工业园区员工宿舍项目可行性分析报告.doc

目 录

1.0 总论 3
1.1项目简况 3
1.2功能定位与建设规模 6
1.3项目提出的理由 8
1.4项目投入总资金 9
1.5初步结论 10
2.0 可行性研究编制依据 11
3.0 项目需求及目标分析 12
3.1经济发展人员聚集对生活设施提出了需求 12
3.2项目需求及目标定位 13
3.3满足员工归属感和企业生活保障对项目的建设提出需求 14
4.0 项目建设选址 15
4.1场址选址原则 15
4.2场址选择依据 15
4.3拟建项目场址 15
4.4项目建设条件 15
4.5法律支持条件 19
4.6场址选择结论 20
5.0 项目建设方案 21
5.1指导思想和设计特点 21
5.2 设计依据及设计要求 21
5.3 功能分区 22
5.4总平面布置 22
5.5交通组织及停车 23
5.6绿化系统 23
5.7建筑无障碍 24
6.0 外部配套条件分析 26
6.1 供、配电 26
6.2 给、排水 26
6.3 其他 26
7.0 节能节水措施 27
7.1编制依据 27
7.2编制范围 27
7.3节能措施 28
7.4节水、隔振、防噪及其他技术措施 31
8.0 环境影响评价 32
8.1 评价依据 32
8.2 自然环境现状 33
8.3 项目对环境的影响及防治措施 34
8.4 环境影响评价 39
9.0 劳动安全卫生与消防 41
9.1 依据及规范 41
9.2 危害因素及危害程度分析 41
9.3 安全设施 42
9.4 卫生 43
9.5 消防 44
10.0 项目实施方案 46
10.1 管理机构的组织和职能 46
10.2 推行项目管理责任制 46
10.3项目实施进度安排 47
10.4施工方案 47
10.5总平面布置 48
10.6安全管理规定 48
10.7现场临时用水 49
10.8质量保证措施 49
10.9主要消防措施 50
11.0 土地利用及安置方案 51
11.1项目建设地址及用地方案 51
11.2 土地利用合理性分析 51
11.3 地质灾害和其他影响分析 52
11.4 居民安置方案 52
12.0 招标专章 53
12.1 招标事项 53
12.2招标初步计划 54
13.0 投资估算 56
13.1 编制依据及范围 56
13.2 项目投入总资金 58
13.3 投资估算汇总 58
14.0 资金筹措 60
14.1项目资金筹措方案 60
15.0 项目财务评价 61
15.1基础数据和依据 61
15.2项目的收入 61
15.3总成本费用 63
15.3财务评价指标分析 64
16.0社会及经济影响分析 66
16.1 项目对社会及经济的影响分析 66
16.2 互适性分析 67
17.0 研究结论及建议 70
17.1 结论 70
17.2建议 71
附件： 72

1.0 总论

1.1项目简况
1.1.1项目名称
工业园区员工宿舍
1.1.2春晓滨海新城介绍
北仑滨海新城位于宁波市北仑区东南部，南临象山港，北望杭州湾，东接六横岛，西连主城区，处于宁波“一港两湾”（象山港、杭州湾、三门湾）战略格局和浙江现代海洋经济产业带的主轴中心，紧邻国际主航道和锚区，是宁波—舟山港一体化发展的核心区，也是中国大陆版图临海区域的最东端和距离宁波市中心城区最近的滨海生活区域。与省级产业战略平台——宁波梅山国际物流产业集聚区范围一致，涵盖北仑区梅山乡（包含梅山保税港区）、春晓镇、白峰镇的郭巨、上阳片区，规划总面积约240平方公里，其中建设控制范围约76.23平方公里。不仅是北仑中心城区的重要组团，更是省市发展海洋经济、建设国际港口城市核心功能区、打造对外开放重要门户的重要平台。依托国家开发程度最高的功能区——梅山保税港区，北仑将用10年时间打造宁波中心城“临海、看海、亲海”的最佳居住之地，打造成为生态环保、旅游休闲、时尚有品位的宜居宜业现代化滨海新城。这个地方不但倚山靠海，而且还有天然屏障与北部的重工业区隔离。按照浙江省建设港航强省、发展海洋经济和宁波市建设国际都市经济的发展思路，《宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》在要求提升中心城区功能时明确提出“开发建设北仑滨海新城”，《宁波市北仑区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》更是要求新城在各方面发挥作用：“充分发挥梅山保税港区的引领带动作用和滨海新城的支撑依托作用”、“滨海新城围绕’新都市休闲示范区、国际化生态型新城’的战略定位，建设’休闲旅游、生态环保、宜居宜业、魅力时尚’的滨海新城区”。
滨海新城的功能定位是长三角区域性战略门户区、浙江海洋经济发展先行区、新都市休闲示范区、国际化生态型滨海新城。
在梅山岛与春晓之间，狭长的梅山水道一直处于浑浊状态。随着滨海新城的开发建设，梅山水道将实施一项庞大的水道拦坝工程，在水道南北两端各建一条百年一遇防潮标准的海堤，三座水闸、海船闸，以及滩涂治理等，使梅山水道呈现蓝天碧海的美景。梅山水道拦坝后，海水质量提升，约有10平方公里水域出现清澈水面、蔚蓝水域。宁波滨海新城以休闲度假为主导，涵盖文化、休憩、娱乐、商业、居住等功能。宁波滨海新城的梅山湾两岸风情带将呈现出五大主题区，分别是滨海公共休闲区、中心多功能区、生态湿地公园区、滨海配套服务区以及滨海度假区。
1.1.3承办单位概况
承办单位为。注册资本2600万元人民币。其中滨海新城建设投资公司占80%，春晓资产经营管理公司占20%。公司主要从事房地产开发、经营业务。
滨海新城建设投资公司由开发区控股有限公司以货币形式出资，资金来源由区财政局对开发区控股有限公司注资解决。经营范围：负责北仑（春晓）滨海新城基础设施的开发建设、经营管理，实业投资、投资咨询服务等。定位和目标：着眼于实现“三大平台”功能，即资金筹措平台、基本建设平台、投资运行平台，并逐步形成自主的核心竞争产业，扩大公司影响力，拓宽资金筹措来源，加大资产投资力度，实现公司资产保值增值的发展需要。主要任务：（1）资金的筹措，积极开展金融合作谈判，争取政府在资金筹集过程中给予更多的、具体的、操作性强的优惠政策和提供担保。（2）负责滨海新城基础设施建设（根据新城指挥部确定的年度投资计划，安排建设资金及具体工程实施）、实业投资及资产管理等工作。（3）按《公司法》有关规定，建立法人治理结构，实行规范运作，既对股东制定的长远发展目标负责，也对北仑（春晓）滨海新城开发建设负责，实现开发建设和投资运营两促进的良好态势。
1.1.4拟建地点
本次新建项目春晓滨海新城工业园区员工宿舍基地所处位置为春晓89#产业基地配套地块，地块规划边界：北到洋沙山西六路，东至春晓西五路，南到海口西河，西邻春晓90#工业地块，总用地面积21360平方米， 其中：89#-1地块为18793平方米，用地性质是其他居住用地和商业金融业用地，89#-2地块为2567平方米，用地性质是公园绿地。地块基本呈长方形，形态较为规整。现状场地已做场地平整。该地块周边环境优美，交通便捷。
1.2功能定位与建设规模
1.2.1功能定位
项目功能定位为工业社区员工宿舍，服务范围面向万亩围塘南侧产业群和镇工业小区。
场地的道路交通现状：项目东临春晓西五路，红线宽度24米，双向4车道，为城市次干道；北至洋沙山西六路，红线宽度16米，双向2车道，为城市支路——场地东、北两面的进入性较强、噪音较大，宜布置公共服务设施，而南靠海口西河，景观较好，宜布置公园绿地和休闲设施、活动场地。西面受噪音影响小，宜布置宿舍建筑。
1.2.2建设规模
项目地块布东面以单身宿舍和商业为主，布有2层的商业店铺及1栋11层的单身宿舍，西面是6栋11层以小户型为主的员工宿舍，总建筑面积39482平方米，项目总投资11166万元。主要技术经济指标详见表1-1。
表1-1 主要技术经济指标
项 目
指标值
单位
总用地面积
18793
m2
总建筑面积
39482
m2
地上建筑面积
34259
m2
其中 宿舍建筑面积
27355
m2
商业建筑面积
4965
m2
架空层建筑面积
1415
m2
配套用房建筑面积
524
m2
地下建筑面积（不计容积率）
5223
m2
建筑密度
25.5
%
容积率
1.75

绿地率
30
%
机动车停车位
161
辆
地下机动车停车位
75
辆
地上机动车停车位
86
辆
非机动车停车面积
1224
辆
总投资
11166
万元
固定资产费用
8268
万元
无形资产费用
1973
万元
预备费用
413
万元
建设期贷款利息
512
万元
1.2.3功能分区及建设内容
项目地块布局以单元式高层宿舍为主，依据地形分成东西两个组团，两组团均形成相对完整的绿化景观空间。东西组团各自独立，既减少相互影响，亦缩小空间尺度。基地以内部主干道为界，主干道以东组团定位为对外的白领宿舍区，以西为景观宿舍区。
东组团以单身宿舍和商业为主，布有2层的商业店铺及1栋11层的单身宿舍；西组团是6栋11层以小户型为主的员工宿舍，强调舒适自然的居住体验，布局错落有张力。两个组团之间为中心绿地，起到”外观河景，内拥园景”的效果。
1.3项目提出的理由
1.3.1解决工业园区入驻企业后顾之忧的需要
目前滨海新城的发展日新月异，规划建设的“一带二轴三片”空间结构日渐成形，即一带：滨海旅游休闲带，主要以洋沙山风景区为核心，沿着蔚蓝海岸向东西展延的滨海休闲旅游带； 与梅山岛保税港区积极互动的二轴：山海文脉轴线、城镇功能复合轴线；三片：春晓经济技术开发区形成东中西梯度有序、功能关联的三大片区。西片区重点吸引具有高新技术趋势和规模化倾向的产业、中片区为城镇综合发展区、东片区发展休闲度假和高端生态住区、科研孵化、会展。目前已有内外资企业陆续入驻工业园区，吉利帝豪轿车项目亦已确定落户园区，人口将快速聚集。
为留住人才、稳定员工，达到企业平稳发展，企业必定想方设法提供合理的后勤保障以此来吸引员工，如果园区不能提供便捷可靠的基础设施配套，企业有可能走入“办社会”的历史老路、背上较重的包袱。
本项目的建设是及时的，是解决入驻企业后顾之忧应采取的必然措施。
1.3.2切合新时期员工（农民工）特点的需要
近几年，企业在招工过程中普遍遇到“民工荒”现象，严重制约了企业的发展，也制约了当地企业的发展。这是由社会发展和新时期民工特点决定的，目前民工主力已转变为“85后”、甚至是“90后”青年，一是他们从来没有种过地，进城打工，很大程度上不是基于生存需求，而是要改变自己的生活，把打工作为寻求进城的机遇和途径。二是这批人都念过书，有文化，比较了解外部世界，知道城乡之间的巨大差别，城市文明对他们有巨大的吸引力。三他们中的很多人是独生子女，不能够接受城里的不公平待遇。四是已经具有朴素的但有时又有些盲目的平等和民主观念，他们要求和城里人一样平等就业、平等享受公共服务，甚至得到平等的政治权利。总之，他们要求找出平等发展的机会，寻找精神上归宿感，感情留人是很管用的一招，目前宁波当地有些企业在逢年过节时包车甚至是习机票送员工回家取得好的效果，就是以情服人的例证。
作为管委会下属具备职能的建设单位开展本项目建设，目的在于为企业提供有效便捷的保障，建成住宿为主，兼具衣食和娱乐的综合体，为园区内入驻企业员工打造生活和精神家园，满足了新时期员工的特点。
1.3.3集约利用土地、助推高效企业的需要
如果类似本项目不建设，将会造成配套设施不具备，为留住人才，部分企业考虑自行建设部分宿舍，一是建设成本较高，增加企业负担；二是企业自建宿舍功能较为单一，难以满足新时代员工的精神文化需要；三是需要用地，降低了园区土地使用效率。
为集约利用土地、助推高效企业的需要，建设本项目是有必要的。
1.4项目投入总资金
项目投入总资金11166万元，7800万元来源于金融机构贷款，3366万元由项目承办单位自筹。
1.5初步结论
1、本项目对解决工业园区入驻企业后顾之忧，籍以营造新时期员工生活和精神家园具有重要的意义；
2、项目的规模和设计方案合理、切实可行；
3、建设和实施方案成熟可靠，可在预定的时间内完成；
4、项目所需的建设条件具备，协作条件较优；
5、项目的资金来源有保证；
6、项目的社会效益良好。
综上所述春晓滨海新城工业园区员工宿舍项目的建设是必要的，春晓滨海新城工业园区员工宿舍项目在园区管理会直接领导下，在宁波滨海新城置业有限公司的精心组织下，在园区企业和企业员工的支持企盼下，各项工作正在有条不紊地进行，力争将春晓滨海新城工业园区员工宿舍打造成高效便捷的员工住宿为主的生活综合体。
拟通过本次可行性研究，为下一步项目的建设提供指引。

2.0 可行性研究编制依据

1、国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
2、《投资项目可行性研究指南（试用版）》 ；
3、《宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
4、《宁波市北仑区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
5、《春晓镇总体规划（2008—2030年）》
6、《宁波市城市规划管理技术规定》；
7、春晓滨海新城工业园区员工宿舍规划设计条件；
8、春晓滨海新城工业园区员工宿舍勘测定界图；
9、建设项目选址规划管理办法；
10、《宁波市城市总体规划纲要（2001-2020）》；
11.《浙江省建筑安装工程概算指标》（2003版）；
12.《浙江省建设工程其他费用定额》（2003版）；
13.《浙江省建筑工程预算定额》（2003版）；
14.《浙江省建筑工程预算定额》（2003版）；
15.《浙江省建筑安装工程费用定额》（2003版）；
16.、委托方提供的相关基础资料。

3.0 项目需求及目标分析

3.1经济发展人员聚集对生活设施提出了需求
宁波市的总体规划，确定了宁波市的城市性质为：国家历史名城、长江三角洲南翼经济中心，东南沿海重要的港口城市，文化旅游基地和省教育副中心，有江南水乡特色的生态型城市……。
作为国家首批沿海开放和享有省一级经济管理权限的副省级城市，华东重要的区域经济中心、航运中心、物流中心、交通枢纽和对外贸易口岸，宁波市拥有丰富的商业资源，在全国15个副省级城市中经济名列前茅，有较强的消费能力及消费意识，城市居民可支配收入2010年达到30166元、在副省级城市中排名第三，2009年和2008年分别达到27368元/人和25304元/人，在全国城市中都排名第六，具有很强的消费能力。近年来又获多项国家级荣誉：蝉联全国文明城市、国家环保模范城市、国家卫生城市、中国品牌之都、中国优秀旅游城市……。
近几年来，是北仑经济社会发展跃上新台阶的重要历史时期，北仑区主要经济指标连续保持高速增长势头，国民经济呈现出“高位运行、高速发展”的良好态势。2009年北仑区全年实现地区生产总值446.5亿元；完成财政一般预算收入85.7亿元；完成全社会固定资产投资265.2亿元；城镇居民人均可支配收入27368元，农村居民人均纯收入13414元。随着春晓滨海新城的定位进一步明确为打造休闲旅游、生态环保、宜居宜业、魅力时尚的现代化滨海新城，我们着眼于良好的统筹开发优势，确立“基础先行，项目带动；政府主导，市场运作”的开发策略，以基础设施建设和功能项目开发为抓手，坚持高起点规划、高标准建设、高效能保障，全面提升城市综合承载力。
随着招商的不断推进，人口的聚集，企业及其员工对生活提出了更现实更迫切的需求。春晓滨海新城工业园区员工宿舍建设是满足企业及其员工生活需求的必由之路。
3.2项目需求及目标定位
根据《春晓镇总体规划（2008—2030年）》，滨海新城区近期到2015年规划人口4.5万人；远期到2030年规划人口10万人，现实的进展情况也在按计划有序地进行着。
以滨海新城区近期到2015年规划人口4.5万人计，考虑工业园区入驻企业员工1.5万人，大多数员工为本地人、自行解决住宿问题，按7%需要入住本项目员工宿舍考虑，达到1050人。本项目设计共有宿舍419套，按每套住2-3人，可供838-1257人居住，所以本项目基本能满足近期企业员工住宿要求。
项目结构布局以单元式高层宿舍为主，依据地形分成东西两个组团，两组团均形成相对完整的绿化景观空间。东西组团各自独立，既减少相互影响，亦缩小空间尺度。基地以内部主干道为界，主干道以东组团定位为对外的白领宿舍区，以西为景观宿舍区。东组团以单身宿舍和商业为主，布有2层的商业店铺及1栋11层的单身宿舍；西组团是6栋11层以小户型为主的员工宿舍，强调舒适自然的居住体验，布局错落有张力。两个组团之间为中心绿地，起到”外观河景，内拥园景”的效果。
待入驻企业增多，考虑本项目的商业建筑建成小型商务酒店和从事其他商业活动，满足企业商务人士商务需求及娱乐需要。
本项目宿舍优先考虑出售或租赁给新城工业园区入驻企业员工，满足他们生活需要，如果多余可考虑售租给其他范围的人群。
3.3满足员工归属感和企业生活保障对项目的建设提出需求
企业发展需要给予员工以感情上的归属感，春晓滨海新城工业园区员工宿舍为工业园区员工提供必要的生活场所和精神家园。以增进新宁波人感情归属、精神寄托为主旨，为企业提供有效便捷的保障，建成住宿为主，兼具衣食和娱乐的综合体，为园区内入驻企业员工打造生活和精神家园，满足了新时期员工的特点。

4.0 项目建设选址

4.1场址选址原则
1、项目选址应符合城市总体规划，宜地点适中、交通便利、城市公用设施完备，并预留适当的发展用地。
2、避免在环境污染区域内，远离易爆易燃物。
3、场地干燥、排水通畅、通风良好。
4.2场址选择依据
1、中华人民共和国规划法有关章节；
2、建设项目选址规划管理办法；
3、宁波市城市总体规划、宁波市分区规划；
4、宁波市浙规（选）0205059号文；
4.3拟建项目场址
拟建项目的建设场址为：北到洋沙山西六路，东至春晓西五路，南到海口西河，西邻春晓90#工业地块。
4.4项目建设条件
春晓滨海新城位于北仑区的东南部，规划区域包括春晓镇、梅山乡和白峰镇的郭巨、上阳片区，规划总面积约240平方公里，其中建设控制范围约76.23平方公里，是中国大陆版图临海区域的最东端。滨海新城北依山东南傍海，自然条件优越，气候温和湿润，四季分明，属亚热带海洋性季风气候区。这块区域将依托独特的自然景观和丰富的山海资源，在坚持生态系统保护的前提下，对部分沿山沿海区域进行适当的开发建设，用10年时间打造成为生态环保、旅游休闲、时尚有品位的宜居宜业现代化滨海新城。该区块的空间形态将呈“一主、两带、三片”， “三片”中春晓镇定性为居住、产业综合片区，该片区将包括滨海休闲旅游度假、北仑南部的先进加工制造业中心、区域性的生产组织与服务的枢纽节点、创意产业、高品质的生态居住、商业等。春晓镇距宁波市中心33公里，连接甬杭铁路线和杭甬高速公路，区位和交通优势明显。
4.4.1地质抗震状况
1、场地简况
项目建设地块中的89#-1地块为18793.2平方米，用地性质是其他居住用地和商业金融业用地，89#-2地块为2566.6平方米，用地性质是公园绿地。地块基本呈长方形，形态较为规整。现状场地已做场地平整。
2、场地与地基的抗震设计条件
根据《春晓滨海新城工业园区员工宿舍岩土工程勘察报告》和《建筑抗震设计规范》，建筑场地类别为IV类, 场地特征周期0.65S；本地区的抗震设防烈度6度，设计基本地震加速度0.10g。
4.4.2工程地质条件
宁波地质构造单元属华南褶皱系中的华夏褶皱带，处于丽水-宁波槽凸中的新昌-定海断隆。地表为侏罗纪火山岩系，岩石类型为霏细斑岩，流纹斑岩和晶屑凝灰岩，岩石坚硬，干抗压强度为1300～2500Mpa，容许地耐力为300～400Kpa，桩尖极限阻力为400～500Kpa，极限侧摩阻力100～120kpa。
项目地址位于宁绍平原东部，属第四世纪中、晚期河湖积和海积平原地貌，地形平坦。项目地块海拔在3～5m（黄海高程）。根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）和《地震物抗震设计规范》（GB50011-2001），本区域地震动峰值加速度为0.05g（m/s2）,抗震设计烈度为VI度。
滨海新城东南面为深水岸线，岸壁陡峭，湖滩狭窄，陆域地貌由丘陵和堆积平原组成，丘陵分高丘、低丘，岩性主要为上侏罗统西山组（J3x）酸性—中酸性火山碎屑岩，局部上侏罗统高坞组（J3g），低丘主要分布在高丘位西侧及其外围，岩性主要是上侏罗统高坞组酸性—中性火山碎屑岩。堆积平原分为山前倾斜洪积平原和海积平原，山前倾斜平原主要分布在各坡麓及沟谷出口处，岩性主要为上更新统下段的棕黄、褐黄色含碎砾石粘土，海积平原地势平坦由山麓向海边倾斜，岩性为中更新统上段至全新的灰黄、褐色亚砂土、亚粘土。
4.4.3气候条件
北仑属亚热带季风湿润气候，冬夏季风交替显著、气温适中、四季分明。每年7－9月为台风盛行季节，经统计，多年平均影响热带气旋为2.7次，影响日数为5.5天，严重影响热带气旋0.5次。本地区位于温带，港口和航道水域均无冰冻。降雪一般出现在12月、1月与2月，1月份出现机率最高（0.62）。多年平均降雪日数 11.7天，平均日雪量 4.1cm，最大日雪量 17.5cm，最大积雪量 3.0cm。
4.4.4交通运输条件
滨海新城依托宁波，形成了四通八达的水、陆、空立体集疏运网络。
（1）公路：宁波全市公路通车里程5506公里，公路密度58.8公里／百平方公里，其中高速公路184公里，一、二级公路1040公里。已形成市区30分钟交通圈、宁波大市范围内1小时交通圈和辐射全国的公路运输网络。宁波往北经甬杭沪高速公路直达杭州、上海，往南经甬台温高速公路直达温州、福州和广州。从春晓经沪杭甬高速公路到杭州仅需2小时车程，杭州湾跨海大桥的建成通车，春晓至上海的距离缩短180公里，大榭进入了上海2小时交通圈。
（2）铁路：铁路经萧甬复线与全国铁路网相连，可满足客运13对、货运6300万吨的通过能力。
（3）航空：距宁波栎社机场约50公里。宁波栎社机场目前为4E级机场，目前已开辟宁波至北京、上海、广州、沈阳、西安、厦门、南昌、海口、汕头、深圳、长沙、南京、温州、昆明、成都、兰州、珠海、合肥、黄山、桂林、重庆、大连、青岛、武汉、福州、哈尔滨、乌鲁木齐，以及至日本福冈、韩国仁川、泰国曼谷、香港、澳门、台湾高雄等38条国内和国际、地区航线。另外，萧山国际机场、上海浦东国际机场和虹桥机场在1.5至3.5小时车程内。
（4）港口：春晓位于我国四大深水中转港之一—宁波港域的中南部，宁波港是中国大陆主要的集装箱、矿石、原油、液体化工中转储存基地，华东地区主要的煤炭、粮食等散杂货中转和储存基地。宁波港由北仑港区、镇海港区、大榭港区、穿山港区和宁波老港区组成，是一个集内河港、河口港和海港于一体，大、中、小泊位配套的多功能、综合性的现代化大港，共有生产性泊位311座，其中万吨级以上深水泊位64座（5至25万吨级的特大型深水泊位33座），是中国超大型船舶最大集散港和全球为数不多的远洋运输节点港。2010年宁波港实现货物吞吐量4.1亿吨，同比增长7.4%，增速同比提高1.3个百分点；完成集装箱吞吐量1300.4万标箱，同比增长24.8%，增速同比提高38.7个百分点。
4.4.5
春晓园区逐步建设完善集中治污和集中供能系统，实现园区公共设施统一规划、集中建设、共同享用、集成管理和规模化经营，重点引进生态环保型、资源节约型和税源型企业，主导发展新材料、生物医药、精密机械等无污染型清洁工业，尽快成为循环经济示范园区和北仑最具活力的经济增长点之一。
4.5法律支持条件
根据《宁波市城市总体规划纲要（2004-2020）》，北仑片是东北亚航运中心深水枢纽港，东南沿海以大型临港工业和出口加工工业为主的先进制造业基地，区域性现代物流中心和现代化滨海新城区。
本项目符合省市二级规划的要求，亦是《宁波市北仑区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的重要组成部分，受到北仑区的大力支持。
4.6场址选择结论
项目东临春晓西五路，红线宽度24米，双向4车道，为城市次干道；北至洋沙山西六路，红线宽度16米，双向2车道，为城市支路——场地东、北两面的进入性较强、噪音较大，宜布置公共服务设施，而南靠海口西河，景观较好，宜布置公园绿地和休闲设施、活动场地。西面受噪音影响小，宜建宿舍建筑。

5.0 项目建设方案

5.1指导思想和设计特点
核心理念以合理规划，安全开发，务实配置，高尚享受为原则
以人为本，对使用者充分的关心与尊重，是建筑设计与规划的根本宗旨。
从本区块内外部空间环境的整体考虑，极力探讨规划空间结构与环境及地域文化特征的关系，坚持建筑设计、规划布局、景观环境与绿化空间相互协调相辅相成，以达到人与自然的和谐。
创造积极多样的空间，满足新时代的生活方式和人性化发展的需求，同时注重传统文化的延续。
合理布局以获得良好的环境品质。
合理布局服务设施，使使用者能方便地获取内心安宁和精神愉快，又能拥有物质生活的满足。
提供以人性需求为中心的建筑外观和户型设计。
5.2 设计依据及设计要求
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
《屋面工程技术规范》(GB50345-2004)
《地下工程防水技术规范》GB50108-2001
《城市道路和建筑物无障碍设计规程》（JGJ50-2001）J114-2001
《居住建筑节能设计标准》DB33/1015-2003
《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）
《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325-2001
《全国民用建筑工程设计技术措施》规划建筑.2003
《建筑工程设计文件编制深度规定》中华人民共和国建设部 2003年4月
《工程建设标准强制性条文——房屋建筑部分》2002
《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95
规划用地区位图、用地红线图及建设项目规划条件
建设项目方案设计文本及业主意见
国家及当地相关的技术标准、规范和规定
5.3 功能分区
整个建筑主要是水平分区，分成两个部分：南面的主馆（A区）与北面的会馆（B区）。其中主馆分成东区与西区，会馆分成北翼会议区与西翼休闲娱乐区。
5.4总平面布置
基地布局以单元式高层宿舍为主，依据地形分成东西两个组团，两组团均形成相对完整的绿化景观空间。东西组团各自独立，既减少相互影响，亦缩小空间尺度。基地以内部主干道为界，主干道以东组团定位为对外的白领宿舍区，以西为景观宿舍区。东组团以单身宿舍和商业为主，布有2层的商业店铺及1栋11层的单身宿舍；西组团是6栋11层以小户型为主的员工宿舍，强调舒适自然的居住体验，布局错落有张力。两个组团之间为中心绿地，起到”外观河景，内拥园景”的效果。。
5.5交通组织及停车
着重于道路及交通的丰富蕴含，体现三大功能，即：交通功能、交往功能和景观功能。
1、出入口：基地共设置两个出入口，主入口位于春晓西五路，次入口位于洋沙山西六路。
2、车行系统：基地道路交通骨架清晰简捷，主干道为弧形车道，入户道路呈枝状与主路连接，景观道路则承受较小的交通压力，更着重于景观作用。
3、步行系统：考虑车流和人流的适当分开，创造人性化的户外活动空间，适当地在庭院绿地等处设置步行通道，并在南面沿河城市绿地设置健康步道。
5.6绿化系统
现代化的建筑已不再是简单的水泥砖墙的堆砌，它还包括环境、绿化、配套、物业管理等多方面的因素。
基地利用中心绿地的形式，把两个组团的建筑、小品、景观联系起来。
组团中部有较大绿化空间——以集聚人的活动，并在重点部位做了刻画——道路蜿蜒曲折，道路两旁绿树成荫。
在两个入口处分别形成两个景观中心，通过带状绿地贯穿于宿舍群体之间，形成景观绿化系统。同时将绿化和步行系统结合，以带状绿地加强区内步行组织，使各宿舍楼尽可能地接近绿地。
注重绿化结合点的处理，在空间焦点和视觉转折点处强化设计，通过木亭、座椅等小品的处理，丰富空间对景变化。
商业街的铺装主要以花岗石几何形铺装为主，设置在商业街沿道路一侧的特色店招牌与特色灯具，结合商业店面，形成一道独具特色的风景线。
5.7建筑无障碍
无障碍环境的创建标志着人类社会的文明与进步。无障碍设计不仅为行动困难的群体提供平等参与社会生活的物质条件，同时也兼顾全社会的需要，实现安全无阻通行，方便自如地使用各种设施。在本项目中做了如下一些针对性设计：
1、在商业和每幢高层宿舍主入口设置残疾人坡道，直接通向建筑物内电梯，电梯均为无障碍电梯；
2、在每层候梯厅里也相应做了无障碍通行措施，如距室内地面0.6米处增设安全抓杆，方便老年人和残疾人使用；
3、室外景观绿化及广场均设置盲道以及坡道，保证通行顺畅。
4、建筑物内也引用了无障碍式服务，如加设指引标志、呼叫按钮、音响等。
6.0 外部配套条件分析

6.1 供、配电
电源来自变电站，项目建设10kV变配电所一座，采用10kV双回路供电，供电容量完全可满足要求。
6.2 给、排水
1、给水
由市政自来水管网提供，从北侧洋沙山西六路和东侧春晓西五路市政给水管网各接一根DN150给水管，并在室外环状布置，供本项目生活及消防用水，供水能力可满足要求。
2、排水
排水采用雨污分流。项目达标污水目前通过市政管网排入现状河流，最终排入东海；雨水经管道汇集后排入市政雨水管网或河道；生活污水经预处理达《污水综合排放标准》（GB8978－1996）标准后就近排入市政污水管道，由污水处理厂集中处理达标后排入北仑附近海域。
6.3 其他
按规范配置市政、消防、环卫、通讯等配套设施，符合相关规范及规定的要求。

7.0 节能节水措施

7.1编制依据
根据原国家计划委员会、国务院经济贸易委员会、建设部计交能（1997）2542号《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告》节能篇（章）编制及评估的规定。节能设计和实施的依据及规范如下：
1、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》(JGJ134-2001)
2、《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)
3、《民用建筑设计通则》 [GB50352-2005]
3、浙江省标准《居住建筑节能设计标准》（DB33/1015-2003）
4、浙江省标准《公共建筑节能设计标准》(DB/331038-2007)
5、《民用建筑热工设计规范》[GB50176-93]
6、《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》[GB7107－2002]
7、《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》建筑、结构、给水排水、暖通空调、动力、电气等各分册
8、《建筑节能施工质量验收规范》(GB50411-2007)
9、《绿色建筑评价标准》(GB/T50378-2006)
10、各专业相关的专业规范
7.2编制范围
本章编制范围包括春晓滨海新城工业园区员工宿舍建成后的正常运行的用水、用电等能源消耗。
7.3节能措施
7.3.1 建筑节能设计
公建屋面传热系数；K≤0.70w/(m2.k) 住宅屋面传热系数；K≤1.50w/(m2.k)。
公建外墙（非透明幕墙）平均传热系数：K≤1.0w/(m2.K)。
底面接触室外空气的架空或外挑楼板传热系数：K≤1.0w/(m2.K)。
地下室外墙（与土壤接触的墙）热阻值：R≥1.2(m2.K)/w。
商铺地面热阻值：R≥1.2(m2.K)/w。
7.3.2围护结构热工设计
所有屋顶采用100厚矿(岩)棉板作为保温材料。
商铺外墙保温采用40厚无机保温砂浆，居住建筑外墙保温采用35厚无机保温砂浆。
地下室外墙及地面采用60厚挤塑聚苯乙烯板保温。
底面接触室外空气的架空或外挑楼板采用35厚无机保温砂浆保温。
公建外门窗采用隔热金属型材多腔密封窗框中空玻璃门窗，高层居住建筑外门窗采用断热铝合金单框低辐射中空玻璃窗，外门以节能门为主。
当居住建筑不符合规定性指标时，按照浙江省节能标准采用对比评定法对本项目的节能进行综合评定后，确定本工程符合国家及省的节能设计要求。
当商铺不符合围护结构热工设计控制指标时，进行权衡判断，该建筑物实际采暖年耗热量以及空调年耗冷量小于全年采暖年耗热量以及空调年耗冷量指标限定值。
7.3.3室内自然通风设计
单身宿舍及商业建筑场所外窗的可开启面积大于窗面积的30%，连廊和展厅幕墙设置通风换气装置，为过渡季节组织室内自然通风创造了有利条件。
玻璃连廊在顶棚下设置可开启的上悬窗，利用热压及时将顶部积聚的热量排除室外，改善交通空间的通风效果。
7.3.4空调系统节能设计
1、大型制冷机采用10KV电压，减少因电压转换及电缆输送带来的电损耗。
2、中央空调水系统采用大温差设计，降低水泵功率，缩小水管管径。
3、 空调冷冻水系统采用一级变频泵设计，根据系统压力变化改变水泵电机频率减少水流量，降低水泵功率。
4、空气处理机带新/回风电动阀，根据季节工况比例调节新/回风电动阀的开度。
7.3.5供配电系统节电措施
选用SG10低损耗节能型干式变压器。变配电室设置在负荷中心，减少了低压线路长度，降低了线路损耗。
选用的变压器容量负载率在65％～75％之间，使变压器实际负荷运行在最佳状态，提高了变压器的技术经济效益，减少变压器能耗。
0.38KV低压配电系统采用并联电容无功补偿装置。并串联适当参数的电抗器，提高了用电负荷单位的自然功率因数及防止谐波的影响，提高了供电质量。有利于节能。
7.3.6照明设备节电措施
1、按《建筑照明设计规范》GB50034—2004严格控制照明用电指标（详照明篇）。采用光通利用系数较高的照明设计方案。
2、室内顶棚墙面，地面采用浅颜色的建材，能更有效地利用光能。
3、室外建筑物立面照明灯分三种情况控制：
（1）重大节日全开； （2）平时节日开大部分； （3）平时开小部分
4、照明电源线路采用三相四线制供电，使之平衡以减少电压损失。
5、.照明光源选择高光效节能灯具，配电子镇流器，功率因数不应小于0.9。
6、照明控制：宿舍的楼梯间，走廊的照明采用节能自熄开关，景观照明采用双光源时，在深夜，采用单光源。
7、在满足眩光限制的条件下，选用灯具效率高的灯具以及开启式直接照明灯具，一般室内的灯具效率不宜低于70％，灯具的反射罩具有较高的反射比。
7.3.7 建筑设备监控系统节能措施
1、采用冷源群控的控制方式，根据末端冷量的实际需要调节冷负荷的供应量，合理控制机组的投入与退出台数。按时间程序和最佳启、停控制机组的运行，根据温度与湿度设定值，通过最佳启、停控制功能，计算出机组启、停的最佳时间，以达到在满足空调工艺要求下的节能运行。
2、对空调新风机组的新风和回风阀自动调节，对送风温、湿度进行检测；过滤器两侧压差检测，淤塞报警；根据送、回风湿度自动调节冷水、热水、蒸汽电动调节阀的开启度，以保持所需的温度，满足环境对湿度的要求。同时控制调节精度，实现节能。
7.4节水、隔振、防噪及其他技术措施
1.在高层建筑中实行分区供水；使用变频技术减少电耗；采用内壁光滑、阻力小的给水管材，适当放大管径以减少管道的阻力损失和水泵扬程。
2.采用太阳能热水系统供宿舍的热水，以减少热水消耗的能源。
3.选用节水型卫生洁具及配件
1)给水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好、能限制出流流率并经国家有关质量检测部门检测合格的节水