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谨防开发商玩文字游戏十月买房十大注意事项

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2020年4月19日
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金秋十月，楼盘开盘或者加推新房源，选择余地大、优惠活动多，这也是一个购房的黄金时期。很多购房者都想利用长假精挑细选自己的心仪房子，但购房时，应该注意哪些问题？如何防止购房陷阱？《南京地产》为此特别奉献“金秋十月购房十大注意事项”，给购房者参考。
1、先查查楼盘是否领取“预售许可证”
购房时首先要看项目有没有“预售许可证”。未取得预售许可证的项目以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质费用的，都属于违规行为。
根据国家有关规定，在购房时卖方应“五证齐全”。买房人买房前要弄清项目是否合法，主要手段就是查看该项目是否具有“五证”。“五证”即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。因为《商品房销售(预售)许可证》是在前四证齐全的基础上才能办理的，因此，购房者只需查看“预售许可证”就能知道楼盘销售是否合法。
2、提前上南京网上房地产市场做好功课
南京房管部门规定，“南京网上房地产”上面的数据，必须与现场各栋楼销控表一致。因此，在购房之前，能够先上官方网站，做好功课，经过该项目的预售系统，详细了解一下该楼盘的可售房源、价格、楼盘规模、配套设施、开发企业和退换房换手率等。
3、签合同需要用示范文本
我市要求，开发企业在商品房销售中必须使用示范文本合同，并经过房地产网上系统打印商品房认购协议和签订商品房买卖合同；开发企业拟定的商品房预售合同文本及格式条款还必须在网上公示并在售楼现场予以明示；合同中不能有单方面加重购房人责任或排除购房人合法权利的不公平条款；必须对商品房质量性能、物业会所、车位等设施归属，交付使用条件及其违约责任做出明确约定；不能将归属全体业主的共有配套设施占为己有；在认购协议或商品房预售合同中明确注明购房人所购房屋土地或在建工程设定抵押权等权利瑕疵；并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件。
4、谨防文字游戏注意“订金”与“定金”区别
买房一定要注意“定金”与“订金”的不同，不要把“定金”当“订金”。对于“定金”，《合同法》相关条文规定：双方有约定的按照约定执行；如果无约定，经营者违约时“定金”双倍返还，消费者违约时“定金”不返还。至于“订金”，当前法律没有明确规定，可视为“预付款”，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，经营者违约时应无条件退款，消费者违约时能够要求经营者退款。
5、误差面积要约定
一般在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都能够，只要是双方约定都能够，多了怎么办、少了怎么办都能够约定。一般，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，一般是3%。面积误差比绝对值在3%以内的一般约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是能够接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。

6、看清“不可抗力”条款
在商品房购销合同中，一般里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商一般把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。
从法律角度讲，这对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。因此，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要紧紧把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，她都能够说我免责。
7、这些情况能够要求退房
1。套型相差太大。按套计价的预售商品房，与设计图纸不一致，或相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者能够退房或与开发商协商总价款，购房者要求退房的，由开发商承担违约责任。
2。面积误差过大。合同约定的面积与产权登记的面积发生误差，合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出百分之三时，购房者有权退房。
3。擅自变更规划设计。开发商如变更设计并经规划部门批准后，开发商应在确定变更之日起十日内书面通知购房者，购房者在接到通知后十五日内应作出是否退房的书面答复，如在十五日内未答复，视为同意变更。开发商未通知的，购房者有权退房。购房者退房的，由开发商承担违约责任。
4。商品房质量有问题。开发商交付的应当是经验收合格的商品房，交付时若不符合合同约定的标准，购房者有权单方解除合同。商品房交付使用后，购房者认为主体结构质量不合格的，能够委托工程质量检测机构重新核验，确属主体不合格的，购房者有权退房。
8、办理房贷需要3个步骤
当前大多数购房者买房还要依靠房贷，因此如何办理房贷，很多购房者非常关心。记者了解到，办理房贷一般分3步进行。
第一步：借款人要与目标楼盘的开发商签订《购买商品房合同意向书》或《商品房销(预)售合同》，并支付一定的首付款。
第二步：选择贷款银行。在一般情况下，借款人是不能够随意选择自己房屋贷款的银行的，开发商会出于自身利益，对于自己楼盘的房贷有指定银行。当然，也有一些开发商是不指定银行的。因此，借款人在办理房贷前要从开发商处了解自己是否有自主选择贷款银行的权利。
第三步：持相关手续到银行办理借款申请。银行需要的手续一般包括：
1、借款人合法的身份证件(居民身份证、户口本、军官证或其它身份证件)；
2、贷款行认可的经济收入或偿债能力证明(如借款人收入证明、纳税证明或职业证明等)；
3、有配偶的借款人需提供夫妻关系证明；
4、有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺；
5、抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；
6、借款人与开发商签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销(预)售合同》；
7、开发商开具的首期付款的发票或收据复印件(也有银行要求原件)；
8、借款申请书；
9、是否为首套房证明。
10、注意“精装房”究竟精不精
精装修的房子，免去了消费者购房后装修的麻烦，尽管房价不菲，还是受到了不少消费者的青睐。可是，一些开发商推出的精装房，其装修用材明显与装修价格不符。建议消费者购买“精装房”时在合同中明确“精装房”的装修标准、所用材质、价格、质量标准、售后服务等内容，以免上当。
11、注意房子是否假按揭或被抵押
有开发商为补偿建筑商的工程款，就把一些房子抵押给建筑商，或欠银行贷款，把房子抵押给银行；还有的因房子卖不出，做假按揭骗取银行按揭贷款，把房子做了贷款抵押。但开发商商又把这些已经抵押的房子卖给消费者，等买家到国土局、银行办理购房手续时才发现这些房子已经抵押，无法办理购房手续，结果就是对簿公堂。尽管能够胜诉，但要耗去时间、精力和资金，没准还讨不回已付房款。
因此建议购房者最好在购房前，先到房管部门或经过“南京网上房地产”网站查阅该楼盘是否有已被出售或有被抵押的记录，以避免不必要的损失和纠纷。
9、限购令政策：本市户籍居民最多买两套房
南京当前执行的限购令政策为：对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。
另外，我市依然认真执行差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
房价控制方面，我市要求，申领预售许可证应当申报价格，且开盘价格应与申报价格一致，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。
10、多家银行依然提供85折房贷优惠利率
近日不少外地城市有消息称，一些银行已逐步取消8.5折的首套房贷优惠利率，据了解，当前在南京市场，除有个别银行取消8.5折优惠外，多数银行的首套房贷最低仍能优惠至8.5折，甚至有银行给到了最低8.3折。
工行、农行、交行、中信、华夏、江苏、南京、上海、北京等多家银行首套房贷利率最低能够打到8.5折，而建行、广发、浦发等最低只能打到9折，中行、光大、深发展等最低只能是基准利率。
不过，8.5折只是最低优惠，购房者要想享受这个折扣，必须满足一定的条件，当前，多数银行只为符合条件的优质客户提供8.5折优惠。
在8.5折为优惠主流的市场中，恒生银行却意外推出最低8.3折的优惠利率。该行近期拿出一定的额度，推出首套房贷8.3折的活动，不过，这一优惠所针正确人群有限。
尽管有种种条件限制，但当前在南京，只要符合条件，首套房贷能够申请到优惠可能性依然较大，但二套房贷就不同了，各家银行都齐刷刷报出自己的条件，即首付六成，利率比基准上浮10%，个别银行甚至不办理二套房贷，如民生、上海等银行就基本不办理二套房贷业务。