房地产开发可行性研究报告.doc

目录

一、总 论 2
二、市场预测 3
三、建设规模与产品方案 3
四、选址方案 3
五、节能节水措施 3
六、环境影响评价 3

一、总 论
一．项目背景
1.项目名称:XX花园
2.承接单位概况
承接单位是某某房地产开发集团企业，注册资本3000万元，开发资质为一级。企业经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。企业实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承"诚信、合作、卓越、创新"经营理念，开拓进取。
某某房地产开发集团企业经营宗旨是：
为客户发明生活--提供高质量住宅产品和服务，让人们生活愈加简便、高效、丰富多彩；
为社会发明价值--服务社会，发明文明进步生活方式，充足实现某某房地产集团社会价值；
为员工发明机会--发明发展空间，提高员工价值，提高某某集团人工作生活质量；
为股东发明回报--以长远利益回报某某集团股东。
3.可行性研究汇报编制根据
（1）项目提议书及其批复文献
（2）国家及武汉市颁布有关法律、法规、政策
（3）武汉市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目纲要
（4）武汉市、国民经济和社会发展记录公报
（5）武汉市都市总体规划大纲（—）
（6）东湖高新技术开发区经济和社会发展规划
（7）房地产开发机构公布工程建设方面原则、规范、定额
（8）《武汉市市区基准地价》
（9）武汉市及项目周围地区市场调研和现场勘察资料
（10）投资项目方签定协议书或意向书
（11）编制《汇报》委托协议
（12）其他有关根据资料
4.项目提出理由与过程
房地产经济是国民经济重要构成部分，是国民经济重要支柱之一。发展房地产经济有助于加紧我国产业构造和消费构造调整，从而增进国民经济健康持续发展。目前房地产经济（尤其住宅经济）是我国新经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众住房需求，倡导大力发展房地产经济。我们企业为了响应国家安居工程，决定规划、开发XX花园。
东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业源头，享有“中华光谷”美誉。目前开发区产值上亿元企业已达35所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业重要基地。
近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业经验和新区建设中存在问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创立面向二十一世纪集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适武汉科技新城奋斗目。
XX花园选择此处规划、开发，等项目实行后，将有助于启动东湖高新热电企业集中供热初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居”为一体总体规划，并极大改善东湖开发区面貌。
二．项目概况
1.拟建地点
拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。
2.建设规模与目
自有资金为3000万元，XX花园项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。小区内设幼稚园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。
我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们企业超前思想，规划、开发“XX花园”，致力于为在东湖高新技术工业园区工作白领阶层周围高校院所知识分子，入住华中光谷从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入很好市民家庭提供一种优美、舒适居住环境。
整个花园小区XX中不乏温馨，温馨伴伴随XX。
温馨是一种感觉，是人生美好向往
温馨是一种品位，是人生独到见解
温馨是家元素，是人生永恒主题
温馨来自情感交流、理智选择，某某集团人对于温馨认知，是源于对生活细节完美追求。让某某集团人“真诚、勤奋、友好、求精”为您营造温馨家。
3.重要建设条件
1. 供水
在鼓风小区东侧有现实状况DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。
2. 雨水、污水排放
武黄路大街既有现实状况DN2100毫米雨水管线和DN1800毫米污水管线，可以就进排入。
3. 供热
拟从武黄路新敷设供热干线接入。
4. 供电
拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫三五饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。
5. 供气
已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后道路、绿化以及所需多种市政条件及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发企业统一开发，多种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以到达“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。
6. 电信
本项目估计需装机容量为820门程控互换机，拟由洪山区电话局从831开设下属分局处理。
4.项目投入总资金及效益状况
本项目投入自有资金3000万元，贷款5002.61万元，再加上房屋预售款，共投入总资金14828.67万元。
本项目完毕后，估计销售收入为23185.92万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加1247.54万元、所得税2346.21万元、提取法定盈余公积金及公益金857.43万元后，估计合计未分派利润为3906.08万元。
5.重要技术经济指标
技 术 经 济 指 标
项目
单位
数量
占地总面积
平方米
100000
总建筑面积
平方米
129000
居住建筑面积
平方米
116460
公共建筑面积
平方米
13000
居住居数
户
996
平均每户建筑面积
平方米
130
平均每户居住人数
人
3.2
容积率

1.29
绿化率
%
45
住宅栋数
栋
45
平均层数
层
6.53
地下车库面积
平方米
4820
停车位
个
240

三．问题与提议
考虑到XX花园建成后，其顾客多数为拥有较高文化层次和收入白领阶层，结合他们消费心理和消费构造，要尤其注意其附属设施建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。此外，在住宅户型选择上，要充足调查，选择适合不一样住户需求多种户型，防止单一，同步，该项目建设很大程度上依赖于光谷发展，因而，在建设过程中，要时时注意政府多种政策。并且要重视该项目社会效益。
二、市场预测
一．市场调查
据武房指数汇报显示:房地产综合物业价格为2968.76元/m2,住宅平均价格为.31元/m2写字楼平均价格为4149.16元/m2从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。
目前武汉市住宅市场供应上,住宅面积在100m2如下占总量4%,住宅面积在101--120占总量32%,121--140占总量45%,141--160占总量5%,161--180占总量10%,180以上占总量4%。从以上记录成果看,120m2--140m2住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应主力,市场接受程度最高。
购房者能承受多高房价,是房地产市场上最为关怀问题,根据我们这次调查成果,购房者对购房总价格承受能力如下:承受总价格在20万如下占33%,承受总价格在21--30万之间占30.5%承受总价格在31--40万占24.50%承受总价格在41-50万占8%,承受总价格在50万以上占4%。
以上调查成果显示,武汉市购房者所能承受价格在20-30万之间，比例占到总量60%以上,可见是重要购置力承受范围。
此外，重点调查了我们项目所在洪山区房地产市场及项目周围重要楼盘销售状况。在第四季度洪山区住宅价格指数为1488.67点，比上季度上涨了36.92点；住宅平均价格为2325.85元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54%。
洪山区住宅价格指数
季度 
洪山区指数
第四季度
1145.39
第一季度
1273.52
第二季度
1327.12
第三季度
1451.75
第四季度
1488.67

第四季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000元/平方米左右，且销售状况良好：书香门第售罄，均价在3200元/平方米左右兆富国际大厦获得了3000平方米以上销量。究其原因，一是有良好地理位置，交通以便；二是该区域楼盘有充足消费群体——高校教职工和成长中新小企业、个人投资者，如书香门第住宅重要针对是高校教师和博士、硕士等。从市场现实状况看，武珞路沿线地处都市中心，土地成本比较高，因此开发项目多为高层商务写字楼或商住楼。
在楚雄大道沿线汇集了名都花园、尚文创业城、华城新都、现代光谷智慧城等多种住宅项目，除了名都花园价格到达2900元/平方米以外，其他楼盘均价在1940元/平方米上下浮动，该区域高校众多，有很好自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。华城新都本季度销售量在1万平方米以上；现代光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格均有所提高。
楚雄大道以南沿珞狮南路汇集了丽岛花园、新开盘明泽·半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐减少，获得了很好销售业绩，本季度新开盘明泽·半岛尊邸获得了开门红，销量在4000平方米左右。该区域楼盘展现别墅化、大户型化发展趋势。
坐落在洪山区“中国光谷”所在区域本季度又推出了学府佳园三期，平均价格在元/平方米左右。汤逊湖版块在本季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为1600元/平方米，仍保持着很好销售势头；银河湾均价为1700元/平方米，销量到达1.4万平方米左右；均价在2300元/平方米玉龙岛花园别墅本季也销售了4000多平方米；水蓝郡通过6月底暂停销售后于8月重新登场，呈良好态势。
二．产品供需预测
根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增长，上六个月武汉完毕住宅建设投资39.47亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积到达958.2万平方米。总投资额为132.5亿元，同比增长14.9%。其中住宅投资99.39亿元，同比增长15.4%，占总投资75%，经济房开发投资13.65亿元，占总投资10.3%.从销售投资比率来看，98年销售额只占到投资额43.78%，99年上升到60%，在，全市销预售总面积为759.32万㎡（其中住宅销售面积393.13万㎡）同比增长17.17%；总销售额为118.55亿元，同比增长26.62%。虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅良好销量，再结合入住武汉光谷高科技企业不停增多，白领阶层以及周围高校教师对中高档住房需求一定会更大，此外国家对居民购置住宅金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。
三．价格预测
据调查，今年武汉市还将陆续推出一系列中高档项目，整体项目水平与项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一种档次，从而拉动武汉市房价继续走高。今年武汉市基础建设将要迅速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为武汉市商品房销售提供了契机，这将导致武汉市商品房价格出现上涨趋势。今年武汉市房价升幅在10%左右，其中合用房升幅达20%，从原因上看，重要有四：
1.在政府土地供应政策与方式变化状况下，地价上升。住宅集中区地段周围开发项目增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。
2.需求量大。从目前本市房地产消费市场来看，有84.6%消费者都采用了商业贷款或组合贷款方式进行购房置业，并且更多人因贷款利率较低则更但愿采用公积金贷款；尚有居民福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累需求量在短时期内释放出来。
3.购置力增强，按揭作用。本市城镇居民人均可支配收入增长，使居民购置力有所增强，再加上不少“持币观望”者加入，银行按揭到位，国家对居民购置住宅金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。
4.住宅品质提高，也成为了房市升温。由于伴随经济发展，居民对住宅选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔目光审阅、评判选择住宅，对住宅品质以及物业管理服务规定提高。最终导致价格上扬。
5.竞争剧烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场，带来了剧烈竞争。由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入武汉。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商到来，使武汉房地产市场竞争更为剧烈化。
综上所述，再结合我们企业竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大概每平方米1800—2200元。
四．竞争力分析
外地企业纷纷进入武汉。由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商到来，使武汉房地产市场竞争更为剧烈化，在剧烈竞争同步也会提高整体开发水平和住宅质量。
此外著名企业得到追捧。品牌魅力在房地产业中已经显现，目前在武汉市居民购房消费中，企业著名度已经成为重要参照原因。无论是开发企业还是规划设计、中介代理等企业，著名度和美誉度较高都受到了购房消费者青睐，尤其是国内著名地产商和外域、外省著名规划设计企业，以其先进理念推出楼盘都收到了良好市场效果。
鉴于我司实力雄厚信誉良好，我们可以依托我司著名度，根据不一样市民不一样需求，推出具有先进理念楼盘；再加上我们开发地段位于“光谷”，靠近东湖和马鞍山森林公园，环境优美，周围又有多所高校，具有浓厚人文气息；高收入阶层市民较多。而周围地段由于武汉近年来高速发展，致使周围居民住房比较拥挤，与此同步居民购置力增强，因此该地区市场上住房供应不不小于需求，具有巨大市场潜力，为此项目开发带来了无限商机。据此我们有理由相信我们开发商品房有较强竞争力。
五．市场风险分析
1.该居民小区重要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作白领阶层，周围高校院所知识分子，入驻华中硅谷电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入很好市民家庭。由于他们：
1）职业稳定：改革开放以来,教职工职业相对来说比较稳定，同步伴随经济水平不停提高，人们对文化追求也提高到了新位置，随之而来是教职工收入水平也逐渐提高。
2）收入稳定：教职工收入水平在稳定中逐渐提高。东湖高新科技工业园区工作白领阶层，入驻华中硅谷电脑从业人员，他们都属于高收入阶层。
3）文化水平较高：他们年龄大多在35~45岁之间，人到中年是单位骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一种好投资环境。
4）对家庭居室规定较高：除对住宅舒适性.安全性规定以外，由于工作原因，他们规定居住地能上班以便，同步在家也可顺利开展工作，对小区环境规定，对住宅品位规定，对户型设计规定也比较高。
这就意味着该项目变现性很好，比较轻易出手，这也是项目投资本金安全性保证。因此投资风险不会太大.
2.通货膨胀防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀影响是长期存在，而对于房地产投资而言，是自身具有对通货膨胀防护能力，这是由房地产自身具有升值能力来决定，这就减少了通货膨胀对该项目影响，同步对该项目投资采用了相对保守措施，这就为该项目投资减轻了风险。
3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如根据目前政府政策，风险较小。
三、建设规模与产品方案
建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价基础上，论证比选拟建项目建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算根据。
一．建设规模
考虑到自有资金有限（3000万元），XX花园项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。小区内设幼稚园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。(小区基本规划简图见附图2)
二．产品方案
1. 户型选择
小区规划以中等多层住宅为主，配以少许高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑风格上充足体现“以人为本”设计理念。重视环境营造并赋予其浓郁文化内涵，充足体现二十一世纪科技新城高品质住宅区风貌。
XX花园项目重要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作白领阶层，周围高校院所知识分子，入驻华中硅谷电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入很好市民家庭。
根据以上多种消费对象不一样品位和规定，故选择了多种户型，见下表：
户 型 分 配 表
楼型
户型
格 式
面积（㎡）
数量（套）
①
A
3室2厅2卫1厨1阳台
128.52
64
B
3室2厅2卫1厨2阳台
131.22
64
②
C
2室2厅1卫1厨1阳台
90.08
80
D
3室2厅2卫1厨3阳台
168.44
80
③
E
4室2厅3卫1厨2阳台1书房
181.26
90
F
3室2厅3卫1厨2阳台1书房
165.82
90
④
G
3室1厅1卫1厨1阳台
90.79
264
H
2室1厅1卫1厨1阳台
81.44
264
2. 技术设备条件
1) 室外
1.外墙：采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。
2.屋面：现浇平屋面、屋顶花园。
2) 室内：
1.内墙：厅、房为乳胶漆。厨房高级瓷砖到顶。
2.顶棚：厅、房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。
3.地面：厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。
4.窗：户外窗用彩铝窗。
5.门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。
6.厨房：赠送套装橱柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头）、抽油烟机。
7.卫生间：公卫：内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。赠送淋浴间、冷热水龙头及花洒、柱盆、冷热水柱盆龙头、玻璃镜、节水马桶、预留热水器接口位。其他卫生间：预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛。
8.楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。
3) 配套设备：
1.电梯：6层以上商品房均配置高档名牌电梯。
2.电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立虽然用。
3.电气配置：开关、照明、插座、电表各一种。
4.煤气：煤气管道安装到厨房。
5.给水：变频式供水系统，每户独立水表。
6.排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。
4) 智能化系统：
1.安全防备系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。
2.“一卡通” 智能系统：IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。
3.信息服务系统：小区局域网（可接入Internet）、背景音乐、视频点播等。
3. 道路系统
道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。
4. 小区建筑小品
入口：区内设保安。入口处有广阔地下停车场
指示牌：居住区设置多种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等以便居民使用。
庭院灯：保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。
座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又以便使用。
栏杆：起安全保护作用。小朋友活动场地以塑料栏杆为主。居住区地形又高下变化时，可设台阶和挡土墙，以便排水。
宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度合适，便以观看。
垃圾桶：在公共区域等人流较多地方、居住楼旁设置。
广场：社交游憩公共场所，附设游乐设施。
附表：
技 术 经 济 指 标
项 目
单 位
数 量
居住户数
户
996
居住人数
人
3187
户均人口
人
3.2
总建筑面积
万㎡
12.9
1.住宅建筑面积
万㎡
11.6
2.公建面积
万㎡
1.3
住宅平均层数
层
6.53
容积率

1.29
绿地率
%
45

用 地 平 衡 表
项 目
单 位
数 量
小区规划用地
万㎡
10
1.住宅用地
万㎡
4.37
2.公建用地
万㎡
2.13
3.道路用地
万㎡
1.09
4.公共绿地
万㎡
2.0
其他用地
万㎡
0.41

四、选址方案
眼下人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区环境、园林设计、信息网络等与否到位。本着节省用地，少占耕地，减少拆迁移民有助于场区合理布置和安全运行几有助于保护环境和生态，有助于保护风景区和文物古迹原则，根据1、造就武汉市建设规划规定。2、适应小区投资项目规定。3、适应小区房屋用途规定。4、拥有便利交通条件。5、满足土地地质条件，市政基础设施等原因需要。我们选定三个位置(详见附图1：场址位置图)。
选址位置一：
拟建于鲁巷广场西南。小区北靠雄楚大街、东接民院路，西临湖北经济管理大学，南至南湖。
选址位置二：
拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。
选址位置三：
拟建于华中科技大学西一门外，北接中国地质大学，西临鲁磨路，南靠华中科技大学紫菘公寓。
三个方案各有千秋，但通过比选优化，最终选择“选址位置二”。其理由：
通过搜集资料、走访调查、查阅资料及抽样调查，运用科学措施整顿和分析有关信息资料，兹对项目选址科学性、可行性作如下评述。
一．项目概况
1. 自然条件
通过对该地块构成成分、构造形式、资源状况、承载力状况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（沙砾坚土），地基强度好，合用于钢筋混凝土基础，建造10万平方米房地产才不会超过土地承载力。该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。
2. 都市基础设施条件
政府部门通过开发项目征收环境配套费，已为项目提供了排水、电力、燃气、供热、交通等基础设施。项目与都市基础设施网络连接点较近，不需要建造水处理系统。同步经该楼盘有十余条公交线路，五条过江航线，即将修建汉口常青至武昌森林公园地铁线路其始就在这里，交通以便。周围学校、医院、购物、娱乐场所和公园绿地完善齐备，为居民平常生活提供便捷。珞瑜路这几年变化日新月异，一改昔日荒芜，成为今天武昌地区一块黄金地段开发热土。该街区各项目配套设施正在不停完善。如菜场、超市、邮局、银行、……伴随大量居民入住和光谷运用开发，该街区发展前景将一片乐观。
3. 周围环境条件
小区拟建于关东科技工业园内，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院。由原城建学院向北为东湖自然风景区，东湖是全国最大市内湖淡水湖之一，水域开阔，风光宜人，环湖路绿树红花掩映，曲转回折，是武汉市民周末休闲度假理想去处。东北面武昌自然环境保护区——马鞍山森林公园，步行5分钟就可抵达。整个小区有山有水，树木繁密，绿地完善齐备，污染小，空气清新，环境幽雅。
湛蓝天、清澈水是其引认为傲亮点，郁郁葱葱松林、芳草茵茵绿地让你在蓝与绿交响中感受大自然气息、享有返朴归真漂亮。独特地理位置，赋予了小区更深刻内涵。
小区地处光谷，且处在武汉重点教育基地位置，周围有上10所高等学府，学术气氛浓厚，汇集大量高素质人才，形成一流人文环境。与书为邻，以德为友，让人尽情享有私密化个人空间。
项目选址区域附近人口密度适中，居住人口都是从事高新技术人员，受教育程度高，文化素养好，消费能力可靠，具有很强够房能力。
此地浸染着闻名全国武汉高校风景区书香墨秀。山水环抱，人杰地灵。云集高校带来济济人才。故选择此地人士同步也为下一代选择了一种良好文化和教育环境。
二．开发地址获取与开发
1. 该地块土地使用权以出让方式获得，土地开发实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”方针。该项目建设用地按如下程序进行：
(1)申请选址。向土地管理部门提出用地申请，经同意后进行选址。
(2)制定方案。由土地管理部门组织用地单位、被征地单位及有关部门，对选址范围人口、土地和房屋等进行调查研究制定赔偿方案。
(3)申请同意。向武汉市人民政府正式申请审批，同意后征地方案，由都市规划部门核定“红线图”，发出规划许可用地告知。
(4)公布用地通告：由都市土地管理部门发出具有法律效力用地通告。
(5)签定赔偿、安顿协议：由用地单位法人代表与土地所有者或原有土地使用者或他们委托人，按平等互利、等价有偿和协商一致原则签定协议或协议，并经土地管理机关签证。
(6)发证：由土地管理部门签发准许使用土地证明。
2. 对该地块开发成本重要包括拆迁安顿费和土地批租费(详见投资开发方案中项目总投资估算表)。
三．建设条件
1. 供水
在鼓风小区东侧有现实状况DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。
2. 雨，污水排放
武黄路大街既有现实状况DN2100毫米雨水管线和DN1800毫米污水管线，可以就进排入。
3. 供热
拟从武黄路新敷设供热干线接入。
4. 供电
拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。
5. 供气
已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后道路、绿化以及所需多种市政条件及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发企业统一开发，多种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以到达“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。
6. 电信
本项目估计需装机容量为820门程控互换机，拟由洪山区电话局从831开设下属分局处理。
四．建设规模
总占地面积10万平方米，总建筑面积12.9万平方米（其中公建面积约1.3万平方米），总户数996户，地下停车场4820平方米，绿化面积近4.5万平方米，容积率1.3。小区内部规划“一中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布，周围四个组团各成体系、各具特色。小区内有托儿所、小商场、银行…………
五．环境保护
1. 大气
制冷拟采用溴化锂装置，取消了制冷剂氟里昂使用，有助于保护臭氧层。餐饮以煤气为燃料，因此应在操作间设计通风排气装置，且排气烟囱避开其他环境敏感地段。地下停车场废气重要为汽车尾气，再次安装通风排气装置。
2. 污水处理
本项目产生 污水重要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水。生活废水和餐饮废水经隔油，沉淀处理后排入下水道。
五、节能节水措施
一．节能措施
XX花园小区建筑热环境和能源系统设计应贯彻国家和地方有关节省能源法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计原则》。保证舒适，健康室内热环境基础上，采用有效节能措施，改善建筑热工性能，减少建筑整年能耗；积极采用对环境污染小可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统效率；最大程度地减少建筑对能源需求和对空气污染破坏，以实现可持续发展目。
1、建筑节能技术
该工程维护构造保温材料选择和构造方案如下：
屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/(m2.k)
外墙：一般内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)
门窗：选用产品规定其抗风性能属原则GB7106第2级，空气渗透性能属原则GB7108第3级，雨水渗透性能属原则GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)
楼梯间：一般内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)
2、采暖系统保温节能措施
小区供热采用高热效率29MW热水锅炉(热效率为80%)、APV湍流技术高换热系数换热器、高度聚乙烯保温管(热效率达90%)、自力式流量控制器等措施，到达了供热系统部分节能规定。小区内热互换站采用变频循环泵和流量自动调整系统，可根据设定流量极值和室外温度变化自动调整流量。小区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效防止了在管网传送中热量损失。
供暖系统采用上供下回双管式。系统布置简朴，水路畅通，安装检修以便。最大长处是可以实现各组散热器单独调整而不影响其他散热器热力工作状况，并为未来安装热表计量收费发明了条件。每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。该阀门可随室外气温变化自动调整室内温度到达恒定温度，克服了双管系统垂直失调弊病。采暖系统按单元设置，各热力出口均安装差压控制器。可防止水力平衡调整困难，并为外网自动调整发明了条件。房间散热器选用铝合金暖气片。
3、建筑节能技术、材料、工艺应用
除了在保温节能做法及措施中简介新技术外，在XX还原建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业发展起到一定作用。
地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水所有采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。
二．节水措施
1、小区水环境
合理规划和建设小区水环境，提供安全。有效供水、污水处理、日用系统，节省用水。实现水资源可持续发展和运用，改善小区生态环境。建立完善给水系统，保证供水水质符合卫生规定，水量稳定，水压可靠；建立完善排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等多种用途时，水质应到达国家规定对应原则，以保障回用水安全和合用。
对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽居民用水量估算资料。提出合理用水分派计划、水质和水量保证方案。最大程度地有效运用水资源，减少小区污水排放量，实现小区用水良性循环。以足够水量和水压向所有顾客不间断地供应符合卫生规定饮用水、消防用水和其他生活用水；及时将小区内污水和雨水排放搜集到指定场所。
搜集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，防止雨水淹渍、冲刷给环境带来破坏。充足运用雨水，减少市政供水。搜集后雨水经合适处理后回用做小区杂用水。
2、绿化景观用水节水
保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分派，提高景观用水水质和效率。
景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。倡导营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。
绿化用水应运用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及运用自然渗透补充地下水。
3、节水器具应用
大力推广使用节水型器具，不停提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上座便器。
龙头：(1)不使用螺旋升降式铸铁水嘴。(2)根据用水场所不一样，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。
淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调整器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。
节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。
六、环境影响评价
一．环境条件调查
XX花园提出“绿色生态小区”概念。在目前房地产开发过程中，讲究园艺设计，倡导健康住宅已是大势所趋，但目前国内景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力活生生“软质景观”，只重视视觉效果，而没有营造整体气氛，”形成了层次分明景观体系，同步设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人视线从高大建筑物上转移，从而减少了人压抑感。45%绿化率保证了周围良好环境，建成后重视人文环境和只人化控制，污染较少。自然景观优越、空气清新、湿度合适，夏季凉爽，远离闹市区鲁巷，周围高校分布极广，绿地面积率大。远离重工业区，工业污染小。
二．施工期环境影响分析
1.施工期污染源
(1)施工期噪声污染源
施工期噪声重要来源于包括施工现场各类机械设备和物料运送交通噪声。施工场地噪声重要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员活动噪声，各施工阶段重要噪声源及其声级见表。声级最大是电钻，可达115dB(A)。物料运送交通噪声重要是各施工阶段物料运送车辆引起噪声，各阶段车辆类型及声级见表。本项目运送车辆安排时尽量避开居民楼。
各施工阶段重要噪声源状况
施工阶段
声源
声级
施工阶段
声源
声级

土石方阶段

挖土机
78-96

装修、安装阶段
电钻
100-115
冲击机
95
电锤
100-105
空压机
75-85
手工钻
100-105
打桩机
95-105
无齿锯
105

底板与构造阶段
混凝土输送泵
90-100
多功能木工刨
90-100
振捣器
100-105
混凝土搅拌机
100-110
电据
100-110
云石机
100-110
电焊机
90-95
多角磨光机
100-115
空压机
75-85

施工阶段
运送内容
车辆类型
声级/dB(A)
土方阶段
底板与构造阶段
装修阶段
土方外运
钢筋、商品混凝土
多种装修材料及重要设备
大型载重机
混凝土罐车、载重车
轻型载重卡车
90
80-85
75
交通运送车辆声级
(2)施工期扬尘
施工期扬尘重要来自土方挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾清理及堆放扬尘；人来车往导致现场道路扬尘。
(3)施工期废水污染源
施工期产生废水包括施工人员生活污水和施工自身产生废水，施工废水重要包括土方阶段降水井排水，构造阶段混凝土养护排水，以及多种车辆冲洗水。
(4)施工期固体废弃物
施工期固体废弃物重要为施工人员生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃多种建筑装修材料。
2.施工期环境影响分析
(1)施工噪声影响
根据噪声污染源分析可知，由于施工场地噪声源重要为各类高噪声施工机械，这些机械单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内位置，同步使用率有较大变化，因此很难计算其确切施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段昼夜声级见表。
各施工阶段昼、夜声级估算值 单位：dB（A）
施工阶段
昼间场界噪声
原则值
夜间场界噪声
原则值
土方阶段
75-85
75
75-85
55
构造阶段
70-85
70
65-80
55
装修阶段
80-95
85
严禁施工
55
(2)施工扬尘影响
由于土石方过程破坏了地表构造，会导致地面扬尘污染环境，其扬尘量大小与诸多原因有关，是一种复杂、较难定量问题。
通过对施工期环境影响分析，施工期重要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：①现场施工中，建筑材料堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采用防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路常常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起扬尘污染，同步车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车进出口，尽量远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活影响；②施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环境保护规定；③施工中不产生超