棚户区危旧房改造项目可行性研究报告.doc

目 录

第一章 总 论 1
1.1项目背景 1
1.2项目概况 4
1.3结论 8
第二章 项目建设背景及必要性 10
2.1项目建设的背景 10
2.2项目建设的必要性 15
第三章 场址选择与建设条件 17
3.1建设地址及项目用地现状 17
3.2建设条件 20
3.3场址与建设条件评价 23
第四章 改造模式及安置方案 24
4.1工程概况 24
4.2改造模式 24
4.3补偿及安置方案 25
第五章 工程建设方案 26
5.1总体规划方案 26
5.2建筑设计 34
5.3结构设计 44
第六章 公共工程建设方案 48
6.1给排水设计方案 48
6.2电气系统设计方案 53
6.3 通风及空调系统设计方案 66
6.4消防系统设计方案 68
6.5人防工程设计方案 75
6.6室外工程设计方案 82
第七章 节能节水分析 86
7.1设计依据 86
7.2节能概况 87
7.3项目能源消耗分析 87
7.4节能措施 90
7.5节水措施 95
第八章 环境保护 96
8.1项目场址环境现状 96
8.2项目建设与运营对环境的影响 96
8.3环境保护措施 97
8.4环境影响评价 98
第九章 劳动安全、卫生与消防 99
9.1概述 99
9.2劳动安全对策与措施 99
9.3安全卫生措施 100
9.4消防认识 101
9.5消防措施 101
第十章 项目组织机构 103
10.1项目建设期组织机构 103
10.2运营期机构设置及定员 104
10.3工作制度 104
10.4人员培训 105
第十一章 工程招标 106
11.1项目建设管理要求 106
11.2招标依据 107
11.3招标方式 107
11.4招标组织形式 107
11.5招标内容和范围 108
第十二章 项目建设实施进度 109
12.1建设工期 109
12.2施工进度计划安排 109
12.3项目进度表 109
第十三章 投资估算和资金筹措 111
13.1投资估算依据 111
13.2 估算的范围 112
13.3 建设总投资估算 112
13.4项目投资资金筹措 113
13.5资金使用计划 113
第十四章 财务评价 124
14.1评价的依据和基本数据 124
14.2项目经营方案 124
14.3 项目经营收入和税金、城建及教育附加估算 124
13.3土地增值税估算 125
14.4总成本费用估算 125
14.5利润及盈利能力分析 125
14.6财务评价结论 126
第十五章 效益评价 127
15.1社会效益分析 127
15.2社会风险分析 129
15.3效益分析结论 129
第十六章 研究结论与建议 131
16.1研究结论 131
16.2建议 132

IV

第一章 总 论

1.1项目背景
1.1.1项目名称
棚户区危旧房改造项目
1.1.2承办单位
XXXX房地产开发有限公司成立于2009年，是一家从事房地产开发经营、土石方工程、园林绿化工程等具有较强房地产开发能力、工程技术力量和专业水平的本地企业。公司自成立以来，对内遵循“服务社会奉献美好”的原则，对外奉行“信誉至上，质量第一”的宗旨。凭着公司多年的不懈努力，得到了广大客户的信赖和支持。
公司秉承“让更多人享受美好生活、美化城市”的企业使命，用企业的核心价值观—“守诺担任，共同发展”来指导各项工作，立志成为“客户满意开发商”。公司拥有一支房地产开发及管理团队，有一支训练有素的高素质专业施工队伍，并以“质量第一，信誉第一，服务第一”的服务宗旨，为客户提供房地产开发设计、工程施工管理、售后跟踪产权办理等完善的一站式服务，以及物业管理服务等，让客户无后顾之忧。多年以来，公司以丰富的工作经验以及雄厚的技术力量多多家项目施工建设、装修、提供建筑材料等取得客户一致好评，并永续合作。在同行内享有非常高的知名度及诚信度。公司希望在未来的发展上，能广泛有好地与社会各界同仁合作，为祖国的繁荣昌盛和美丽明天竭尽绵力。
1.1.3编制依据
（1）《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）；
（2）原国家计委与建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
（3）国颁《投资项目可行性研究指南》（计办投资[2002]15号）；
（4）《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）；
（5）《海南省人民政府关于加快发展保障性住房的意见》（琼府〔2010〕64号）；
（6）《海南省保障性住房管理暂行办法》（琼府〔2010〕66号）；
（7）《海南省保障性安居工程建设领导小组办公室关于严格执行保障性住房套型建筑面积标准有关问题的通知》（琼建安居办〔2011〕1号）；
（8）《海南省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（琼府〔2014〕26号）；
（9）省建设厅制定的《海南省保障性住房建设技术规定》；
（10）中华人民共和国工程建设标准强制性条文《城市建设部分》；
（11）《XX市城市总体规划（2008-2020）》；
（12）《XX市吉阳镇总体规划》（2011-2020）；
（13）《XX市月川片区控制性详细规划》（2011.4）；
（14）《XX市住房和城乡建设局关于贯彻海南省住建厅〈建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定〉的通知》（三住建[2011]595号）；
（15）《XX市人民政府关于印发XX市2017年棚户区改造备选项目计划表的通知》（三府〔2016〕269号）；
（16）《吉阳区2017年棚户区改造项目启动时间计划表》
（16）国家建设部有关技术标准、设计规范；
（17）本次进行实地调研收集到的项目技术经济资料。
1.1.4项目提出的理由
XX市作为棚改试点城市之一，近年来把棚户区改造作为完善城市功能、优化城市形态、改善人居环境、提升城市品质的重要民生项目来抓。
按照《XX市2013-2017年棚户区改造规划(简本)》及《2013-2017年城市棚户区改造计划表》要求，XX市自2014年开始大面积启动城市棚户区改造，并将棚户区改造列为保障性住房的重点工程，采取先安置后拆迁的做法，此举充分考虑居民需求，避免产生居民过渡期间生活不便的问题。XX市计划至2017年四年内实施棚户区改造共计49613户，改造面积约1323万平方米，惠及全市近20万居民。
XX片区棚改项目位于月川桥头的XX尾，项目建筑由规划局、原经济局（现商务局），市综合开发办及组织部共四个单位的宿舍组成。一年以来，XXXX房地产开发有限公司走访了该片区，并听取了四家单位的在住业主及周边群众的反馈意见：“我们作为政府机关的工作人员、离退职工，希望能住上一个无安全隐患、配套齐全，环境优美的家；可多年来自己的房屋已构成危房，至今尚未改造，每天都过着提心吊胆的日子，多年的诉求均未得到解决，希望有企业来改造，能给予原地安置，了却多年的担忧及心愿”。
鉴于上述情况，为能尽快消除四家单位职工宿舍楼的居住安全问题，及相应XX市委、市政府“双城双修”、建设“海绵城市”的重要策略。为此，XXXX房地产开发有限公司提出XX市棚户区XX危旧房改造项目的建设，项目也列入《吉阳区2017年棚户区改造项目启动时间计划表》之中，为吉阳区2017年棚改任务之一，项目的建设具有极其重大的意义。
1.2项目概况
1.2.1建设地址
本项目建设地点位于XX市月川桥头的XX尾。
1.2.2建设规模与建设内容
1、建设规模
本项目总规划改造用地面积为15466.7m2（约23.2亩），计划将其中的7.0亩地用于安置房建设，就地安置区内职工，其余的16.2亩用于房产开发。
项目总建筑面积为96523.0m2，计容建筑面积69003.0m2，其中住宅46003.0m2、安置房23000.0m2；不计容建筑面积27520.0m2，其中太阳能补偿面积1600.0m2、架空层2360.0m2、地下室23560.0m2。项目共建设住宅624户（其中安置户120户），停车位624个。
2、建设内容
本项目建设内容主要包括现有场地建筑拆除工程以及新建建筑土建工程，以及相配套的给排水、供电、绿化、道路及其他的公共配套设施，及周边市政配套工程，以此满足小区住户的生活需要。
1.2.3项目投入总资金与资金筹措
本项目总投资为51108.82万元，其中安置房建设投资19619.45万元，房产开发建设投资31489.37万元。详见下表1-1。
表1-1 项目总投资估算表
序号
项目及费用名称
金额
（万元）
所占比例
（%）
备注
1
安置房建设费
19619.45
38.39
1.1+1.2+1.3
1.1
工程费用
14950.38
29.25

1.2
工程建设其他费用
3215.78
6.29
含拆迁补偿费1472.00万元
1.3
预备费
1453.29
2.84

2
房产开发费
31489.37
61.61
2.1+2.2+2.3
2.1
工程费用
25238.72
49.38

2.2
工程建设其他费用
3918.11
7.67

2.3
预备费
2332.55
4.56

3
项目总投资
51108.82
100.00
1+2

本项目总投资为51108.82万元，资金来源全部由业主自筹。
1.2.4建设条件
1、交通条件
本项目用地接XX尾，东临河东路，处于迎宾路、河东路、解放路及金鸡岭路四路交汇的区域，交通极其便利。
2、给排水条件
XX被列为全国首个“城市双修”试点市和全国唯一的海绵城市、地下综合管廊“双城”试点市。
近年来，XX市积极投入大量资金，鼓励实行城镇供水和排水的一体化管理，不断加快城镇污水处理设施建设步伐，同时进行分流制排水管网改造与建设，确保了全市排水管网配套，项目排水可经排水管道汇集进入市政统一排水管网。
项目周边市政路均有给水、排水管道，给水管径为DN200~DN600；雨水管径为D600~B*H=2m*1.2m；污水管径为D400~D800。
3、供电条件
项目区附近现有多个110KV变电站及多条10KV输电线路，电力供应充足，能有效满足项目用电需求，直接就近引用即可。
4、材料供应条件
项目所在地附近均有石料及砂料供应，而且运输十分便利。钢材、水泥等建设材料在项目所在地均能购买。因此，本项目原材料供应条件是良好的。
5、政府重视、支持条件
《实施意见》从税费优惠、拆迁补偿款免征个人所得税；资金问题、政府投入、信贷支持、民间资本三方参与；土地供应、安置房用地纳入各市县年度土地供应计划；行政审批、减环节、简手续、缩时限等方面确保棚户区改造工作的贯彻落实。《实施意见》还提出各级政府和相关部门要把棚户区改造工作提上重要议事日程，科学规划，加强领导，加快实施。
1.2.5项目经济技术指标
本项目主要的经济技术指标详见下表1-1所示。
表1-1 主要技术经济指标表
序号
名称
单位
数量
备注
一
建设指标

1
用地面积
㎡
15466.7
共23.2亩，其中安置区7.0亩，房产开发16.2亩
2
建筑占地面积
㎡
2690.0

3
总建筑面积
㎡
96523.0

4
计容积率面积
㎡
69003.0

其中
住宅
㎡
46003.0
可售
安置房
㎡
23000.0
就地安置
5
不计容积率面积
㎡
27520.0

其中
太阳能补偿
㎡
1600.0

架空面积
㎡
2360.0

地下室
㎡
23560.0
地下2层，其中安置区地下室8000.0m2
6
住宅户数
户
624
其中安置120户
7
建筑密度
%
17.4

8
容积率

4.5

9
绿地率
%
35.0

10
停车位
个
624
户比1:1
其中
地上
个
50

地下
个
574

二
财务指标

1
项目总投资
万元
51108.82

2
项目房产销售收入
万元
69004.5

3
销售税金及附加费
万元
3795.2

4
印花税
万元
34.5

5
土地增值税
万元
1114.6

6
项目总成本费用
万元
61459.5

7
项目利润总额
万元
2600.7

8
所得税
万元
650.2

9
净利润
万元
1950.5

10
投资利润率
%
3.82

1.3结论
1.3.1研究结论
（1）本项目的建设是贯彻落实《海南省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（琼府〔2014〕26号）的具体体现，也是符合《XX市2013-2017年棚户区改造规划（简本）》及《XX市吉阳区2017年棚户区改造项目启动时间计划表》棚改计划要求，是逐步实现“住有所居”的目标有力举措，是响应XX市委、市政府推行“双城”、“双修”及“海绵城市”建设的具体举措。
（2）项目建设是改善XX人民生活环境，为XX人民提供安全、卫生和文明的生活条件，已成为巩固和提高XX人民生活幸福指数一项重要而紧迫的任务，也是XX市社会发展领域的重要的民生问题。因此，项目建设不仅是“民心工程”、“民生工程”，更是一项“德政工程”。本项目建成后，可使XX城区120户政府职工约420人告别“忧居”，更能实现建设“新型城镇化”的目标，提高城镇化质量；改善片区职工居住环境及生活质量，对构建和谐、稳定、安康的社会氛围将起到积极推动作用，具有十分显著的社会经济意义。
（3）本项目在技术上先进可靠、建设规模合理、投资估算合理，项目的建设将产生显著的社会效益。
综上所述，本项目的建设是必要的、可行的。
1.3.2建议
（1）切实做好项目前期工作，如工程地质勘察、规划设计、工程预算、环境影响评价等。
（2）应切实做好与外部供水、供电、道路等工程的衔接，以保证项目施工建设及运营的需要。
（3）切实做好项目施工组织工作，保证各项工程施工顺利进行。
（4）切实做好资金筹措，落实资金，保证项目顺利实施。对资金的筹集、拨付、监督进行了规定，实行专项管理、分账核算、专款专用，在资金拨付时，会同银行进行监管，确保资金规范使用。
（5）项目实施要高度重视当地环境保护，避免对小区优美的自然环境造成破坏。

131

第二章 项目建设背景及必要性

2.1项目建设的背景
2.1.1加快推进棚户区改造正当时
棚户区改造既是民生工程，也是发展工程，还是新型城镇化的推进工程。加大我省棚户区改造力度，是进一步保障民生、改善困难群众住房条件的迫切需要。
2014年5月，省政府第20次常务会议，审议通过了《海南省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（简称《实施意见》）。《实施意见》明确了棚户区改造工作的整体要求、基本原则、实施范围、保障措施和政策支持等，提出从2014年至2017年，全省规划改造各类棚户区16.12万户。
同时，加快棚户区改造对于经济结构调整也大有裨益。调整经济结构最重要的是扩大内需，扩大内需的最大潜力又在于城镇化。而当前我们在推进城镇化建设过程中，城乡之间“二元结构”还没有得到根本改变，城镇内部“二元结构”现象又在显现，在不少城市一边是高楼大厦、一边又是低矮破旧的“棚户区”。因此，加快棚户区改造，加大这个领域的民生投入，本身就是结构调整，是转方式的应有之义。
2.1.2我省也在加快推进棚户区改造
《实施意见》提出2014—2017年全省规划改造各类棚户区16.12万户。加上2013年已改造的1.53万户，占全国计划1000万户的1.8%。其中国有垦区危房改造2.77万户，加上2013年已改造的1.13万户，占全国国有垦区改造计划80万户的4.9%。而2013年我省经济总量占全国的0.55%，人口占全国的0.66%。所以我省的棚户区改造力度在全国来说还是很大的。
我省棚户区改造工作已在按照编制规划，分年度、分类别扎实推进。据悉，国家下达计划25108套（户），我省自加压力，2017年棚户区改造指导性计划34145套（户），其中城市棚户区30618套（户）；国有工矿棚户区800套（户）；垦区危房2727套（户）。棚户区住房2017年改造基本建成14277套。特别是海口、XX等地，组建了常设的棚改管理机构或领导小组，并积极构建融资平台，更新融资理念，加快棚户区改造工作的推进进程。
2.1.3XX市棚改相关情况
1、XX市2017年棚改计划
按照《XX市2013-2017年棚户区改造规划(简本)》及《2013-2017年城市棚户区改造计划表》要求，XX市自2014年开始大面积启动城市棚户区改造，并将棚户区改造列为保障性住房的重点工程，采取先安置后拆迁的做法，此举充分考虑居民需求，避免产生居民过渡期间生活不便的问题。XX市计划至2017年四年内实施棚户区改造共计49613户，改造面积约1323万平方米，惠及全市近20万居民。
根据《XX市人民政府关于印发XX市2017年棚户区改造备选项目计划表的通知》（三府〔2016〕269号）的文件精神，XX市住建局对该市棚户区改造项目进行了摸底调查，优选了改造迫切、成熟度高的17个改造项目，纳入2017年改造计划，共涉及15431户，比国家和省下达的任务多出6875户。其中，XX市政府将主导实施改造12267户，社会企业将参与实施改造3164户。新一年的棚改计划占地9296.99亩，涉及房屋征收面积401万余平方米。涉及改造的17个项目如下：
吉阳区：临春村片区改造项目、丹州小区农贸市场片区改造项目、榆亚路一号危旧房改造项目、河东路改造项目、海南热带海洋学院扩建安置建设项目；
天涯区：南边海环河口片区改造项目、西瓜及芒果村改造项目、阳光海岸片区改造项目、港务局片区改造项目、五交化片区改造项目；
崖州区：南山安置区改造项目；
海棠区：湾坡片区改造项目、滕海片区改造项目、藤桥及林旺二期改造项目、青田片区改造项目、洪风片区改造项目（还包括鹿港溪山、下洋田第二片区、教育巷片区、吴春园片区、中投悦府等D级城市危房及社会参与实施改造项目）。
2、XX市“十三五”棚改规划
《XX市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》指出：加快推进棚户区改造工程，将棚户区改造作为XX市完善城市功能、提升城市品位、调整产业结构、改善民生、优化业态布局、铸造精品城市的重要契机和重要抓手，加大资金、土地、规划和税收等方面的政策支持力度，重点推进集中连片的棚户区改造，稳步推进非成片棚户区、零星危旧房改造。严厉打击违法建筑，坚持“严查存量、严禁增量”，始终保持高压态势，特别要做好建筑垃圾清运和拆后土地利用。
为确保棚户区改造规范、有序地进行，XX市将严格遵循五项原则：一是以人为本，让利于民；二是科学规划，分步实施；三是政府主导，市场运作；四是因地制宜，结合实际；五是统筹兼顾，配套建设。
在棚户区改造过程中，XX市将成立棚户区改造工作领导小组，由市长担任组长，市发改、规划、国土、住建、执法等职能部门主要负责人任小组成员。同时，将棚户区改造工作纳入各职能部门年度综合目标考核内容，确保棚户区改造任务落到实处。
3、出台《关于加快推进XX市棚户区改造工作的实施意见》
XX市将出台《关于加快推进XX市棚户区改造工作的实施意见》，明确各项扶持政策，为项目实施“好事办好”提供制度保障。例如：在办理相关手续时，市发改、规划、国土、住建等部门简化审批流程，大大缩短前期工作时间。
XX市将根据各项目特点，分类实施改造，采用三种不同改造模式：政府改造模式、招商改造模式和用地单位自主改造模式。计划利用几年时间，将以集中成片改造为主，优先安排连片规模较大、居住条件困难、结构和消防安全隐患严重、群众要求迫切的项目。为确保棚户区改造工作能够真正成为解决住房问题的安居工程、民心工程、和谐工程，XX将主要从以下几个方面着手：
一是优化选址，保障居民生活便利。安置房建设选址原则是就地、就近选址，尽可能选择交通便利，基础配套设施齐全的城区进行建设。
二是以人为本，科学规划。安置房均按照商品房设计标准规划、建设，户型设计合理，使用功能齐全，并确保周边配套设施、供水、供电、供气和宽带网络均同期交付使用。
三是多措并举，确保工程质量安全。严格按照执行国家相关建设标准，保证每季度就安全、质量和基建程序等方面进行全面彻底的检查，打造优质民心工程。
四是公开透明，阳光分配。广泛宣传棚改政策，做到政策入户，让群众心中有数；严格执行“三级审核、两级公示”的审核程序，坚持公开、摇号分配。
五是棚户区改造的重点——后续管理。为确保居民拆迁后“住得进、住得稳、住得好”，XX市将安置区后续管理工作做为棚户区改造的重点。为了进一步保障安置居民在新环境中安居乐业，所有项目均采用公开竞聘方式择优选取管理水平高、服务质量优的物业管理公司。考虑到安置居民中存在部分低收入人群，入住后可能无法缴纳物业管理费而面临“住不起、住不稳”的困境。为解决衍生的此类新问题，一方面采取“以工代费”，缓解物业缴费压力，例如：小区幼儿园员工、保安、保洁等岗位优先聘用小区居民；另一方面在棚改项目中配套建设商铺，用所得收益弥补物业管理的资金缺口，确保后续管理工作可持续发展。
2.1.4XX市吉阳区2017年棚改计划情况
根据《吉阳区2017年棚户区改造项目启动时间计划表》的年度棚改计划要求，2017年新增棚改任务16个。分别为：临春村片区改造、海罗村改造、薄厚村棚户区改造、南丁村危房改造、海洋学院扩建安置项目、单州小区农贸市场片区改造、河东路改造、鹿港溪山改造、百合公寓及随缘河畔三期D级危房改造、大东海鹿鸣小区危房改造、教育巷片区改造、下洋田第二片区旧城改造、XX片区改造、网枝村改造、南新农场改造等16个棚改任务。
本项目为XX危旧房改造项目，属于XX市吉阳区2017年棚户区改造计划之一，项目的建设极其迫切。
2.2项目建设的必要性
推进棚户区改造，是保障和改善民生、实现党的十八大提出“在住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活”目标的重大举措，是促进社会和谐、走中国特色城镇化道路的客观需要，也是保持经济平稳较快发展的有效途径。实施棚户区改造，不仅有利于加快解决低收入居民住房困难问题，而且有利于促进房地产市场平稳健康发展；不仅有利于改善城市面貌和城市环境，而且有利于促进社会稳定，是一项一举多得的重大民生工程。
1、项目建设是贯彻政府有关民生政策的具体举措
本项目的建设符合XX市总体发展规划的要求，与XX城市发展程度相适应，建成后将为四家单位的职工提供一处具有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范小区，满足入住居民居住生活环境条件的安逸性、舒适性和安全性的要求。棚户区改造是实施保障性安居工程的重要内容，是实现住有所居目标的重要举措，对于增投资扩消费、保增长惠民生都具有重要作用，也是贯彻落实《海南省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《关于加快推进XX市棚户区改造工作的实施意见》的具体举措。
2、项目建设是完善片区基础配套设施的需要
XX危房片区现主要集中居住了政府相关部门职工，现有基础设施比较落后，不利于政府工程人员的身心需要，因此应进行统一规划、合理改造，建设一批配套性强的住宅及市政设施，并综合利用临近XX河河边绿林打造良好的居住环境，完善片区城市基础设建设。
3、项目建设是提高片区土地利用率的需要
目前，该改造片区的道路、住宅布局极不合理，土地利用率低，造成了土地资源浪费。本项目整合四家单位的土地进行统一规划、统一开发建设，形成具有现代建筑景观风貌的综合片区。通过集约利用土地，提高开发档次，实现市中心土地的最大经济价值，提升城市形象和品位。
4、项目建设是拉动发展的需要
本项目的建设将带动本地段的发展，拉动人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地的经济发展产生积极的影响。在项目的具体实施和运作中，可为当地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。

第三章 场址选择与建设条件

3.1建设地址及项目用地现状
3.1.1建设地址
本项目建设地点位于XX市月川桥头的XX尾。项目地块接XX尾，东临河东路，西临XX河，南面为山水天域小区，北面为山水晴湾小区。

图3-1 项目建设选址示意图
3.1.2用地面积及土地权属
本项目总规划改造用地面积为15466.7m2（约23.2亩），其中规划局宿舍区6.3亩、商务局宿舍区2.7亩、市综合开发办宿舍区8.6亩、组织部宿舍区及周边停车场5.6亩，土地权属为四家单位住宿用地。根据《XX市月川片区控制性详细规划》（2011.4），地块用地性质均为二类居住用地。
3.1.3项目场地现状
1、场址现状
该地块为无规则多边形，场地地势比东侧河东路低约1.5米，本项目拟对用地进行约1米高的回填土再进行建设。用地范围内绿地率极低，零星分布，几乎没有任何景观价值。院内环境脏差乱，建筑屋面防水层老化，漏水严重，墙体脱落，电线老化严重且布置凌乱。主要的场址现状如下图3-2所示。

图3-2 项目场址现状图
2、场址内主要的建筑现状
项目场址建筑主要由规划局、原经济局（现商务局），市综合开发办及组织部共四个单位的宿舍楼组成。目前，规划局、市综合开发办两个单位的宿舍楼于2005年已构成危房，均被鉴定为D级危房（详见附件4《危房鉴定报告》）。商务局宿舍楼也破损严重，房屋破旧及脱落严重。主要的建筑布局详见下图3-3所示。

图3-3 项目地块内建筑布局现状
3、项目规划改造范围内建筑面积统计
本项目规划改造范围内规划局、原经济局（现商务局）、市综合开发办及组织部等四家单位现状宿舍区建筑面积及户数统计如下表3-1所示。
表3-1 本项目规划改造范围内涉及建筑面积及户数一览表
序号
名称
户数
套内面积（m2）
结构
备注
1
规划局宿舍区
38
5100.0
框架结构

2
商务局宿舍区
21
3625.0
框架结构

3
市综合开发办宿舍区
25
4575.0
框架结构
含二层楼房
4
组织部宿舍区
36
5200.0
框架结构

合计
120.0
18500.0

3.1.3区位及周边环境分析
项目位于迎宾路、河东路、解放路及金鸡岭路四路交汇的区域，交通极其便利。周边地区开发成熟，商业发达，方圆一公里内已建成山水晴湾、山水天域、金鸡岭花园山庄、凤凰水城等多个高端楼房，周边分布有多个商业网点，农垦XX医院与项目区隔河相望，公共配套设施齐全。项目周边环境详见下图3-4所示。

图3-4 项目区位及周边环境分析示意图
3.2建设条件
3.2.1自然条件
1、气候条件
XX市属于热带海洋季风气候区，台风频繁，干湿交替明显，终年无霜，冬短夏长。年平均气温25.4°C，最冷月均气温23°C，最热月均气温29.7°C。年辐射总量达140～170千卡/平方厘米。年日照时数1950～2950小时。年均降雨量达1190毫米，降雨量集中于5～10月为雨季，占年雨量的75%～90%，11～4月为旱季。受季风、海风和台风影响都较为明显。风速属低丘台地常风带，年平均风速2～3米/秒，属于台风登陆带。建筑物应进行防台风设计。
2、地形地貌
本项目所处位置的原始地貌为低平原区，场地地势比东侧河东路低约1.5米。
3、地震烈度
按照海南省地震裂度区划图，XX地区基本地震裂度为6度，动峰值加速度为0.05。
3.2.2基础设施条件
1、给排水条件
XX被列为全国首个“城市双修”试点市和全国唯一的海绵城市、地下综合管廊“双城”试点市。
近年来，XX市积极投入大量资金，鼓励实行城镇供水和排水的一体化管理，不断加快城镇污水处理设施建设步伐，同时进行分流制排水管网改造与建设，确保了全市排水管网配套，项目排水可经排水管道汇集进入市政统一排水管网。
项目周边市政路均有给水、排水管道，给水管径为DN200~DN600；雨水管径为D600~B*H=2m*1.2m；污水管径为D400~D800。
2、供电条件
项目场地附近现有多个110KV变电站及多条10KV输电线路，电力供应充足，能有效满足项目用电需求，直接就近引用即可。
3、通讯条件
XX市目前的通讯设施建设取得快速发展，建有先进的程控交换系统，市内程控电话交换机总容量为15万门，固定电话、移动电话的普及率极高。电子信箱、数据通讯等业务也全面发展，本项目所在区早已开通程控电话，中国移动、中国联通的无线通讯网络以及宽带网已经覆盖全区，通讯非常方便，完全具备本项目的通讯要求。
4、交通条件
本项目用地接XX尾，东临河东路，处于迎宾路、河东路、解放路及金鸡岭路四路交汇的区域，交通极其便利。
3.2.3材料供应条件
项目所在地附近均有石料及砂料供应，而且运输十分便利。钢材、水泥等建设材料在项目所在地均能购买。因此，本项目原材料供应条件是良好的。
3.2.4政策条件
《实施意见》从税费优惠、拆迁补偿款免征个人所得税；资金问题、政府投入、信贷支持、民间资本三方参与；土地供应、安置房用地纳入各市县年度土地供应计划；行政审批、减环节、简手续、缩时限等方面确保棚户区改造工作的贯彻落实。《实施意见》还提出各级政府和相关部门要把棚户区改造工作提上重要议事日程，科学规划，加强领导，加快实施。
3.2.5干群条件
XX市作为棚改试点城市之一，最大限度让利于民。已得到了社会各界的关心和广大干部群众的支持，而且广大干部群众对建设本项目呼声颇高、意愿强烈、热情高涨。可见，本项目的建设具有广泛而坚实的干群基础，这必将给本项目的建设提供强有力的保障。
3.3场址与建设条件评价
综上所述，本项目选址从各个方面（当地政府的支持程度、材料供应条件、政策条件、水电通信的提供情况等等）来讲都较为适宜。由此可见，本项目选址得当，建设条件基本具备。

第四章 改造模式及安置方案

4.1工程概况
本项目为XX市吉阳区2017年棚改任务之一，列入《吉阳区2017年棚户区改造项目启动时间计划表》之中 。项目总规划改造用地面积为15400.1m2（约23.2亩），其中规划局宿舍区6.3亩、商务局宿舍区2.7亩、市综合开发办宿舍区8.6亩、组织部宿舍区及周边停车场5.6亩。计划将其中的7.0亩地用于安置房建设，就地安置区内职工，其余的16.2亩用于房产开发。
本项目是对面积窄小且不规则的四家单位用地进行整合，统一规划，统一开发建设，形成具有现代建筑景观风貌的综合片区。通过集约利用土地，提高开发档次，实现市中心土地的最大经济价值，改善片区居民生活和居住环境，提升城市形象和品位。
4.2改造模式
根据《海南省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（琼府〔2014〕26号）要求，结合XX市近年棚户改造片区的成功实践及本项目的特点，计划采用项目挂牌融资改造模式引进社会资金参与改造，改造片区的安置区用地与出让用地按整体项目挂牌方式运作，安置房由摘牌人投资建设，并用于无偿安置被征收人。由市棚改办研究起草项目挂牌方案及合同，挂牌合同中应明确安置房交付时间、工程质量标准以及摘牌企业提供履约保证等内容。非安置用房、地下室等由企业自行处置。项目挂牌方案、规划策划方案与有关合同文本须报市政府审批后方可实施。
4.3补偿及安置方案
本项目为规划局、原经济局（现商务局）、市综合开发办及组织部等四家单位宿舍区棚户区改造，土地权属规单位所有，企业通过开发建设安置房进行就地无偿安置，安置房按套内面积1:1进行补偿，因此不涉及到土地及地上附属物的征收补偿，只补偿临时安置补助费和搬家设施迁移补助费。
1、拆迁补助奖励方案
（1）临时安置补助费计算基数为户，按XX市标准计算系数以5000元/户.月计算，过渡期24个月；
（2）搬家设施迁移补助费计算基数为户，按XX市标准计算系数以4000元/户.次计算，搬出、搬进共2次。
表4-1 拆迁补助费估算表
序号
类别
计算基数
计算系数
评估价格(万元)
备注
1
临时安置补助费
120户
5000元/户.月
1440.0
过渡期24月
2
搬家设施迁移补助费
120户
4000元/户.次
96.0
搬家为搬出、搬进共2次

合计

1536.0

2、安置房建设方案
安置房由企业投资建设。由第三章表3-1《本项目规划改造范围内涉及建筑面积及户数一览表》可得出项目用地上规划局、原经济局（现商务局）、市综合开发办及组织部等四家单位宿舍区的套内面积约18500.0m2，安置房按照套内面积1:1进行补偿安置，公摊面积按套内面积的25%计，则需建设安置房面积约为23000.0m2。

第五章 工程建设方案

5.1总体规划方案
5.1.1主要依据、规范及标准
（1）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002版）；
（2）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
（3）《住宅设计规范》（GB50096-2011）；
（4）《海南省居住建筑节能设计标准绿色住宅补充细则》；
（5）《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（JGJ75-2012）。
5.1.2指导思想与基本原则
1、指导思想
充分发挥建设用地优越的地理区位和交通便捷优势，以切实改善棚户区居民居住质量为中心，通过超前的规划设计、完善的配套设施、优雅的人居环境、专业的物业管理、为安置户提供提供舒适、方便、高品质的生活环境，完善城市功能，提高城市品位，继续探索政府主导企业参与的改造模式，扎实推进XX市棚户区改造进程。
2、基本原则
（1）符合规划
符合海南省、XX市棚户区改造相关规划和实施意见要求，切实为群众着想，保障居民生活方便、保障功能布局合理、保障配套设施齐全、保障工程质量、保障后续管理。
（2）经济适用
贯彻以人为本，以提高棚户区居民居住质量为核心的理念，在规划设计中按经济适用的标准进行规划、建设，在生活环境和居住条件上满足方便、适用、安全要求。
（3）以人为本
充分考虑安置居民中存在部分低收入人群，在户型设计上突出实用性，为住户提供住得起、住的稳、适用性强的小康型住宅，切实减轻物业负担，创造小康型示范小区。
（4）人与自然协调
项目建设用地所在区域城市基础设施配套较好，应节约利用土司，实现土地利用效益最大化，通过地块内部合理布局和绿化景观设计，在满足安置面积的前提下，创造宜人的环境。
5.1.3总体设想
1、总体思路
严格按照XX市委、市政府关于棚户改造的总体部署，切实为拆迁安置户着想，优先选择交通便利、市政实施配套较为完善的区域和地段进行安置房建设，最大限度实现就地安置、就近安置，让拆迁户“住得起”、“住得稳”、“住得好”。
本项目要处理好总体与局部的关系，既要满足安置要求，又要为低收入群体着想，切实解决其实际困难。
项目区周边市政配套较好，具备建设条件，重点加强完善公共服务设施建设。
2、总体目标
（1）高尚雅致居住新区
充分利用土地资源，整合用地，提供一套完善配套设施的居住空间，形成