房地产综合课程设计可行性研究报告书.doc

房地产综合课程设计
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1.土地价值评估 2
1.1 土地评估概述 2
1.2 假设开发法 3
1.3 基准地价修正法 4
1.4 土地价值评估总结 8
2.项目分析 9
2.1项目地块分析 9
2.2 地块价值分析 12
2.3地块开发条件分析 17
2.4 项目SWOT分析及发展战略 20
3 市场调查报告 22
3.1 武汉市房地产市场宏观分析 22
3.2武汉市东湖高新区房地产市场分析 26
4.项目定位 28
4.1定位原则 28
4.2定位背景综述 29
4.3目标客户定位 30
4.4产品地位 33
4.5户型定位 34
4.6价格预估 37
4.7项目定位总结 39
5.项目建设方案 39
5.1项目的初步规划设计 39
5.2项目方案和开发规划 41
5.3、工程地质及自然条件 43
5.4、建筑设计 44
5.5、结构设计 45
5.6、给水设计 45
5.7、排水工程 46
5.8供电工程 48
5.9电信、有线电视 48
5.10、环境影响评价 49
5.11、节约能源 51
5.12、安全及消防 53
6、建设实施方案 56
6.1组织机构 56
6.2 工程建设管理 60
7、招标方案 62
7.1 招标方案编制依据 62
7.2 招标范围 62
7.3 招标方式 63
7.4 招标组织形式 63
7.5 投标、开标、评标和中标程序 65
8.经济分析 67
8.1投资的经济测算假设 67
8.2项目开发成本分析 68
8.3 项目收益分析 71
8.4项目融资方案 72
8.5经济效益评价 74
9.风险分析 76
9.1主要存在风险 76
9.2敏感度分析 77
9.3经济分析及敏感性分析结论与建议 78
9.4附表 80

1.土地价值评估
1.1 土地评估概述
土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。概念要点：
　　1.土地估价必须依据土地估价的理论和方法。
　　2.土地估价必须依据充足的土地市场交易资料。
　　3.土地估价必须考虑土地政策的影响。
　　4.土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况。
5.土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格。
根据项目用地适用条件，本报告使用假设开发法与基准地价修正法进行项目用地的土地价值评估。
假设开发法适用的估价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成 后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用于假设开发法估价。其中，可供开发建设的土地包括生地、毛地、熟地等，土地的价格等于预测的开发完成后的价值，减去预测的必须支付的各项成本、费用、税金以及应当获得的开发利润后的余额。
基准地价修正法也称为基准地基系数修正法，是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处土地级别或地价区段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。

1.2 假设开发法
根据市场调查和土地的规划要求,项目规划用地性质为居住用地；规划净用地面积为67273平方米（以实测为准）；容积率控制在4.82以内；建筑面积不大于324100平方米（其中居住建筑面积297700平方米，居住配套建筑面积26400平方米）；容积率按建筑面积和净用地面积比值来计；建筑密度控制在30%以内；建筑高度结合具体方案确定；绿地率按照《武汉市城市绿化条例》执行；建筑设计遵照《武汉市城市建筑规划管理技术规定》和《湖北省无障碍设施建设和管理规定》执行。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》执行。建筑高度结合具体方案而定。居住用地的建筑为高层建筑。根据市场调查和土地的规划要求，该土地的开发方式为居住，容积率取到，建设密度控制在30%。
预计该项目的开发期为两年，设实际容积率为3.5。总建筑面积为23.55万m2 。就居住部分根据周边已开发房地产的销售价格，在物价指数等资料的辅助下，预测在将来出售时的价格为9000元/㎡。
测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为2000元/㎡，勘察设计和前期工程费及管理费等预计为500元/㎡，装饰装修1000元/m2。估计在未来两年内的投资情况为：第一年投入60%，第二年投入40%。销售费用和销售税费预计为售价的3.5%，折现率选取为8%，同时据了解，在得到该土地时，还需要缴纳取得价款的8%的有关税费。
公式：土地价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-购得土地应负担的税费
采用假设开发法的现金流量折现法进行测算。估价时点为取得该宗土地之日，假设为现在。
土地价值=开发后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-购得土地应负担的税费
则有：建成后的总价值=
开发建设费用=350032.41（60%/1.080.5+40%/1.081.5）=7.70亿
销售费用及销售税费=18.173.5%=0.64亿
购地税费=18.178%=1.45亿
取得该宗土地的税费总额=V×3%=0.03V万元
总地价=（18.17-7.70-0.64-1.45）/1.03=81359万
1.3 基准地价修正法
运用基准地价修正法评估宗地价格，一般分为以下4 个步骤：
(1） 搜集有关基准地价的资料
（2） 查出估价对象宗地所在土地级别或地价区段的基准地价
（3） 进行市场状况调整、土地状况调整等
（4） 求出估价对象宗地的价格
1.求取基准地价
搜集得到的武汉市有关基准地价的最新资料是2011 年发布的，本处采用武汉市市区2011 年住宅用地级别与基准地价图。

武汉市区2011年商业、住宅、商务办公、工业用地基准地价表
表1-1 单位：元/平方米（万元/元亩）
用
途
类
别
基
准
地
价
土
地
级
别

商业

住宅

商务办公

工业
Ⅰ
22602/1507.55
11635/776.08
15880/1059.20
1640/109.40
Ⅱ
15456/1030.92
7871/524.96
10117/674.79
1264/84.29
Ⅲ
10142/676.50
5411/360.92
7378/492.12
937/62.52
Ⅳ
7232/482.36
3882/258.91
4913/327.67
721/48.09
Ⅴ
5568/371.39
2731/182.15
3089/206.03
568/37.91
Ⅵ
4353/290.35
1967/131.19
2022/134.87
——
Ⅶ
3363/224.31
1634/108.99
——
——
Ⅷ
2562/170.89
——
——
——
Ⅸ
1929/128.66
——
——
——

该地块为住宅用地V级，故基准地价为2731元/m2

武汉市房地产指数如表1-2所示　　　

表1-2
2010年12月城市综合指数为1147 ， 2013年1月城市综合指数为1219
期日修正系数=1219/1147=1.063

2、年期修正系数
都为住宅用地70年，故无需修正。

3.容积率修正

容积率系数表如表1-3所示

表1-3
容积率为3.5,，故修正系数为1.86。

3、其他因素修正
由于地铁二号线延长线的影响，取修正系数1.2

故地价为万

取假设开发法和基准地价修正法的权重分别为50%
故求得估算地价为：8135950%+4359050%=62475万

1.4 土地价值评估总结
影响土地估价结果的因素一般有:
(1)一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。
　　(2)区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
(3)个别因素。指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。

根据武汉市国土资源局和规划局的官网“数字武汉-国土资源和规划网”-土地交易大厅-成交信息得知，该宗地块的成交价格为66400万元。估价结果与实际成交价格的误差为5.9%,误差比较大。
可能原因如下：地铁辐射影响， 周围配套设施齐全，提高了地价。还有，由于我国统计资料的发布存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度；由于房地产市场波动很大，分析影响房地产的价格的因素时，国家产业政策、金融货币政策对房地产价格的影响方面、影响幅度等预测，在实际把握中难以做到丝毫不差。同时，法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。
房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响；另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化是一般估价人员无法或者说是没有能力预期的。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生影响。

2.项目分析
2.1项目地块分析
1.项目状况分析
项目位置如图2-1所示
图2-1

项目用地所在位置如下图2-2所示

图2-2

（2）地块优势
该地块位于武汉光谷东信路以南，关山四路以西，属于光谷腹部核心部位，紧邻“城中绿肺”马鞍山森林公园，临近光谷形象主干道——珞瑜路，北望国家级风景区——东湖，南眺汤逊湖，可将武汉风景一览无余。项目距离鲁巷仅5公里，可轻松享受时尚购物、高档餐饮、休闲娱乐。
项目与规划中的地铁二号线咫尺相隔，702、703、518等多条公交线路快速链接武汉三镇，便利交通。周边众多高等学府及科研机构环绕，人文气息浓厚；IBM、富士康等数十家世界500强企业聚首光谷，区位价值无可限量。

（3）规划要求
一、规划用地情况
1、规划净用地面积：67273平方米（以实测面积为准）；
2、规划用地性质：居住用地；
3、用地位置：东湖新技术开发区关山村（详见规划用地范围线）。
二、土地使用强度
1、建筑面积：不大于324100平方米（其中居住建筑面积297700平方米、居住配套建筑面积26400平方米）；
2、容积率：根据建筑面积与净用地面积比值计算；
3、建筑密度：控制在30%以内；
4、建筑高度: 根据具体方案确定；
5、绿地率：按《武汉市城市绿化管理条例》执行；
6、建筑主色调为浅灰色。

（4）地块现状
项目用地所在区域为武汉市高素质人群聚集地，高校、高科技产业园等云集，文化氛围浓郁，生态环境良好，又有经济开发区的优惠政策。在众多良好因素刺激下，随之而来的金融、商业、休闲服务、居住愈加迫切。
地块现状如图2-3所示

图2-3

地块实物图如下图2-4所示

图2-4

2.2 地块价值分析
按照城市地理学的相关理论，任何地段的发展潜力不在地段的现状，而在于其未来的城市发展及功能定位。因此，任何一个地产项目的成败，必须放在城市发展的大背景中进行考虑。从城市结构及其发展的脉络来研究一个地段空间，只有对地段的价值空间进行充分挖掘，方能确定其在城市发展中的最佳功能定位。

1．武汉市
（1）武汉概览
武汉市位于湖北省东部，长江与汉江交汇处，市区被长江、汉江分隔为武昌、汉口、汉阳隔水相望的三部分，素有“武汉三镇”之称，其中，各区域大体有如下特征：
汉口——商业繁华之地
武昌——高校、行政集中区域
汉阳——工业与科技、旅游区
武汉具有突出的区位优势，它位于中国经济地理的中心区，北至北京、东至上海、南达广州、西去西安，均在1200公里左右行程，有水、陆、空交通相连。在中国东部、中部、西部三大经济带中，武汉具有承东启西的特殊区位。
武汉与其周边地区具有更为密切的经济联系，这个范围涉及四个省份的十多个城市。包括煤、铁、石油等重要资源的供应基地，以及与之共同构建的汽车、冶金、建材、纺织、石油化工工业走廊。
武汉是湖北省会城市，我国中部重要的中心城市，全国重要的工业基础地和交通、通信枢纽。武汉是长江中游的特大城市，今后的发展应抓住长江沿岸经济走廊开放开发的有利机遇，加强与全省和我国中部地区的联系，更好地发挥经济增长的聚合功能、体制改革的示范功能、对外开放的先导功能、商贸金融的辐射功能、交通通信的枢纽功能、高新技术的扩散功能。
（2）武汉城市定位
一、城市综合竞争力排名
根据中国经济社会发展研究中心2011年1月6日发布的《2011年中国城市竞争力排名》可知，武汉在全国城市综合竞争力排名17位。其中，城市经济竞争力涵盖GDP总量，GDP增速，人均GDP，人均可支配收入，职工平均工资水平，经济和产业结构，全社会固定资产总投资额，社会消费品零售总额，金融机构存贷款总额以及经济发展潜力等方面。
具体的排名情况见表
武汉市城市综合竞争力排名如表2-5所示
指标
城市综合竞争力
城市经济竞争力
GDP
城市文化竞争力
城市排名
17
19
12
12
表2-5

二、武汉城市圈
武汉城市圈是指武汉及其周边100公里范围以内的黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、潜江、天门8市，又称“1+8”武汉城市圈。该区域占全省33%的土地和51.6%的人口以及63%的GDP。城市密集度较高，经济基础较好，环境及自然条件优越，是湖北省乃至长江中游最大的城市圈域。武汉城市圈的定位如图所示。

武汉城市圈
三、武汉城市总体规划
根据《武汉市城市总体规划（1996-2020）》，武汉市的城市建设与发展要坚持可持续发展战略，完善城市功能，发挥中心城市作用，把武汉市建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明并具有滨江、滨湖城市特色的现代城市，为把武汉建成为城乡一体化、开放型、多功能的现代化国际性城市奠定坚实的基础。
武汉市市域城镇体系市由四级构成。其中，第一级主城三镇规划结构、职能分工和人口分布如表2-6所示。
主城三镇规划结构、职能分工和人口分布
三镇划分
规划片区
城市定位

汉口地区
江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区；
古田、常青、后湖3个综合组团
金融贸易、商业服务和市级行政中心

汉阳地区
晴川片和十升、四新、沌口3个综合组团

汽车工业、港口和旅游等职能

武昌地区

江南核心区，首义、晒湖、中南、徐东、杨园5个中心片区；青山、光谷、白沙、南湖4个综合组团
金融贸易、省级行政中心、教育科研、钢铁、机电、高科技产业及旅游等职能
表2-6
四、武汉市交通规划
n 对外交通：武汉火车站——武汉—广州高速客运专线；同时，结合长江沿江开发，兴建上海至成都铁路，这两条铁路都将途经武汉，预计在“十五”后期至下一个五年计划期间实施。加上京广线、武九线、汉丹线，途经武汉的
铁路届时将形成“米”字结构；新建阳逻飞机场；
n 市内交通：建设城区道路主骨架系统、改善区域交通条件、完善支路网、改善自行车和步行系统等。完善三环线建设和过江交通，形成地上公路、地下隧道、空中轻轨和高架桥梁为主体的立体交通体系，形成对外与对内交通的环形枢纽交通格局；
n 内环线：联系主城三镇中心区的快速路，全长约28公里，主要服务于武汉市的金融、商业中心区。目前，循礼门立交已经建成，香港路立交正在建设，近期还将陆续启动长江二桥上下桥匝道、阅马场、付家坡、岳家嘴、武青三干道等一系列立交工程，通过综合整治全面提升内环线交通功能。为提高交通路口通行能力，并利用周围留出的道路控制带，岳家嘴路口拟建二层互通式立交桥，真正让各个方向的车流四通八达，形成城市的核心区域交通系统。

2.武昌区
武昌区地处武汉市城区东南部，与汉口、汉阳隔江相望，北至余家头罗家港与青山区毗邻；东、南与洪山区洪山乡、青菱乡交错接壤，西临长江。在全市七个中心城区中地域最大、人口最多，辖区面积82.4平方公里，人口100.34万，辖14个街道，191个社区居委会。武昌始建于1800年前的战国时期，现为湖北省委、省政府所在地，是全省的政治、文化、信息中心，200多家外地驻汉机构和众多金融机构、商贸企业、大公司总部汇集在此，形成武汉市的江南核心区。
（1）城市规划优势按照国务院批准的《武汉市城市总体规划（1996—2020年）》，确定在武昌区规划布局江南核心区等，重点发展金融贸易，省级行政中心、教育科研、机电、高科技产业及文化旅游等职能。结合武昌的发展态势，将形成沙湖体育文化旅游发展区、武昌首义文化区、中南路—水果湖省级商贸行政区、东湖风景名胜旅游区、南湖居住风景旅游区、街道口大学城、徐东路—梨园商贸居住区、沿江制造业纺织业发展区、白沙洲—武泰闸现代制造业发展区等九大板块。
（2）交通发达便捷
武昌地处武汉市的南大门，具有湖北省地理要冲和华中交通枢纽的重要地位，京广铁路、107国道、长江水道、京珠高速公路、沪蓉高速公路、宜黄高速公路等重要交 通命脉在武昌成米字形交汇，旅客运输在1000公里范围内基本实现“夕发朝至”，公路长途运输履盖半径延伸至1500公里范围。武汉的长江一、二、三桥和规划中的两条过江隧道均座拥武昌，沿江分布有多个客货运码头，城区西侧有临江大道、和平大道、武青三干道等三条市区主干道，东侧有中北路、中南路、迎宾大道等干道，北边和南边分别有徐东路、武珞路与长江大桥和长江二桥相接，形成通畅的内环。近期，铁道部将投资8亿元人民币对武昌火车站进行改造，京广线将成为京广高速客运线。
（3）科教实力强大
武昌区是全国闻名的智力密集区，其密集程度仅次于北京的海淀区。辖区内有著名的武汉大学等13所大专院校和以中科院武汉分院为代表的48所国家、省、市级科研机构 ，拥有10多万高级专业技术人才，在校大学生12万人，每年产出800余项科研成果。占地120亩的武昌宝安科技创新园入孵企业已达58家，建设中的国家信息安全成果产业化（中部）基地和1.5平方公里的武昌科技工业园将成为发展高新技术产业的重要载体。武昌是全省的教育大区，有中小学131所，在校学生12万人，拥有多所省市级重点名牌学校，为社会培养了大量可塑人才，全国唯一的“少年科学院士”就产生在武昌实验中学。
（4）投资环境好
硬环境方面，武昌区将实行旧城改造和新区开发并重的策略，一方面，改造旧城区，降低核心区人口密度，提高环境质量和居住水平；另一方面，重点开发外围区域，完善公共与市政配套，建立健全良好的社区服务体系，创造吸引投资的综合环境，带动现代服务业、高科技产业、房地产业、金融商贸业、文化旅游业等产业的发展。
软环境方面，武昌区坚持不懈地抓好环境创新，着力整顿、规范市场秩序，营造良好的市场法制环境；抓好武昌区投资（投诉）服务中心建设，完善服务承诺制和“一门式”办公、“一条龙”服务机制；强化重大项目的跟踪服务和综合协调机制，对外来投资企业实行重点挂牌保护；制定鼓励投资政策，营造“亲商、护商”的良好氛围，努力建设服务型、法治化的政府。

2.3地块开发条件分析
1．地形地貌分析
项目所在地尚未开工,且用地上无建筑物,地势比较平坦,四周用围墙围住。如图2-7所示。

2．日照通风分析
武汉地处中低纬度，属典型的亚热带季风气侯，夏热冬冷，四季分明，无霜期长达237-271天，降水丰沛，多年平均水量为1140-1265毫米，光照充足，热量丰富。 武汉市常年夏季主导风向为南偏东15°，住宅朝向要考虑夏季主导风向，保证通风采光日照的基本要求。

3．交通条件分析
（1）公交站点
有786公交线路可直达，附近公交线路还有738、702、703、518等公交线路。
（2）轨道交通
地铁2号线一期工程从常青花园至光谷广场，今年底将开通运营。由于一期工程无法有效辐射光谷腹地，武汉市规划了地铁2号线南延长线，最初计划是从光谷广场沿珞瑜路方向延伸，途经珞喻路、佳园路至流芳火车站止，线路全长5.95公里，均为地下线，共设车站4座。

　　考虑到上述延长线依然难以满足光谷地区市民出行的需要，武汉地铁集团最近又多次与东湖高新区管委会沟通，充分借鉴光谷地区整体规划实施方案，拟将该线路再适当延长。根据最近研究成果，新增延长段从流芳火车站向南沿光谷一路走行，至光谷一路与高新六路交会处十字路口止。此方案可有效加强光谷地区与城市主城区联系 。

城市轨道交通建设如图2-8所示

图2-8

4．噪音影响分析
该项目所处位置主要的噪音来源于北边的铁路因此解决这方面的交通噪音就可以了。

5．周边配套分析

商　　业
小区配套商铺 文豪广场 光谷广场
运动设施
光谷体育馆，以及周边运动健身场所
金　　融
工商银行、农业银行、建设银行、华夏银行、浦发银行等
学校
内设知名重点幼儿园 附近还有光谷二中。华中科技大学、中国民族大学、武汉科技学院等
医疗药店

武汉同济光谷医院

6．商业价值分析
前面关于区位的分析中，对地块的商业价值有所认识。实际上本项目的商业价值是不言而喻的，包括其可达性、能见度、商业氛围及人流量等各方面都能满足商业开发的要求，且符合城市规划的限定条件。
地块价值分析总结如下：
本地块交通便利、配套完善、开发条件成熟，并具有一定的人文、商业价值，适于开发城市中高档公寓和高层住宅，但同时要防止噪音干扰。

2.4 项目SWOT分析及发展战略
1．项目SWOT分析及行动手段
S—优势（Strength）
（1）地段优势
地处武昌区繁华地段，交通便利，商业气氛较浓，具有较高商业价值；并且环境较好，毗邻森林公园，远离城市市区，空气较为新鲜。
配套齐全：项目周围商场、超市、银行、餐馆、学校、医院等配套设施齐全，居民生活较为便利。
（2）优质宅地
W—劣势（Weakness）
（1）环境嘈杂
地块毗邻城市铁路，环境相对嘈杂，这将直接影响项目品质形象。未来地铁及立交工程的运行可能带来噪音污染。
（2）缺乏可利用景观
项目用地周边缺乏可利用景观，不利于提高产品附加价值。

O—机会（Opportunity）
（1）规划地铁2号线延长线全线贯通，改善交通条件。
（2）目前项目所在区域楼盘品质有待提高，本项目自身拥有较大的品质上升空间。
（3）武汉市房地产市场处于快速上升期，整体发展势头较好。

T—威胁（Threat）
（1）潜在竞争威胁
临近片区竞争威胁依然存在，与项目所在区域相临近的恒大华府、长航蓝晶国际下等系列给项目带来整体竞争威胁。
（2）市场变化风险
项目规模虽然不大，但尚未开工，未来市场存在一定不确定性，如市场经营环境变化，项目市场风险凸显。
（3）供求矛盾风险

2 .项目综合评价与发展战略
（1）项目综合评价
本项目作为目前东湖高新区的优质项目之一，优劣势明显、可塑性强是其最大的特点，机遇与挑战并存。地块拥有较好的地段、周边完善的配套以及相关的资金支持等方面优势，为项目提供较大的发挥空间。同时，项目也存在环境嘈杂、缺乏可利用景观、地铁噪音污染等不利因素以及地块拆迁、未来市场变化及市场供求变化等不确定因素影响。

5 .地块区域分析总结
(1)地块价值判断
本地块交通便利、配套完善、开发条件成熟，并具有一定的人文、商业价值，适于开发中档住宅小区，但同时要防止噪音干扰。
(2)项目评价
地块拥有地段优势、优质宅地以及企业实力优势；同时，项目也存在环境嘈杂、缺乏可利用景观、轻轨噪音污染等不利因素以及地块拆迁、未来市场变化及市场供求变化等不确定因素影响，也是项目前期策划需要解决的问题。
(3)经由SWOT分析，我们提出以下项目发展策略：
“资源整合，建立优势”的市场竞争策略；
“文化营销，商住互动”的市场营销策略；
“产品创新，提升品质”的产品开发策略；
“尽快入市，快速销售”的风险控制策略。
(4)基于地块本身具有的开发条件，本项目应在市场环境与项目条件相结合的情况下，在上述开发策略的指引下进行定位与规划，建立差异化的竞争优势

3 市场调查报告
3.1 武汉市房地产市场宏观分析
1. 市场运行基本状况
(一)房地产开发投资情况
　2012年，全市房地产开发完成投资为1574.86亿元，同比增长22.8%，占全市社会固定资产投资31.3%;其中住宅开发投资为991.41亿元，同比增长32.6%。

(二)房屋开发建设情况
　2012年,全市房屋施工面积为6862.97万平方米，同比增长15.1%;其中，新开工面积为2141.68万平方米，同比增长2.1%。住宅施工面积为5068.97万平方米，同比增长12.6%;其中，住宅新开工面积为1617.07万平方米，同比增长2.2%，占房屋新开工面积的75.5%。

历年房屋(住房)新开工面积走势图

2012年，全市房屋竣工面积为1052.13万平方米，同比减少1.1%。其中，住宅竣工面积为898.57万平方米，同比减少2.5%，占房屋竣工面积的85.4%。
　　历年房屋(住房)竣工面积走势图

(三)土地有形市场成交情况
　　2012年，全市土地市场(含中心城区、新城区及开发区)累计成交土地583宗，面积3373.76公顷(合50606亩)，同比增长5.1%;规划建筑面积7850.87万平方米，同比增长35.9%;成交金额964.59亿元，同比增长56.6%。
　　全市土地市场累计成交房地产开发用地245宗，土地面积1492.06公顷(合22381亩)，同比增长43.8%;规划建筑面积4799.21万平方米，同比增长72.5%;成交金额899.39亿元，同比增长64.4%。
　　(四)房屋销售情况
　　2012年，全市商品房实际销售面积为1622.98万平方米,同比增长20.95%;成交套数163508套，同比增长24.85%。其中，商品住房销售面积为1331.04万平方米，同比增长22.64%，占商品房总销售面积的82.01%;成交套数为134953套，同比增长24.73%。(以上销售数据来源于武汉市商品房合同备案系统)
　　历年商品房(住房)销售面积走势图
　　单位：万平方米

　　2012年,全市存量房交易面积为310.77万平方米，同比增长5.97%;交易套数为30689套，同比增长13.76%。其中，存量住房交易面积为266.44万平方米，同比增长10.34%;交易套数为28387套，同比增长13.5%。
　　历年存量房(住房)成交面积走势图
　　单位：万平方米

　　(五)房屋交易价格情况
　　2012年，全市商品房销售均价为6947.08元/平方米，同比上涨1.00%;其中，商品住房销售均价为6349.74元/平方米，同比下降1.01%。
　　历年商品房(住房)销售均价走势图
　　单位：元/平方米

　　2012年，全市存量房成交均价为5074.09元/平方米，同比上涨8.48%;其中，存量住房成交均价为4601.85元/平方米，同比上涨6.14%。
　　历年存量房(住房)交易均价走势图
　　单位：元/平方米

　　(六)房地产金融情况
　　2012年，全市房地产各项贷款余额2423.64亿元，同比增长14.75%，全年新增281.10亿元，较上年多增89.70亿元。其中：住房开发贷款余额522.12亿元，同比增长27.85%，较年初新增65.88亿元;个人住房贷款余额1235.14亿元，同比增长11.91%，较年初新增131.48亿元;保障性住房开发贷款余额209.45亿元，同比增长161.22%，较年初新增68.39亿元。
　　2012年，全市个人住房公积金贷款余额372.89 亿元，同比增长 48.55 %。全年新增个人住房公积金贷款 155.99 亿元，其中用于支持购买商品住房贷款139.11 亿元，经济适用住房贷款1.97 亿元，存量住房贷款14.65 亿元。全年利用住房公积金支持保障性住房建设贷款 0.6 亿元。

3.2武汉市东湖高新区房地产市场分析
光谷的急速发展，在房价上也有非常明显的体现。某研究数据显示，2005年光谷片区均价为2965.48元/平方米，2010年这个数据是6445.81元/平方米。2012年5月，该片区成交均价7539.09元/平方米，在武汉各区中名列第四，房屋销量在武汉中心区中仅次于洪山。
从1998年到2010年，光谷先后经历了4次扩容—— 　　1998年，新成立的东湖高新区仅24平方公里。　　2001年，洪山区的4个村、江夏区的9个村交给开发区托管，净增10多平方公里。同年， “武汉·中国光谷”正式成立; 　　2007年，江夏区豹澥镇划入东湖高新区; 　　2008年，东湖高新区面积扩大至221平方公里; 　　2010年5月，东湖高新区第四次扩容。东湖新技术开发区分别与洪山区、江夏区签订区域托管协议，洪山区16个行政村、4个社区，江夏区的13个行政村及龙泉社区、龙泉林场、龙泉茶场均移交东湖高新区托管，光谷面积扩大了近300平方公里，达到了518.06平方公里。东湖高新区现在的面积相当于12年前的21倍有余。　
而这片518平方公里的土地如今已经成为创业者的乐园、领先企业的聚集地，武汉的人文科技新城。这里聚集了包括华中科技大学、武汉大学、华中农业大学、华中师范大学、武汉理工大学、中南民族大学、中南财经政法大学、中国地质大学(武汉)等48所高等院校、56个中央及省部属科研院所、11个国家重点实验室、10个国家工程技术中心和700多个技术研发机构;这里有49位两院院士、20多万名专业技术人员和40万名在校大学生。　　另据有关统计数据表明，目前光谷片区已有20多家世界500强企业驻足，17家本土公司上市，整个光谷从业人员14.5万人，一个新城正在武汉的东边崛起。　

武汉在售住宅项目价格走势

市场竞争状况分析
该区域在售楼盘约有上十个，从目前调查的楼盘来看，且大多是多层和小高层楼盘，各楼盘建筑外观都独具特色。通过调查了解到，该区域内楼盘价格差异不大。

4.结论
1.本区域楼盘市场定位多以中档档次为主；
2.本区域房地产市场发展潜力较大；
3.本区域楼盘交通较为便利，其周边各项配套设施逐渐完善；
4.本区域楼盘客源以文化程度和收入相对较高和稳定的中青年人士为主；
5.以面积在100平方米的三房二厅一卫为市场供应主力；
6.本区域未来房地产市场供给量较大，竞争激烈。
对于一个项目来说，开发成功与否，不仅仅在于是否能够尽快的销售出去，更重要应该体现于住户在后期入住后是否真正能够感觉到方便、享受和一种其购买住宅所带来的荣誉感。因此，在项目开发时，应该从始至终贯穿“以人为本”的理念，真正考虑到住户的需要。另外，东湖高新区住宅购买群主要集中在年龄层次较的“白领阶层”，因此，在住宅开发时应该重视这一部分人群的心态与兴趣所向，才能实现成功开发。

4.项目定位
4.1定位原则
1．市场适宜原则
项目的定位首先是以地块性质和片区市场为依据的，定位是否准确应以其是否与地段因素相符合来判定，准确的定位是项目成功的核心条件。

2．优劣势原则
SWOT 分析显示，本项目的优势和劣势都较明显，如何“扬长避短” ，将项目的优势发挥、劣势弥补，同时赋予其新的价值将是项目的关键。

3．差异化原则
片区内即将推出的住宅物业逐渐增多，本项目面临比较激烈的竞争态势，要在众多物业中脱颖而出，应该在项目定位上突出差异化，这是规避项目竞争风险的重要方面。

4．不易超越原则
项目定位除了准确之外，还必须具备“适度超前性”和“持续竞争力” ，使得项目在销售周期内不易被竞争对手迅速模仿和超越。

4.2定位背景综述
本项目定位的基础在于市场与项目自身条件的结合，即基于大的市场环境（外因）和项目开发条件（内因）两大影响因素来决定项目定位。

1．项目市场背景
（1)武汉市房地产正处于快速发展时期，这种快速发展态势仍将持续一段时间；未来房地产价格仍将保持一定的增幅。
（2）武汉中高档高层住宅市场目前尚处于成长阶段，无论在产品设计、营销推广等方面尚有较大的发展空间。
（3）目前消费者已逐渐接受小高层和高层住宅，偏小房型的高层产品较受欢迎，总价在 35-75 万元之间的中高档产品较易为客户所接受。（5）武汉东湖高新区附近高层产品的客户群为经商人士、公司经理层、社会名流、医生律师、大学教师等，另一主要客户群为投资者；私营企业主、外商、公司外派经理人、白领人士等租房亦占据了一定比重；其中受过高等教育的人所占比例较高。
（4）鉴于上述市场形势，本项目在定位时应充分考虑消费者的需求，在满足消费者需求的基础上进行产品创新，形成差异化的市场定位，从而战胜竞争对手并获得预期利润。

2．项目自身条件
根据项目分析结论，本项目拥有地段优势、规模优势；同时，项目也存在缺乏可利用景观、轻轨噪音污染等不利因素以及未来市场变化及市场供求变化等不确定因素影响，鉴于对地块价值判断 ，我们认为本项目适于开发城市中心多样性生活社区（含居住、休闲、商业等功能）。

4.3目标客户定位
1.主力客户群
本项目的的主要客户群为武昌区的市民和一些商家，同时也包括周边地区的一些购房者和商家。其特征表现为：
1． 该片区经济收入相对稳定（25—40 岁）的居民；
2． 喜欢居住在中心城区的武昌中、青年以上具有稳定收入人士；学校的教师、管理人员；附近企业中、高级管理人员，中、高级技术人员；金融机构、医院工作人员中的中、高层