某房地产开发项目可行性项目可行性论证报告(住宅小区项目可行性论证报告).doc

某某市繁盛名苑（一期）

项目申请报告

某某投资咨询有限公司
二○○八年六月

1

某某市繁盛名苑（一期）项目申请报告
目 录
第一章 申报单位及项目概况 1
一、项目申报单位概况 1
二、项目概况 1
（一）项目建设背景 1
（二）项目建设地点 4
（三）主要建设内容和规模 4
（四）项目建设方案 5
（五）投资规模 17
（六）资金筹措方案 21
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 22
一、发展规划分析 22
二、产业政策分析 23
三、行业准入分析 24
第三章 资源开发及综合利用分析（略） 25
第四章 节能方案分析 26
一、用能标准和节能规范 26
二、能耗状况和能耗指标分析 26
（一）能源供应状况 26
三、节能措施和节能效果分析 29
（一）建筑节能 29
（二）电气节能 29
（三）节水措施 30
第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 31
一、 项目选址及用地方案 31
二、土地利用合理性分析 31
三、土地利用合理性分析 31
第六章 环境和生态影响分析 33
一、环境和生态现状 33
（一）地表水环境 33
（二）大气环境 33
（三）声环境 33
二、生态环境影响分析 33
（一）项目建设期主要污染源和污染物分析 33
（二）项目运营期主要污染源和污染物分析 36
三、生态环境保护措施 37
（一）项目施工期环保措施 37
（二）项目运营期环保措施 39
（三）环境影响评价和建议 40
四、地质灾害影响分析 42
五、特殊环境影响 42
第七章 经济影响分析 43
一、经济费用效益或费用效果分析 43
（一）销售收入预测 43
（二）有关税费 43
（三）财务评价报表 43
（四）盈利能力分析 44
二、行业影响分析 45
三、区域经济影响分析 45
第八章 社会影响分析 46
一、社会影响分析 46
二、互适性分析 46
三、社会风险分析 46
四、结论和建议 46
附 表、附 件 48

II
第一章 申报单位及项目概况

一、项目申报单位概况
（一）项目名称：某某市繁盛名苑（一期）项目
（二）项目申报单位：某某市繁河实业有限公司
某某市繁河实业有限公司是一家以房地产开发、经营为主的综合性企业，拥有丰富的市场投资经验，具有良好的经营实力和社会信誉。
该公司于2005年10月24日取得某某市工商行政管理局颁发的《企业法人营业执照》(注册号4416002000029)。本公司的注册资本为人民币200万元。由某某市繁河实业有限公司于2006年10月24日之前已经缴足。
本公司于2007年12月26日取得某某市规划建设局批准的房地产开发资质证书，证书编号为粤房开证字第0060138号，有效期限为2008年12月26日。
二、项目概况
（一）项目建设背景
1．某某市房地产发展状况
某某市位于广东省东北部，东江中上游，辖源城、东源、和平、龙川、紫金、连平等六个县区，全市总面积1.58万平方公里，人口334万。
近年来，某某市坚持工业立市，走新型工业化道路，大办工业园区，大力招商引资，工业发展步伐明显加快；着力发展以旅游业为龙头的第三产业，不断提高城市化水平，先后获得了中国优秀旅游城市、全国先进卫生城市、全国环境综合治理先进城市、中国优质饮用水资源开发基地、广东省卫生城市称号。目前正全力创建国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市、全国双拥模范城市和省级文明城市。
某某市内外交通便利，交通网络快捷，京九、广梅汕铁路及105和205国道纵贯全市，河惠、粤赣、河龙、龙梅等高速公路相继通车。从某某到广州、深圳车程在一个半小时以内，到广州新机场、深圳宝安机场不用两小时，到香港机场不需三个小时，区位优势尤为突出，成为珠江三角洲产业转移的首选之地，同时也是海内外客商投资的热土。经济的快速发展，便捷的交通网络，大大地促进了某某市房地产的发展。
2．某某市房地产市场现状分析
目前某某房地产市场处于启动阶段，但是经济发展速度很快，即将进入快速发展阶段。04年～06年，销售量、销售额、均价增长较为平稳。2006年某某市房地产市场继续保持了供销两旺的发展态势，尤其是商品房预（销）售套数达到了5048套，创建市以来年最高预（销）售纪录。2001-2006年某某市房地产施工面积、销售面积情况见图1-1，近几年商品房销售价格见图1-2。

图1-1 2001-2006年某某市房地产施工面积、销售面积一览表

图1-2 某某市区商品房房价情况
市房地产管理局提供的统计数据显示，2006年市区全年完成房地产交易办证4027宗，面积60.25万平方米，金额8.3亿元，同比前年分别增长33％、11％及43％；商品房预（销）售5048套，面积63.81万平方米，金额13.9亿元，同比前年分别增长了30％、26％及51％，其中商品房预售4219宗，面积53.82万平方米，金额11.47亿元，同比前年分别增长了31％、27％及57％。数据还显示，某某市房地产业在办证、预售及销售等指标上都创下了建市以来的最高纪录。
3．未来趋势
（1）城市发展：某某将大力发展高新技术产业与旅游业相结合的现代化城市。新城市发展，旧城改造，城市中心的聚集效应，产业的升级，文化的建设，将相当程度上促进房地产的需求和增长。
（2）城市人口结构变化：产业结构的变化将使未来城市人口结构产生变化，哑铃型的人口结构向纺锤型过渡，中坚购房人群消费活力增强，占据比重逐渐增大；
（3）土地市场规范：交易市场逐渐规范，为有实力的品牌发展商提供了更多机遇。
（4）新城区称为热点区域：新城区将成为未来城市的热点区域，尤其是建设大道和黄沙大道两侧。
（5）外地发展商进入：外地开发商如雅居乐、长城、丽日等房地产企业不约而同地来到某某开疆拓土，另有很多开发商纷纷前来考察，表示出浓厚的兴趣。本土开发商与外地开发商之争、大开发商与小开发商之争势在必行。
（6）产品多元化供应，服务需求日益凸显：原有较为单一的产品供给形式将被丰富的产品多元化供应取而代之。品牌、产品、服务将越来越被小业主们所关注。
（二）项目建设地点
项目位于某某市新市区永和路北面、华达街西边，用地与路面基地标高与道路现有标高相差不大，整块用地呈方形，地块地理位置良好。规划总用地面积为4715.90m2。
项目用地位于新市区中心片区，地段优越，周围银行、酒店、学校、商场等配套设施齐全，是某某市新市区难得的旺地，是经商、购物、休闲、居住的理想场所。
（三）主要建设内容和规模
根据某某市城市总体规划及项目相关规划，本项目用地性质为商住用地。通过对目标客户的分析，项目拟定位于建设功能完善的中高档居住小区，主要面向的客户为某某市改善型二次置业客户和一定经济实力的外地人群。
建设规
建
项目主要建设内容为住宅和商场，主体建筑为两栋塔楼。两栋塔楼采取平行布置均为13层高，一层和二层设置商业，二层屋面设置屋项花园，三至十三层为住宅。本项目以中等面积户型为主，户型方正实用，为两梯四户，四房的户型均带入户花园，并且户户南北通透。
本项目规划用地面积为4715.90m2，总建筑面积24986.26m2。其建设内容和规模见表1-1。

表1-1 项目建设内容和规模
序号
内容
面积（m2）
备 注
1
规划总面积
4715.90

2
总建筑面积
24986.26

2.1
建筑占地面积
2122.16

2.2
住宅总建筑面积
12480.4
88套住宅
2.3
净菜市场
5404.42

2.4
消防控制中心
35.6

2.5
不计容积率建筑面积
8015.84

屋面花园面积
950

地下室
7065.84

3
停车场停车位

地上20个车位
地下195个车位
4
容积率

3.8
5
绿地率

30%
6
覆盖率

45%　

（四）项目建设方案
1．总体规划设计思路
总体规划采用“围而不合”的规划设计理念，使小区既保持了良好的私密性，又拥有舒适的通透性，同时最大程度地创造出更多的商业空间，并且又营造出繁花似锦的内庭院，既追求了经济效益，又得到了较好的社会效益。
拟借鉴某某在建及已建商住用房的成功发展经验建设一个“宜居社区，健康住区、智能小区”，体现“以人为本”的居住理念。并注意从以下几方面着手，以达到完善的规划设计效果。
（1）遵循“科学、美观、经济、实用”的原则进行设计。在功能布局上要处理好建筑风格与经济性的关系和重点与一般相结合的关系。
（2）符合国土部门对该建设用地的规划设计要点。平面布置要在遵循规划条件的基础上，充分体现经济、合理、高效和可持续发展的原则。
（3）与片区的规划相适应。道路、给排水设施和供电设施的布置亦需顺应区内的各种设施的布局和走向，以达到局部和整体的协调一致。
（4）住宅建筑群体空间规划应满足必要的房屋日照间距和自然通风的要求，满足安静不受外部噪声的影响的要求，交通组织满足出行便捷要求，满足防火、防震、防洪等安全要求，为居民提供适宜的交往场所等功能方面的要求。
2．总平面布局
项目用地位于某某市新市区范围内，用地较为规整，用地面积为4715.90平方米。平面规划应满足功能需求，做到功能分区合理，妥善组织人流、车流；正确处理与周边环境的关系，减少外环境对建筑本身的影响，建筑覆盖率、绿地覆盖率等指标需满足国土规划部门的要求。
用地周边均有规划道路多条，小区出入口设在北面，便于人流，车流组织并营造入口的宽敞气氛，内部中心位置设有休闲场所，便于小区居民尤其是老年人的公共社交活动，体现了开发商的“人文”开发理念。小区干道宽设为6米，宅前路宽度设为2.5米，可满足交通和消防的需要。
小区内活动不受机动车干扰，并设有地下停车场，地面设计均围绕板楼长边作为消防通道，并尽量做到回避端式设计。小区内有完整的绿化规划，结合项目特点,设置二层屋顶花园，体现以热带海滨风格的园林景观。
项目地处新市区政治及商业中心区，建筑风格及景观设计注重与周边城市景观的协调结合。重视小区内环境、绿化及道路的规划，着重于建筑质量的优良及建筑物立面设计的新颖和个性化。
3．建筑方案设计
（1）主要设计依据
① 《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）2002版
② 《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
③ 《住宅建筑规范》（GB50386-2005）
④ 《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）
⑤ 《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2004）
⑥ 《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）
⑦ 《民用建筑节能设计标准》（JGJ26-95）
某某市繁河实业有限公司提供的用地红线图；某某市规划局规划设计要点；国家、某某市相关的建筑设计法规、条例及技术标准。
（2）建筑设计
本项目主要为小高层建筑，为塔楼结构。本项目尊循因地制宜的规划设计，充分利用场地资源，构成一个高低错落的建筑景观，营造出优雅的居住氛围，同时改善周边的不良环境；以人为本的构思空间，意在营造适宜人活动的尺度和空间。
住宅群楼采用合理的间距和架空层以有利于小区的自然通风降温。住宅楼按标准层层高3米设计，居室净高不应低于2.5米。项目共设置住宅88套，住宅建筑面积12840.4平方米。住宅户型方案见表1-2。
表1-2 户型方案表
类型
户型
户数
建筑总面积（m²）
备注
住宅
二房二厅
36
12480.4

四房两厅
16

三房二厅
36

住宅合计

88
12480.4

住宅设计根据不同的产品，不同组团、不同的位置形成不同的建筑形态，有针对性地进行住宅楼型及户型设计，引入弹性空间等居住理念，根据市场需求调整户型，既注重经济实用，又能提供独特的居住空间体验，产品具多样性，满足不同要求。
为体现“城市的、现代的、生态的”社区氛围和“开敞的、健康的、运动的”社区文化，本项目建筑形象着重塑造简洁明快的视觉效果，造型富于动感。
住宅立面设计能通过对屋面、墙面、门窗的不同材质、色彩的变化，形成朴实、简练、多样统一的建筑总体风格。建筑为平屋项，采用简洁明快的现代风格，使整个小区建筑形象轻巧，富于光影变化和错落的轮廓，在现代的居住氛围里渗透出亲切的生活气息。
户型设计以“布局紧凑，功能合理”为出发点，在设计中应合理分配各房间面积，尽量减少消极无用空间，注重功能的合理性，大户型客厅、餐厅南北相通，既宽敞又有利于通风采光。各户型均有宽阔的观光阳台和生活小阳台，空调机位隐蔽处理，冷凝水统一排放，不影响建筑的立面造型。
套型设计应以居住生活行为规律为准则，满足居住者生活、生理、心理等需求，实现舒适、健康的居住目标。套型面积取决于功能，套型功能的增量，除适宜的面积外，尚应包括功能空间的细化和设备的配置质量，与日益提高的生活质量和现代生活方式相适应。同时考虑私密性、交往空间、灵活性、日常安全等以下因素。
私密性
合理安排各种功能空间，避免各居住空间的相互干扰，以及邻里住户间的对视现象，保证私密性。
交往空间　
住宅内部的交往空间，包括单元入口、楼梯、电梯、前厅、过道、平台、走廊等居住者过往和停留的空间，属半公共半私有空间，具有楼内人们活动的公共性和社会性。
灵活性　
结构、设备及其管网布置应为住宅的可改造性创造必要的条件。宜采用大开间结构、竖向干管集中外移、横向支管不穿楼板等技术。
日常安全　
针对老年人、残疾人以及儿童生活活动的安全需要，套内自然层应避免台阶和错层，设置扶手、护栏、防滑地面和报警装置等设施。
（3）结构设计
① 结构物设计基准期限
本项目建筑主体结构的设计基准期限为50年。
② 荷载取值
风荷载。根据《建筑结构荷载规范 》，工程面粗糙度类别为B类。基本风压：ω0=0.8K/m2；风荷载标准值： ωk=βzμsμzω0；
竖向荷载。楼面均布荷载、屋面均布荷载按《建筑结构荷载规范》取值，特殊的设备荷载按实际情况考虑。均布活荷载标准值取值如下：房间、厨房：2.0k N/ m2；厕所：2.0kN / m2；走廊，门厅、楼梯：2.5kN / m2；上人屋面：3.0kN / m2；大厅、阳台：3.0kN / m2。
③ 建筑物的耐火等级
本项目建筑工程的耐火等级按二级设计，相应其构件的燃烧性能和耐火等级按《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）中有关条文设计。
④ 结构设计安全等级
根据《建筑结构可靠度设计统一标准》，本工程结构安全等级为二级。
根据《建筑抗震设计规范》，本工程框架抗震等级为二级，按抗震烈度6度设防并采取抗震措施。
⑤ 结构体系
拟采用框架剪力墙结构体系。
⑥ 基础型式
本工程各单体主要采用桩基础。
（4）装修设计
本项目建筑是新市区范围内开发的中档商住楼，其工程的装修设计应按照商业居住大楼的中高标准进行装修，本项目主要采用的装修标准见表1-3。
表1-3 建筑物基本装修标准表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
序号
功能
外墙面
门窗
内墙面
地面
天花
1
厕所
防水墙面涂料，基础为花岗岩
塑钢窗、夹板门
墙面砖到顶
防滑砖
铝扣板吊顶
2
走廊
ICI白色涂料
防滑砖
ICI白色涂料
3
楼梯
ICI白色涂料
防滑砖
ICI白色涂料
4
住宅
ICI白色涂料
防滑砖
ICI白色涂料
5
净菜市场
ICI白色涂料
防滑砖
ICI白色涂料
6
消防控制中心
ICI白色涂料
防滑砖
ICI白色涂料
4．公用及辅助工程设计
公用及辅助工程包括给排水工程、消防工程、强电工程、弱电工程、空调排风工程、无障碍设计等分项工程。
（1）给排水工程
① 设计依据
《室外给水设计规范》（GB 50013－2006）；《室外排水设计规范》（GB 50014—2006）；《建筑给水排水设计》（GB50015-2003）
② 给水系统
本项目用水量估算按照设计规范要求，住户按313人计算，用水量300升/人·日标准估算，日用水量约94立方米；商铺用水量按绿化用水8升/m2·日，日用水量为43立方米；住户和商铺用水量合计为137立方米。绿化用水、消防用水、未预见水量按以上日用水量15％计为21.0立方米。则日用水量合计约158立方米。
本工程生活用水水源采用某某市自来水，本工程从周围道路引两根DN150进水口，作为本工程的给水水源。本工程从周围市政给水干管引入二条DN150给水管，并在室外布置成环状管网，作为本建筑生活及室外消防水源。为保证生活用水的水质，所有室内生活用水管道采用无规聚丙烯（PP-R）管材。
本工程给水系统在竖向分为二区，一区：地下室一层～五层为一区，由市政管网直接供水，采用下行上给给水方式。二区：六层～十三层为二区，由变频调速给水设备供水，采用下行上给给水方式。
本项目地下室设消防水池，有效容积324m3，生活水池有效容积12.50m3。水池从室外DN150环状给水管网接入三个DN100进水口。
③ 排水系统
本项目排水管道采用污、雨分流制。粪便污水立管加辅助通气立管，粪便污水经化粪池处理后与生活废水合流排入市政道路的污水管道。厨房洗涤污水含有泊污，经过沉渣油池隔油隔渣后，再排入室外污水系统中。雨水由分设于屋面各处的雨水口收集，经雨水管有组织的排入市政雨水管 网，道路的雨水及路面清洗水经设于路边的雨水收集口排入市政雨水管网。室内排水管材均采用UPVC硬聚氯乙烯塑料排水管。室外埋地排水管采用UPVC排水管。
（2）消防工程
① 设计依据
《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）2005年版；《建筑灭火器配置设计规范》 （GB50140-2005）。
② 消防系统设计方案
本工程根据建筑防火设计规范和“以防为主，防消结合”的方针，进行有关的消防设计。
消防用水根据《建筑设计防火规范》GB 50016—2006的要求设计，本工程消防总用水量为88升/秒，其中室内消火栓用水量为30升/秒，室外消火栓用水量为30升/秒，自动喷淋用水量为28升/秒。消防用水由市政给水管网提供，设消防水池（有效容积为324立方米），消火栓水泵及喷淋水泵设置在共用的水泵房内；手提式灭火器：根据消防规范有关要求，在需要的场所按需摆设。
消火栓接合器：在靠近消防通道的一侧设置地上式消火栓接合器；
室外消火栓：按消防规范设置室外消火栓系统。
③ 消防车道
A、用地内设环形消防车道，道宽4米，路基承载不小于30吨消防车压力。
B、消防车道转弯半径≥12米，道路坡度≤7%。
（3）强电工程
根据其电负荷运行特点和电路品质的要求，遵循安全性、可靠性、经济性和灵活性的四个原则，设计供配电方案。
① 设计依据
《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）；《供电系统设计规范》 （GB50052-95）；《低压配电设计规范》（GB50054-95）；《建筑物防雷设计规范》 （GB50057-94）；《火灾自动报警系统设计规划》（GB50116-98）。
② 用电设备及其负荷等级
本项目的主要用电设备有消防泵、喷淋泵、加压送风机、防排烟风机、电梯、事故照明和疏散照明等部分组成。以上用电负荷为二级负荷。其余用电负荷为三级负荷。
③ 用电负荷指标
本工程各类用电负荷指标如下：住宅二房6KW/户；住宅三房、四房8KW/户；商铺及超市100W/平方米；地下车库15W/平方米。
负荷计算结果如下：设备安装容量805KW，计算有功功率895KW，补偿前功率因数0.8，采用低压电容器自动补偿装置，功率因数补偿到0.9以上。根据以上计算，本项目的用电负荷供合计约为895KW。
④ 变配电系统
本工程设置独立变配电房，包括10KV环网供电系统和一台1000KVA干式变压器变配电系统。由干式变压器低压侧向本项目提供220/380V低压电源，10KV电源电缆引自市政电网。
⑤ 照明系统
住宅大楼工程的电气照明主要有住宅、走廊、楼梯、半地下停车场和其他需要加强照明的部位。
A、住宅是以生活、休息为主，照明宜采用白炽灯、稀土节能荧光灯为主的照明光源；厨房灯具选用易于清洁类型，如玻璃制品灯罩配以防潮灯口。卫生间内化妆镜的照明，其灯具应安装在视野立体角60度以外，灯具亮度不宜大于2100cd/平方米，卫生间照明的控制宜设在卫生间门外。进门处宜设有切断除冰箱通道灯以外的电源开关。
B、楼梯、走廊、地下停车场等公共照明
楼梯的照明要以暗藏式为主，以避免眩光，但又要有足够的照度。
走廊的灯具排列要均匀，以嵌入式安装为宜。光源应采用白炽灯。如果层高较大，可采用壁灯进行照明。
高、低压配电室、消防控制室、水泵房、车库、活动室等场所采用细管经节能型荧光灯照明，其余均采用节能照明灯具。
在变配电室、柴油发电机室、消防控制室、水泵房等重要场所设事故照明，在出入口、通道、楼梯间和电梯前室等处设疏散照明，采用安全疏散应急照明灯。
照明配电线路采用阻燃型导线，穿阻燃PVC塑料管暗设。
（4）防雷与接地系统
按国家防雷设计规范，本项目建筑物防雷属第二类。十层高度以上，每三层沿建筑物周边设水平压环，外墙的金属栏杆和门窗、垂直敷设的金属管道与均压环焊成电气通路，金属竖管在底部与防雷装置连接，以防侧雷击。利用柱内两根主筋作引下线，工作接地和防雷接地均利用建筑物基础作自然接地体，接地电阻不大于1欧，所有进出建筑物的金属管道均应与基础钢筋网可靠连接，作等电位连接。
（5）弱电工程
① 设计依据。
《民用建筑电气设计规范》JGJ/T 16-92）；《卫星电视与有线电视系统设计安装工程技术规范实用手册》；《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）。
② 电话通信系统
本工程由某某市电信局提供一路市话电缆（或光缆），交换机房设在设备房，考虑备用容量拟设置数字程控交换机一台。电力室配相应后备电源系统，以便在紧急情况下保证通信联络畅通。
机房引出的电话配线干线以放射和递减相结合的方式分配至各层电话分线箱，再以层分线箱分配至各电话终端。
③ 数据网络布线系统
本工程在建筑设备房设置网管中心，内置服务器、工作站、网络交换机和主配线架。并从中配出大对数超五类非屏蔽电缆至各楼层配线架，以铺装配线方式分别引至各数据终端。
选用结构化综合布线系统，移动通讯信号增强系统，GPRS无线上网。每10平方米设置1个信息点；网络部 分干线采用光纤，水平分支采用超五类线，千兆入户，百兆到桌面。
④ 有线电视系统
有线电视接入地方有线电视网。
（6）空调和通风工程
① 设计依据
《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
《公共建筑节能设计标准》（GB50189－2005）；
《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；
《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50243-2002）；
《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）2006版。
② 空调系统
本项目地处南方，故只作夏季空调、冬季不设采暖。
本项目各栋建筑物不考虑设置中央空调，可根据需要，在住宅安装分体空调。本报告的供配电部分预留了安装分体空调的用电电量。地下车库、变配电房，备用发电机房等处需做通风换气系统。
③ 通风设计
本项目的各栋建筑物一般按自然通风考虑，在有通风要求的场所可安装排气扇，强迫通风。
（7）无障碍设计
① 供残疾人使用的门厅、走道等地面有高差时应设坡道。
② 供视力残疾者使用的出入口、踏步的起止点，宜铺设有触感提示的地面块材。
③ 供拄杖者及视力残疾者使用的台阶，超过三级时，在台阶两侧应设扶手；楼梯不宜采用无踢面的踏步和突缘为直角形的踏步；扶手宜保持连贯。
④ 门扇及五金等配件应考虑便于残疾人开关。
5. 周边配套工程
该项目位于某某市源城区开发区生活区内中心地段，周边市政配套己经相当完善。城市给排水管网、供电设施、通讯网络已可直接接驳进入居住区内。
雨水管网：市政规划道路下设置雨水管网、暗渠，雨水等无任何污染的就近排入东江。
污水管网：通过市政规划道路下设置的排污干管，排入污水处理厂。
供电设施：某某市是广东省电力供应最充足的城市，拥有广东省最大的两座水力发电站，新丰江水电站和枫树坝水电站。近几年完成电网改造12194 公里，已建高压电主干走廊63 公里，110 千伏输变电站10 个，220 千伏输变电站1 个，拟再建500 千伏输变电站1 个，220 千伏输变电站5 个，110 千伏输变电站23 个；同时，120 万千瓦的火力发电站正在建设当中。
（五）投资规模
1. 投资估算依据
（1）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》
（2）国家或某某市建设定额价格管理站颁布的各种收费规定
（3）某某市对建筑和设备安装工程的取费标准及有关文件
（4）其它相关资料
1．土地购置费
本项目土地购置费包括土地契税总计565.91万元。
2. 建筑安装工程费
本项目规划用地面积为4715.9m2，总建筑面积24986.26 m2。根据相关指标测算，本项目总投资额为2653.75万元。建安工程费用估算表如表1-4所示。
表1-4 建安工程费用估算表
单项工程名称
单位
数量
单价
合价 (万元)
备 注
土建工程
m2
17920.42
720
1290.27

安装工程

17920.42

224.01

给排水工程
m2
17920.42
30
53.76

电气工程
m2
17920.42
40
71.68

消防工程
m2
17920.42
25
44.80

弱电工程
m2
17920.42
15
26.88

燃气工程
m2
17920.42
15
26.88

室外工程

30.62

绿化工程
m2
1414.77
50
7.07

道路及停车厂
m2
1354.50
100
13.55

其它
项
1.00
100000
10.00
室外管道、电缆、路灯、消防水池等
合计

1544.89

3. 工程建设其它费用
本项目的工程建设其它费用包括建设单位管理费、建设单位临时设施费、前期研究费、环评报告编制及评估费、工程设计费、工程勘察费、竣工图编制费、工程建设监理费、招投标交易费、招标代理服务费、工程保险费、工程质量监督费、白蚁防治费等。各项费用按国家或某某市的规定的费率和取费标准进行估算，具体计算说明如下：
（1）建设单位管理费
依据财建[2002]394号文《基本建设财务管理规定》的建设单位管理费总额控制数费率表估算。
（2）建设单位临时设施费
按建筑安装工程费的1%计算。
（3）前期研究费
根据计价格[1999]1283号文《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》计算。
（4）工程设计费
根据《工程勘察设计收费标准（2002修订）》计算。
（5）工程勘察费
根据《工程勘察设计收费标准（2002修订）》计算。
（6）竣工图编制费
根据《工程勘察设计收费标准（2002修订）》计算。
（7）工程建设监理费
根据《建设工程监理与相关服务收费标准》计算。
（8）招投标交易费
按建安工程费的0.14%计算。
（9）招标代理服务费
根据计价格[2002]1980号计算。
（10）工程保险费
按建安工程费的0.1%计算。
（11）工程质量监督费
根据粤价函[2002]477号文计算。
（12）白蚁防治费
根据粤价[2002]370号文计算。
综上分析，本项目工程建设其他费用估算为190.47万元，如表1-5所示。
表1-5 工程建设其他费用表
序号
费用名称
计算依据（万元）
费率或标准
总价（万元）
1
建设单位管理费
1544.89

21.54
2
建设单位临时设施费
1544.89
1%
15.45
3
前期研究费
1544.89

3.60
4
工程设计费
1544.89

58.31
5
工程勘察费
58.31
30%
17.49
6
竣工图编制费
58.31
8%
4.66
7
工程建设监理费
1544.89

44.92
8
招投标交易费
1544.89
0.14%
2.16
9
招标代理服务费
1544.89

9.55
10
工程保险费
1544.89
0.10%
1.54
11

计算依据（m2）

12
工程质量监督费
24986.26
2.5
6.25
13
白蚁防治费
24986.26
2
5.00

合计

190.47
4. 基本预备费
项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，本项目基本预备费用按建筑安装工程费用与工程建设其它费用之和的5%估算。
5. 房地产开发费用
房地产开发费用指开发商在房地产开发过程中发生的管理费用、销售费用、财务费用。
管理费用：根据某某市各房地产开发商的实际情况，取工程建设投资+销售费用的5%，共124.42万元。
销售费用：销售费用按照房产销售收入的2.5%，取为78万元。
财务费用：本项目借款金额为700万元，借款利息为 5.85%，财务费用为64.59万元。
经估算本项目总投资为2653.94万元，具体见表1-6。
表1-6 建设总投资估算汇总表
序号
费用名称
投资额
占总投资比例（％）
备注
（万元）
1
土地费用
565.91
21.32%

2
建筑安装工程费
1544.89
58.21%
详见表1-4
3
工程建设其他费用
190.47
7.18%
详见表1-5
4
基本预备费
86.77
3.27%
（2＋3）×5％
5
房地产开发费用
265.89
10.02%

5.1
管理费用
123.30

5.2
销售费用
78.00

5.3
财务费用
64.59

6
项目总投资
2653.94
100.00%

（六）资金筹措方案
本项目建设资金来源包括自有资金、银行融资、销售回款三个部分。项目总投资为2653.94万元，其中自筹资金1000万元，占总投资的37.68%，银行贷款700万元，占总投资的26.38%，销售回款953.94万元，占总投资的35.94%。资金来源见表1-7。
表1-7 资金来源表
序号
资金来源
金额（万元）
比例
1
自筹资金
1000
37.68%
2
银行贷款
700
26.38%
3
销售回款
953.94
35.94%

通过对项目开发的市场定位、建设规模、营销策略、资源利用及环境保护、经济效益及社会效益等各方面的论证分析，认为项目的建设是可行的，能够产生良好的社会效应和经济效益。

第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析
一、发展规划分析
《某某市国民经济和社会发展十一五规划纲要》对促进房地产业发展的总体要求：加强房地产整体规划和管理，促进房地产业健康发展。减少审批程序和取消不合理收费，加强行业监管，进一步优化房地产开发环境。建立健全土地储备和供应制度，强化政府对房地产市场的引导和宏观调控作用。依托生态环境优势，面向珠三角，发展休闲生态型房地产。完善住房供应结构，逐步形成以普通商品房为主体，满足多层次需要为基本目标的住宅供应体系。
《某某市“十一五”城市发展规划（2006-2010）》、《某某市“十一五”城市发展规划》是根据市政府《关于做好某某市国民经济和社会发展第十一个五年规划编制工作的意见》（河府办[2004]91号文）编制的重点专项规划，是我市国民经济和社会发展“十一五”规划的重要组成部分，是对全市城市发展进行宏观指导的规划。本规划的规划期限为2006-2010年。
对于发展房地产方面的主要措施为： 进一步培育和发展住宅和房地产业。“十一五”期间，要进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强对房地产市场的调研，研究掌握我市房地产市场发展规律，精心培育和加快发展我市房地产市场，引导房地产商理性投资，促进房地产市场稳健发展。一是要从提高开发居住小区的质量方面下功夫。大力推进广东省绿色居住小区建设工作，要严格按规划要求实施小区道路、绿化、供水、供电等配套设施的建设，配套设施不完善的小区的商品房不得进入房产交易市场，保证居住环境的舒适安全。要十分注重建筑风格的美观，追求时尚优雅的建筑造型，流畅优美的线条，丰富典雅的色调，克服呆板沉闷的建筑风格。二是要坚持建设节约型社会的战略，牢固树立走经营城市的思路，全力支持配合做好土地储备工作，高度垄断土地一级市场，坚持节约用地、合理用地、高效用地，坚持按项目性质，按规划划拨用地，坚决防止炒地之风的产生。通过规划职能提升用地的价值，大力做好市区项目用地的协调工作，进一步优化市区用地协调布局。三是要认真抓好一批标准住宅小区建设。
根据《某某市城市总体规划》、《某某市地土地利用总体规划》、《某某市区住房建设规划2006-2010》的要求，未来几年新增住房建设重点发展的地区为：
1．东城西片区：该区指建设大道以北，黄沙大道以西，文昌路及铁路以东，东源县以南地段。近期拟建设的主要项目有：雅居乐花园等。
2．居住中区：主要是指市区中部地段重点完善区，包括建设大道两边的未建用地的开发建设。
3．下园湖片区： 主要是指市区建设大道以南，中山大道以东，沿江路以北地段。近期拟建设的主要项目有：东江首府、天馨花园等。
4．宝源及老城片区：主要指宝源一路以南，以及新丰江沿岸地段。近期拟建的主要项目有：明珠华庭二期、金鼎·比华利花园、新丰江明珠花园等。
本项目建设地点位于居住中区，符合总体规划用地的要求。本项目已经取得了某某市规划局颁发的建设用地规划许可证，编号为（2007）河规建用地第0148号。
二、产业政策分析
国家对房地产业的相关政策：坚持市场机制在资源配置中的基础作用，可以说目前国家从住房制度改革开始扩大到整个房地产市场的规模，通过土地的“招、拍、挂”也增加了土地的透明度。房地产市场机制的作用越来越发挥强大的作用，相关房地产的政策也一直在遵循着市场的规律在发展。房地产政策还是坚持落实政府在住房保证上的重要作用和责任。政府在政策制定上着力规范市场秩序，通过房地产销售的一些管理办法的制定，包括销售的广告的管理，网上登记的管理，达到规范市场的秩序，提高公平交易的程度。
2006年国家虽然先后出台了“国六条”和“十五条细则”等宏观调控政策，但房地产业作为一个重要支柱产业地位未发生改变，国家仍将引导和促进房地产业持续稳定健康发展。某某市作为后发城市，近年来国民经济保持平稳较快发展，据市统计局最新统计资料显示：今年1~9月份，全市实现生产总值173.33亿元，同比增长26.8％，增速创建市以来新高，位居全省第二，全市国民经济呈现“速度快、结构优、效益好、后劲强”的良好态势。城乡居民的收入不断提高，预测2006年居民人均可支配收入在9396元左右。
项目靠近政治中心和大型商业区及金融圈的住宅，因