2016新版商品房买卖合同范本解读分析详解.pptx
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1、120162016新版商品房买卖合同范本解读新版商品房买卖合同范本解读2一、合同范本的现状概述二、新旧范本的对比分析三、范本实施对标的行动建议目 录33合同范本的现状part14一、2000年 上一版本颁布的时间是2000年二、各地的应用情况 目前与上一版本较一致的为广东地区 其中成都的要求比较严格 昆明、西安的应用条款较为宽松 长沙现版要求注明公共配套的竣工时间55新旧合同范本的对比分析part26一、最高拿到双倍的总房价款第五条:要求开发商对房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形进行承诺,如果开发商违反这些承诺,导致购房者合同无法备案或无法办证的,就可以主张退房
2、、退利息,然后最高再可赔偿一倍赔偿一倍的房价款。1、赔偿金额一般为10%或20%2、同期活期存款利率合同无法备案1、赔偿金额最高可达一倍房款2、不低于同期贷款基准利率房屋无法办证或逾期主要风险:处置建议:对比解读:目前目前新版新版注:旧改项目的风险与难度将更大1、准时获证,避免草签后长期等候2、如期备案合同、办理房产证3、避免对土地、房产的二次抵押4、谨慎选择旧改项目关键条文:7第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2、项所列条件:1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2.该商品房已取得房屋测绘报告;1、取得竣工验收报告1、竣工验收备案表2、房屋测绘报告对比解读:目前目
3、前新版新版关键条文:1、新版范本在合同上列明竣工验收备案表为交付必备条件,交付时以“擦边球”的方式难以说服业主。2、新增交房文件中还包括房屋测绘报告,这在不少城市的交房实践中,往往是被排除和忽略的,所以应当引起重视。二、交房必备测绘报告,水电气实际可用81、不表述或仅表述“达到使用条件”2、对弱电类不约定1、要求更高:与市政管网连接,供应2、约定弱电类逾期“按天”支付违约金对比解读:目前目前新版新版关键条文:第十条商品房相关设施设备交付条件(一)基础设施设备1.供水、排水:交付时供水、排水配套设施齐全,并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的,供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准,
4、;2.供电:交付时纳入城市供电网络并正式供电,;3.供暖:交付时供热系统符合供热配建标准,使用城市集中供热的,纳入城市集中供热管网,;4.燃气:交付时完成室内燃气管道的敷设,并与城市燃气管网连接,保证燃气供应,;5.电话通信:交付时线路敷设到户;6.有线电视:交付时线路敷设到户;7.宽带网络:交付时线路敷设到户。(1)以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的,出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第5-7项未按时达到交付使用条件的,出卖人按日向买受人支付按日向买受人支付 元的违约金元的违约金;二、交房必备测绘报告,水电气实际可用9主要风险:处置建议:1、城郊或新区项目
5、居多。我司项目较多处于市政配套不全的边郊,根据这几年的交房实践,交房时一般是水、电、暖、气达到使用条件,市政配套的接通时间我司难以控制,此项要求对我司后期的投资、开发建设及交付影响较大。2、按过往经验,交付前备案表获取困难,房屋测绘报告绝大部分是交付以后才能获取。1、合理节点,刚性执行。根据该范本的实施情况,预留办理测绘报告的时间。3、不利因素公示,客户书面签字认可。2、城郊项目提前了解政府部门的规划时间,并预留缓冲期限,确保相关市政配套的齐全。如因政府原因需提前向政府申请出示相关证明文件或者去公证处公证,以降低我司风险二、交房必备测绘报告,水电气实际可用10三、合同须明确公共配套的交付使用时
6、间及处理方式第九条商品房交付条件(二)公共服务及其他配套设施(以建设工程规划许可为准)1.小区内绿地率:年 月 日 达 到 ;2.小区内非市政道路:年月日达到 ;3.规划的车位、车库/4.物业服务用房/5.医疗卫生机构/6.幼儿园/7.学校以上设施未达到上述条件的,双方同意按照以下方式处理:1.小区内绿地率未达到上述约定条件的,。2.小区内非市政道路未达到上述约定条件的,。关键条文:1、不表述公共配套设施2、业主一般以规划及彩平图作为维权依据1、绿地率、规划车位、医疗机构、学校等配套设施明确交付使用时间节点,如未达使用条件有相应的赔偿额度。对比解读:目前目前新版新版11三、合同须明确公共配套的
7、交付使用时间及处理方式主要风险:处置建议:1、将以往忽视的公共配套透明化,纳入交付条件,增加客户拒收、赔付的诉求点;2、对于较大面积的地块,历史操作中存在公共配套位置改变、建设时间推移等情况,并将加大交付难度。1、对规划设计提出了更高要求。即一般应在首批开工阶段,相关的公共配套设施及用房的位置就应固定下来,否则后期的规划调整操作困难,将增加合同违约等风险。2、将整个项目的公共配套的节点纳入关键节点,并且知会各业务部门,并在各期的销售合同中分别注明。3、口径培训,合理承诺。要求营销对前期的产品策划及产品筹备阶段,深入了解项目的相关公共配套的详细信息,对公共配套的相关面积、位置、移交情况等重点了解
8、。在项目销售培训时重点提出,统一销售口径,避免在销售过程中出现不当承诺。12典型案例:典型案例:“山顶公园山顶公园”13四、交房通知至少提前10日,查验交付不得有前提、修复后再交付关键条文:第十一条交付时间和手续(一)出卖人应当在 年 月 日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日期届满前日(不少于(不少于10日)日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的,以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间,以该商品房所在地为办理交付手续的地点。1、一般只约定交付前通知1、
9、交付通知发送的提前量不得少于10日。对比解读:目前目前新版新版14四、交房通知至少提前10日,查验交付不得有前提,修复后再交付关键条文:(三)查验房屋1.办理交付手续前,买受人有权对该商品房进行查验,出卖人不得以缴纳相关税得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的,由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起次日起 日内负责修复日内负责修复,并并承担修复费用,修复后再行交付。承担修复费用,修复后再行交付。(1)屋面、墙面、地面渗漏或开裂等;(2)管道堵塞;(3)
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