公墓项目可行性研究报告.doc

对行业的诠释

Ø殡葬文化的解释

Ø什么是舍利塔

Ø地宫福位的优势

殡葬文化的解释——对于殡葬文化的认识

对殡葬文化的认识：

Ø殡葬服务是为悼念死者（殡）并处理遗体（葬）而提供一系列的服务。

Ø从根本上讲，殡葬服务仍然是为生者服务的。

现代殡葬的服务体系：

Ø遗体接运、存放、火化、骨灰寄存

Ø遗体清洗、整容、防腐，悼念

中国殡葬的现状：

Ø殡葬服务模式陈旧僵化，服务内容单调。

Ø人员素质普遍偏低，文化水平不高。

Ø宣传力度低。

Ø随着近几年殡葬市场的开放，殡仪馆外围已形成一个垄断型的包围圈，太平间周

边已形成遗体的垄断的经营方式。

Ø人性化设施不足。

对于公墓的认识——现阶段公墓市场的现状

现阶段国内公墓市场的状况：

Ø公墓供给结构不合理： 公墓为刚性消费，使得公墓市场不断追求高端产品和高额的利润，从而使得高端产品
的供给过大，人为的收缩低端产品市场，导致公墓市场整体价格飞涨

Ø单个公墓价格虚高现象： 公墓市场是个很特殊的市场，市场上的产品提供者较少，基本上是寡头垄断，产品供

给具有稀缺性，在需求方面由于传统文明的影响，广大人民群众对于公墓的消费具有很 强的消费性，甚至不计成本，这种畸形的供需状况，导致公墓价格水涨船高。
Ø公墓是长服务项目收费混乱，标准不一： 根据有关文件规定，殡葬服务项目包括基本殡葬服务和资源选择服务项目和丧葬附属

品销售，殡葬不得强行配售丧葬附属品，但是很多单位明码标价，对墓区的各种服务收 费，增加了消费者的额外支出，损害了消费者权利。

对于公墓的认识——构成公墓价格的几个部分

构成公墓价格的几个部分：

Ø公墓区：

主要安放逝者灵位，供亲属前来祭拜，包括公墓实际占地和道路。

Ø陵园主要建筑物：

骨灰墙廊、法事区、生活区、殡仪馆等。

Ø陵园附属建筑工程：

游览湖、喷水池、停车场等

影响价格的因素：

Ø土地因素、建筑成本因素、公司运营管理因素、利润因素、地段朝向因

素、环境因素、竞争因素等

对于公墓的认识——公墓产品的形式

公墓的物业形态：

Ø骨灰格：用来存放骨灰的架子，数量大，价格低

Ø独栋：以座为单位，一般按照每平米收费，占地面积大，价格较高

对武汉丧葬市场的了解——武汉市死亡率

武汉市区及周边2010年死亡率报告

常住人口
出生率
死亡率
自增率

（万人）
（‰）
（‰）
（‰）
武汉市
874.46
8.14
5.67
2.47
新洲区
85.16
10.06
5.72
4.34
黄陂区
111.27
7.46
4.01
3.45
青山区
45.27
7.40
4.20
3.20

湖北省统计局数据

从整个武汉市区人口增长比例来看，每个区域的增长比例都小于死亡率， 武汉也在逐步步入老龄化阶段人口随着老龄化的加剧，死亡率会逐步提升。

武汉的公墓市场现状——大规模公墓的开发较多

墓地名称
所在区域
项目规格
产品形态
武汉九龙宫陵园

一期已投入3000多万元，二
骨灰格、单穴墓、

新洲区阳逻镇九龙盘顶山
期规划投入7000万元；
双穴墓等

武汉长乐园陵园
武汉市黄陂区石门店
占地1600亩
单穴墓、双穴墓
武汉扁担山公墓管理处
武汉市汉阳区永安堂特1号

单穴墓、双穴墓等

武汉市新洲区汪集
总占地面积400余亩；预计投
多层骨灰格、平
新洲文化生态型陵园

资10亿，40万个骨灰灵位
层、单、双穴墓等

武汉墓地市场的规模相对偏大，墓地多半占地都在上千亩以上，少则几百亩。投资的基本 都在4000万元左右，根据墓地市场的调查，墓地基本盈利都在40%左右。而且在整个市场 中，墓地的产品线都相对丰富，从骨灰架到家族性墓地等。

我们为什么要建舍利塔？

舍利塔的解释——何为舍利塔，舍利塔有什么用途

舍利塔：因塔内存放舍利子而得名，被佛教界人士尊为佛塔。

Ø舍利塔（或佛塔）是存放高僧舍利的建筑。

Ø在佛教里，“舍利子”为个人戒定慧修行成就之结晶。也是说明修行者已得成果的见

证，可以坚定弟子修行。因此佛徒看到舍利即像看到佛菩萨，顶礼参拜，诚心供养 。

舍利塔的解释——为什么要建舍利塔？

Ø项目地是我国佛教泰斗本焕长老的祖庭

Ø本焕长老九枚五彩舍利在仓埠祖庭永久供奉

Ø其次弘扬中国孝道文化与佛教文化

那么地宫福位又算是一个

什么样的载体呢？

舍利塔福位——什么是地宫福位

Ø封建时代：皇帝入陵、王侯入墓、圣贤入塔、凡人入土之说。

Ø作为一个平常之人以圣贤礼安葬，是往生神格提升的一种表现，可福泽后代。

Ø在高僧舍利的庇佑下，可免受八难三途之苦，早登极乐。

舍利塔福位——传统公墓跟舍利塔地宫的比较

公 墓
本寺舍利塔地宫

建筑环境
感觉阴森、阴气较重
中央空调、皇陵式建筑、每天游客不断

往生接应
多为人造景观，牵强附会
佛门泰斗高僧舍利圣物相伴，接引西方

法事超度
现代殡葬礼仪
传统法事活动，98岁高僧指导

现场管理
老式的管理、园内脏乱、利用垄断捆
专业的安保、监控、卫生清扫，僧人每

绑各项不合理服务，绑架式销售。
天诵经超度，每月举办一次大型法会。

地理风水
现代化工业下，开矿、隧道、噪音，
百年老庙、高僧舍利护佑、塔式安葬、

当下已无真正的风水宝地。
往生品级提升、三圣接引每天可以听诵

经、闻檀香、享极乐。

服务收费
处处收费、年年涨价
一次性捐赠、无管理费用、功德随喜。

环境景观
纸钱等焚烧残留物，随处可见
舍利塔、万佛殿、五圣塔、梵乐宫、安

养院、佛学院、禅修中心，是祈愿、追

思、观光的佛教圣地

使用保障
20年使用权
宗教用地，无期限

建筑材料
泥土、水泥、青石
高强铝塑板，防火、防潮、防虫。

拜祭环境
露天祭祀雨雪天不便
地宫大殿祭祀

交通路况
一般都比较偏远、交通不便
街道中心，20米宽柏油路直达寺庙。

舍利塔项目概况

Ø项目概况

Ø项目优势定位

Ø项目销售预期

项目概况——项目规格

Ø项目占地：一期开发60亩，二期开发140亩。

Ø项目地点：仓埠报祖寺。距离武汉市区约50公里

Ø项目性质：往生福位

Ø项目产品：单亲、双亲和家族福位

Ø项目属性：以舍利塔地宫形式建造的存放皈依弟子骨灰盒的宫殿

报祖寺扩建项目一期舍利塔于2013年建成，地宫福位处于销售阶段， 二期佛学院、禅休中心、安养院在筹划中…

项目概况——项目基本情况

中国佛教泰斗本焕长老祖庭 98高寿的寺院主持本乐大师

有舍利塔、万佛殿、安养院、禅学

院、乐育堂等建筑

湖北省共有617家寺庙，其中352家坐落在 新洲区

地宫福位在武汉市场是空缺，成为了市场 的新兴产品，并且以佛教形式存在

佛教重镇——新洲区

• 新洲区三个有名的佛教界大师

•

本焕大师 （世寿106岁）

新洲李集人，中国佛教禅宗临济宗第四十四代传人，曾为 深圳弘法寺、广州光孝寺、丹霞山别传寺住持，兼任中国佛教 咨议委同会副主席、中国佛教协会常务理事、广东省佛教协会 副会长．

净慧长老 （世寿79岁） 曾任中国佛教协会副会长、河北省佛教协会会长；赵县柏

林禅寺退居，湖北当阳玉泉寺住持、黄梅四祖寺住持；政协河 北省赵县委员会副主席、政协河北省委员会七届、八届、九届 常委；全国政协第九届、十届委员会委员。

本乐法师 （1918--）
1918年出生于武汉市黄陂县甘棠乡，自幼出家仓埠报祖寺，

1947年于武昌佛学院汉藏教理院修学，获研究生资格，担任武 昌佛学院教导主任，总理僧伽教学工作，是现代佛教领袖、人 间佛教创始人太虚大师现存于世为数不多的弟子之一，现任仓 埠报祖寺方丈，时年97岁。

项目地所在地理位置

佛教圣地——报祖寺

• 仓埠街位于新洲区西北部，东临倒水，西抵黄陂，南毗阳逻开发区，北与红 安县接壤，版图面积184.67平方公里。街道下辖61个行政村，6个社区，四个 农业生产大队，户籍人口96247人，其中农业人口76007人。

• 仓埠报祖寺是中国佛教泰斗本焕长老之祖庭，距武汉城区50公里、新洲城区 30公里，“一门两主事”的典故就是出这百年寺庙——报祖禅寺。

佛教圣地——报祖寺之风水

虔诚的朝圣者：通过卫星图像可以看出，以长江 为外形正好勾画出一位虔诚的朝拜者，他匍匐于地， 面对正前方的报祖禅寺，似在聆听佛陀的教诲，只求 在精神寄托间寻求指引，开辟一个真实的、真善美的 人居世界和一个 解惑、修心”的精神居所。

项目概况——佛门泰斗

本焕长老

本焕长老，俗姓张，名志山，祖籍湖北省 黄冈县（今属武汉市新洲区）李集西张湾 村。是南禅临济法派第四十四代传人。曾 任广州光孝寺、深圳弘法寺、南雄莲开净 寺、韶关丹霞山别传寺、南雄大雄禅寺、 浠水县斗方寺、湖北黄梅县四祖寺等方丈 主持。

为中国佛教协会咨议委员会主席、湖北省

佛教协会名誉会长、深圳市佛教协会会

长、韶关市佛教协会名誉会长。曾当选为

广东省政协委员、深圳市政协二届委员和

广东省仁化县政协副主席。本焕长老于 2012年4月2日零点36分在深圳弘法寺安详 示寂，世寿106岁。

项目概况——佛门圣物

湖北新洲报祖寺于4月5日恭迎本焕长老舍利永久供奉

继湖北报恩寺、江西大金山寺、云浮六祖

故里龙潭寺、内蒙敕勒川国恩禅寺、海南大南

山寺等多地寺院迎请供奉了本焕长老舍利并永

久安奉后，经当地宗教管理部门批准，应新洲 十方善信祈请，2014年4月5日，湖北新洲报祖

寺将隆重恭迎本焕长老舍利永久供奉。

本焕长老生前与报祖寺道场缘深，报祖寺 的住持本乐长老是本焕长老的师弟。本焕长老 是当代佛门泰斗、禅门尊宿。他圆寂后的舍利 示现，在国内外佛教界产生了深远的影响。报 祖寺在十方信众的倾力捐助和支持下兴建本焕 长老舍利塔，该塔于在2013年腊月初八落成开 光，本乐长老亲自主持师兄本焕长老舍利塔落 成开光洒净仪式。

项目概况——近百岁高龄的太虚弟子

本乐大师

本乐大师是现代佛教领袖太虚大师现 存于世为数不多的弟子之一，大师生于 民国七年六月湖北省黄陂县甘棠乡一刘 姓人家，自幼出家于新洲仓埠报祖寺， 与当代高僧本焕大和尚为同门师兄弟。

1945年秋，太虚大师恢复武昌佛学院， 本乐法师和隆根法师（今新加坡佛教总 会会长）获入佛学院汉藏教理院修学 。

1949年，获武昌佛学院研究生资格。后 从教30余年。

1997年，应新洲区仓埠街政府和地方贤 达邀请，出山主持恢复祖庭报祖寺，时 年八十岁。

项目概况——项目优势分析表

区位
距武汉城区60km，距阳逻开发区10 km，距黄陂1 km

土地
报祖寺院扩建面积200亩

管理
有成熟管理体系

资金
由企业独资扩建

软资源
报祖寺强大的精神感召力，有皈依弟子5000余人

舍利塔项目技术性分析表

优 势

区位

交通便捷，环境良好

宗教

百年老庙，

管理

有大量的人脉资源

资金

有一定经济实力

高僧

有百岁高龄的主持

软资源

宗教感召，基本信众数千人

硬实力

本老九枚舍利子

舍利塔项目优势分析表

项目概况——无政策性风险

国务院1997年7月21日颁发《殡葬管理条例》225号令， 条例第一章第五条“在实行火葬的地区、国家提倡以骨灰寄存 的方式及其他不占或少占地的方式处理骨灰”

湖北省人民政府鄂发[1997]84 号《关于湖北省墓地建设 十年规划通知》文件第一条3款中指出“兴建公共墓地是现阶 段处理骨灰或遗体的过渡措施”

Ø节约土地 Ø减少环境污染

Ø最大限度的减轻丧户的经济压力 Ø为政府分忧

相关部门对老年人口的归宿及解决平价丧葬成了当务之急，在宗教活动场所内存放骨灰目前 并无明确规定。舍利地宫主要对皈依居士开放，以捐赠钱物及认领宗教延伸产品，而回向相 应的福位，规避了未来的政策性风险。

项目运作——销售计划

Ø低价格入市

Ø项目进入旺销期

Ø 市场客户建立
Ø树立项目认知度

Ø市场口碑宣传

Ø运作正常
Ø1000个福位

Ø5000个骨灰格

Ø14000个骨灰格
Ø均价10000元价格

Ø14000元价格

Ø18000元价格
Ø半年时间

Ø1-2年时间

Ø2-3年时间

我们现在面临怎样的一个市场？

寺院福位安放产业大约从2013年初开始兴起，一些投融 资机构率先探路。

项目概况——融投资市场分析

“你们有没有觉得寺院其实还是个待挖的‘金矿’，我们有什么形式可以参与？”

在一次会议后的聚餐上，某基金子公司人士和同桌记者们聊起这个话题

“寺院金融在未来应该是会有机会的，比如可以参考台湾佛光山的做法。”

某股份制行私人银行人士表示。

即红酒、普洱茶、艺术品、红木等另类投资都曾经红极一时、赚足噱头， 如今寺院领域投资也被纳入机构研究当中。

项目概况——风投率先探路

中金仁富朝阳产业投资基金

寺庙基金--世纪方舟资本大鳄淘金新模式

近日，一款名为“中金赛富朝阳产业基金”的项目正通过不同渠道推 介中，其最大的亮点在于，这是一款曲线涉水寺庙投资的PE产品，并 在预期收益方面承诺，第一年不低于15%，第二年不低于16%，第三年 不低于17%。

此基金采取有限合伙模式，担任基金管理方的是世纪方舟资本管理 中心（中金赛富母公司），投资标的为浙江大慈文化公司股权。而之所 以又称为“寺庙基金”，是因为这家标的企业，主要从事于寺庙祭祀行业 投资，对传统的殡葬业进行所谓产业升级。

项目概况——风投率先探路

中金仁富朝阳产业投资基金

2013年3月2日发布的一则与浙江嘉兴海宁觉皇寺相关的项目为例，计划融资

3000~5000万。 在发布的数十条寺庙融资项目中，所宣称的利息费用都很高，10%--15%的利息费

用是普遍情况，另外两个没有透露寺庙名称的浙江和北京寺院灵位项目的回报率甚至 高达50%。

据了解，目前一些基金子公司有开发寺院金融产品的计划，但可能暂时还没有成 形的产品，还处于探索阶段，因担心引发社会争议，这些公司低调运作，不愿对外界

传递过多信息。

目前没有公开资料可以查询公募基金、信托、私人银行等机构是否有涉足寺院灵 位安放产业项目，但风投机构已有涉足，世纪方舟资本管理中心发行的一款“中金仁 富朝阳产业投资基金”是目前唯一一个有案可循的产品，该公司相关人员称这款基金 产品只是做寺院金融的“探路石”。

项目概况——风投率先探路

中金仁富朝阳产业投资基金

中金仁富朝阳产业投资基金是一款不折不扣的寺院灵位安放项目产品，通过 100%控股浙江大慈文化创意有限公司，将资金投放到浙江嘉善云台禅寺，主要用于 寺庙翻新、建造报恩殿及内装修、园林景观改造等等。

项目收入则来源于报恩殿的18000个祭祀位及4500个水上观音佛像的认捐款， “预计总认捐金额4亿元，根据投资与寺庙合同规定，大慈文化公司预计获得金额为 3亿元。”

这是个多赢的产品：寺院获得了项目改造融资和新的认捐收入来源，投资者获 得了高额回报，大慈文化公司和PE公司则在产品清盘仍有不菲的留存收益。

但前述投资经理却向记者透露，公司对这类项目的收益前景其实把握也不是很 大，到目前为止该公司仅发了这一款寺院产品，只是一个尝试，“融资金额也不算 大，就5000万，想用两到三年时间来观察市场收益和风险情况，今年年底或明年年 初应该就能判断了，如果运作得好，后续就会再推同类产品。”

项目合作

Ø地宫基本情况

Ø合作方式

Ø项目意义

舍利地宫——地宫的基本情况

建筑风格：报祖寺现有占地面积约200余亩，其中舍利塔占地3800平方米， 属南传佛塔的外形，其结构成正四方形，塔高三层，分别由五圣塔、万佛 殿、梵乐宫组成。

舍利塔地宫分为东、西、南、北四个大殿，共2万余个福位

Ø单亲福位价格 7800元—14800元

Ø双亲福位价格 20000元— 24000元

Ø家族福位价格 50000元

销售对象：皈依弟子、信众

合作方式一——无风险式合作

合作方式一：以1000个福位为的单位一次性买断，按现销售价格 的半价计算。

1. 客户所买断的福位可以自己定价销售，也可以让我们现场 统一带销，销售所得本寺收5%的管理费，其余利润归客 户方所有。

2. 如一年后销售业绩不理想，我寺可回购福位，返回客户成 本并按年息15%计息，做到无风险合作。

合作方式一——无风险式合作

例：福位现均价1万元,1000个打包半价（以实际福位价格为准）

1000个x5000元/个（约） =500万元

如果一年内销售业绩不明显 (在10个以内)

一年后公司返还本金500万+息钱75万（年息15%）= 575万

合作方式二——融资式合作

合作方式二：寺庙以现有投资额（含无形资产）计成股本，实现共 同投资、共同开发、共同管理、共同受益。

1. 硬件投资：寺庙扩建委至2012年以来共投资约4千万元（征 地、建舍利塔、广告宣传等）。

2. 无形资产： a、本焕长老九枚五彩舍利圣物、

b、97岁高龄太虚大师在世唯一的弟子本乐老法师。

合作方式二——融资式合作

市场前景估值分析：

1. 万佛殿：现有流沙金和玉石观音2500尊供奉价格为5000--50000元， 此殿市场估值约1200万--1.2亿元

灵玉观音供奉于舍利塔二楼，前方书写供奉者本人或全家姓名， 祈求观音菩萨大发慈悲之心，回向平安如意、八方来财、送子传宗。

合作方式二——融资式合作

市场前景估值分析：

2、舍利塔地宫：地宫现有福位约2万个，单位以1.5 万元计，此殿市场估值约3亿元。

舍利塔地宫福位主要用于本寺僧人、皈依弟子、佛教信众等往生之后免受八难三途之苦，由 西方三圣接引，永享极乐，转世轮回，为后人集福纳报。

项目意义——社会的意义

Ø在目前公墓市场的混乱状态下，以低价格进入市场，让经济型福位成为

市场主导

Ø为70%主力消费群体创造实际的经济型福位，让故者安祥

Ø让中国传统孝道文化和佛教文化能够得以传承，并能够在大面积人群中

不断延续

Ø为生者节省大笔的费用开支

南无阿弥陀佛