如何分析房地产企业财务报表.doc

房地产企业财务报表解析
房地产企业与其他企业相比,具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点,其财务报表所显示的信息往往与实际偏差较大,因此不能完全拘泥于财务报表常规的分析方法。
房地产企业财务报表的局限表现在：
1.大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表分析者对企业偿债能力的判断。
2.开发成本准确计量和分摊难度比较大，影响报表分析者对企业真实资产总量的判断。
3.期间费用全部计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。
按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和销售费用作为期间费用，直接计入当期损益。房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损，特别是对于连续开发和滚动开发的企业，更难通过财务报表分析出企业真实的盈利能力，这样势必影响企业经营情况的客观反映。
一、从资产负债表入手，对房地产企业税收解析
1、货币资金科目分析。如期末余额较大，则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析，如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象，要对企业的预收帐款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收帐款”科目记帐，少申报预计利润，同时要求提供银行对帐单，查阅是否 存在货币资金已支出未入帐的情况，并查明该项支出是否属于实质性的关联企业。如期末余额较小，要分析是否可能存在货币资金不入帐的情况。应当要求企业提供银行对帐单与企业银行存款明细帐相核对，是否存在资金转出不入帐，不记在其它应收款等往来科目，而放在银行未达帐项中。另外也可以突击实地盘点企业的库存现金数并与现金日记帐帐面数核对，如相差较大，应当分析具体原因，是否存在帐外经营的情况。
2、应收帐款科目分析。由于近几年房地产行业进入卖方市场，房地产产品供不应求，有的房地产开发商甚至在取得预售许可证之前就要求购房人一次性交清，所以房地产企业应收帐款科目一般余额比较小，应当对房地产企业的应收帐款进行明细分析，如期末应收帐款明细科目期末余额为贷方余额，则应重点分析，防止企业将收到的预收款放在应收帐款科目，而不放在预收帐款科目，需要通过分析相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假，是否逃避预交企业所得税。
3、其它应收款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，应认真分析明细。如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发生额较大的往来，要审核业务发生的时间、往来的性质以及是彼此间是否属于关联企业，要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借，计入其它应收款，不按关联企业之间按独立企业之间的业务往来计提利息收入。
4、存货科目分析。此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况。期末完工产品的余额一般是与预收帐款科目有对应关系的。由于目前房地产企业开发项目必须达到一定阶段才能取得预售许可证，而房地产开发项目由于需要投入资本比较大，建筑商也需要及时按照工程进度与房地产企业开票结算工程款，所以房地产企业期末完工产品的余额一般是与预收帐款科目有对应关系的，存货金额应当与预收帐款金额在保持一定比例的正相关关系。如果远小于预收帐款期末金额，则有可能存在收入成本费用不配比的现象，存在前期多结转销售成本的可能。这时要分析企业开发产品总成本、单位面积的开发成本等计算方法和分摊依据，是否将土地出让金、前期工程配套费等一次性计入前期成本。有的房地产公司结转销售成本时，不按税务规定的成本结转方法进行结转而是按成片开发的综合毛利率进行结转，就可能出现门面房在前期销售时多结转了成本；如果期末存货金额远大于预收帐款期末金额，则有可能存在预收款项不通过预收帐款科目核算，而通过其他科目核算的可能。同时在审核存货科目时，还应注意将完工开发产品的贷方与主营业务成本的借方进行比对，两者应当相等，如大于则有可能存在将开发产品用于抵债、赠送等未视同销售的情况。
5、固定资产科目分析。一般情况下房地产公司的固定资产帐面数，相对于企业的注册资本、开发规模来说，金额不会很大。如金额较大，应当分析其具体明细。房地产企业固定资产科目核算的内容主要是汽车、复印机、电脑、打印机、办公桌等。房地产企业与其他工业企业相比,具有开发周期长的特点，但流动性也相对大一些。一个地方开发结束后，就转到下一个地方开发，所以办公用房一般都采取租赁方式。有些开发时间长的房地产公司也可能有办公用房如售楼处和样品房等，但对照2006年31号文件规定，建设售楼处时其成本必须单独核算，否则应当视为开发产品而不作为固定资产来处理。根据房地产公司开发的特点来说，开发单位和施工单位一般不会是同一家公司，因而明细帐上一般不应当有工程机械等设备。如发现则需多加审核相关手续并实地盘点以辩别其真伪。有些实行核定征收企业所得税的建筑公司将购买的机械设备发票放在房地产公司入帐，少开具建筑业发票以达到少缴营业税及附加的目的。另外如固定资产中有房屋，也应当认真分析是否是将开发产品转为经营性资产，其产权关系是否真正属于房地产公司。
6、短期借款科目分析。绝大多数房地产企业由于投入资金量大，一般都有银行借款。对于短期借款科目的审核应重点围绕两个方面：一是企业是否有将预收款以借款的名义记入短期借款科目，逃避预交企业所得税。一般来说企业短期借款为整数，而且以万元为单位。分析中如发现企业短期借款金额准确到千位以下，则应重点审核短期借款记录是否真实、规范，是否存在将预收合同外的购房款因公司经营需要转入帐内运营，而计入该科目。二是对于金额比较大的借款，要认真分析借款的金额和付息方式。特别是向个人或非金融单位的借款，更要认真审核其合同的真假，对于由于借款利率超过基准利率而列支的利息，应不允许税前列支。要认真分析企业与借款方是否有存在关联关系，对超过注册资本50%以上关联方借款利息应不允许税前列支。
7、其它应付款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，此科目如期末金额较大，应认真分析明细。一是看其它应付款是否核算关联企业之间的往来，对于关联企业的往来需要注意以下几个方面：一是部分房产企业将向关联企业的借款放在此科目里并计提利息在税前列支。需要审查企业向关联企业的借款是否超过企业注册资金的50%，计提利息的利率是否超过同期银行贷款利率。二是看其它应付款是否核算代其它部门收取的税费。房地产公司代其它部门收取的税费也一般放在此科目核算，要分析收取税费时，谁开具收据以及分析是否属于房价的组成部分。如果属于房价的组成部分及由房地产公司领取的收据自已开具，则此部分需确认为收入。三是需要分析其它应付款是否存在长期应付未付的情况。如有些房地产公司为了少缴纳33%的企业所得税，签订假的施工合同，由房地产公司支付税金，让建筑公司多开具建筑业发票金额入帐，由于业务虚假，相关应付款永远是应付未付。四是部分房地产企业与购买方在签订购房合同时，为了达到双方少缴相关税费的目的，房屋的真实成交价往往高于开票价，其差额部分房产公司往往以收据形式收取，在房地产公司需要资金周转时，以借款或集资款的名义，计入此科目。
8、预收帐款科目分析。此科目是房地产行业最为敏感的涉税科目。需要与存货、主营业务收入、主营业务税金及附加、应交企业所得税等科目一起综合分析。这几个会计科目之间都有一定的对应关系。在分析中，一是要通过预收帐款明细帐以及相应的购房合同上注明的付款方式，分析判别主营业务收入应当确认的时间。二是要将资产负债表预收帐款科目数据与企业申报表数据进行比对，分析收到的预收款是否及时足额预交了企业所得税。具体方法是将资产负债表预收帐款科目本期增加额乘以预计毛利率后的金额，与企业申报表中预收帐款纳税调增金额减去预收帐款纳税调减金额后的余额进行比对，两者金额应该一致。
9、资本公积科目分析。要将年初数与期末数进行比较，如增加较多，则应当分析增加的原因，是否符合交纳企业所得税的条件。
二、从损益表入手，对房地产企业税收解析。
1、主营业务收入科目分析。分析已出售开发产品是否及时结转销售收入。一般的房地产公司都会尽可能推迟确认主营业务收入，其确认的依据和金额与开具的正式房屋销售发票的金额一般是相等的。大部分房地产公司对确认收入时间的理解是必须开具正式发票时才确认，开具发票前取得的收入只算是预收款。对照31号文件精神，房地产公司确认收入的时间和金额分很多情况，需要对房地产企业的销售方式、与购房户的购销合同的内容等进行认真分析。
2、主营业务成本科目分析。此科目可能存在的最大的问题是结转的主营业务成本被人为加大或提前。对于连续开发或滚动开发的房地产企业，较多房地产企业不按照收入成本配比原则，不能分项目进行成本费用的归集和分配，从而导致前期开发项目的利润人为调低，无法保证企业所得税的均衡入库。
3、主营业务税金及附加分析。此科目与主营业务收入和预收帐款科目有一定的逻辑关系。从理论上测算，主营业务收入及预收帐款当期的增加额乘以5%的营业税税率，加上当年实际交纳的土地增值税和地方综合规费，此金额应与申报的主营业务税金及附加基本相等。如相差较大，应当分析原因，有无人为加大税金及附加的行为。
4、主营业务利润科目分析。房地产企业的毛利率是比较高的，要根据掌握行业利润参考值，并结合同地段其它房地产公司的经营情况，分析判断所评估企业的毛利率是否合理?
5、期间费用科目分析。管理费用过高过低都可能存在问题，过高了可能有虚列支出的情况，需对大额的支出审核票据的合法性和其业务的真实性。管理费用过低了也有可能企业将前期发生的业务招待费、业务宣传费、广告费全部计入了开发成本中的前期工程费，而没有单独归集此部分费用，并于正式销售收入确认后配比进入当期费用列支。对于财务费用，要着重分析利息支出的合理性，要注意开发产品完工前发生的利息费用只能进入开发成本，而不能作为期间费用全额于当期列支。因而要结合开发产品完工确认的时间，通过分析利息列支的情况分析判断是否按税法规定列支。
6、营业外收入分析。一是分析代收契税等手续费用是否准确记录。现在一般地方政府都将需收取的契税等费用委托房地产公司在收取房款时一并收取。地方政府给予一定比例的返还。部分房地产公司都将此返还的手续费计入了小金库，瞒报了此部分收入。二是分析固定资产盘盈，固定资产处置收益，非货币性资产交易收益，出售无形资产收益，罚款净收入和其他应计入营业外收入的项目是否属于视同销售应当确认的范围。
（泰兴市国税局 殷 荣）