。用开发度假酒店, 是非常珍贵非常稀缺的一块宝地。因为政府对一线海景地开发的限制, 使得这块地有着极大的升值潜力。无论开发为何种物业, 它都是稀缺的, 不可多得的。 2市场定位天域二期是设计为五星级标准的度
17、假酒店, 与一期一样, 目标是来三亚度假的具有高消费能力的顶级富豪、 高端游客, 包括世界500强企业、 新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。从产权发售的角度考虑, 同样是为这样一群高端客户提供亚龙湾的自有星级酒店产权客房, 对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金在千万以上的投资群体。 3比较分析在同样的地理条件下, 亚龙湾暂时尚未出现可类比的项目, 拥有一线海景的凯莱、 喜来登等酒店, 没有一家发出产权销售的信息。严格来说三亚引入产权酒店概念的房地产项目并不多见。三亚市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是一个空白。当前唯一竞争对手是位于亚龙湾天域一期北面的”华宇皇冠假日酒店”。
18、因位于二线海景, 因此与本项目存在不可比性。”华宇皇冠假日酒店”现在价格定位是: 13000元/平方米( 均价) 。项目名称项目位置开发商开盘或预计开盘日期总占地面积总建筑面积容积率建筑密度绿化率总套数层数8层户型项目优势: 1、 地处当前房地产开发最佳地滨海大道, 分享椰梦长廊之美景; 处市中心, 生活配套设施完善; 全海景的户型满足了内地人对大海的需要; 2、 整体规划设计较好, 实用率高; 八层带电梯, 提升了项目的档次。项目劣势: 1、 项目规模稍小, 无法构筑更完美的社区环境; 2、 户型设计面积较大, 不能非常适用内地人购房对面积的要求; 3、 本项目地处椰梦长廊的尽头和老城区,
19、周边环境稍显美中不足。宣传与销售方式采用传单与条幅宣传和传统的店铺方式销售销售价格2780元起, 高一层加50到100不等, 均价3100客户主要来源80%以上为内地游客当前销售情况住宅部分销售率已达到95%其它装修标准为毛坯房2、 4 本项目优劣势分析本项目同华宇皇冠项目相比较, 具有共同的特点: A、 都位于亚龙湾。B、 均为新建项目本项目与华宇皇冠项目相比较具有如下优势: A、 位置更好, 我们为临海一线, B、 产品概念、 户型设计更符合市场的需求( 突出旅游房地产概念, 迎合客户对旅游度假房产的需要, 套房户型可自由组合) C、 总体规划与产品概念相一致, 酒店式外观, 花园式环境,
20、 设专用循环水游泳池, 精心打造度假空间, 充分营造度假氛围。 本项目与其它项目相比较具有的劣势: 采用酒店式设计及配套, 公共建筑面积较多2、 5 本项当前景预测我们评价本项目的原则是谨慎、 保守的, 但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。我们在以下部分的财务评价中, 运用的经济数据, 如价格, 均是低于当前的市场价格; 成本, 又是按最高可发生的成本估算, 因此, 从理论上来讲, 本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。随着海南整个经济环境的逐步改进和海南旅游产业的快速、 稳定发展, 房地产市场价格的回升也是指日可待。三亚作为著名的旅游度假目的地, 越来越受到人们的关注, 而
21、位于世界级旅游目的地的天域度假酒店二期, 更会为三亚旅游房地产业增添新的亮色, 能够预测, 本项目具有较好的市场前景。第三章 项目定位3、 1 主题定位天域度假酒店二期绝版海景视野, 一生的度假计划国宝级的海景, 您将不再是过客3、 2 功能定位结合天域度假酒店一期成功之处, 规划设计的天域度假酒店二期, 完善第一期的设施, 满足不断增长的客流量的需求, 提高接待能力, 增强市场竞争优势。33开发该项目目的定位: 1投资收益的最大化 2提升现有天域酒店的品牌形象; 3为亚龙湾成为世界级的旅游目的地做出贡献; 4增强在市场竞争力; 5增强客户满意度, 提升客户重复入住率; 6完善一期的设施, 使
22、酒店的配套和运作最佳化。34项目开发的市场需求定位天域度假酒店一期已经运行五年。过去的五年里天域积累了许多成功的经验, 这些都将成为天域二期建成后, 成功运作的保障。五年中客人反馈了很多好的建设性建议, 是促使业主尽快开发天域二期的重要源动力。这些意见包括: 1对总体接待能力的需求, 特别是节假日的客房需求, 对海景客房, 特别是对正海景客房的需求; 2对多功能厅和现代化会议设施的需求; 3对现有园林和开敞的空间的满足和称赞, 需求更多的自然园景和多变的热带植物; 4需求更多的娱乐设施, 包括海滩和水上运行; 5需求更多的康体设施和水疗( SPA) 设施; 6需求更多的独家休闲和VIP空间;
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