成立物业管理公司需要符合哪些条件.doc

成立物业管理公司需要符合哪些条件
成立物业管理公司需要符合哪些条件

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成立物业管理公司需要符合哪些条件？
 2．1．1　物业服务公司的设立条件，根据《公司法》及有关规定，一般应具备以下条件：
（1）发起人（股东）符合法定人数。
我国《公司法》规定，我国有限责任公司由五十个以下股东出资设立，同时我国法律允许一人公司的设立。对于外资的物业服务公司，应遵守法律、法规的特殊要求。
（2）股东出资达到法定资本最低限额
虽然根据我国公司法的规定，有限责任公司法定资本最低限额为人民币3万元，其中一人公司的最低出资额不得低于10万元，但由于物业服务公司实行资质管理，根据《物业管理企业资质管理办法》第五条的规定，其三级资质也要求具有５０万元的注册资本。（〈〈物业管理企业资质管理办法〉〉建设部令（2004）第125号，自2004年5月1日起施行）所以在实际上，物业服务公司的最低注册资本为50万元。
（3）股东共同制定章程
设立物业服务公司，应当具备《公司法》对公司章程的要求。公司章程是规定公司组织及其行为的基本规则的重要文件。公司章程是明确企业宗旨、性质、资金状况、业务范围、经营规模、经营方向和组织形式、组织机构以及利益分配原则、债权、债务处理方式、内部管理制度等规范的书面文件。章程在公司成立后，对公司、股东、董事、监事、经理具有约束力。
（4）有公司名称
公司名称是公司组成的一部分，是一个公司与其它公司区别的标志。根据《企业名称登记管理规定》：公司只准使用一个名称；公司名称应当由字号、行业或者经营特点、组织形式，不得损害国家或社会公共利益等。
（5）建立符合《公司法》要求的组织机构。
物业服务公司作为独立的法人，应当有自己的意思机关，独立进行意思表示，享受权利并承担义务。因此应当根据《公司法》规定设立股东会、董事会、监事会。股东会是公司权力机构，董事会是公司的经营决策机构和业务执行机构，监事会是公司的监督机构。

2．1．2　物业服务公司的资质管理
我国政府物业管理部门对物业服务公司实施资质管理制度。根据建设部〈〈物业管理企业资质管理办法〉〉的规定，物业服务公司应当按照本规定申请企业资质等级评定。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业服务业务。一级、二级、三级物业服务企业的资质标准如下：
（1）资质一级企业
　  a.注册资本500万元以上；
　　b. 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
　　c.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
　　d.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
　　①多层住宅200万平方米；
　　②高层住宅100万平方米；
　　③独立式住宅(别墅)15万平方米；
　　④办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米。
　　e.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩；

　（2）资质二级企业
　　a.注册资本300万元以上；
　　b.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中等以上职称；
　　c.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
　　d.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
　　①多层住宅100万平方米；
　　②高层住宅50万平方米；
　　③独立式住宅(别墅)8万平方米；
　　④办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米。
　　e.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

　（3）资质三级企业
　　a.注册资本50万元以上；
　　b.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
c.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
　  d.有委托的物业管理项目；
　　e.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
2．1．3　物业服务公司独特的法律地位
物业服务企业作为独立的企业法人，其组织结构和经营管理与一般企业法人并无区别。一般是以公司形式出现。但物业服务企业的业务来源于业主的委托，又通过其自身的服务物业来实施管理，这种关系决定了物业服务企业独特的法律地位。
（1）物业服务企业依合同约定实施物业管理，其管理权源于业主。在物业管理中，业主才是物业管理真正的主人，决策人是业主大会、物业服务企业实际上是其雇员。业主大会根据多数业主的意志，有权选择不同的物业服务企业来提供服务性管理。
（2）物业服务企业是独立的企业法人，与业主委员会在法律地位上是平等的。物业服务企业和业主委员会之间是受托人和委托人、服务者和被服务者的平等关系，没有行政隶属关系。物业服务公司与广大业主之间的服务标准、收费标准，完全是一种平等主体间的市场交易行为。
（3）物业服务企业与业主委员会必须进行合作，实施对物业的管理，双方体现出合作的关系。在物业管理过程中，物业服务企业经常要和业主委员会发生联系，业主委员会为了业主们的共同利益也时常要和物业服务企业打交道，由此而产生了它们之间的合作关系。
2．1．4　物业服务公司的权利
根据法律、法规的有关规定，物业服务公司享有以下权利：
（1）根据有关法规并结合物业实际情况制定管理办法。如管理公约、住户手册等各方面的管理规定，这些规定在业主大会成立后必须经业主大会承认；
（2）依照物业服务合同和管理办法对物业实施管理；
（3）依照物业服务合同和有关规定收取管理费；
（4）有权制止业主违反规章制度的行为。物业服务企业虽不是行政执法机构，但为了保证业主和使用人的合法权益，业主大会可通过管理规约和物业服务合同，授权物业服务企业享有制止业主和违反规章制度行为的权利。
（5）有权要求业主委员会协助管理，比如说对业主拖欠物业管理费的行为；
（6）有权选聘专业的企业承担专项管理业务。物业服务企业可对些专项管理和服务选聘专业性的企业负责，如清洁、绿化、维修、保安等工作。但不能将整个管理责任及利益转让给他人。
2．1．5　物业服务企业的义务
根据法律、法规的有关规定，物业服务公司履行以下义务：
（1）履行物业服务合同，依法经营；
（2）接受业主委员会和业主及使用人的监督；
（3）重大管理措施应提交业主委员会或业主大会审议批准；
（4）接受行政主管部门监督指导；
（5）定期向全体业主公布管理费用收支账目；
（6）物业服务合同终止时，须向业主委员会移交全部物业管理用房、物业管理档案、本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产。

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２０２４年１０月２０日星期日