某文化园建设项目可行性分析报告书.doc

XXXX文化园

可
行
性
报
告

项目单位：XXXX商务服务有限公司
项目地址：XX老城区
报告时间：二0一一年一月 日

第一章 总 论

一、 项目概况
项目名称：XX文化创意园
项目单位：XXXX商务服务有限公司
　 项目地址：项目位于老城区九龙鼎附近，东至三通巷，西至定鼎北路，南至中州中路，北至道南路。
项目性质：保护性改建
建设内容：规划建设的XX文化创意园主要有三部分组成：一是以书画创作及展示、销售，文化创意等为主要内容的文化创意中心。二是以文物鉴定拍卖，工艺品制作、展示和销售为主要内容的的艺术工艺品交流中心。三是以演艺、休闲、娱乐、餐饮为主要内容的时尚休闲中心。
项目规模：总占地 亩，保护性改建规模： 平方米，其中：以书画创作及展示、销售，文化创意等为主要内容的文化创意中心 平方米，文物交流、鉴定拍卖，工艺品制作、展示和销售为主要内容的的艺术工艺品交流中心 平方米，时尚休闲中心 平方米，餐饮配套服务基础建设 平方米。
投资总额：人民币6000 万元。
二、 项目单位简介
XXXX商务服务有限公司始成立于1998年，原名为XX福地时代家居广场有限公司。主要从事市场开发、商业经营管理。十余年来，先后开发运营了福地灯具城、XX汽车城、东方时代家居城、XX汽车用品城、新区百福邦家居创意生活广场等项目。
2010年开始向隋唐文化产业方向转型，公司策划、设计的“隋唐XX文化园”位于XX市隋唐植物园西大门南侧、东临隋唐植物园、南临规划立交桥、西临王城大道、北临隋唐植物园西大门南侧广场，占地面积80000余平方米。“XX文化园”以XX悠久的历史文化、民风民俗和XX隋唐植物园、XX博物馆新馆为依托，以隋唐文化、隋唐风情为载体，体现XX厚重的人文历史，融休闲、娱乐、餐饮、表演为一体，全力打造中原第一综合性文化产业园区，力争使之成为千年帝都的又一张城市名片。“XX文化园”通过重塑XX历史文化名城的新形象，创新XX文化旅游业态的新模式，形成XX现代旅游项目的新典范。
“隋唐XX文化园”以品味帝都文化、展示XX风情为主线；以体现盛唐文化和XX这座千年古都渊源深厚的文化底蕴为抓手；以实现商业与文化的完美结合为目的。
目前，该方案详规已获XX市规划局专家评审会评审第一名。
三、 编制范围
该可研报告编制范围包括：项目建设背景及必要性、项目现状及前景分析、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项目方案设计、环保、消防、节能及安全、项目营销策划、投资估算及资金筹措、经济效益评价、结论及建设。
四、 主要技术经济指标
详见附表
序号
项目
单位
数据
备注
一
主要数据

1
项目占地面积
亩

2
总建筑面积
平方米

3
餐饮配套服务基础建设
平方米

4
道路绿化及环境
平方米

5
项目总投资
万元

6
固定资产投资
万元

7
建设期利息
万元

8
铺底流动资金
万元

9
年平均利润总额
万元

10
银行贷款
万元

11
自筹资金
万元

12
效益评价指标

13
财务内部收益率（税后）
%

14
投资回收期（税后）
年

含建设期12个月
二
投资利润率
%

1
盈亏平衡点
%

基数为项目预期目标值
2
贷款偿还期
年

不含建设期12个月
3

4

5

五、 简要结论
“XX文化创意园”建成后，将形成以XX隋唐皇城为依托的文化产业带，“XX文化创意园”将成为以创意为核心，以文化为灵魂，以科技为支撑，以知识产权的开发和运用为主体的知识密集型、智慧主导型战略产业园区。园区年交易额将超过15亿元，年上交各项利税逾千万元；新增就业岗位1500个。
随着我国国民经济的持续稳定增长，我国文化创意产业已经进入了快速发展阶段，作为2 1世纪的新兴“朝阳产业”，文化创意产业正在成为一个国家和地区经济社会发展的重要动力和国民经济新的增长点，大力发展文化创意产业的意义深远。项目实施后将对促进区域经济的发展产生较大的影响力和带动力，为繁荣地方经济，促进社会和谐发展都将起到积极的推动作用，彰显经济效益和社会效益的双丰收。项目的建设是必要的，经技术、经济、市场等方面论证，项目是可行的。
第二章 项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
（一）随着XX经济状况的巨大变化，2010年，全市实现地区生产总值 亿元，是200 年的 倍，年均增长 %。财政一般预算收入 亿元，是200 年的 倍，年均增长 %。全社会固定资产投资 亿元，是200 年的 倍，年均增长 %。社会消费品零售总额 亿元，是200 年的 倍，年均增长 %。金融机构存款余额达到 亿元，年均增长 %。综合经济实力居全国大中城市第 位、中部城市第 位。
（二）根据《2010年XX市人民政府工作报告》，200 年，工业经济占经济总量的比重达到 %，比200 年提高 个百分点。规模以上工业增加值 亿元，是200 年的 倍；主营业务收入 亿元，是200 年的 倍；工业总量居全国中心城市第 位。装备制造、能源电力、石油化工、有色金属、材料工业等五大优势产业占规模以上工业增加值的比重达到 %。全市工业主营业务收入超亿元企业 家，其中超50亿元企业 家、超100亿元企业 家、超200亿元企业 家。200 年，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到 元和 元，比200 年增长 倍和 倍。社会保障体系日臻完善。五年新增城镇就业 万人，发放小额担保贷款 亿元。企业退休人员养老金、最低工资标准、城乡低保和五保户供养标准不断提高。预计2011年XX地区生产总值增长 %左右；地方财政一般预算收入增长 %左右；全社会固定资产投资增长 %左右；社会消费品零售总额增长 %左右；外贸出口不断增长；城镇居民人均可支配收入增长 %，农民人均纯收入增长 %；城镇新增就业人数 万人，登记失业率控制在 %以内；万元生产总值能耗下降 %；居民消费价格涨幅控制在 %以内；人口自然增长率控制在 ‰以内。
（三）在世界范围内，创意经济浪潮风起云涌，文化创意产业在提升区域经济“硬实力”和文化“软实力"中的巨大作用与潜力正在不断彰显。从中国经济、社会发展的宏观大局上来看，由于中国文化体制改革长期滞后，文化产品的生产和供给能力低于并将可能长期低于人民群众文化消费需求，这形成了供需之间的巨大缺口。在国内，党的十七大明确提出要“推进文化创新，增强文化发展活力”，“推动社会主义文化大发展大繁荣”。从我市看，XX所处的区域是XX文化的主要发祥地，境内文物种类丰富、数量众多、质量极高，黑陶、唐三彩、青铜器、澄泥砚、麦秆画、XX宫灯等民间技艺及传统手工艺品渊源流长，艺术价值极高。同时，XX书画家众多，尤其是牡丹画创作自成一派，独树一帜，特点鲜明，在国内外都有较高声誉，这些都为发展文化创意产业提供了无可比拟的基础资源优势。
由此可见，在未来的几年中，中国的经济发展处于良好态势，国民经济将长足发展，而XX作为中部地区重要的重要城市，国内生产总值及各产业也将均衡发展，位居全省前列。人民生活水平得到相应提高，从解决温饱上升到追求小康生活，其重要标志之一的文化创意产业必将在家电、住房、汽车之后形成国民下一个消费热点。
二、项目建设的必要性
（一）该项目的实施有利于促进经济增长方式转变

（二）该项目的实施有利于促进产业结构调整

（三）发展文化创意产业有利于推动区域经济协调发展

（四）发展文化创意产业有利于提高城市美誉度和开放水平

（五）发展文化创意产业有利于提高城市软实力

（六）该项目的实施具有重要的社会意义
XX文化创意园的建成将进一步完善我市文化产业结构，规范工艺美术产业市场；为创造健康向上、丰富多彩的文化消费品，为构建和谐社会和人的全面发展服务。并将有效带动区域经济，促进区域经济结构的调整，推动经济增长方式的根本转变。通过科学规划，实现土地增值、环境保护等可持续发展目标。能创造大量直接或间接就业岗位，同时工艺美术产业的发展会带来一个庞大的文化周边产业链。包括文化生态旅游、工艺美术高端人才教育培训、全国性论坛会展等，并广泛辐射到上下游产业链和周边金融、商贸、服务业众多关联行业。
周边土地增值效益。由于XX文化创意园区的建设，周边土地的区位优势将会增强，因而会吸弓I房地产开发商，从而促进周边居住密度的提高。而大量的房地产开发和人口的聚集将会带动其他社会资本的集聚，从而带动土地增值。由此可见，园区的建成能够促进周边社会经济的繁荣与发展。
促进其他产业发展。国民经济各部门之间通过产业链相互联系，因此XX文化创意园在建设时期能促进相关产业如建筑材料生产业、建筑业、服务业等的发展，在投入运营以后可以增强区域竞争力和辐射力，提升城市形象，改善投资环境，吸引更多的资金、技术和人才聚集，从而促进更多行业(例如金融、保险)的发展。
第三章 项目现状及前景分析
一、项目现状
项目地块为企业和市场用地，有大量的车间、厂房、仓库。大部分建筑应予保护性利用开发，极个别破旧建筑可在不破坏地下的基础上予以重建。
二、市场前景分析
隋唐遗址公园建成后，计划对周边企业、市场进行搬迁，对其原有的库房、车间、场地进行重新装修再利用。谋划建设的XX文化创意园主要有三个部分：一是以书画创作及展示、销售，文化创意等为主要内容的文化创意中心。二是以文物鉴定拍卖，工艺品制作、展示和销售为主要内容的的艺术工艺品交流中心。三是以演艺、休闲、娱乐、餐饮为主要内容的时尚休闲中心。
文化创意中心，计划对XX建筑机械厂现有车间和厂房进行适当改造装修，引进名人名家艺术工作室、创意设计室、艺术长廊等。
艺术工艺品交流中心，计划对玻璃市场进行改造转型，建设二层隋唐风貌建筑，一层用于展示具有浓郁XX特色工艺品(黑陶、唐三彩、青铜器、澄泥砚、麦秆画、XX宫灯等)的制作场景、制作流程，使游客可以参与其中，亲身体验；二层主要用于产品销售、鉴赏和文物鉴定拍卖。
时尚休闲中心，计划对金唐商贸公司现有仓库进行改造
包装，引进演艺中心、艺术沙龙、健身房、咖啡厅、酒吧、茶社、书屋、特色餐饮等业态。
三、项目开发的优势分析
文化优势：独特的XX民间工艺美术文化品牌，丰厚的历史人文内涵，是建设XX文化创意园的基础。XX是一座历史文化底蕴非常深厚的文化名城，物华天宝、人杰地灵，古称“洛邑"、“神都”， 是中国建都最早、朝代最多、历史最长的都城，XX自古被华夏先民认为是“天下之中”。 以XX为中心的XX地区是华夏文明的重要发祥地。这里有第一个王朝“夏"王朝，是“河图洛书”的故乡，有1 0 5位帝王定鼎九州，是华夏民族的精神故乡，是“最早的中国”。史学考证知，文明首萌于此，道学肇始于此，儒学渊源于此，经学兴盛于此，佛学首传于此，玄学形成于此，理学寻源于此。在这古老而繁荣的土地上，大自然惠予了特别的优势和殊胜的境遇，先民们胼手胝足地开拓和构筑了独有的特色文化。XX历史上名人辈出，文化景观资源源远流长，蕴藏深厚，内涵丰富，品位极高，特别是人文景观资源丰富多彩，文物古迹众多，形成了无可比拟的地域文化——XX文化，以及颇具特色的餐饮文化、宗教(佛教、道教)文化和古运河文化等等。
区域优势：隋唐宫城遗址公园建成后将成为全国规模最大、最具代表性的古代大型城市遗址公园，其在文化领域的吸弓I力在世界范围内举世瞩目，周边区域也必将成为繁荣文化产业的热土。规划的XX文化创意园毗邻隋唐宫城遗址公园，可谓占尽地利。
旅游优势：XX文化创意园周边2公里范围内，旅游资源极其丰富，文物古迹星罗棋布：东汉的董公祠、妥灵宫，隋朝的周公庙，唐朝的明堂，宋代的文峰塔，元代的府文庙，明清时期的鼓楼、山陕会馆、历史街区和百年民居以及天子驾六博物馆、北邙牡丹观赏园、邙山古墓博物馆等。市郊的龙门石窟、白马寺闻名全国，一年一度的牡丹花会和XX文化节更是吸引大批国内外游客。
交通优势：XX文化创意园紧邻XX主干道定鼎路和中州路，可迅捷到达XX飞机场、XX火车站、连霍高速、二广高速、3 1 0国道以及各旅游景区(点)，交通十分便利。
发展优势：随着贸易、旅游的快速发展，我市的工艺美术产品在国内外市场大受欢迎，产业发展具有良好的前景。工艺美术是我市传统物质文化的重要组成部分，也是重要的文化产业，具有社会和经济的双重效益，受到各级政府的高度重视和大力支持。
经营优势：XXXX商务服务有限公司有多年市场营销和管理经验，有成熟稳定的高层次管理团队，有实力雄厚的合作伙伴；XXXX商务服务有限公司通过走访、接触、学习北京798以及国内类似项目的成功经验，已经掌握了一整套文化创意产业的营销管理模式，并且和798高层管理人员达成战略合作同盟关系，随着项目的进展可进行更深层次的合作。
　政策优势：

第四章 建设内容及规模
一、功能定位
（一）“5S”空间体系
城市面--- 一个基于文化契合的城市新空间；
文化面--- 一个对XX丰富文化资源进行集中展示的空间；
旅游面--- 一个对XX城市旅游业全面深化的空间，在单纯的观光游览功能之上，从精神体验、深度感受、文化消费等层面进行提升；
市民面--- 一个满足XX市民物质及精神消费的空间；
企业面--- 一个满足XX企业群体实现其深渊目标及梦想的发展空间。
（二）战略定位的延展性思考
以隋唐遗址的整体规划和战略目标为核心，成为隋唐宫城遗址公园核心配套功能区，成为文化商业开发模式的创新与典范，成为XX厚重文化传承的标杆之作。
（三）功能分布
规划建设的XX文化创意园主要有文化创意中心、艺术工艺品交流中心、时尚休闲中心三部分组成：
1. 文化创意中心：以书画创作及展示、销售，文化创意等为主要内容；
2. 艺术工艺品交流中心：以文物鉴定拍卖，工艺品制作、展示和销售为主要内容；
3. 时尚休闲中心：以演艺、休闲、娱乐、餐饮为主要内容。
（四）项目布局
1. 文化创意中心：位于

2. 艺术工艺品交流中心：位于

3. 时尚休闲中心：位于

（附图）

（五）总体构想
为保证项目成功，项目规划按照“前瞻性、高起点、低进入、统一设计、分步实施”的原则，整合社会、政府以及行业各方面资源，最终达到文化统领、商业贯通、保护历史、和谐发展。
二、建设内容建设规模
1、文化创意中心：以保护为主，现有建筑体全部不动，尽在部分建筑外观上做相应装设计，四周围墙及低矮、破旧、临时建筑予以拆除，整个园区实现通透。
2、艺术工艺品交流中心：由于现有建筑过于破旧，且没有保护价值，因此予以全部拆除，但新建筑应充分考虑地下保护，严格执行遗址区建筑规范，采用在地面上浇注混凝土垫层，在垫层上建单层最多两层钢构建筑，外观装饰采用小式唐风做法，主要出入口作标志性唐风建筑；
3、时尚休闲中心：该项目位置及状况和艺术工艺品交流中心情况相似，因此，处理方法和艺术工艺品交流中心相近，只是在外观装饰方面要更多的融合一些时尚元素。
4、餐饮配套服务基础建设：主要分布于园区周边地带，建筑面积约1000平方米，主体采用钢结构，作为汽园区的配套基础设施，建成后可基本满足消费者的餐饮需求。
5、硬化道路、美化环境：硬化、彩化、绿化园区内所有裸露土地，为消费者提供一个舒适、优美的休闲、购物环境。
第五章 建设地址及建设条件

一、建设地址
本项。
二、建设条件
（一）地质条件
1.地形地貌
该区地貌单元属于平原。
该区总体地势平坦。
2.地质构造及沿性特征
该区构造单元为粘性土充填，延伸性好。为顺层节理。
（二）气象条件
根据有关气象资料，XX市属于温带季风气候，气候温和，四季分明，热量丰富，雨量充沛，季风明显。
（三）水文地质条件
该区水文地质条件简单。
（四）环境交通条件
项目建设场地位于新老城区结合处，地势较平坦、开阔，交通辐射网络与全市各区相连，交通便捷。
第六章 项目方案设计

一、规划设计指导思想及依据
（一）设计指导思想
根据社会、经济、自然状况，结合本规划区的用地条件及用地性质，坚持“社会、经济、环境”三效益最佳统一的原则，科学的设计高起点的XX际汽车城，使之具有汽车交易所必需的商业气氛的同时又不失大方、典雅的氛围。在保证功能组织合理的前提下使平面构图优美完整，具有艺术性。突出规划设计的先进性、引导性和市场性，探索面向二十一世纪可持续发展的开发模式。
（二）规划设计依据
1.《中华人民共和国城市规划法》及相关规则；
2.建设部《城市规划编制办法》及实施细则；
3.国家及地方有关城市建设法规；
4.规划区的自然、经济、社会资料。

二、规划目标及总体思路
（一）规划目标
实现布局合理、功能齐备、环境优美、技术先进的现代化的综合社区。密切联系客观实际，结合气候、风向、地形、地貌及周边环境进行创作，建立“以人为主，物为人用”的观点。
（二）总体思路
1.结合地表，统一设计、分区规划，由总体到局部进行设计。
2.合理分区，合理布置景观大道、会展区、露天停车展场、商务办公区、物流配送中心区、还建住宅区。做到既紧密联系，又分区明确，互不干扰。
3.考虑场地的地理优势，注意XX汽车城的形象，一张一弛等手法，来强化各类建筑所体现的景观特色。

四、规划布局
将用地划分为几大功能部分来进行规划设计，规划用地范围大部分规划为汽车展场及经营用房，并结合管理、服务等设置相应配套设施。在建筑的形式上强调简洁、明快，具有现代感及高科技感，以给人视觉上的强烈冲击力。
汽车下乡展厅紧邻现有展厅。
汽车露天展场，靠进景观大道的左面城后区及门面房之后布置，总占地面积为10000㎡。地面拟以混凝土考虑，作功能分区划分线处理，以利管理。配以绿化带及花坛等，美化其环境。
城内设计周界防护报警系统、监控系统及音乐系统。相关房间设闭路电视及宽带网、通讯等。
外立面：现代、简洁、结合广告牌统一设计。考虑空调机的统一放置与外立面的协调，要求空调水统一排放。
卫生间按设计规范，结合实际，满足方便使用、清洁卫生、通风等要求，并要求全采用板下无管式设计。

五、绿地规划
规划区内绿地规划布局结构可概括为“点”“线”“面”有机结合的系统结构。
（一）点：主要指庭院绿地，展场绿地，以草坪、花卉和灌木为主。
（二）线：充分利用场内道路两旁行道树和人行道两旁的带状绿地形成线性的绿化布置，行道树采用效果好的常绿乔木，带状绿地则多用树木点缀。
（三）面：在汽车城入口处及会展中心旁等地方充分利用土地成片布置草坪和整型植物，同时辅以五彩花卉来点缀，形成大片绿地。汽车展场与停车场满铺草坪砖，以增加绿地面积。
第七章 环保、消防、节能及安全

一、环境保护
（一）设计依据
1.中华人民共和国国务院令第253号文《建设项目环境保护管理条例》;
2.《污水综合排放标准》(GB8978-1996);
3.《大气污染物综合排放标准》(GB16297-96);
4.公用专业提供的有关资料。
（二）设计范围
该项目主要针对XX汽车城汽车“汽车下乡”展示大厅、4S店、展场办公室及门面等排放的污染物进行治理。
（三）主要污染物及治理措施
主要的污染物为生活污水及生活垃圾，生活污水，油污等经管道收集后排入高效无能耗生活污水处理设施，处理达标后排入市政污水管内。
生活垃圾及包装物等采用袋装化处理，然后集中到区域内垃圾站，定期运往垃圾场进行处理。
该项目交易城区域内的绿化采用点、线、面相结合的方式布置，道路两侧的带状绿化地，建筑物周围形成点状绿化，交易城前区的绿化及花坛，为汽车城创造了较好的环境。
二、消防
（一） 消防设计依据
1. 《建筑设计防火规范》(GBj16-87);
2. 《汽车库、修车库、停车场设计消防规范》(GB50067-98);
（二）总体布局
汽车及配件交易市场道路成环状，并可端部回车，消防车均能顺利通过，便于发生火灾时，可由市政消防支队施救。
（三）建筑结构
区域内各建筑物的结构造型、墙、柱、梁、板等均按照“建筑防火规范”的要求进行。各建筑物的疏散距离用出口数量也符合防火规范要求。各主要建筑的耐火等级为二级。
（四）消防给水
1.室内消防
（1）根据GBJ16-87《建筑设计防火规范》规定，交易市场的建筑物的室内消防水用量为40L/S。
（2）消防给水以市政给水为供水源，供水压力能满足本设计要求。
（3）室内消防管道竖向成环状。
2.根据GBJ140-90《建筑灭火器配置设计规范》规定，配置一定数量的灭火器。
3.室外消防
（1）该区域室外消防用水量30L/S。
（2）室外消防给水采用低压制，区域给水管网呈环状布置，布置，管径为DN150mm,在室外管网上每隔80-120米设置地上式消火栓一支。
三、节能
（一）设计依据
1.《中华人民共和国节约能源法》;
2.国务院《节约能源管理暂行条例》;
3.公用等专业提供的有关规定及标准等；
4.节能专业有关规定及标准等。
（二）设计范围
主要是交易城内各建筑物及办公楼的土建和公用系统的节能设计。
（三）主要节能措施
1.各建筑物尽可能采用南北朝向，有利于建筑物的采光和自然通风，以有利于减少能源的消耗。
2.变电站的设置较接近用电的负荷中心区域,以减少输电损耗,采用干式变压器,既可提高供电质量,也可减少其损耗。设置功率因素自动补偿装置，使其功率因素从0.72提高到0.93,以减少变压器的损耗和无功损耗。
3.各建筑物的照明采用高效节能光源，以节约电能。
四、安全卫生
（一）设计依据
1.国发(1993)50号文《国务院关于加强安全卫生的通知》；
2.各相关专业提供的资料。
（二）安全卫生方面采取的措施
1.在总平面布置时,设置相应的防火间距和消防通道,保证了足够的消防扑救面。
2.各建筑物按三级防雷建筑物考虑防雷设施，在屋顶与受雷击部位敷设避雷带。
3.低压配电系统采用TN-C-S制接地方式。进出建筑的所有金属管道均与接地装置作等电位连接。
采用综合接地装置，接地装置以利用建筑钢筋为主，辅以人工接地板，接地工频电阻不大于4欧。
4.在防暑降温方面，建筑室内采用立式或壁挂式空调器，以达通风降温目的。
第八章　项目营销策划

一、项目定位
（一）目标客户定位
根据项目的市场定位，该项目的目标客户主要为获得国家“汽车下乡”资格的主要品牌，包括以下几类：
·轿车经销商：主要包括各品牌专卖店、4S店、各级代理商、以及轿车经营者等；
·货车经销商：主要包括各类载货车、人货两用车、特种车、专用车、工程机械等经营者等；
·客车经销商：主要包括各品牌大、中、小型客车经营者等；
·汽车零配件经销商；
·汽车维修和美容服务行业经营者；
·生活服务行业经营者：主要包括餐饮、休闲、娱乐、住宿、购物等行业经营者；
·汽车销售“一站式”办公服务单位：主要包括税务、稽征、工商、银行、车管、保险等职能机构（办事处）等。
·物业投资商：专业炒卖商业物业的短线及收租的长线投资者。
（二）项目形象定位
XXXX汽车城—豫西汽车市场的领头羊、“汽车下乡”最优平台。
具备以下几个显著特征：
现代感，人性化
功能聚集，设施完善
规模宏大，气势磅礴
全方位，全过程服务
（三）功能定位
销售、售后服务、办公、生活配套等于一体，汽车的相关业务除生产外均能在汽车城内完成。
（四）市场区域定位
汽车城的市场区域是以XX为基地，辐射至陕西、山西、河北等地。
（五）概念定位
1.主题概念设计
·XXXX汽车城——豫西汽车市场的风向标
·XXXX汽车城——豫西地区最大的现代化汽车城
对项目设计主题概念可以通过概括性的语言在社会公众和潜在客户心目中树立起项目直观的印象，并具备充足的外延空间，通过分概念进行具体化。
2.分概念设计
·XXXX汽车城——汽车消费者的乐园
二.产品策略
在产品策略上，XX汽车城将坚持“推销第二性，物业第一性”的原则，即产品质量是基础，整合营销是上层建筑。把工作重点放在提升、拓展服务上。
（一）品质规划策略
近两年来，汽车市场蓬勃发展，汽车行业目前已全面超过电子行业，成为国家支柱性行业，各地的汽车城上马项目激增，市场竞争空前激烈。该项目并不盲目追求豪华高档，而是以“美观、实用、以人为本”为基本准则，达到 “人无我有，人有我精”。
1.室外展场：地面铺设广场砖，露天展场设置零星露天休憩区，为顾客及商家提供方便。
2. “汽车下乡聚集功能服务大厅”：采用钢结构，墙壁为落地玻璃。各商家在公共区域的各种展示（包括门楣、广告等）由汽车城统一规范，重点放在安全系统及电子商务系统的配备。出入口控制均采用玻璃破损红外线综合控制系统；闭路电视监视系统；保安巡更管理系统；自动感应消防喷淋系统；
3. “XXXX机动车登记服务站”服务大厅及汽车行业培训基地、汽车文化园区：采用三A智能化系统（办公自动化DA，通信自动化CA，设备管理自动化BA）；计算机网络采用FDDI，100MBPS，可靠性规范，48/5B编码，分布式时钟；公共广播传唤系统；结构化综合布线：信道直接符合B—IS—DN设计标准，最大数据传输功率为100MBPS，能传输语言、数据、传真、图形、图像资料、电视会议与安全监视系统的信息、建筑物安全报警和空调控制系统的信息等;宽带网设置；卫星电视信号接收、调制、调解系统。
4.公共区域：提高绿化面积及道路宽度，方便人流及车流，并营造一个舒适的购物环境。
（二）软件服务策略
软件服务策略将是工作的重中之重，除保安、车辆调度及清洁等常规服务外，特别提供秘书、图文传真、复印、打字等商务服务；订购国内机票及火车票服务；提供代缴费服务；提供代办各种工商执照服务；举办俱乐部活动；举办行业相关知识讲座及培训等；提供健身及休闲娱乐服务以及利用各种不同业态增设餐饮、娱乐、休闲等公益性配套服务项目。
三、招商计划
根据汽车城的功能分区的经营面积以及辐射范围内汽车相关行业的商家数量，确定汽车城的招商计划。
（一）露天展场
准备入驻的商家总量约为30家；与场内商家挂靠经营的商家约为15家，再从外界招商15家货车、轿车、客车、工程车及特种车辆经销商。
（二）汽车下乡聚集功能服务大厅
招商工作中轿车的招商难度相对较小，计划几乎囊括了全市目前所有的汽车下乡品牌商家，经过数月的摸底调查，商家对此兴趣浓厚，具备可行性。
四、营销策略
（一）营销阶段划分
根据XX汽车城整体工程进度安排以及公司对招商工作的节奏安排，本推广方案将项目的推广工作大致划分为以下几个时段：
1.项目蓄势期
本阶段主要采用寻求媒体合作伙伴、召开媒体年终联谊会、新闻记者招待会、货车经销商见面会、重点轿车经销商见面会、XX汽车市场专题研讨会等方式在媒介和业界初步树立项目的第一印象。
2.形象塑造期
本阶段主要通过项目新闻发布会、媒体见面会、记者招待会、等新闻炒作方式和户外、报媒、电视、电台、车身等广告方式综合塑造项目形象，为后期的强势推广打下基础。
3.强势推广期
本阶段主要通过开工典礼、开盘庆典、汽车赛事、优惠促销、开业庆典等促销推广和各媒体广告联合强势推广项目，让目标客户充分了解项目情况以激发起交易欲望。在信息发布方面主要包括项目的各强势卖点和客户主要关心的实质性问题。本阶段推广的主要目的是全面配合和促进项目的招商工作。
4.辅助推广期
本阶段主要通过各种促销活动、汽车交易博览会、汽车专题研讨会和专业知识讲座、汽车行业经纪人培训等方式制造新闻事件并辅以少量的项目形象维护广告，其目的主要是进一步促进项目的招商工作和维护项目的市场形象。

第九章 投资估算及资金筹措

一、投资估算
（一）投资估算的依据
1.《全国统一建筑工程基础定额基价表》
2.XXXX汽车城有限公司提供的有关资料；
3.有关材料和设备的现行市场价格；
4.现行各项税费标准。
（二）投资估算范围
1.工程费用
包括土石方工程、钢结构、汽车棚盖展场、汽车露天展场、道路建设、绿化及环境工程、供配电、给排水、弱电、电子商务系统。
2.工程建设其他费用
包括租地补偿费、拆迁安置费、前期工作费、建设单位管理费、工程勘察设计费、监理费用等
3.预备费；
4.建设期贷款利息。
（三）投资估算结果
XXXX汽车城项目建设总投资为800万元，其中工程费用700万元，预备费为15万元，建设期贷款利息50万元，铺底流动资金35万元。
二、资金筹措
该项目总投资800万元，资金来源有二个渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三是争取政府扶持。资金运作如下：
（一）自有资金：600万元。自筹资金占总投资的75%；
（二）资金缺口：200万元，占总投资的25%。
第十章 经济效益评价
一、成本：
（一）建设成本：800万元
（二）财务成本：50万元
（三）营业成本：112万元
二、收入：
（一）露天展场年租赁收入
10000㎡×4元×12月=480000元
（二）汽车下乡聚集功能服务大厅年租赁收入
5000㎡×10元×12月=600000元
（三）餐饮配套服务收入
项目该项为保本微利，预计年收入为120000元
该项目计算期不包括建设期为1年。
合计年理论经营收入为132万元。
四、风险分析
（一）政策风险
发展汽车产业、推行“汽车下乡”政策作为国家重要的经济政策，将是今后相当长一段时期的调控经济的重要手段，因此，针对该项目，政策风险相对来说是很低的。
（二）市场风险
近年来，全国汽车市场均有长足发展，在XX，汽车市场发展相对滞后，市场出租率、租赁价格水平保持平稳增长，XX其它二个较大汽车城地理位置限制，已经没有发展空间，而XX汽车城后续发展空间较大，占据天时、地理两大优势。因此该项目有较强的抗风险能力。
（三）财务风险
从建设资金上，资金已基本到位，缺口部分需要政府能给予一定扶持。
（四）防范和降低风险措施
针对该项目的风险因数，建议采取以下防范和降低风险措施：
1.业主应加强招商工作,并做好后续服务工作；
2.业主应加强日常管理工作，降低管理费用等开支；
3.控制投资规模和运营成本；
4.创新经营，寻找新的盈利模式，使该项目可持续发展。

六、财务效益分析评价结论
通过上述财务分析及不确定性分析表明：该项目投资效果明显，经济效益较好，收益率一般，具备贷款偿还能力，有很好的社会意义，并且有较强的抗风险能力，在财务上是可行的。
第十一章 结论及建议
一、结论
经本可行性研究初步分析、报告论证，该项目的建设，是一个充分利用地理优势以及企业整体经营能力、符合社会经济发展和XX汽车产业发展规划的项目。项目建成后，不仅大大推动了汽车流通业现代化进程，同时也是一个惠及地方税收、众多企业、广大消费者和增加就业机会的多方有利举措。目前，已具备了启动该项目的市场时机、条件与基础，如果该项目得到实施，相信能创造持续稳定的经济效益和良好的社会效益。
二、建议
（一）由于该项目在原有基础上进行扩建，项目规模增长较大，主要充分利用各项优惠政策，精心组织、精心实施该项目，确保该项目顺利实施；在项目投入运营前，应认真做好市场营销和策划工作，以确保该项目的效益预期；在项目运营中应加强人员培训，尤其是网络信息人才的培训，把XXXX汽车城建成现代化的汽车市场。
（二）建议政府有关部门重视该项目，协调和解决XX汽车城兴建过程中所遇到的各类实际问题；同时，金融机构也为项目提供必要的融资支持，从资金上给予倾斜和保证，确保项目按期完工。
目 录

1 总 论 1
1.1 项目概况 1
1.2 建设单位概况 3
1.3 项目提出的理由与过程 3
1.4 可行性研究报告编制依据 4
1.5 可行性研究报告编制原则 4
1.6 可行性研究范围 5
1.7 结论与建议 6
2 项目建设背景和必要性 9
2.1 项目区基本状况 9
2.2 项目背景 11
2.3 项目建设的必要性 11
3 市场分析 14
3.1 物流园区的发展概况 14
3.2 市场供求现状 16
3.3 目标市场定位 17
3.4 市场竞争力分析  17
4 项目选址和建设条件 19
4.1 选址原则 19
4.2 项目选址 19
4.3 场址所在位置现状 19
4.4 建设条件 20
5 主要功能和建设规模 22
5.1 主要功能 22
5.2 建设规模及内容 26
6 工程建设方案 27
6.1 设计依据 27
6.2 物流空间布局的要求 27
6.3 空间布局原则 28
6.4 总体布局 29
6.5 工程建设方案 30
6.6 给水工程 33
6.7 排水工程 35
6.8 电力工程 38
6.9 供热工程 46
6.10 电讯工程 47
7 工艺技术和设备方案 51
7.1 物流技术方案 51
7.2 制冷工艺技术方案 67
8 节能方案分析 73
8.1 节能依据 73
8.2 能耗指标分析 73
8.3 主要耗能指标计算 74
8.4 节能措施和节能效果分析 76
9　环境影响评价 83
9.1 设计依据 83
9.2 环境影响评价应坚持的原则 83
9.3　项目位置环境现状 84
9.4　项目建设与运营对环境的影响 84
9.5