论宅基地使用权的流转毕业论文.doc
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1、前 言“土地是一切生产和存在的源泉”。 马克思恩格斯选集M.北京:人民出版社,1972:109. 土地权利是我国农民的最基本的权利,是其他一切权利的基础,关系到农民的生存问题。科学的农地制度是任何一个国家赖以稳定发展的根本。土地首先是一种自然资源,土地之上共存着资源和财产的双重属性。土地的财产属性追求的是经济效率价值目标,而土地的资源属性则蕴涵着对人类的生存保障等社会公平价值理念的追求。 刘俊.土地所有权国家独占研究M.北京:法律出版社,2008:3-4. 我国宅基地使用权制度最显著的作用就是对农民的生存保障功能,由于被过分强调土地的资源属性,其财产属性越来越被忽视。物权法虽然将宅基地使用权定
2、性为用益物权,将它作为独立的用益物权进行了特别规定,但是其仍是被严重限制的物权,故有人称之为“不完全物权”。 张庆华.土地权疑难法律问题解析M.北京:法律出版社,2007:9. 这是由我国特有的国情所决定的。 在计划经济时期,土地分配采用无偿形式,土地的财产属性被忽视,人们的土地权利意识几乎为零。随着改革开放不断前进,我国真正步入市场经济的轨道之后,人们的财富意识、权利意识才破土出芽。人们才逐渐重视土地这种特殊的财产权利。但是,我国的相关政策法规对宅基地的流转交易仍旧做出许多限制性的规定,不允许使用权人对其住房和宅基地进行自由的流转。这不仅阻碍了农民实现其财产权益,而且也违背了物权法的“物尽其
3、用”的精髓以及“从归属到利用”的物权架构。 土地的资源属性和财产属性决定了公平和效率价值的统一性。而我国单纯的集体土地所有权制度却不适应这种双重价值目标的要求。 刘俊.土地所有权国家独占研究M.北京:法律出版社,2008:297.目前,关于宅基地使用权是否可以自由流转的问题仍众说纷纭,对农村宅基地权利这一问题的研究还远远不够。本文通过对我国宅基地性质、特征,以及历史等方面来分析,论述宅基地使用权流转的必要性和可行性,分析宅基地使用权流转的困境和阻力,探索开放农民利用宅基地使用权流转的途径,从而为立法者制定农村宅基地使用权流转的规则提供合理的建议,完善我国的立法及相关理论研究。目 录摘要1关键词
4、1English Abstract2一、宅基地使用权概述3(一)宅基地使用权的概念、特征31、宅基地使用权的概念32、宅基地使用权的特征3(二)我国宅基地使用权的历史演变41、上世纪50年代初的农民土地所有制阶段42、改革开放后农民享有土地使用权阶段4二、我国目前宅基地使用权流转的现状及问题5(一)农村房屋交易存在“隐形市场”5(二)农村宅基地使用权隐形交易的主要类型61、城镇居民违规购买农村住房和宅基地62、村集体经济组织以外其他农民购买宅基地和农村住房63、通过出租、赠与等方式流转宅基地使用权的情形6三、宅基地使用权流转的必要性和可行性分析7(一)宅基地使用权流转的必要性分析71、农村宅基
5、地使用权流转是城乡一体化发展的需要72、农村宅基地使用权流转是房地一体原则的需要7(二)宅基地使用权流转的可行性分析81、允许宅基地使用权流转不会导致农民失去社会保障82、允许宅基地使用权流转不会导致耕地减少和影响土地安全8四我国宅基地使用权流转制度的完善9(一)目前宅基地使用权流转改革分析9(二)完善我国宅基地使用权流转制度的建议91、建立完善的农村宅基地使用权取得制度92、完善宅基地使用权的流转制度10结 语12参考文献13致 谢15iii论宅基地使用权的流转摘 要:宅基地是农民生活的基本保障,同时宅基地使用权也是农民生活权利之必须, 但是农村宅基地使用权能否进行交易、流转仍旧是社会各界关
6、注的焦点。就目前国家对宅基地的相关法规政策来看,禁止宅基地流转的制度严重阻碍了农村经济的发展,同时造成一系列的诸如“宅基地隐形流动和违法用地”等的问题。本文通过对目前宅基地使用权禁止流转制度的现状进行分析研究,揭示宅基地使用权流转制度在实际运行中存在的交易风险和危及耕地保护的问题以及宅基地不能发挥其应有的的经济效用,阻碍农村经济发展的弊端,通过对目前中国关于宅基地流转模式的分析从而揭示有限的宅基地流转的必要性和可行性,提出严格整顿宅基地市场和建立农户主导和政府主导下的宅基地流转模式,以阶梯式的模式逐步推进宅基地市场的开放和建立健康有序的宅基地流转市场。关键词:宅基地使用权;自由流转;完善立法E
7、nglishi AbstractConcerning The Transfer Of Homestead Land Use Right Abstract:The homestead is an important part of farmerslife,and at the same time the rights to the use of the homestead is necessary for the right of peasantsliving.But it is still the focus of the society from all walks of life that
8、 the rights to the use of the homestead can or not trade,transfer.On the current state of the housingrelated policies and regulations,prohibition of the homestead circulation system has seriously hindered the development of rural economy,and also it has caused a series of problems,such as“homestead
9、invisible flow and illegal land”.This paper analyzes the present situation of the prohibition of the homestead right of circulation system,the article reveals the homestead right of circulation system in the actual operation of the existing transaction risk and endanger the cultivated land protectio
10、n and land can not play its due economic utility,draw back to the development of the rural economy.Based on a homestead circulation pattern analysis of China,the article reveals the necessity and feasibility of the homestead circulation and puts forward the strict rectification homestead market and
11、establishes homestead circulation pattern dominated by the farmers and the government,to gradually promote the homestead market open to the stepped mode and establish healthy and orderly homestead circulation market.Key words:Right to the use of the homestead; free circulation; perfect legislation一、
12、宅基地使用权概述(一)宅基地使用权的概念、特征1、宅基地使用权的概念宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式,我国物权法第152条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及附属设施。”据此可知,宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利 。 王利明.物权法论M.北京:中国政法大学出版社,2008:275-277. 因此,我国宅基地主要是针对农村村民的住宅用地及其附属用地而言,其范围一般还包括厨房、牲畜圈舍等附着物用地和采光、通道、天井、滴水、排水等设施占用的土地。 2、宅基地使用权的特征 (1)权利主体的身份性依据
13、物权法第125条所规定,宅基地使用权的取得,使用权人须有身份上的要求,而此种权利只能由集体经济组织的成员享有。如果丧失了这种特殊的成员身份,其基于身份而取得的宅基地使用权也就同时丧失,集体经济组织就有权收回。同时,这也就将集体经济组织之外的人排除在了宅基地使用权人的范围之外,非集体经济组织成员不仅不能申请宅基地,亦不得继受取得宅基地使用权。所以权利主体必须具有特殊的身份要求。 (2)权利客体的特定性 宅基地使用权的对象只能是是集体所有的土地。在土地管理法颁布之后,城镇居民宅基地使用权已逐渐消失,取而代之的是建设用地使用权。 房绍坤.物权法用益物权编M.北京:中国人民大学出版社,2007:226
14、-227. 所以,宅基地使用权只能是在集体土地之上设立的一种用益物权,也就是说,只有在集体土地上才可以设立宅基地使用权。同时,宅基地使用权的客体必须是非耕地,任何组织和个人不得擅自改变耕地的用途,不得将耕地擅自变为宅基地。(3)宅基地使用权取得的法定性宅基地的取得需进行严格的法定程序,即具备了申请资格,经过履行法定手续,以户为单位, 经乡(镇)人民政府审核, 由县级人民政府批准后才能取得宅基地使用权。(4)宅基地使用权的限制流通性目前,基于宅基地使用权承担的社会保障功能,其作为用益物权,宅基地使用权人对宅基地仅享有占有、使用的权利,原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住
15、和使用。物权法第153条中规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让、适用土地管理法等法律和国家有关规定。所以,按照现行法律的规定,宅基地使用权的流转是受到严格限制的,这主要体现在以下几个方面:第一,“地随房走,房随地走”,宅基地使用权不得单独转让,只能随房屋一同转让;第二,宅基地使用权不得单独抵押、继承;第三,宅基地使用权不得单独出租,也只能附随住宅一同出租。 陈霄.农村宅基地利用与抵押调查研究问卷分析J.西部论坛,2010,20(3):8-16. 由此可知,现行的法律规定对于宅基地使用权的流转采取较为严格的限制。 (二)我国宅基地使用权的历史演变 新中国成立以来,我国农村土地从农民私人所有过度
16、到农村集体所有,农村宅基毫不例外地也经历了从农民私人所有到农村集体所有的过度。 1、上世纪50年代初的农民土地所有制阶段新中国建立后,出于政治斗争和建设的需要,发动了土地改革运动。以期恢复农村的生产,保障农民的权利,废除了土地的地主私有制。1950年6月30日,中央人民政府委员会颁布中华人民共和国土地改革法,规定没收地主的土地耕畜、农具、多余的粮食和房屋,进行分配。按照该法第10条、第11条和第30条的规定,实行宅基地无偿取得制度,土地分配以农民个人为单位,以户为单位发放土地房产所有证。同时规定,农民有权利对自己的土地享有自由经营、买卖和出租的权利。土地改革法第34条规定,为保障土地改革一切措
17、施符合于绝大多数人民的利益及意志,各级人民政府应负责切实保障人民的民主权利,农民及其代表有在各种会议上自由批评及弹劾各方各级一起工作的权利。这种规定保障了农民的监督权利,为农民土地权利的保障提供了切实可行的途径。这一时期宅基地的自由流转没有任何制度限制。 2、改革开放后农民享有土地使用权阶段 随着新中国社会主义改造的完成,社会主义制度正式确立,农民享有宅基地所有权的制度也走到了历史的尽头。自1958年实行农村人民公社化以后到1962年9月,中共中央颁布的农村人民公社工作条例修正草案中规定的包括宅基地在内的农村土地所有权归集体享有,社员只有使用权而没有所有权,以及1963年3月20日中央下达的关
18、于对社员宅基地问题作出一些补充规定的通知进一步明确了宅基地的集体所有权性质以及相关事可知,经过各种形式的“集体”所有后,农民对宅基地只享有使用权而无所有权,且首次明确规定宅基地使用权可以转让。从此以后,正式确立了我国现行的农村宅基地制度,农村宅基地所有权由此转变为宅基地使用权,并形成我国农村房地一体住房产权结构,且一直沿用至今。二、我国目前宅基地使用权流转的现状及问题 (一)农村房屋交易存在“隐形市场” 农民进城以后,农村的房屋及宅基地闲置,农村的“空心村”和“空心户”成为普遍现象,“在我国近年来耕地大量减少、土地资源日趋紧缺的发展趋势下,这是一个不能容忍的巨大资源浪费。” 韩庚,肖钢,积极探
19、索建立有中国特色的农村宅基地市场启动农村宅基地市场化改革研究J.理论前沿,2008(13):59. 现行的宅基地制度是“将农民紧紧捆绑在土地上的制度”,“农民一旦离开农村进入城市,其主要的房屋财产,将不再具有真正财产意义”,所以认为当前的宅基地制度客观上妨碍着农民迁徙的实现。 安守林,农村宅基地流转的法律思考J.国土资源,2006(7):35-37. 现行的宅基地制度妨碍了农民财产权利的实现,一则是农民房屋产权的实现受到了限制,一则是宅基地使用权失去了其财产属性,因而“这样一项以保护农民为出发点的规定却未必有利于保护农民的利益”。 郭明瑞,关于宅基地使用权的立法建议J.法学论坛,2007(1)
20、:19-21. 虽然土地制度对宅基地交易进行了严格的限制,但是宅基地交易事实上却普遍存在,这种交易被称之为是宅基地流转的隐形市场,当前的研究认为正是由于交易不能自由化又不受法律保护导致了交易过程中农民利益受损。根据中国土地规划勘测院地政研究中心有关专家的调查,近年来“京郊大部分村镇的宅基地流转案例占宅基地案例总数的10%左右,有的甚至高达40%以上”。 姚丽.北京市郊区宅基地流转问题研究J.中国土地,2007,(2):7. 浙江省丽水市政协调研组于2009年4月9日发布的报告显示,“通过对云和、缙云县15个行政村开展抽样调查统计,发生农民私下流转宅基地的就有8个村,占53.3%”。 丽水市政协
21、调研组.关于我市农村宅基地流转问题调研报告R.丽水:丽水政协,2010. 近年来各地浮出水面的“小产权”房因为不具有合法的土地使用权证,不能依法办理房产证等手续,但在利益的驱使下以及市场需求的增多,这类房屋只能通过隐性的方式进行流转。法律对于宅基地使用权的严格限制不仅没有达到预期的保障农民生活、防止农村土地流失的本来目的,反而致使地下交易的普遍发生,使得本属于集体所有的土地收益流入违法交易者手中。(二)农村宅基地使用权隐形交易的主要类型 1、城镇居民违规购买农村住房和宅基地 随着城乡统筹发展加快,城市化进程的深入,使得城镇郊区宅基地的价格不断上升,一些人为牟利进行了私下交易,宅基地使用权便进入
22、了隐形的流通渠道。由于农户对宅基地使用权的价值认识不足,而且缺乏公开的信息,在交易信息不对称的情况下,农民将自己的宅基地以低廉的价格出售,长久下去,便积累了社会矛盾。一些拥有雄厚资本的城镇人员到城市郊区购买多处宅基地,等到城镇扩展开发的时候,这些宅基地便换来高价的补偿。这种类似于剥削的交易使得社会的贫富分化被进一步加剧。 隐形交易层出不穷,因此引发的纠纷诉诸公堂的也不再少数。例如在“宋庄房讼”案中法院判决农村房屋宅基地买卖合同无效。具体分析参见刘凯湘:“法定租赁权对农村宅基地租赁改革的意义与构想”,载法学论坛2010年第1期,第37页;孟勤国:“物权法开禁农村宅基地交易之辩”,载法学评论200
23、5年第4期。 同时,一些城市居民为了享受田园生活,主动到城郊农村与农户协商,共同出资修建房屋,由于法律禁止城镇居民购置农村房屋,于是他们往往采取协议或者合同的形式对所建房屋的所有权进行约定处理。这显然不符合国家有关城镇居民不得购买农村住房和宅基地的规定。而且,由于不存在显性的交易市场,当然交易程序也不可能完善,这就导致了在很多地下的交易中,并没有将宅基地合理的估价,最终导致农村宅基地被廉价交易,损害了农民的利益。2、村集体经济组织以外其他农民购买宅基地和农村住房宅基地涉及本集体经济组织成员的福利待遇,为此,未经本集体经济组织同意,非本集体经济组织成员不能购置本集体经济组织的房屋和享有土地使用权
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