物业公司管理制度模板.doc

物业公司管理制度模板

信阳和美物业管理有限公司
管理大纲
第一条 为了加强管理,完善各项工作制度,促进公司发展壮大,提高经济效益,根据国家有关法律、法规及公司章程的规定,特制订本管理细则。
第二条 公司全体员工都必须遵守公司章程,遵守公司的规章制度和各项决定、经律。
第三条 公司的财产属股东所有。公司禁止任何组织、个人利用任何手段侵占或破坏公司财产。
第四条 公司禁止任何所属机构、个人损害公司的形象、声誉。
第五条 公司禁止任何所属机构、个人为小集体、个人利益而损害公司利益或破坏公司发展。
第六条 公司经过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的技术、管理、经营水平,不断完善公司的经营、管理体系,实行多种形式的责任制,不断壮大公司实力和提高经济效益。
第七条 公司提倡全体员工刻苦学习科学技术文化知识,公司为员工提供学习、深造的条件和机会,努力提高员工的素质和水平,造就一支思想和业务过硬的员工队伍。
第八条 公司鼓励员工发挥才能,多作贡献。对有突出贡献者,公司予以奖励、表彰。
第九条 公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会,鼓励员工积极向上。
第十条 公司倡导员工团结互助,同舟共济,发扬集体合作和集体创造精神。
第十一条 公司鼓励员工积极参与公司的决策和管理,欢迎员工就公司事务及发展提出合理化建议,对作出贡献者公司予以奖励、表彰。
第十二条 公司尊重员工的辛勤劳动,为其创造良好的工作条件,提供应有的待遇,充分发挥其知识为公司多作贡献。
第十三条 公司为员工提供收入、福利保证,并随着经济效益的提高而提高员工各方面的待遇。
第十四条 公司实行”按劳取酬”、”多劳多得、定岗定薪”的分配制度。
第十五条 公司推行岗位责任制,实行考勤、考核制度,端正工作作风和提高工作效率,反对办事拖拉和不负责任的工作态度。
第十六条 公司提倡厉行节约,反对铺张浪费;降低消耗,增加收入,提高效益。
第十七条 维护公司纪律,对任何人违反公司章程和各项制度的行为,都要予以追究。
和美物业服务宗旨
以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。

追求目标
以公司经营为主导,为业户推出完善的管理服务,为公司创造效益,为企业打造品牌。
一、物业管理要点
1、运用持续发展的战略,确保物业的保值与升值。
2、人性化的管理方针为业户附加沟通的桥梁,增进了解与信任,以诚信为本提高管理服务的信誉。
3、 结合所辖的物业建筑特点,导入切合实际的管理理念,以高效率的管理降低成本,转变传统思想观念,”全心全意为业户服务”。
● 为实现以上设想,拟采用”一种模式、三个重点、四项措施”的管理方针。

一、一种模式

针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任,在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式,并创造”管理由您评定,分分秒秒印证,点点滴滴做起,永远让您满意”的模式效应,力求更好地满足业户需求。
建议采用的管理体制是:企业化、专业化、一体化。
管理思想是:安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。
追求的目标是:社会效益、环境效益、经济效益。

二、三个重点

1、完善服务、诚信待人
物业管理是以服务为主的行业,为此我们将在今后的服务工作中,充分体现我们的服务宗旨和追求目标,奉行”以人为本,业主至上”的原则和务实周到的工作理念,为业户提供全方位、高品质的服务,并将日常服务工作紧密融合于管理之中,与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求,在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住(工作)环境。
2、环境管理责任到人
小区内的环境管理极为重要,如何为业户创造一个良好、舒适的居住(工作)环境,是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们,保洁工作责任到人,督导检查、培训落实到位,才能充分发挥每个人的才能,使其认真地去做好每天的工作,树立环保意识,从而保证小区内的环境卫生状况达到最佳状态,为小区内所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。
3、安全、消防真抓实干
为确保业户生命、财产的安全,我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念,建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管,使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中,建议派专人全天值班,负责所辖物业的安全管理工作,严格管理,防止易燃易爆等危险品进入小区内,制定出与其相适应的应急处理安全操作程序,发生特殊时间时力争将损失降至最小程度。

三、四项措施

1、据历年来的管理经验及相关条件,在对其加以完善的基础上,将之运用到物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析,科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。
2、制定出详尽的执行手册,使员工翻开手册即可操作。如<管理规章主度及操作规程>、<员工手册>等,使每一位员工了解工作规程,熟悉管理程序,达到规范、自我、服务业户的目的。
3、时刻有这多方面的准备,永不间歇地实现物业管理项目的创新,不断提出建设性意见,全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。
4、将不间断地充实管理队伍。采用”培训—上岗—再培训—再上岗”的轮回培训制度,不断提高员工的工作技能与素质。
四、公共设施设备管理

1、管理目标
保证设备运行正常,无重大管理责任事故。
2、管理措施
(1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。
(2)配备所需专业技术人员,严格执行操作规程,设备管理和维修人员持证上岗。
(3)设备及机房环境整洁,无杂物,灰尘积垢,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求。
(4)建立供电、供水的管理制度,供配电、供水系统配置人员24小时值班。
(5)监控系统等智能化设施、设备运行正常,有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障,保证系统工作正常。
(6)消防系统设施齐全,完好无损,确保随时启用。
(7)消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。
(8)制订有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施,引路标志完好,紧急疏散通道畅通,无火灾安全隐患。
(9)给排水设备、阀门、管道工作正常,无跑、冒、滴、漏现象,按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅,汛期无泛水,地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,保证无大面积跑水、泛水,长时间停水现象。建立事故应急处理方案。
(10)公共配套服务设施维护周到,公用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好,小区内范围内的道路畅通,路面平坦。

五、安全管理

1、管理目标
(1)确保小区内内无因管理责任引发的重大火灾。
(2)维护好小区内内的公共秩序,控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象;控制小商小贩进入。
(3)有预见性地对任何可能危急业户的安全情况,采取防范措施。
2、建立交互式联动治安网络
(1)在小区内设立流动岗哨,实行24h值班巡逻制。做到2h巡视一遍,并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。
(2)遇到有紧急情况或其它治安需要,管理部经过对讲机下达指令,巡逻人员可在1分钟 ~ 3分钟内到达现场进行支援。
(3)与当地派出所建立警民共建关系,并商请其警官兼任管理部安全管理指导员,定期与管理部安全管理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。
3、紧急情况下的应急措施
(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时,管理部迅速调集巡逻安全管理员,以最快的速度赶到现场,控制局面,争取主动。
(2)迅速调整人力、物力,以确保应急工作的顺利进行。
(3)发生案件时,立即上报并维护现场,协助共安机关调查破案。
(4)管理部主任应在突发时间发生的第一时间到达现场,沉着、机智实施处理,并向上级进行报告。

六、装修管理

1、日常装修管理
(1)管理部安排人员办理装修队伍的培训、严资、登记、审批和发放各类证件。
(2)跟踪施工情况,管理部主任每日巡视,了解各施工点施工情况,安全管理主管每日三次不定时巡视,了解施工情况及纠察施工队运行情况。
(3)安全管理员24h值班,控制人员进出并做好相应记录。
(4)装修垃圾清运。采取定时上门收集和业户申请相结合的方法,袋袋清运,日清日运,不堆积、不滞留,不污染小区内外环境。
2、装修安全管理
(1)安全管理组负责装修日常安全工作。
(2)与业户和施工队负责人签定安全责任书。
(3)装修材料按指定时间进入,安全管理员进行认真查验,发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁入内。
(4)需要进行烧焊等动火作业,应向管理部提出申请,经批准后在管理人员监护下,方可作业。
(5)安全管理员巡查时,对装修点的材料、装修方式进行认真检查,发现不安全隐患,及时处理报告。
(6)发生紧急事故时,按紧急处理措施程序进行。
(7)业主施工时间按小区物业管理规定执行,不得影响住户的正常生活。下列时段之外时间不允许切割、敲打等出现噪音的施工行为:上午时间:8:00—12:00;下午:夏季15:00—19:00;冬季:14:00—18:00 。
(8)、乙方应将建筑装修垃圾,倒放在小区指定地点,由物业管理中心负责统一清除外运,业主付垃圾清运费。
(9)、乙方安装太阳能、空调等设施,必须先申请,经物业管理中心同意后方可安装。
(10)、原则上不准安装防盗窗、网。特殊情况确需安装的,由业主提出申请,经物业管理中心同意。材料、质量、规格、色泽必须按物业管理中心统一要求施工,防盗窗、网一律平装不得突出。未按物业管理中心要求施工的,物业管理中心有权组织人员予以拆除,损失由业主自负。为保持小区整体外观,窗外一律不准安装雨搭。业主如不按上述执行,物业管理中心有权停水停电。
3、业主装修施工过程中,禁止下列行为
1、擅自变动建筑主体和承重结构;随意增加楼面负荷;
2、擅自改变房间设计用途;
3、擅自扩大门窗尺寸;
4、损坏房屋原有节能设施、降低节能效果;
5、擅自改变水、电管线;破坏或拆改厨房、卫生间的防水层及水、电、气等配套设备;
6、擅自乱搭乱建,损坏她人及公共利益;
7、其它影响建筑结构和使用安全的行为。
8、严禁业主安装电视卫星接收器。
物业管理中心发现有以上情况出现,有权禁止施工。
4、业主施工过程中,有下列行为的,必须经过物业管理中心(物业管理中心会同项目土建工程师现场勘查,决定能否更改)书面同意:
1、搭建建筑物、构建物
2、改变住宅外墙面,在非承重墙外墙上开门、窗;
3、拆改供水、供气管道。
七、消防管理

1、消防组织机构的建立
(1)管理部负责建立消防安全小组。
(2)管理部主任为消防安全负责人。
(3)管理部其它人员为义务消防员。
(4)保安管理主管为专职安全监督员。
(5)日常巡视保安管理员为兼职消防巡视员。
(6)管理部负责制定组织机构图及人员职责。
2、建立各项消防制度
(1)消防检查制度。
(2)专职安全员每日检查小区内的消防安全情况,包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等,检查结果记录在<安全检查记录>中,该记录每周由管理部主任审核。
(3)兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视,每2h巡视一遍,并填写<消防安全检查登记表>。
(4)在安全检查中发现消防隐患,应及时采取整改措施,做到隐患不过夜。
(5)发现业户因装修造成的消防隐患,应向业户发放<整改通知>,限期整改,并跟踪验证。
(6)管理部制定<动火审批制度>,内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。
3、防火措施
(1)贯彻”预防为主,防消结合”的方针,业户要树立防火意识,管理部每周确定一名主管以上的管理人员为防火值班员,全面负责小区的消防工作。
(2)严禁乱拉、乱接临时用电线路,电器线路需维修时请及时找管理部安排施工。
(3)严禁在小区内烧废纸、杂物,乱丢烟头等。
(4)不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。
(5)不准在楼道、过道设立仓库,堆放杂物,阻碍通道。
(6)严格装修审批手续,动火审批手续,保证每楼、每层有必要的消防设施。
(7)公共场所严禁使用可燃性装修材料,室内使用可燃性材料要严格控制,并加以处理。
(8)配备火警时刻的必须器材,如:应急照明灯、干粉灭火器等。
4、消防知识培训
(1)对业户的消防要求(包括安全用水、用电),经过<业户须知>、<管理公约>传达到各业户,并向业户发放有关消防学习资料,用宣传栏等消防宣传途径对业户进行消防宣传教育。
(2)管理部内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学习时间,学习教材是安全消防管理条例,内部的消防管理制度,设备设施操作方法等,学习情况须详细记录。
(3)管理部主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。
(4)在安全消防活动日查出的安全、消防隐患,有各组自行在活动记录中登记并整改。
(5)保安在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训,考试合格后方可任职,其资格每年确认一次。
5、消防设备管理
(1)管理部负责建立消防档案。
(2)管理部对各种消防设备和设施的标识进行设计,编制<消防设备标识登记>。消防设备标识由管理部主任指定专人实施,并在各项安全检查中作为检查内容。
(3)制定<设备管理制度>,对消防设备进行检查和维护。
6、消防演习
(1)小区内每年至少组织一到两次消防演习,具体办法和内容参见由管理部每次制定的<消防演习方案>并报政府消防部门。
(2)消防演习后,管理部主任编制<消防演习报告>。对演习过程中发现的问题,及时调整、纠正并验证其结果。
八、车辆管理
为确保小区车辆安全,为业户提供良好的车辆保管服务,特制定本标准。
1、小区停车场实行日夜24h值班制度,由小区安全管理员负责管理,车辆能够随时进出、停放。
2、本小区停车场实行有偿使用,车主须凭车辆进出小区的出入证进入停车场。
3、车辆进入:车辆进入停车场应一停二慢,必须服从管理员的指挥和安排,取得管理员同意后方可进入。
4、车辆停放:车辆停放时必须服从管理员指挥,注意前后左右车辆的安全,在规定位置上停放,并与周围车辆保持适当距离,不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍,车主必须锁好车门,调整好防盗系统至警备状态,车内贵重物品须随身带走,车主停好车辆后须立即离开停车场,不得在她人车辆旁停留。管理员应指挥车辆停放,查看车辆有无上锁,有无外部破损,应通知车主并登记,不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位,车主按类使用车位。
5、驶离:车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全,缓慢驶离,并在出口处向管理员交回停车牌,管理员核对牌号相符,收回停车牌、收取停车费后方可驶离。
6、管理员值班期间应认真负责,热情服务,不得会客、喝酒、睡觉,不得离开,不得让亲朋好友和其它无关人员进入停车场,严格核对驶离车辆的牌号,对车主的合理要求应给予满足。管理员交接班时应办理交接手续,核实停车场内车辆与登记记录相符,并列签字交接。
7、停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆,禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其它危险品的车辆停放。
九、保洁人员管理条例
1、以争创一流的服务为宗旨,为小区业主提供一个卫生、整洁、优雅的生活环境。
2、服从管理、爱岗敬业,树立不怕脏,不怕累的勤劳吃苦精神。
3、注重提高自身综合素质,树立良好的职业道德观,在小区内不要大声喧哗,严禁讲脏话、粗话,时刻注重自身形象。
4、全体保洁人员要无条件的服从总公司临时性安排的工作,出众的完成本职工作。
5、上班时间必须统一着装,树立良好的公司形象。
6、严格遵守上班时间的基本规定没有到下班时间,任何人不得提前离岗。
7、小区内垃圾桶每周至少要擦洗一次,以确保设施清洁卫生,桶内垃圾要每天清理一次,确保无异味。
8、负责保洁整个小区的责任人,早7:30分—上午11:00,下午2:00—5:30。确保小区内无烟头、果皮、纸屑及其它杂物,建筑垃圾要随时拉走,要做到全天跟踪保洁。
9、对负责各楼边的保洁,必须确保楼梯、护手、栏杆、干净无灰尘。
10、全体保洁人员每月要对西苑小区进行两次彻底的打扫、保洁等工作任何人不得例外。
11、全体保洁人员要做到有事请假、严禁无故旷工或中途无故脱岗不进行保洁等工作。(如有发现罚款50元)
12、全体保洁人员应具有高度的责任感和安全意识,每次打扫完成后都必须认真检查,各自的卫生区。确保地面整洁无杂物。
13、凡违反以上管理条例者,视情节将给予罚款、辞退等处理。
十、保安管理条例
(一)、管理守则
1、遵纪守法、以确保安全为天职。
2、爱岗敬业、按时上下班、服从管理、听从指挥。
3、遵守公司一切规章制度和员工守则。
4、维护公司声誉,注重提高自身综合素质。
(二)、保安人员职责范围及要求。
1、凡值班期间,不得进行娱乐活动,不得脱离指定的工作岗位;严禁酗酒后上岗造成不良影响。
2、负责大门内外清洁卫生,按时锁好楼道门。
3、按时完成总公司交给的其它临时性工作。
4、要及时冷静处理突发事件。做到遇事及时上报,不要与小区居民和小区来的客人发生正面冲突。
5、交接班时要清理好现有物品清理好现有物品,明确责任。
6、对外出的大件物品要严格检查并做好登记,对进入小区装贴小广告的要严加防患管理。对出入车辆实行出入证制度和登记制度。禁止载有易燃易爆、有毒、有害及其它污染物品车辆进入小区。严禁大车(70吨以上含70吨)进入小区。
(三)、保安人员精神面貌和着装要求:
1、保安人员在上岗执勤、巡逻时必须穿着统一的治安服装。
2、服装要保持干净整洁,袖口及裤腿不得卷起来,不准赤脚或者穿拖鞋上岗。
3、在值班、巡逻时精神要饱满、语言要规范,时刻要牢记文明礼貌用语,不准讲脏话、粗话。严禁一切不利有损自身形象及公司形象的言行举止。
4、严禁在巡逻、执勤时抽烟及酒后上岗。
(四)、凡有下列情形之一的将给予罚款、辞退等处理。
1、违法乱纪,监守自导者;
2、有损公司形象者;
3、工作出现人为事故者;
4、故意损坏单位财务者;
5、遇到重大事故不汇报者;
6、无故旷工者;
7、不按时上班,经批评屡教不改者;
8、无故不接收领导安排的零时性工作者;
9、酒后上岗造成不良影响者;
10、留人在门卫室住宿者;

十一、人事管理
第一节 总则
第一条 为进一步完善人事管理制度,根据国家有关劳动人呈法规、政策及公司章程之规定,制定本制度。
第二条 公司执行国家在关劳动保护法规,在劳动人呈部门规定的范围内有权自行招收员工,全权实行劳动工资和人事管理制度。
第三条 公司对员工实行合同化管理。所有员工都必须与公司签订聘(雇)用合同。员工与公司的关系为合同关系,双方都必须遵守合同。
第四条 总公司办公室,负责公司的人事计划、员工的培训、奖惩、劳动工资、劳保福利等项工作的实施,并办理员工的考试录取、聘用、商调、解聘、辞职、辞退、除名、开除等各项手续。
第二节 编制及定编
第五条 公司各职能部门、下属部门、企业,用人实行定员、定岗。
第六条 公司职能及部门及下属部门、企业的设置、编制、调整或撤销,由部门经理提出方案,报总经理批准后实施。
第七条 下属部门、企业属下机构的设置、编制、调整或撤销,由经理提出方案,报总经理批准后实施。
第八条 因工作及生产,业务发展需要、各部门、企业需要增加用工的,必须按六、七条之规定,履行手续后方准实施。特殊情况必须提前聘用员工的,一律报总经理审批。
第九条 下属部门、企业需雇用临时工人的,必须提前7天作出计划报办公室审批,批准后由办公室统一向总经理申请指标,按核准的指标及指定的地点雇用临时工。严禁无指标雇用临时工。
第十条 办公室负责编制年度用工计划及方案,供总经理参考。
第三节 员工的聘(雇)用
第十一条 各部门、下属公司、企业对聘(雇)用员工应本着精简原则,可聘可不聘的坚决不聘,无才无德的坚决不聘,有才无德的坚决不聘,真正做到按需录用,择才录用,任人唯贤。
第十二条 公司聘用的员工,一律与公司签订聘用合同。
第十三条 公司聘用的员工,一律脱离原级职别,由公司按照需要和受聘人的实际才能予以聘任。
第十四条 各级员工的聘任程序如下:
1.副总经理、总理经助理、总会计师等高级职员,部门主任(科长)及下属公司、企业经理,由总经理聘任;
2 .部门副主任(副部长)、下属公司、企业副经理及会计人员,由总经理聘任;
3.其它员工,经总经理批准后,由办公室及下属公司、部门经理聘任。
上述程序也适用于各级员工的解聘及续聘。
第十五条 各部门、下属公司、企业确需增加员工的,按如下原则办理。
1.先在本部门、本公司、企业内部调整;
2.内部无法调整的,报请劳动人事部在公司系统内调配。
3.本系统内无法调配的,由用人部门提出计划,报总经理批准后,由劳动人事部进行招聘。
第十六条 新聘(雇)员工,用人单位和受聘人必须填写”雇用员工审批表”和”员工登记表”,由用人单位签署意见,拟定工作岗位,经劳动人事部审查考核,符合聘雇条件者,试用期为1-3个月。
第十七条 新员工正式上岗前,必须递交毕业证、身份证、职称证复印件,由办公室进行备档管理。
新员工上岗前必须培训,培训内容包括学习公司章程及规章制度、了解公司情况、学习岗位业务知识等,培训由办公室和用人单位共同负责。
第十八条 员工试用期满15天前,由用人单位作出鉴定,提出是否录用的意见,经劳动人事部审核后,报总经理审批。批准录用者与公司签订聘订聘(雇)用合同;决定不录者试用期满解聘。
第十九条 临时工由各下属公司、企业在上级核准的指标内雇用。报办公室备案。
第四节 工资、待遇
第二十条 公司全权决定所属员工的工资、待遇。
第二十一条 公司执行总经理批准实行的工资系统列。
第二十二条 公司按照”按劳取酬、多劳多得、定岗定薪”的分配原则,根据员工的岗位、职责、能力、贡献、表现、工作年限、文化高低等情况综合考虑决定其工资。
第二十三条 员工的工资,由决定聘用者依照前条规定确定,由办公室行文通知财务部门发放。
第二十四条 公司鼓励员工积极向上,多做贡献。员工表现好或贡献大者,所在单位可将材料报监察部及有关部门审核,经总经理批准后予加薪奖励。
第二十五条 公司按照国家有关规定为员工办养老保险。
第二十六条 公司执行国家劳动保护法规,员工享有相应的劳保待遇。
第二十七条 员工的奖金由公司、下属部门、企业根据实际效益按有关规定提取、发放。

第二十八条 请假
1、请假人应填写”请假条”由主管领导批准。
2、部门经理或科长批假权利为2天、2天以上由分管副总经理批准、4天以上由总经理批准。
第六节 辞职、辞退、开除
第二十九条 公司有权辞退不合格的员工。员工有辞职的自由。但均须按本制度规定履行手续。
第三十条 试用人员在试用期内辞职的应向部门经理提出辞职并填写辞职申请表由部门经理批准,到办公室办理辞职手续。
用人单位辞退试用期人员,须填报”辞退员工审批表”,经部门经理批准后到办公室办理辞退手续。
第三十一条 员工与公司签订聘(雇)用合同后,双方都必须严格履行合同。员工不得随便辞职,用人单位不准无故辞退员工。
第三十二条 合同期内员工辞职的,必须提前1个月向公司提出辞职报告,由用人单位签署意见,经原批准聘(雇)用的领导批准后,由办公室经予办理辞职手续。
第三十三条 公司员工要求辞职离开本公司,必须经部门经理同意并填写”辞职申请表”,报总经理审批后,才能按程序办理相关手续。
第三十四条 员工未经批准而自行离职的,公司不予办理任何手续;给公司造成损失的,应负赔偿责任。
第三十五条 员工或用人单位认为其现工种不适合的,可向办公室申请在公司内部调换另一种工作。在调换新工作半年后仍不能担任工作的,公司有权予以解聘、辞退。
第三十六条 员工必须服从组织安排,遵守各项规章制度,凡有违反并经教育不改者,公司有权予以解聘、辞退。
第三十七条 公司对辞退员工持慎重态度。用人单位无正当理由不得辞退合同期未满的员工。确需辞退的,必须填报”辞退员工审批表”,提出辞退理由,经办公室核实,对符合聘用的领导批准后,通知被辞退的员工到办公室办理辞退手续。未办公室核实和领导批准的,不得辞退。
第三十八条 辞退员工,必须提前1个月通知被辞退者。
第三十九条 聘(雇)用期满,合同即告终止。员工或公司不续签聘(雇)用合同的,到办公室办理终止合同手续。
第四十条 员工严重违反规章制度、后果严重或者违法犯罪的,公司有权予以开除。
第四十一条 员工辞职、被辞退、被开除或终止聘(雇)用,在离开公司以前,必须交还公司的一切财物、文件及业务资料,并移交业务渠道。否则,办公室不予办理任何手续,给公司造成损失的,应负赔偿责任。
第四十二条 公司员工,按其在公司的工龄计算每年发给其1个月工资。不满1年的按1年计。
第七节 附则
第六一条 公司属下各公司、企业的人事管理,均适用本制度。
第六二条 本制度由办公室负责执行。
考勤管理制度
1、0 为加强公司职工考勤管理,特制定本规定。
2、0 本规定适用于公司总部、项目部、销售处或参照执行或另行规定,各企业自定的考勤管理规定须由公司企业管理副总经理审核签发。
3、0 员工正常冬季工资时间为上午8:00至11:30分,下午14:00至17:30分,夏季正常工作时间为上午8:00-11:30分,下午15:00-18:30分。员工应提前15分钟到达,上班时间一到,准时投入工作状态。各部门与此上班时间相冲突,各部门(科长)有权根据实际情况调整上班时间(报办公室审批方可执行)。
4、0 公司职工一律实行上下班签到登记制度。
5、0 所有员工上下班均需亲自签到,任何人不得代理她人或由她人代理打卡,违犯此条规定者,代理人罚款50元,被代理人罚款100元。
6、各部门经理负责将”员工出勤”递交给办公室主任,由办公室主任报至财务科,财务科依据此表核发工资及填报员工考核表。
7、所有人员须先到各部门签到后,方能外出办理各项业务。特殊情况需经主管领导批准,不办理批准手续者,按迟到或旷工处理。
8、上班时间开始后5分钟至30分钟到班者,按迟到论处,超过30分钟以上者,按旷工半日论处。提前30分钟以内下班者按早退论处,超过30分钟者按旷工半天论处。
9、员工外出办理业务前须向本部门负责人申明外出原因及返回公司时间,否则按外出办私事处理。
10、上班时间外出办私事者,一经发现,即扣除当月工资10%,并给予警告1次的处分。
11、员工1个月内迟到、早退累计达3次者扣发工资50%,达5次者扣发工资100%,并给予1次警告处分。
12、员工无故旷工半日者,扣发当月工资50%,并给予1次警告处分。每月累计3天旷工者,扣除当月工资,并给予记过1次处分;无故旷工达1星期以上者,给予除名处理。
13、保安上下班做应做好工作的交接。由交班人员填写”交接单”接班人员认证落实填写情况是否属实并签字。
14、夜班:必须保证一人在小区内巡视,如发现夜班睡岗现象,给辞退处理。
15、 职工因公出差,须事先填写”出差登记表”,出差人员由部门经理申报总经理批准;各部门经理出差由总经理批准。到达出差地后,应及时与公司取得联系。出差人员应于出差前先办理出差登记手续并交至办公室备案。凡过期或未填写出差登记表者按旷工处理,不予报销出差费用,特殊情况须报总经理审批。
十二、岗位职责
(1)物业管理部职能
1、向企业管理中心负责。
2、起草、制订有关物业管理发展的各项策划方案,呈报主管副总经理。
3、协助制定公司物业管理发展战略。
4、负责协助公司所有物业维护保养项目可行性研究工作。
5、协调所属各部门的工作关系以及与政府相关职能部门的公共关系。
6、协助主管副总经理审核公司物业维护保养项目的预算方案。
7、协助主管副总经理适时主持例会及对外接待事宜。
8、协助主管副总经理做好年度、季度、月度物业维护保养报表及费用支出预算的审核与控制。
9、协助主管副总经理处理各种突发及投诉事件。
(二)物业公司副经理职能
1、直接上级:企业管理经理
2、本职工作:负责物业公司的全面工作
3、工作责任:
(1)负责制订物业公司各项工作的操作程序、工作标准,并负责检查、协调、督导各部门的工作。
(2)制定物管部的年、季、月度工作计划、行政费用,草拟公司年度物业维护保养工作计划。
(3)根据以上计划指标,负责制定相应的实施方案和措施,在确保完成计划指标的同时,能有效地合理调用资金。
(4)协助总公司办公室制定本部门各岗位职责,各项工作操作程序、工作标准,招聘、培训、考核本部门员工。
(5)领导和督促物业管理员对管区内的环境卫生、园林绿化、安全防范、公共设施、供水供电、治安保卫、交通管理、费用收支等各项工作实施全面的管理,完成公司下达的各项经济指标和任务,争创文明小区。
(6)督促下属员工按时催收和合理使用管理费,不得向客户乱摊派、乱收费,搞好与业主的关系,丰富业主的文化娱乐生活。
(7)对内搞好与各部门的工作协调,对外搞好与派出所、供电、供水等有关部门的关系,争取各方面的理解和支持。
(8)监督管区内业主要求与投诉的处理情况,使所辖本部全体员工逐步树立”科学管理、规范运作、客户至上、服务第一”的意识,为客户提供一个舒适环境和满意的服务。
(9)完成上级领导临时交代的工作。
(三)物业管理处主任岗位职责
(1)、依据小区的整体规划情况,制定小区整体管理的年度、季度、月度计划,营造小区良好居住环境,搞好小区绿化和清洁卫生;
(2)、对绿化工作和保洁工作,按人分区划片包干作业管理,做到员工之间任务划分清楚,责任明确,检查考核标准公开。
(3)、负责定期组织员工培训,提高员工的政治素质,业务技能和工作效率;
(4)、经常巡视检查员工现场工作情况,随时掌握小区内绿化状况和清洁状况,必要时到现场督导员工操作;
(5)、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点,提高社区环境文化品位。
(6)、定期开展小区的消杀工作,并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作;
(7)、合理控制本部门各项费用,广开增收渠道;
(8)、合理处理小区内突发事件并及时上报公司经理。
(9)、完成领导交给的临时性任务。
(四)物业管理员岗位职责

(1)、在物业管理部经理领导下,具体行使管理、监督、协调服务的职能。
(2)、负责管理管理辖区内清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。
(3)、全面掌握辖区内物业公共设施、设备的使用工程。
(4)、协调总公司送发物业管理方面的文件。
(5)、参加经理主持的部门例会,总结当月工作,制定下月计划。
(6)、负责发现运作中不合格的服务项目,进行跟踪、验证,处理业户投诉。
(7)、收集有价值的物业信息,为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。
(8)、认真完成上级领导交给的零时性工作。
(五)物业清洁员岗位职责

1、负责本辖区的清洁卫生工作。
2、负责公司及管理处业户的服务工作。
3、负责小区内各区域的垃圾收集工作。
4、完成领导交办的其它工作。
(六)保安科长岗位职责
(1)、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作,不断提高保安人员的专业素质和责任心;
(2)、制定业务培训计划,按计划定期组织专业训练,并做好记录;
(3)、严格执行各种安全管理规章制度,维护管辖区的正常秩序,维护业主生命和财产安全,并接受物业处和辖区派出所的监督指导;
(4)、负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作;
(5)、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作,确保每位保安人员都能做到”二懂、三会、三能”:二懂:懂防火措施、懂起火后扑救方法;
三会:会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故;
三能:能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。
(6)、负责保安部日常工作安排,出勤考核,合理调配人员,坚持白天和夜间的定期查岗制度;
(7)、 定期巡视,对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实,遇到突发事件时以身作责,组织处理;
(8)、 负责与派出所的联系工作,做好辖区安全防范工作;
(9)、 负责水体周围的安全防范,杜绝恶性事故的发生。
(七)保安岗位职责

(1)、服从领导,听从指挥,以军人的风度处事。
(2)、负责本辖区车辆进出、停放管理,遇事要向上级报告。
(3)、负责本辖区人员的进出管理。
(4)、模范遵守国家法令、法规,做到依法办事。
(5)、熟悉本岗位职责和工作程序,掌握本辖区内每一个角落,圆满完成工作任务。
(6)、熟悉有关消防器械的使用。
(7)、负责该辖区安全、防火防盗、防破坏的防范工作。
(8)、负责该辖区应急处理的抢救工作。
(9)、负责该辖区物业、工程、清洁、咨询等各项服务工作。
(10)、完成上级交办的各项任务。
(八)财务经理岗位职责

(1)、根据国家财务制度和财经法规,结合公司实际情况,制定适用的财务管理办法。
(2)、按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目,除会计制度允许变动的以外,不得任意增减或者合并会计科目。
(3)、围绕公司的经营发展规划和工作计划,负责编制公司财务计划和费用预算,有效地筹划和运用公司资金。
(4)、做好公司各项资金的收取与支出管理。
(5)、定期汇总管理处的经济运作情况,提出合理化建议,为公司发展决策提供参考依据。
(6)、做好财务统计和会计帐目、报表及年总终结算工作,并妥善保管会计凭证,帐簿、报表和其它档案资料。
(7)、定期检查财务计划、费用预算执行情况,监督各部门的财务活动,分析存在问题,查明原因,及时解决。
(8)、统一归口管理公司各种票据和帐目,杜绝管理处资金流失。
(9)、负责财务人员的业务培训和考核监督工作。
(10)、保守公司管理处机密,维护公司利益。
(11)、负责向公司领导及政府部门作出财务报表。
 (九)财务会计岗位职责

(1)、对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系、不得任意改变。
(2)、对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证,并根据审核无误的原始凭证填制记帐凭证。
(3)、要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证,应拒绝受理,并及时报告领导处理。
(4)、按照规定设置总帐,明细帐。启用会计帐簿时、应在帐簿封面上写明单位名