商业地产项目主力店组合及面积规划.doc

商业地产项目主力店组合及面积规划1、主力店的面积占比成功的商业结构研究表明：在一个正常运营的商业项目中，主力店所占的比例应为总体经营面积的30%50。主力店面积越大（高于50），所占比例就越高，则商业经营的结构越稳定，但整体租金收入却较少;相反主力店面积越小（低于30%），所占比例就越少，则商业经营的可变性越大，但预期来自经营散户的租金收入却相对较高。主力店不是多多益善，一个大型项目有35个为合适，而且主力店要与城市区域特征相结合，如在市中心可以是百货的,而次中心的不妨建超市，郊区则可以作建材市场等。2、主力店与非主力店业态组合定位的常用手法一般来说,面积在30万平方米左右的一个购物中心，通常会由主力店、次主力店以及一些辅助业态共同构成。其中，主力店以百货、超市为主，次主力店主要是一些专业店为主，辅助业态则可能包括餐饮街、电影城、网球馆等。据最新的一项统计数据表明：消费者进入购物中心，近50%以上是为了娱乐、休闲,而只有40的人是专为购物而来。而且这个数字还在进一步向前者倾斜。如广州的中泰国际广场在最近重新进行功能组合定位时，就放弃了天河区的商厦以购物为主、饮食休闲为辅的普遍做法，在七层购物楼中,每层均辟出近50的面积经营饮食、健身休闲配套,配合消费者以休闲娱乐为主的心理，并以此带动购物消费。那么，具体操作过程中，我们该如何操作呢？手法1:选择大型综合（量贩）超市、大型百货店为核心主力店在社区型购物中心的商业规划中,量贩超市是购物中心商业规划的首选业态。量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大从化生活必需品,面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少,与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合，带旺地段人流和商圈升值。在城市购物中心中，往往将大型百货、家乐福、沃尔玛、百盛、百佳、万家、人人乐等知名零售大型或卖场作为主力店。他们对整个城市购物中心人流、档次等的支撑作用不可小觑.手法2：选择连锁百货超市、连锁食品超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店为主力店主力店应是业界知名业种代表，主力店的规划布局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种.一般而言，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别别引入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，形成一个局部购物中心的消费主题。品牌服饰应布局在精华区人流动线入口,品牌快餐店则宜布局于购物中心各区结合部。规划时应对各业种主力店多准备几家招商对象以供选择,避免招商布局规划时资源不足而出现“饥不择食”的盲目性。在多业态组合的购物中心内的主力店，所规划区域可多选几家使用意向差别大的业主，利用整体利益引导、自营铺面置换、租金收益提高等综合手段,务必实现整体规划。手法3：确定知名的专门店和普通店选择商圈内有消费需求的百货精品店、餐饮店、娱乐店、综合服务功能店（如银行、邮政、美容美发、音像、洗衣、彩扩、家政等）作为专门店及普通店。专门店及普通店业种配比与租户组合规划,以市场调查确认的商圈业种分布统计和消费者需求分析为基础。业种配比和租户组合（如商品品种的数量、重叠率、档次组合)除配合核心主力店和主力店的布局外，应预留调整空间。在规划中应根据各楼层业种的档次，目标顾客的层次，合理安排相应档次的餐馆店。针对方便购物顾客放松精神状态的零星娱乐、小吃业种，宜规划在购物业种转换接合处。同时在规划中要预测商铺分级、入伙的租金底线，并设想怎样使用注资、联营、承包、扣点等招商合作手段.手法4：原则娱乐或特殊业种在顶部高层或纵深区域大型和特殊的娱乐业种应该放在购物中心顶部高层或纵深区域，以活跃购物中心立体纵深区域，且易于错时营业和区隔管理.免费的公共娱乐设施可穿插分布。3、主力店及次主力店的工程技术标准我们经常听到某商业项目由于工程技术不达标招不到主力店，导致后来改来改去，或重新炸掉的案例。实际上，主力店和次主力店都有自己的工程技术标准，物业的建造标准必须符合相应的业态需要。在商业综合体当中，通常包括超市、百货、院线、餐饮、健身、酒店等多种业态，不同业态对物业要求和标准不同，在规划设计时必须满足不同业态的需要。不同的主力店都有不同的荷载、高度、卸货的要求，只有招商在前，与主力店进行技术对接,才能掌握好这些东西。4、天河城的启示主力店带动品牌店天河城广场是目前广东省营业面积最大的集购物、饮食、娱乐、休闲于一体的现代大型购物中心。该项目总投资12亿元,建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米，地上7层，地下3层，北面露天广场面积3000多平方米.日均人流量超过10万,最高达60万，是华南商圈的代表之作。天河城广场的开发成功，除了该项目的正确选址外，其成功的经营业态组合也是促使其成功经营的关键因素。一方面，天河城选择了两家名具特色的百货公司吉之岛和天贸南大两家大百货公司作为主力店，形象形成错位，良性竞争，从而带动了商场购物氛围。另一方面，天河广场还根据市场变化，灵活调整租赁策略，对不同经营状况的租户采取不同的租赁策略。在当时广州其他百货公司销售额与去年同期相比普遍下降的情况下，天河城广场的两家百货公司主力店却有较大幅度的增长。目前天河城广场经营的租户超过300家，除天河百货和吉之岛两家大型百货主力店外,还成功引进宜家家居等一线品牌店,兼容专卖店、精品物、文化廊、电子行等专业市场，均按设计要求和实际经营需要合理布局和不断的调整。正因为具有精准的市场定位和业态规划和组合，才使天河城当之无愧地成为华南商圈的超级“样板店与“形象店。