泽峰花园商业规划定位建议副本.doc

泽峰花园商铺规划定位建议厚土思想2023年11月25日一、前言任何商业的招商策略定位，都必须建立在市场的客观基础上，脱离市场的运作策略都将会带来巨大的风险，本项目亦不例外。虽然目前我项目所处的区域版块发展速度较快，住宅和商业的市场氛围也已开始逐渐成形，但整个发展态势仍属于发展的初级阶段，各种风险系数仍高位并存，因此，各业态的定位和后期操作都必须考虑周全，都必须依托市场客观依据，以此方能更好地规避市场风险，最大化实现租金收益。二、项目现状1、1、2、3以及8的一、二层商铺已完毕隔段，水电和消防设施已基本安装到位，外立面装修基本完毕，现开始逐步落架，但各楼栋门前步行路面尚未完毕硬化和地砖铺设；2、1、2、3前白云路早已通车，且车流量日益增大，而8东侧的规划路目前处在施工的初步阶段，距离达成使用条件尚有一段时间 ；3、难点：由于项目商铺距离道路较近，基本没有位置可划分停车位，消费者停车将是一大难题；1、2、3面向白云路路段也仅能提供部分摩托车位，汽车位难以满足；三、市场状况1、凤岭北凤翔路：街道名称凤翔路街道情况街道两旁均为商品住宅，沿街商铺也属住宅底商。靠近航洋国际城路段商业氛围较浓，靠近佛子岭路路段周边仍有施工，且部分项目入住时间有限，商业氛围局限性。铺面总数约136间（部分项目商铺尚未开发完全）。商业规模1015；3060；60100；100300。经营品种香榭里花园沿街商铺：烟酒茶行：5家；房产中介：6家；餐饮食品类：1家；服饰：2家；便利超市：2家；美发店：3家；药店/诊所：3家；便民服务类：5家；汽车美容：1家；床上用品：1家；金融/通信/邮政：5家；文印：2家；空调专卖：1家；五金/机电/机修：4家；融资、担保：1家；婚庆：1家；闲置：2家。蓝山上城沿街商铺：一层：餐饮酒楼：5家；烟酒茶行：4家；金融：3家；美发：1家；药店：1家；空调专卖：1家。二层：足健会所：2家；酒楼：1家；装饰公司：1家；茶艺馆：1家；酒庄：1家；咖啡厅：1家。保利凤翔花园沿街商铺：烟酒茶行：4家；房产中介：10家；餐饮食品类：4家；服饰/母婴用品：2家；便利超市：2家；美容/美发/养生：4家；药店：1家；彩票：1家；车饰：1家；家居装饰：3家；航空票务：1家；空调专卖：1家；儿童用品：1家；五金：1家；闲置：1家。亿利城沿街商铺：装饰材料：4家；房产中介：2家；杂货店：2家；五金：2家；诊所：1家；便民服务类：4家；茶具：1家；灯饰：1家；凉茶：1家；闲置：2家。香格里拉花园沿街商铺：一层：烟酒茶行：4家；房产中介：1家；餐饮食品类：5家；母婴用品：1家；便利超市：2家；美容/美发/养生：2家；空调专卖：1家；装饰公司：1家；地板：1家；安全设备：1家；酒楼：1家；摄影：1家；家具/家居用品：4家；金融：1家；酒庄：1家；咖啡吧：2家；五金：2家；报刊发行：1家；闲置：3家。二层：文化传播公司：1家。（其余空闲）上座沿街商铺：一层：烟酒茶行：1家；房产中介：2家；装饰材料：5家；养生馆：1家；餐饮食品：2家；干洗：1家；五金：1家。二层：美容养生馆：1家；培训学校：1家。（其余空闲）三层：保健养生馆：1家。（其余空闲）伴云居沿街商铺：一层：酒庄：1家；杂货店：1家；汽车美容：1家；特产店：1家。二层：餐饮酒楼：1家。（其余空闲）租金香榭里花园沿街商铺：67，租金4900元/月，转让费8万。蓝山上城商铺规模较大，一层租金在100150元/月，二层租金在5570元/月。保利凤翔花园沿街商铺：93，租金95元/月，转让费18万（两间）。 沿街商铺：110，租金96元/月，转让费13万（已隔出两层）。亿利城（商铺面积较小）：20，租金5500元/月。香格里拉花园一期商铺：105，租金140元/月，无转让费。二期商铺：租金在60150元/月。上座：100元/月左右。伴云居沿街商铺：120元/月。经营情况沿街商业重要针对周边居民，因此经营范围多在副食品、餐饮、家居装饰、便民类。房产中介也日益盛行。一层商铺使用率较高，上座、香格里拉花园二层以上商铺闲置情况明显，保利凤翔花园根据地势部分商铺可做二层使用。往佛子岭路方向，施工较多，人流车流量少，整体经营状况一般。点评路段靠近航洋商业圈，依托商业圈的优势，周边商铺经营情况较好，而随着各社区配套建设的日渐成熟，人流车流量的逐渐增长，商业前景看好。云景路：街道名称凤翔云景路口至景晖巷街道情况街道两旁均为商品住宅，沿街商铺也属住宅底商。由于周边仍有施工，项目入住时间有限，商业氛围局限性，现阶段商业部分仅为“东景花园”沿街商铺，春晖花园沿街一、二层商铺尚未招商和使用。铺面总数38间。商业规模1030；5090；90200。经营品种烟酒茶行：6家；房产中介：5家；餐饮食品类：3家；窗帘布艺：2家；服饰店：3家；便利超市：2家；咖啡吧：2家；美发店：1家；药店：1家；干洗店：1家；锁业：1家；花艺：1家；粮油店：1家；陶瓷用品店：1家；洗车：1家；装饰公司：1家，正在装修铺面：5家；闲置：1家。租金东景花园商铺租金：60100元/月，物业费：1元/月。早 期 租金：窗帘布艺商铺：80，租金5000元/月，现阶段租金：105号商铺：80，租金8000元/月。经营情况商业重要针对社区居民，因此经营范围多在副食品、餐饮、装饰、便民类。商铺闲置率较少。由于社区规模有限，铺面总数不多，人流车流量有限，整体经营状况一般。点评路段靠近航洋商业圈，随着各社区配套建设的逐渐成熟，人流车流量的逐渐增长，商业前景看好，但根据路段特点，经营民生类商业业态较为保险，投资回报率相对较高。民族大道沿线商铺（航洋国际至德瑞花园）街道名称民族大道（航洋国际城-德瑞大厦）商业建筑类型住宅底商装潢特点一般装修商业规模10-25 30-65铺面数量65间经营品种房地产中介：10家；服装：13家；饮食13家；美容美发：1家；烟酒专卖店：2家；养生用品：2家；便利店：1家；药店：1家；汽车美容：1家；建材：3家；五金：12家；快印：1家；移动通信：2家；酒楼：1家；会所：1家；银行：1家租金/售价租金范围：130 -320元/.月（德瑞花园：90150元/月）点评随着白云路的通车和德瑞花园的入住率提高，加之周边居住人口也越来越多，该路段的人流量日益增长，商业价值和氛围也逐步火热起来，租金也逐年递增。航洋国际城：物业名称航洋国际城（航洋广场街）街道情况城市交通主干道，人车流量较大。是南宁市形象道路，绿化、景观、灯光效果较好，干净、有秩序。铺面总数约800家铺面规模1202023多不等经营种类负一层：沃尔玛超市、服饰、餐饮一、 二层：餐饮、银行、药店、服饰、肯德基、必胜客三层：巴黎春天百货（13层）、各地知名品牌服饰四层：百老汇电影城、美容养生SPA馆、儿童用品、五层：皇家一号国际商务娱乐会所、六层：超越健身馆资本中心（写字楼）高 27层。恒富中心高36层，发展中心高38层，顶层配备公寓式东方假日酒店。另有万豪国际酒店、香榭丽度假酒店进驻。租金100-180元/经营情况航洋国际城写字楼总高27层，周边多余住宅，人流量大，经营业态繁多，餐饮类行业经营状况较好。商城里多为经营各地知名品牌，经营状况良好。物业动态航洋广场街商铺以香榭里花园沿街商铺为主，共38席。2023年4月30日销售中心开放，现在售航洋一线街铺， 商铺面积从6080不等，4.5米层高。价格区间在4000060000元/。优惠条件有：一次性付款付款97折，按揭98折。多数商铺现已出租，经营范围多在饮食、美容、医药等。购买即成带租约商铺，并有70年产权。点评航洋国际城从2023年10月开始运营，通过几年的人气积累，已逐渐成为目前凤岭片区规模最大、档次最高、业态最齐全的集商务、购物、休闲娱乐等为一体的商圈，随着凤岭CBD（中央商务区）、CLD（中央居住区）的建立，及南宁的日渐进步，发展前景看好；在售的航洋广场街因其利好条件，剩余十几套商铺。但同时随着东盟商务区内华润万象城等项目的建起，竞争将更为剧烈。荣和山水美地：街道名称山水美地商铺街道情况物业为荣和山水美地商业部分，分为1#楼和2#楼。随荣和山水美地入住率的增长，经营种类也在逐渐增多，受物业位置影响，消费群体基本为社区内居民。交通情况无公交车直达铺面总数137间。铺面规模40156不等，层高在3米6米不等。经营品种美容/美发：19家；餐饮/食品：25家；房产中介：18家；便利超市：10家；烟酒茶行：6家；药店/诊所：4家；金融/通信：5家；棋牌室：3家；宠物店：2家；文具：2家；五金：2家；婴儿用品：2家；风水：1家；琴行：1家；旅行社：1家；窗帘：1家；便民服务类：2家；闲置：34家。租金大约在80元/月，物业费1.8元/月。经营情况地处山水美地大社区内，人流量正逐渐增多，经营状况良好，但目前仍剩余少量大面积商铺空置。点评荣和山水美地整体规模较大，社区内配套较多，商业街仅137间商铺左右，在经营商铺经营状况良好。再受新政影响，投资者对商业地产的关注度增长，如今所剩铺面不多，开发商自持物业，以租赁方式招商。荣和凤岭娱人码头：街道名称荣和凤岭娱人码头街道情况商业街位置在凤岭白云路上，双向四车道，面向儿童公园，紧邻凤岭水系，地理优势明显。交通情况79路铺面总数100间。铺面规模70112不等，层高在4.1米5米不等。经营品种物业在售，尚未使用。欲打造特色酒吧街、美味食尚街、凤岭咖啡街、美容时尚前线。租金现在出售：一期均价30000元/，二期均价40000元/。经营情况暂无。点评商业面向儿童公园，凤岭水系，背靠荣和山水美地，各项公共配套建成之后，人流量大，投资前景看好，目前商铺出售情况较好。2、凤岭南中泰路：街道名称中泰路（保利21世家）街道情况周边为新开发项目，尚未交付使用，街道人流量少，街道两旁均停靠私家车。交通情况1路、43路铺面总数88间。铺面规模30100左右经营品种房产中介：8家；便利超市：7家；烟酒茶行：5家；餐饮：5家；空调专卖店：2家；干洗：1家；厨具：1家；卫浴：1家；美发：1家；通信：1家；闲置：45家。租金大约在150200元/月，经营情况保利21世家入住较多，商铺重要针对社区业主，但街道两旁多是中介公司和周边装修人员，经营状况一般。点评周边楼盘较多，但目前大多尚未交付或是待装修入住，人流量不多，铺面闲置率高。只有待周边入住率提高，人流量增长，商业氛围形成后，商铺的投资回报才干看涨。桂雅路：街道名称保利东盟国际第一街街道情况位于东盟商务区内，地理位置较好。交通情况1路、43路铺面总数由12栋1-3层的商业楼栋、一栋1层临时商业、两个过街廊桥、十一座人行天桥组成，商铺总数355间。铺面规模一层、二层、三层15100商铺均有，58米的开间，610米的进深。经营品种一层沿街商铺：房产中介：14家；便利店：2家；空调专卖：2家；餐饮：3家；五金：4家；装饰/布艺：3家；闲置：10家。二层以上及里侧商铺尚未招商和使用。租金大约在100元/月，经营情况由于东盟商务区仍在建设中，生活氛围不浓，商铺重要以房产中介为主，经营业态单一，经营状况一般，闲置率较高。点评凭借东盟商务区的优越地势，商铺投资前景看好。销售至今，该项目一直被大众所看好，除优越的地理位置、开发商的品牌效应外，项目配套齐全，绿化、景观价值高。但目前商务区内施工较多，生活氛围不浓，使得商铺人气较淡，经营状况一般。青秀路：街道名称青秀路街道情况东盟商务区中心街，道路宽敞，铺面整洁统一，多为住宅底商，人流量少。交通情况1、43、89路铺面总数53间。铺面规模3080左右经营品种房产中介：17家；餐饮/食品：7家；窗帘：4家；五金：4家；烟酒茶行：5家；美容/美发：3家；装修公司：2家；药店：1家；咖啡吧：1家；宠物馆：1家；文印：1家；便民服务类：3家；水泥：1家；通信：1家；闲置：6家。租金大约在180200元/月。经营情况街道房产中介铺面较多，投资客户流动量大。由于周边多是新商品房，尚未装修入住，施工队伍较多，人流杂乱，商铺经营状况一般。点评周边楼盘较多，但目前大多尚未交付或是待装修入住，人流量不多，铺面闲置率高。只有待周边入住率提高，人流量增长，商业氛围形成后，商铺的投资回报才干看涨。青秀路至越秀路口：街道名称青秀路至越秀路口（联盟新城）街道情况道路宽敞，街道铺面整齐，均为住宅底商，但人流量较少。交通情况89路铺面总数68间。铺面规模30100左右经营品种美容：2家；便利店：2家；茶叶：2家；家政服务：1家；咖啡吧：1家；房产中介：1家；干洗：1家；文印：1家；闲置：57家。租金大约在150200元/月。经营情况由于周边项目入住率有限，人流车流量少，且商业重要针对社区业主，目前商铺使用率低，经营业态单一，经营状况一般。点评周边楼盘较多，但目前大多尚未交付或是待装修入住，人流量不多，铺面闲置率高。只有待周边入住率提高，人流量增长，商业氛围形成后，商铺的投资回报才干看涨。3、区域商业市场总结A、商业氛围：凤翔路一带住宅颇多，随着入住率的逐渐增长，沿街商铺使用率也在增长。航洋国际城随着几年的人气积累，已打导致集商务、购物、休闲娱乐等为一体的高档商圈。毗邻本项目的荣和山水美地商业街则以社区居民为重要消费对象，以私营业主自主经营为主。东盟商务区则因居住条件未成熟、居住氛围不浓等因素导致商业氛围不浓。B、物业形态：凤翔路一带经营业态齐全，经营种类广泛，依托航洋商圈的优势及周边客户的高端定位，酒楼、名烟、酒、茶专卖店等盛行。周边还引进富安居、灯饰城、厢竹海鲜市场等大型专营市场。航洋国际城商圈着力打造高档、品牌化商业路线，以餐饮及百货为主。临近项目的荣和山水美地商业街物业形态则以餐饮类、便民、百货类为主。东盟商务区大型商业尚未完毕，只有部分零散商业。由于商务区投资客户较多，房产中介铺面则应运而生。C、规模：凤翔路一带除了小规模零星商业外，尚有大型酒楼、高档专卖店，铺面规模约在150300不等，周边还拥有几千平米的大型专营市场。航洋国际城商圈则是目前凤岭片区规模最大、经营物业最齐全、最高端的商业群体。荣和山水美地商业街商铺规模在50150不等，受商业规模影响，难形成大型、高档商圈。凤岭娱人码头商业面积约8000平方米，力图打造精品特色商业街。商务区内大型商业如华润万象城等尚未建设完毕，目前在经营的商铺基本以15100不等。D、租金：凤翔路一带商业成熟，沿街一层商铺租金在90250元/月不等，二层以上商铺租金在5070元/月不等。越靠近航洋商圈，租金越高。地处民族大道的航洋国际城商圈各类租金则相差较大，有90320元/月不等的沿街商铺，也有上千元一平米的商城精装商铺。荣和山水美地商业街租金则在80元/月左右。东盟商务区商铺目前虽然商业氛围不浓，但因其地段优势及住宅售价高而连带商铺租金不菲，租金氛围在100200元/月不等。盛天地物业只租不售，价格在120150元/月。E、售价：凤翔路一带商业经营较早，当时售价与今日无法类比。荣和山水美地商业街现在只租不售，凤岭娱人码头一期均价30000元/，二期均价40000元/。航洋广场街价格区间在4000060000元/。东盟商务区则因其地段优势及住宅售价高而连带商业物业售价高，保利东盟国际第一街均价65000元/，保利21世家商铺售价56万/。耀凯凤岭1号近期推出商铺，预计均价60000元/。F、其它：凤岭北区域的商业，除了蓝山上城的二楼出租率相对较高外，其它如上座、香格里拉以及伴云居等项目的二层以上出租率都相称低；而凤岭北的商业代表东盟国际第一街除了沿街一层商铺出租效果好些外，二楼和里铺都尚未启动招商，所有为空置铺面。G、行业切入点：在项目区域范围内，邮政、银行、美体、养生、儿童商品等行业较为稀缺，项目可以此为重要招商对象的切入点，再辅以家政服务、房产中介、便利小超市、洗衣店等平常生活必须行业即可。四、商业规划定位1、规划定位原则商业规划定位原则须考虑一般原则和个例原则。一般原则是所有商业物业在进行市场定位时普遍遵循的原则，个例原则是结合项目特性和区位商圈特性所符合的原则，具体如下：一般原则：n 定位要符合时代和区域特性；n 定位应具有稀缺差异性和互补互动性的特点；n 定位要体现不同因素的赢利性和总体的平衡性；n 定位要在足够的市场接纳力之内。个例原则：n 与区域商业发展同向；n 与区域商业有效缺口相吻合；n 以区域范围内消费者需求特性为导向并考虑其实际购买力；n 保证该项目前期招商推广的成功及后期的保值能力和增值空间。2、规划定位（1）、市场和经营定位市场定位：中高档精品、休闲商业经营定位：儿童精品为主打经营类别定位如童话王国、儿童世界同时以美容美体养生、保健养生、休闲咖啡、茶艺馆、金融服务机构、房产超市、便利店等为辅助定位定位评估：中高档精品、休闲商业的定位是最符合定位一般原则的经营定位，并且能有效地填补区域商业缺口。有效是商业运作的重点难点，具体可表现为商场的经营利润率高低。（2）、业态定位在本商业街的区位、规模、结构、形象、硬设施等外部因素的制约和影响下，本案以儿童精品街为主题业态定位，并以其它休闲、便民商业作为补充定位。业态对比表：业 态选址规定商品结构规模结构经营方式目 标客 户专业商场交通要道、商业中心区、开阔空地体现专业性、深度性、主营商品占经营商品的90面积5，00020，000，其他需根据经营类别作出具体规定，规定空间开阔采用定价销售和开架销售，统一采购仓储式销售、品牌具有自已的特色就近消费和专业细分顾客群综合超市居民区、商业区、交通要道以购买次数多和反复消费的商品为主面积700015000以上，柱与柱之间需在8米以上，纵深60米，净楼高5米以上采用自选销售方式10分钟左右到达的居民商业街交通要道、居民区深度性、文化性、反复消费的商品为主大小不一，总长度200500米为宜统一管理、自主经营就近消费、客户细分从上表可以清楚的看出，专业市场和综合超市的特性规定与本项目的特性需求有一定出入，不适合本项目。而商业街则与本项目商业物业有着很大的需求共同点，比较适合作为本项目业态规划定位。（3）、功能规划在本商业街不能引进成熟的卖场品牌的条件下，本案有必要对商业街进行初步的功能规划，具体规划如下能规划分区表：家居产品类别业态分区说明规划区域面 积()面积比率儿童精品街儿童用品、儿童玩具、儿童服饰、儿童食品、儿童教育、儿童纪念品1/F（1、2）150021.9%便民商业便利超市、干洗店、烟酒专卖、药店1/F（3）103315.1%服务机构银行、邮政、移动通信、房产中介1/F（3、8）5157.5%优雅休闲商业美容美体养生、保健养生馆、休闲咖啡吧、茶艺馆、婚纱摄影2/F所有379355.4% 上表可以看出，商业街是以儿童精品和休闲商业为主营商品，最后的具体布局划分要根据平面分布整体规划特性，在数量、位置、面积和业态组合上，最后进行整体规划分布。3、定位总结综上所述，本项目的核心定位是：统一标准形象管理 中高档次消费的休闲生活精品商业街（1）、定位优势特性：n 依托凤岭儿童主题公园为市场需求背景；n 承接了该区域迅速成长的休闲生活需求市场；n 紧扣了区域商业发展的方向特性CLD对休闲生活的扩大需求；n 强力打造凤岭核心区高档商业物业形象；n 彰显项目地段的商业价值和其保值增值性；n 符合片区消费者新休闲高品位消费理念，能引导消费者并强力挖掘拓展市场潜在消费群。（2）、商业街命名商业街整体招商、推广案名定位：泽峰天街（备选案名：泽峰儿童世界、泽峰天地）定位理由：一是依托800多亩凤岭儿童公园的庞大未来市场需求；二是可以直截了当表达所推物业属性，迅速引起市场客户关注；三是可以与项目住宅部分形成差异化区别，利于宣传推广和后期招商工作的宣传效果。（3）、商业街成功的条件n 其中商业街管理服务素质和经营者是否具有实力、有信誉的商家乃商场成败的关键因素。各商家投入资本，除了维持产品的质素，迎合潮流，还要注重装修，橱窗陈列，灯光，形象，以及售货员的服务水平等等；以建立消费者对此商业街的商家及货品的信心，所以选择商家方面，除了租金回报外，还要作多方面的考虑。n 发展商必须清楚的结识到，要把好的经营者请来进驻商场作为旗舰商家，必须把租赁条件尽量放宽，尽量去迎合有号召力商家的需要，让他们先贯彻进驻，再运用知名商家的号召力去吸引其它经营资源。n 唯有准确的定位、合理租金和对的的招商推广策略，才有机会将所有铺面所有租出，并成功开业，提高商场的整体价值。本案余下部分将围绕项目商业定位和商业街成败的关键因素展开，最终的目的是要成功引进有优良商场经营管理服务素质和有实力有信誉的旗舰商家。五、租金建议1、定价因素本项目商业租金价格水平与项目素质、商场定位、市场供求状况有着密切的关系，以下几方面是本报告拟定价格时首要考虑的因素：n 整体的经济环境n 区域商服物业的供应情况n 区域和同行业租赁市场状况n 商场自身的素质n 商场形象和昭示力n 商场租赁的形式2、定价策略n 体现专业形象，打造优良商业品牌，中档租金水平定位，整体出租租金定价和分层分类散铺出租租金定价相结合；n 采用市场比较法，区域租金比较和同类型物业租金比较相结合n 定价的方法使用市场比较法中的区域租金比较法，而分层分类散铺出租租金定价的方法则使用同类型物业租金比较法；3、定价过程（1）、区域租金类比情况（略）：详见本报告第三部分“市场状况”（2）、本项目商业物业前期租金定价建议当分层分类招商即散租时，暂时排除经营方面的困难和不拟定性，结合本商场定位的差异性，本案建议商场散铺分租租金如下：n 整租价格（如单层整体出租租金再下调20%）：3565元/n 分层散铺租赁价格： 1F 7090元/2F：3555元/n 管理费：暂定1.8元/n 租赁押金：2个月租金n 管理押金：一个月的管理费n 协议保证金：一个月租金即时租金收入估算（租金取组中值）表：含1、2、3、8一、二层商铺收益内容整租散租算法收益值(元)算法收益值(元)项目收益租金(65+35)/2*68413420501F：(70+90)/2*3048=2438402F：(35+55)/2*3793=170685414525租赁押金3420502684100/829050管理费1.8*684112312.8/12312.8管理费押金/342050/414525协议保证金/342050/414525合计/1722562.8/2084937.8六、附件：业态规划平面图附件一：1、2、3一层功能平面布局图，总面积2533附件二：1、2、3二层功能平面布局图，总面积2870附件三：8一层功能平面布局图，总面积515附件四：8二层功能平面布局图，总面积923厚土思想（泽峰花园项目组）2023年11月25日