桂林阳朔酒店项目可行性分析报告.doc

目 录

序言
第一部分 项目总论
1.1 项目背景
1.2 可行性研究结论

第二部分 市场分析
2.1 项目投资环境和市场研究
2.2 市场宏观背景
2.3 区域市场分析

第三部分 项目分析及评价
3.1 地块解析
3.2 项目分析
3.3 项目评价
3.4 项目定位

第四部分 销售及经营收入测定
4.1 酒店客房部分价格定位
4.2 资金来源与运用分析
4.3 销售利润

第五部分 成本与收益性分析
5.1 客房入住率分析
5.2 本项目固定经营成本分析
5.3 本项目收益测算分析

第六部分 可行性研究结论与提议
6.1 可行性研究结论
6.2 项目重要问题处理措施和提议
6.3 项目风险及防备提议

第一部分 项目总论
1.1项目背景
桂林市铭泰投资有限企业为适应时代发展规定，实现企业经营模式持续、稳健发展目，拟在桂林市阳朔县兴建成精品式酒店
公寓。
1.1.2项目名称
桂林铭泰投资阳朔县精品式酒店
1.1.3承担可行性研究工作单位
桂林铭泰投资阳朔县精品式酒店项目论证研究组
1.1.4 研究工作根据
（1）国民经济和社会发展第十二五规划纲要；
（2）《国务院有关深入增进广西经济社会发展若干意见》；
（3）桂林市国民经济和社会发展十二五规划纲要；
（4）阳朔县国民经济和社会发展十二五规划纲要；
（5）阳朔县都市建设总体规划（-2025年）
（6）阳朔县旅游发展总体规划（-2025年）
（7）阳朔县及项目周围市场调研资料；
1.1.5项目建筑规模和内容
桂林铭泰投资阳朔县精品式酒店，属于精品式酒店，位于阳朔县城北路25及26号楼，项目属于双主体组合构造5层，总建筑面积：789㎡，客房面积：21590.56㎡，主体占地面积23000平方米。
1.2可行性研究结论
通过对桂林市和阳朔县经济旅游状况研究分析，以及对未来十年当地旅游产业导向理解，我司通过详细市场调研后认为：

■ 项目确实立是必要、可行、合理；

■ 在目前多种利好原因作用下，近几年内阳朔县精品式酒店公寓市场是乐观；

■精品式酒店公寓更适合项目整体发展与规划；

■ 在-将该项目投放市场时机是可行；

■ 考虑目前我企业经营酒店业经验、实力以及资金储备、企业发展需求等原因，项目正式运行条件基本成熟；

第二部分 市场分析

2.1项目投资环境和市场研究
2.1.1项目投资环境分析
阳朔旅游通过数年发展，形成了自身旅游发展特色，具有了一定规模和相对完整产业体系，获得了很好旅游效益，带动了地方经济发展。旅游收入5.51亿元，与1.85亿元相比，增长3.66亿元。财政收入达1.33亿元，与0.699亿元相比，增长0.631亿元。，阳朔接待游客353.5万人次，其中入境游客达63.8万人次，住宿游客达60.9万人次，其中境外住宿游客14.6万人次，实现旅游总收入达5.51亿元，被誉为“中国旅游第一县”。
旅游产品体系初具规模，大旅游格局初步形成。阳朔充足运用自身资源优势和独特地理位置，开发了不少质量和品味都较高旅游产品，并在此基础上不停发展其他类型旅游产品，如遇龙河和漓江沿岸乡村旅游产品和徒步、单车旅游线路等休闲度假项目，并发展了攀岩、漂流等特种旅游产品，同步开辟了阳朔—福利，阳朔—普益漓江观光游览航线，旅游产品体系日趋完善。
同步，阳朔县旅游基础设施不停完善，旅游接待服务设施逐渐改善；旅游信息丰富，旅游市场秩序很好。
本项目抓阳朔县特色旅游业发展良好机遇，以高原则、高起点、星级化、精品化、大手笔、大市场为总开发指导思想。坚持以市场驱动为导向，以旅游资源为基础，以效益为中心，以客源市场为依托，以主题特色为竞争力，以建设精品为重点，以人性化、文化为关键理念，强调区域联动和空间一体化，重点完善、配套旅游基础设施和服务设施，逐渐把该项目建设成主题鲜明、个性突出、文化性强、服务管理一流、环境优雅精品式酒店公寓。
2.1.2市场研究
就地理位置而言，我企业精品式酒店公寓选址位于阳朔县城北路25及26号楼，该地占据地理优势，紧邻县政府，该地段同行业经营者均为精品式酒店公寓；通过他们先期经营已经为该路段汇集了大量游客、住客资源并形成了良好价格联盟体系。而该价格定位与我企业预期价格定位相符。
2.2市场宏观背景
广西是华南走向西南通道，也是中国走向东盟门户。这一突出区位优势，决定了广西在未来经济发展中，可以充足运用区内外、国外两种资源、两个市场来扩大广西在东南亚市场份额，加紧地区经济发展。伴随中国——东盟博览会成功举行，广西在国内外著名度将深入提高，其独特区位优势和廉价劳动力，将吸引更多国内企业直接到广西投资，更多东部沿海发达省市产业转移。并且，博览会举行，也使国外众多企业认识到广西在中国——东盟资源贸易区重要性，而桂林是广西旅游业龙头，对于发展广西旅游业意义重大，为广西旅游迅速发展提供了机遇。，中国公民到东盟国家旅游人数已超过150万人，同比增长30%，中国与东盟在旅游领域合作已经不停加深，尤其是东盟与中国旅游部长《振兴旅游业北京宣言》联合刊登，预示着中国与东盟之间旅游将迎来更大更快发展。为加紧与东盟旅游资源整合，广西正加紧构筑广西——越南——东盟旅游网络体系，建设旅游大通道、旅游经济产业带，使东盟成为广西最重要境外旅游客源地和重要旅游旅游协作区域，将大力推进旅游资源和产品整合和提高。
伴随广西加入“泛珠江三角洲”经济区，可以借助大珠三角这个火车头牵引，在资源、产业、市场等方面与其他省区合作，开拓新领域、新途径、新空间，加紧自身经济发展。该区域旅游资源丰富，且各具特色，地理上又彼此毗邻，大珠三角拥有开放区域旅游资源资金、技术和与国际接轨运作方式。建立和健全旅游合作机制，加紧制定旅游业发展整体规划，加大旅游市场拓展、项目开发和基础设施建设等方面合作力度，共同建立区域性旅游网络和旅游品牌，推进旅游业合作，培育区域大旅游。
2.2.1阳朔县旅游市场分析
在过去，伴随中国经济持续升温，中国旅游业有了长足增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新增长点，它在扩大开放，带动有关产业发展，增进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要作用。在全国旅游发展大形势下，阳朔旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产交融中脱颖而出。
阳朔旅游房地产迅速发展。由于旅游业强力拉动，第三产业全面发展，阳朔旅游房地产迅速升温，土地全面增值。短短几年，新西街、唐人街、东街迅速崛起，目前，河畔酒店、碧莲峰大酒店和阳光100、城中城、香樟华苹高级国际休闲度假村、刘宇一国际艺术中心等一批旅游酒店及房地产项目作为后起之秀，又在西街景区、遇龙河月亮山景区大显身手，开辟一片崭新天地。
阳朔房旅游地产慢慢脱离泡沫经济阴影，开始复苏，并朝着良性方向发展，阳朔旅游房地产开始了新一轮升温。尤其是伴随近几年国内经济好转、国家假日经济刺激、国人消费观念变化以及阳朔旅游综合环境不停改善，使得阳朔作为全国著名旅游度假目地越来越受到国内及国际关注。与其同步，阳朔也由于良好气候和优美自然环境使得内地人尤其是东北、华北地区人们对到阳朔度假充斥热情，客观上导致了阳朔近期推出酒店房产尤其是观景房大受游客欢迎。业内人士认为，未来几年阳朔酒店房地产，尤其是观景佳酒店具有较大市场需求。因此在遇龙河这一风景如画景区内建设休闲度假酒店，其发展前景是非常广阔。
《阳朔县城总体规划（—2025年）》在规划实行过程中，国务院于12月公布《国务院有关深入增进广西经济社会发展若干意见》，提出了“建设桂林国家旅游综合改革试验区”重要决策，对于推进广西旅游业再上新台阶、增进桂林及阳朔旅游业转型升级加紧发展，具有重要意义。
    12月广西壮族自治区人民政府等20个配套文献，提出“十二五”末期广西城镇化水平到达50%左右，大力推进扩权强县这些指导政策，将使桂林市城镇体系迎来跨越式发展，使阳朔县城镇化水平及城镇人口规模得到迅速发展。
阳朔旅游产品体系初具规模，大旅游格局初步形成。阳朔充足运用自身资源优势和独特地理位置，开发了不少质量和品味都较高旅游产品，并在此基础上不停发展其他类型旅游产品，如遇龙河和漓江沿岸乡村旅游产品和徒步、单车旅游线路等休闲度假项目，并发展了攀岩、漂流等特种旅游产品，同步开辟了阳朔—福利，阳朔—普益漓江观光游览航线，旅游产品体系日趋完善。
同步，阳朔县旅游基础设施不停完善，旅游接待服务设施逐渐改善；旅游信息丰富，旅游市场秩序很好。

2.2区域市场分析
2.2.2项目所在区域阳朔县城北路既有精品酒店经营状况分析
序号
酒店名称
销售均价
(元)
酒店规模
1
小清迈酒店
400~600
1栋6层14间房
2
708090酒店
300
1栋6层
3
寒舍酒店
300~500
1栋5层
不一样区域酒店在经营规模上也有所不一样，一般在旅游区产权式酒店经营规模较小，经营面积不超过800平方米，楼层基本上不高于6层；
1、交通状况：
客栈位于阳朔县城北路县政府后门，紧邻司法局，邻近阳朔汽车总站，交通便利。
2、周围娱乐设施：
城北路步行至西街只需数分钟；西街是阳朔县城内最古老街道，有1400数年历史，位于县城中心，全长1180米，宽8米。在隋开皇十年（590年）设置阳朔县时，县城就已经有这条长约200米、宽约5米街道。当时街上只有几家经营日用品店铺，居民大部分是农民。1000数年来，这条小街一直保持著“半是乡村半是店，可为生意可为耕”半商半农状态。这种历史状态使西街保持了经典南方村镇老式风情和面貌，使西街人形成了城里人和乡里人双重面孔。
20世纪70年代初，阳朔正式对外开放，许多西方游人在饱览了桂林漓江风光后来，来到阳朔，才发目前这奇山秀水之中，有一条这样迷人小街。这些西方人像当年哥伦布发现了新大陆同样，把对西街新奇、印象写到西方出版旅游指南上。到了20世纪80年代，西方自助旅游者找到了西街。那些被繁华闹市喧嚣和快节奏工作搅得身心疲惫西方人，似乎在这里找到了休憩港湾。之后，西街景象“不可收拾”了，诸多洋人纷纷来这里旅游。
阳朔西街是外国人在中国最密集一条街，每年来这里居住休闲游外国人相称于这里常住人口三倍。
西街是全中国最大外语角，其涉外婚姻比例之高为全中国之最。为此，旅游界专家、学者称之为“中国旅游业中阳朔现象”，中国“地球村”。这种现象引起中国人关注，世界关注。其充斥了异国情调夜景更是风情万种。
西街上饭店、餐馆、网吧、酒吧等等都是中西合璧，几乎所有招牌都是中英文对照，从老板到服务员到街边小摊大妈都能说一口流利英语，这里已经没有地区差异了，闲散、悠闲生活，让诸多到这里旅游游客久久不想拜别。“偷得浮生几日闲”，也许在这里才能感受到什么是生活。
中外游人川流不息，或购物，或欣赏。街边餐馆菜谱既有中式，也有西式。许多外国人围坐在此喝啤酒，品佳肴，兴致来时还要亲自下厨掌勺。这使西街成了名副其实洋人街，它给阳朔小城增添了一道亮丽风景。游人在这里可以尽情享有到小镇幽静环境和独具情韵休闲时光，体会浪漫情调和异国风情。
游览西街完全是一种体验——她浓浓乡村气氛中流淌着纯粹小资情调，朴素民风里包容着令人惊讶国际元素，阳朔人爱吃糍粑与米粉、正宗意大利咖啡与西餐、古老中国画、最前卫休闲风尚、国语、英文、法语、意大利语乃至西班牙语……种种看似不也许，所有柔合在长度局限性1000米岭南小街里。
5、经济发展成就
，全县国内生产总值完毕33.1亿元，其中，第一产业9.4亿元；第二产业10.1亿元；第三产业13.6亿元。三次产业构造比例为28.4:30.5:41，三次产业对经济增长奉献率分别到达12%、41%和47%。一、二、三产业拉动经济增长分别为3.9、13.2和15.2个百分点。全县人均国内生产总值10689元。整年财政收入2.75亿元。城镇居民人均可支配收入17092元。农民人均纯收入4353元。和持续两年荣获广西经济发展“十佳”县荣誉称号,并位居“十佳”之首。以山水自然风光著称漂亮小县已驶入了经济发展快车道。

小结：
1、区域内临时星级酒店，较大规模酒店较少。其他为或具有三星酒店接待原则但尚未获得正式资格证书精品酒店。从整个阳朔到城北路来看，酒店业仍然相对发达；
2、酒店在规模上都比较小，客房数在20间以上只有708090酒店一家，其他均不到20间；
3、各酒店客房分布以原则房及大床房为重要户型，同步也是酒店入住率最高客房。
4、各酒店客房价格一般在对外公布价基础上并没有很大折扣，综合房价格一般在200—400元之间。

结论：
城北路精品酒店业代表了整个阳朔县最高水平，但仍然存在整体规模小、接待能力有限。结合整个阳朔县未来旅游形势发展，从长远来看，本项目选址合适。有较高商业价值。

第三部分 项目分析及评价

3.1地块解析
3.1.1项目技术经济指标
n 建筑面积：780㎡
n 层数共5层
1层：酒店大堂
2-5层：酒店客房
n 客房总数：20间
原则客房：3套；
大床客房：15套
复式套房：2套
酒店配套设施构成：
n 休闲娱乐
1层：休闲水吧
3.1.2交通条件及周围配套分析
1、位于阳朔县城北路酒店区中心地段，多种配套完善；
2、项目方圆500米内，崇高物业及娱乐区众多，集中了阳朔县政府、规划国土局、阳朔西街等行业机构；
3.1.3景观价值分析
项目景观资源丰富，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四面景色秀丽。

3.2项目分析
3.2.1 分析
优势
1、项目位于阳朔县县政府区域中心，周围各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻阳朔县政府办公区，具有良好展示面；
2、区域有阳朔县最佳精品酒店，享有一定市场著名度，对客户综合吸引力较大；
3、项目自身已具有一定酒店客户资源储备，具有强大潜在客户群基础。
劣势
1、项目配套设施经营一般，对酒店营业收入支撑局限性；
2、项目周围商业气氛较弱；
机会
1、阳朔县政府带来政策利好，为投资型旅游产业良性发展奠定基础；
2、精品式酒店项目在区域市场处转形状态，阳朔县处在从廉价酒店向精品酒店过渡时期销售外部环境极其优越；
3、外来游客多，消费能力强；
3.2.2应对方略
（强化优势与机会方略）
1、强化项目自身精品酒店特性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场；
2、配合项目阳朔县北城路性建筑外观，充足运用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周围客户关注；
结论：
通过对比分析区域市场多种特性，以及影响本项目多种原因，我们认为：本项目在该片区酒店市场中占有很大优势，假如能优化主观原因（市场定位、酒店经营成本控制、营销方略等），在特色化和配套性上获得最佳差异化特性，本项目市场风险可以有效应对和规避，并会有良好市场体现。

3.3项目评价
桂林铭泰投资阳朔县精品式酒店项目在阳朔县城北片区目前仍属于优质酒店产品类型。
由于该项目上市时机良好，酒店定位明确，估计销售压力不大。此外，从未来长期投资回报角度考虑，应当采用行之有效方式减少酒店经营成本，提高酒店盈利能力，尽量保证明现销售中承诺投资回报，减少中小投资者投资风险，提高发展商品牌形象。
整体来看，以精品酒店方式销售是一种科学理性发展手段，本项目运行条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周围配套完善，受国家经济发展总趋势及深圳经济特点利好影响，本项目前景展望非常良好。

3.4项目定位
桂林铭泰投资阳朔县精品式酒店为桂林铭泰投资有限企业全资拥有，是为改善阳朔县精品式酒店环境而兴建起来。该酒店楼高5层，总投资估计达200万元。
本酒店是一家豪华精品旅游酒店。位于城北路25、26号。酒店严格按照国内同级精品酒店原则运作管理，酒店在老式服务流程基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实行管理。
因此，项目应当定位为：阳朔县城北路地区最有特色豪华精品旅游酒店。

第四部分 销售及经营收入测定

4.1酒店客房部分价格定位
定位理论根据：
由于项目周围有类似精品式酒店，故采用比较法定价；
价格求取
1、本项目作为长期经营性酒店，经营年限为，故收益年限n＝20
2、本项目作为酒店净收益a
根据市场调研成果，我们可以设定：
平均收益：
（根据项目酒店客房原则和酒店业正常租金收益水平作保守估计）
＝210元/套/天
入住率（参照目前区域酒店入住率作保守估计）＝50％
总套数（根据既有客房数）＝20套
年收益租金a＝365天×平均租金×客房总套数×入住率
＝365×210×20×50％=766500元

结论：通过以上对价格计算和一般性运行成本分析，我们最终得出本项目可实现利润为年500000元以上。

4.2资金来源和运用分析
项目总投资由项目已支付工程款及销售费用、财务费用构成，资金来源包括自筹资金、银行融资和本项目销售回款。
项目资金来源构成状况如下表：
项目资金来源表
项 目
资金(万元)
比例
自筹资金
200
100%
总投资
200
100.0%

4.3销售利润
根据测算，项目销售净收入至少约为：500000元，

5.1.2本项目既有客房经营状况分析
客房经营状况估计表
房间类型
入住率
折实房价
户型比例
原则房
50%
280
40%
大床房
60%
280
50%
复式房
50%
330
10%
小结：
1、根据上表数据计算：酒店既有客房入住率约为73.3%；
2、平均房价约为285元/间/天。

5.1.3本项目固定经营成本分析：
1、员工费用
重要是员工工资费用，经调查，阳朔县酒店在正常营业时约需8人，按酒店员工人均工资1200元/月原则计算，员工费用每年大概为11.5万元；
2、维修、管理费用
重要指酒店平常维修及管理费用，平均每年约需5万元；

5.1.4本项目收益测算分析
按照项目入住率计算经营收益：
假如以月计算回报，则下表分别以不一样入住率模式计算：
开房率
月销售收入
月总成本
利润
利润
（元）
40%
68400元
约28000元
40400
9696000
50%
85500元
约28000元
57500

60%
102600元
约28000元
74600

70%
119700元
约28000元
91700

80%
2114820元
约28000元
108800

小结：
本项目酒店作为精品式经营模式发展空间很大，假如在合理范围内能做好成本控制工作，则项目后续经营及发展都不存在问题；假如酒店入住率在既有水平上可以继续提高，则后期利润空间仍然很大。

第六部分 可行性研究结论与提议

6.1可行性研究结论
通过对全国和阳朔县旅游研究分析我司通过详细市场调研后认为：
■ 项目是必要、可行、合理
■ 在目前多种利好原因作用下，近几年内阳朔县产权式酒店市场是乐观
■ 精品酒店更适合项目整体发展与规划
■ 在-将该项目投放市场时机是可行
■ 考虑目前企业项目开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等原因，项目正式运行条件基本成熟

结论：在宏观政策、经济、市场环境不发生重大变化前提，在保证酒店盈利能力和品牌价值、并采用行之有效营销手段条件下，本项目作为精品式酒店销售是可行！

桂林铭泰投资阳朔县精品式酒店项目论证研究组
6月3日