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小区项目可行性研究报告

45
2020年4月19日
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恒大南桥镇华亭小区项目可行性研究报告
总 目 录
摘要
正文
一、 项目概况
1、 项目法人概况
2、 项目概况
二、 项目建设的必要性
三、 市场分析与预判
1、 上海市房地产市场现状
2、 项目区域市场分析
3、 供需分析及价格预测
四、 建设方案与市政配套
五、 项目建设周期及工程进度安排
六、 投资估算与资金筹措
1、 项目总投资估算
2、 单位成本估算
3、 资金筹措
七、 项目财务评价
1、 现金流量分析
2、 财务净现值和内部收益率
3、 投资回收期
八、 风险分析
1、 盈亏平衡分析
2、 敏感性分析
九、 她备选方案
十、 结论
一、 项目概况
1、项目法人概况
上海恒大房地产开发经营有限公司成立于1993年9月,1998年9月改制为有限责任公司, 5月改制成上海恒大房产股份有限公司,注册资金8281万元,当前进入上市辅导期。上海恒大房产股份有限公司,作为较早涉足房地产行业的专业公司,多年来坚持”以房养林、以林促房、发展新型园林绿色产业,提高恒大商品房品位”的开发理念,在恒大花木世界已投入7000多万元资金,绿化种植面积近3000余亩,各种树木40余万株,把”以人为本,注重环境建设,营造融自然景观、休闲、服务、居住功能为一体的新世纪人居生态环境”,作为公司不懈追求的目标。
底在三林地区相继开发了恒大小区、恒大星级公寓、恒大华城、恒大翰城等住宅小区,总面积逾70余万平方米。其中开发的恒的星级公寓获浦东新区规划设计作品展评商品房建筑奖、上海市最佳房型奖、上海市完整街坊奖;恒大华城自1998年开发以来,一直名列浦东新区年度预售面积排行榜前十位,上海市年度预售面积排行榜五十强; 恒大华城荣获浦东新区预售面积排行榜第一位、上海市预售面积排行榜第四位;恒大华城上河苑获 上海市完整街坊奖、上海市优秀四高小区奖;恒大翰城获 上海市世纪品位楼盘规划设计奖。
恒大已在奉贤落户,企业的发展目标是:恒大的品牌得到奉贤人民的承认,奉贤区的整体对外形象的提升,从而带动奉贤的房地产业上一个新的台阶,土地拍卖的价格也必然会有上升的空间。
2、项目概况
n 华亭小区项目位于上海市奉贤区南桥镇,在南奉公路以南、西至环城东路、南至亭大公路、东至建设中的莘奉高速公路。总用地面积1481.57亩,是奉贤区迄今为止规模最大的住宅小区,采用一次中标三批供地的土地供应方式。

第一期
9月底
育秀路以北约479.19亩和小区外,撤队带征地112.59亩
第二期
6月底
环城南路以北约577.35亩。
第三期
6月底
剩余全部土地约425.05亩和小区外撤队带征地约129.11亩。

n 华亭小区毛容积率控制在1.0——1.3。

二、 项目建设必要性

上海外围郊区化建设将成为”十五”时期的建设重点,一城九镇以及十一个中心镇的开发建设,将对市区人口进行有效的分流。同时,区域人口的增长将释放出极大的住宅消费量。

华亭小区的开发和管理,将对奉贤区中心城(南桥镇、江海镇)以及各集镇的住宅建设和管理产生重要的影响,对全区投资环境的改进,以及新城面貌的展示起到重要的示范作用。因此该住宅小区建设将会本着”高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高原则,力求把该小区建设成现代化高品位的生态居住区,努力为南桥镇(甚至是上海郊区)的城市化建设做出贡献。

三、 市场分析与预测

1、上海市房地产市场现状

邓小平同志南巡讲话成为上海市房地产业第一个发展周期的动因(1992——1999年)。第一个周期特点是起点低、增建过快、上市量集中、消化吸纳量不足。经历了5年扩张3年萎缩后,新的一轮周期从 起动,扩大内需和投资的财政政策成为主要动因,特点是起点高、增速平稳,当前市场正处于上升期的平台中。

供需关系将是决定房地产市场发展走势的主要因素,当前上海房地产市场的投资需求与消费需求都比较旺盛,在上海经济连续两位数增长,旧城改造城镇化进程加快,房地产市场全面放开等利好因素的带动下,市场将保持一个较高的需求状态。总体上看,上海房地产市场依然存在上升空间,上海房地产市场当前高位运行,其稳步发展态势至少能够持续至”十五”期末,不会发生大的波动。

2、项目区域市场分析

(1)、奉贤房地产市场发展相关数据

n 房地产销售

n 住宅房地产开发情况

(2)、市场概述

n ”十五”期间,奉贤区进入了城乡一体化发展的历史新阶段,整个城市化建设不断加速,众多的住宅开发商加入到奉贤”圈地运动”中。

n 市场需求旺盛,在未来一段时间内,整体市场将处于上行阶段,需求的阶段性高峰预计在 出现。

n 南桥镇是奉贤区的主要中心镇(城市化水平在奉贤区内属于当前最高),也将是未来人口导入的主要城镇,这对房地产住宅的开发而言,无疑是最为有利的。

3、供需分析及价格预测

(1)、供求分析

n 需求分析

影响需求变动的主要因素,能够归纳出以下几个方面:
经济因素 —— 人均收入水平(房价收入比)、行业景气度
市场因素 —— 房地产发展周期规律、价格水平
社会因素 —— 人口变数、生活质量的提高程度、城市化发展水平
政策因素 —— 具体政策措施颁布实施

经济因素

Ø 奉贤区人均年收入及房价收入比

人均收入(元)
房价收入比
1999年
12816
1:5.2

13539
1:5.4

15375
1:5.2

分析:南桥当地的房价收入比维持在相对稳定的水平,对消费有很好的促进作用。

Ø 行业景气度(万元)

1999年

第一产业
75990
79449
85230
第二产业
447340
4985532
561707
第三产业
259915
286284
321092

分析:第三产业比重加大。第三产业显示出较为强劲的后发力,而第一产业所占比重逐年降低。

市场因素

Ø 周期与价格的变动情况直接影响消费需求量的变化。正常角度考虑,需求量的变化和周期、价格变化成正比关系。

社会因素

Ø 人口的变动增加以及生活质量的提高无疑会刺激消费需求,而城市化水平提高对人口变动和生活水平也起到拉升作用。

n 需求测算

按人口变化和需求变化对市场近阶段住宅消费的需求量进行估算。
Ø 南桥人口变动情况

1999年

户籍人口
87741
88889
88708
常住人口
——
99307
125362

Ø 人均居住面积情况

人均居住面积17.93M2
预测
人均居住面积20M2左右

Ø 需求量估算
已知条件:
—— 南桥住宅总建筑面积(307万M2)。
需求量 = 12.5万 *(20 / 0.7)—307万 = 50万左右
注:20/0.7表示由居住面积换算到建筑面积,其它数值参考来源与<奉贤年鉴>。

Ø 结论:在当前国民经济稳定发展的前提下,基于稳定的人口导入量以及不断提高的物质生活需求考量,南桥当地的住宅年度需求量将在50万左右。

n 供给分析

经过对当地房地产市场的初步调研,据不完全统计:
分类
区域
在售量体
去化量体
未售量体
近阶段预推量体
运河以南
55余万
50-52万
3-4万
30万(预计)
运河以北
15余万
12万
2-3万
10万(预计)
总计
40万左右

从市场现有隐性预推案量来看在40-50万方左右,但根据推案期来看,一年内完全公开的可能性不大。再者,虽然当前南桥镇当地土地资源较为充裕,但由于受每年用地指标的限定,短时期内市场依然将呈现供给小于需求的局面,消费者持币待购的现象较为普遍。因此,在年推案量有限,消费稳定的拉动下,市场将保持继续上扬的态势。

n 市场小结

在早期的经济建设带动和供给量不足双重影响下,南桥镇房地产住宅价格上升快速, 至 平均水平上涨300元/平米左右。后期市场供给量会有所增大,供求得以基本平衡,促使价格的走势趋稳。但在价格上行的惯性作用下,近期内价格将依然呈现较高的上行速率,初步预计,平稳期将会出现在 到 ,而后期市场在经济条件趋好的基础下,呈现波动型上扬的状态。

(2)、价格预判
n 上海全市商品住宅价格走势

1996年至 上半年上海市住宅年平均涨幅2.8%。

n 南桥当地市场情况

上半年
下半年- 上半年
中期
上半年
(预计)
市场均价
(元/M2)
1800-
2200-2300
2400-2500
2800-3000

Ø – 上半年住宅市场供给量不足,市场供求结构失衡,在消费需求的刺激下,价格平均涨幅在400元/M2左右。

Ø 预推案量放大,将与当地的消化量初步吻合,因此在供求平衡的前提下,预计价格走势将日渐趋稳,在种种利好因素的引导下,平稳上升。

n 价格预测

从市场价格的基本走势,考虑到供求关系的影响,结合南桥部分 预推楼盘的价格进行预测。

预计: 上半年南桥镇平均价格水平,在正常情况下达到:
2800-3000元/M2。

结合上海全市1996年至今相对完整的价格运作周期,平均年涨幅在3%左右。预计 —— 市场平均价格水平3500元/M2左右。

(3)小结

就华亭小区项目而言,在恒大理念、品牌的保障下,如在 —— 推案,价格在3300-3500元/M2的水平,超10%-15%区域行情可行度较高。

到 左右,在社区的完善经济形势下利好趋势,整体价格可保证在3600-3800元/M2左右。

四、 建设方案与市政配套

华亭小区项目定位于中高档现代化住宅小区,是集商业、服务、教育、娱乐为一体的综合性社区,详细的建设方案见投标文件中的小区<规划设计方案>。

对于相应的市政配套情况如下:
公建配套面积不超过15万平米,其中商业配套设施建筑面积40000平方左右。另农贸市场不小于3600平米,会所不小于3000平米,48班中小学一所,12班幼托2所,其它公建及市政配套设施面积严格遵守<华亭小区控制性详细规划>和奉贤住宅发展局<关于南桥镇华亭小区建设和管理意见>执行。

五、 项目建设周期及工程进度安排
按照项目建设方案,华亭小区毛容积率按1.0计,小区建筑面积98.77万平方米,其中住宅建设面积83.77万平方米,公建配套按15万平方米计(公建配套中包括4万平方米商业面积)。

项目建设工程周期的进度安排将结合市场消化能力进行合理调控,按正常需求测算当地市场水平,本项目年消化力10万平米左右。按施工进度每次开工15万平米,建设周期以18个月测算。

建设进度与预期销售进度见下图。

建设进度
0 15 30 45 60 75 83.78(万平米)
住宅总建设量83.78万平方米,每年建设15万平米, 开始
年份
03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 (年)

预期销售进度
按平均每年销售10万平米计算。
0 5 15 30 45 60 75 83.78(万平米)

六、投资估算与资金筹措

1、项目总投资估算

n 投资估算按以下成本构成计算:

前期工程费用
直接投资 土建及建筑安装工程费用
市政配套工程费用

项目总投资
利息
税金
间接投资 销售费用
管理费用
不可预见费用

n 项目总投资约26.59亿元,其中前期工程费用(主要是土地成本)9.19亿元,建安投资8.10亿元,应缴税金1.76亿元。

n 具体投资费用细目参见表6-1、6-2、6-3、6-4、6-5所示。

—表6-1— 前期工程费用估算表
序号
项目
单价

工程量
总额
备注

数值
单位
数值
单位
数值
单位

一
土地费用

1
出让地块费用
65
万元/亩
1034.44
亩
67238.60
万元

2
区内带征费用
31
万元/亩
447.13
亩
13861.03
万元

3
区外带征费用
11
万元/亩
220
亩
2420.00
万元

二
规划设计费用
100
元/M2
83.77
万M2
8377
万元

三
勘测可研费用
四
小 计
91896.63
万元

—表6-2— 建筑安装工程费用估算表
序号
项目
单价

工程量
总额
备注

数值
单位
数值
单位
数值
单位

1
住宅建安费用
900
元/M2
83.77
万M2
75393.00
万元
土建及安装
2
商铺建安费用
1400
元/M2
4
万M2
5600.00
万元
土建及安装
3
小 计
80993.00
万元

说明①住宅中小高层与多层量体之比按0.15控制; ②商铺面积取自<控规>统计。

—表6-3— 市政配套工程费用估算表
序号
项目
单价

工程量
总额
备注

数值
单位
数值
单位
数值
单位

1
大市政配套费用
220
元/M2
83.77
万M2
18429.40
万元

2
基础设施配套
400
元/M2
83.77
万M2
33508.00
万元

3
小 计
51937.40
万元

直接投资合计
224827.03
万元

—表6-4— 项目间接费用估算表
序号
项 目
标 准

基 数
总 额
备 注

数值
单位
数值
单位
数值
单位

1
贷款利息
80
元/M2
83.77
万M2
6701.60
万元

2
综合税金
6%
83.77
万M2
17591.70
万元

3
项目管理费用
1%
224827.03
万元
2248.27
万元

4
不可预见费用
2%
224827.03
万元
4496.5406
万元

5
营销费用
3%
83.77
万M2
8795.85
万元

6
小 计
39833.96
万元

—表6-5— 项目投资费用估算汇总表
序号
项目
投资额(万元)
比重(%)
备注
1
直接投资
前期工程费用
91896.63
34.72%

2
建筑安装费用
80993
30.60%

3
市政配套工程费用
51937.4
19.62%

合 计
224827.03
84.95%

4
间接投资
贷款利息
6701.60
2.53%

5
应缴税金
17591.70
6.65%

6
营销费用
8795.85
3.32%

7
其它费用
6744.81
2.55%

合 计
39833.96
15.05%

8
项目总投资
264660.99
100%

2、单位成本估算
n 本报告成本估算方法:将项目各项投资成本费用(包括直接投资和间接投资)测算到项目开发产品(主要是住宅产品)的每平方米建筑面积。

n 经测算,本项目开发产品平均单位成本为3116元/m2,投资收益率达到11%。

n 成本估算表见附表6-6。

—表6-6— 华亭小区项目成本估算表
单位:万元、万平方米、元/平方米建筑面积
序号
工程费用名称
总金额
工程量
楼面价格
备 注
一
前期工程费用
1
土地成本
83519.63
83.77
997.01
毛容积率按1.0算
2
建筑、规划设计费
8377.00
83.77
100.00

3
勘察测量、可行性研究等

小 计
91896.63

1097.01

二
建筑安装工程费用
1
建安成本
80993.00
87.70
923.52
包括住宅成本和商铺成本

小 计
80993.00

923.52

三
各类配套工程费用
1
大配套
18429.40
83.77
220

2
人防工程建设
3350.80
83.77
40

3
供电站、电力增容费
10890.10
83.77
130

4
通讯设备增容费
1675.40
83.77
20

5
有限电视配套
837.70
83.77
10

6
技防智能化
3350.80
83.77
40

7
绿化
3350.80
83.77
40

8
室外总体
4188.50
83.77
50

9
给水排水
1675.40
83.77
20

10
煤气增容等
4188.50
83.77
50

小 计
51937.40

620.00

四
直接投资额合计
224827.03
83.77
2640.53

五
相关税费(间接投资)
1
利息
6701.60
83.77
80.00

2
综合税金
17591.70
83.77
210.00
总销金额的6%,预计售价3500
3
项目管理费用
2248.27
83.77
26.84
直接投资额的1%
4
不可预见费用
4496.54
83.77
53.68
直接投资额的2%
5
营销费用
8795.85
83.77
105.00
总销金额的3%

小计
39833.96

475.52

六
项目总投资和成本价格
264660.99

3116.05

七
总销金额及销售价格
293195.00
83.77
3500
市场预测未来销售之平均价格
八
投资收益
1
税后利润额
28534

2
项目总投资利润率
10.78%

3、资金筹措
n 资本金
遵照有关规定,本项目由项目法人上海恒大房地产开发有限公司承诺出资项目资本金5.32亿元,并保证在项目运作期内及时到位。其中项目一期占地约479.19亩,总投资约10.9亿元,项目法人承诺出资2.18亿元。
项目法人资本金占总投资比重20%,保证满足资本金制度的要求。

n 贷款利息
Ø 本项目计划向银行融资6亿元,约占直接投资资金的23%,贷款利息为7901.6万元。

2亿
Ø 项目贷款实行滚动贷款,滚动抵押。考虑到银行的融资制度和运营压力,计划分三批向银行贷款。每批融资额度为2亿元人民币。图示(贷款流入示意)
2亿
2亿

Ø 贷款利率三年期为5.49%,五年期为5.58%。制订分批贷款计划,尽量缩短还款年限、减少利息成本的支出(参见后文现金流量分析及建议部分)。

n 预售款
Ø 项目建设资金不足部分拟经过预售房产解决。

Ø 按市场调研预测:项目产品在运作期内平均售价3500元/m2(考虑了商铺部分价格比重);预计年销售量平均在10万平方米左右,即年销售额平均在35000万元。

七、项目财务评价
1、现金流量分析
n 现金流入
Ø 在项目运作期内,现金流入来源于项目的银行贷款和各期产品销售收入。
Ø 项目现金流入分析见表7-1。

—表7-1— 华亭小区项目现金流入量分析表
单位:万元
年序 T
年限
银行贷款
销售收入
当年现金流入量
备注
0

0
0
0
经分析安排贷款6亿元预算
1

0
17500
37500
销售5万平方米
2

0
35000
55000
销售10万平方米
3

0
35000
35000
销售10万平方米
4

0
35000
35000
销售10万平方米
5

0
35000
35000
销售10万平方米
6

0
35000
35000
销售10万平方米
7

0
35000
35000
销售10万平方米
8

0
35000
35000
销售10万平方米
9

0
30695
30695
销售8.77万平方米
现金流入量总计
353195

说明:年限指自上年末到该年末的年限。

n 现金流出
Ø 项目的现金流出是项目在不同运作阶段投资支出,包括前期费用、工程建安支出、市政配套支出、贷款本利、营销费用支出、税金支出、管理费用支出等。
Ø 项目现金流出量分析见表7-2。
—表7-2— 华亭小区项目现金流出量分析表 单位:万元
年序 T
年限
直接投资支出
间接投资支出
当年现金流出量
备注
土地成本支出
建安配套投资
营销费用
税金
贷款本利
其它费用
0

27318
0
0
0
0
0
27318

1

32461
16435.2
525
1050
0
402.6
50873.8

2

23740.63
16435.2
1050
2100
11116.93
805.2
55247.96
偿还1亿贷款
3

0
16435.2
1050
2100
11116.93
805.2
31507.33
偿还1亿贷款
4

0
16435.2
1050
2100
22233.87
805.2
42624.27
偿还2亿贷款
5

0
16435.2
1050
2100
22233.87
805.2
42624.27
偿还2亿贷款
6

0
16435.2
1050
2100
0
805.2
20390.4

7

0
16435.2
1050
2100
0
805.2
20390.4

8

0
16435.2
1050
2100
0
805.2
20390.4

9

0
6196.07
920.85
1841.7
0
706.16
9664.78

现金流出量总计
321031.61

说明:年限指自上年末到该年末的年限。

n 综上,项目现金流量分析见表7-3。

Ø 能够看出:项目经过近9年的运作,其净现金流量达到32163万元。

—表7-3— 华亭小区项目现金流量分析总表 单位:万元
年序 T
年限
当年现金流入量
当年现金流出量
当年净现金流量
累计净现金流量
备注
0

0
27318
-7318
-7318

1

37500
50873.8
-13373.8
-20691.8

2

55000
55247.96
-247.96
-20939.76

3

35000
31507.33
3492.67
-17447.10

4

35000
42624.27
-7624.27
-25071.36

5

35000
42624.27
-7624.27
-32695.63

6

35000
20390.4
14609.6
-18086.03

7

35000
20390.4
14609.6
-3476.43

8

35000
20390.4
14609.6
11133.17

9

30695
9664.7808
21030.22
32163.39

项目运作终期累计净现金流量
32163.39

说明:年限指自上年末到该年末的年限。

2、财务净现值和内部收益率
n 财务净现值
Ø 根据现金流量分析表,我们按现行银行存款利率2.79%(5年期)作为贴现率,将项目运作期内各年所发生的现金流入量与现金流出量差额进行折现,能够得到项目的财务净现值。
Ø 经计算,项目的财务净现值为21754万元。
Ø 项目财务净现值计算表见表7-4。

—表7-4— 华亭小区项目财务净现值计算表 单位:万元
年序 T
年份
当年现金
流入量
当年现金
流出量
当年净现金
流量
折现系数
当年净现值
累计净现值
备注
I=2.79%
0

0
27318
-7318
1
-7318
-7318

1

37500
50873.8
-13373.8
0.97
-13010.80
-20328.80

2

55000
55247.96
-247.97
0.95
-234.69
-20563.48

3

35000
31507.33
3492.67
0.92
3215.91
-17347.57

4

35000
42624.27
-7624.27
0.90
-6829.59
-24177.16

5

35000
42624.27
-7624.27
0.87
-6644.22
-30821.37

6

35000
20390.40
14609.6
0.85
12386.06
-18435.32

7

35000
20390.40
14609.6
0.82
12049.87
-6385.45

8

35000
20390.40
14609.6
0.80
11722.80
5337.35

9

30695
9664.78
21030.2192
0.78
16416.71
21754.06

项目运作终期累计净现值
21754.06

说明:年份指该年年末,起始时间为 末。

n 内部收益率
Ø 内部收益率是项目所能接受的最高贴现率,也是项目所能得到的最高收益率。
Ø 项目内部收益率计算表见表7-5。
Ø 经计算,项目的内部收益率为10.7%。

—表7-5— 华亭小区项目内部收益率计算表 单位:万元
年序 T
年份
当年净现金流量
折现系数
当年净现值
备注
I1=15%
I2=10%
I1=15%
I2=10%
0

-7318
1
1
-7318
-7318

1

-13373.8
0.87
0.91
-11629.39
-12158.00

2

-247.96
0.76
0.83
-187.50
-204.93

3

3492.67
0.66
0.75
2296.49
2624.09

4

-7624.27
0.57
0.68
-4359.20
-5207.48

5

-7624.27
0.50
0.62
-3790.61
-4734.07

6

14609.60
0.43
0.56
6316.13
8246.74

7

14609.60
0.38
0.51
5492.29
7497.03

8

14609.60
0.33
0.47
4775.90
6815.49

9

21030.22
0.28
0.42
5978.10
8918.87

项目运作终期累计净现值
-2425.78
4479.74

说明:年份指该年年末,起始时间为 末。
因此,项目内部收益率区间为10%～15%,插入法求得为10.7%

3、投资回收期
n 静态回收期
Ø 从项目现金流量分析表(表7-3)上能够看出,在 项目累计净现金流量开始出现正值。
Ø 经计算,项目静态回收期为7.23年。

n 动态回收期
Ø 从项目财务净现值分析表(表7-4)能够看出,在 项目累计净现金流量现值开始出现正值。
Ø 经计算,项目动态回收期为7.54年。

4、财务评价小结
Ø 项目在运作终期,净现金流量达到32163万元,财务净现值高达21754万元。
Ø 项目最高收益率超过10%。
Ø 因项目投资较大,预计在7年左右可收回投资。
Ø 从财务状况上看,项目获利状况良好,经济上可行。

八、风险分析
1、盈亏平衡分析
Ø 在经济、技术可行的情况下,项目未来运作的最大风险来源于产品的销售风险。
Ø 尽可能提高去化率是项目投资获利的根本落脚点。
Ø 本项目的盈亏平衡分析就是要确定项目的保本销售量。
Ø 由项目投资成本估算表(参见表6-6)可得,

项目保本销售量度＝项目总投资/产品平均售价
经计算,保本销售量在75万平方米左右。

Ø 能够看出,本项目规模大、投资量较多,致使盈亏平衡点较高,经营运作面临较大压力。

2、敏感性分析
Ø 项目土地实行公开招标,最终土地中标价格变动对项目经济效益产生敏感影响。

Ø 项目运作时间较长(8- ),未来市场的变化使项目产品销售均价产生变动,因此产品销售均价亦是重要的敏感因素。

Ø 综合考虑市场、政策、经济和不确定因素等风险,对敏感因素分析取±10%变动幅度加以研究。

Ø 设定投资税后利润为项目经济目标值。

n 土地价格敏感分析

Ø 土地价格敏感分析如表8-1。
Ø 当土地价格增加或