国际医药大健康产业园项目建设投资可行性研究报告.doc
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1、 国际医药大健康产业园项目可行性研究报告 国际医药大健康产业园项目可行性研究报告目 录1 总 论11.1 项目概况11.2 建设单位概况31.3 项目提出的理由与过程31.4 可行性研究报告编制依据41.5 可行性研究报告编制原则41.6 可行性研究范围51.7 结论与建议62 项目建设背景和必要性92.1 项目区基本状况92.2 项目背景112.3 项目建设的必要性113 市场分析143.1 物流园区的发展概况143.2 市场供求现状163.3 目标市场定位173.4 市场竞争力分析174 项目选址和建设条件194.1 选址原则194.2 项目选址194.3 场址所在位置现状194.4 建设
2、条件205 主要功能和建设规模225.1 主要功能225.2 建设规模及内容266 工程建设方案276.1 设计依据276.2 物流空间布局的要求276.3 空间布局原则286.4 总体布局296.5 工程建设方案306.6 给水工程336.7 排水工程356.8 电力工程386.9 供热工程466.10 电讯工程477 工艺技术和设备方案517.1 物流技术方案517.2 制冷工艺技术方案678 节能方案分析738.1 节能依据738.2 能耗指标分析738.3 主要耗能指标计算748.4 节能措施和节能效果分析769环境影响评价839.1 设计依据839.2 环境影响评价应坚持的原则839
3、.3项目位置环境现状849.4项目建设与运营对环境的影响849.5项目建设期环境保护措施849.6 项目运行期环境保护措施8610 安全与消防8710.1安全措施8710.2消防8811 组织机构和人力资源配置9211.1 施工组织机构9211.2 基建项目部的主要职责9211.3 运营管理9311.4 人员来源、要求及培训9412 工程进度安排9612.1 建设工期9612.2 工程实施进度安排9613 投资估算与资金筹措9813.1 投资估算989813.2 资金筹措9914 财务评价10214.1 评价依据及方法10214.2 基础数据与参数选取10214.3 营业收入及总成本费用估算1
4、0314.4 利润总额估算10514.5 盈亏平衡分析10514.6 财务评价10615 综合效益评价10716 招投标管理10816.1 编制依据10816.2 招标原则10816.3 招标方案10916.4 评标要点11017 结论及建议11117.1 结论11117.2 建议112III第一章 总 论1.1 项目概况1、项目名称:国际医药大健康产业园2、建设单位:医药大健康发展有限公司公司成立于2013年10月,注册资本2000万元,主要投资人:无咎(上海)投资有限公司,法人代表徐华羽,经营范围:实业投资、医药健康。3、投资单位简介:无咎(上海)投资有限公司,创建于2013年1月,是一家
5、总资产超过50亿人民币,核心业务涉及房地产、金融投资、制药、饮料、酒业、物流、影视等多诸领域投资,多元化发展的股份制集团公司。自成立以来,一直面临着激烈的市场竞争和不断变化的环境带来的挑战。公司在“十二五”规划中对“集团医药板块”战略定位的表述是:“以市场为导向,做中国医药科工贸一体化产业的整合者”,组织目标是:“建立学习型的战略管理集团”,规划有明确具体的经营指标,还有清晰的成长性和竞争性两项战略性目标,以及组织结构、财务管理、资本运作、人力资源、信息和品牌管理等战略实施保障措施。“十二五”中期,无咎(上海)投资公司也在根据发展环境的变化不断调整自身的发展战略,明晰集团“医药健康板块”发展战
6、略和企业方向,开创“无咎(汤阴)医药大健康产业园”的大好局面。无咎集团,专业从事资产管理、各级市场投资咨询及各类资金财富优化服务等,投资领域涵盖农业产业化、制药、旅游、酿酒业、现代物流商贸、金融服务、中药健康物色产业等。无咎集团总部设位于上海陆家嘴,业务覆盖北京、黑龙江、山东、河南、江西、四川等地区。 团队优势:现有管理团队全部来自各个行业的精英人才,有中高级以上职称员工2000余人,有着资深的从业背景、丰厚的人脉资源和丰富的投资管理经验,为公司今后向各类高端客户提供个性化全方位金融服务,提供了专业化保障。 理念优势:专业支撑公司稳健经营,诚信保障业务可持续发展;公司借鉴国际成熟的投资管理经验
7、,结合中国实情,秉承“让生命亲近自然”的经营理念,抓契机、勇开拓,为各子公司提供资金、资源、品牌、人才、管理和文化支持,致力培育各子公司成为行业领先企业,并使集团公司的战略布局迈向国际化。无咎投资于河南汤阴布局“第三方医药电子商务”平台,打造“生物医药产业集群”服务体系,进军“现代医药商业流通”领域,勾画21世纪“医药大健康产业链”价值蓝图。4、建设地址:项目位于安阳市汤阴县开发区,北临中兴大道以南(工横一路),东邻兴隆路以东(工纵四街),南连众品大道(工横二路),西毗武石高铁。5、建设性质:新建6、项目定位 按照发展现代服务业、促进大物流、构筑医药大产业、培育县域经济增长点的思路,突出医药产
8、品的交易流通和物流配送功能,以医药产品的“交易市场+物流配送”的园区建设理念,共同营造一个研、产、销一条龙,具有巨大影响力的医药交易流通和物流配送大市场。依托区域产业布局及资源优势,结合区域交通体系建设,加快构建汤阴医药物流框架,构筑物流功能相配套、空间布局合理、设施先进、服务高效的现代物流基础设施体系,高起点、高标准规划建设#国际医药大健康产业园硬件设施和软件环境,全面引入并创新发展与国际接轨的医药现代物流管理模式、医药产品孵化技术、医药OEM加工生产模式、医药经营理念、营销策略的运作管理方式,将本项目打造成豫、冀、鲁、晋边界综合型区域性国际医药大健康产业园,成为带动汤阴经济发展的强大引擎。
9、7、无咎(汤阴)国际医药大健康产业园商业运营模式国际医药大健康产业园建立佣金制下的医药工商联合运作的新模式。这一新的运作模式,将有机的协调当今医药企业出现的三大趋势:“工”、“商”企业联合、佣金制和大物流观念,使三者有机结合起来。新模式为工业企业提供一个统一的、规范的销售平台,集中单个法人的力量共同营造一个具有巨大影响力的医药市场,分调动自身各级分销网络资源,对目标市场进行精耕细作,做好价格控制、市场维护和售后服务等一系列工作;同时引入了大物流的观念,尽量地减少药品的中间环节,以品种全、价格低吸引顾客;从而形成研、产、销一条龙的新型经营模式。一方面,批发商把自己在市场运作过程中所掌握的关于产品
10、的各类信息及时、全面、真实地反馈给生产商,以利于其依据市场需求及时调整生产经营策略;另一方面,批发商可以确保自己有一个稳定的货源,不仅节约了采购成本,还可以形成“独家经销,人无我有”的垄断性优势,以实现规模经营、创造规模效益。#国际医药大健康产业园采用的医药商业企业运作模式,充分体现了系统论关于结构对系统的功效产生指数放大作用,而人、财、物等生产要素的优化对系统的功效仅产生线性的同步增长效应。随着医药市场改革开发的深入,本项目实施必将进一步地促进汤阴、安阳乃至全国医药经济的发展。8、建设规模及内容#国际医药大健康产业园总整体规划由总部经济暨产业论坛、医药新产品孵化、电子交易及物流配送、OEM生
11、产及营销整合等四大功能区域构成,具体功能:云计算管理技术、医药电子商务、商务洽谈、物流配送、仓储作业、药品饮片深加工、商务休闲、医药健康品展示、储存、检验、养护、分拣、配送、运输、集团总部办公、医药健康品OEM加工、医药健康科技孵化、中试试验基地、药品成果评估、成果转化机制、行业数据信息同步,贸易洽谈、风险投资咨询、原料药交易、金融在线结算、第三方电子商务、宾馆餐饮、医药健康体验连锁店、医药配送终端等综合服务功能,是一家高档次、大规模、多功能、智能化、花园式的现代化医药大健康产业园区。项目总规划用地面积约304895.49平方米(折合457.34亩),建筑物占地面88518.48平方米;总建筑
12、面积453767.47平方米,其中,计算容积率面积为392007.27平方米,不计算容积率面积为61760.2平方米;场区地面停车场14400平方米,道路及广场92215平方米,绿地109672平方米;容积率1.29,建筑密度29%,绿地率36%。主要建设内容:新建企业总部58020.2平方米,商务办公中心32370.4平方米,展示、交易中心20723.74平方米,创意中心20615.1平方米,电子商务中心20615.1平方米,金融服务中心20723.74平方米,研发孵化20723.74平方米,公寓49176平方米,产业论坛中心18544.6平方米,仓储物流130494.6平方米,总建筑面积3
13、92007.27平方米(计算容积率);地下室建筑面积(不计算容积率)61760.2平方米。购置货运配送车辆等设备,以及道路、绿化、给水、排水、供电、供热、电信、邮电、广电、燃气管道配套、室外消防、智能化管理监控系统及等工程。9、实施进度:工程建设工期5年,即2013年9月至2018年8月,工程分三期实施。10、总投资及资金来源估算总投资139164.96万元,其中:开发建设投资124842.09万元,期间费用14322.87万元;第一期46669.57投资万元,第二期投资73464.64万元,第三期投资19030.75万元。资金来源为:建设单位自筹55000万元(包括资本金及外部股东增资),占
14、总投资的39.52%;银行贷款40000万元,占总投资的28.74%;信托借款和融资经营租赁等融资方式融资30000万元,占总投资的21.56%;预(销)售收入14164.96万元,占总投资的10.18%。11、主要技术经济指标(1)容积率1.29(2)建筑密度29%(3)绿地率36%(4)总投资139164.96万元(5)计算期总收入2953744.76万元(年平均118149.79万元),其中:开发期收入66751.87万元(年平均2670.07万元),运营期收入2886992.89万元(年平均115479.72万元)。(6)利润总额1445359.46万元(年平均57814.38万元)(
15、7)所得税后净利润1084019.59万元(年平均43360.78万元)(8)总投资利润率28.04%(9)总投资利税率47.43%(10)资本金利润率78.84%(11)盈亏平衡点47.42%(12)财务内部收益率32.61%Ic=10%(13)财务净现值252222.66万元0(Ic=10%时)(14)投资回收期5.54年(15)贷款年限5年(16)偿债备付率3.781.2 可行性研究范围1、可行性研究依据(1)国务院关于促进流通业发展的若干意见(国发200519号);(2)国务院关于加快发展服务业的若干意见(国发20077号);(3)国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知(国发2009
16、8号);(4)商务部、发展改革委、供销总社商贸物流发展专项规划(商贸发201167号);(5)医药工业“十二五”发展规划、全国药品流通行业发展规划纲要(2011-2015);(6)全国物流园区发展规划(2013-2020年);(7)河南省人民政府关于印发河南省现代物流业发展规划的通知豫政 201038号;(8)河南省现代物流业振兴发展规划;(9)安阳市“十二五”工业发展规划(2011-2015年);(10)安阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要;(11)汤阴县城市总体规划(2005-2020年);(12)汤阴县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要;(13)河南省建设工程投资概算指标;(
17、14)河南省建设工程其他费用暂行标准;(15)国家计委颁布的建设项目评价方法与参数;(16)国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范;(17)建设单位提供的有关资料;(18)本项目可行性研究报告编制委托书。2、可行性研究范围通过调查项目所在地的经济社会发展状况,城市特点及城市战略发展要求,物流业发展现状及趋势、市区商业网点布局、各类专业市场建设及流通基础设施建设现状,并进行市场分析预测,研究项目建设的必要性、可行性,对该项目的建设环境、投资环境、建筑平面布置的合理性等进行分析论证,研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案,提出组织管理与实施计划,同时对工程的建设内容,投资估算及财务效益进行重点分
18、析论证,提出项目可行性研究结论。1.3 结论与建议1、结论现代物流业已发展成为国民经济的重要组成部分和新的经济增长点,成为社会化大生产、流通和消费的纽带。工业、农业和商贸聚集和发展需要平台来支撑,因此,加快发展物流业,是保持汤阴县国民经济继续持续、快速、健康、协调发展的需要,是汤阴县经济发展到一定阶段的合理选择。建设#国际医药大健康产业园,对进一步构建和完善汤阴现代医药物流业框架与体系,发挥现代医药物流的巨大潜力,打造汤阴经济新引擎,催生物流服务方式创新,繁荣经济、服务民生,既是现实所需,也是长远发展的必然选择。本项目通过组建(电子商务信息管理平台,产品展示实时交易机制,产业规划方案,产业发展
19、论坛,扁鹊(国际)医药产业孵化器,现代物流服务中心,仓储,城市配送,物流金融服务,GSP企业数字化管理系统,人才中心,OEM国际品牌运营模式,高端商务办公,配套高端住宿,医药健康体验连锁店,云技术医药研发电子商务端,无咎(利民)医药配送终端)等各功能分区,打造产业集聚效应,吸引实力医企入园,实现无咎(汤阴)国际医药大健康产业园的“总部经济”聚集效益。本项目建设符合全国物流园区发展规划2013-2020、医药工业“十二五”发展规划、全国药品流通行业发展规划纲要(2011-2015)要求,符合河南省现代物流业发展规划(2010-2015年)和汤阴县、安阳市 “十二五”规划及城市发展规划,目标定位准
20、确,建设规模合理,项目切实可行。#国际医药大健康产业园建设,将为豫、冀、鲁、晋交界区域“重要商埠”打造又一重要载体平台,加速提升汤阴现代医药物流业发展水平,扎实推进“医药产业”建设,促进汤阴县实现科学发展、和谐发展、跨越发展、更好更快发展。#国际医药大健康产业园建设条件具备,建设方案合理,既有较大的社会效益,又有较好的经济效益,项目是必要的也是可行的。2、建议(1)建议#国际医药大健康产业园列为全县重大建设项目。专门成立#国际医药大健康产业园建设协调推进领导小组,明确分管领导和专门人员,及时协调解决建设过程中所遇到的问题,促成项目尽快实施和投入运营。(2)建议汤阴县政府制定出台#国际医药大健康
21、产业园开发建设及运作的优惠政策和保障措施。具体包括财政、税收、用地、收费、保障政策等方面内容。(3)项目建设单位要合理安排建设时序,分期实施,采取滚动发展方式进行开发建设,边建设边产生效益。(4)#国际医药大健康产业园规划建设中,要按照现代物流技术发展要求合理地选择系统平台和应用逻辑的功能覆盖,同时兼顾到信息建设的系统性、全局性和整体性。既要注重硬件基础设施建设打造一个有形的国际医药大健康产业园,同时又要充分利用电子网络、电子商务再造一个无形的国际医药大健康产业园。第二章 市场分析与需求预测2.1 汤阴社会经济状况汤阴县位于华北平原与太行山脉交汇的山前地带,地处北纬35453601,东经114
22、1311442。北与安阳县和安阳市文峰区、龙安区接壤,东至卫河与内黄县隔河相望,东南至五陵镇与内黄、浚县交界,南至大盖族西南至龙堂西北至王佐与鹤壁市交界。“春秋故国,汉唐置县,汤水之南灵秀地;周公演易,武穆从戎,风流人物越千年”。 汤阴县地处豫北平原,地处河北、山西、山东省交界,属中国七大古都之一、国家级历史文化名城安阳市的行政辖区,总面积646平方公里,辖3乡7镇,298个行政村,总人口50万。先后荣获“国家新型工业化产业示范基地”,“全国食品工业强县”,“全国农产品加工业示范基地”,“全国食品安全示范县”, “中国农业产业经济发展百强县”,“河南省对外开放重点县”和“河南省经济社会发展先进
23、县”等荣誉称号。截止2012年,汤阴县总人口50.1608万人,常住人口43.28万人。近年来,汤阴县认真贯彻落实科学发展观,坚持把工业强县、农业产业化经营、招商引资作为发展县域经济的突破口,在全县形成了以食品加工,医药化工、冶金建材、机械制造、纺织服装、新型材料为辅的工业体系,县域经济发展和综合实力得到快速提升。培育出一批又一批的优势企业和名优产品,推动了县域经济又好又快发展,全县产业链化食品工业成为一大亮点,在全省乃至全国创出了特色。改革开放以来,汤阴县域经济实力迅速增强,社会各项事业长足发展,城乡人民生活明显改善。汤阴县政府把工业强县、农业结构调整、招商引资做为发展县域经济的突破口,采取
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