超级购物中心投资开发实务.doc

超级购物中心投资开发实务 我认为的发展是一个谨慎乐观的市场方向，美国来讲的话，到目前为止美国的购物中心总共是四万多家，那么当中的大概是七百多家，就是是十万平米以上的超级购物中心，那么七百多个的存在，应该说是美国整个商业地产市场当中很重要的一个部分，那么在近几年美国的发展持续一个下降的态势，并不能说明中国从现在刚开始发展，那么没有前景，或者说表示绝对悲观，我认为可能这个态度可以稍微正面一点。 首先的话，作为商业房地产最复杂规模最大的这个形式，那么它的投资开发事实上的话是商业地产当中最复杂的这么一个过程，事实上作为最复杂的形式来讲，那么我们通常周边所见到的小型的、中型的商业地产，应该讲他们的操作形式其实是整个投资开发操作程序的一个简化，所以我想尽管在座有很多嘉宾，可能是做一般的商业地产的开发，可能是做一个两万，或者是三四万平米的发展， 开发的程序对于中小商业房地产的开发商同样是具有借鉴的作用。 下面我针对这个的投资开发从五个主题做一下介绍，第一点是 投资开发的操作过程，第二是关键环节，第三是项目的竞争力，第四， 项目的决策体系，第五，商业房地产自动模式。 关于投资开发的操作过程应该讲，可能目前国内很多开发商投资商普遍在一个探索的阶段，所以说在这里针对这个操作的程序，就个人的观点做这么一个表述。第一点就是项目的选择及可操作性判断，关于这一点有两个内容，第一，并不是所有的城市都适合，或者说具备了做的条件，从年开始很多国内的专家，在刚进入中国之后表示了很多负面的观点，那么评价的标准就是中国的比较低，美国达到一万美金，而中国的条件存在着明显的差距，以北京、上海为例，这两大城市在中国算是比较发达的城市，的发展在中国不具备条件，我个人提出一些新的不同的建议，是说商业房地产项目它开发发展的基础条件，是说这个项目所面对的核心商圈这个消费总量，消费总量的话，因为它是体现了核心商务圈的人口基数，也体现了核心商圈的能力，也包括了的水准，事实上中国人口的密度来讲的话跟美国完全不同，所以我们认为在中国的商业房地产的比较来讲，在对市场判断的时候，不要轻易用来否定这种业态它的发展空间，事实上在做项目判断的时候，做一个整体项目周边核心商圈消费总量的判断，将有助于对项目做出比较正确的结论。 第二个内容是说，并非任何开发商，任何背景的开发商都可以做的发展，可以这么讲，比如说就某一个开发商自身的资金实力尚不足于解决一个的项目，土地款的问题，那么我建议这种开发商不要轻易做这种操作，事实上北京就有这样一个项目，那么经过两三年的运作，项目本身，就是我所做的北京的项目，应该讲国外的机构对这个认可程度应该是不错的，我们去年月份在拉斯维加斯做项目的推广，美国排在前面的机构，包括（英文），还有（英文）公司，美国专门做发展的公司，他们后两家都到北京来考察，他们对项目的认可程度我认为是不错的，他不认可的是说，开发商的背景，开发商的资金实力，而且开发商在一个有限的资金条件之下，依然有一个过高的期望值，股权的期望值，作为任何一个的发展商来讲，首先考虑这个城市是不是具备做发展的条件。 第二点是不是你有能力，你竞争的优势是不是足以为保证个项目开发的完成，甚至说你的资金的体系能够保证项目建设完成之后，依然能够在运营期间保证它的成功运营，应该说商业地产两级客户群体，一级是消费群者，一级是开发商，住宅的功能应该讲大家很清楚，就是单层面的这么一个居住的用途，写字楼办公的用途，但是商业地产它需要满足两级客户的需求，这两级客户需求个性化的要求很明显，所以对于开发商来讲意味着很复杂的操作过程，另外到目前为止年，年国内商业市场，尤其是底商的市场反映很良好，那么到目前为止包括明年市场的供应量加大之后，那么这些项目本身的个性化的因素，将对它项目的这种未来有很大的影响。所以说任何商业地产项目基于两级客户的需求，也基于市场竞争加剧的这么一个趋势，应该最大限度对商业市场调查进行相关的工作。 下一个环节就是依据市场调查对项目的定位、商业类别、市场策略，以及项目规模进行判断，定位来讲的话，之前有很多专家也提过这个问题，所以在这一块不再提太多，我们的观点就是说定位当中要很清楚这个项目的目标消费群体是哪一个群体，这个很关键，那么我碰到一些开发商，你这个的项目定位是什么，或者说某些项目讲，我的项目定位是打旅游牌，事实上无论是打旅游牌，都是属于项目的运营策略，而并非项目的定位，明确你项目未来客户的群体，包括消费需求，乃至于说其他的特点，会影响其他项目的组合，乃至于规划设计，这个项目服务主要的群体是年轻的这些人，那么应该讲你里面的一些包括电梯，空调等等，比如说是进口的。所以在规划设备都可以发生变化。 那么刚才别的专家也谈过，商业地产一定要带有足够的理由，吸引消费者光临，消费者光临项目意味着零售商一定会进来，那么市场策略这一块，我想任何一个到目前为止北京的商业地产也是处于一个前期的发展，市场策略目前因为市场处在发展的初期或前期，所以说完全有可能使项目具备某种比较独特的概念，大家可以想一下，那我觉得这个结论只有唯一的可能值得探讨，我们谈到这个话题，事实上美国的洛杉矶跟拉斯维加斯，如果大家去过的话，是截然不同设计风格，他们作为城市，作为旅游的产品它也需要一个旅游吸引消费者光临这个城市，那么纽约完全是一个大都市，到洛杉矶整个都是小别墅，很浓郁的这种人居环境，那么拉斯维加斯就是一个主街道，沿途两边是各种风格的酒店，这就是这种城市的市场策略，我可以这么讲。 我给大家这么讲过以后，你可能就有一个直接的感官是说纽约我去看什么，我们国内的城市是不是在这一点缺乏竞争力呢？那么同样的道理，作为商业地产项目你也需要找一个足够的理由，这个理由如果说你的市场策略，包括后面谈到的规划设计等等，这一块在市场项目的前期做足够的精神，所有的专业，你可能就能够让你的项目在某些具有健康内涵的一些商业组合，或者规划设计，在北京地区，或者说你所在的本城市，甚至国内，是第一的事情，那么应该讲我在跟很多开发商在做沟通的时候都会谈到，我们在去年跟欧美的投资机构在谈的话，应该讲就是说投资机构，包括中国的开发商对中国的市场很感兴趣，（英文）只是说会有一个逐步循序渐进进入市场的这个过程，我想中国的，每个的项目它本身消费的群力，消费的实力，或者说整个项目的基础对于一个成熟的某种欧美业态是可行的。尽管说很多业态在中国都已经存在了，但是某些品牌类型并没有存在，以百货店为例，有一些本土的百货店，还有一些香港地区的百货店。我打比方讲，如果说某一个项目，某一个里面，能够请来欧美的一家百货的品牌，可以说在短期两到三年，你可能在北京地区是唯一一家有欧美百货店的这种商业项目，甚至说在国内都是第一，你可以想象这种项目，将会大大降低你市场的成本。基本上别人到北京来，知道这个地方这个项目它确实有一家欧美的百货店。 另外欧美的百货店它本身有很强劲的竞争实力，经过长期的运营，这些企业的竞争优势是很明显的，它的管理运营这种成本的控制跟中国的企业相比，我认为肯定是有很大的竞争优势，那么所以说在市场这块的话，那么开发商是需要组织一些市场顾问，对这些的判断，那么让项目本身具有比较好的市场的组合，市场的一些内容，这样项目在未来的运营当中它的竞争力将是很明显的，因为你的成本很低，下一项就是根据项目的定位，还有市场策略，以及项目规模做出判断之后，项目的商业组合的建议，项目规模这一块目前确确实实国内很多开发商普遍为了追求某种市场项目，一味的追求最大还是怎么样，那么在我本人没有对这个项目做调查之前，我也不能否定它的正确性，事实上任何一个项目比如讲三十万也好，五十万也好，还是四十万，这个四十万一定是依托市场的基础，如果说你超越市场的基础做这种开发，那么应该讲如果说你万平米的的项目，你租金的收益跟万是一样多，意味着开发商宁可多花五万平米的建筑费用，这五万平米没有收益，那你为什么要建这五万平米呢？所以建议开发商无论是做，还是中型小型的商业地产，那么是需要对项目的这种规模做出一个有效的判断。 从投资来讲的话并不是越大越好，那么大家学过财务的一些经济风险的话，实际上它到了某一个规模，某一个点之，它会一直在降低，那么多投的一般，一方面降你的收益能力，另外的话有可能让你的项目处在竞争劣势，商业组合建议的话之后就是项目概念设计，设计公司依据商铺的组合建议对项目进行设计，设计完成之后下一个环节就是我们特别提出概念设计的调整，在我认为无论是多么专业水平的设计公司，都不可避免它的长处优势是在美学建筑学的概念上，它的长处并不是在市场的判断上，那么所以它概念设计的方案必须有市场参与，对项目市场的调整，市场调整之后到下一个环节就是项目的方案财务评价，对于这个项目来讲的话，投资这个金额从几个亿到十多亿，甚至是更多，整个项目投资的收益效果是否合理，这个收益率开发商你能接受，你自身的资金跟资源背景，能不能支撑这个项目长达七年到八年的这样一个过程，这些必须做判断。 如果说财务评价的结果是，财务评价和资金的状态整合判断，得出的结论是负面的因素，或者是否定的，那么开发商把方案需要调整，那么需要调整，再回到项目定位的这个环节，对项目重新判断，如果说得出的结论是正面的，就是说这种市场的判断从规模到后期的组合建议，乃至于设计，那么它整个财务的收益是可以肯定的，可以进行下一步环节，那么项目方案确定，进入主力的招商，以及初步方案的设计，那么初步方案设计完成之后，还需要有一个设计方案的市场化调整，就是说商业项目来讲里面的动线的布局，其实对于有效引导消费者，那么在你的里面不厌其烦的，不疲倦的消费很重要，那么这一块需要在初步方案设计提出来之后，需要结合市场顾问的专业经验，对整个的专业方案进行调整，那么随后工作就是建设和开发完成，当然在项目方案确定之后，另外一个环节融资、商铺出售及招商，是开发商必须关注的事情。 融资事实上对于商业地产项目它的开发成功，包括运营成功至关重要，通常来讲一个开发商做的发展，无论你是通过战略组合，还是组合的方式，还是别的方式，那么首先一点要它建起来，建成以后的话，对于中国这个市场本身处在发展的初期，无论是城市中心，尤其是郊区的发展，那么一定会有一个市场培育的过程，意味着说至少前三到五年时间它有一个合理的亏损期，发展商你资金的种类是否能够维持这个过程，那么对你的投资判断至关重要。关于商铺出售这一块来讲，应该讲很多国外的机构包括专家认为的发展一定是整体的这种方式，整体来出租经营的方式，从目前我们的了解，国内目前在外地有不少的项目，那么采取了就是出这些主力店，办主力店的这些位置，那么是留下来做出租，其他的商铺做出售的方式，这种情况已经出现了，尤其在目前这个金融政策的环境之下，这种趋势我认为可能并不太容易改变，那么需要改变的是说开发商怎么解决，第一点我通过这种方式解决资金的需求。 那么下一步就是说我如何保证下一步未来能够依然保持在统一地位的市场策略之下来做发展，那么这里面的话我们尤其用城市表出两块内容，一项是项目定位，商业类别，市场策略决策，以及项目定位决策，另外一个内容就是融资商铺出售这一块，那么在我们认为的开发也包括其中中小型商业地产的开发，这两项内容将决定项目未来的潜力，或者说是一个商业地产项目它最核心的基础，如果说在这两个问题上做的有问题，那么我觉得可能未来的招商，包括运营都有问题。这是关于开发操作过程，当然这一块的话，如果有一些专家或者是业内的人士有不同的观点，那么我也欢迎多做一些交流，以下是投资开发的关键环节。 在我们认为，第一块诚色，项目市场的判断，这块开发商对市场定位，市场策略的准确判断在我们理解是 项目最大的竞争力之一，事实上我们很多开发商都认为，的开发最头疼的问题是招商，经过我们这一年多时间的接触和沟通，我们认为项目最大的问题并非招商的问题，而是说开发商做的是不是对的，规模做的是对的，定位，规模定位市场策略是不是符合这个项目本身所面对的市场，如果你做的是错的，无论怎么讲，沃尔玛家乐福都是你来做，如果你做的是对的，他在选择项目的时候也要经过市场判断，最终这些项目往往是经过他们的判断，他们到某一个项目来讲，发现这个开发商所做的这个项目的操作，哪个方面完全符合他们市场判断的原则，一定会进来，如果说这点做不到谁都不会跟你招商，谁也不会进入，所以关于这一点我们一再强调这个内容，建议地产开发商在这块花足够的精力和时间来做，事实上对于来讲，包括别的商业地产，其实它整个开发建设的时间会很短。 比如讲一个的项目，很大的工地，很大的施工作业面，所以施工效率会很高，在上海浦东有一个项目，也是三十万平米的的项目，因为上海地下水域比较高，所以在做地下层的时候做了四个月的时间，出地面以后半个月到二十天一层很快，所以商业地产项目来讲最核心的问题，就是这一块，你对项目规模定位、市场策略各方面做了足够的精深，足够的专业，这块如果说做的是对的，基本上这个项目未来发展空间就不会有问题。 第二点是项目的融资，我们一再提到商业地产项目资金的核心作用，所以说在这一点的话特别提出，融资平台包括短期的融资平台，从股权融资还有债务融资，股权融资包括战略投资人或者是别的机构，包括像投资信托，投资基金等等，还有债务融资，债务融资其实就是银行的资本，这一点对于当前的商业地产开发商来讲，包括别的地产开发商目前是一个比较头疼的问题，都需要重新检讨原来的资金策略，越是精打细算的开发商在目前的现状之下越需要对资金重新整合，长期融资的话包括商业地产企业上市融资，需要指出的是商业地产有这么个特点，尽管说商业地产对资金的需求，无论是从量还是时间，跨量比较大，时间跨度比较长，但是它有它特定的值得肯定的地方，第一点商业地产形态和资本市场的一致，大量的现金流对于商业地产来讲，作为一个上市公司，证券市场对企业、财务系统有效评价的标准是现金流。 关于融资对象，商业地产的融资包括国际的地产投资商、开发商、国际金融机构、银行等，以及亚洲大型的房地产开发公司，还有国内大型的房地产商，还有大型零售商以及国内寻求地产概念商的公司，这是关于融资的介绍，融资还有一块关于商务出售，确实目前很多项目不得不采取经营资金，我碰到很多开发商手里三五千万的资金，拿下一百亩的地，当然不是北京的项目，就要发展，这样的话在一个有限资金的状态之下，如何保证项目的可操作性，当中好像商铺出售是不能够考虑的问题，对一些小的实力比较弱的开发商来讲，对这种开发商势必考虑资金筹措跟统一管理的关系问题，这个关系考虑得好应该讲市场的认可程度会高，包括商铺的出售也会比较容易，如果说这块问题没有得到有效解决，应该讲可能开发商的期望只是期望这些项目投资人是傻子，但是我想国内商业地产的发展随着市场的逐渐成熟，很多的商铺投资人也会逐渐对商业地产的投资具有更多的判断力，这样的话开发商势必在这个问题上做出充分的考虑。 关于项目的设计，只是我们大致提一些主要的原则，首先的原则 的设计不能只体现设计师的建筑美学概念，而且要体现市场的认可程度、投资还有收益要求，经过基于零售商需求的市场化调整，而且投资收益可行的情况下项目的方案才是有效的，另外发展商团队必须站在专业角度整合设计师的建筑美学概念和零售商的市场需求，单从体现一方面的理念都将给开发商带来投资损失。发展商团队的整合能力至关重要，在目前的环境之下很有可能市场供应机构给开发商提供一个方案，开发商基本上不用考虑就接受了，在我们认为这种操作策略是值得探讨的。 关于项目工程的建设，这块因为它是一个商业的项目，所以说需要最大限度体现商业的竞争力，商业的竞争力本质就是成本的竞争力，所以说我们提出以下开发商在操作当中需要关注的四项内容。第一点关于成本原则，第二点商业功能原则，第三智能化的标准原则，作为一个规模在几十万平方，每天消费者十万或者几十万，这个项目能否保证一个很高尚的消费的环境，甚至简单来讲你是安全的，不能说这个项目发生火灾或者是消防问题，发生一些不好的结果，这样的话对整个项目智能化的标准原则会有很高的要求。第四点物流、客户流、资金流的效率原则，这一点对于整个项目未来运营期间的竞争力至关重要，所以说发展商团队有必要搭建商业房地产开发期系统，以实现与管理期系统的对接，事实上目前我们国内的地产商有些机构已经开始探讨在地产领域将系统整合进来，但事实上都只是做的局部的或者某些内容的探讨，缺乏很大的系统性，但是商业地产对系统的需求我们认为是很重要的内容，所以说提醒开发商在未来的操作当中注意这个环节。 关于项目的管理，管理竞争的原则， 项目的管理将成为项目竞争致胜的最终表现环节，项目开发过程中的各种竞争力和管理的竞争力共同展现，优势则赢，劣势将困境重重，发展商的团队必须站在战略高度，在恰当的时期以恰当的方式引入恰当的管理商，恰当的操作程度将直接影响项目的操作效率，系统将是项目经营期间长期竞争力的内在动力，关于这个恰当的问题事实上在目前 的开发商来讲，大家都会碰到，比如讲开发商什么时间进入我的项目，管理商以什么样的方式，它参与进来是以股权的方式，还是开发商为了配置未来自身的管理团队，这样的话只是委托管理，但是未来经过头几年的管理机构的管理，未来自身的管理团队逐渐进入角色，无论是哪种方式，开发商必须结合自身的优势，优势的判断做出最终的选择，我在什么时间段引入管理商比较合适。以上是关于投资开发的关键环节的介绍。 第三项是关于项目的竞争力，我们根据 项目的开发来讲，关于建设期和运营期，在建设期的话从土地成本的竞争力、准确市场定位奠定竞争力时间，还有项目规模决策的竞争力，项目规划设计竞争力，资金平台的竞争力，以及招商效率竞争力，以上内容在建设期间都会碰到，每一个开发商都会碰到这些问题，一个项目未来竞争力的基础就是建设期的竞争力属于基础竞争力，未来项目的运营过程当中都将会影响到你的竞争优势。如果说在北京有着类似的位置跟市场环境的两个的项目或者两个商业地产的项目，有一个项目它的土地成本每亩是三十万，另外一个项目是一百万，可以很明确的讲，地大项目的开发商从竞争的前期，它就需要在未来通过别的竞争力来弥补它的弱势，同样的，别的一些竞争力也是需要开发商在前期做深入的考虑。 运营期动态竞争力首先第一点，任何基础竞争力的缺失都将降低板案的竞争力，这块是很动态的问题，需要开发商逐渐去融入到它的操作当中，还有一点，建设期项目定位和市场策略竞争力将是本案竞争致胜的基础，这点我们前面谈过，你一定是做得对的，目前据我了解，包括麦德隆、百安居，还有沃尔玛、家乐福，所有的公司专门做市场发展的团队，在北京，包括其他的各个大众小城是到处跑马圈地，就把你做的不对，你做的对的话真不用担心，你做的不对的话无论是哪一个零售商基本上都会拒绝你。 关于项目的市场公关、策划的竞争力，为什么要谈到市场公关策划竞争力，是因为的开发从头至尾是一个比较长期综合复杂的过程，在国外称之为房地产业的高科技，这样的话关于在市场公关策划者块，我认为目前很多的，尤其是地方一些开发商存在比较多的炒作思维，事实上这种的项目我在什么阶段做市场的投入，什么阶段把它推入市场，这个问题是需要仔细判断的，从我们的教训来讲，应该讲北京的一个项目，从最开始没有做任何准备的前提之下就进行了奠基，市场的炒作异常的火爆，事实上这种策略会带来两个问题。 首先第一点它招来了大批接盘手，国内很多开发公司投资机构都有一种愿望，在特殊的完全开放之前的一段时间，能够在某些领域抢到制高点，同样的的开发也意味着说某些开发企业在抢制高点这么一个问题，所以说项目在没有做出充分的前期准备跟判断之前，大肆的炒作一定带来很多的接盘手，第二点项目的成本异常加大，第三点因为项目在前期考虑不充分，所以说每次比如沃尔玛今天来，我跟他谈的时候这这个项目二十平米，下一次再来换成三十万，你对项目没有做出充分的判断，尤其是市场策略规模等等，没有定案之前，应该保持一个成熟的公关策划的战略意识，因为这么大的投资项目，如果说开发商采取一种不谨慎的态度，我感觉，我今天来提到是二十万，下一次三十万，任何零售商都需要找一个稳定的，有着战略眼光跟操作能力的专业开发商，这种表现最直接的就是，我会觉得你没有谱，因为你没有谱，我对中国市场没谱，你也没谱，所以就到此为止，对于国内开发商来讲，有些外地的像我们最近接触的，大家一谈首先是这个项目拿下土地来，作为前期的这么一个定位策划，甚至说是连市场调查都不去做，很快形成一个文字的简单的方案，就开始去炒作，这种方式对商业地产项目来讲，我觉得是短视的思维，甚至最终会砸自己的脚。等于说的开发来讲，在整个项目的操作当中，包括市场策划，包括广告投入，包括公关的策略，开发商是需要做充分的考虑，不要简单行事，下面是项目管理竞争力，以及资金平台整合的竞争力，这些内容简单做些介绍。 第四项是项目的决策体系，我需要提出一点，在 项目从最开始开发商接盘到整个项目建设完成，并实施管理的整个过程当中，每星期你都会碰到阶段性的各种决策，每个决策需要体现四项内容，第一点是市场环境，第二项项目的背景，第三点专业知识，第四点开发商的资源，每一个决策如果说忽视某一个环节，这个结果都会给开发商在未来的操作当中带来成本的损失。如果说项目进入整个资金平台的搭建过程，这个环节是需要专业知识，需要有专业背景的融资或者说财务机构给你提供专门的建议，但是采购机构所提供的建议也仅是针对一个宏观的，泛泛的一个方案，这个方案，这个项目可行的采用方案一定是结合开发商自身的资源、资产、资金背景形成一个结果，不是说单纯的市场供应商，我们做出判断说这个项目可以建三万平方米，市场供应提出一个观点，这个项目我是组合哪种主力店进来，在整个过程当中无论是市场咨询，还是规划设计，乃至于资金平台的搭建，以及后期工程的建设等等，开发商每一个部分都牵扯到一些决策问题，这个决策比如对项目的市场判断，这个决策需要市场供应商它已经提供了一些报道，另外需要策划公司，也需要开发商自身，这个判断一定是融合了多方面判断的综合结果，不是说咨询商提供一个方案，就这样了，或者说设计单位提供一个方案，就这样照搬去实行。关于这块提醒开发商注意，在整个的操作当中，这四项内容是你整个操作当中每一个决策所需要体现的部分。 底下是关于商业房地产投资模式，有些人认为中国商业地产发展模式可能会完全不同于欧美，但是我个人认为，它在未来的发展当中可能会在某些形态上有类似于美国的一些东西出现，所以说对于美国整个资金模式做一个简单的介绍，尤其在现在央行的政策体制下，我觉得大家需要用一个新的思路对这个问题进行判断，美国的房地产产业链的主要环节，首先第一点是房地产投资信托，底下银行机构去投资，底下跟国内的形势有类似的地方，但是恰恰就是房地产投资信托它发挥的作用是中国的房地产业或者商业地产业最缺乏的内容，从美国房地产产业链的结构来看，房地产投资信托是处在核心的部分，相当于投资信托是美国房地产业的发动机，我们中国的房地产业或者商业地产业这个发动机是没有的。 根据我们最新的统计，美国到目前为止大概有三百家左右的投资信托，整个的市值是两千五百亿美金，相当于两万亿人民币，依托这么一个很强大的资金体系，而且投资信托的话它都是在纳斯达克，包括纽约证券交易所上市，很好的把个人投资者吸引到房地产行业的投资当中，所以说这个体系的发展是很健康，很良性的，当然我个人认为对央行的政策来讲，首先第一点对中小企业，中小开发商来讲是一个不利的事情，但是对于中国的房地产行业，对于国家的金融安全，包括对消费者是一件很好的事情，我相信政府这种做法也是会有意识的引导未来中国房地产产业整个资金结构的调整，不是主要靠银行的贷款来撑起这个行业一个比较高利用率的发展，银行的资本让很多开发商步子进去，包括一些开发商的服务意识等等，因为普遍这些中小的开发商他的竞争是低端的竞争，但是如果说未来通过市场引导到投资信托，事实上的话中国的房地产业，包括商业房地产会逐渐的走向一个比较合理的资金体系。最近七月初的时候台湾政府完全放开台湾房地产投资，包括土地，开发商做某一个项目的开发，土地都可以作为股份出售，可以开发，这些内容一定是未来中国房地产资金体系必然的趋势，只是说政府可能是需要我先堵一头，但是需要有一个逐渐释放的过程。这是关于房地产投资模式的问题。 底下是我们提出一个叫赛睿房地产资本落实，开发初期我们称之为开发商有效资本对项目的控股模式，运营成熟期包括项目开发的初期，以及运营前期的过程，叫开发商高效现金流资产增值模式，开发后期以及开业初期我们称之为开发商足够的现金流平衡模式，第三个开发后期和开业初期是放在第二个位置，运营成熟期属于第三个内容。关于开发商的利润点，项目的开发商，你的利润点在什么地方，我认为开发商在项目操作之前是需要很清楚判断，第一点现金流，现金流对于商业地产来讲是很核心的价值，我们可以看到周边有很多的超市，包括专业市场在大幅扩张，这个扩张有可能有些超市也好或者是百货它是在亏损，但是为什么这些开发商持续不停地做铺张，是因为现金流为开发商创造很多价值。 有些专门做电器的专业零售企业，它一年整个运营金，流水大概一两百个亿的资金，这一两百个亿通常来讲给厂家支付的时间往往是半年付的方式，你可以想象一百亿从他手里从历史来讲是很大的数字，更何况这些资金其实通过资本市场的运作会有着更大的收效，所以说第一点开发商的利润点现金流，但是如果说你做了的开发，后期跟你没有关系，这块可能属于别的机构分享，第二点项目升值的资本，来讲从项目最开始操作到建设完成，要运营的成功，每往后推进一步应该讲项目的价值都在提升，项目价值提升比如讲开发商原始的投资是十个亿的投资，可能你在开业之后两年或者三年的时间，你项目的评估者可能是二十亿或者是多少，这一块项目的价值，二十亿的价值事实上对于企业资本和资金的运作是很好的，你可以通过抵押贷款的方式或者别的，你的项目升值之后的价值，手里得到比较多的资金，来支持你后续的发展。 第三点周边地产的增值，这一点的话我为什么特别提出建议我们在座的，因为大家有很多开发商，包括最开始专家都提到，商业地产包括的发展对于周边地产的，包括住宅的价值提升是异常的有效，一开始新天地讲周边的住宅价格是怎么一个升值空间，所以说建议我们开发商在今后做项目之前土地规模的选择上跟政府谈的时候，一定要把你带动的周边地产增值拿到自己手里。 比如讲我给你五万亩土地，你做了十万的商业发展，十万商业，商业地产包括整个的投资回报，回报率确实不是很高，另外回收时间也比较长，但是它本身对周边带动的效果，地产增值会很高，你保证十万平米的商业做出来，你给我足够的周边的土地，我自己分享周边地产的增值，如果说整个土地全是做了商业地产的发展，这个增值你拿不到了。其实台湾的金华城的老板沈先生到北京的时候，跟北京当地的某些政府在公的时候有一个条件，我可以来北京做的发展，但是前提必须给我的土地两千亩，一个项目不到两千亩我不会做，因为我拿五百亩做的发展，因为一千五百亩，因为我的五百亩的商业所带动的地产的增值，我一定要分享，我没有必要非得给别人做嫁衣裳，不论是的开发商孩子其他中小型商业地产开发商都需要关注，因为你在商业地产的投入所带动的投资收益这一块，如果说可能的话拿得多一点，但是政府一定会遏制你的欲望，所以这一块的开发商需要做一些考虑。 最后一点是资本市场的价值，我相信在未来的一段时间，中国的商业地产企业上市，在国内上市，通过市场融资将是必然的事情，当然需要有一个过程，在这个过程当中建议中国的商业地产开发商以一个战略性的眼光，如果说我做就做一个成功的能够打造品牌的项目，未来一定会有很好的回报。