购物中心经营模式增值税分析(老会计人的经验).doc
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1、从业二十年的老会计经验之谈,如果觉得有帮助请您打赏支持,谢谢!购物中心经营模式增值税分析(老会计人的经验)第一部分购物中心经营模式购物中心事实上相当于城市生活休闲中心,着眼于满足大众日益增加的精神和文化需求,是一种复合型的商业形态而不是一种业态。购物中心是商业产品,因为它最终的体验方式是凝聚客流、提升销售;购物中心是地产产品,原因在于它将为零售商提供商业经营的载体、服务空间;购物中心是金融产品,因为它不是静态的不动产,而是一种通过运营可以带来增值,具有动态升值和较高收益的投资形式,是以购物为主体、辅以休闲、娱乐、餐饮、社区服务、大型影院等多功能商业业态,表现为复合性,在经营管理上,表现为一致性
2、,在服务设施上体现为完整性,在服务范围上表现为特定商圈。购物中心房产可能是企业自有的,也可能是企业租入的,由经营单位对内部经营环境和设施,根据自己的意愿进行设计装修添置。具体有以下三种形式:零售产权、整体租赁模式,适用类型:大型封闭式购物中心;零售产权、分权租赁模式,适用类型:专业型步行街及底商;自留产权、整体租赁模式,适用类型:中小型百货超市和商场。此三种形式的税收分析待后续文章详述。购物中心的运营模式有:1、自营:自己采购、自己定价、自己销售,连锁摩尔购物中心(MALL)一般自营销售占到60-70%;2、联营:即商场以较低的租金(或无租金)引进商家,并与商家捆绑在一起,分享商家一定比例的经
3、营收入,(实质是先销后购);3、代销:受托代销商品,一是视同买断、二是收取手续费;4、租赁式:完全出租场地给商家、商场靠租金维护运营(更多运用于购物中心的餐饮业,通常面积占到10-15%的比例);5、复合式:集自营、联营、租赁、代销等商业运作模式于一体。第二部分各类经营模式税收分析一、租赁式,是指商场的经营者与商场内商品的经营者是完全分离的。商场经营者只负责营造商品经营环境和条件,以租赁方式出租铺面给商品经营者,按期约依向各商铺经营者收取租金、公共物管、安保及其他服务等费用,商品经营者平时的商品经营活动、财务收入活动与商场经营者无关,完全由商品经营者全权自主。这种模式目前多出现在大中城市里的家
4、装家居商场、建材商场、工业品专业批发商场、农副产品综合批发商场等。1、经营租赁不动产,一般适用税率11%,简易计税5%。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税,税率11%。根据国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告国家税务总局公告2016年第16号文件规定:“第二条纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称出租不动产),适用本办法。取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债
5、等各种形式取得的不动产。”各种形式包括租入取得不动产。关于转租不动产如何纳税的问题,总局明确按照纳税人出租不动产来确定。一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的,可选择简易办法征税;将5月1日之后租入的不动产对外转租的,不能选择简易办法征税。即如果购物中心房产是租赁取得,如再次分块租赁给其他商业主体如餐饮,则需要按转租来确定适用税率。2、发票开具与取得问题:(1)租入时可以取得11%或5%的增值税专用发票。如果出租方为办理了税务登记的主体且为一般纳税人则可以自行开具增值税专用发票给购物中心,如果出租方为没有办理税务登记的主体或为小规模纳税人则可以向税务机关申请代开增值税专用发
6、票;(2)特别的,如果出租方为个人或小微企业,按目前政策享受月销售额不足三万元或季度销售额不足九万元而免纳增值税的,只能开具增值税普通发票,如果需要开具增值税专用发票,则该出租方将不能享受税收优惠;(3)租出时开具11%或5%的增值税专用发票。购物中心均为一般纳税人,租赁增值税专用发票自行开具。3、特别提醒:(1)根据财税201636号,下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(三)财政部和
7、国家税务总局规定的其他情形。因此,营改增后,包括免租期、装修期在内的“无偿”提供租赁服务行为面临按照增值税体系下被认定为“视同销售”的风险,从而参照“按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定”条款,征收相应的增值税。为了防范被认定为“视同销售”行为,实操中如果有“装修期、免租期”等可以这样描述:考虑到装修期等因素,甲方给予乙方租金总价款多少折扣,折扣后租金总额为多少。或者,写明标准支付租金,将免租内的租金为商业折扣部分金额,不实际支付。也可以通过将既定的租金总额分摊到租期内所有月份,实际上是降低每个月实际支付的金额,以防范“视同销售”风险。(2)增值税为价税分离税种,增
8、值税不得计入营业收入和利润表,从商业交易的惯例来看,交易价款应该包含税款,此条款明确租金为含增值税价款,可以减少交易双方围绕增值税可能发生的争议,尤其在营改增试点过渡期间。(3)物业管理费及其他费用,根据财税201636号文,增值税纳税人的销售额,是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用,价外费用,是指价外收取的各种性质的收费,但不包括以下项目:(一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。购物中心运营中物业费如果是委托物业公司收取,应由购物中心按照规定开具发票、申报纳税,应相应调整补充协议相关开票金额信息。如果物业管理
9、费由物业公司直接独立收取并开票,由纳税义务人为物业公司而非购物中心。(4)购物中心水电费,区分是由物业公司代收还是购物中心直接按一定标准收取。如果是购物中心直接按一定标准收取,则按销售水电缴纳增值税,同时可取得供水供电部门的增值税专用发票抵扣进项税额。如果是由物业公司收取,又分为两种情形:如果物业公司以自己名义为客户开具发票,属于转售行为,应该按发票金额缴纳增值税(目前北京国税明确物业公司可以申请备案按简易计税3%);如果物业公司代收水电费、暖气费等,在总局明确之前,可暂按代购业务的原则掌握,同时具备以下条件的,暂不征收增值税:1)物业公司不垫付资金;2)自来水公司、电力公司、供热公司等(简称
10、销货方),将发票开具给客户,并由物业公司将该项发票转交给客户;3)物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款,并另外收取手续费。4、吸人气、要客流、反补贴或超低价租赁购物中心对影院、餐饮、卖场等这些吸人气、升客流的业态收取的租金通常很低,甚至给予其反补。有些卖场每天每平方米租金仅几元,同楼层的其他业态有时租金高达每天每平方米几十元。万达、星美、金逸、中影等是全国最主要院线,通常一家8个厅的电影院需预留5000平方米面积,投资约5000万元,由于目前票务打折众多、与制片方票房分成调整,因此原本3-5年即可回本的电影院如今需6-7年才能回本,这也使电影院的租期通常达15年。所以,高人
11、气、长租约的电影院是开发商最喜欢的业态之一,通常采用:低租金+院线提成或低租金补贴。餐饮原本承租力较弱,一直不算招商重点,大多购物中心以往仅预留10%甚至更低比例放置餐饮店,如今,随着服饰被网购冲击而需要实体店体验消费的餐饮成为聚人气的“新宠”,纷纷增加餐饮面积,有些新项目中,餐饮招商面积甚至高达30%-40%。那么对于这类业态的超低价租赁或反补增值税需要如何处理呢?(1)关于全面推开营业税改征增值税试点的通知附件一第四十四条规定:纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的,或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的,主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额:(一)按照纳税人最
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