长沙万利广场建设项目环境影响评价报告书.doc

目 录

1、总则 1
1.1 任务由来 1
1.2 编制依据 2
1.3 区域相关规划及环境功能区划 4
1.4 评价内容及工作等级 7
1.5 环境影响因素识别及评价因子 8
1.6 评价工作范围 9
1.7 环境敏感区及保护目标 9
1.8 评价工作重点 10
2、项目工程概况 11
2.1 项目概况 11
2.2 主要经济技术指标 11
2.3 总体规划设计 14
2.4 配套公用工程 17
3、工程分析 27
3.1 环境影响因素识别 27
3.2 开发行为的环境影响识别 28
3.3 施工期污染源分析 29
3.4 营运期污染源分析 34
4、区域环境概况 41
4.1 自然环境概况 41
4.2 社会环境概况 44
5、区域环境质量现状监测与评价 50
5.1 环境空气质量现状监测与评价 50
5.2 水环境质量现状监测与评价 50
5.3 声环境现状监测与评价 53
6、生态环境影响分析 54
6.1 生态环境影响因素分析 54
6.2 生态影响评价 55
6.3 生态恢复及保护措施 56
6.4 景观分析 56
7、环境影响预测与评价 57
7.1 施工期环境影响预测与评价 57
7.2 运营期环境影响预测与评价 64
8、环境保护措施及污染控制措施分析 80
8.1 施工期环境保护措施 80
8.2 运营期环境保护措施 90
9、清洁生产、达标排放、总量控制 98
9.1 清洁生产 98
9.2 达标排放 100
9.3 总量控制 102
10、工程选址及平面布局可行性分析 103
10.1 项目选址可行性分析 103
10.2 与产业政策的相符性分析 105
10.3 项目总平面布局及配套设施布置合理性分析 105
11、环境经济损益分析 108
11.1 环境保护投资估算 108
11.2 环境损益分析 109
11.3 社会环境影响分析 109
11.4 风险因素分析及防范 110
12、环境管理与监测 111
12.1 环境管理 111
12.2 环境监测 114
13、公众参与 116
13.1 公众参与方式 116
13.2 公众参与调查对象 116
13.3 公众参与的实施 116
14、结论与建议 121
14.1 结论 121
14.2 建议及要求 126

附图1 长沙万利广场建设项目拟建地及周边情况图
附图2 湖南环保科技产业园控制性规划图修编
附图3 总平面布局及功能分区图
附图4 总平面布置图及环保示意图
附图5 鸟瞰图

1、总则
1.1任务由来
长沙市是湖南省省会，是全省政治、经济、文化和科技中心，为我国首批24个历史文化名城之一。长株潭三市生产总值为2013.64亿元，占全省GDP总量近半，增幅也居全省首位。“3＋5”（即以长株潭为中心，1个半小时通勤为半径，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳在内的城市群）地区生产总值为3805.99亿元。湖南于2007年底被批准为“两型社会”建设综合配套改革试验区后，长株潭作为一个“新概念”在中部经济版图上担当着重任，已成为推动区域经济协调快速发展的“引擎”。城市群的优异成绩单也成为湖南“3＋5”战略的有益支撑。　　　
湖南金丽源置业有限公司，利用“长、株、潭”一体化发展的契机，拟总投资73205万元，在长沙市雨花区环保科技产业园内，万家丽南路以南，振华路以西，金海路以东，金井安置小区以北的规划红线范围内，新建长沙万利广场建设项目。
本项目规划总用地面积45978㎡，规划总建筑面积241339.9㎡，规划建筑内容包括1幢（4+17F）回迁公寓、1幢（4+17F）商务公寓、3幢（2+1+25F）高层住宅楼、1幢（2+18F）公寓、1幢（3+18F）写字楼、1幢（3+18F）酒店、集中商业（3F）以及1幢幼儿园（2F）等。
项目所在区域城市道路设施已经完善，双向6车道沥青路面的万家丽南路连接着长沙县暮云镇与长沙市雨花区，并与东、西两侧振华路、金海路交汇，本项目规划定位为环保科技产业园内的城市综合体，将以商业和生活居住为主体功能，项目用地周边人口稠密，配套成熟，设施齐全，交通便捷。
据现场勘查，项目目前正在进行土地购置手续等前期工作，尚未开始动工建设。根据中华人民共和国国务院第253号令《建设项目环境保护管理条例》，中华人民共和国主席第77号令《中华人民共和国环境影响评价法》，以及国家环境保护总局《建设项目环境保护分类管理名录》，建设单位湖南金丽源置业有限公司特委托长沙市环境科学研究所承担《长沙万利广场建设项目环境影响报告书》的编制工作。

1.2编制依据
1.2.1环境保护有关法律法规条例
（1）《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月26日公布并实施）；
（2）《中华人民共和国环境影响评价法》（2002.10.28公布，2003.9.1起施行）；
（3）《建设项目环境保护管理条例》（中华人民共和国国务院第253号令，1998.11.18公布并施行）；
（4）《中华人民共和国清洁生产促进法》（2012.2.29公布，2012.7.1起施行）；
（5）《中华人民共和国水污染防治法》（2008.2.28公布，2008.6.1起施行）；
（6）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》（2004.12.29公布，2005.4.1起施行）；
（7）《中华人民共和国大气污染防治法》（2000.4.29公布，2000.9.1起施行）；
（8）《中华人民共和国环境噪声污染防治法》（1996.10.29公布，1997.3.1起施行）；
（9）《中华人民共和国水法》（2002.8.29公布，2002.10.1起施行）；
（10）《中华人民共和国水土保持法》（2010.12.25公布，2011.3.1起施行）；
（11）《中华人民共和国节约能源法》（2007.10.28公布，2008.4.1起施行）；
（12）《中华人民共和国行政许可法》，2004年7月1日施行；
（13）《中华人民共和国土地管理法》（2004.8.28公布并施行）；
（14）《中华人民共和国基本农田保护法》，（国务院令第257号）1998.12.27实施；
（15）《中华人民共和国城乡规划法》（2007.10.28公布，2008.1.1起施行）；
（16）《环境影响评价公众参与暂行办法》（环发2006[28]号，2006.2.14公布并施行）
（17）《国家发展改革委关于修改<产业结构调整指导目录(2011年本)>有关条款的决定》自2013年5月1日起施行；
（18）《建设项目环境影响评价分类管理名录》（中华人民共和国环境保护部第2号令，2008.8.15公布，2008.10.1起施行）；
（19）《国家发展改革委关于批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区的通知》（国家发展和改革委员会文件发改经体[2007]3428号）；
1.2.2 有关技术规范
（1）《环境影响评价技术导则——总纲》（HJ/T2.1-2011，2011.9.1发布，2012.1.1实施）；
（2）《环境影响评价技术导则——大气环境》（HJ2.2-2008，2009.4.1实施）；
（3）《环境影响评价技术导则——地面水环境》（HJ/T2.3-93，1994.4.1实施）；
（4）《环境影响评价技术导则——声环境》（HJ2.4-2009，2010.4.1实施）；
（5）《环境影响评价技术导则——生态影响》（HJ19-2011，2011.9.1实施）；
（6）《防治城市扬尘污染技术规范》（HJ/T393-2007，2008.2.1实施）；
（7）《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2010，2011.6.1实施）；
（8）《饮食业环境保护技术规范》（HJ 554-2010，2010.4.1实施）；
（9）《生活垃圾收集站技术规程》（CJJ179-2012，2012.5.16发布，2012.11.1实施）；
（10）《绿色生态住宅小区建设要点与技术导则（试行）》（建设部2001.4）；
（11）《健康住宅建设技术要点》（2001年版）；
（12）《住宅建筑规范》（GB50368-2005，2006年3月1日施行）；
（13）《开发建设项目水土保持方案技术规范》（GB50499-2008， 2008.7.1实施）；
（14）关于印发《长沙市建设施工扬尘污染控制环评技术规范》（长沙市环境保护局，长环发[2008]4号）；
（15）《地面交通噪声污染防治技术政策》（环发[2010]7号）；
（16）《环境监测技术规范》（第四版）；
（17）《湖南省地方标准用水定额》（DB43/T 388-2008，2008.7.1实施）；
（18）《湖南省建设项目环境保护管理办法》（湖南省人民政府第215号令，2007.6.29公布，2007.10.1起施行）；
（19）《湖南省主要水系地表水环境功能区划》（湖南省地方标准DB43/023-2005）及关于对《长沙市人民政府关于调整湘江长沙段饮用水源保护区功能区划的请示》的答复函（湖南省环境保护厅，2010.4.28）；
（19）《湖南省湘江保护条例》（2012.9.27通过，2013.4.1起执行）；
1.2.3 有关技术报告、文件
（1）《长株潭城市群区域规划(2008-2020年)》2008年12月；
（2）国务院批准的《长沙市城市总体规划》（2001-2020）；
（3）《长沙雨花经济开发区控制性详细规划修编（正式成果）》；
（4）《长沙市生态市建设规划》（2005-2020）；
（5）《长沙雨花经济开发区配套管网工程初步设计》（长沙市规划设计院有限责任公司）2005.1；
（6）《湖南省人民政府关于落实科学发展观切实加强环境保护的决定》，湘政发[2006]23号；
（7）《关于印发〈长沙市建设施工扬尘污染控制环评技术规范〉》（长沙市环保局，2010年1月19日实行）；
（8）《湖南省人民政府关于落实科学发展观切实加强环境保护的决定》（湘政发[2006]23号）；
（9）长沙市人民政府办公厅《关于长沙市控制城市扬尘污染管理办法》的通知（长政发[2005]12号）；
（11）《长沙市餐厨垃圾管理办法》（长沙市人民政府令第110号，2011.1.11）；
（12）《长沙市门前市容环境卫生责任制实施办法》（长沙市人民政府2006年5月26日）；
（13）长沙市国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书，No77863019（2013.7.17）；
（14）《万家丽金丽源项目初步设计方案》（湖南格瑞工程建设有限公司， 2013年12月）；
（15）湖南金丽源置业有限公司与长沙市环境科学研究所签订编制建设项目环境影响评价的技术服务合同、委托书；
（16）长沙万利广场建设项目规划设计图及相关资料；
1.3 区域相关规划及环境功能区划
本项目拟建地位于长沙市雨花区环保科技产业园，用地东临振华路，北靠万家丽南路，西接金海路，南邻金井安置小区。根据《长沙雨花经济开发区控制性详细规划修编（正式成果）》，项目拟建用地为商业金融及商住综合用地，项目建设符合总体规划要求。
该建设项目所属的各类功能区区划范围如表1-1所列：
表1-1 建设项目环境功能属性
编号
项 目
类 别
1
环境空气质量功能区
属二类区域：执行（GB 3095-2012）二级标准
2
声功能区
属2类区：执行（GB3096-2008）2类、4a类标准
3
是否基本农田保护区
否
4
是否风景保护区
否
5
是否水库库区
否
6
是否污水处理厂集水范围
是
7
是否管道天然气管网区
是
8
是否必须使用商品混凝土区
是
1.3.1 环境质量标准
（1）环境空气质量执行《环境空气质量标准》（GB3095-2012）中的二级标准；
表1-2　环境空气质量标准GB3095-2012　 单位：mg/Nm3
标准污染物
1小时平均
日平均
浓度单位
二级标准
二级标准
SO2
0.50
0.15
mg/m3
（标态）
NO2
0.2
0.12
PM10
/
0.15
PM2.5
/
0.075
（2）项目区域执行《声环境质量标准》（GB3096-2008）2类标准，靠近万家丽南路、振华路及金海路一侧执行4a类标准。
表1-3 声环境质量标准GB3096-2008　 单位：dB(A)
类别
昼夜
夜间
适用区域
2类
60
50
居住、商业混杂区
4a类
70
55
交通干线道路两侧
（3）区域地表水圭塘河执行《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）Ⅳ类标准。
表1-4 地表水环境质量标准 单位：mg/L(pH值除外)
污染物名称
pH
BOD5
CODcr
高锰酸盐指数
石油类
总磷
氨氮
LAS
Ⅳ类标准值
6～9
6
30
10
0.5
0.3
1.5
0.3
（4）城市区域环境振动标准
本项目为房地产开发类项目，项目建设内容包括住宅、商业等，属于一般商业与居民混合区，环境振动执行《城市区域环境振动标准》中的“混合区、商业中心区”标准。

表1-5 城市区域环境振动标准（GB10070-88）
适用区域别
昼间
夜间
备注
混合区、商业中心区
75
72
一般商业与居民混合区
工业、商业、少量交通与居民混合区
1.3.2 污染物排放标准
⑴污水排放标准
本项目建成后，生活污水将全部纳入长沙市雨花污水处理厂处理，因此，项目排放污水执行《污水综合排放标准》(GB8978-1996)表4中的三级标准。本项目污水排放执行入管网标准，其水质标准具体指标见下表1-6。
表1-6 本项目污水排放标准 标准单位：mg/L
污染物
悬浮物
BOD5
COD
动植物油类
NH3-N
三级标准（有城镇污水处理厂）
≤400
≤300
≤500
≤100
/
城市污水处理厂排放标准一级A
10
10
50
1
5
⑵废气污染物排放标准
①锅炉烟气
表1-7 锅炉废气污染物排放标准限值
污染物名称
SO2
NOx
烟尘
《锅炉大气污染物排放标准》燃气锅炉（GB13271-2001）Ⅱ时段
100mg/m3
400mg/m3
50mg/m3
《锅炉大气污染物排放标准》
（GB13271-2001）燃油锅炉Ⅱ时段
500mg/m3
400mg/m3
100mg/m3
②项目建成投入营运后的主要气型污染物为幼儿园食堂、酒店、商业餐饮厨房、住户厨房油烟废气，以及备用柴油发电机排放的废气。具体标准指标见表1-8、1-9。
表1-8 饮食业单位的油烟最高允许排放浓度和油烟净化最低去除效率
项目名称
小型
中型
大型
最高允许排放浓度
最高允许浓排放度2.0mg/m3
净化设施最低去除效率
60
75
85
表1-9 《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）
污染物名称
SO2
NOx
最高允许排放浓度（mg/m3）
960
240
⑶噪声排放标准
①项目运营期小区营业性场所、商业经营活动中使用的向环境排放噪声的设备、设施的管理、评价与控制执行《社会生活环境噪声排放标准》(GB22337-2008)及《工业企业厂界环境噪声排放标准》（GB12348-2008）2类标准，靠近万家丽南路、振华路及金海路一侧执行4a类标准，具体标准见下表1-10、1-11：
表1-10 《社会生活环境噪声排放标准》(GB22337-2008)　单位：Leq[dB(A)]
类别
昼间
夜间
2
60
50
4a
70
55
表1-11 《工业企业厂界环境噪声排放标准》（GB12348-2008） 单位：Leq[dB(A)]
类别
昼间
夜间
适用区域
2
60
50
居住、商业混杂区
4a
70
55
交通干线道路两侧
②建筑施工噪声排放执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-2011），见下表1-12。
表1-12 建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011） Leq[dB(A)]
噪声限值
昼间
夜间
70
55
⑷固体废物控制标准
本项目生活垃圾执行《生活垃圾填埋场污染控制标准》（GB16889-2008）。
1.4 评价内容及工作等级
按《环境影响评价技术导则——总纲》（HJ/T2.1-2011）要求，本次评价内容包括地表水、环境空气、噪声、固体废物和生态环境评价，评价工作等级确定如下。
1.4.1 水环境影响评价等级
本项目建成投入营运后，包括商业区、住宅区及相关配套设施，排放的污水主要来自住宅生活污水、商业活动污水、物业管理以及地面冲洗等，综合污水总排放量为1094.8m3/d，年排放量为39.96万m3，主要含CODcr、BOD5、NH3-N、SS及动植物油等。污水水质复杂程度为简单，且项目生活污水经化粪池厌氧消化、餐饮废水经隔油池隔油捞渣处理后，再由污水管道排入城市污水管网，纳入长沙市雨花污水处理厂集中处理。
根据《环境影响评价技术导则——地面水环境》（HJ/T2.3-93），水环境评价等级应为三级。
1.4.2大气环境影响评价等级
本项目施工期空气污染因子主要为NO2、TSP及扬尘，施工期排放尾气的施工机械主要为自卸汽车、推土机、挖掘机等。排放方式属低矮面源排放，排放强度较小，为非持续性排放。
本项目性质为商业区、居住区为一体的城市综合体，为房地产性质的开发建设，没有集中排放的大气污染源。项目营运期主要大气污染物为住宅厨房、商业餐饮排放的油烟废气，酒店热水锅炉烟气，柴油发电机排放的废气以及汽车尾气。
根据《环境影响评价技术导则——大气环境》（HJ2.2-2008）环境保护部环境工程评估中心推荐——大气环境评价等级的确定标准计算程序计算：Pi＜10%，确定项目工程大气评价等级为三级。
1.4.3 声环境影响评价等级
本项目噪声源主要来自建设期的施工噪声和运营期社会噪声、居民生活噪声、商业服务区商业噪声、配套通风水泵等动力设备运行噪声，以及万家丽南路、振华路及金海路交通噪声，都属中等强度噪声源强。项目声环境执行2类区噪声标准，城市干道两侧执行4a类标准。
根据《环境影响评价技术导则——声环境》（HJ2.4-2009），声环境影响评价确定为二级。
1.4.4 生态环境影响评价等级
本项目位于长沙市雨花区环保科技产业园境内，项目用地施工完成后以人工绿化方式恢复植被，为城市园林生态型。基地内主要以绿地花园，道路和空隙地的观赏树木和花草为主。项目建成后绿地率为32.08%。
根据《环境影响评价技术导则—生态影响》（HJ/T19-2011），生态环境影响评价为三级。
1.5 环境影响因素识别及评价因子
1.5.1 环境影响识别和影响因素筛选
根据房地产项目工程特点和工程污染源分析，结合评价区域的环境概况及控制保护目标，进行了区域开发工程活动环境影响的识别和环境影响因素的筛选，其结果见表1-13和表1-14。
表1-13 环境影响识别
工程阶段
水质环境
景观
陆地生态
大气环境
噪声环境
社会环境
施工期
­△
-▉
­Ο
­Ο
­▉
­●
使用期
+△
+▉
­△
­Ο
­△
+●
注：△轻微影响，Ο有一定影响，●有较大影响，▉有明显影响。+为正影响，­为负影响。
表1-14 环境影响因素筛选
工程阶段
工程活动
主要影响因素
调查与评价内容
施
工
期
建筑物施工
生态破坏、噪声影响
生态环境现状、分析对景观的影响
施工扬尘
PM10、PM2.5、
对大气环境的影响等
施工污水排放
CODcr、NH3-N等
对周围水环境的影响
固体废物排放
建筑垃圾、生活垃圾
对大气、景观的影响等
土石方开挖
土石方开挖及转运
对生态环境的影响
营
运
期
污水排放
CODcr、NH3-N等
对水环境的影响分析
废气排放
油烟、 NO2、SO2等
大气环境现状与影响评价
噪声排放
设备噪声
对声环境的影响分析
固体废物排放
生活垃圾等
对大气、景观的影响等
1.5.2 评价因子筛选
⑴大气环境评价因子：NO2、SO2、PM10；
⑵声环境评价因子：厂界等效连续A声级LeqdB(A)；
⑶水环境评价因子：CODcr、NH3-N；
⑷固体废物：分析固体废物种类和产生量。
1.6 评价工作范围
⑴大气环境评价范围
根据《环境影响评价技术导则——大气环境》（HJ2.2-2008），评价范围的直径或边长一般不应小于 5km的原则，本项目即以排放源为中心点，以5km半径的圆为作为大气环境影响评价范围。
⑵水环境评价范围
本项目污水经长沙市雨花污水处理厂处理，尾水经圭塘河进入浏阳河。雨花污水处理厂排污口圭塘河上游洪塘村至入浏阳河口双水湾断面，总长约16km。
⑶声环境评价范围
项目拟建地场界周边100m以内的范围。
⑷生态环境评价范围
项目占地范围并四周向外各延伸100m的范围的自然生态调查及评价。
1.7 环境敏感区及保护目标
项目周边保护目标见表1-15。

表1-15 主要环境保护目标
项目
目标及关心点
相对方位
及距离
功能
保 护 级 别
水
环
境
保
护
目
标
长沙市雨花污水处理厂
E 2.9km
规划处理能力18万t/d，一期6万t/d（在建）
城镇污水处理厂污染物排放标准(GB 18918-2002)一级A标
浏阳河长沙下游段
N 13.6km
工业用水和景观用水
《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）Ⅳ类标准
圭塘河
E 1.8km
工业用水和景观用水
空
气
声
环
境
环
境
保
护
目
标
金井安置小区
3～7#栋、17#栋、A-31#栋、A-25#栋、A-19、20#栋、A-8、9、10#栋、A-2#栋、A-15#栋
S 相邻
住宅楼均为1+5F结构，底层为商铺，共涉及 45户，157人
《环境空气质量标准》（GB3095-2012）二级标准

《声环境质量标准》（GB3096-2008）2类、4a类标准
环保科技产业园二类居住用地
N 66m
待开发用地，现为荒地闲置
长沙总部基地
WN 120m
孵化基地，以电子、软件开发、环保节能研发为主，总建筑面积70.9万㎡
湖南钟爱一生食品有限公司
W 52m
精品蜜饯、高档坚果等产品的分装销售
环保科技产业园一类工业用地
W 50m
待开发用地，现为荒地闲置
环保科技产业园商业金融用地
E 40m
待开发用地，现为荒地闲置
生态保护目标
周边的城市园林绿化
/
观赏树木和花草
/
1.8 评价工作重点
根据项目特点及建设地点区域环境特征，本次环评工作重点为：通过项目工程分析，明确本项目工程施工期及营运期环境污染物排放，项目建设对区域环境的影响范围和程度，以及建设项目环境保护措施的可行性论证和分析。通过分析各项防治污染措施的可行性及评价项目的环境经济损益，提出有关的环境保护对策与建议，为项目建设决策、审批、工程设计、运行及管理、竣工验收等提供可靠技术依据。

2、项目工程概况
2.1项目概况
项目名称：长沙万利广场建设项目。
建设单位：湖南金丽源置业有限公司。
建设地点：长沙市雨花区环保科技产业园境内，万家丽南路以南，振华路以西，金海路以东，金井安置小区以北的规划红线范围用地，项目区域交通便捷，地理位置十分优越（地理位置详见附图）。
建设性质：新建。
项目投资：项目建设总投资73205万元，其中土地购置费用19142万元，城市基础设施配套费及契税3000万元，建安工程43441万元，设备购置费用2822万元，报建费2000万元，其他费用2800万元。
建设规模及内容：本项目规划征地面积45978㎡，总建筑面积为241339.9㎡，规划建筑内容包括1幢（4+17F）回迁公寓、1幢（4+17F）商务公寓、3幢（2+1+25F）高层住宅楼、1幢（2+18F）公寓、1幢（3+18F）写字楼、1幢（3+18F）酒店、集中商业（3F）以及1幢幼儿园（2F）等。
本项目是集商业区、居住区为一体的城市综合体。
建设周期：本项目建筑施工单位暂未确定，建设施工拟于2014年05月动工建设，施工周期为2014年05月至2016年01月，整个工期约628天。
2.2 主要经济技术指标
项目详见下表2-1。
表2-1 项目主要经济技术指标
序号
内容
单位
指标值
备注
1
规划总用地面积
㎡
45978
69亩
2
规划净用地面积
㎡
42507
64亩
3
总建筑面积
㎡
241339.9

4
地上总建筑面积
㎡
196310.87

其中
住宅建筑面积
㎡
124169.63

其中
住宅建筑面积
㎡
36272

住宅建筑面积
㎡
33849.29

回迁公寓建筑面积
㎡
17346.45

商务公寓面积
㎡
36364.22

物业管理用房
㎡
337.67

社区办公用房
㎡
500

酒店建筑面积
㎡
19501.92

写字楼建筑面积
㎡
19557.08

商业建筑面积
㎡
30264.64

幼儿园建筑面积
㎡
2817.60

5
负1层地下室车库建筑面积
㎡
19530.37

6
负2层地下室车库建筑面积
㎡
25498.66

7
容积率面积
㎡
195810.87

8
容积率

4.61

9
建筑密度
%
29.85

10
居住户数
户
1489
其中回迁户数357户，住宅户数700户，公寓户数432户
11
居住人数
人
4765

12
绿地率
%
32.08

13
停车位
个
1269

其中
地下停车位
个
1046

地面停车位
个
223

本项目分地块经济技术指标见表2-2、2-3、2-4。

表2-2 A区地块主要经济技术指标
序号
内容
单位
指标值
备注
1
规划总用地面积
㎡
10208

2
规划净用地面积
㎡
9632

3
总建筑面积
㎡
59089.46

4
其中
地上总建筑面积
㎡
48201.38

地下总建筑面积
㎡
10888.08

5
1#塔楼总建筑面积
㎡
17901.5
其中写字楼42间，酒店客房200间
6
2#塔楼总建筑面积
㎡
17346.45

7
商业建筑面积
㎡
12953.43

8
社区办公用房面积
㎡
500
不计容
9
负1层地下室车库建筑面积
㎡
5444.04

10
负2层地下室车库建筑面积
㎡
5444.04

11
计容建筑面积
㎡
47701.38

12
容积率

4.95

13
建筑密度
%
36.40

14
居住总户数
户
289
回迁户数289户
15
居住总人数
人
925

16
绿地率
%
30.09

17
停车位
个
301

其中
地下停车位
个
251

地面停车位
个
50

表2-3 B区地块主要经济技术指标
序号
内容
单位
指标值
备注
1
规划总用地面积
㎡
19386

2
规划净用地面积
㎡
19386

3
总建筑面积
㎡
117204.95

4
其中
地上总建筑面积
㎡
96349.1

地下总建筑面积
㎡
20855.85

5
住宅建筑面积
㎡
70121.29

6
物管用房建筑面积
㎡
337.67
0.48%
7
公寓建筑面积
㎡
18462.72

8
商业建筑面积
㎡
7427.42

9
负1层地下室车库建筑面积
㎡
7443.78

10
负2层地下室车库建筑面积
㎡
13412.07

11
容积率

4.97

12
建筑密度
%
22.23

13
居住总户数
户
1132
回迁户数68户
14
居住总人数
人
3622

15
绿地率
%
36.00

16
停车位
个
622

其中
地下停车位
个
507

地面停车位
个
115

表2-4 C区地块主要经济技术指标
序号
内容
单位
指标值
备注
1
规划总用地面积
㎡
10982

2
规划净用地面积
㎡
9786

3
总建筑面积
㎡
62227.89

4
其中
地上总建筑面积
㎡
48942.79

地下总建筑面积
㎡
13285.1

5
写字楼建筑面积
㎡
19557.08

6
酒店建筑面积
㎡
19501.92

7
商业建筑面积
㎡
9883.79

8
负1层地下室车库建筑面积
㎡
6642.55

9
负2层地下室车库建筑面积
㎡
6642.55

10
容积率

5.00

11
建筑密度
%
37.69

12
绿地率
%
30.01

停车位
个
346

其中
地下停车位
个
288

地面停车位
个
58

表2-5 幼儿园经济技术指标
序号
内容
单位
指标值
备注
1
规划总用地面积
㎡
5402

2
规划净用地面积
㎡
3703

3
总建筑面积
㎡
2817.6

4
地上总建筑面积

2817.6

5
容积率

0.76

6
建筑密度
%
32.02

7
绿地率
%
40.0

2.3 总体规划设计
⑴小区总平面布局及功能分区
本项目拟建地块位于长沙市雨花区环保科技产业园境内，处于万家丽南路、振华路、金海路三线合围处。场地内部地形较为平坦，最大高差1～2m，但与南侧已建的金井安置小区存在3m高差（北低南高）。
项目地块南北向进深约60m，东西向总长约660m，本项目整体规划呈现3大区块功能布局模式：
A区：沿万家丽南路及金海路交汇处布置商业金融地块，规划集中商业（4F）、商务公寓1幢（4+17F）、回迁安置公寓1幢（4+17F）。2幢公寓结合集中商业整体呈回字形布局。
B区：项目地块沿万家丽南路居中为居住功能区块。集中规划3幢（2+1+25F）高层住宅楼以及1幢（2+18F）公寓，其中2幢为两梯五户，1幢为两梯四户住宅。公寓及住宅楼底层均配套2F商业。
1幢公寓及3幢高层住宅沿万家丽南路直线布置，住宅片区利用抬高南侧地面与已建金井安置小区齐平的方式，形成了住宅区南侧的带状绿化景观。
C区：沿万家丽南路及振华路交汇处布置商业金融地块，规划集中商业（3F），1幢写字楼（3+18F），1幢酒店(3+18F)。2幢方塔结合集中商业，利用集中商业的形态，规划形成商业内广场的布局模式，营造开放式空间，并能够最大化的增加对外营业的铺面数量。
另外，项目规划配建9班幼儿园，设置在地块西侧靠金海路，幼儿园根据规范配套活动场地，入口放在地块内部。
本项目规划整体上充分利用了考虑基地狭长的特征，以及基地与外围的环境及场地关系，通过“合理利用——规避劣势——创造优势”的模式强化项目简洁、整齐的线性空间形态。
⑵商业规划
本项目3大区块商业均临街，集中商场各楼层分别设置人流导入口（自动扶梯，观光电梯），直接将地面人流导入各个楼层，从而实现商场各楼层人流的均衡性及避免单一楼层导入人流的拥挤性。
商业业态分布规律
本项目三大区块商业业态：
A区：沿万家丽南路及金海路交汇处布置商业金融地块，集中设置4层商场，规划为眼镜商城，主要批发、零售、展示各类品种的眼镜，力争打造湖南地区最大的眼镜销售市场。
B区：项目地块沿万家丽南路居中为居住功能区块，公寓及住宅楼底层均配套2层商业用房。
1层分为若干个小商业，2层均为大空间的商业。业态内容包括：
1层：以商铺为主，临万家丽南路布置精品店、电信、邮政、银行、棋牌茶室等。
2层：以小型超市、服装商场、网吧为主。
C区：沿万家丽南路及振华路交汇处布置商业金融地块，规划集中3层商场、酒店及写字楼。业态内容包括：
1层：以商铺为主，临万家丽南路布置麦当劳/肯德基、特产零售、小吃明档，精品商铺为主；
2层：以商业街、服装、百货购物中心为主。
3层：以大型超市、百货、品牌餐饮为主。
⑶交通系统及停车场设计
小区内道路分三级，一级道路宽6～7m，作为本项目与城市干道及外围场地的主要联系；二级级道路宽5～6m，作为各功能区的主要交通联系方式；三级为住宅入户路，道路宽3～4m。一、二级道路转弯半径均≧12m，以满足消防车通行的要求。道路路面构造以改性沥青路面为主，宅前路和广场以铺装材料为主。
车流采用外部环通式交通组织方式，小区车行出入口分别设置于万家丽南路及振华路上，车行分别从北侧、东侧道路进入各功能片区，在内部形成环形道路。
商业区域车流主要通过万家丽南路和振华路分流写字楼、酒店、商业车流，通过规划道路，进入地下车库。酒店在地块东部结合振华路设置功能型交通出入口。
居住区车流通过两条南、北向规划道路进入地下车库。小区所有车行环路均结合沿万家丽南路商业周边硬质铺地提供地面停车场地，并作为隐形消防车道使用。
小区内停车分为地面和地下车库停车位。其中沿万家丽南路设置地面停车；地下车库为2层，三大功能片区分别独立设置地下停车库，总共设置3处地下车库，共6个双车道地面出入口。小区规划设停车位1269个，其中地面停车位为223个，地下停车位1046个。
人流以水平交通联系各功能分区。商业、写字楼、酒店人流的目的性强，从万家丽南路、振华路、金海路直接引入，方便快捷。住宅片区人行出入口设置于小区北侧万家丽南路上，结合商业通过楼梯的步行组织系统进入住宅区。
⑷景观设计
整个小区在B区住宅区设置有中央绿化广场，利用总体布局的空间结构，其他区块内部又有组团间绿化。五重风景：城市道路－商业入口广场——景观道路——风景组团——风景厅室，共同形成了整个社区由“开放”到“半开放”再到“半私密”直到“私密”的多层次的景观绿化空间。由外到内、由动到静逐步过渡，充分考虑人与环境互动和参与性，共享风景生活空间。
商业区根据建筑规划及使用功能的特点，其环境以少量绿地和硬质铺地为主，穿插一些景观小品构成了商业区块的景观主体。通过住宅中央景观、架空层的整体化设计、商业的精致景观，形成一体化景观系统。
⑸其他配套设施
卫生设施：主要包括公厕、洗手池等，沿人行步道设置垃圾筒，间距15m。
公用设施：主要包括照