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投资性房地产作业

一、单项选择题
1. 甲公司2011年1月1日外购一幢建筑物，支付价款400万元。甲公司于购入当日将其对外出租，年租金为40万元，每年年初收取租金。甲公司对此项投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2011年12月31日，该建筑物的公允价值为430万元。不考虑相关税费，则该项房地产对甲公司2011年度损益的影响金额为( A )万元。
A.70 B.4 0C.30 D.50
2. 下列有关投资性房地产的会计处理中，说法不正确的是( B )。
A.采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值
B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转为成本模式，应当作为会计政策变更
C.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值
D.存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照该项投资性房地产转换当日的公允价值计量
3. 2011年6月30日，A公司的一项采用公允价值模式计量的投资性房地产租赁期届满，A公司将其收回后作为办公楼供本企业行政部门使用，该房地产2010年12月31日的公允价值为2 000万元，2011年6月30日的公允价值为1 900万元，2011年上半年的租金收入为60万元。转换日预计尚可使用年限10年，采用直线法计提折旧，无残值。不考虑其他因素，则该项房地产对A公司2011年度损益的影响金额为( D )万元。
A.-95 B.65 C.160 D.-135
4. 企业的投资性房地产采用公允价值计量模式。2011年1月1日，该企业将一项固定资产转换为投资性房地产。该固定资产的账面余额为100万元，已提折旧20万元，已经计提的减值准备为10万元，转换当日的公允价值为65万，转换日影响当期利润总额的金额是(B )万元。
A.0 B.-5 C.15 D.5
5. 关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是(B )。
A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更
B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式
D.企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更
6. 甲公司将一栋写字楼转换为采用成本模式计量的投资性房地产，该写字楼的账面原值为2 500万元，已计提的累计折旧为50万元，已计提固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为3 000万元，不考虑其他因素，则转换日计入 投资性房地产 科目的金额是( C )万元。
A.3 000 B.2 300 C.2 500 D.2 800
7. 企业处置一项以成本模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为70万元，投资性房地产的账面余额为120万元，累计计提的折旧金额为60万元，计提的减值准备的金额为20万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产的净收益为( A)万元。
A.30 B.20 C.40 D.10
8. 甲公司的投资性房地产采用成本模式计量。2011年4月25日，甲公司将一项投资性房地产转换为固定资产。转换时该投资性房地产的账面余额为240万元，已提折旧40万元，已经计提的减值准备为20万元。该投资性房地产的公允价值为150万元。转换日固定资产的账面价值为( C )万元。
A.200 B.150 C.180 D.240
9. 甲公司将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2010年1月1日，该项投资性房地产具备了采用公允价值模式计量的条件，甲公司决定对该投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原价3 000万元，已计提折旧1 500万元，计提减值准备250万元，当日该大楼的公允价值为3 500万元。甲公司按净利润的10 计提盈余公积，不考虑递延所得税等因素的影响，则该事项对 利润分配——未分配利润 科目的影响金额为( A )万元。
A.2 025 B.2 250 C.0 D.1 800
10. 某公司的投资性房地产采用公允价值计量模式。2011年6月23日，该公司将一项固定资产转换为投资性房地产。该固定资产的账面余额为400万元，已提折旧80万元，已经计提减值准备30万元。该项房地产在当日的公允价值为330万元。关于转换日的处理，下列各项表述中，正确的是( C )。
A.计入公允价值变动损益的金额为40万元
B.投资性房地产的入账价值为290万元
C.该项房地产在转换日的处理不影响当期损益
D.该事项属于会计政策变更
11. 甲公司2011年12月将采用成本模式计量的投资性房地产转为自用固定资产，转换日 投资性房地产 科目余额为2 300万元， 投资性房地产累计折旧 科目金额为200万元;转换日该建筑物的公允价值为2 000万元，则转换日 固定资产 科目的入账价值为(A )万元。
A.2 300 B.2 000 C.300 D.2 100
12. 投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当在发生时计入( B )。
A.管理费用 B.其他业务成本
C.制造费用 D.销售费用
13. 2011年3月，甲公司与乙公司的一项写字楼经营租赁合同即将到期，该写字楼按照公允价值模式进行后续计量，为了提高写字楼的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对写字楼进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将写字楼出租给丙公司。3月31日，与乙公司的租赁合同到期，写字楼随即进入改扩建工程，当日 投资性房地产——成本 科目余额为10 000万元， 投资性房地产——公允价值变动 借方科目余额为2 000万元。12月10日，写字楼改扩建工程完工，共发生支出5 000万元，即日按照租赁合同出租给丙公司。改扩建支出属于资本化的后续支出。甲公司改扩建完工后的投资性房地产入账价值为( A )万元。
A.17 000 B.13 000 C.3 000 D.10 000
14. 2011年3月，甲公司与乙公司的一项写字楼经营租赁合同即将到期，该写字楼按照成本模式进行后续计量，为了提高写字楼的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对写字楼进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将写字楼出租给丙公司。3月31日，与乙公司的租赁合同到期，写字楼随即进入改扩建工程，原价为10 000万元，已计提折旧2 000万元。12月15日，写字楼改扩建工程完工，共发生支出3 000万元，即日按照租赁合同出租给丙公司。改扩建支出属于资本化的后续支出。甲公司改扩建完工后的投资性房地产入账价值为(A )万元。
A.11 000 B.13 000 C.3 000 D.10 000
15. 甲股份公司采用成本模式计量投资性房地产，企业于2011年5月15日将行政管理部门使用的办公楼转为投资性房地产，转换日的办公楼的账面余额800万元，累计折旧金额为420万元，计提的减值准备金额为50万元，预计尚可使用年限15年，采用平均年限法计提折旧，无残值，则甲公司在2011对该投资性房地产应计提的折旧额是(B )万元。
A.14.67 B.12.83 C.29.17 D.33.33
16. 甲公司的投资性房地产采用公允价值计量模式。2011年7月1日，甲公司将一项固定资产转换为投资性房地产。该固定资产的账面余额为200万元，已提折旧20万元，已经计提的减值准备为10万元;转换日该投资性房地产的公允价值为190万元。转换日投资性房地产的入账价值为( B )万元。
A.200 B.190 C.170 D.180
17. 某企业投资性房地产采用成本计量模式。2011年1月1日购入一幢建筑物用于出租，该建筑物的成本为270万元，预计使用年限为20年，预计净残值为30万元，采用直线法计提折旧。2011年应该计提的折旧额为(C )万元。
A.12 B.20 C.11 D.10
18. 2011年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的含税价款为100万元，款项以银行存款支付。购入该建筑物发生的谈判费用为0.2万元，差旅费为0.3万元。该投资性房地产的入账价值为( A )万元。
A.100 B.117 C.117.5 D.100.5
19. 对于企业租出并按出租协议向承租人提供相关辅助服务的建筑物，下列说法中正确的是( C )。
A.所提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产
B.所提供的相关辅助服务在整个协议中重大的，应将该建筑物确认为投资性房地产
C.所提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应将该建筑物确认为投资性房地产
D.所提供的相关辅助服务在整个协议中无论是否重大，均不将该建筑物确认为投资性房地产
20. 甲公司2011年1月1日外购一幢建筑物，价款为400万元，将该建筑物用于出租，年租金30万，每年年初收取。该公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2011年12月31日该建筑物的公允价值为420万元，2012年12月31日该建筑物的公允价值为410万元，2013年1月1日甲企业出售该建筑物，售价410万元，不考虑相关的税费，处置时影响损益的金额合计为(A )万元。
A.0 B.10 C.20 D.30
21. 下列项目中，不属于投资性房地产的是( C )。
A.企业已出租给子公司的建筑物
B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置
C.房地产开发企业持有并准备增值后出售的建筑物
D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权
二、多项选择题
1. 在对企业外购或自行建造的投资性房地产进行初始计量时，下列表述中正确的有( ACD )。
A.无论采用公允价值模式还是成本模式对投资性房地产进行后续计量，均应按照成本进行初始计量
B.采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产，取得时按照公允价值进行初始计量
C.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成
D.外购投资性房地产的成本，包括购买价款.相关税费和可直接归属于该资产的其他支出
2. 下列有关投资性房地产的会计处理方法中，不正确的有(ACD )。
A.非投资性房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产的，公允价值与原账面价值的差额计入资本公积
B.无论采用公允价值模式，还是采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，取得的租金收入，均应计入其他业务收入
C.将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时，其在转换日的公允价值与原账面价值的差额，应计入投资收益
D.投资性房地产的处置损益应计入营业外收入或营业外支出
3. 企业将自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，下列说法正确的有( BC )。
A.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换当日的账面价值计量
B.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量
C.转换当日的公允价值小于原账面价值的差额计入 公允价值变动损益
D.转换当日的公允价值小于原账面价值的差额计入 资本公积——其他资本公积
4. 关于采用成本模式计量的投资性房地产，下列表述中不正确的有(AD )。
A.如果是建筑物，应自取得该投资性房地产的当月开始计提折旧
B.如果是建筑物，应自取得该投资性房地产的次月开始计提折旧
C.如果是土地使用权，应自取得该投资性房地产的当月开始摊销
D.如果是土地使用权，应自取得该投资性房地产的次月开始摊销
5. 关于投资性房地产的转换，下列说法中正确的有( AB )。
A.成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的账面价值
B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值
C.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的入账价值
D.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的账面价值计价
6. 下列各项中，影响企业当期损益的有( BCD)。
A.采用成本模式计量，期末投资性房地产的可收回金额高于账面价值的差额
B.采用成本模式计量，期末投资性房地产的可收回金额低于账面价值的差额
C.企业将采用公允价值计量的投资性房地产转为自用的房地产，转换日的公允价值高于账面价值的差额
D.自用的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值小于账面价值的差额
7. 下列各项中，不属于投资性房地产的有(ACD )。
A.房地产企业开发的准备出售的房屋
B.房地产企业开发的已出租的房屋
C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权
D.企业以经营租赁方式租入的建筑物
8. 下列各项中，应计入其他业务收入的有(AC )。
A.投资性房地产租金收入
B.投资性房地产公允价值变动额
C.出售投资性房地产收到的款项
D.处置投资性房地产时，结转与该项投资性房地产相关的资本公积
9. 下列关于成本计量模式下企业处置投资性房地产会计处理的说法中，正确的有( BC )。
A.应使用 投资性房地产清理 科目
B.应按实收金额贷记 其他业务收入 科目
C.应按投资性房地产的账面价值借记 其他业务成本 科目
D.应将实收金额与投资性房地产账面价值之间的差额计入营业外收支
10. 下列各项中，不属于投资性房地产的有(AC)。
A.房地产企业开发的准备出售的商品房
B.房地产企业开发的已出租的房屋
C.以经营租赁方式租入后再出租的建筑物
D.企业以经营租赁方式出租的土地使用权
11. 将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产，关于转换日的确定,叙述正确的有(ABD )。
A.企业于2011年5月15日开始将原本用于出租的房地产改用于自身生产使用，则该房地产的转换日为2011年5月15日
B.房地产开发企业2011年6月30日决定将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，租赁期开始日为2011年7月1日，则该房地产的转换日为2011年7月1日
C.2011年10月20日企业将某项土地使用权停止自用，2011年11月30日正式确定该项资产将于增值后出售，则该房地产的转换日为2011年10月20日
D.企业2011年6月4日将原本用于生产商品的房地产改用于出租，租赁期开始日为2011年7月1日，则该房地产的转换日为2011年7月1日
12. 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足(BD)条件。
A.企业能够取得交易价格的信息
B.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场
C.所有的投资性房地产有活跃的房地产交易市场
D.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计
13. 处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，下列说法不正确的有(BCD )。
A.应按累计公允价值变动金额，将公允价值变动损益转入其他业务成本
B.实际收到的金额与该投资性房地产账面价值之间的差额，应计入营业外支出或营业外收入
C.实际收到的金额与该投资性房地产账面价值之间的差额，应计入投资收益
D.对于投资性房地产的累计公允价值变动金额，在处置时不需要进行会计处理
三、判断题
1. 企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，可于工程完工时直接将其作为投资性房地产进行核算。(× )
2. 投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不需计提折旧或摊销，但应于每期期末进行减值测试，如果可收回金额小于账面价值，应计提减值准备。( ×)
3. 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，转换日公允价值与原账面价值的差额应计入公允价值变动损益。(√)
4. 企业将某项房地产部分用于出租.部分自用，如果出租部分能单独计量和出售，企业应将该项房地产整体确认为投资性房地产。(× )
5. 已对外经营出租但仍由本企业提供日常维护的建筑物，不属于投资性房地产。( × )
6. 企业可随意选择成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。(× )
7. 只有能够单独计量和出售的房地产，才能划分为投资性房地产。(√)
8. 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。(√ )
9. 企业出售.转让.报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益即投资收益。(× )
10. 在成本模式计量的情况下，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记 投资性房地产 科目，贷记 库存商品 等科目。(× )
11. 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(其他业务收入)。 (× )
12. 企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，有证据表明，当企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值无法持续可靠取得的，应当对该投资性房地产单独采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。(√ )
四、计算题

1. 甲公司主要从事房地产开发业务，按净利润的10 提取盈余公积。有关业务如下：
(1)2010年1月1日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为2010年1月1日，租赁期为3年，每年年末收取租金250万。甲公司此前将该项房地产作为存货管理，账面余额为3 600万元，已计提存货跌价准备600万元。甲公司对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量，预计使用年限为30年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。
当年相关的会计处理为：
借：投资性房地产 3 600存货跌价准备 600贷：开发产品 3 600投资性房地产减值准备 600借：银行存款 250贷：其他业务收入 250借：其他业务成本 120贷：投资性房地产累计折旧 120(2)2011年1月1日，甲公司认为该项房地产所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。当日，该项房地产的公允价值为3 200万元。2011年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为3 800万元。当年相关的会计处理为：借：投资性房地产——成本 3 200投资性房地产累计折旧 120利润分配——未分配利润 252盈余公积 28贷：投资性房地产 3 600借：银行存款 250贷：其他业务收入 250借：投资性房地产——公允价值变动 600贷：公允价值变动损益 600(3)假定各期租金均按期收到，不考虑所得税.营业税等因素。要求：根据上述材料。逐笔分析，判断会计处理分录是否正确，如不正确，请说明正确的会计处理(答案中金额单位用万元表示)。
答案](1)2010年第一笔和第三笔会计分录不对，
正确的处理是：
借：投资性房地产 3 000
存货跌价准备 600
贷：开发产品 3 600
借：其他业务成本 100
贷：投资性房地产累计折旧 100
(2)2011年第一笔会计分录不对，
正确的处理是：
借：投资性房地产——成本 3 200
投资性房地产累计折旧 100
贷：投资性房地产 3 000
利润分配——未分配利润 270盈余公积 30
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