国际大酒店升级改造项目建设可行性研究报告.doc

国际大酒店升级改造项目可行性研究报告

国际大酒店升级改造项目

可
行
性
研
究
报
告

目 录

第一章 总论 8
1.1 项目基本情况 8
1.2 编制依据与原则 8
1.2.1 编制依据 9
1.2.2 编制原则 10
1.3 研究结论 10
1.3.1 项目背景 10
1.3.2 市场前景与需求分析 11
1.3.3 装修升级改造方案 12
1.3.4 投资估算与资金筹措 13
1.3.5 选址与建设条件 14
1.3.6 进度规划 15
1.3.7 效益与财务评价 16
1.3.8 结论与建议 16
1.4 主要技术经济指标 17
第二章 背景与必要性 19
2.1 项目背景 19
2.2 建设必要性 20
2.2.1 宏观必要性分析 20
2.2.2 满足顾客需求的需要 21
2.2.3 企业实现可持续发展的需要 21
2.2.4 响应*****政府政策的需要 21
第三章 需求分析与建设规模 22
3.1 需求分析 22
3.2 竞争优劣（SWOT分析） 23
3.3 建设规模 25
第四章 选址与建设条件 27
4.1 选址 27
4.2 建设条件 27
4.2.1 建设地条件 27
4.2.2 周边环境条件 28
4.2.3 周边酒店分布情况 30
第五章 升级改造方案 32
5.1 原建筑状况 32
5.1.1主楼部分 32
5.1.2 副楼部分 33
5.2 升级改造方案 33
5.3 改造工程方案 34
5.3.1 改造方案 34
5.3.2 技术依据 34
5.3.3改造措施 34
5.4 装修工程方案 35
5.4.1 外装修方案 35
5.4.2 内装修方案 35
5.5 配套工程方案 37
5.5.1给水排水改造 37
5.5.2 电气改造 38
5.5.3 消防设计 39
5.5.4 通风与空调工程方案 41
5.5.5 公共广播工程方案 42
5.5.6 环保 42
5.5.7 绿化 43
第六章 环境保护 44
6.1 设计依据 44
6.2 环境质量标准 44
6.3 主要污染源及污染物 44
6.4 污染物分析及治理措施 44
6.5 施工期环境保护措施 46
第七章 节能 47
7.1 编制依据 47
7.2 节能措施 47
7.2.1 建筑节能措施 47
7.2.2 电气节能措施 47
7.2.3 节水措施 48
第八章 劳动安全卫生 49
8.1 安全卫生工作 49
8.2 餐厅安全卫生 50
8.3 消防安全措施 51
第九章 投资估算与资金筹措 55
9.1 编制依据 55
9.2 投资估算说明 55
9.3 投资估算 55
9.4 资金筹措 58
9.5 资金使用计划 58
第十章 运营计划与人力资源配置 59
10.1 运营战略 59
10.2 运营人员配置 60
10.2.1主楼营业人员配置 60
10.2.2副楼营业人员配置 62
10.3 运营计划 62
10.3.1建议经营策略 62
10.3.2 销售步骤 64
第十一章 实施进度规划 65
11.1 实施进度 65
11.2 招投标 66
第十二章 财务分析 67
12.1 财务评价基础数据 67
12.2 成本、收入、税金测算 68
12.2.1成本分析 68
12.2.2 收益分析 70
12.3 财务指标分析 73
12.3.1 投资利润率 73
12.3.2 静态投资回收期 73
12.3.3 财务净现值 73
12.4 不确定性分析 73
12.4.1 盈亏平衡分析 73
12.4.2 敏感性分析 73
12.5 财务评价 74
第十三章 结论与建议 75
13.1 研究结论 75
13.2 建议 75

附表（图）：
总 表 财务评价指标汇总表
附表1 建设期利息表
附表2 项目总投资使用计划与资金筹措表
附表3 总成本费用估算表
附表4 利润与利润分配表
附表5 借款还本付息计划表
附表6 项目投资现金流量表
附表7 项目资本金现金流量表
附表8 财务计划现金流量表
附表9 资产负债表
附表10 财务敏感性分析成果表
附图1 盈亏平衡分成果析图
附图2 敏感性分析成果图

第一章 总论

1.1 项目基本情况
1.1.1 项目名称：******国际大酒店升级改造项目
1.1.2 建设地点：******市江南区五一路
1.1.3 项目性质：装修升级改造
1.1.4 项目建设期：6个月
1.1.5 建设单位：******集团有限公司
*****集团公司是一家拥有酒店、金融投资开发、品牌酒业、影视文化、酒精贸易等多方位产业的集团公司。集团发展稳定，战略清晰，资源丰富，总部位于*******国际城。旗下子公司有：
****投资公司：负责建材城、物流基地、国际养老公寓、星级酒店等项目的筹划准备。
****文化传播公司：与****电视台影视频道《带上妈妈来相亲》携手合作，打造知名本地相亲栏目，是广大年轻朋友最喜爱的电视节目之一。同时拥有****国际城广告牌的独家代理权以及城区主要路口高炮广告牌资源。
****酒业：中国知名品牌“古井贡酒”总经销，主销古井贡“年份原浆”系列产品，逐步发展自有品牌。
****贸易：从事仓储物流、食糖、酒精等生产贸易。
1.2 编制依据与原则
1.2.1 编制依据
1）可行性研究报告编制委托书
2）国家旅游局《关于宾馆建设宏观调控的若干意见》
3）《中华人民共和国环境影响评价法》
4）《建设工程项目管理规范》
5）建设单位提供的基础资料
6）国家或地区相关的规范、标准、条例
（1）中华人民共和国建筑法
（2）中华人民共和国消防法
（3）建设工程质量管理条例（国务院令第279号）
（4）建筑工程质量验收统一标准 （GB50300-2001）
（5）建筑装饰装修工程质量验收规范 （GB50210-2002）
（6）建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2002）
（7）建筑电气工程施工质量验收规范 （GB50303-2002）
（8）高级建筑装饰工程质量检验评定标准 （DBJ01-27-96）
（9）室内装饰工程质量规范 （QB1838-93）
（10）建筑内部装修设计防火规范 （GB50222-95）
（11）《质量管理体系标准》GB／T19001—2000
（12）《环境管理体系标准》GB／T24001—2004
（13）《职业安全健康管理体系标准》GB／T28001—2001
（14）《建设工程项目管理规范》GB/T50326-2001
（15）《建筑工程质量检验评定标准》(GB50210—2001
（16）《高级建筑装饰工程质量验收标准》（XBJ/T01-27-2003，J10271-2003）
（17）《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113-2003
（18）《建筑内部装修设计规范》GB50222-95
（19）GB18580—2001 室内装饰装修材料人造板及其制品中甲醛释放限量
（20）GB18581—2001 室内装饰装修材料溶剂型木器涂料中有害物质限量
（21）GB18583—2001 室内装饰装修材料 粘接剂中有害限量
（22）GB18587—2001 室内装饰装修材料地毯、地毯衬垫及地毯胶粘接剂有害物质释放限量
（23）GB18582—2001 室内装饰装修材料 内墙涂料有害物质限量
（24）GB18585—2001 室内装饰装修材料 壁纸中有害物质限量
（25）GB6566—2001 建筑材料放射性核素限量
1.2.2 编制原则
严格按照国家有关标准、规范、规定进行编制，以提升功能、改善环境、增加特色、提高档次为主线。
1.3 研究结论
1.3.1 项目背景
2011年以来，中国新开业的星级酒店如雨后春笋，各大国际酒店管理集团竞相制定出里程碑式的开业计划，不是巩固自身在中国的豪华酒店之领先地位，就是努力使自己比竞争对手占据更大的市场。随着一线城市豪华酒店市场渐趋饱和，酒店业的重心已从北上广转移至内地经济迅速发展的二三线城市。与此同时，2011年中国酒店业不断涌现新的营销模式，先是团购网站风潮蔓延至酒店业，随后神秘房、Last Minute等国外成功模式也纷纷登陆国内。
2011年新版《饭店星级的划分与评定》正式实施，其中将一二三星级饭店定位为有限服务饭店，评定星级时应对饭店住宿产品进行重点评价，四五星级定位为完全服务饭店，评定星级时应对饭店产品进行全面评价。
2012年上半年的中国酒店业，随着商旅和休闲旅游回暖，平均房价和出租率双双上升。随着我国旅游业的迅猛发展，对休闲度假酒店的需求也将有成倍的增长，中国酒店业发展前景广阔。在中国经济转型与消费升级的大背景下，未来几年仍将是酒店业加速发展的黄金时期。
1.3.2 市场前景与需求分析
截止到2011 年底 ，*****二星以上的酒店近 100家 ，其中四星级酒店13 家，五星级酒店7家。根据*****目前的发展机遇与投资速度，可以预测到 2015 年，*****又将新增至少5 —8家五星级酒店，使*****五星级酒店的数量增至12—15 家左右。*****是“联合国人居奖”得主，且依托于*****得天独厚的丰富旅游资源，休闲度假旅游市场将进一步扩大 ，并要求与之匹配的休闲度假酒店将成倍增长。同时，****经济区的深入发展也必将为*****带来大量的商务客人。 这些现象必将改变*****以综合性酒店为主的行业分别现象，促使许多酒店改进行目标市场的细分进而升级改造成为休闲度假酒店、商务酒店或会展酒店等，服务品质也将进一步提高。
根据商务部近期出台的《关于加快住宿业发展的指导意见》，“经济型酒店”和“绿色酒店”将是酒店业发展规划的重点。可以预测，在未来的 5 年内，以简单节约为主的经济型酒店在*****整个酒店业市场的份额将从现在的10％左 右提高到20％以上。与此同时，文化酒店 、绿色客房也将成为*****酒店越来越重视的主题并得到长足的发展。
1.3.3 装修升级改造方案
本项目为原建筑装修改造工程，定位为四星级商务酒店，原有建筑分为主体楼和副楼两部分，主体楼总共9层半，面积8600平方米；副楼共8层，面积4160平米；停车场面积为2000平米，总建筑面积14760平米。由于原有装修档次尚不足以达到四星标准，所以本可研将根据2013年2月28日可研专家评审意见对酒店进行装修升级改造，装修改造内容如下：
1）在现有整体装修改造基础上按照四星级酒店标准进行升级改造，全面提升主楼1-9层的装修质量和档次；
2）在现有主楼层高基础上增建2层楼层（新增面积1800平米），主要作为酒店大型会议、公司办公场所，使主楼达到11层半。
3）增加修建一座连接主楼和副楼间的走廊通道。
4）对副楼进行调整装修，将原来副楼定位的KTV、按摩保健楼层共计6层减少为2层，增加2层大型宴会接待餐厅（大型宴会接待餐厅、大众餐厅），2层特色餐厅、生态餐厅（引入跨世纪品牌进行合作），2层中小型商务会议楼层。
5）同时进行绿化、停车场、管网、线路等配套设施翻新，配套完善相关经营服务功能。
6）改造原有的外墙装饰和内部装饰，改造原有的采暖系统、照明系统、给排水系统及消防系统。
7）新增空调系统、消防喷淋系统、智能广播系统及弱电系统。
装修升级改造后主楼将用于住宿、餐饮（包厢）、大型会议、办公经营，副楼将用于大型宴会接待餐饮、生态（特色）餐饮、小型会议、休闲娱乐、康体保健等，使整个酒店档次达到并超过四星级标准，并预留将来升级评定五星酒店的功能设施。
1.3.4 投资估算与资金筹措
1）总投资
本项目估算总投资为8768万元，其中：
1）原估算装修投资约为人民币5748万元，其中：原主楼装修及前期投入约3170万元；原副楼装修及前期投入约1948万元，流动资金、场地租金、押金等费用约630万元。
2）新装修升级改造后，将追加投资3020万元，其中主楼增加投资2520万元，主楼整体投资约5690万元；副楼增加投资500万元，副楼整体投资2448万元，流动资金、场地押金、租金等费用为630万元。
2）资金筹措
1）本项目原有装修改造投资5748万元，原融资计划为项目业主自筹资金为1748万元，申请银行担保贷款4000万元。
2）本项目新装修升级改造后，追加投资3020万元，由项目业主再自筹资金1020万元（用于主楼升级），再申请银行担保贷款2000万元（其中：1500万元用于主楼升级改造，另外500万元用于副楼升级改造）。
1.3.5 选址与建设条件
本项目位于*****重要交通要道五一中路与中兴大桥交接处，周边文化、娱乐、旅游设施完善，是市区通往机场的必经之路。背靠美丽的邕江河畔，坐拥一河两岸都市美景，地处江南区中心商圈，其优越的地理位置独一无二。项目水、电、路、通讯等建设条件具备，建设条件良好。
1）交通：四通八达，周边踞江北大道、快速环道、青川大桥、明秀南路等主要干道，距离*****二桥中兴大桥仅200米，独居江南五一路中，酒店位置毗邻机场车程20分钟以内，建成后将成为——“离机场最近的精品四星级酒店”。
2）商圈：处于江南淡村商圈，目前该商圈内的商业项目包括：梦之岛江南店、南城百货淡村店、国美电器、歌朝KTV、星秀丽KTV、大地电影院等。周边有数个大型成熟小区，如社区翠湖新城，正在建设的大型综合社区保利城.商业港项目一街之隔，医院、银行、购物、娱乐、餐饮配套完善，按照政府部门提供的相关数据周边常驻人口约5万，有充足的人流量，足够的市场基础。
3）重要商机：与正在建设*****大型重点的国家级商业巨头华南城、国际级企业台湾鸿海集团毗邻；近距离的沙井火车站将建云桂铁路枢纽*****最大铁路货运中心，项目于上月正式剪彩明年投入使用；每年南博会的分会场，邻近南站大道的专业汽车4S店林立；以及青川大桥周边围绕以上大型重点项目的各种物流基地；处于江南区政府目测范围，各种机关、企事业单位众多。
以上区位优势得天独厚，在高级酒店稀缺的江南片区，有着大量的商务应酬、会议接待、婚宴礼仪等市场，以此商机为基础，亿豪国际大酒店旨在为江南片区消费者打造一个具有标志性的精品四星级酒店，他的产生必将提升江南的商务接待品质。
1.3.6 进度规划
项目施工期为6个月：2013年4月 -2013年10月。计划2013年12月正式投入运营。
1）2013年3月，落实资金、施工设计及相关手续；
2）2013年4-6月，完成结构（增层）、水电、空调等升级改造；
3）2013年6-9月，完成主楼、副楼改造装饰施工；
4）2013年10月，完成人员、培训、家具及后期处理工作；
5）2013年11月，试营业；
6）2013年12月，正式营业；
1.3.7 效益与财务评价
经测算，本项目正式运营后年实现收入约为5987万元，年运营总成本月为4966万元，年税费约为467万元，年利润总额约为554万元。项目全部投资财务内部收益率所得税前为14.65%，所得税前净现值3265.79万元；项目投资利税率为12.64%；税后投资回收期为7.7年（含建设期）。基于生产能力利用率的盈亏平衡点为59.50%，即经测算扣除装修摊销，其他因素不变，当客房入住率达到59.5%整个酒店主楼部分即可以达到盈亏平衡点。
从敏感性成果分析表明，在各因素分别变化±10％和±20％时，内部收益率均高于基准值，财务基准值均大于零。
因此，项目效益较好，抗风险能力强，财务可行。
1.3.8 结论与建议
1）结论
（1）根据本项目可行性研究分析，本项目符合地方经济发展需要，符合*****酒店产业发展需要。
（2）本项目实施有利于开发*****酒店住宿、商务会议、旅游资源，推动*****服务业发展。
（3）本项目经营期内可实现净现金流量932.60万元，有较好的经济效益。
（4）本项目投资静态回收期为7.70年，内部收益率为14.65%
（5）本项目建设项目中符合国家节能环保政策要求。
综上所述，本项目具有较强的社会效益和较好的经济效益。项目开发市场前景较好，投入使用后将会为*****酒店产业的未来发展提供广阔的增长空间，同时也会为*****国森集团有限公司带来新的利润增长点，为地方经济的发展做出较大贡献。从财务分析结果和经济评价指标表明，项目经济效益较好，财务可行，抗风险能力强。本项目具有较强可行性。
2）问题和建议
（1）项目施工过程中，要特别注意加强污染防治与治理，严格按照国家标准搞好环境保护。
（2）对所有的配套管线和效率低、耗能高、不利于环境保护的设备，进行全面更新造及周边环境的绿化、美化、亮化。并根据整体布局，对隐蔽管线走向作相应的调整，为酒店整体经营的经济性、安全性、环保性和舒适性打下良好的基础。
（3）加强管理，提高经济效益，缩短投资回收期。
1.4 主要技术经济指标
项目主要经济技术指标见表1-1：

表1-1 主要经济技术指标表
序号
项目名称
单位
指标
备注
1
总投资
万元
8768
新增投资：3020万元
1.1
主楼投资
万元
5690
新增投资：2520万元
1.2
副楼投资
万元
2448
新增投资：500万元
1.3
流动资金、租金等投资
万元
630

2
资金筹措
万元
8768

2.1
自筹资金
万元
2768
新增自筹投资：1020万元
2.2
银行担保贷款
万元
6000
新增银行担保融资：2000万
3
总建筑地面积
平米
16560
新增2层1800平米
3.1
原主楼面积
平米
8600

3.2
原副楼面积
平米
4160

3.3
停车场面积
平米
2000

3.4
增建2层主楼层
平米
1800

4
劳动定员
人
232

5
营业收入
万元
5987

6
总成本
万元
4966

7
税 费
万元
467

8
利润总额
万元
554
含所得税
9
所得税
万元
83.1

10
净利润（税后）
万元
470

11
总投资利润率
%
11.20
平均多期
12
全部投资内部收益率
%
14.65
所得税前
13
全部投资财务净现值
万元
3265.79
所得税前
14
静态投资回收期
期
7.70
含建设期
15
资本金投资内部收益率
%
35.12

16
资本金投资财务净现值
万元
5166.4

17
盈亏平衡点
%
59.50

第二章 背景与必要性

2.1 项目背景
中国酒店业伴随着经济社会发展以及国际酒店业的渗透不断成长，生命力愈加旺盛，中国酒店业的产业规模成倍数地加速发展。酒店的供给量随着需求的扩大而快速增长。
近年来，随着国内旅游市场的快速增长以及入境游客的增长，我国的酒店业近年一直迅猛发展，新建的本地酒店如雨后春笋，国际酒店集团也大展拳脚。2011年以来，各大国际酒店管理集团竞相制定出里程碑式的开业计划，不是巩固自身在中国的豪华酒店之领先地位，就是努力使自己比竞争对手占据更大的市场。随着一线城市豪华酒店市场渐趋饱和，酒店业的重心已从北上广转移至内地经济迅速发展的二三线城市。与此同时，2011年中国酒店业不断涌现新的营销模式，先是团购网站风潮蔓延至酒店业，随后神秘房、Last Minute等国外成功模式也纷纷登陆国内。2011年新版《饭店星级的划分与评定》正式实施，其中将一二三星级饭店定位为有限服务饭店，评定星级时应对饭店住宿产品进行重点评价，四五星级定位为完全服务饭店，评定星级时应对饭店产品进行全面评价。
2012年中国酒店业，随着商旅和休闲旅游回暖，平均房价和出租率双双上升。随着我国旅游业的迅猛发展，对休闲度假酒店的需求也将有成倍的增长，中国酒店业发展前景广阔。在中国经济转型与消费升级大背景下，未来几年仍将是酒店业加速发展的黄金时期。
随着*****经济社会高速发展，城市面貌日新月异，都市经济初具规模，依法开设的酒店、宾馆数量不断增加，*****酒店行业迎来了飞速发展的黄金时期。截至2011年底，全市已开通网上预定查询业务的酒店数量就达到460家，是90年代初全市酒店总数的十多倍。如今，在*****城区，几乎每条街都有几家酒店、宾馆，一些区位和地段优势较好的街道，甚至开设有十几家酒店、宾馆。在助推都市经济发展，方便旅客住宿、休息的同时，过于庞大的供给也使酒店面临激烈的竞争，不少酒店的生存收到挑战。在当今酒店行业已经从卖方市场转变为买方市场的情况下，只有不断从硬件和软件两个方面改善酒店环境，提升酒店的服务和品质，才能在日渐激烈的市场竞争中站稳脚跟，并谋求进一步的发展。
综上所述，根据目前*****酒店行业发展现状，*****国森集团有限公司经过论证、分析，决定投资对酒店进行装修，改造，以改善酒店硬件设施，提高酒店档次，达到吸引客源、增加收入的目的。
2.2 建设必要性
2.2.1 宏观必要性分析
项目提出符合《*****国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《*****市旅游发展总体规划》。在现今人们越来越注重生活品质、生活质量的时代，人在工作之余需要的是享受、放松，而旅游商务酒店是人们释放自己的最佳选择。*****作为“全球人居奖”城市，商务旅游居住繁荣，酒店发展前景广阔，本项目提出建设一座四星级的大酒店是顺应时代的发展，可为到此地的人们提供更加舒适的休息环境。因此，建设该酒店是有必要的。
2.2.2 满足顾客需求的需要
现代人追求的已经不是吃饱、穿暖，而是休闲、娱乐、旅游。生活质量大幅度改善和提高，对居住环境的要求下相应提高，那种无卫生间、无空调、无饮用水的“三无”客房及硬件差、标准差的“两差”客房已经不能满足顾客需求，人们追求的是高档舒适客房。因此，本项目升级改造酒店，提高酒店档次，提供环境优良、硬件设施好、服务周到的四星级酒店，对顾客需要是必要的。
2.2.3 企业实现可持续发展的需要
本项目地处*****重要交通要道五一中路与中兴大桥交接处，周边文化、娱乐、旅游设施完善，是市区通往机场的必经之路。背靠美丽的邕江河畔，坐拥一河两岸都市美景，其优越的地理位置独一无二。项目改造升级后，将拥有高级客房170多套，将极大的提升酒店的接待能力和规格，给企业带来新的业务增长点，创造良好的经济效益。这样对于提升项目业主*****酒店、旅游、渡假行业的知名度，实现企业可持续发展有着积极的促进作用。
2.2.4 响应*****政府政策的需要
*****作为*****的首府，是西部地区旅游、避暑胜地，城市定位为生态型、园林式、国际性旅游休闲渡假城市，*****历届政府都非常重视旅游业、服务业的发展。亿豪国际大酒店的装修升级改造必然会得到*****委、市政府等地方政府及有关部门的认可和大力支持，这些都为项目实施提供了便利条件。
第三章 需求分析与建设规模

3.1 需求分析
中高档酒店，以商务旅游客人为主，提供包括客房、高档餐饮、宴会、会议承办、信息资讯及传播、休闲娱乐等服务。国内旅游消费市场和出境旅游市场发展势头较好。一方面，2010年中国人均GDP达到4000美元左右，中国旅游业迎来了快速发展的时期。国家旅游局提出“十二五”时期中国旅游业的具体发展目标：到2015年，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%；城乡居民年均出游超过2次，旅游消费相当于居民消费总量的10%；旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，实现每年新增旅游就业50万人。另一方面，经过多年发展，我国已跻身全球出境旅游消费前十位，是全球增长最快的新兴客源输出国。预计到2020年，前往日本和韩国的国际游客中将有25%以上来自中国，而从中国到欧洲的游客人数将翻两番，在北美来自中国的游客数量将位居第三。2020年我国将成为世界第一大商务旅游市场，对商务旅行消费的带动将持续增强。我国的商务旅游市场预计在未来10年将以超过12％的速度增长。
我国目前会议规模在万亿元，酒店会议收入达到0.26万亿元。随着我国会议市场的快速发展，我国酒店客源中会议团队所占份额将会进一步提高。我国商务旅游市场尚存在很大的发展空间。与世界商务旅游业平均仅为４％的年增幅相比，我国的商务旅游市场预计在未来10年将以超过10％的速度增长。美国运通的一项调查显示，到2020年，预计我国将吸引超过1.37亿国际商务旅行者，占全球国际商务旅游市场的8.6％。
截止到2011 年底 ，*****二星以上的酒店近 100家 ，其中四星级酒店13 家，五星级酒店7家。根据*****目前的发展机遇与投资速度，可以预测到 2015 年，*****又将新增至少5 —8家五星级酒店，使*****五星级酒店的数量增至12—15 家左右。*****是“联合国人居奖”得主，且依托于*****得天独厚的丰富旅游资源，休闲度假旅游市场将进一步扩大 ，并要求与之匹配的休闲度假酒店将成倍增长。同时，北部湾经济区的深入发展也必将为*****带来大量的商务客人。 这些现象必将改变*****以综合性酒店为主的行业分别现象，促使许多酒店改进行目标市场的细分进而升级改造成为休闲度假酒店、商务酒店或会展酒店等，服务品质也将进一步提高。
根据商务部近期出台的《关于加快住宿业发展的指导意见》，“经济型酒店”和“绿色酒店”将是酒店业发展规划的重点。可以预测，在未来的 5 年内，以简单节约为 主的经济型酒店在*****整个酒店业市场的份额将从现在的10％左 右提高到20％以上。与此同时，文化酒店 、绿色客房也将成为*****酒店越来越重视的主题并得到长足的发展。
3.2 竞争优劣（SWOT分析）
Strengths（优势）
1）项目酒店周边3km内有成熟商圈以及数个大型小区，人气旺盛；
2）项目酒店地处五一中路、中兴桥以及壮锦大道交汇处，交通便捷，项目酒店往东经由五一路可达星光大道，往南经由壮锦大道可达吴圩国际机场，往北过中兴大桥可达明秀路；
3）周边其他酒店运营状况良好，酒店业、餐饮业发展红火，说明该区域对酒店住宿、餐饮需求旺盛；
4）项目酒店是距离*****吴圩国际机场最近的四星级酒店，来往机场交通方便；
Weaknesses（劣势）
项目周边3km内经济型连锁酒店、单体酒店分布密集，酒店市场竞争激烈，对本项目装修、运营等环节均提出较高的基准要求；
Opportunities(机会)
1）在调查区域内，没有一家集餐饮、住宿、娱乐为一体的四星级酒店，在档次上酒店具有一定的优势；
2）项目酒店可主打——“离机场最近的四星级酒店”，充分利用交通优势，吸引来往机场的高端商务人群；
3）江南片区具有大型宴会、婚宴接待能力的酒店屈指可数，项目酒店可着重挖掘江南片区的婚宴市场，根据其地理位置，还可延续辐射至明秀、新阳片区。
Threats（威胁）
1）项目酒店周围大小宾馆林立，竞争激烈；
2）项目距离淡村商圈还有一段距离（3km），商圈所聚集的人气很多被分流到了商内现有的酒店；
3）酒店近距离（1km内）尚未有能够聚集大量人气的购物、娱乐场所。
3.3 建设规模
本项目为原建筑装修升级改造工程，项目定位为四星级商务酒店，原有建筑分为主体楼和副楼两部分，主体楼总共9层半，面积8600平方米；副楼共8层，面积4160平米；停车场面积为2000平米，总建筑面积14760平米。由于原有装修档次尚不足以达到四星标准，所以本可研将根据2013年2月28日可研专家评审意见对酒店进行装修升级改造，装修改造内容如下：
1）在现有整体装修改造基础上按照四星级酒店标准进行升级改造，全面提升主楼1-9层的装修质量和档次；
2）在现有主楼层高基础上增建2层楼层（新增面积1800平米），主要作为酒店大型会议、公司办公场所，使主楼达到11层半。
3）增加修建一座连接主楼和副楼间的走廊通道。
4）对副楼进行调整装修，将原来副楼定位的KTV、按摩保健楼层共计6层减少为2层，增加2层大型宴会接待餐厅（大型宴会接待餐厅、大众餐厅），2层特色餐厅、生态餐厅（引入跨世纪品牌进行合作），2层中小型商务会议楼层。
5）同时进行绿化、停车场、管网、线路等配套设施翻新，配套完善相关经营服务功能。
6）改造原有的外墙装饰和内部装饰，改造原有的采暖系统、照明系统、给排水系统及消防系统。
7）新增空调系统、消防喷淋系统、智能广播系统及弱电系统。
装修升级改造后主楼将用于住宿、餐饮（包厢）、大型会议、办公经营，副楼将用于大型宴会接待餐饮、生态（特色）餐饮、小型会议、休闲娱乐、康体保健等，使整个酒店档次达到并超过四星级标准，并预留将来升级评定五星酒店的功能设施。

第四章 选址与建设条件

4.1 选址
本项目位于*****重要交通要道五一中路与中兴大桥交接处，周边文化、娱乐、旅游设施完善，是市区通往机场的必经之路。背靠美丽的邕江河畔，坐拥一河两岸都市美景，地处江南区中心商圈，其优越的地理位置独一无二。
4.2 建设条件
4.2.1 建设地条件
项目水、电、路、通讯等建设条件具备，建设条件良好。
1）交通：四通八达，周边踞江北大道、快速环道、青川大桥、明秀南路等主要干道，距离*****二桥中兴大桥仅200米,独居江南五一路中，酒店位置毗邻机场车程20分钟以内，建成后将成为——“离机场最近的精品四星级酒店”。
2）商圈：处于江南淡村商圈，目前该商圈内的商业项目包括：梦之岛江南店、南城百货淡村店、国美电器、歌朝KTV、星秀丽KTV、大地电影院等。周边有数个大型成熟小区，如社区翠湖新城，正在建设的大型综合社区保利城.商业港项目一街之隔，医院、银行、购物、娱乐、餐饮配套完善，按照政府部门提供的相关数据周边常驻人口约5万，有充足的人流量，足够的市场基础。
3）重要商机：与正在建设*****大型重点的国家级商业巨头华南城、国际级企业台湾鸿海集团毗邻；近距离的沙井火车站将建云桂铁路枢纽*****最大铁路货运中心，项目于上月正式剪彩明年投入使用；每年南博会的分会场，邻近南站大道的专业汽车4S店林立；以及青川大桥周边围绕以上大型重点项目的各种物流基地；处于江南区政府目测范围，各种机关、企事业单位众多。
以上区位优势得天独厚，在高级酒店稀缺的江南片区，有着大量的商务应酬、会议接待、婚宴礼仪等市场，以此商机为基础，亿豪国际大酒店旨在为江南片区消费者打造一个具有标志性的精品四星级酒店，他的产生必将提升江南的商务接待品质。
4.2.2 周边环境条件
周边3km内商业环境：
（1）商业机构
名称
性质
距离本项目距离
梦之岛江南店
百货商场
以东3.5km
南城百货
百货超市
以东3km
国美电器
家电商场
以东3km
淡村市场
集贸市场
以东3km
聚福隆灯具城
照明灯具
以东500m

（2）金融机构
名称
性质
距离本项目距离
农业银行
支行
以东3km
工商银行
支行
以东600m
邮政储蓄
支行
以东1km

（3）医院
名称
性质
距离本项目距离
*****第二人民医院
三级甲等
项目以东3 km

（4）机关事业单位
名称
性质
距离本项目距离
五里路车管所
事业单位
以东1.5km
江南区司法局
政府机构
以东3 km
江南区政府
政府机构
以南2 km
江南区民政局
政府机构
以东2.8km
*****化工集团有限公司
国企
以东2km

（5）餐饮
名称
性质
距离本项目距离
湘水人家
湘菜
以东3km
康城大酒店
中餐
以东1.3km
青岛扎啤美食城
中餐
以西1km
*****天色漓江
中餐
以东400m

（6）娱乐
名称
性质
距离本项目距离
歌朝KTV
量贩式KTV
以东3km
星秀丽KTV
量贩式KTV
以东3km
大地电影院
全国连锁影院
以东3km

（7）学校
名称
性质
距离本项目距离
淡村小学
小学
以东2km
*****技校五一校区
中专

新屋小学
小学
以东1km
*****工商职业技术学院
中专
以北2km
*****十五中
中学
以北2km
*****大学
本科院校
以北5km
*****建材工业学校
中专
以东南1km
山鹰驾驶培训学校
驾校
以东1.5km

（8）旅游景点
名称
性质
距离本项目距离
新秀公园
公园
项目以南800m

4.2.3 周边酒店分布情况
周边3km内酒店分布较为密集，经营状况良好，说明该区域住宿需求旺盛，酒店市场潜力较大。
酒店名称
星级
客房数
标准间门市价
协议价
入住率
设施现状，距本项目距离
五洲国际酒店
高级商务型
230
218
188
85%
住宿餐饮配套，位于淡村商圈，配套成熟，项目以东3km。
环球国际大酒店
涉外商务型
216
218
198
90%
住宿餐饮配套，位于淡村商圈，配套成熟，项目以东3km。
君怡酒店
经济型
50
100
80
75%
小型酒店，位于项目酒店旁。
七天连锁酒店
经济型
110
117
108
80%
全国连锁经济型酒店，项目以东3km。

城市便捷康城店
经济型
120
159
130
85%
*****本地品牌连锁，在本地和区内有一定的知名度,项目以西1.5km。
格林豪泰
经济型
100
121
100

全国连锁经济型酒店。
桂豪大酒店
商务型
120
190
160
87%
项目以西500m

同类型酒店重点分析（以下两家酒店相距80米）
酒店
项目
环球大酒店（涉外商务按四星级装修 ）
五洲国际大酒店（商务型 按四星级装修）
房间数
总共216间，其中标双100间
总共230间客房
门市价/协议价
218元/198元
218元/188元
会议室
课桌式会议：最多容纳200人
剧院式会议：最多容纳500人
课桌式：最多容纳200人
餐饮
中餐厅：面积2000平方米，拥有大小包厢20个及中餐厅、多功能厅，可容纳800人同时用餐，可承接各种会议、婚宴活动。

西餐厅：面积1000平方米
酒店尚无餐饮配套（筹建阶段），酒店500米距离内有多家餐饮机构：北海港海鲜大世界、七叔家常菜主题餐厅、涮之道时尚火锅
停车场
大型停车场
大型停车场
1000米内商业配套
梦之岛江南店、南城百货、KTV、浴足、桑拿城. 电玩城、 桌球城、 数字电影院
梦之岛江南店、南城百货、KTV、浴足、桑拿城. 电玩城、 桌球城、 数字电影院
银行机构
农业银行、邮政银行、中国银行、农村信用社、工商银行
农业银行、邮政银行、中国银行、农村信用社、工商银行

第五章 升级改造方案

5.1 原建筑状况
本项目由业主单位租赁装修改建作为酒店经营所用。项目原有建筑面积为14760平米，由一主一副两栋建筑组成。其中：主体楼总共9层