主题公园项目可行性研究报告.doc

第一章 总 论
1.1 项目背景
1． 项目名称
主题公园项目
2． 策划管理单位概况
单位名称：香港百花投资控股有限公司
单位性质：股份公司
注册资金：港币10亿
单位住所：香港九龙旺角道33号凯途发展大厦7楼04室
业务范围：项目投资及融资、风险投资、投资管理、融资上市、私募融资等
法定代表人：
单位简介：香港百花投资控股有限公司是一家集房地产投资开发、旅游综合开发、文化产业项目开发、矿产开发、农业和林业投资、生物科技项目投资及酒店餐饮、互联网项目投资等于一体的大型综合性国际化企业集团。
公司自成立以来，在中国大陆、香港等地区先后成功策划、开发、运营数个大型项目，实现运营资金总额达几十亿元人民币，积累了丰富的旅游地产项目、养殖种植业综合开发经验。
公司成立以来，不断创新发展，呈现出高位发展的良好态势。目前公司正在着手策划、投资、开发运营多个大型、超大型乃至世界级投资项目，如中华乌骨羊养殖基地建设与加工项目、世界民居博览园项目、锦绣世界旅游开发项目、金铅矿项目、富硒生态养殖种植产业园项目等，引起了投融界的高度关注。
公司立足香港，辐射大陆，连接世界，矢志成为一家拥有一流管理团队、雄厚资本实力以及卓越业内声望，具有敏锐的洞察力、娴熟的资本运作能力、广阔的国际化视野的高科技产业投资与整合的引领者，打造一个在创投行业国内一流、国际知名的投融资服务旗舰。
百花投资依照国际规范进行市场运作，为国内企业及各界人士提供风险投资、资金融通、基金管理、资产管理、项目评估、财务顾问、上市筹划等专业服务。公司投资服务方向主要为国内外旅游地产、基础建设、环保产业、医药、新能源、新材料、农产品加工等领域的高新技术项目。
公司与国内外各大银行、投资公司长期合作，并建立了牢固的合作关系，双方通过不断的业务往来，形成了良好的信誉基础。为投资者提供项目的策划、包装、融资方案设计、融资服务。
3． 可行性研究报告编制依据
⑴ 与委托方签订的咨询协议；
⑵ 国家计委计办投资〔2002〕15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
⑶ 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
⑷ 《城市房地产开发经营管理条例》；
⑸ 《房地产项目经济评价方法》；
⑹ 《国务院关于加快发展旅游业的意见》。
4． 编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对锦绣世界项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
5． 项目建设的必要性
① 项目建设符合国民经济发展
主题公园在旅游发展中的作用是多方面的。主题公园的产生，使旅游业形成了新的资源，开拓了新的手段，创造了新的途径，提高了旅游产品的附加值，促进了旅游业的产业化发展。
《国务院关于加快发展旅游业的意见》提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。中国旅游业经过30年的长足发展，已经开始走上转型增效的成熟道路，逐渐融入到世界休闲产业革命发展趋势中。众多新启的项目诠释着国家对旅游业的政策支持和旅游休闲时代的来临，为旅游业的发展提供了广阔的发展平台。
2009年年末召开的中央经济工作会议把扩大居民消费、增强居民消费能力和加快居民消费结构升级提到了前所未有的战略高度，摆在了经济工作的突出位置。目前我国居民的生存型消费占消费总支出的比重逐渐下降，服务和享受型消费比重不断提高，消费结构升级持续时间相对缩短，转换速度加快。由此可见，我国消费结构已从生存型消费升级到发展型消费阶段。居民日益增长的消费能力和国家支持消费的政策为旅游业的发展打下了良好的经济基础和给予了适当的政策引导。
为应对国际金融危机的冲击，2008年年末国务院出台4万亿元投资计划来拉动内需。根据国家发改委公布的数据，在我国4万亿元投资计划中，1.5万亿元用于铁路、公路、机场、水利等重大基础设施建设和城市电网改造。另据相关数据显示，城镇居民家庭平均每百户的汽车持有量为5.92台，在某些大城市家庭平均汽车持有量更是在猛增。专家预言，未来在中国某些经济发达城市5年之内将会进入5个人一辆车的时代。我国基础设施的改善，特别是公路网络的完善，致使富裕阶层住宅郊区化的趋势已经非常明显，这为旅游业的开发铺平了道路。
今后一段时期，旅游发展对全面建设小康社会的贡献将更为明显。到2015年，全国旅游业增加值可达2万亿元左右，约占GDP的4.8%，约占服务业增加值的11%，旅游业对GDP增长的贡献率可达1个百分点，对服务业增长的贡献率可达2个百分点，旅游业可以为经济发展发挥积极作用；到2015年，旅游就业总量将达1亿人左右，旅游业对社会就业增长的贡献率可达2个百分点，旅游业可以为社会就业发挥积极作用；到2015年，我国中西部地区的旅游收入将占全国旅游总收入的50%左右，农村地区的旅游收入将占全国旅游总收入的三分之一，旅游业可以为新农村建设和区域发展发挥积极作用。
锦绣世界主题公园旅游开发项目是以世界各地名胜建筑为灵魂，用世界各地名胜建筑文化风情来包装的项目，形成了其独特的盈利点，不同于其他的主题公园，独具特色和风采，倾力体现鲜明的宗旨和文化内涵。将世界各地的名胜建筑的实景一一通过锦绣世界这个项目展现在人们眼前，使人们足不出户就可以亲身领略到世界各地名胜、建筑、人文、地理的风采和神韵。
项目建成并开业后将形成一条新的融合了商业服务内容的文化创意产业链，有直接服务于游客的大型表演，营造新奇旅游氛围的创意，主题商品的设计宣传，同时该主题公园也将成为国际文化艺术交流、展示和营销的平台。
本项目符合国家有关大力发展旅游业的政策，无论从扩大居民消费、增强居民消费能力和加快居民消费结构、改善居民的生活环境、陶冶居民的艺术情操等方面看，建设本项目的前景都是十分看好的，对建设环境友好型、经济战略型、旅游休闲型社会具有较大的意义。
② 项目对城市建设将起到促进作用
拟建项目严格按照国务院批准的《商洛市城市总体规划》和《商洛市实施城市化战略的决定》明确的城市定位，依据商洛市城市发展“十一五”规划纲要为指导，在商洛市城市建设发展总体规划框架下，精心完成区域规划，规划力求体现“以人为本，创建和谐社会”的主题，设计中考虑与周围环境的协调性，达到借用周围环境烘托主题的目的。
在国际金融危机和国内“调结构”、“扩内需”的背景下，旅游业的重要作用愈发凸显出来。早在2007年的时候，国家旅游局就发布了关于进一步促进旅游业发展的意见，以推动中国旅游业从粗放型经营向集约化经营、由满足人们旅游的基本需求向提供高质量的旅游服务转变，而“十二五”规划更是将其定位为国民经济战略性支柱产业。
该项目是柞水重点建设项目，符合区域发展的要求，符合有关国民经济和社会发展的总体规划、专项规划、区域规划的要求，而且项目最终实现的目标与各项规划的内容一致、协调，将对柞水的城市建设起到很好的促进作用。
③ 解决劳动就业的需要
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。
因此，旅游产业建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为柞水重点建设项目工程之一，将为增加柞水当地社会就业岗位作出一定的贡献。
1.2 项目概况
1.项目地介绍
项目选址在西安一小时经济圈内，距西安国际化大都市50公里的商洛市柞水县营盘镇，此地交通十分便利、环境优美、文化底蕴深厚。
柞水地处西安以南，商州以西，东经108°50′—109°36′；北纬83°25′—36°56′之间，东西长72.7公里，南北宽55.2公里，莽莽秦岭之南坡。总面积2366.67平方公里。秦岭横贯北境，林海涛涛的原始森林是国家生物基因库。地形以西北高，主峰牛背梁海拔2802.1米；东南低，社川河谷最低海拔541米。从西北向东南，山脉延伸尤如五指，唐代诗人贾岛笔下“一山末了一山迎，百里都无半里平”真实的描绘了柞水“九山半水半分田”的自然土石山区地貌。中部是海拔800－－1500米的中低山川，以乾佑河、社川河两大水系为主，有川道平地及青秀山峦，有地壳运动，海底台升的喀斯特地貌及海底海螺化石沉积。有金山粮仓著称的鱼米之乡，亦有商贾云集的凤凰古镇。
县境内可供开发的旅游景点有80多处，其中北部乾佑河源头的山、水、林生态旅游资源，特别是牛背梁国家级自然保护区外围的西沟峡、大甘沟、铁索沟等，极富观赏性和避暑消夏休闲功能；南部的柞水溶洞，被誉为"北国奇观"，有大小溶洞上百个，是全国十大名洞和陕西省十大名胜风景旅游区之一。秦岭铁路公路特长隧道、乾佑河四十公里绿色长廊、园林式旅游山城等景观也极具开发价值。柞水县城荣获“2012魅力陕西.旅游目的地——年度旅游风尚县城”称号。
2.主要建设内容和规模
锦绣世界占地10000亩。它将当今世界奇观、历史遗迹、古今名胜、自然风光、民居、雕塑、绘画以及民俗风情、民间歌舞表演、吃喝游玩汇集于一园。(公司在项目地有51000亩林地，已办林权证，市值51亿元)。
锦绣世界主题公园主要由核心公园区、高档住宅区、五星级酒店区、产权式度假住宅区、疗养区以及后勤服务区六大功能区组成。
其中核心公园区分为五个不同特色的主题公园区：
① “世界名胜古迹博览园”：充分结合项目地独特优美的生态环境, 精心建造和谐人居环境以及世界各地著名建筑（实景与微缩景观相结合），用当地文化与世界名胜古迹点缀整个园区，林木、绿地覆盖率达70%以上，规划在园区内建设中国、亚洲、欧洲、美洲、非洲、大洋洲六个特色区，并强调每座建筑的人文和科技含量，处处体现世界各地文化与名胜奇观，打造和谐完美的生态、科技、学习、娱乐于一体的时尚园区。
② “世界遗产博览园”：采用两种展示形式，一种是以博览馆的形式展示出全球700多个世界文化与自然遗产（大沙盘或大盆景），另一种是选择一些便于施工建设的自然与文化遗产项目，点缀整个园区，使锦绣世界主题公园内处处都是世界文化与自然奇观，形成和谐的生态环境和完美的都市景象。使旅客能够得到最广阔的视觉享受，既丰富了知识，又增强了对世界自然遗产的保护意识。
③ “世界艺术博览园”：汇集世界多民族多特点的艺术品手工作坊、世界民族服饰博览馆、世界艺术表演中心、文化展览中心、世界民间工艺品交易市场和民间美食街等项目，使游客能欣赏最多彩的世界特色艺术，购买最称心的工艺品和品尝最丰盛的民间美食。
④ “江南水乡景观园”：或笔直开拓，或依山蜿蜒，充分利用项目所在地水库的蓄水存量和山体自然降水，拓宽水库面积，做成大面积水域的湖面和上下贯通、东西循环的立体水系，既有烟波浩淼的情致，又有小桥流水的古韵，让游客感受到真实古朴的江南鱼米之乡。
⑤ “梦幻游乐园”：用当代最先进的影视技术，汇集多种以影视为主题的项目。另外，游乐园内还设有水上乐园、海洋世界、冰雪世界和体育竞技园等。各个主题园区各具特色，参与性强，使游客能体验最激情的欢乐之旅。附属项目有太空酒店、水晶宫酒店、科幻酒店等数十个主题饭店，以及文化中心、购物商店、夜总会、俱乐部、停车场等，整体构建功能齐全的全新园区。
高档住宅区建筑设计为欧式风格，以欧式民居为参考模型，着力打造具有欧式特色风情的高档住宅区。住宅区内建设包括英国、法国、德国、意大利、希腊等具有欧洲明显特色国家的传统民居，形成与核心公园区遥相呼应的效果，达到使居住在这里的人们感受到仿佛自己置身于欧洲一般，同时也使来此游玩的人们亲身领略到传统欧式建筑的独特风采和优美的异域风情。
五星级酒店区建筑设计为古城堡风格，以俄罗斯传统建筑为参考原型，倾力打造具有童话般梦幻色彩的五星级酒店。酒店一层为大厅区、二层为豪华包间区、三层及以上为住宿区，设有标准间、单人间、双人间、套间、豪华套间等、地下建设成停车场方便客人停车。酒店还配有KTV歌舞厅、洗浴中心、多功能会议厅等配套设施，另外酒店配备专业的管理团队和顶级的厨师为到此住宿或餐饮的人员提供专业优质一流的酒店服务。
所谓产权住宅是消费者在购得住宅拥有产权后，还将定期得到分红回报，使消费同时具有投资性质。购房者既可以入住，又可以经营住宅，或委托酒店管理公司统一经营，之后根据签署的合同获得回报。产权式住宅区的建设统一采用美国现代民居建筑进行设计，加之周边完善的绿化和秀丽的自然风光，使在此居住的人们感受到美国乡间的传统气息。既然是作为产权式住宅，购买者还将定期得到分红的报酬，使得居住投资两不误。
疗养区内建设高档疗养院，依托项目地优美的生态环境，引进国内外成熟的老人疗养服务体系，以完善的配套服务建设一个高端性综合疗养中心。院内规划建有曲径亭池、紫藤长廓、花园假山、健身器材等配套设施。
后勤服务区由专业的后勤管理团队组成，建立科学的组织架构，合理配置人力、物力，以达到降低管理成本、提供优质服务的目的。
1.3 项目的定位及目标客户
1.项目定位
发展定位：西安南边主要的休闲旅游度假基地，以世界文化与自然奇观为主要特点的高品质中高级、以休闲娱乐文化乐园与生态住宅共融、旅游度假为主的高品质生活新城。
发展目标：将柞水营盘镇发展成为西安南边具有世界特色、地方特色和世界文化内涵的休闲娱乐度假区。集可持续发展的城市经济、完善的基础设施、高效能的社会服务、独特的城市风貌、高质量的生态环境和高水平的物业管理于一体，真正成为西安第二生活区和国际化的旅游小镇。
⑴ 将营盘镇打造成国际级的商务、休闲、娱乐、居住的度假胜地；
⑵ 企业主休闲度假、退休养老居住的首选园区；
⑶ 世界城镇化示范小镇
⑷ 以旅游带动地方经济发展的示范镇。
总之，锦绣世界项目的定位是以世界文化与自然奇观为主要特点的高品质的会议、休闲、旅游、度假基地，为中高档游客提供休闲放松的休闲娱乐环境和优质服务，高品质的旅游项目策划、高标准的旅游项目建设、高层次的配套设施建设水平，必将营盘镇打造成为世界顶级的现代化休闲旅游城镇。
1． 目标客户
锦绣世界的消费者就是全国以及海内外收入水平中高层的群体，园区将成为游客周末、节假日休闲、度假的首选场所。各级政府、机关单位、公司团体都是我们的潜在消费者，也是我们开发的重点，将成为客源构成的绝对主力。
1.4 项目财务指标
序号
项目
单位
金额
备注
1
总投资额
亿元
30.00

2
总融资额
亿元
25.00

3
项目总收入
亿元
277
计算期内（不含建设期）
4
项目净利润
4
91.435
计算期内（不含建设期）
5
项目总税收
亿元
29.7393
建设期内
5
营业净利率
%
33.0
计算期内
6
静态投资回收期
年
6.78
计算期内（含建设期）
7
动态投资回收期
年
7.36
计算期内（含建设期）
8
财务净现值
亿元
132.834
计算期内
9
财务内部收益率
%
58.65
计算期内

第二章 项目宏观形势分析
在对当前的宏观经济形势、旅游业发展趋势和政策背景进行简介的基础之上，主要对城镇旅游背景、旅游业发展背景等方面进行重点分析。
2.1 城镇旅游发展背景
旅游与小城镇协调发展是我国小城镇发展的一种重要形式。旅游与小城镇协调发展不仅有利于当前国民经济增长,同时也为实现城镇化健康发展和建设新农村提供了可行途径。近年来在我国兴起了一批旅游城镇,如以“小桥、流水、人家”的江南水乡风情为特色的江南古镇周庄,有独特魅力和浓郁民族风情的云南丽江古城,以及分别以历史文化、民族风情、丹霞地貌、美食文化、生态旅游、休闲度假等为主题旅游品牌的桂林的兴安、龙胜、阳朔等县,利用主题特色，形成了旅游竞争优势使其脱颖而出,成为我国旅游业的新星。
在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天，文化旅游小镇的发展也向一定的主题化发展，综观中外的知名小城镇，都具有一定的主题特色。上海市重点发展的“一城九镇”是借鉴国外特色风貌城市建设的经验，把每个镇的风貌都以欧美发展国家风貌为特色主题来打造。如浦江镇将被建成为具有意大利为特色主题的新城、安亭将建成具有德国为特色主题的新城。而意大利的丽晖谷则是以滑雪和户外运动为主题的旅游小镇、法国的枫丹白露则是以皇家历史建筑、大型原生态森林和浓郁的艺术气息构成了一个浪漫、诗意的主题小镇以及其他欧美知名小镇都以自然、音乐、艺术、运动等为主题的城镇。
随着旅游业由观光型向休闲度假型的过渡，生态观光、文化体验等传统旅游形式与现代休闲娱乐相结合，使城镇旅游焕发新的活力，这类旅游产品具有很大的市场需求和开发潜力。
该项目选择在柞水营盘镇域内，主要是依托该镇独具特色的旅游及生态环境和得天独厚的交通条件，结合城镇化改造，形成以旅游产业链与城镇化进程结合，为此项目的后期经营，创造了良好的业态环境，奠定了文化、旅游、休闲度假、居住一条龙的产业链，有力的保证了项目经营效果。
2.2 区域旅游发展背景
柞水县以牛背梁国家4A级自然风景区为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明，但由于产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。为了进一步发挥旅游业关联带动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、促进对外开放，加快柞水县经济发展和经济、社会、环境文化的协调持续发展，将全力推进世界文化融入旅游概念中来，将打造出一个主题鲜明的世界文化旅游基地。
旅游是文化的载体，文化是旅游的延伸。没有精品的旅游景点很难招来游客，而没有文化积淀的旅游缺少回味。因此，文化和旅游相辅相成、缺一不可。两者只有互相融合，才能发挥出巨大的能量，反之亦然。从更深的层次来讲，自然景观给人以感性认识。只有把文化结合进来，才能上升到理性认识，这是一种质的飞跃，打造独具世界异域风情休闲娱乐度假品牌—锦绣世界。
第三章 市场可行性分析
柞水县作为文化旅游小镇的外部环境，其良好的交通区位条件、地方政策环境和自然工程条件等，为项目的顺利实施营造了良好的环境条件。
3.1 交通区位条件分析
本项目地坐落在陕西省商洛市柞水县营盘镇，柞水县地处秦岭南麓，西安近邻，商洛西部，总面积2332平方公里，辖13镇120个村2个社区居委会，总人口16.5万人，是一个“九山半水半分田”的土石山区县。柞水山水相间、四野凝翠。森林覆盖率78%，超过全省乃至全国平均覆盖率，系陕西省重点林业县。年平均气温在15.9℃，空气质量符合国家二级空气质量标准，“空气维生素”——负氧离子含量高出西安4倍，被誉为“天然氧吧”。 柞水纵贯秦岭，人文荟萃，旅游资源独树一帜，可供开发的自然、人文景观达80余处。主要旅游资源有：溶洞景区、凤凰古镇、县城三道井公园、牛背梁国家级森林公园、秦楚古道、锦苑盘谷山庄等等。
西柞高速公路开通后，柞水融入了西安一小时经济圈，成为投资兴业的热土，休闲度假的乐园。柞水县政治、经济和文化中心，商州通讯、供电、宾馆、购物、娱乐设施一应俱全，金融服务快捷，交通、物流、人流等优势非常明显。未来五年，柞水县旅游产业开发的总体思路是：围绕建设具有世界特色的中国最佳休闲度假旅游地，着力打造集自然观光、休闲居住、养生度假、国际会议为一体的休闲度假基地。
3.2 政策环境条件分析
本项目的旅游建设实施具有一系列外部的政策优势条件：
从外部政策环境看，首先是为应对经济下滑和刺激内需增长，国家及旅游主管部门出台了一系列基础设施建设和加快旅游建设发展的利好政策；其次，中央提出大力发展文化产业，有利于其文化旅游开发建设的政策支持；第三，商洛作为多元化文化城市，国家系列战略措施的实施为文化旅游小镇旅开发，产业结构调整、区域经济小城镇发展为该项目提供了相关配套产业链及基础设施建设的有力支持；第四，商洛文化产业的大发展将为本项目的基础设施建设增加了资金投入和政策支持。
3.3 自然环境条件分析
项目区属于暖温带半湿润季风山地气候，四季分明、雨热同季、干冷同期、温度适宜。气候情况见下表：
所属气候区域
暖温带半湿润
季风山地气候
四季分配类型
四季分明、温度适宜、光照充裕
降雨集中月份
7、8、9月
年均降水量
725.5毫米
最冷月均气温
0.3℃
最热月均气温
24.8℃
极端最低气温
-14.8℃
极端最高气温
39.9℃
年平均气温
12.8℃
平均相对湿度
66%
无霜期天数
186天
年日照时数
2123.8小时
年平均风速
3.5米/秒
年最多风向
南、西南风
空气质量
优

综合而言，本项目适宜借助世界文化作为增长极，以成熟配套为启动点，以旅游产业为爆发点。依托便利的交通优势、开放的政策条件和优美的自然环境大力开发具有世界各地名胜建筑及其自然风光—锦绣世界项目，将为柞水地方经济文化发展起到巨大推动作用。第四章 建筑方案
4.1 设计依据
《城市居住区规划设计规范》 GB50180-93（2002年版）
《民用建筑设计通则》 GB50352-2005
《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045-95
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB50067-97
《城市规划编制办法》
4.2 项目设计主题和开发理念
主题公园与一般的休闲公园不同之处在于它的主题魅力。完美的主题能够给予游客难以忘怀的体验。西方许多主题公园是多板块、复合式主题。这些公园一般采用连续不断的视觉提示使总主题体现在公园每一个板块、部分之中。例如，美国的迪斯尼就是成功的典范。公园以米老鼠、唐老鸭等卡通人物作为总主题线索贯穿公园的各个景点，使游客置身于公园之中，每时每刻都能感受到主题的存在，从而能留下深刻的印象。
锦绣世界主题公园旅游开发项目是以世界各地名胜建筑为灵魂，用世界各地名胜建筑文化风情来包装的项目，形成了其独特的盈利点，不同于其他的主题公园，独具特色和风采，倾力体现鲜明的宗旨和文化内涵。将世界各地的名胜建筑的实景一一通过锦绣世界这个项目展现在人们眼前，使人们足不出户就可以亲身领略到世界各地名胜、建筑、人文、地理的风采和神韵。同时项目集会议、餐饮、娱乐、旅游、休闲、度假于一体，能接待上万人学习、休闲、娱乐与会议，是一个功能齐备、配套完善的大型休闲游乐场所。
项目建成并开业后将形成一条新的融合了商业服务内容的文化创意产业链，有直接服务于游客的大型表演，营造新奇旅游氛围的创意，主题商品的设计宣传，同时该主题公园也将成为国际文化艺术交流、展示和营销的平台。
项目的开发理念是由中国到世界，整体勾画出《锦绣世界》的多文化、多民族的社会形态，形成极强的感召力和吸引力。让游客既能观赏、休闲、娱乐和度假，又能参与教育、学习、展览和科技交流等活动。满足旅游者求新、求知、求奇、求美和求趣等个性化的需求，努力打造高档次、有吸引力的大型旅游主题公园，引导大型主题公园发展与未来城市建设的新潮流。
4.3 项目总体规划方案
4.3.1 规划设计原则
① 挖掘地块核心价值，以城市运营的商业视角规划园区；
② 以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；
③ 节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；
④ 人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对园区的穿越破坏。
（5）世界文明与现代科技完美结合，打造即体现世界文明又有现代科技的建筑，经济适用。
4.3.2 项目结构和布局
休闲+旅游地产，即：休闲游玩、观光旅游+商务、度假、人居环境。依托柞水营盘镇秦岭风景区生态资源和优质的人居环境，打造以世界文化旅游度假为基点，以休闲娱乐为卖点，以世界各地建筑为载体，以高品质生活为主题的文化旅游项目。
4.4 建筑设计
1． 主要规范及标准
《建筑结构荷载规范》 GB50009-2001
《建筑地基基础设计规范》 GB50007-2002
《混凝土结构设计规范》 GB50010-2002
《建筑抗震设计规范》 GB50011-2001
《建筑桩基技术规范》 JGJ94-94
《地下工程防水技术规范》 GB50108-2001
《砌体结构设计规范》 GB50007-2002
《高层建筑混凝土结构技术规程》 JGJ3-2002
《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》 JGJ6-99
《建筑地基处理技术规范》 JGJ79-2002
《人民防空地下室设计规范》 GB50038-94
2． 建筑风格及立面特点
依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。
在建筑立面上用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；再用文化砖加以装点，让建筑具有古朴和深沉的特色，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学。
建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。
著名建筑采用复制的办法照搬原建筑。
4.5 结构设计
1． 指导思路
在结构设计中充分考虑以下内容：
⑴ 使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。
⑵ 具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。
⑶ 对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。
2． 结构设计
结构的安全等级二级，设计使用年限70年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。
3． 结构选型
6层以上的多层建筑采用框架结构，4-6层的多层建筑根据地质条件和是否有地下车库（或地下室），确定采用砖混结构或框架结构。
楼层盖均需用现浇梁板结构。
4． 地下室设计
地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。
5． 使用工具及软件
中国建科院PKPM系列结构软件2005年新规范版。
4.6 给排水设计
1． 设计规范
《建筑给水排水设计规范》 GB50015-2003（03年版）
《建筑灭火器配置设计规范》 GB50140-2005
《自动喷水灭火系统设计规范》 GB50084-2001（05年版）
《建筑设计防火规范》 GB50016-2006
《室外给水设计规范》 GB50013-2006
《室外排水设计规范》 GB50014-2006
国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等
2． 给水设计
园区给水由香港百花投资控股有限公司全资子公司xxx自来水公司自来水系统提供水源，给水、污水和雨水就近与园区路上的城市管道连接，建议给水管分别从两条道路上引入，以实现双路供水。
三层及其以下为低区供水，有专用管网保证其水量和水压。三层以上又成一区，由一组变频机组供水。
3． 污水和雨水排放
地段内污雨水分流。本设计中排出的污水主要是生活污水，室外设化粪池，待处理后，排入污水管道，雨水有组织外排，裙房屋顶雨水有组织内排水，在室外集中后排入雨水管。
第五章 节能节水措施
根据《国务院关于加强节能工作的决定》（国发〔2006〕28号）、以及国家发改委、科技部、财政部、建设部、国家质检总局、国家环保总局、国管局、中央管理局关于印发《“十一五”十大重点节能工程实施意见的通知》（发改环资〔2006〕1457号）的有关精神，该项目主要从以下几方面考虑分析：
5.1 用能标准和节能规范
5.1.1 相关法律、法规、规范和产业政策
本项目的建设在用能、节能方面严格按照国家的相关法规和政策执行，所依据的法律法规和政策包括：
《中华人民共和国节约能源法》；
《中华人民共和国可再生能源法》；
《中华人民共和国环境保护法》；
《中华人民共和国建筑法》；
《中华人民共和国清洁生产促进法》；
《中华人民共和国水污染防治法》；
《能源标准管理办法》；
《节约用电管理办法》；
《节能中长期专项规划》。
产业政策：
产业结构调整指导目录（2011年本）；
国务院关于加强节能工作的决定（国发〔2006〕28号）；
中国节能技术政策大纲（计交能〔1996〕905号）；
《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国发〔2007〕15号）；
《中国节能技术政策大纲》（国家发改委-科技部2006年12月）；
《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国发〔2005〕65号）；
《国家发展和改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》；
“十二五”节能减排综合性工作方案。
5.1.2 设计标准和规范
《民用建筑节能设计标准》 GB50352-2005
《居住建筑节能设计标准》 DBJ14-037-2006
《外墙外保温工程技术规程》 JGJ144-2004
《建筑照明设计标准》 GB50034-2004
《建筑采光设计标准 》 GB/T50033-2001
《用能单位能源计量器具配备和管理通则》
《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》— 给水排水
《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》— 电气
《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》— 建筑
5.2 能耗状况和能耗指标分析
有关专家进行建筑对环境的影响研究之后，其撰写的《可持续性建筑》一书中提到：建筑消耗50%的能源、消耗40%原材料、消耗50%的破坏臭氧层的化学原料、消耗50%的水资源、对80%的农业用地的损失负责。大力发展节能型住宅，住宅建设和使用过程中能源和资源的投入量最小并得到有效利用，使之达到资源有效利用、环保与可持续发展。
建筑节能涉及多方面，是一个系统工程，彼此之间具有相互联系的联动效应。就建筑物本身而言，可以提高围护结构热工性能、供能和用能系统和设备的能效比等评价建筑的节能性。该工程项目结合以上节能措施，优化设计方案，可以有效的节约能源。该项目消耗种类为建材；主要消耗钢材、水泥、多孔砖。项目建成后主要耗用能源为水、电、太阳能、沼气、地热。
5.2.1 建筑能耗内容和构成
建筑能耗一般是指建筑物使用过程中的能耗电量，主要包括建筑采暖、空调、热水供应、电气、炊事等方面的能耗，电气主要包括照明、电梯等。我国建筑能耗主要是采暖和空调制冷，约占三分之二。
表5-1我国建筑能耗构成比例
建筑能耗构成
采暖空调
热水供应
电气
炊事
各部分所占比例（%）
65
15
14
6
5.2.2 项目能耗指标
围护结构传热指数
围护结构传热指数是衡量建筑热工性能的主要指标，按照《民用建筑热工设计规范》GB50176-93，项目围护结构传热系数取值参照下表：
表5-2 国内外居住建筑标准中国围护结构传热系数限值比较 单位：W/(m2.℃)
国家和地区
屋顶
外墙
外窗
中
国
北京居住建筑
0.45（四层及以下）
0.60（五层及以上）
0.45（四层及以下）
0.60（五层及以上）
2.80
夏热冬冷地区
（长江中下游建筑）
0.8-1.0
1.0-1.5
2.5-4.7
英国
0.16
0.35
2.0
德国
0.20
0.20-0.30
2.0
美国
（相当于北京采暖度日数）
0.19
0.32（内保湿）
0.45（外保湿）
2.04
瑞典（南部）
0.12
0.17
2.00
5.3 节能措施和节能效果分析
本项目建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证舒适、健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源（太阳能与地热能），并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气的污染，以实现可持续发展的目标。
5.3.1 建筑节能技术
该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：
屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3，屋面传热系数=0.60W/(m2.k)。
外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)。
门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)。
楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)。
5.3.2 采暖系统的保温节能措施
园区供热将采用高热效率的地源热泵(热效率为80%)、高密度聚乙烯保温管(热效率达90%)、自力式流量控制器等措施，达到供热系统部分节能的要求。园区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。园区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管，有效避免了在管网传送中的热量损失。
供暖系统采用上供下回双管式。系统布置简单，水路通畅，安装检修方便。最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热器的热力工作情况，并为将来安装热表计量收费创造了条件。每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。该阀门可随室外气温变化自动调节室内温度达到恒定温度，克服了双管系统垂直失调的弊病。采暖系统按单元设置，各热力出口均安装差压控制器。可避免水力平衡调节的困难，并为外网自动调节创造条件。房间散热器选用铝合金暖气片。
5.3.3 建筑节能技术、材料、工艺的应用
地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。
5.4 节水措施
根据现行《建筑给水排水设计规范》GB50015-2009，《室外给水设计规范》GB50013-2006选取给水用水定额。
通过调查收集和掌握准确的水压、水量及供水可靠性的资料，为合理设计给水系统、利用供水压力提供依据。
各分区低层部分的卫生间，入户管（或配水横管）上采取适当的减压措施。
设置地下水箱，回收屋面雨水作为浇洒绿地和道路用水，室外部分地面采用渗水砖使雨水回